פסק-דין השופט י' עדיאל: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת צ' ברון) מיום 10.9.00, בו נדחתה תביעת המערערת להצהיר כי הנה זכאית להירשם בלוח הזכויות כבעלים של חלקות 116 ו-117 בגוש שומה 7002, המצויות בכרם התימנים בתל אביב (להלן - הנכס). רקע עובדתי 2. הנכס הופקע בתאריך 8.4.80, על-פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. במסגרת הליכי הסדר מקרקעין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן - הפקודה), הגישה המערערת, ביום 4.6.86, תזכיר תביעה, בו טענה לבעלות על הנכס ערב הפקעתו בעילה של "קנייה לפי חוזה". לתזכיר צירפה המערערת שני מסמכים: האחד נושא את הכותרת "חוזה מכר" מיום 9.11.36, לפיו רכשה המערערת תמורת 40 לירות פלשתינאיות את הבעלות ב"חלקת אדמה בשכונת מנשיה" מתושב יפו בשם עותמאן בן עומר אל מצרי. המסמך האחר, מאותו תאריך, הוא תצהיר של אחת בשם צובחיה בת אחמד סעיפאן, הטוענת כי המערערת היתה שותפה שלה באדמה שנרכשה מעתמאן בן עומר אל מצרי. רשות הפיתוח הגישה אף היא תזכיר תביעה ל"בעלות ערב הפקעה" בנכס, מכוח רכישה מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים מיום 29.9.53. באותו תזכיר טענה המדינה לזכות בעלות בנכס גם מכוח ההפקעה. מאחר שהוגשו תביעות סותרות, עשה פקיד ההסדר שימוש בסמכותו לפי סעיף 43 לפקודה, והעביר את ההכרעה בעניין לבית המשפט. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 3. בפתח פסק הדין נקבע, כי מאחר שהאפוטרופוס לנכסי נפקדים הוציא תעודה כי הנכס הוא נכס נפקד, לפי סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 (להלן - חוק נכסי נפקדים), הנטל לסתור קביעה זו מוטל על המערערת. הנימוק העיקרי על יסודו נדחתה התביעה, הוא שהמערערת לא הוכיחה כי רכשה את הנכס. חוזה המכר שהוצג על ידה "חסר את לב ליבו של הסכם מכר מקרקעין, הלא הם גבולותיו המדויקים של הנכס ושטחו". שם המערערת, כמו-גם שמו של עותמאן בן עומר אל מצרי, אשר לפי הטענה, מכר את הנכס למערערת, אינם מופיעים בספר המיסים, ומשקלם של התצהירים שהגישה המערערת בתמיכה לתביעתה נמוך. נדחתה גם טענת המערערת לקיומה של חזקת שנים בהעדר רישום, לפי סעיף 52 לפקודה, מכוח מגוריה בנכס החל בשנת 1938. הואיל ואין מדובר בעיבוד קרקע, אלא בשימוש למגורים, נדחתה גם הטענה לרכישת זכות במקרקעין מכוח החזקה לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומאני. כמו-כן, נקבע, כי רכישה מכוח החזקת שנים, בהיותה מבוססת על קיומה של חזקה נוגדת, אינה חלה על נפקדים ואינה פועלת נגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים. מעבר לכך, טענת ההחזקה מכוח שנים, המבוססת על החזקה נוגדת, אינה עולה בקנה אחד עם ההסתמכות על חוזה רכישה, שמשמעה החזקה בהסכמת הבעלים. על כן, נקבע בפסק הדין, שהבעלות בנכס ערב ההפקעה הייתה של רשות הפיתוח. טענות הצדדים 4. לטענת המערערת, מאחר שהנכס נרכש בשנת 1936, טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), יש להחיל על תביעתה את החוקים, הפסיקה ודיני היושר כפי שהיו בתוקף קודם לחקיקתו של חוק המקרקעין, ובכללם סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומאנית. על-פי המצב המשפטי שקדם לחוק המקרקעין, נטען, כדי להוכיח את תביעתה, די היה למערערת להציג ראשית ראיה. ראשית ראיה כזאת קיימת במקרה זה, לאור חוזה המכר, אף שאין מצוינים בו גבולות הנכס, והקבלות על תשלום מיסי הרכוש. באלה, בצירוף ההחזקה רבת השנים בנכס, די כדי להוכיח את התביעה. העובדה ששמה של המערערת אינו מופיע בספרי האחוזה או בספרי המיסים, נטען, אינה סותרת את גרסת המערערת, שכן באותה תקופה בה נרכש הנכס, עסקאות רבות לא נרשמו ולא דווחו לרשויות המס. המערערת מוסיפה וטוענת, שבית המשפט המחוזי שגה גם בהערכתו את משקלם הראייתי של התצהירים שהוגשו מטעמה. המערערת גם הגישה בקשה לצירוף ראיות נוספות, אשר התקבלה, בהסכמת המשיבים. במסגרת הבקשה צירפה המערערת שני מסמכים המוכיחים, לטענתה, את זכויותיה בנכס. האחד, מסמך מיום 7.11.50, שכותרתו "קבלה עבור מסים", המעיד כי שולם על-ידי המערערת מס רכוש עירוני, והשני, מסמך המעיד שביום 25.8.64 שולם על-ידי המערערת ובעלה סכום כסף למס רכוש וקרן פיצויים. עוד טוענת המערערת, שהאפוטרופוס לנכסי נפקדים לא הוכיח את הנסיבות בהן הוכרז הנכס כנכס נפקד, ורשות הפיתוח לא הציגה הוכחה על כך שהנכס נרכש על ידה מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים. בנוסף, המשיבים לא הסבירו מדוע לא ננקטו פעולות לסילוקה של המערערת מהנכס משך כל השנים בהם החזיקה בנכס. 5. המשיבים טוענים, מנגד, כי הערעור, שהנו ערעור עובדתי ביסודו, אינו מגלה כל טעות שנפלה מלפני בית המשפט המחוזי בפסק הדין, ואינו מצביע על עילה המצדיקה התערבות בפסק הדין. לטענת המשיבים, בראיות שהציגה המערערת אין כדי להוכיח את עסקת הרכישה הנטענת ואת בעלותה של המערערת בנכס. מה גם, שלפי סעיף 20(ב)(2) לחוק נכסי נפקדים, מוטל על המערערת נטל ראיה כבד, של "מעל לכל ספק המתקבל על הדעת". גם ההחזקה רבת השנים בנכס אינה מסייעת לעניינה של המערערת. שכן, כאשר מדובר בנכס שהיה שייך לנפקד אשר עזב את הארץ, עצם ההחזקה בנכס ללא התנגדות הבעלים, אינה מוכיחה את הבעלות. הראיות הנוספות שהוצגו בערעור, נטען, מוכיחות רק את ההחזקה בנכס, ואין להן נפקות לעניין הבעלות בו. דיון 6. לאור אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים, כי הנכס הוא נכס נפקד ולאור הוראת סעיף 30(ג) הקובעת, בהינתן אישור כאמור, שהנכס ייחשב כנפקד כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר, מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט קמא, כי נטל הוכחת הבעלות בנכס מוטל על המערערת. לא זו אף זו, משמדובר בתביעה בקשר לנכס נפקד, רמת ההוכחה המוטלת על המערערת גבוהה במיוחד, והיא דורשת, על-פי סעיף 20(ב)(2) לחוק נכסי נפקדים, הוכחה "מעל לכל ספק המתקבל על הדעת". על רקע זה, ולאור הראיות שהציגה המערערת, אין מנוס מהמסקנה כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו, שהמערערת לא הוכיחה את תביעתה. 7. סעיף 166(א) לחוק המקרקעין קובע כי "עסקה במקרקעין והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהייתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". לפיכך, מקובלת עליי טענת המערערת, שתביעתה אינה כפופה להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובעת כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". אני מוכן לקבל גם את הטענה, שלצורך הוכחת התביעה, די, מבחינת דרישת הכתב, במסמך שיענה על דרישותיו של סעיף 80 לפקודת הפרוצדורה העותומאנית, ו"אין הכרח כי המסמך בכתב יכיל הוכחה מלאה על עשיית ההסכם ..., אלא יהיה די בו, באותו מסמך, כי יבטיח - כשמצרפים אליו עדות אחרת - את הוכחת ההסכם בדרך מהימנה" (ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה 878, 893. וראו: ע"א 728/81 חלבי נ' עיזבון המנוח מועין חלבי, פ"ד לז(2) 477, 483; י' קדמי על הראיות (חלק שלישי, תשס"ד) 1272). מקובלת עליי גם הטענה, שהמסמכים שהציגה המערערת כראיה - החוזה והקבלות על תשלום מיסי רכוש - מקיימים את דרישת הכתב המופחתת דלעיל. 8. אולם, העמידה בדרישת הכתב, אינה פוטרת את המערערת, מלעמוד בנטל ההוכחה המוטל עליה באמצעות הצגת ראיות מהימנות אחרות, גם אם אין מדובר, בהכרח, בראיות בכתב. בנטל זה, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, המערערת לא עמדה. הראיה המרכזית שהציגה המערערת, היא חוזה מכר משנת 1936. חוזה זה מתאר מכירה של "חלקת אדמה בשכונת מנשיה", בין עותמאן בן עומר אל מצרי, אשר רכש את חלקת האדמה מצפיה בת איברהים אצלאן ובין המערערת. אולם, בחוזה המכר חסרים פרטים בדבר שטח החלקה וגבולותיה, שבלעדיהם לא ניתן לזהות את הנכס נשוא החוזה עם הנכס נשוא התביעה. לעניין זה, של ציון גבולות המקרקעין, נקבע בפסיקה, כי "נתון זה היה מאז ומתמיד הנתון החשוב והדומיננטי, שעמו תקום ועמו תיפול תביעה המבוססת על שטר טורקי, שגבולותיו אינם מזוהים על פי מפה" (ע"א 223/81 רשות הפיתוח נ' עיד, פ"ד לט(1) 605, 613; וראה גם: ע"א 117/87 אל-משני נ' יורשי אברהם בלומנטל, פ"ד מג(3) 764, 769; א' כהן רישום ועסקאות מקרקעין (תשמ"ח) 39-42). הלכה זו יפה, מקל וחומר, לגבי חוזה מכר. לפיכך, צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו, שפרטים אלו, החסרים בחוזה המכר שלפנינו, מהווים את "לב ליבו של הסכם מכר מקרקעין", ובהיעדרם, לא ניתן לבסס על חוזה זה תביעת בעלות. גם בתצהירה של צובחיה בת אחמד סעיפאן, משנת 1936, לפיו היא הייתה שותפה של המערערת ב"אדמה שנקנתה מעותמאן בן עומר אלמצרי", אין כדי לזהות את אותה "אדמה" עם הנכס נשוא התביעה שלפנינו. 9. לבד מחוזה המכר, המערערת לא הציגה בפני בית המשפט המחוזי כל רישום המבסס את זכויותיה בנכס. מספר המסים המנדטורי משנת 1939 עולה כי בעליה של חלקה 116 (המהווה כמחצית מהנכס) הייתה ספיה בת אברהים אצלאן, אשר מכרה מחצית מהחלקה לסובחיה אחמד צופן ומחציתה לזינב אחמד מצרי, ואילו חלקה 117 הייתה בבעלות כאלד אצלן, אליו היא הועברה מיורשי רקיה אברהים סמנה אל עקאל. בספר המיסים כלל לא נזכר שמו של עותמאן בן עומר אל מצרי, מי שמכר לפי הטענה את הנכס למערערת, כבעל זכויות בנכס, והמערערת לא הצביעה על קשר כלשהו בינו לבין הבעלים הרשומים בספר המיסים. לא זו אף זו, לפי הרישומים בספר המיסים משנת 1939, ספיה בת אברהים אצלאן, ששמה דומה למי שעל-פי חוזה המכר מכרה את החלקה לעותמאן בן עומר אל מצרי, מכרה את חלקה 116 לסובחיה אחמד צופן ולזינב אחמד מצרי, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם האמור בחוזה המכר, לפיו החלקה נמכרה על ידה לעותמאן בן עומר אל מצרי. גם אם נקבל את טענת המערערת, לפיה באותה העת עסקאות רבות לא נרשמו, ועל כן אין לזקוף לחובתה את היעדר הרישום בספרי האחוזה וספרי המיסים (ראו: א' כהן בספרו הנ"ל, בעמוד 42), וודאי שהיעדר הרישום אינו תומך בתביעה. גם בקבלות המס, אשר צורפו בערעור, אין כדי להוכיח את זכותה של המערערת בנכס. זאת, לאור סעיף 69 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 הקובע כי "תשלום המס החל על קרקע כאמור ששולם על-ידי אדם, לא יפגעו בזכויות המדינה ולא ישמשו ראיה לזכויות אותו אדם כלפי המדינה בקרקע האמורה" (ראה: ע"א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2) 501, 504; ע"א 525/73 עזבון עיסה נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 729, 731; ס' קדר "זמן של רוב, זמן של מיעוט: קרקע, לאום ודיני ההתיישנות הרוכשת בישראל" עיוני משפט כא (תשנ"ח) 665, 724-727). 10. החזקה בנכס מקרקעין משך תקופה ממושכת, יכולה להוות ראיה להוכחת בעלותו של המחזיק בנכס בלתי רשום (ראו: ח' זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א) 271-275; י' ויסמן "החזקה", מחקרי משפט טו (תשנ"ט) 5, 21-22; ע"א 272/53 מחמד נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד ט 1095, 1097). עם זאת, הלכה היא שבהחזקה בלבד אין כדי להוכיח בעלות בהיעדר "שטר קניין או ראייה ממשית נוספת להוכחת בעלותו" (ע"א 238/63 חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2) 41, 43; וראה גם: ע"א 182/54 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' דוד, פ"ד י 776, 782; ע"א 525/73 הנ"ל, בעמוד 731; ס' קדר במאמרו הנ"ל, בעמודים 703-711). במקרה שלפנינו, כאמור, אין בידי המערערת ראייה ממשית נוספת להוכחת הבעלות. על כן, בהחזקתה רבת השנים בנכס אין די כדי להוכיח בעלותה בנכס זה. מה גם שכאשר מדובר בנכס של נפקד שאינו מצוי בישראל, המשקל הראייתי שניתן לייחס להחזקה בנכס, אם בכלל, קטן. (השווה: ע"א 781/85 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' מוסטפא, פ"ד מד(3) 785, 791; ס' קדר במאמרו הנ"ל, בהערה 126). 11. המערערת הגישה לבית המשפט קמא שני תצהירים, האחד מיום 5.10.94 והשני מיום 9.9.97, אך לא הספיקה להיחקר עליהם בחקירה נגדית בשל אירוע מוחי שעברה (עמוד 16 לפרוטוקול). בין התצהירים קיימות סתירות של ממש. כך, בתצהיר משנת 94' נטען כי רכשה את הנכס בשנת 1938, בעוד שבתצהיר משנת 97' נטען שהנכס נרכש על ידה בסוף שנת 1936. בתצהיר משנת 94' הצהירה המערערת כי רכשה את הנכס יחד עם בעלה, בעוד שבתצהירה המאוחר, היא אינה מזכירה קיומו של רוכש נוסף. בתצהיר משנת 97' המערערת מזכירה שרכשה רק 9/10 מן הנכס, בעוד שהחלק הנותר - 1/10 - היה שייך לצובחיה בת אחמד סעיפן. בתצהיר משנת 94' לא נזכרת אישה זו. בתצהיר משנת 94' מדובר על רכישת בית, בעוד שבחוזה המכר מדובר על "חלקת אדמה". מהתצהירים עולה, שהמערערת רכשה את הנכס בהיותה כבת 16 שנים בלבד, גרסה תמוהה כשלעצמה. התמיהה גוברת לאור עדות אחותה של המערערת, שרה אמיתי, לפיה המערערת מימנה את הרכישה מכספים שהספיקה לחסוך בגיל זה מעבודות ניקיון. גרסתה של המערערת ביחס לרכישת הנכס אינה סבירה, גם בהשוואה לעסקה שבה רכש אביה החורג את החלקה הצמודה (חלקה 115) בשנת 1935. באותה עסקה נרכש שטח אדמה של 57 מ"ר בסכום של 200 לירות פלסטינאיות, בעוד שהשטח שנרכש על-ידי המערערת עמד על 284 מ"ר, פי 5 משטח הנכס שנרכש על-ידי האב, אך נרכש בסכום של 40 לירות פלסטינאיות בלבד. בנסיבות אלו צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו שמשקלם הראייתי של התצהירים נמוך, מה גם שהמערערת לא נחקרה עליהם בחקירה נגדית. גם באשר לתצהיר אחות המערערת, שרה אמיתי, אין מקום להתערב בקביעת בית המשפט קמא, לפיה משקלו הראייתי של התצהיר עורער לאחר החקירה הנגדית. בשני התצהירים הנוספים שהוגשו מטעמה של המערערת (אורי קיסרי ומזל סעדי) אין כדי לבסס את זכותה של המערערת בנכס, שכן המצהירים אינם מעידים על נסיבות רכישת הנכס. 12. אין לקבל גם את טענת המערערת כי רשות הפיתוח לא הוכיחה את רכישת הנכס מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים. זאת, לאור התעודה שהוציא האפוטרופוס לנכסי נפקדים, לפיה הוא מאשר את מכירת חלקות 116 ו-117 לרשות הפיתוח, ועדותו של מר אליהו קטן (עמוד 15 לפרוטוקול). מעבר לנדרש אציין, שגם אם היה מקום לקבל את הטענה שזכותה של רשות הפיתוח בנכס לא הוכחה, לא היה בכך כדי להקים זכות בעלות בנכס למערערת. במקרה כזה, משלא הוכחה זכותו של אחר בנכס, תירשם הזכות במקרקעין, על-פי סעיף 22 לפקודה, על שם המדינה. 13. מכל אלה עולה, שהמערערת לא הוכיחה את בעלותה בנכס. משכך, בדין נדחתה התביעה ואין מנוס גם מדחיית הערעור. 14. התוצאה היא שהערעור נדחה. המערערת תשא בשכר טרחת עורך הדין של המשיבים בערעור בסכום של 15,000 ש"ח. ש ו פ ט השופטת ד' ביניש: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופטת א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עדיאל. בעלות