החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

פסק דין

א.     בקשת רשות ערעור על החלטתה מיום 24.7.03 של ראש ההוצל"פ (כב' הרשמת ד' ורד) אשר החליטה להתלות אישור מכר מקרקעין, המצויים ברחוב ארנון 12 נווה יהושע רמת - גן גוש 6180 חלקה 95 (להלן: "הנכס")
     ולאפשר למבקשת להגיש הצעה לרכישת הנכס במשך 45 יום.

     אני מחליטה ליתן רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור.

ב.     העובדות העיקריות הצריכות לענייננו הן כדלהלן:

המערערת היא בעלת הזכויות בנכס אשר המשיב 1 מבקש לממשו באמצעות כונס נכסים.
המשיב 1, הוא הזוכה בתיק הוצל"פ, אשר ניפתח לצורך מימוש משכנתא שנרשמה על זכויות המערער בנכס, לטובת המשיב 1. הליכי המימוש מתנהלים בתיק ההוצל"פ, על ידי כונס הנכסים, מאז שנת 2000.
החוב אשר גבייתו נעשית באמצעות הליכי ההוצל"פ הוא בסך של כ-2 מיליון ₪.
ביום 27.4.03 הגיש כונס הנכסים בקשה לאשר את מכירת הנכס, בתמורה לסך של 420,000 דולר, וביום 22.5.03 אישרה כב' ראש ההוצל"פ את המכר.
משקיבלה המערערת את החלטת ראש ההוצל"פ המאשרת את המכר, הגישה לראש ההוצל"פ בקשה, בה טענה כי בנסיבות הענין, מחמת פגמים וליקויים מהותיים בהליך, יש לבטל את אישור המכר.
ראש ההוצל"פ ביקשה את תגובת הכונס, לאחר קבלתה ניתנה החלטה נוספת של ראש ההוצל"פ, ביום 23.6.03, ולאור תגובת המערערת, ובהמשך להחלטת ראש ההוצל"פ מיום 6.7.03, ניתנה ההחלטה נשוא ערעור זה.

ג.     סבורה אני, כי על מנת להבהיר את הענין, יש לסקור את הליכי ההוצל"פ המתנהלים בין הצדדים, שאזי תוצאת הערעור תהא ברורה ומובנת.
ביום 5.9.00 מונה לתפקידו כונס הנכסים, למימוש הנכס נשוא הערעור.
כונס הנכסים החל לפעול למימוש הנכס. ביום 1.3.01 נכרת הסכם בין המשיב 1, שלימים נקלע להליכי פירוק, לבין המערערת (נספח ב' 1 לנספח 2 לנספחי הבר"ע). בהסכם זה, מן הראוי לציין, כי המערערת ציינה את מענה "רחוב אבן גבירול 68 תל-אביב".
על פי ההסכם, כמפורט בסעיף 8 ד לו "כל הודעה שתדרש בקשר עם הסכם זה תשלח למעני הצדדים כמפורט במבוא להסכם זה בדואר רשום, ותחשב כאילו נמסרה במענה בתום 72 שעות ממועד משלוחה כאמור"
לשון אחר, המערערת ציינת את מענה ברחוב אבן גבירול 68, כמען למסירת כל ההודעות הקשורות להסכם וחשיבות ענין זה תובהר בהמשך.

מכל מקום, על פי ההסכם, שנכרת בין המערערת למשיב 1, הודתה המערערת בחוב, בצירוף התחשיב לו, והתחייבה לפרוע את החוב בתשלומים כמפורט בסעיף 5 להסכם.
המערערת הפרה את התחייבויותיה על פי ההסכם, לא פרעה את התשלומים שהתחייבה בפרעונם, על פי הוראת סעיף 7 להסכם, והמשיב 1 היה רשאי, עפ"י הוראות ההסכם, לחדש את ההליכים למימוש השעבודים, לרבות הנכס נשוא הערעור.

כונס הנכסים הזמין שתי חוות דעת ערוכות על ידי שמאי מקרקעין, להערכת שווי הנכס.
על פי חוות דעתו של השמאי יורם ברק מיום 10.12.01 שווי הנכס הוא 322,000 דולר במכירה רגילה ו- 274,000 דולר במימוש מהיר.
השמאי יורם ברק העריך, בחוות דעת מאוחרת יותר , מיום 13.4.03 , את שווי הנכס נשוא הערעור, בסכום של 390,000 דולר, במכירה רגילה ו- 331,000 דולר במימוש מהיר.
בחוות הדעת אכן צויינו סכומים גבוהים יותר, שנקבעו בהנחה שהמערערת שילמה דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, אולם התברר שדמי היוון לא שולמו.
כונס הנכסים פרסם בעיתונות מודעות ובהן הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס. התקבלו מספר הצעות, אשר הבסיס להן חיובו של המציע, בנוסף למחיר הנקוב, גם בתשלום מס ערך מוסף, כל התשלומים שידרשו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה ו/או דמי היוון ו/או דמי היתר בניה) והיטל השבחה.

כונס הנכסים זימן את המציעים להתמחרות שהתקיימה ביום 14.4.03, והמשיב 2 הוא שזה שהציע בהתמחרות את ההצעה הגבוהה ביותר בסך 420,000 דולר בתוספת התשלומים למנהל מקרקעי ישראל והיטל השבחה.

המערערת, ככל הנראה, לא זומנה להתמחרות, אולם לאחר השלמת הליך ההתמחרות וחתימת הסכם עם הקונה, בכפוף לאישור ראש ההוצל"פ שיגר כונס הנכסים למערערת הודעה על תוצאות ההתמחרות והצעה למערערת לפדות את המשכנתא בסכום שהוצע על ידי הקונה.
ההודעה כאמור הומצאה למערערת לכתובתה ברח' אבן גבירול 68, באמצעות פקיד מסירה שהניח את ההודעה בתיבת הדואר של המערערת וכן בדואר ברשום למענה של המערערת. המערערת לא הגיבה להודעת הכונס על דבר המחיר שנקבע בהתמחרות, וכונס הנכסים פנה ביום 27.4.03 לראש ההוצל"פ, בבקשה לאשר את המכר ולפסוק את שכר טירחתו.

משהגיש כונס הנכסים בקשה לאישור המכר כאמור, החליטה כב' ראש ההוצל"פ ביום 28.4.03, כי על הכונס להמציא העתק בקשתו "במסירה אישית כדין למנהל המיוחד של החייבת (המערערת - י.ש.)... וכן למר דיאמנט יוסף לתגובתם תוך 10 ימים מהמסירה. ניתן לאתר את כתובתו של מר דיאמנט באמצעות עוה"ד קרני פלאי כונס הנכסים ביחס למשכנתא על בית המגורים ולחלופין באמצעות עוה"ד גרץ יהודה מרחוב נחמני 25 בתל-אביב".

ד.     בעקבות החלטת ראש ההוצל"פ פעל כונס הנכסים והמציא לראש ההוצל"פ ביום 18.5.03 דו"ח בו פירט כדלהלן:

"א.     עו"ד פלאי קרני אמר לכונס הנכסים כי הוא אינו יודע מהו מענו העדכני של מר יוסף דיאמנט, מנהלה של החייבת.

ב.     עו"ד קרני הציע לכונס הנכסים לפנות לעו"ד יהודה רותם שייצג את החייבת או לעו"ד רמי בובליל.

ג.     כונס הנכסים שוחח גם עו"ד יהודה גרף (ולא גרץ כפי שנכתב בטעות בהחלטה) גם עו"ד גרף לא ידע את מענו של דיאמנט, אך הוא הציע לכונס הנכסים למסור את הבקשה במשרדו. כונס הנכסים השיב שהוא מוכן לעשות כן ובלבד שיומצא יפוי כח מטעם החייבת או מטעמו של מר דיאמנט, עד עתה טרם הומצא יפוי כח כאמור.

ד.     כונס הנכסים שוחח עם עו"ד יהודה רותם גם הוא לא ידע את מענו של מר דיאמנט אך ידע למסור לכונס הנכסים את מספר הפלאפון שלו.

ה.     כונס הנכסים שוחח עם מר דיאמנט בטלפון וביקש ממנו למסור את מענו העדכני כדי שניתן יהיה לבצע לידיו את מסירת הבקשה וההחלטה. מר דיאמנט סירב, אם כי הביע נכונות לסור למשרדו של כונס הנכסים ולקבל שם את המסמכים. כונס הנכסים סבור שלאור הוראות תקנה 15 לתקנות ההוצאה לפועל, מר דיאמנט אינו רשאי לנהוג כך. על כל פנים אם ברצונו לסור לקבל את המסמכים, הוא יוכל לעשות זאת במישרין בלשכת ההוצאה לפועל (על מהות הבקשה וההחלטה כונס הנכסים דיווח למר דיאמנט בטלפון).

ו.     בשיחה עם עו"ד בובליל נמסר כי מענו של מר דיאמנט כיום הוא ברחוב בורלא 12 בתל-אביב וכי בביתו מותקן מכשיר פקסימליה מס...

ז.     כונס הנכסים שיגר שליח לביצוע מסירה אישית של הבקשה וההחלטה (אישור מסירה בצירוף תצהיר פקיד המסירה מצורפים...)

ח.     בנוסף כונס הנכסים שיגר את הבקשה ללא הנספחים ואת ההחלטה בפקסימיליה (העתק המכתב ואישור בדבר העברתו בפקסימיליה מצורפים...)

ט.     מר דיאמנט טרם הגיש את תגובתו."

לאחר המצאת הדו"ח, כאמור, החליטה ראש ההוצל"פ ביום 22.5.03 כי "משלא נמצאה תגובה על ידי מר דיאמנט עד כה, למרות שהכונס טוען כי מסר לו את מהות הבקשה וההחלטה, אני מאשרת עקרונית את מכירת זכויות החייבת בנכס... תמורת סכום בש"ח השווה ל- 420,000 דולר, כמו כן יחולו על הקונה התשלומים למנהל מקרקעי ישראל והיטל השבחה."

ה.     ביום 3.6.03 הגישה המערערת לראש ההוצל"פ בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה והליכי המכר, בה טענה המערערת כי לא נמסרה לה הבקשה לאישור המכר בניגוד להוראות ראש ההוצל"פ ולא נתנה למערערת הזדמנות להגיב לבקשה.
     כן טענה המערערת כי בהליך המכר נפלו פגמים חמורים ביניהם אי הזמנת החייבת להליך ההתמחרות.
בנוסף טענה המערערת כי מחיר המכירה, נמוך במאות אלפי דולרים מהמחיר הראוי של הנכס נשוא הערעור.
משהוגשה בקשת המערערת לביטול המכר, החליטה ראש ההוצל"פ כדלהלן:

"... יש לקחת בחשבון כי עוד ביום 15.4.03 הומצאה לתיבת הדואר של החייבת על ידי שליח, ובדואר רשום, הבקשה לאישור המכר. הדואר הרשום שנשלח הוחזר בציון "לא נדרש"....
באותה תיבת דואר מצא לבסוף מר דיאמנט גם לגירסתו הוא את החלטתי מיום 28.4.03 אשר ניתנה על מנת לוודא כי אכן הגיעה הבקשה לאישור המכר ליעדה. בתחילה טען מר דיאמנט כי ההמצאה למען זה אינה יעילה שכן משרדי החייבת סגורים, אך לאחר מכן התברר כי הוא נוהג לאסוף דואר מתיבת הדואר המצויה שם .
מאידך, לקחתי בחשבון כי כונס הנכסים סירב למסור למר דיאמנט העתק מהבקשה לאישור המכר. לאחר שזה פנה אליו וכי יתכן שהשביתה ששררה בבתי המשפט וההוצל"פ מנעה ממר דיאמנט להגיש תגובה, נוכח טענתו כי נאלץ לצלם את הבקשה לאישור המכר במזכירות ההוצל"פ. ...ויכל לעשות כך רק לאחר השביתה.

לפיכך, אני מחליטה להתלות את אישור המכר.

אני מאפשרת לחייבת להשיג הצעה טובה יותר למכירת הנכס במשך 45 יום מהיום".
(החלטת ראש ההוצל"פ מיום 24.7.03).

החלטה זו היא נשוא הערעור שבפני.

ו.     בערעורה טוענת המערערת כי שגתה ראש ההוצל"פ כאשר חרף הנסיבות הברורות של הענין והפגמים שנפלו בהליך המכירה, נמנעה מלבטל את מכירת הנכס ולדחות את הבקשה לאישור המכר.
     המערערת טוענת כי לא נתנה לה הזדמנות להמציא תגובתה לבקשה לאישור המכר, כאמור בהחלטה מיום 28.4.03, מאחר שבין המועדים 30.4.03
ו- 15.5.03 התקיימה שביתה כללית במערכת בתי המשפט ובלשכות ההוצאה לפועל.
משכך, לא רשאית היתה ראש ההוצל"פ כבר ביום 22.5.03, שלושה ימים לפני חלוף עשרת הימים המוקצבים לתגובת המערערת, ליתן החלטתה בדבר אישור המכר.
לטענת המערערת, הבקשה לאישור המכר לא נמסרה לה.
הרשמת הורתה לכונס הנכסים להמציא את הבקשה לאישור המכר במסירה אישית כדין למערערת, באמצעות מנהלה מר יוסף דיאמנט. אולם, כונס הנכסים לא ביצע את הוראות ראש ההוצל"פ ולא מסר את הבקשה "במסירה אישית" או באופן אחר כלשהו.

לטענת המערערת, לא קיבלה את הבקשה לאישור המכר, אלא צילמה אותה מאוחר יותר מתיק ההוצאה לפועל.
המערערת טוענת כי לא קיבלה את הבקשה באמצעות הפקסימיליה ,מאחר שבמועדים הרלוונטים היה מכשיר הפקסימיליה שבבית מר דיאמנט בתיקון. כן טוענת המערערת, כי לא קיבלה את הבקשה לאישור המכר, שלטענת המשיב 1 גם הומצאה לה על דרך ההדבקה, ועוד טוענת לענין זה כי הדבקה איננה בבחינת המצאה, כמצוות התקנות.

בנוסף טוענת המערערת כי לא התקיים הליך התמחרות כדין. המערערת או מנהלה לא הוזמנו להתמחרות ולא הוצע למערערת לפדות את המשכנתא הרובצת על הנכס במחיר הרכישה המוצע. למערערת זכות קנויה להשתתף בהליך ההתמחרות והעדרה הוא פגם מהותי היורד לשורשו של ענין.

עוד טוענת המערערת, כי לא נתנה למערערת הזדמנות לחקור את השמאי מטעמו של כונס הנכסים על חוות הדעת מטעמו, במיוחד כך, משהוגשה, מטעם המערערת, שומה נוגדת, בה הוערך הנכס בשיעור של למעלה מכפלים משוויו של הנכס (רע"א 2508/98 מתן נ' מילטל פד"י יג(3) עמ' 26).
המערערת מפנה להלכה הפסוקה לפיה עצם העובדה שהמכר אושר איננו מהווה עילה המאפשרת לראש ההוצל"פ לדחות על הסף טענות המתייחסות לפגמים מהותיים שנפלו בהליך המכר.
(רע"א 5080/97 כהן נ' עו"ד דוד רום ואח' פד"י נב(2) 332).

בנוסף טוענת המערערת כי שגתה ראש ההוצל"פ שהטילה, הלכה למעשה, על המערערת לפועל למכירתו של הנכס ולמימושו, בכך שקבעה כי על המערערת להציע הצעות גבוהות וממשיות תוך 45 יום.

עתירתה החלופית של המערערת היא להאריך למערערת את המועד ולאפשר לה לאתר רוכש לנכס, תוך שישה חודשים.

לטענת המשיבים פעל כונס הנכסים כדין ועשה כל מאמץ אפשרי על מנת לבצע מסירות למנהל המערערת, מר דיאמנט, אשר התחמק ממתן כתובות ולמעשה לא איפשר לבצע לו מסירה על פי הוראות ראש ההוצל"פ.

הליכי ההוצל"פ נמשכים מאז שנת 2000 והתמורה שהושגה בגין הנכס, לאחר שני מהלכי מכירה, זה האחרון והקודם לו בשנת 2001, היא תמורה גבוהה, העולה בשיעור ניכר על הערכת השמאי.

המשיבים, כונס הנכסים כמו גם הקונה, עותרים לדחיית הערעור מכל וכל.

ז.     סבורה אני כי דין הערעור להדחות.

נראה לי, כי כונס הנכסים עשה כל מאמץ אפשרי על מנת לבצע מסירה למערערת, באמצעות מנהלה מר דיאמנט. כונס הנכסים ביצע מסירה, כדין, למענה של המערערת ברח' אבן גבירול 68, שהוא המען אותו מסרה המערערת כמען למסירת מסמכים, שלא שונה על ידה.
עוד ביצע כונס הנכסים מסירה למענו של מר דיאמנט ברח' בורלא 12 בתל-אביב ובשיחת טלפון ניסה לשכנע את מר דיאמנט למסור לו כתובת מעודכנת שם ניתן יהיה לבצע מסירה.
בתצהירו מיום 3.6.2003 (שצורף כחלק מנספח 5 לבר"ע) אומר מר דיאמנט, בין היתר:
"     2. ביום 28.4.2003 קבעה ראש ההוצל"פ, בין היתר, כי כונס הנכסים... יעביר העתק בקשה זו במסירה אישית כדין למנהל המיוחד של החייבת... וכן למר דיאמנט יוסף.
...
3. זמן מה לאחר מכן, קיבלתי בדואר את ההחלטה מיום 28.4.03..."

לשון אחר, מר דיאמנט אכן מקבל באמצעות הדואר את המסמכים הנשלחים אליו.

סבורה אני כי אכן עשה כונס הנכסים כל מאמץ אפשרי על מנת לבצע מסירה למערערת ואכן נראה, בעליל, כי המערערת קיבלה גם קיבלה את החלטות ראש ההוצל"פ והודעות הכונס.

אין בידי לקבל את טענות המערערת לענין ביצוע המסירות שבוצעו לה. סבורה אני כי כונס הנכסים, כאמור, פעל כדין ועשה כל שניתן לעשות על מנת לבצע מסירות למערערת שהתחמקה מלמסור כתובת. לענין זה נפסק לאחרונה על ידי כב' השופטת ד. דורנר ברע"א 8402/03 Raytheon Company נגד אשבורן חברה לסוכניות ומסחר בע"מ (לא פורסם).
          "אומנם, בפסיקה ובספרות הובעה הדעה, כי הקפדה על קיומן של הדרישות הפורמליות הקשורות לאופן ההמצאה היא תנאי לקיום ההליך בפני בית-המשפט. ראו דברי השופט אליעזר גולדברג ברע"א 324/87 צרצור נ' דלתה (לא פורסם, ניתן ביום 29.5.88) וכן זוסמן, שם, בע' 230. אלא שאין זו הלכה פסוקה. ובמספר פסקי-דין והחלטות של בית המשפט העליון נקבע כי ניתן לוותר על הדרישות הטכניות הקבועות בחוק ובתקנות אם ניתן להוכיח את ההמצאה בדרך אחרת, ישירה או עקיפה. דעתי היא, כי דרך ההמצאה הינה שאלה טכנית גרידא, ואין בה כדי להשפיע על הסוגיה המהותית של האפשרות לקיים הליך נגד צד, שהוכח כי קיבל בפועל את כתבי הטענות הרלוואנטיים. ראו גם דברי השופט גבריאל בך בע"א 203/84 יעיש נ' אהרון, פ"ד מ(1) 325, בעמ' 334-333 ובבג"ץ 34/92 אשקר נ' ראש המועצה המקומית כפר כאבול, פ"ד מו(4) 579, בע' 584, וכן השוו לדברי הנשיא אהרן ברק ברע"א 1113/97 אסמאעיל נ' סלימאן ואח' (ההחלטה לא פורסמה, ניתנה ביום 6.4.97)"
(עמ' 3 להחלטה).

וגם לענייננו כך. המערערת, שכאמור התחמקה מלמסור כתובת מעודכנת, קיבלה, ללא ספק, את מסמכי הבקשות והחלטות ראש ההוצל"פ. כאמור, הודה מר דיאמנט עצמו בתצהירו כי קיבל את החלטת ראש ההוצל"פ באמצעות הדואר. נראה כי מעבר לקיומן של כל הדרישות הפורמליות ניתנו למערערת הזדמנויות חוזרות ונשנות לרכוש את הנכס בין בעצמה ובין באמצעות קונה שיובא על ידה.

ח.     נראה לי, כי בהחלטתה נשוא הערעור, הלכה ראש ההוצל"פ כברת דרך משמעותית על מנת להגן על זכויות המערערת.
     ראש ההוצל"פ איפשרה , למעשה, למערערת, מחוץ לכל הליך ולפנים משורת הדין, להציע הצעה לרכישת הנכס. ראש ההוצל"פ אפשרה למערערת לא רק לרכוש את הנכס במחיר שהוצע על ידי הקונה, אלא גם להביא רוכש מטעמה ולמעשה פתחה ראש ההוצל"פ, בפני המערערת את הדרך לבטל, הלכה למעשה, את המכר.
     אם אמנם הסכום בו אושר המכר הוא סכום הנמוך, כטענת המערערת, באופן משמעותי משווי הריאלי של הנכס אין כל ספק כי היתה המערערת מצליחה להביא רוכש מטעמה שיקנה את הנכס במחיר מציאה זה.

     מכל מקום, בהחלטתה נשוא הערעור התלתה ראש ההוצל"פ את אישור המכר, ועל כך, כמובן, אין למערערת כל יסוד לטרוניה ומנגד אפשרה למערערת, אם אמנם נתקפחה זכותה בכך שלא השתתפה בהתמחרות, לרכוש את הנכס או להציע הצעה טובה יותר לרכישתו.

     אינני סבורה כלל ועיקר כי ראש ההוצל"פ נתפסה לכלל טעות כלשהי ומשכך דין הערעור להדחות.

ט.     סוף דבר הערעור נדחה.
     ההליכים ימשכו על פי הוראות ראש ההוצל"פ.

המערערת תשלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך 4,000 ₪ בתוספת מע"מ, שישולמו מתוך הערבות הבנקאית המופקדת בידיו הנאמנות של עו"ד דרזנר.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מכר דירות

  2. מתי חל חוק המכר ?

  3. הגדרת מוכר - חוק המכר

  4. רכישת יחידה במבנה מסחרי

  5. ניהול מו''מ במקביל

  6. תחולת חוק המכר דירות

  7. גופי תאורה - עסקת מכר מרחוק

  8. תביעה נגד עורך דין עסקת מכר

  9. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  10. כפר מרמורק - מכירת בית התרבות

  11. עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית ?

  12. החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

  13. טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

  14. סעיף 34 לחוק המכר - תקנת השוק

  15. האם עסקת קניית דירה - מסחרית או פרטית ?

  16. ערעור רשלנות מקצועית של עורך דין – עסקת מכר דירה

  17. עסקת מכר ליסינג מימוני או עסקת שכירות ליסינג תפעולי ?

  18. תביעה כספית בקשר לעסקה למכר דירה, עסקה שלא יצאה אל הפועל

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון