בר רשות בלתי הדירה | עו"ד רונן פרידמן

##(1) בר רשות בלתי הדירה:## ככלל, ניתנת רשות לעשות שימוש במקרקעין אשר הוענקה חינם אין כסף לביטול בכל עת, ומקל וחומר נכונים הדברים שעה שעסקינן במקרקעי ציבור. במקרים חריגים בלבד, ייקבע כי הרשיון הוא בלתי הדיר, וזאת בהתקיים תנאים מסויימים שנתגבשו בפסיקה. יפים לעניינו דבריו של כב' הש' ג'ובראן ברע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מע"צ (21/3/07) בסעיף 12 לפסק הדין והאסמכתאות הנזכרות שם: "היות ורישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי הפקודה. עמד על כך המלומד אריה קמר בספרו א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית, התשע"ד-2013: "רשיון הניתן לביטול מקנה לבר-הרשות זכות אישית גרידא ביחסים עם נותן הרשות ואינו מקנה לבר-הרשות זכות כלפי צד שלישי, ועל כן אין הוא בגדר "טובת הנאה" במקרקעין" (קמר, 287); ראו גם ע"א 309/54 נאמן נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד י(3) 1942, 1981). ##(2) ההבדל בין רישיון בתמורה לבין רישיון לא בתמורה:## הפסיקה הבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שלא ניתן בתמורה, כאשר נקבע כי כאשר לא ניתנה תמורה מדובר ברישיון אשר ניתן לביטול בכל עת (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כניסה ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214; ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט(3) 693, 698; ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל-חטיב, פ"ד מ(1) 397, 409). פרופ' נ' זלצמן במאמרה " רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, כי כאשר מדובר ברשות מכללא (רשות גרידא), בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון בכל עת: "... בר-רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד" (זלצמן, 27, 29)". המקרים בהם יקבע כי רשיון שניתן הוא בלתי הדיר הם נדירים ותנאיהם מפורשים. אביא דברים בשם אומרם: "הלכה היא כי רק במקרים נדירים יוכר רישיון כבלתי הדיר. ולמעשה במשך שנות דור הוכרו בפסיקה רק מקרים בודדים כאלה, שבכולם הוכחו שלושה תנאים: האחד, שמדובר ברשות מפורשת ולא מכללא, השני, כי המחזיקים השקיעו השקעה ניכרת במקרקעין, והשלישי, כי ההשקעה נעשתה ברשותו המפורשת של הבעלים". (ת.א.(ת"א) 180889/02 אהרון נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, (8/3/11), מפי כב' הש' קורן). ##(3) בר רשות בלתי הדירה במקרקעי ציבור:## התנאים דווקניים ביותר כאשר עסקינן במקרקעי ציבור, שם הכלל הוא כי הרשות לא יכולה להיות בלתי ניתנה לביטול. "אכן, ניתן להניח כי הכוונה היתה להתקשרות מתחדשת ממושכת, בכפוף לתניות ההסכם, אולם אין להלום כל עיקר שמיום שדרכה כף רגלו של המבקש במקום, והגם שהוא מצוי שם בחינם, קנה לו זכויות מעתה ועד עולם. השקעות שהשקיע המבקש היו לצורך עסקו, אך הוא סירב לחתום על חוזה לאורך כחצי יובל שנים. איני יודע עד כמה נמרצת היתה המשיבה בטיפולה בכך, אך בוודאי לא שקטה על השמרים למצער מאז 1980. רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם. והרי הוצע למבקש, מאז 1980, לחתום על חוזה חדש שאם לא כן עמד בפני סכנת פינוי, וסוף דבר שסכנה זו מתממשת. רשות חינם אינה בלתי הדירה, ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה, כפי שנתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונה ולא הרחבתם (ראו רע"א 5727/01 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 10343/05 עמידר נ' נגה משה (טרם פורסם))." (רע"א 977/06 בן חמו נ' מ"י משרד הבריאות (17/5/06), מפי כב' הש' רובינשטיין; הה דגשה אינה במקור). על אף האמור, יהיו מקרים בהם יקבע כי הצדק מחייב קביעה כי הרשות שניתנה היא בלתי הדירה, וכל מקרה יבחן על פי נסיבותיו. (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 341, מפי כב' הנשיא שמגר). כך נקבע כי אפילו עסקינן ברישיון בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברישיון בלתי הדיר (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (25/11/02), מפי כב' הש' אנגלרד, פסקה 12 לפסק-הדין); מאידך גיסא ייתכנו מקרים חריגים בהם יוכר גם רישיון שניתן ללא תמורה כבלתי הדיר בכל עת (ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא (2) 127, 132-134, מפי כב' הש' (כתוארו אז) שמגר). ##(4) להלן החלטה בנושא בר רשות בלתי הדירה:## החלטה א. התובעת הגישה תביעה זו בסד"ם בו מבקשת היא לחייב את הנתבע לפנות ולסלק את ידו משתי דירות הנמצאות בקומה ג' של הבית ברח' בנבנישתי 2 ת"א, גוש 7084 חלקה 81. ב. על פי כתב התביעה, התובעת היא הבעלים של הדירות הנ"ל. התובעת לא נתנה מעולם רשות לנתבע להחזיק בדירות ולהתגורר בהן. הנתבע מתגורר בדירות הנ"ל מאז שנת 94, אינו משלם דבר לתובעת ומסרב לפנותן. ג. הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן. לטענתו יש לדחות את התביעה מאחר והתובעת אינה הבעלים של הדירות. לחלופין יש ליתן לו רשות להתגונן מאחר והוא בר רשות בלתי הדירה בדירות הנ"ל מכח הסכמה במפורש או מכללא. עוד טוען הוא כי השקיע 30,000 $ לשיפוץ הדירות. הדירות מוחזקות על ידו משנות 94-95. לטענתו הרשות אשר ניתנה לו היא בלתי הדירה. עוד טוען הוא כי עצם ההשקעות אשר ביצע בנכס יש בהן משום רשות בלתי הדירה ולכן יש ליתן לו רשות להתגונן כנגד התביעה. ד. הנתבע נחקר על תצהירו באולם ביהמ"ש וב"כ הצדדים סיכמו את טענותיהם. ה. תקנה 202 (3) לתקנות סד"א מאפשרת הגשת תביעות לסילוק יד ממקרקעין או לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו ובלבד שיש ראיות בכתב. ו. התובעת צירפה בכתב התביעה נסח רישום של המקרקעין. נסח הרישום קובע את הבעלים על הדירות נשוא כתב התביעה מיום 2.4.1962. נכון כי הנסח מציין כי בעלת הנכס היא הגב' לאה צנקנר, אך לא נראה לי כי יש בכך כדי להשמיט את הבסיס לתביעתה של התובעת לענין הבעלות בנכס נשוא כתב התביעה. השם הפרטי הוא אותו שם ואני מקבל את טענת ב"כ התובעת כי האות הראשונה ד' התחלפה ב- צ' ואין כאן אלא טעות דפוס בלבד, על כן אני דוחה את טענת הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף בגין אי זהות בין התובעת בתיק ובין הבעל הרשום של הנכס. ז. על כן הנכס רשום אכן על שם התובעת ולענין זה נסח הרישום מהווה את אותו המסמך בכתב המצוין בתקנה 202 (3) לתקנות סד"א. וראה לענין זה: ספרו של כב' השופט זוסמן סדר הדין האזרחי עמ' 666 הערת שוליים, אשר קובע כי לענין השגת גבול מספיק נסח רישום כראיה בכתב לענין תקנה 202 (3) לתקנות סד"א. ח. הדיון עתה הוא בשאלה האם הנתבע הראה הגנה ולו לכאורה כנגד התביעה על מנת ליתן לו רשות להתגונן. ידועות ההלכות אשר לפיהן יש ליתן לנתבע רשות להתגונן אם הראה הגנה , ולו לכאורה, כנגד התביעה, ואין זה משנה בשלב זה כיצד יוכיח הנתבע את הגנתו. ט. לא מצאתי לא בתצהירו של הנתבע ולא בחקירתו על דוכן העדים הגנה ולו לכאורה כנגד התביעה. הנתבע מחזיק בדירות התובעת,לדבריו מאז שנת 94 או 95. לדבריו לא שילם עד היום פרוטה לבעלי הבית בגין הדירות. לדבריו לא קיבל מעולם רשות מבעלי הבית להחזיק בדירות. לדבריו, כאשר נכנס אל הדירות ותפס בהן חזקה, לא שאל את בעלי הבית רשות. י. טוען הנתבע כי הינו בר רשות בלתי הדירה. דהיינו, זכותו להחזיק בדירות היא מכח רשות שניתנה לו במפורש או מכללא ללא מגבלת זמן להחזיק בנכסים. טענה זו אין לה על מה שתסתמך בתצהירו של הנתבע. על דוכן העדים אמר הנתבע כי מעולם לא קיבל רשות. מאין נובעת הרשות מכללא ? הדבר אינו ברור. יא. הנתבע טוען כי השקיע בדירות כ- 30,000 $ שיפוצים שונים והיא הנותנת לדעתו כי זוהי הרשות מכללא שיש לו להחזיק במושכר. על דוכן העדים העיד הנתבע כי גם לפני שהשקיע בדירות לא דאג לקבל את רשות בעלת הבית ולאחר שהשקיע גם כן, לא הודיע לבעלת הבית. יב. לענין ההשקעות בדירות. הלכה פסוקה היא כי טענת הגנה של השקעה מבלי שהדבר יגובה במסמכים, הינה טענת בדים. לבקשת הרשות להתגונן לא צירף הנתבע אפילו מסמך אחד לטענה של השקעות אשר השקיע בדירה, לא קבלות, לא חשבוניות, שום מסמך לענין זה. על כן, טענה זו היא בגדר הגנת בדים כמפורט בפסיקה העוסקת במתן רשות להגן. יג. גם הטענה שמעלה הנתבע בדבר זכאותו לפיצוי, אין בה טענת הגנה כנגד התביעה, שכן התביעה אינה תביעה כספית. זוהי תביעה לסילוק יד של נתבע אשר מחזיק בנכס. אין ספק כי טענות כספיות הדדיות יכולות להישמע במקום אחר, אך טענה זו אין בה כדי ליתן לו רשות להתגונן כנגד תביעה לסילוק יד. יד. מעלה הנתבע בתצהירו טענה כי השקעת כספים והשבחת נכס תחשב לזכות בלתי הדירה. טענה זו אין בה ממש בתיק זה, שכן, כאמור לעיל, אין שום בסיס בתצהירו של הנתבע לענין השקעת הכספים. יתרה מזאת, פסק הדין אשר אותו מצטט הנתבע בס' 4.3 לבקשת הרשות להתגונן, ע"א 87/62 הינו פס"ד חריג שבחריגים וספציפי לנסיבות המיוחדות שבאותו פס"ד ולא ניתן ללמוד ממנו על חובה כלשהי המוטלת על בית המשפט לחייב את המעניק זכות לשימוש במפורש או מכללא לקיים אותה עד כלות הימים רק משום שנעשתה השבחה בנכס על ידי המחזיק בנכס וראה בענין זה בג"צ 45/71 פ"ד כה' (1), 792, הקובע כי פסה"ד הנ"ל הוא חריג וראה גם ע"א 496/82 פ"ד לט' (2) 337 וע"א 1156/02 דינים עליון ס"ד, 392. טו. בסיכומו של דבר ולאור כל האמור לעיל, לא מצאתי כי לנתבע הגנה כנגד התביעה ועל כן אני דוחה את הבקשה ליתן לנתבע רשות להתגונן כנגד התביעה. בר רשותרישיון / רשות / זכות - בלתי הדירה