בקעת בית הכרם - היתר בניה

פסק דין

בפנינו ערעור על החלטת ביהמ"ש השלום בעכו (כב' הש' ש' שר) לפיה נדחתה בקשת המערער לביטול צו הפסקה שיפוטי שניתן נגדו בהתאם לסעיף 239 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק").

ביום 22/12/99 הגיש המערער לוועדה המקומית לתכנון ובניה "בקעת בית הכרם" (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה למתן היתר לבניית קומת קרקע באדמות הכפר ראמה, הכוללת פנצ'ריה, מוסך חשמלאות רכב, מרפדייה, חנות חלקי חילוף ומחסן לתחנת דלק קיימת (להלן: "הבקשה הראשונה").

ביום 7/5/01 ניתן למערער היתר הבניה המבוקש (להלן: "ההיתר הראשון"). תוקפו של ההיתר הוגבל ל- 3 שנים מיום נתינתו (קרי, עד ליום 7/5/04).

בשנת 2002 הגיש המערער לוועדה בקשה נוספת לקבלת היתר ל"בניית קומת משרדים מוצעת מעל קומת עמודים קיימת לשרות התחנה". בשלב זה, לטענת המערער, קומת הקרקע שהחל לבנות מכוח ההיתר הראשון היתה במצב של "עמודים וגג" ולכן כך ניסח את בקשתו (להלן: "הבקשה השנייה").

ביום 13/2/04 ניתן למערער היתר בניה נוסף (להלן: "ההיתר השני"), לפיו הותר לו לבנות קומת משרדים לשירות תחנת הדלק, מעל קומת עמודים קיימת. יצוין, כי בהיתר זה לא צוין מפורשות כי היתר זה בא במקומו של ההיתר הראשון או כי אחד מהתנאים למימוש ההיתר הוא העדר מימוש מלא של ההיתר הראשון.

ביום 1/11/04 הגישה המשיבה לבית המשפט קמא בקשה למתן צו הפסקה שיפוטי בטענה כי המערער ביצע ב- 10/04 את עבודות הבניה הבאות: סגירת קומת עמודים, סגירת מרפסת, סגירת גרם מדרגות ובנית קיר בלוקים על גג המבנה (להלן: "עבודות הבניה"), וזאת תוך סטייה מהיתר הבניה השני.

ביהמ"ש קמא נעתר לבקשה והוציא את הצו המבוקש. המערער הגיש בקשה לביטול הצו. במסגרת בקשתו גרס המערער כי עבודות הבניה שביצע תואמות את שני ההיתרים שקיבל, או לכל היותר הנן חורגות במעט מהיתרים אלו ולפיכך לא היה מקום להוצאת צו ההפסקה המנהלי.

באשר לסגירת קומת העמודים טען המערער כי הוא בנה את קומת העמודים בהתאם להיתר הראשון וללא כל סטיה ממנו. עוד נטען, כי המערער הגיש את הבקשה להיתר נוסף בתום לב וכאשר כל העובדות הרלוונטיות הוצגו בפני הוועדה. כן נטען, כי הוועדה ידעה, עת נתנה את ההיתר השני, על קיומו של ההיתר הראשון, שכן המערער המציא לה את ההיתר. באשר לסגירת המרפסת טען המערער, כי הוא כלל לא סגר את המרפסת, אלא בנה מעקה בגובה 80 ס"מ על סף המרפסת ומעקה מתחת לגג המרפסת משיקולי בטיחות ומניעת חדירת מי גשמים. באשר לסגירת גרם מדרגות טען המערער, המדובר בסגירת גרם מדרגות בשטח כולל של 25 מ"ר וכן בניית קיר בלוקים בגובה של כ- 80 ס"מ. ע"פ התשריט להיתר השני הותר לו לבנות חדר מדרגות בשטח של 25 מ"ר והמפקח אף אישר זאת בחקירתו הנגדית בביהמ"ש קמא. מטרת בניית קיר הבלוקים הנה בטיחותית בלבד.

המשיבה מצידה טענה, כי שני היתרי הבניה אינם יכולים לדור בכפיפה אחת וכי ההיתר השני בא במקום ההיתר הראשון ו/או על בסיס מימוש חלקי בלבד של ההיתר הראשון, דהיינו, השארת "קומת העמודים" פתוחה ומפולשת. לטענתה, לא הייתה כל כוונה לתת למערער היתר בניה לשתי הקומות, שהרי ההיתר מתיר בניית "קומת משרדים לשירות תחנת דלק מוצעת מעל קומת עמודים קיימת" [ההדגשה אינה במקור].

המשיבה ציינה בסיכומיה בפני ביהמ"ש קמא את סעיף 20 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבניה") הקובע כי אם לא הוחל בעבודה או השימוש תוך שנה מיום הוצאת ההיתר, ההיתר בטל. המערער טוען כי החל במימוש ההיתר הראשון לפני שחלפה שנה מיום נתינתו, אך בשלב הגשת הבקשה השניה, טרם הסתיימה הבניה ע"פ ההיתר הראשון, ומצב הבניה היה של "עמודים וגג". עוד טוען המערער, כי את סיום הבניה ביצע לפני תום 3 שנים מאז מתן ההיתר הראשון.

ביהמ"ש סבר כי התנהלות המבקש הייתה חסרת תום לב. נראה כי כוונת ביהמ"ש קמא היתה, שהמערער נהג בחוסר תום לב בכך שהגיש בקשה למתן היתר לבניית קומת משרדים מעל קומת עמודים קיימת, ולאחר מכן פעל בהתאם להיתר הראשון וסגר את קומת הקרקע.

ביהמ"ש קמא קבע, כי בניגוד לטענת המערער, עבודות סגירת קומת הקרקע נסתיימו לאחר שפג תוקפו של ההיתר הראשון, דהיינו בחלוף 3 השנים מיום הוצאתו. בהקשר זה שמע ביהמ"ש את עדות המפקח שהציג שתי תמונות שצולמו לאחר שההיתר הראשון פקע. האחת מיום 19/8/04 והשניה מיום 14/10/04. המפקח העיד כי ימים ספורים לפני מועד הצילום הראשון, המצב היה שקומת העמודים הייתה פתוחה וב- 19/8/04 הקומה נסגרה. בהמשך מציין העד כי "סגירת קומת העמודים בוצעה כשבוע, לכל היותר, לפני מועד הביקור ב- 19/8/04" (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 13/12/04). ביהמ"ש קבע כי גרסת המערער לפי העבודות בוצעו עד ליום האחרון של תקופת הזמן אשר הוקצבה על ידי הוועדה אינה אמינה ולפיכך אין הוא מקבלה.

דיון
א.     ההיתר הראשון
כאמור, נאמר בהיתר הראשון כי הוא יפקע בתום 3 שנים מיום נתינתו. פקיעת ההיתר עולה אף מהוראת תקנה 20(ב) רישא לתקנות התכנון והבניה.

ביהמ"ש קמא, לאחר ששמע את עדות המפקח מחד ואת עדות המערער מאידך, קבע, כי עדותו של המערער לפיה סיים את עבודות הבניה שנעשו בהתאם להיתר הראשון, לפני שהיתר זה פקע, אינה מהימנה עליו. ביהמ"ש בחר לאמץ את גרסת המפקח, לפיה עבודות הבניה נעשו לכל המוקדם בשבוע שקדם ליום בו צילם את התמונה שהציג (שבוע לפני ה- 19/8/04), כלומר, כ- 3 חודשים לאחר פקיעתו של ההיתר הראשון.

כידוע, אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים שנתקבלו בערכאה דלמטה, למעט במקרים חריגים. בענייננו, עיון בתמונות אכן מלמד כי עבודות הבניה טרם נסתיימו ב- 19/8/04 וכי יש הבדל בהתקדמות הבניה בין יום ה- 19/8/04 ובין יום ה- 14/10/01. משכך, וכדעת ביהמ"ש קמא, נראה כי המערער השלים את עבודות הבניה לאחר שפקע ההיתר הראשון ועל כן בוצעו עבודות אלה שלא כדין.

על מנת להמשיך ולבצע עבודות בנייה בהתאם להיתר הראשון, היה על המערער לבקש את חידוש ההיתר בהתאם לתקנה 20(א)(1), אלא שהמערער בחר להמשיך לבנות עפ"י ההיתר הראשון מבלי שביקש חידוש ההיתר.

מעבר לכך, הדעת נותנת שאילו ביקש המערער לחדש את תוקפו של ההיתר, לא היתה הועדה נעתרת לבקשתו לאור הוראת תקנה 20א(ב) לתקנות התכנון והבנייה והעובדה שמדובר בחריגת בנייה מעבר לאחוזי הבנייה המותרים.

ב.     ההיתר השני
באשר להיתר השני נראה, כי הגם שהוועדה לא ציינה מפורשות כי ההיתר השני בא במקום ההיתר הראשון, הרי שלשונו של ההיתר מלמדת כי תנאי למימושו הוא קיומה של קומת עמודים (להבדיל מקומה בנויה) ובלשון ההיתר: "קומת משרדים לשירות תחנת דלק מוצעת מעל קומת עמודים קיימת".

המערער ביקש היתר לבניית קומת משרדים מעל "קומת עמודים קיימת" ולא ציין כי בכוונתו לסגור את קומת העמודים. הוועדה מצידה אישרה את בקשת המערער, על סמך המצג שהציג לה בבקשתו, קרי, היתר לבנות על קומת עמודים פתוחה.

טענת המערער לפיה שיקפה בקשתו את המצב הקים שכן המדובר בהגשת "מפה מצבית", אינה עולה בקנה אחד עם דרישות הדין. תקנה 4 לתקנות התכנון והבניה, מחייבת לציין במפה המצבית את: "השימושים המותרים בנכס על פי התכניות החלות עליו וכל תנאי מיוחד שבהן".
מן הדין היה, איפוא, לכלול בבקשה גם את השימוש שהותר בנכס ולא רק את תאור המצב בעת הגשת הבקשה.

העובדה שהמערער לא טרח לציין מפורשות את כוונתו להשלים את בניית הקומה הראשונה, לא ציין מפורשות בבקשתו כי בידו היתר להשלים את בינוי הקומה הראשונה וחלף זאת ציין בבקשתו כי בקשתו היא: "לבניית קומת משרדים מוצעת מעל קומת עמודים קיימת..." יצרה בפני הוועדה, מן סתם, מצג כי אין בכוונת המערער לממש את ההיתר שקיבל לבניית הקומה הראשונה. סביר להניח שבפני הועדה עמדה גם העובדה שתוך זמן קצר ממילא יפוג ההיתר להשלמת הבינוי בקומה הראשונה.

מצג זה, הביא את הוועדה למתן היתר לבינוי הקומה השנייה תוך שהיא מציינת מפורשות כי ההיתר לבניית הקומה השניה הוא "מעל קומת עמודים קיימת". אין כל משמעות הגיונית לאמירה מפורשת זו אלא אם כן התכוונה הוועדה לכך, שקומת המסד תהא אמנם קומת עמודים, להבדיל מקומת חנויות ומוסכים.

ג.     סיכום
לאור האמור לעיל, קרי, העובדה שהמערער ביצע עבודות בניה בהתאם להיתר הראשון, לאחר שהיתר זה כבר פקע ובנוסף, העובדה שמלשון ההיתר השני עולה כי תנאי למימושו הוא קיומה של קומת עמודים פתוחה (ולא בנויה), הרי שדין הערעור - להידחות.

בהערת אגב יצויין, כי ראוי היה שהוועדות המקומיות, בבואן לאשר בקשה להיתר בניה, יציינו באופן ברור ומפורש, אם ההיתר שניתן בא במקום היתר קודם.

הערעור נדחה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון