ביטול הסכם חכירה

פ ס ק - ד י ן

השופט י' עדיאל:
1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיא י' יעקובי-שווילי), אשר קיבל את בקשת המשיב, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המשיב" או "המינהל"), וקבע כי הסכם החכירה שנעשה בין המשיב לבין המערער בוטל כדין וכי המקרקעין נשוא ההסכם אינם מוחכרים לאיש. השאלה העולה לפנינו בערעור זה היא האם צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו כי הסכם החכירה האמור בוטל על-ידי המשיב כדין?

רקע עובדתי
2. החלקה הידועה כגוש 10091 חלקה 31 (להלן - "החלקה"), נמצאת בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהלת בידי המשיב. בשנת 1957 החכיר המינהל את החלקה. זכות החכירה בחלקה עברה במשך השנים מיד ליד, עד שהגיעה לחברה פלונית, ממנה רכש המערער בשנת 1993 את זכויות החכירה. חלק משטח החלקה היה אדמת בור ועל חלק אחר משטחה היה נטוע פרדס. פרדס זה הוגדר בהסכם החכירה כפרדס מניב עם זכויות מים. לאחר שהמערער חתם על ההסכם להעברת זכות החכירה מהחברה ועוד בטרם חתם על הסכם חכירה מסודר עם המינהל, הוא החל לבנות על שטח החלקה. בעקבות כך, המינהל הגיש נגדו תביעה לסילוק יד. באותה תביעה הגיעו הצדדים להסדר פשרה, לפיו יותר למערער לבנות על החלקה מחסן פרי, סככה לטרקטורים וחדר קירור, בתנאי שאלה ישמשו לצרכיו בלבד. בעקבות הסכם הפשרה נחתם שטר העברת זכויות לפיו הועברה זכות החכירה בחלקה למערער על דעת המינהל.
     
     בחוזה החכירה נקבע כי החוכר מקבל את הקרקע למטרת נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרדסים ואסור לחוכר להשתמש בחלקה לכל מטרה אחרת ללא הסכמת המינהל מראש ובכתב. כמו כן, נאסר על החוכר להעביר, להשכיר או להחכיר את המוחכר או כל חלק ממנו ללא הסכמת המינהל מראש ובכתב.
בסעיף 17 לחוזה נקבעו ההפרות אשר ישמשו "בפרט עילה לביטול החוזה" ואלה הנוגעות לענייננו הן: שימוש במוחכר שלא למטרת החוזה והזנחת עיבוד המוחכר וכן העברת זכות החכירה, העברת החזקה או מתן רשות לאחר לעשות שימוש בחלקה בלא לקבל את הסכמת המחכיר מראש ובכתב. אשר לדרך הביטול של החוזה, נקבע בסעיף 17ג לחוזה, כי במקרה שהמחכיר ירצה לבטל את החוזה, "עליו לשלוח לחוכר הודעה מוקדמת במכתב רשום בה ידרוש מהחוכר לתקן או להסיר את ההפרה שנגרמה על ידו תוך 3 חודשים מיום מתן ההודעה, אלא אם ההפרה אינה ניתנת עוד לתיקון, כי אז לא יהיה צורך בהודעה כזו".

     במהלך תקופת החכירה ביקש המערער לשנות את ייעוד החלקה ולהקים בה גן אירועים, אך המינהל סירב לבקשתו. באוגוסט 1999 המערער חתם על חוזה לפיו הוא העביר את זכויותיו ב- 60 דונם מתוך שטח החלקה, המהווים 85.97% מתוך כלל שטח החלקה, לחברה בשם מלך המגרשים בע"מ ולבני הזוג אבי נגר וקרין. אחד הרוכשים, מר נגר, הנו משיב פורמאלי בערעור שלפנינו. בו בזמן פרסמה חברת מלך המגרשים בע"מ (להלן - "מלך המגרשים") מודעה בעיתון המזמינה את הציבור לרכוש מתוך שטח החלקה חלקות קרקע חקלאית בשטח של חצי דונם כל אחת. ב-4 באוקטובר 1999 הבחין נציג המינהל בטרקטור המיישר את החלקה ועוקר את הפרדס. בעקבות הדברים האלה, ב-7 באוקטובר 1999, שלח המשיב למערער מכתב, בו הוא נדרש לבטל מיידית כל עסקה שהתיימר לעשות בחלקה, לא לעשות שום עסקה בלי לקבל את הסכמת המינהל מראש ובכתב ולא לעשות בחלקה כל פעולה שאינה חקלאית. ב-31 באוקטובר הודיע המינהל למערער בכתב על ביטול ההסכם בעקבות הפרתו. ההפרה שיוחסה למערער באותו מכתב הייתה עקירת הפרדס בניגוד למטרת חוזה החכירה, וקיומו של "חשש כבד" שהמערער מכר או התחייב למכור את זכויותיו בחלקה ל"מלך המגרשים" וכי מכר או שהוא עומד למכור בחלקה מגרשים. ב-10 בפברואר 2000 שלח המינהל מכתב ביטול נוסף לעו"ד ביטון, בא כוח המערער דאז. מכתבי ביטול נוספים נשלחו על-ידי המינהל למערער בתאריכים 19 במארס ו- 9 ביולי 2000.

     בינתיים המערער לא טמן את ידו בצלחת. לאחר שחברת מלך המגרשים לא שילמה לו את התמורה המוסכמת לפי החוזה בניהם, הוא הגיש נגדה ונגד בני הזוג נגר תביעה, בה הוא הלין על כך שהנתבעים דשם עקרו את הפרדס לפני ששילמו לו את התמורה המוסכמת וקיבלו חזקה בחלקה. בד בבד תבע המערער באותה תביעה תשלום פיצויים מוסכמים. ביולי 2000 חתם המערער על הסכם למכירת החלקה לחברה קדמת דקל בע"מ, היא המשיבה 2 בערעור שלפנינו (להלן - "קדמת דקל"), ששילמה לו את מלוא התמורה עבורה. בספטמבר 2000 הגישה "קדמת דקל" נגד המערער תביעה בה נטען כי האחרון הטעה אותה משכרת עמה את החוזה ביודעו כי המינהל ביטל את זכויות החכירה שלו בחלקה.

     בעקבות הדברים האלה הגיש המינהל תובענה בדרך של המרצת פתיחה ובה ביקש להצהיר כי החלקה אינה מוחכרת לאיש, לבטל את זכויות החכירה של המערער בחלקה וכן לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים בעקבות עסקאות שהמערער התיימר לבצע בחלקה ללא הסכמת המינהל.


פסק הדין של בית המשפט המחוזי
3.     בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו שהמערער הפר את חוזה החכירה. ההפרה התבטאה בשלושה אלה: המערער לא קיים את החובה המוטלת עליו לעבד את החלקה ולעשות בה שימוש לגידול הדרים; הוא אפשר את עקירת הפרדס מכיוון שסבר שהדבר יסייע לו בשינוי הייעוד של החלקה ובנוסף, המערער מכר את החלקה פעמיים בלא שקיבל על כך את אישור המינהל. לעניין עקירת הפרדס, נדחתה טענת המערער שעקירת הפרדס לא הייתה על דעתו. אשר להסכמת המינהל למכירת הזכויות בחלקה, נקבע בפסק הדין, כי גם אם נהוג בהסכמי העברת חכירה לכרות חוזה מוקדם בין הצדדים ורק לאחר מכן לבקש את אישורו של המינהל, במקרה זה, לאור נסיבותיו, היה על המערער לבקש את אישור המינהל מראש לפני החתימה על ההסכם להעברת הזכויות. ההפרות של המערער את החוזה, נקבע בפסק הדין, זיכו את המינהל לבטל את החוזה.      

     השאלה האחרונה, הייתה האם המינהל ביטל את החוזה כדין. לעניין זה נקבע בפסק הדין, ראשית, כי עקירת הפרדס הייתה בבחינת מעשה שאין להשיבו ועל כן חל הסיפא של סעיף 17ג לחוזה, לפיו במקרה שמדובר בהפרה ש"אינה ניתנת לתיקון" אין צורך במתן אורכה. בכל מקרה נקבע בפסק הדין, שגם אם בהודעות הביטול שניתנו לא ניתנה ארכה של שלושה חודשים לתיקון ההפרה, כפי שנדרש לפי סעיף 17ג לחוזה, משניתנו מספר הודעות ביטול משך תקופה ארוכה, הרי שתקופות הביניים שחלפו בין הודעות הביטול העמידו למערער בפועל את הארכה הדרושה. מכל מקום נקבע שבמכתבו של המינהל לב"כ המערער מיום 16.7.00, בו הובהר כי במידה והמערער יתעלם גם הפעם מפניותיו, ייאלץ המינהל לפנות לבית המשפט כדי שיצהיר על בטלות החוזה, יש בו משום מתן הודעה מוקדמת כנדרש על-פי החוזה.


טענות הצדדים בערעור
4.     המערער טוען בפנינו כי לא הפר את חוזה החכירה עם המינהל, משום שבפרקטיקה מכירת זכויות חכירה נעשית תמיד לפני שמתקבלת הסכמת המינהל, כאשר חוזי המכר, ליתר דיוק, חוזי המחאת הזכות, מותנים בהסכמת המינהל. דרישת המינהל כי המערער יקבל הסכמה מראש לוקה אפוא בחוסר שוויון כלפיו.

     לעניין עקירת הפרדס המערער טוען כי ידו לא הייתה במעל וכי הוא הגיש תביעה נגד הרוכשים, המשיב 1 וחברת מלך המגרשים, בגין מעשה זה.

     עוד טוען המערער כי הודעות הביטול לא ניתנו כדין, משלא ניתנה לו ארכה ראויה לתיקון ההפרות הנטענות. לשיטת המערער לא ניתן לומר כי תקופת הביניים שבין הודעות הביטול מהווה אורכה כמשמעה בסעיף 17 לחוזה, משום שמשביקש המינהל לבטל את החוזה כולו, לא היה כל טעם מבחינתו של המערער להשקיע ממון בתיקון ההפרות הנטענות. אליבא דמערער על המינהל, בהיותו רשות סטטוטורית, לכבד את זכויותיו הקנייניות ולא למהר לבטלן. לשיטתו של המערער, התנהגות המינהל לא עמדה בסטנדרט תום הלב הנדרש במשפטנו. לבסוף, המערער מלין על כך שבית משפט המחוזי קיבל ראיות שונות שצורפו לתצהירו של המשיב למרות שמדובר בעדויות שמיעה.

     המשיב, לעומת זאת, תומך בפסק הדין של בית המשפט המחוזי וטוען כי מדובר במקרה יוצא דופן בו החוכר ביקש לפצל את החלקה ולמכרה בחלקים, המינהל התריע על ההפרה, אך החוכר, הוא המערער שבפנינו, עמד במריו. המינהל מדגיש כי קצפו של המערער בתביעתו נגד "מלך המגרשים" לא יצא על עקירת הפרדס, כי אם על אי-עמידה בתנאי התשלום, וכי למעשה גם אם המערער לא עקר את הפרדס בעצמו, חברת מלך המגרשים פעלה כידו הארוכה והדבר נעשה בהסכמתו. מכל מקום, המערער מעולם לא עסק בחקלאות ולא השתמש בחלקה למטרות חקלאיות וגם בכך הוא הפר את חוזה החכירה. המינהל מדגיש כי זכות החכירה על-פי חוזה החכירה אינה כוללת את הזכות להעביר את זכות החכירה לאחר ולכן אין תוקף לכל העברה שהמערער התיימר לבצע בניגוד לחוזה. המינהל טוען שגם בתקופת הביניים בין הודעות הביטול השונות ועד להודעת הביטול האחרונה ולאחריה עד להגשת התובענה בבית משפט המחוזי, המערער לא רק שלא תיקן את הפרות החוזה, אלא המשיך בשלו והתיימר להעביר זכויות בחלקה בלי לבקש את אישור המינהל. גם אם הודעת הביטול מ-31 באוקטובר 1999 ניתנה קודם זמנה, טוען המינהל, העובדה שהמערער לא ניצל את התקופה שחלפה מאז לתיקון ההפרה מכשירה את הודעות הביטול שבאו לאחריה. על כן, מבקש המשיב שלא לשנות מפסיקתו של בית משפט קמא.


דיון
5. בפתח הדברים אציין כי אין בדעתי להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין. ממצאים אלה נקבעו לאור התרשמותו השלילית של בית המשפט המחוזי מעדות המערער, מה שהביאו למסקנה שלא ניתן לבסס על עדותו של המערער קביעת ממצאים, אלא במקום שהעדות נתמכה במקור אחר. לא מצאתי טעם המצדיק התערבותנו בהתרשמותו של בית המשפט המחוזי מעדותו של המערער ובקביעת הממצאים שבוססה על יסוד התרשמות זו.

6. בית המשפט המחוזי השתית את פסק דינו, כאמור לעיל, על שלושה אדנים: האחד, כי המערער הפר את החוזה. השני, כי ההפרה זיכתה את המשיב לבטל את החוזה, והשלישי - כי החוזה בוטל על-ידי המשיב כדין. בהמשך נתייחס לכל אחת מהקביעות האמורות.

הפרת החוזה
7. הקביעה כי המערער הפר את החוזה בוססה, כאמור לעיל, על שלושה טעמים: האחד, המערער לא קיים את מטרות חוזה החכירה, לא עשה בחלקה שימוש לגידול הדרים, ולא טיפל בחלקה כחלקה נטועה. השני - המערער אפשר את עקירת הפרדס. הטעם השלישי הוא שהמערער מכר את החלקה פעמיים, מבלי לקבל למכירה "היתר מראש ובכתב" כנדרש על-פי חוזה החכירה.

8. טענתו העיקרית של המערער בעניין עקירת הפרדס הייתה כי זו נעשתה על-ידי רוכש החלקה ("מלך המגרשים"), שלא על דעתו ובניגוד להסכמתו. בית המשפט המחוזי לא האמין למערער בעניין זה וקבע כי עקירת הפרדס נעשתה בידיעתו ובהסכמתו של המערער. כפי שכבר נאמר, אינני רואה מקום להתערב בממצא עובדתי זה. מעבר לנדרש, אציין, שממצא זה נראה סביר גם לאור העובדה שחברת מלך המגרשים, אשר עקרה את הפרדס, ביקשה לשווק חלקות בנות חצי דונם של אדמה חקלאית, מטרה שהייתה מקובלת על המערער ושאינה עולה בקנה אחד עם קיומו של הפרדס.

     מעבר לכך, נקבע בפסק הדין, וגם בקביעה זו אין מקום שנתערב, כי גם קודם להעברת הזכויות ל"מלך המגרשים" המערער לא קיים את מטרות החוזה ולא עיבד את החלקה, וגם בכך הוא הפר את החוזה.

9. לעניין העברת הזכויות בחלקה בלא לקבל את אישור המינהל מראש, טוען המערער, כשהוא סומך טענתו על פסק הדין בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח' (פ"ד נג(2) 218), שבאי מתן הסכמת המינהל מראש ובכתב, אין כדי להכשיל את הסכמי העברת זכויות החכירה כאשר הסכמתו של המשיב ניתנה בדיעבד. מה גם שמן המפורסמות הוא שמעולם לא נדרשת הסכמת המשיב להעברת זכויות חכירה במקרקעין טרם חתימת חוזה העברת הזכויות וזו ניתנת תמיד בדיעבד.

10. לעניין הנפקות הנודעת לאי קבלת הסכמת המינהל מראש ובכתב להעברת הזכויות, חשוב לציין שבענייננו אין עסקינן במערכת היחסים שבין המערער לבין הנעברים, "מלך המגרשים" ו"קדמת דקל", (היא מערכת היחסים הפנימית, כפי שסווגה בע"א 1662/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים ו-6 אח', פ"ד נו(6) 295, 331; וע"א 4999/97 כהן טובה ואח' נ' מדר יחיא יוסף ואח', פ"ד נד(2) 385, סעיף 7 לפסק הדין), אלא במשמעות העברת הזכויות מנקודת הראות של מערכת היחסים החיצונית, שבין המערער לבין המינהל. פסק הדין בעניין ריינס לא עסק במערכת היחסים האחרונה ואף צוין בו שבהיבט זה, העברת הזכות עשויה להיות בגדר הפרת חוזה (כלשון פסק הדין: "ייתכנו מקרים שבהם תתפרש ההגבלה כאוסרת על בעל זכות להעבירה באופן שהעברת הזכות בניגוד להגבלה תהווה הפרת חוזה מצד בעל הזכות, אך ההעברה עצמה תהיה תקפה" (עמ' 237 לפסק הדין)).

11. אשר לטענה שבדרך כלל המינהל מסכים לכך שהסכמתו לא תינתן מראש אלא בדיעבד, גם אם אניח, שטענה זו נכונה, מקובלת עלי מסקנתו של בית המשפט המחוזי, שבנסיבותיו של מקרה זה היה על המערער לקבל את הסכמת המינהל מראש. שהרי מטרתו של "מלך המגרשים" ברכישת המגרש, אשר הייתה ידועה למערער, הייתה לפצל את החלקה ליחידות קטנות ולמכור את חלקות המשנה, מה שחייב אף לעקור את הפרדס. למערער היה ידוע היטב שהמינהל אינו מסכים לשינוי ביעוד הקרקע, וודאי שאינו מסכים לעקירת הפרדס. עובדה היא שבעבר, כאשר המערער ביקש לבנות על הקרקע, המינהל סרב לכך ואף הגיש נגדו תביעת פינוי. גם במהלך השנים שלאחר מכן, המינהל סרב לכל בקשותיו של המערער לשינוי ייעוד הקרקע. בנסיבות אלה היה על המערער לקבל את הסכמת המינהל מראש להעברת החכירה, וודאי שאסור היה לו להעביר את החזקה בחלקה ל"מלך המגרשים" קודם לקבלת אישור מהמינהל. האיסור על העברת החזקה בחלקה ללא הסכמת המינהל, עולה לא רק מהדרישה החוזית לקבלת אישור המינהל להעברת זכות החכירה בחלקה, אלא גם מהאיסור המפורש שנקבע בחוזה על העברת החזקה בחלקה לאחר ללא אישור המינהל מראש. מקל וחומר שאסור היה למערער להסכים לכך ש"מלך המגרשים" יעביר את הזכויות בחלקות המשנה לרוכשים קודם לקבלת אישורו של המינהל, העברה שכפי שעולה מסעיף 14 לחוזה, המערער נתן לה הסכמתו (ובלבד שחלק מהתמורה של כל חלקה שתימכר תועבר למערער). על אחת כמה וכמה, אסור היה למערער ליתן הסכמתו לעקירת הפרדס, מעשה שאין ממנו חזרה והוא מסכל את מטרת החכירה שהייתה לעבד את מטע ההדרים.

     מעשיו של המערער מעידים עליו כי התעלם לחלוטין מהחובה לקבל את הסכמתו של המינהל. עובדה היא שהמערער כלל לא פנה למינהל כדי לבקש הסכמתו להעברת החכירה. משנחקר בעניין זה במהלך עדותו בבית המשפט המחוזי, הוא טען כי פנה למינהל לקבלת הסכמתו, אך לא הציג בעניין זה מסמך כלשהו, למרות שטען כי הוא מאמין שאצל עורך דינו מצוי מסמך כזה. מסתבר שלמערער היה טעם טוב שלא לפנות למינהל ולבקשת הסכמתו להעברת החכירה, שכן הוא ידע היטב שהסכמה כזאת לא תתקבל. זאת, הן לגבי העברת הזכויות ל"מלך המגרשים" וודאי לגבי העברת הזכויות ל"קדמת דקל", שנעשתה לאחר שהמינהל כבר ביטל את חוזה החכירה.

     המערער הפר אפוא את החוזה עם המינהל הפרה קשה ומתמשכת. בנסיבות אלה קמה למינהל הזכות לבטל את החוזה.

ביטול החוזה
12. בעניין זה ייתכן, ואינני קובע בנושא זה מסמרות, שקיים קושי בקביעתו של בית המשפט המחוזי שהודעות הביטול ששלח המינהל למערער מקיימות את הדרישה החוזית למתן ארכה לקיומו של החוזה ("הודעה מוקדמת", כלשונו של החוזה) רק בשל כך שבין ההודעות חלפו תקופות ארוכות שבהן המערער היה יכול לתקן את ההפרות. עם זאת, אני סבור שאין הכרח להיזקק לקונסטרוקציה משפטית זו. כך, ראשית, משום שעקירת הפרדס הייתה בגדר הפרה שאינה ניתנת לתיקון, מה שפטר את המינהל, לפי הסיפא של סעיף 17ג לחוזה, ממתן אורכה לתיקון ההפרה. מעבר לכך, כפי שנקבע על-ידי בית המשפט המחוזי, במכתבו של המינהל לב"כ המערער מיום 16.7.00, היה משום מתן הודעה מוקדמת מספקת לפי תנאי החוזה.
     
13. המערער טען כי בית המשפט המחוזי השתית חלק מממצאיו על עדויות שמיעה. אולם, המערער לא פירט בפנינו אלה ממצאים השתית בית משפט קמא על עדויות שמיעה. משכך, פטור אני מלדון בטענתו הנגדית של המינהל, לפיה מדובר ברשומות מוסדיות.

14. לאור האמור אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות המשיב 1 בערעור בסכום של 15,000 ₪.


                                             ש ו פ ט


הנשיא א' ברק:
     אני מסכים.

                                             נ ש י א

השופטת א' פרוקצ'יה:
     אני מסכימה לפסק דינו של חברי, השופט עדיאל.


                                             ש ו פ ט ת


     הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עדיאל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון