החלטה 1. העתירה ורקע עובדתי 1.1 בתיק זה המבקש עותר לקביעת דמי שכירת בגין חנות בקומת קרקע בבנין שברחוב הרצל 42 בנתניה (להלן "החנות"). העתירה מבוססת על התיקון לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג 1983 (להלן "התקנות") התיקון נכנס לתוקפו ביום 15/3/02, ולפיו דמי השכירות בבית עסק שבגינו לא שולמו דמי מפתח, ישוחררו מתקרת המקסימום של דמי השכירות, דהיינו - יהיו דמי שכירות כלכליים - ריאליים. 1.2 המשיב מחזיק בחנות כדייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 (להלן "החוק"). אין מחלוקת על מעמדו כדייר מוגן: אביו, ברוך וינקלר ז"ל (להלן "המנוח") שכר את החנות בדמי שכירות חודשיים בתחילת שנת 1954, עם סיום בנייתו של הבניין בו נמצאת החנות והיה בה הדייר הראשון. לאחר פטירת המנוח הפכה אמו המנוחה של המשיב לדיירת מוגנת בחנות, והמשיכה לנהל את החנות עד פטירתה. לאחר פטירתה הפך המשיב לדייר מוגן בחנות מכח החוק, והמשיך לנהל את החנות. 1.3 עמדת המבקש היא שמשום שלא שולמו דמי מפתח , הוא זכאי לקבל דמי שכירות כלכליים בגין החנות. 1.4 המשיב טוען שלא שולמו דמי מפתח בכסף אלא ניתנה לבעלת הבית דאז (חמותו של המבקש, נחמה דרכסלר ז"ל) (להלן "הגב' דרכסלר") תמורה אחרת, אשר יש בה כדי להוות "דמי מפתח", בכך שהמנוח וויתר תמורתה על זכויותיו במגרש ובליפט, בהם החזיק לטענתו, בטרם נבנו הבנין והחנות על המגרש. לכן, המשיב טוען כהגנה לבקשה שהוא פטור מלשלם דמי שכירות כלכליים על פי התיקון לתקנות. 1.5 לאור המחלוקת העובדתית הוחלט לפצל את הדיון על מנת להכריע ראשית בשאלה האם שולמו דמי מפתח במובן החוק באופן המשחרר את המשיב מלשלם דמי שכירות כלכליים. באשר לקביעת שווי דמי השכירות, יתקיים דיון בעתיד במידת הצורך. 2. עמדות הצדדים 2.1 טענת המבקש היא פשוטה: על פי התיקון לחוק הוא זכאי לקבל דמי שכירות כלכליים משום שמעולם לא שולמו דמי מפתח בגין הדיירות של המשיב במושכר לא על ידו ולא על ידי קודמיו. 2.2 המשיב בהגנתו לא הכחיש את העובדות המפורטות בבקשה אלא העלה טענה עובדתית נוספת, על מנת להשתחרר מהוראות התיקון לתקנות. להלן גירסתו: נערך הסכם בע"פ בין הגב' דרכסלר להוריו ז"ל, הזוג וינקלר, לפיו יפנו הזוג וינקלר את המגרש עליו מצויה כיום החנות ואת הצריף שבו קיימו אז את חנות המכר שלהם בתמורה לקבלת חנות בבנין שייבנה על המגרש. בהתאם להסכם זה פינו הזוג וינקלר את המגרש ואת הצריף והעתיקו את כל מתקני הייצור ושאר הדברים שהיו במגרש לאזור התעשייה בנתניה, שהינו מרוחק ביותר ממקום המגרש ובעל ערך נמוך יותר מערכו של המגרש. המעבר לאזור התעשייה היה כרוך בהוצאות פינוי של המתקנים ושל שאר החפצים שהיו על המגרש וששימשו את הזוג וינקלר בעבודתם, וכן היה כרוך באובדן לקוחות כתוצאה מהמעבר למקום החדש. לאחר סיום בנייתו של הבנין שנבנה על המגרש, קיבלו הזוג וינקלר את החנות להחזקתם והפכו לדיירים מוגנים בחנות, כפי שהיו במגרש עובר לפינוי ולהקמתה בניין. לגירסת המשיב , הסדר זה מהווה דמי מפתח. 2.3 הפרקליטים דאגו לטעון כל אחד בתורו טענות מפורטות בענין נטל הראיה בבקשה זו. לשיטתי, אין ספק שעל המשיב להניח את דעת בית המשפט שקיימות נסיבות המשחררות אותו מלשלם את דמי השכירות הכלכליים. למעשה, אנו דנים בהודאה והדחה, כאשר על המשיב להוכיח ששילם דמי מפתח אם בכסף ואם בדרך אחרת. המצב בתיק זה שונה מהתיקים שבה יש מחלוקת עובדתית בין דייר לבין בעל בית כאשר הדייר טוען ששילם דמי מפתח בפועל ובעל הבית מכחיש את הטענה. אין לדרוש מהמבקש בתיק מסוג זה להוכיח טענה עובדתית נגטיבית של אי תשלום דמי מפתח בדרך אחרת. כמו כן סבורני כי גזירה כזאת אינה מתיישבת עם תכלית התיקון של התקנות. לכן על אף שבאופן רגיל נטל השיכנוע מוטל על המוציא מחברו, המקרה בתיק זה הינו חריג. 2.4 באשר לעובדות: על המשיב להוכיח על פי החוק, סעיף 1 לחוק מגדיר דמי מפתח באופן הבא: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מוכשר...". בע"א 462/76 חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2) 645 נקבע כי השקעות של הדייר במושכר, יכולות להיות נחשבות כדמי מפתח, כיוון שדובר בתמורה בעלת ערך שניתנה בקשר עם השכירות. למעשה על המשיב להוכיח שני תנאים מצטברים: שניתנה תמורה שלא בדרך של דמי שכירות, ושהתמורה ניתנה בקשר עם השכירות במושכר. 3. הראיות בהסכמה דיונית הוצגו מספר רב של מסמכים בפני בית המשפט ובית המשפט שמע דברי המבקש והמשיב. בית המשפט יתייחס לחלקים הרלבנטיים של העדויות בנימוקי ההחלטה להלן. 4. דיון והחלטה 4.1 יאמר מייד שסבורני כי בעלי הדין עשו מאמץ בתום לב לזכור את האירועים הרלבנטיים לענייננו. מטבע הדברים ומשום שאנו דנים באירועים אשר התרחשו לפני למעלה מ - 50 שנה, יש קושי אוביקטיבי לשיחזור מדויק. אולם, כללית , מקום שגירסאות בעלי הדין היו שונות, העדפתי את דברי המבקש, אשר דבריו היו עיקביים ומשכנעים יותר. המבקש היה כבר בן 25 במועדים הרלבנטיים לענייננו, רב סרן בשירות הקבע אשר התגורר ביחד עם אשתו וחמותו. כמו כן לדבריו היה מעורב אישית בכל מה שקרה במגרש ובליפט.בין היתר המבקש היה נוכח כשהמנוח הגיע לביתו בתחילת שנת 1954 והתעניין האם עדיין נותרה חנות פנויה להשכרה. לדברי המבקש בשיחה זו לא דנו כלל בכל התחייבות מוקדמת בקשר לשכירות. המשיב במועד הרלבנטי היה נער בן 15 וקשה לבית המשפט לקבל את הטענה שהיה מעורב בפרטי ההסכמים שעליהם הוא מסתמך בדיון זה. אף אם שמע דברים בבית, כטענתו, קשה לתת משקל לעדותו, מכיוון שהבנתו העיסקית שלו באותו גיל לא היתה מפותחת די לצורך. לכן יש להעדיף את דברי המבקש. 4.2 בין יתר טענות המשיב, בתצהיר עדות ראשית נכתב כי לאביו ז"ל "הייתה בעיית שמיעה קשה". משום שכך, המשיב היה מתלווה אליו באופן קבוע. גם בנקודה זו דברי המשיב לא היו משכנעים. המשיב אף טען שלאביו ז"ל היה מכשיר שמיעה - ואם היה מנתק אותו, לא שמע דבר. המבקש העיד בצורה משכנעת שלא התרשם שהמנוח סבל מקשיי שמיעה, ובמפגשים השונים עמו לא היה כל קושי לתקשר עימו. כמו כן, המבקש פוסל את הטענה שהמשיב היה נוכח בפגישות אלו. נהפוך הוא: בכל הפגישות נכח רק המנוח. דבריו של המבקש בנקודה זו, היו משכנעים ועקביים. 4.3 לטענת המשיב בשנת 1950 או בסמוך לכך נערך הסכם בעל פה ולאחר סיום בנייתו של הבנין שנבנה על המגרש בשנת 1953, נמסרה בהתאם להסכם החזקה בחנות למנוח. אולם, מכלל הראיות בתיק מתברר כי בשנת 1950 כלל לא דובר על בניית הבנין על המגרש. הבקשה להיתר בניה הוגשה רק ב - 12/5/5/52 (מסמך 1.2) וההיתר הונפק ב - 25/5/53. לפיכך, רק באותו שלב בעת תחילת הבניה היה צורך לפינוי הליפט ובהשכרת השטח לבניה - הבנין אוכלס בתחילת 1954. לכן, טענת המשיב המבוססת על הסכם בעל פה שעליו שמע משיחות בבית הוריו כבר בשנת 1950- אינה מתיישבת עם לוח הזמן וההסדר הכרונולוגי של האירועים. לכן, המסקנה המתבקשת היא שהשכרת החנות על ידי המנוח בתחילת 1954, לא הייתה קשורה כלל בהסכם מוקדם בעל פה בשנת 1950. המבקש בעדותו מסר בצורה מדוייקת כיצד המנוח בא לבית המבקש ובנוכחותו התעניין לדעת אם נותרה חנות פנויה להשכרה. על סמך פניה זו אכן החנות הושכרה למנוח - זמן ממושך לאחר שעזב את הליפט, וללא קשר בין האירועים. סיכום לאור האמור , אני קובע כדלקמן: א. לא שולמו דמי מפתח עבור החנות לא בכסף ולא בדרך אחרת. ב. על המשיב לשלם הוצאות הדיון עד כה בסך של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ כדין. ג. יש לחדש את הדיון על מנת לקבוע דמי שכירות. בשולי ההחלטה, אני ממליץ בפני הצדדים לחסוך בהמשך הדיון ולנהל מו"מ בנוגע לדמי השכירות, או לפנות לגישור בבית המשפט אצל עו"ד יפעתי. על ב"כ המבקש להודיע לבית המשפט תוך 30 יום אם יש הסכמה או שמא הוא זקוק לחידוש הדיון. דמי מפתחשכירותדמי שכירות