החלטה 1. זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 2082/01 - כב' השופטים י' גרוס סגן נשיא, א' קובו ומ' רובינשטיין) מיום 19.1.04, בו התקבל ערעורם של המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (ה"פ 619/00 - כב' השופט ד' גדול ) מיום 23.4.01, באשר לבסיס ("המצב הקודם") שבהשוואה אליו על המבקשת לשלם היטל השבחה בגין תכנית שהשביחה נכס מקרקעין שבבעלותה. עיקרי העובדות 2. המבקשת היא הבעלים הרשומים של 3569/6069 חלקים בחלקה 29 בגוש 7792 בתל מונד עליהם חלה תכנית בניין עיר הצ/104/1-5 (להלן: התכנית המשביחה), אשר קיבלה תוקף ב- 26.7.99 ושינתה את יעודם של המקרקעין מיעוד חקלאי ליעוד מגורים והקמת בתי מגורים ביחידות צמודות קרקע. המשיבה היא ועדה מרחבית לתכנון ובניה שבתחומה התכנוני נמצאת, בין היתר, המועצה המקומית תל מונד. 3. קודם להחלת התכנית המשביחה על המקרקעין, חלה עליהם תכנית הצ/0/1-5 (להלן: התכנית המקורית) שפורסמה למתן תוקף ב-17.10.92, אשר ייעדה את המקרקעין לחקלאות, אך בין תחולת התכנית המקורית לתחולת התכנית המשביחה הוחלה ביום 11.2.93 תכנית מתאר ארצית 31 (להלן: תמ"א 31), שלפיה נקבעו המקרקעין כשטח עירוני בנוי. 4. בעקבות פרסומה של התכנית המשביחה דרשה המשיבה מהמערערת תשלום היטל השבחה בגין התכנית המשביחה בסך של 4,735,000 ש"ח בהתאם לשומה שהוגשה על ידי שמאי הועדה. המערערת הגישה לועדה המקומית שומה משלה, שלפיה אמורה היתה לחוב ב-935,000 ש"ח. בעקבות חילוקי הדעות בין השמאים, מונתה שמאית מכריעה על פי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק), ובחוות דעתה נקבע כי גובה היטל ההשבחה הוא 3229,930 ש"ח למועד הקובע (26.7.99). 5. בית משפט השלום, שאליו ערערה המבקשת על חוות דעתה של השמאית המכריעה, קיבל את ערעורה, וקבע כי בחישוב היטל ההשבחה היה על השמאית להשוות את שווי המקרקעין לאחר תחולת התכנית המשביחה לשווים לפי תמ"א 31, שהיא "המצב הקודם" הרלבנטי, ולא לשווים לפי התכנית המקורית, אשר כזכור, ייעדה את המקרקעין לחקלאות. לשיטת בית משפט השלום, על פי המצב החוקי אף אם עלה שיעור המקרקעין עקב תכנית המתאר הארצית, לא היה בכך כדי לגרום לחיוב בהיטל. לשלמות התמונה יצויין, כי בעקבות פסק דינו של בית משפט השלום מונה שמאי מכריע חדש, שקבע את ההיטל בסך 2,459,190 ש"ח. 6. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורה של המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום, וקבע כי אמנם אין להתעלם מקיומה של תמ"א 31 במסגרת שומת השבחת המקרקעין, אך "נקודת המוצא לחישוב הערך צריכה להיות בהתאם לתכנית המקומית המקורית שחלה על המקרקעין, ובמסגרת השומה יש להתחשב גם בדברים שאירעו בדרך, ובכלל זה בציפיות שבאו בעקבות תכנית המתאר". בית המשפט המחוזי קבע, כי אפיוניה הכלליים של תמ"א 31 והיותה תכנית מתווה בלבד אינם מאפשרים הסתמכות מלאה עליה קודם להוצאתן של תכניות מפורטות יותר. בהמשך לכך קבע בית המשפט המחוזי, כי השמאית המכריעה, אשר הגדירה את "המצב הקודם" כ"קרקע חקלאית המגלמת בתוכה פוטנציאל לשינוי יעוד", התחשבה בתמ"א 31 במסגרת שומתה, גם אם לא ייחסה לה משקל מכריע, ועל כן אין עילה להתערב בשומה (תחום ההתערבות על פי דין הוא, בכל מקרה, בשאלות משפטיות בלבד - סעיף 14(ג) לתוספת השלישית). טענות הצדדים 7. המבקשת טוענת בבית משפט זה, כי תמ"א 31 היא "המצב הקודם" הרלבנטי לחישוב היטל ההשבחה. לטענת המבקשת, השאלה האם תכנית מתאר ארצית מהווה בסיס לחישוב ה"מצב הקודם" של המקרקעין היא שאלה עקרונית שעל בית משפט זה להידרש אליה, ולפיכך יש מקום למתן רשות ערעור. 8. המשיבה טוענת, כי המדובר בשאלה של הערכה ואומדן שאינה מצדיקה זכות ערעור על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, ובוודאי שאין מדובר בסוגיה עקרונית שעל בית המשפט להידרש אליה במסגרת ערעור בגלגול שלישי, מה גם שלתמ"א ניתן משקל, אם גם לא מכריע, בהערכת השמאית המכריעה. עוד טוענת המשיבה, כי יש לדחות את טענת המבקשת לפיה תמ"א 31 מהווה בסיס לחישוב ה"מצב הקודם" של המקרקעין, כיוון שטענה זו לא נטענה בבית משפט השלום ונטענה לראשונה בבקשת רשות הערעור כאן. דיון 9. (א) לאחר העיון, באתי לכלל מסקנה כי אין מקום להעתר לבקשה. יש אמנם עניין משפטי בסוגיה של מעמדה של תכנית מתאר ארצית בהליכי תכנון, בשעה שהיא מייצגת "עוגה אפויה למחצה", קרי ציפיות ומגמות שטרם הבשילו לתכנית מפורטת אך אינם נטולי ערך כלכלי. ואולם, סבורני כי המקרה הספציפי אינו מצדיק, על פי עובדותיו, דיון בגלגול שלישי (שאם נרצה הוא רביעי, לאחר השמאות המכרעת). (ב) במקרה דנן, כפי שצויין, לא היתה התעלמות מן התמ"א אלא ניתן לה משקל (שלדעת המבקשת אין בו די, אך הדבר מצוי, כפי שגם ציין בית המשפט המחוזי, בתחום השמאות). 10. אוסיף מעבר לכך: אכן, מטרתו של היטל ההשבחה על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק ברורה וידועה - השתתפות של בעלי הנכסים בהשבחה שהושגה מכוח פעולותיה של העשיה הציבורית (ראו רע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ' לוסטרניק, פ"ד נז(5) 529, 535 (מפי השופט לוי), והאסמכתאות המצוטטות שם). מבלי לקבוע מסמרות, דומה כי ההגיון וההגינות צועדים יד ביד ומחייבים כי המתחם שבמסגרתו תיבחן ההשבחה יהא ריאלי, קרי מחד גיסא לא יובא בחשבון ערך "היסטורי" בלבד, שאין לו ממשות כלכלית, ומאידך גיסא לא תהא הסתמכות ככל משפטה וחוקתה כמי שאין בלתה על תכנית שעודנה במישור כולל, ארצי, שלא פורט, ועל ציפיות לפיה. אותם הגינות והגיון מורים בענייננו, כי בתחום שיש בו גוני אפור תהא ההתיחסות השמאית מורכבת ומשקפת אותו "אפור": כל עוד לא נשתנה סטטוטורית הבסיס הראשוני ה"סולידי" הקיים, הריהו נקודת ההתחלה לשומת ערך הנכס; לא כל שכן כך כשהמדובר בתכנית שאיננה עתיקה אלא תכנית בת שנים לא רבות. אכן, בדרך אירעו בציר הזמן מאורעות נוספים שיש להם רלבנטיות לנושא, אך טרם היו לשינוי שריר, בריר וקיים. תכנית מתאר ארצית יכולה להיות בין אלה, ועמה אף ציפיות מסוימות העלולות להיגזר מנסיבותיו של הנכס, מיקומו וכיוצא בזה. להללו היה מקום לייחס משקל ומשמעות, אך לא להפכם לאין בלתם. אכן, לא היה, בכל הכבוד, מקום שלא להביא בחשבון - כגישתו של בית משפט השלום - את השווי המקורי, ועם זאת לא היה מקום לראות את תכנית המתאר הארצית כאין וכאפס, כפי שאולי סברה המשיבה, אלא לשקללה לתוך המאזן. סבורני, כי גזירה שווה שביקשה המבקשת ללמוד מפסיקתו של בית משפט זה בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה (טרם פורסם), אינה משליכה לאמיתה על ענייננו, שהרי בו שוקללה תכנית המתאר הארצית במסגרת השמאות המכריעה, ומכל מקום ישנם הבדלים הן בדין המהותי, הן בפרוצדורה, בין שני הנושאים. ואזכיר גם, כי בנדון דידן, בסופו של יום, השמאות המכריעה שאישר בית המשפט המחוזי היתה נמוכה בקרוב לשליש מדרישתה של המשיבה על פי שומתה שלה, דבר המדבר בעדו. 11. בענייננו, איפוא, התכנית שחלה מלכתחילה היא תכנית בניין ערים שפורסמה למתן תוקף ביום 17.10.91, לפני כשלוש עשרה שנה. תכנית המתאר הארצית בה תולים המבקשים עיניהם היא מיום 11.2.93, פחות משנתיים לאחריה, התכנית המשביחה קיבלה תוקף ביום 26.7.99. עינינו הרואות, כאמור, שאין המדובר בהיסטוריה עתיקה אלא בתכניות שכולן בנות עשור שנות התשעים. ממילא אין מקום לרשות ערעור ולדיון שלישי-רביעי בנסיבות בעקבות הכרעת בית המשפט המחוזי, שייחס משקל מסויים לתכנית המתאר הארצית אך לא ראה - ולא יכול היה לראות - בה חזות הכל. 12. לא אוכל איפוא להעתר לבקשה. המבקשת תשא בשכר טרחת עורך דינה של המשיבה בסך 5,000 ש"ח. היטל השבחה