היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

פסק דין

1.     המשיבות רכשו את זכויות החכירה בנכס הידוע כנכס מס' 6823 בקומה השישית של התחנה המרכזית החדשה.
     בנכס הנ"ל, היתה מוקמת חנות. המשיבות הרסו אותה, והן מבקשות להקים חנות אחרת תחתיה.

2.     לטענת המבקשים, עבודות הבניה של הקמת החנות החדשה הן עבודות בניה הטעונות היתר בניה. לטענתם, מאחר ולמשיבות אין היתר בניה תקף לצורך ביצוע העבודות, יש למנוע את הבניה, ולכן הם עותרים כי בית המשפט יוציא צו מניעה המונע את הבניה.
     המשיבות טוענות כי העבודות מהוות "שינוי פנימי" שאיננו טעון היתר.

3.      השאלה המרכזית בה יש להכריע במסגרת התובענה דנן היא השאלה האם עבודות הבניה נשוא הדיון - הקמה של חנות בתוך מבנה קיים, הן עבודות בניה טעונות היתר.
     אני סבורה כי התשובה לכך חיובית.

4.     ס' 145 (א) לחוק התכנון והבניה קובע:
     "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית לפי הענין היתר לכך, ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
...
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו אן מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפיסקה זו -
"שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד הבנין או ברכוש המשותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין, או את מספרן של יחידות הדיור;
"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר..."

5.     לאור הוראות ס' 145 שלעיל, על בית המשפט לקבוע האם עבודות ההקמה מחדש של החנות שנהרסה, בתוך בנין התחנה המרכזית החדשה, הן עבודות בניה טעונות היתר, או שמדובר בשינוי פנימי, שלא נדרש היתר לצורך ביצועו.

6.     אני סבורה כי מדובר בעבודות בניה טעונות היתר.
     הטעם לכך הוא כי החנות שהמשיבות מבקשות להקים היא "דירה" כהגדרתה בס' 145 - זהו חדר שנועד לשמש יחידה שלמה ונפרדת לעסק.
     כאשר נבנית בתוך בנין יחידה נפרדת כזו, המגדילה את מספר הדירות בבנין - נדרש לצורך כך היתר בניה.
     כך, למשל, פיצול של דירה לשתי דירות הוא טעון היתר.
     לכן, גם הקמה של חנות, מקום בו אין חנות קיימת, הוא טעון היתר.

7.     אינני מקבלת לענין זה את טענתו של ב"כ המשיבות לפיה החנות שהמשיבות מבקשים להקים, היא "דירה" אך היא איננה "יחידת דיור" כהגדרתה בסעיף 145 הנ"ל.
     אני סבורה כי המונח "יחידת דיור" בס' 145 חופף למונח "דירה". המשיבות לא הבהירו מדוע יש להבחין בין המונחים, ומדוע יש לראות את החנות כ"דירה", אך אין לראותה כ"יחידת דיור".

8.     גם הגיונו של ס' 145 הנ"ל, מוביל למסקנה כי "יחידת דיור" היא "דירה", ומקום שמוקמת "דירה" נוספת בבנין, הקמה כזו היא טעונת היתר.

     מדוע דרש החוק היתר בניה לצורך הקמה של דירה נוספת, אף אם מדובר ב"שינוי פנימי" - שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין? הוא דרש זאת מטעם דומה לטעם בגינו נדרש היתר לשינויים פנימיים שיש בהם כדי לפגוע ברכוש משותף, בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות. המחוקק הניח כי הקמה של דירה נוספת, שהיא יחידה נפרדת, עשויה לגרום להטלת עומס נוסף על מנגנוני התפעול המרכזיים של הבנין - צנרת, אינסטלציה, מעלית, חניה וכד'.
     כדי לבחון את השאלה האם הבנין יכול לעמוד בעומס הנוסף, נדרש היתר בניה.

     ההיתר נדרש בכל פעם שנוספת לבנין מערכת חדרים ש"נועדה לשמש יחידה שלמה ונפרדת" למגורים או לעסק. מערכת כזו היא "דירה", והיא "יחידת דיור" לצורך ההגדרה שבס' 145 הנ"ל.

     בעניננו הקמה של חנות היא הקמה של יחידה נוספת כזו. ההקמה איננה, לכן, שינוי פנימי, והיא טעונת היתר.

9.     לחנות הקודמת שהיתה מוקמת במקום בו המשיבות מבקשות להקים את החנות הנוכחית, היה היתר בניה.
     אלא שהמשיבות אינן יכולות להנות מהיתר זה משני טעמים: ראשית, תוקפו פג (מקץ 3 שנים מיום הוצאתו).
בהקשר זה יש לציין כי מובן שלולא היתה החנות הקודמת נהרסת, לא היה מקום להוצאת היתר בניה חדש. הגבלת תוקפו של היתר הבניה בזמן, נועדה רק להבטיח כי הבניה בהתאם לו תעשה תוך פרק הזמן שנקבע. אולם, לאחר שהבניה הסתיימה, אין צורך ב"חידוש" של ההיתר.

     הדברים שונים כאשר החנות הקודמת נהרסה, והמשיבות מבקשות לבנות חנות אחרת תחתיה. במקרה כזה, עליהן לבנות את החנות החדשה רק לאחר שיהיה להם היתר בניה כדין - כפי שלצורך בנית החנות הקודמת נדרש היתר בניה (ועל כך למעשה אין מחלוקת).
     בנוסף, היתר הבניה הקודם ניתן לחברת התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בע"מ, והוא אינו ניתן להעברה, אלא באישור הועדה המקומית.
     לכן, קיומו של היתר הבניה הקודם, אינו יכול לסייע למשיבות.

10.     יובהר, כי העובדה כי במקום בו מבקשות המשיבות להקים את החנות, היתה חנות קודמת, כמו גם העובדה כי המשיבות לטענתן אינן מבקשות לחרוג ממימדיה של החנות הקודמת - אין בה כדי לשנות את מסקנתי כלעיל.

     לאחר שמבנה שלצורך הקמתו נדרש היתר בניה נהרס, הרי לצורך הקמה מחדש של מבנה זה נדרש היתר בניה חדש, אף אם מדובר במבנה שאמור להיות זהה למבנה הקודם. זוהי הוראתו של חוק התכנון והבניה.

כך, לאחר הריסת המבנה הקודם, יכולה הועדה לשקול שוב, במועד הרלוונטי, את כל השיקולים הנוגעים למתן ההיתר, ולהחליט אם לתת היתר לבניה אם לאו, בהתאם לשיקולים העדכניים.
     הגיונם של הדברים הנ"ל, דומה להגיון שבשלו תוקפו של היתר בניה הוא מוגבל בזמן. גם אז, אם בעל ההיתר אינו בונה תוך 3 שנים מרגע שניתן לו ההיתר, הוא נדרש להוציא היתר בנייה חדש, מה שמאפשר לוועדה לשוב ולשקול את מתן ההיתר, אף אם הבניה המתבקשת זהה לחלוטין לבניה שלגביה ניתן ההיתר שתוקפו פג.

11.     המשיבות העלו גם מספר טענות נוספות, שיידונו בקצרה.
     נטען כי ההליך אינו מתאים למסגרת של המרצת פתיחה.
     אינני מקבלת את הטענה. ההליך נדון במסגרת של המרצת פתיחה. הדיון בו הסתיים במהירות וביעילות. המשיבות לא העלו כל טענה במהלך הדיון, וגם לגופו של ענין, אני סבורה כי ההליך מתאים לדיון במסגרת הנוכחית.

12.     נטען כי למבקשים אין "זכות עמידה" ויריבות עם המשיבות, שכן הם לא הביאו כל ראיה בדבר זכויותיהם, שלא נפגעו מהעבודות שהמשיבות מבקשות לבצע.
     אינני מקבלת את הטענה. המבקשים טענו כי הם בעלי זכויות בחנויות ובדוכנים בתחנה המרכזית החדשה, (ס' 2 לתצהיר שתמך בתובענה), וטענתם לא נסתרה.

13.     המשיבות טענו כי המבקשים השתהו ופעלו בהעדר נקיון כפיים.
     אינני מקבלת את הטענה. הטענה מבוססת על העובדה כי תוקפו של היתר הבניה פג זה מכבר.
     כפי שהובהר לעיל, מועד תפוגת ההיתר אינו המועד הרלוונטי לענין השיהוי. המועד הרלוונטי הוא המועד בו המשיבות הרסו את החנות הקודמת, וביקשו להקים חנות אחרת תחתיה, ללא היתר בנייה.

14.     לכן, ולאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה במובן זה כי נאסר על המשיבות להקים חנות בנכס נשוא התובענה, היינו בשטח קומה 6 בתחנה המרכזית החדשה, בו היה דוכן של חלפן כספים, וזאת - כל עוד לא יקבלו היתר בניה כדין לצורך כך.
     אני מחייבת את המשיבה 1 בהוצאות המבקשים בסך 8,000 ₪ + מע"מ.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון