האם יורש של דייר מוגן הינו דייר מוגן ? בית המשפט פסק כי במשפט הוכח כי היורשת אינה דיירת מוגנת בדירה, אינה זכאית להחזיק בדירה מכוח זכויותיה החלקיות בבעלות הדירה, וכי הינה שוהה ומחזיקה בדירה, ללא זכות חוקית. לפיכך, יש להורות על סילוק ידה ממנה. להלן פסק הדין: פסק-דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת מדירה בת 3 חדרים בשדרות בן ציון 24 ת"א, הידועה כנכס בגוש 6904, חלקה 159, [להלן: "הדירה"] ולהחזירה לתובע כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע הינו הבעלים הרשום של זכות שכירות בדירה. ב. המנוחה נפטרה ביום 01.03.70 (להלן: "המנוחה"). ג. הנתבעת שהינה אחת היורשות של המנוחה מחזיקה בדירה. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובע: א. לאחר פטירת המנוחה, נכנסה הנתבעת לדירה והיא מחזיקה בה. ב. הנתבעת נתבקשה לשלם דמי שכירות, אך עד ליום הגשת התביעה, טרם הסדירה את תשלום דמי השכירות. ג. התובע מבקש לסלק הנתבעת מהדירה וכן להרשות לו פיצול סעדים, כך שהתביעה לקביעת דמי שכירות הראויים, תוגש בנפרד. טיעוני הנתבעת: א. הנתבעת הינה יורשת של ¼ מכלל נכסי העיזבון ובעלת ½ מזכויות העיזבון בדירה, וזאת לאחר שד"ר עזרא למדין, יורש אחר בעיזבון, העביר את זכויותיו בדירה, ללא תמורה לנתבעת. ב. הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 [להלן: "החוק"]. ג. הנתבעת התגוררה בדירה לסירוגין משנת 1955 עם אחיה והמנוחה. ד. מספר שנים לפני פטירת המנוחה, עברה הנתבעת להתגורר בדירה באופן קבוע על פי הסדר עם המנוחה, אשר חלתה והיתה זקוקה לסיוע קבוע וצמוד. ה . התביעה התיישנה, שכן הוגשה 27 שנים לאחר פטירת המנוחה. ו. התובע מנוע ומושתק מלטעון כלפי הנתבעת כל טענה לפינוי הדירה, שכן מנהג המנוחה ועיזבונה כלפיה במשך כל השנים שלפני פטירת המנוחה, ומאז פטירתה, יוצרים קשר שכירות, לפיו בעל הבית אינו יכול ומנוע מלפנות את הנתבעת מהדירה. ז. לחילופין, הנתבעת מבקשת ליתן לה סעד מן הצדק. ח. יש לדחות את הבקשה לפיצול סעדים. 4. המסכת הדיונית התביעה הוגשה בשם מנהל העיזבון עו"ד דוד פרץ. חקירתו בביהמ"ש של עת/2, עו"ד דוד פרץ ז"ל, הייתה ביום 5/4/2000. הודעה על פטירתו ביום 2/12/01 הוגשה לביהמ"ש ביום 2/1/02 לאחר סיום הבאת הראיות בתיק. ביום 24/2/02 הגיש ב"כ התובע הודעה לביהמ"ש לפיה מונה עו"ד אריאל פרץ כמנהל עיזבון המנוחה במקום אביו המנוח, עו"ד דוד פרץ ז"ל. 5. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: עת/1 ,גב' לולט פפו, נחקרה על תצהירה, ת/1. עת/2, עו"ד דוד פרץ ז"ל, נחקר על תצהירו ונספחיו, ת/2. כמו כן הוגשו: תצהיר בקשה לפיצול סעדים, סומן ת/3. פרוטוקול בית משפט המחוזי בתיק עיזבון 3903/70, סומן ת/4. דו"ח מטעם האפוטרופוס על החולה, סומן ת/5. פרוטוקול בית המשפט בתיק עיזבון 3903/70, סומן ת/6. מכתב מיום 14.02.96, סומן ת/7. מטעם הנתבעת: עה/1, הגב' סמדר בן ענת, נחקרה על תצהירה נ/8. עה/2, הגב' ענת קליין נחקרה על תצהירה נ/9. עה/3, מר משה קליין נחקר על תצהירו , נ/10. עה/4, גב' אסתר קליין נחקרה על תצהירה ונספחים נ/11. כמו כן הוגשו: בקשה למתן הוראות , סומן נ/1. מכתב מיום 08.03.72, סומן נ/2. מכתב מיום 09.02.81, סומן נ/3. מכתב מיום 31.08.86, סומן נ/4. מכתב מיום 14.02.96, סומן נ/5. מכתב מיום 29.02.96, סומן נ/6. תשובה לצו לגילוי מסמכים סומן נ/7. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את כתבי הטענות, עיינתי בחומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי היטב את עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל. 6. סמכות מנהל העיזבון לנהל העיזבון: התובע הוא מנהל העיזבון של המנוחה, ובסמכותו לדרוש את פינוי הנתבעת וסילוק ידה. בידוע הוא כי: "מנהל העיזבון רשאי לדרוש מכל מי שמחזיק בנכס העיזבון למוסרו לידו, וכן לדרוש לסלק לידיו את כל החובות שהגיעו למוריש. החוק מעניק לו את כל הסמכויות, שהיו לצורך זה, למוריש עצמו [סעיף 98 לחוק הירושה ]". [מנחם גולדברג, יחזקאל פלומין, אשר מעוז, דיני ירושה ועזבון, הוצאת סדן, תשנ"ג-1993, בעמ' 56]. 7 התיישנות הנתבעת טוענת, כי לפי סעיף 5[2] לחוק ההתיישנות, התשנ"ח - 1958 [להלן: "חוק ההתיישנות"), התביעה לסילוק ידה מהדירה התיישנה, שכן היא הוגשה לאחר יותר מ - 27 שנים לאחר שנולדה עילת התביעה, באשר לתקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינה 25 שנה, ותקופה זו חלפה. ברם במקרה הנדון, דוחה אני את טענת הנתבעת וקובע, כי לא חלה התיישנות לגבי תביעת הפינוי וסילוק היד מהנימוקים דלהלן: א. במקרה הנדון, המקרקעין נשוא הדיון עברו הליכי הסדר (נספח ב' לת/2). סעיף 159 [ב] לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 [להלן: "חוק המקרקעין"), קובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, וכך: "159. [א] ... [ב] חוק התיישנות, תשי"ח-1959, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח התיישנות שאדם היה זכאי לטוען אותה לפני תחולת חוק זה". [הדגשה שלי - א.ג.] ב. על מנת שתעמוד לנתבעים טענת התיישנות לגבי מקרקעין מוסדרים, לפי סעיף 159 (ב) הנ"ל, צריך שיתקיימו שני התנאים המצטברים הבאים: 1. כי לפי הדין הקובע לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, היה הנתבע זכאי לטעון טענת התיישנות. 2. שתקופת ההתיישנות נסתיימה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, דהיינו, לפני ה - 1.1.70. הדין שחל על התיישנות במקרקעין, לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, הוא חוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958. לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים היא 25 שנה. כדי שתתמלא תקופת ההתיישנות, על הנתבעים להחזיק במקרקעין משנת 1945. הוכח, כי הנתבעת לא החזיקה בדירה מלפני שנת 1945, אלא החל משנת 1969, לפיכך תקופת ההתיישנות לא נסתיימה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין והתנאי השני לא מתקיים. לסיכום מאחר והנתבעת החזיקה בדירה משך שנה אחת, לפני כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף, הרי שלא הצטברה התקופה הנדרשת (25 שנה לפני 1.1.70) להתיישנות התביעה ולפיכך יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת. 8. הסגת גבול: תביעה זו לסילוק ידה של הנתבעת מהדירה, הינה על פי העילה של הסגת גבול במקרקעין. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין הוא כניסה למקרקעין שלא כדין". 9. נטל הראיה: סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על מי חלה הוכחת הראייה: "בתובענה שהוגשה להסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". רוצה לומר, על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי ואז עובר הנטל אל הנתבע להוכיח שאינו מסיג גבול. בעניין זה קיימת הלכה פסוקה כי: "מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה, רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום לעומת זאת, אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום, או החזיק בו, מכוח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון [דהיינו בכתב התביעה], את עילת הפינוי, כגון: הפרת חוזה על ידי הדייר או ביטול הרשיון על ידי בעל הבית". [ע"א 127/77, מלכה קפה נ' יוסף לוי ו - 3 אח', פ"ד ל"א[3], 455, 467]. במקרה דנן, אין חולק כי התובע הינו הבעלים הרשום של זכות שכירות בדירה נשוא התביעה [נסח רישום במקרקעין צורף נספח ב' לת/2], לפיכך נטל הראייה עובר לנתבעת להראות כי היא מחזיקה כדין בדירה. 10. זכויות הנתבעת בנכס: לטענת התובע, חודשים לאחר מותה של המנוחה, פלשה הנתבעת אל הדירה נשוא התביעה. לפיכך, לטענת התובע אין לנתבעת זכות להישאר ולכן יש לסלק את ידה ממנה. ברם, הנתבעת טוענת, כי היא מחזיקה בדירה, מכוח היותה דיירת מוגנת בה, ומכוח השתק ומניעותו של התובע לתבוע את פינוייה, שכן גרה בדירה במשך כ - 30 שנה. להלן אבדוק: א. האם הנתבעת זכאית להחזיק בדירה מכוח היותה דיירת מוגנת בדירה? ב. האם הנתבעת זכאית להחזיק בדירה מכוח זכויותיה בחלק מהדירה, אשר קיבלה בירושה ? ג. האם הנתבעת זכאית להחזיק בדירה מכוח שתיקתו של התובע והיותה ברת רשות בדירה? 11. מעמד הנתבעת כדיירת מוגנת בדירה: הנתבעת טוענת, כי היא דיירת מוגנת בדירה נשוא התביעה, לפי סעיף 9 לחוק, שכן לטענתה, היא התגוררה בדירה מלפני שנת 1968, שלא על פי חוזה שכירות, שצוין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, תוך ציון הסיבה החוקית לכך. בידוע הוא, כי הנטל עבר אל הנתבעת להראות, כי היא מחזיקה כדין בדירה. אומנם, הוכח לי כי הנתבעת התגוררה עם המנוחה לפני פטירתה [מוצגים נ/1, נ/2, נ/3, נ/4], אך לא הוכח לי כי הנתבעת התגוררה עם המנוחה מלפני שנת 1968. בבקשה למתן הוראות, [צורף וסומן נ/1], עליו חתום מנהל העיזבון המנוחה, מר דוד פרץ ז"ל, נכתב כך: "4. בת אחותה, גב' אסתר קליין, עברה לגור בדירת המנוחה כשמונה חודשים לפני פטירתה." [הדגשה שלי א.ג.]. [סעיף 4 לנ/1]. מן האמור לעיל, לא הוכח כי הנתבעת התגוררה בדירה מלפני שנת 1968, כי אם שמונה חודשים לפני פטירת המנוחה ביום 1.3.70, דהיינו בשנת 1969. לפיכך לא הוכחה התקיימותו של סעיף 9 לחוק במקרה דנן, ולא הוכח כי הנתבעת דיירת מוגנת בדירה נשוא התביעה. בע"א 765/87 , צ'סלר נ' עיזבון המנוח אופל מנדל ישראל, פ"ד מ"ג[3], 81, 86, נפסק כך: "זכות הדיירות המוגנת אינה חלק מנכס העיזבון והיא עוברת אך ורק על פי התנאים הנקובים בחוק הגנת הדייר." למעלה מן הצורך, ולמען הסר ספק, אציין כי אף סעיף 20[ב] לחוק הגנת הדייר, הדן בזכותו של קרוב משפחת המנוחה להיות דייר מוגן, בהתקיימות שני התנאים המנויים בסעיף, אינו מתקיים במקרה הנדון. אמנם הוכח כי הנתבעת גרה יחד עם המנוחה בדירה שישה חודשים סמוך לפטירתה, ולכן התנאי הראשון הוכח, ברם משהייתה לנתבעת דירה אחרת למגורים, בזמן פטירת המנוחה, הרי שהתנאי השני לא התקיים [ראה: פרוטוקול מיום 10.09.01 - עמ' 44; פרוטוקול מיום 26.02.01 עמ' 21 וכן נ/8 סעיפים 6,7], ומאחר ותנאים אלו מצטברים, הרי שהסעיף אינו מתקיים. משלא התקיימו התנאים הנקובים בחוק הגנת הדייר המקנים את זכות הדיירות המוגנת, הרי שיש לקבוע, כי לנתבעת אין מעמד של דיירת מוגנת בדירה נשוא התביעה. 12. האם הנתבעת זכאית להחזיק בדירה מכוח חלקה בזכויות הבעלות בדירה? אף על פי שהנתבעת לא טענה, באופן מפורש, כי זכאותה להחזיק ולהישאר בדירה, היא מכוח בעלותה בחלק מזכויות העיזבון בדירה, אך למען הסר ספק, הלכה פסוקה היא כי: "במותו של אדם עובר עזבונו ליורשיו. אולם, כל עוד לא חולק העיזבון זכאי יורש לחלק בעיזבון, ולא לנכסים מסוימים." ע"א 110/89 , הכונס הרשמי כמפרק בנק צפון נ' ישראל גלבוע, פ"ד מ"ו[3], 638. משכך, זכאית הנתבעת לחלקה בעיזבון ואינה זכאית לכל הדירה כולה. זכותה להישאר בדירה היתה קיימת לאחר מות המנוחה, על פי סעיף 108[א] לחוק הירושה , אשר קובע כי מי שערב מות המוריש גר איתו בדירתו... רשאי להוסיף ולגור בה 3 חודשים ממות המוריש, ואם הוא יורש - שישה חודשים. ברם, תקופה זו חלפה זה מכבר, והנתבעת נשארה לגור בדירה עד ליום זה. מאחר והנתבעת אינה בעלת כל זכויות הבעלות בדירה, הרי שאינה זכאית להחזיק בדירה, מכוח חלקה בזכויות הבעלות לדירה. 13. בר רשות במקרקעין: הנתבעת טוענת, כי התובע מנוע ומושתק מלטעון כלפיה כל טענה לפינוי הדירה, שכן מנהג המנוחה ועיזבונה במשך כל השנים יוצרים קשר של שכירות, לפיו בעל הבית אינו יכול למנוע מלפנות את הנתבעת, לאחר פרק זמן ארוך של כ - 30 שנה, ברשות ובהסכמה. מנגד התובע טוען, כי הוא הסביר לנתבעת בעל פה, כי אין מגוריה בדירה מקנים לה זכויות כלשהן בדירה. מחומר הראיות שהונח לפני, הוכח לי כי הנתבעת התגוררה בדירה במשך כ - 30 שנה, וכי התובע ידע על כך [מוצגים נ/1, נ/2, נ/3, נ/4]. כמו כן , מן המוצגים האמורים ומהתכתבות שנערכה בין התובע לנתבעת, עולה כי התובע, שידע על הימצאותה של הנתבעת בדירה, לא מחה ולא דרש ממנה לפנות את הדירה במשך עשרות שנים. משלא ציין דבר לעניין עצם החזקתה בדירה, גם לאחר עשרות שנים, הרי שהביע בכך הסכמה שבשתיקה לנוכחותה ולהחזקתה בדירה נשוא התביעה. לעניין מעמד בר-רשות, בידוע הוא כי: "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין, אין צורך בהסכם מפורש. מספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין, שממנה ניתן להסיק שהסכימו, בדיעבד, והשלימו עם שימוש של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה יכולה להעיד על הסכמתו ליצור רשיון מכללא Implied License ". [ע"א 32/77 , אליאסף טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד ל"א[3], 214, הדגשות שלי א.ג]. לאור זאת, אין לי אלא לקבל את הקביעה הנ"ל, שאמנם הנתבעת היא ברת רשות בדירה, אלא שעסקינן ברשות חינם ורשות זו ניתנת לביטול. 14. ביטול רשיון החינם: כאמור, אף אם הנתבעת הינה ברת רשות בדירה, הרי שמדובר ברשות חינם, ברשות מסוג זה הלכה היא כי: "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". [ע"א 96/00 , יעקב צינק ואח' נ' ויקטור ע. כיאט ואח', פ"ד ה'[1], 474, הדגשות שלי א.ג]. וכן נקבע: "מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עליו להיהפך לבר רשות, ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת". [ע"א 50/77 , אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד ל"א[3], 433, הדגשות שלי א.ג]. לסיכום: מאחר ומדובר ברשות חינם הדירה, שניתן לבטלה בכל עת, ומשכך עשה התובע, על ידי הגשת כתב התביעה, בוטלה הרשות. 15. האם משבוטלה הרשות הנתבעים הינם מסיגי גבול? כך קבע השופט לנדאו בע"א 477/68 הופמן נ' לויטל פ"ד כ"ג[2], 52: "המערערים השכירו למשיב את המחסן הנדון והלה לא פינה אותו בתום תקופת השכירות. מאותה שעה... הפך המשיב למסיג גבול". ובמקום אחר: "הסגת גבול במקרקעין הוא מעשה נזיקין נמשך, במובן זה שהיא מתחדשת מיום ליום". [ע"א 477/68 לעיל, עמ' 61]. וכן בע"א 4202/96 [חיפה] עוטוב מוחמד נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח, 97[1], 556, קובע כבוד הנשיא סלוצקי פה אחד, כי עוולת הסגת הגבול הינה עוולה מתמשכת ומתרחשת גם כתוצאה מהתמשכותה של חזקה שלא כדין בקרקע. ומכאן נלמד, קל וחומר, במקום שהיתה שכירות כדין, מרגע שהסתיימה, ולא פונה הנכס , מדובר בהסגת גבול, קל וחומר במקרה שלפנינו, בו מדובר, ברשיון מכללא שברגע שזה מבוטל, הרי שמדובר בהסגת גבול. מכל האמור לעיל, עולה כי הנתבעת שוהה ומחזיקה בדירה ללא זכות חוקית ויש להורות על סילוק ידה ממנה. 16. לסיכום: מכל האמור לעיל, הוכח לי כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת בדירה, אינה זכאית להחזיק בדירה מכוח זכויותיה החלקיות בבעלות הדירה, וכי הינה שוהה ומחזיקה בדירה, ללא זכות חוקית. לפיכך, יש להורות על סילוק ידה ממנה. 17. סעד מן הצדק לאחר שקבעתי כי אין מעמדה של הנתבעת כמעמד של דיירת מוגנת, הרי שאין להחיל את חוק הגנת הדייר ולפיכך אין לי אלא לדחות את הבקשה למתן סעד מן הצדק. 18. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבעת לסלק ידה מהדירה בת ה - 3 חדרים, הנמצאת בשדרות בן ציון 24 ת"א, הידועה כנכס בגוש 6904 חלקה 159 ולהחזיר את החזקה בה לתובע כשהיא פנויה וריקה מכל אדם וחפץ מטעמה. אני מעכב את ביצוע סילוק היד עד ליום 04.08.02, וזאת על מנת לאפשר לנתבעת להתארגן. ב. צו לפיצול סעדים ניתן כמבוקש. ג. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 15,000 ₪ , סכום זה כולל הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום, ועד ליום התשלום המלא בפועל. ירושהשאלות משפטיותמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)