אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

פסק-דין

הנשיא א' ברק:


     שתיים הן השאלות המרכזיות שעולות בערעור זה. האחת, מהו פרק הזמן שבעדו יש לשלם פיצויים בגין אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943? השנייה, האם פיצויים אלה, נושאים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 עד מועד תשלומם בפועל?

העובדות וההליכים

1.      המשיבה, הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: הסוכנות), הפקיעה (בשנת 1965), בהרשאת שר האוצר, 13 דונם (להלן: המקרקעין) בהוד השרון והחזיקה בהם ממועד זה. החברות המערערות (להלן: החברות) תבעו (בשנת 1979) פיצויים בעד הפקעת המקרקעין ובעד אובדן דמי חכירה, בהתאם לסעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה). בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו דחה את טענת ההתיישנות שהעלתה הסוכנות כנגד התביעה. הוא פסק פיצויים בסך 37,145 ₪ בעד הפקעת המקרקעין על פי סעיף 12 לפקודה. אך, הוא דחה את התביעה לתשלום פיצויים בעד אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה. שכן, כך נקבע, מנגנון הפיצוי שנקבע בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק) בא במקום המנגנון של סעיף 13 לפקודה (ת"א (ת"א) 2163/79 מסד בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ-ישראל, פ"מ תשמ"ט(2) 124). בערעור על פסק דין זה, קבע בית המשפט העליון כי לחברות עומדת זכות בחירה בין המנגנון של סעיף 13 לפקודה ובין המנגנון של החוק, והתיק הוחזר לבית המשפט המחוזי (ע"א 782/88 מסד בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד מה(5) 625).

2.      בתחילת הדיון המחודש בבית המשפט המחוזי בחרו החברות בפיצוי בעד אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה. בעלי הדין הגישו חוות דעת שמאיות ביחס לסכום דמי החכירה. בית המשפט המחוזי מינה את השמאי אשר שולמן כמומחה מטעמו. בהחלטת ביניים (מיום 19.2.97) (להלן: החלטת הביניים) קבע בית המשפט שיש לקבוע את דמי החכירה בהתאם לדמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל בגין המקרקעין, ולא על פי תשואה בשיעור מסוים משווי המקרקעין. אך, משהודיע השמאי שולמן כי אין בסיס נתונים להשוואה ולקביעת דמי החכירה שניתן היה לקבל בעד המקרקעין, החליט בית המשפט (ביום 9.11.2000) כי דמי החכירה יחושבו על פי תשואה בשיעור מסוים משווי המקרקעין. עוד קבע בית המשפט בהחלטת הביניים, כי הפיצוי בעד דמי חכירה ישולם עד 15.1.89 משום שבמועד זה שולם הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין על פי פסק הדין המחוזי הראשון.

3.      השמאי שולמן הגיש את חוות דעתו בהתאם להחלטות בית המשפט. בחוות דעתו זו, קבע שולמן את שווי המקרקעין בשנים 1965 עד 1978 בהתאם לשווי המוסכם על שמאי שני הצדדים, ומשנת 1979 בהתאם לממוצע שווי שמאי שני הצדדים. זאת, בהתאם לייעוד המקרקעין בכל שנה ושנה. את שיעור התשואה הוא העמיד על 5% בשנים 1965 עד 1970 ועל 6% משנת 1970 ואילך. בהתאם לחוות דעת זו, קבע בית המשפט המחוזי בפסק דינו את הפיצויים בעד אובדן דמי החכירה, על פי שיעור התשואה שקבע השמאי, משווי המקרקעין בכל שנה ושנה בהתאם לייעודם כפי שקבע השמאי. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי פיצויים אלה אינם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק הריבית), וזאת, בהתאם להלכה שנפסקה בע"א 2405/91, ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (להלן: פרשת הורוביץ). על החלטת הביניים ועל פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו החברות את ערעורן בפנינו, והסוכנות הגישה ערעור שכנגד.

הטענות בפנינו

4.      החברות טענו, כי טעה בית המשפט המחוזי משאימץ את שווי המקרקעין על פי חוות דעת השמאי שולמן שעשה ממוצע בלבד, ללא כל הסבר. לדידן, יש לקבוע את שווי המקרקעין בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמן, ובהתאם לכך, לפסוק את הפיצוי בעד אובדן דמי חכירה. הן הוסיפו, כי פיצוי זה מגיע להן עד שנת 2001 שבה שולם הפיצוי בעד אובדן דמי חכירה, ולא, כפי שנקבע בהחלטת הביניים, עד יום 15.1.89 בלבד, שבו שולם להן הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין. לבסוף, הן טענו, כי טעה בית המשפט המחוזי משלא פסק הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הריבית על סכום הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.

5.      בערעור שכנגד טענה הסוכנות כי התביעה התיישנה ככל שהיא מתייחסת לדמי חכירה לתקופה העולה על שבע שנים ממועד הגשת התביעה (שנת 1979). כן היא טענה, כי טעה בית המשפט משקבע בסופו של דבר, את שיטת התשואה כשיטת השומה ולא את שיטת ההשוואה, בניגוד להחלטת הביניים. היא הוסיפה, כי גם אם יש לקבוע את הפיצוי לפי שיטת התשואה, הרי שאת שווי המקרקעין בשיטה זו יש לקבוע על פי שווים ערב ההפקעה, ולא על פי שווים בכל שנה ושנה. בתשובתה לערעור החברות תומכת הסוכנות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי על נימוקיו.

התיישנות ושומת המקרקעין

6.      טענת ההתיישנות שהעלתה הסוכנות נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בפסק הדין הראשון ולא הועלתה שוב בבית המשפט העליון בהליך הקודם. מטעם זה, היא נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בהחלטת הביניים. טעם זה מקובל עלינו, ולפיכך, דין הטענה להידחות. הסוכנות ניסתה לטעון כי ההתיישנות שהיא מעלה כעת, עניינה בהתיישנות הפיצוי בעד אובדן דמי חכירה ולא בהתיישנות הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין שנידונה בפסק הדין המחוזי הראשון. אין בידי לקבל זאת. שכן, הסוכנות לא השכילה להראות שטענת ההתיישנות שנדחתה בפסק הדין המחוזי הראשון התייחסה אך ורק להתיישנות הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין. ואם אכן טענת ההתיישנות המועלית כאן שונה, הרי שהיא מועלית כאן לראשונה, ודי בטעם זה כדי לדחותה.

7.       דין דומה יש לייעד לטענות כנגד שיטת השומה וגובה השומה. שיטת התשואה כשיטת שומה, אומצה בסופו של דבר נוכח העדר יכולת ההשוואה, ועל פיה קבע השמאי שולמן את שווי המקרקעין בהתחשב בחוות דעת שמאי שני הצדדים שהיו בפניו. הטענות כנגד שומתו זו של המומחה שולמן, הן טענות שבית משפט זה איננו מתערב בהן, אלא, במקרים חריגים שאין המקרה דנן נמנה עליהם (ראו: ע"א 2989/95 קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר בית חולים "מאיר", פ"ד נא(4) 687; ע"א 323/89 פ' קוהרי ואח' נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות, פ"ד מה(2) 142). באשר לטענת הסוכנות, כנגד הערכת שווי המקרקעין על פי ייעודם בכל שנה ושנה, הרי שדינה להידחות, הן משום שזו השיטה שננקטה על ידי השמאים מטעם שני בעלי הדין, ועל כך הסתמך השמאי שולמן, והן משום שההלכה בעניין זה היא כי דמי החכירה יוערכו על פי שווים בכל שנה ושנה (ראו: ע"א 457/64 אילנה מנטל לבית ויסנשטרן ו 3 אח' נ' ראש העיריה, חברי המועצה ובני העיר של תחום עירית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540 (להלן: פרשת מנטל הראשונה). הלכה זו לא שונתה כפי שניסה בא כוח החברות לטעון. טענות הסוכנות והחברות כנגד השומה, נדחות, אפוא, בנסיבות המקרה דנן וההסכמות שהיו בהליכי הביניים.

פיצוי בגין אובדן דמי חכירה

8.      הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מוסדר בסעיף 13 לפקודה. וכך מורה סעיף זה בנוסח האנגלי המקורי:

13. Compensation For Loss of Rents     (1) Where the High Commissioner has, in pursuance of a notice under section 7, entered into possession of any land, he shall pay compensation to the owner of such land and to all persons entitled to any right or interest therein for loss of rents for the period between the time when the High Commissioner so entered into possession and the time when the consideration due for the land under an agreement has been paid to the person entitled thereto, or compensation in respect of such land has been paid to such person or has been paid into Court under the provisions of this Ordinance, whichever is the earliest: Provided that, where the High Commissioner has made to any claimant an offer in writing of any sum as compensation in respect of such land, and the sum awarded by the court to that claimant or accepted by that claimant does not exceed the sum offered, the High Commissioner shall pay compensation to such claimant for loss of rents in respect only of the period between the time when the High Commissioner entered into possession as aforesaid and the time when such offer was made”.


ובתרגום העברי:

"פיצויים 13.
על אבדן
דמי-
חכירה.- (1) מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר:

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל-שהוא סכום כל-שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה".


9.      השאלה הראשונה שעולה היא, מהו פרק הזמן שבעדו יש לשלם פיצוי בעד אובדן דמי חכירה. האם, כטענת החברות, יש לשלם את הפיצוי עד מועד תשלום אובדן דמי החכירה, או כטענת הסוכנות, שיש לשלם עד מועד תשלום הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין? נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות המפקיעה ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין על פי הסכם או על פי החלטת בית המשפט, ככל שמועד זה הוא המועד המוקדם ביותר. הדבר כתוב בבירור בסעיף 13 לפקודה. הדבר מתבקש מהגיונו של הסעיף. שכן, סעיף זה ביקש לפצות את בעל המקרקעין בגין אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים, עד מועד "מכירתם" לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה. עם קבלת פיצויי ההפקעה, עוברת זכות השימוש המלאה לרשות המפקיעה, ואין הצדקה להמשיך ולפצות את הבעלים המקורי בעד אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים. עמד על כך השופט חשין בפרשת הורוביץ בציינו:

"המחוקק מדמה הפקעתה של קרקע למכירתה של הקרקע, ועל כן מורה הוא על שומת שוויה כבעיסקת מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כך הוא במקום שהקרקע נמכרת ותמורתה ניתנת לאלתר. ואילו במקום שהתמורה אינה משולמת לאלתר, מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע בידי המדינה - באין תשלום שווייה- לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בעבור הקרקע, ועל כן מחייב הוא את המדינה לשלם לבעלים דמי חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה" (שם, בעמוד 35).


מכאן, שיש לדחות את טענות החברות בהקשר זה, ובצדק נקבע כי את הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה יש לשלם עד יום 15.1.89, שהוא המועד שבו קיבלו את הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין בהתאם לפסק דינו הראשון של בית המשפט המחוזי (ראו גם: פרשת מנטל הראשונה).

10.      השאלה השנייה שעולה היא, האם פיצויים אלה בגין אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה, נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הריבית, עד מועד תשלומם בפועל. הלכה ברורה נקבעה בעניין זה בפרשת הורוביץ. השופט חשין, עמו הסכימו ארבעת שופטי ההרכב, קבע מפורשות כי חוק הריבית איננו חל על תשלום פיצויים בגין אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה. הוא נימק עמדתו זו בשניים אלה: האחד, סעיף 8 לחוק קבע מנגנון הצמדה ומסלול חלופי לסעיף 13 לפקודה, לקבלת פיצויים ריאליים חלקית כמענה לעיוותים שהיו בדיני ההפקעה הנומינליים. הדבר מלמד, כך נקבע, על כוונת המחוקק לאמץ מנגנון הצמדה זה, למי שבוחר במסלול החוק, ואין לעקוף את כוונת המחוקק על ידי החלת חוק הריבית על סעיף 13 לפקודה. השופט חשין ציין כי החוק:

"אמר ליצור הסדר שלם (שאינו בהכרח הסדר מושלם) לפיצוי על הפקעה 'ובנותיה' (שימוש בנכס וכו'), תוך הגבלת ההצמדה כקבוע בו. על רקע זה, קבלת טיעונו של הבעלים - להצמיד את 'בנותיה' של ההפקעה לחוק הריבית - והגדלת שיעור הפיצויים על דרך זו, נראית בעיניי מלאכותית ובלתי קבילה" (שם, בעמוד 52).



השני, חוק הריבית הוא חוק כללי הנסוג מפני חוק מיוחד, כפי שהדבר נקבע מפורשות בהוראת סעיף 6 לחוק הריבית. הפקודה כוללת, כך נקבע, הוראה מיוחדת ודין מיוחד לעניין שיערוך הפיצויים, הן זו שנקבעה בסעיף 8 לחוק שמשתלבת ונשזרת עם הפקודה, הן סעיף 13 עצמו שהוא בבחינת הוראת שיערוך של החוב העיקרי שהוא חוב הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין, והן זו שקובעת כי פיצוי בעד אובדן דמי חכירה מחושב על פי ערכם של המקרקעין בכל שנה ושנה. על כן, קבע השופט חשין, חוק הריבית הכללי נסוג מפני הדין המיוחד, ואין תחולה לחוק הריבית הכללי על פיצויים לפי סעיף 13 לפקודה.

11.      החברות ביקשו מאיתנו לסטות מההלכה שנקבעה בפרשת הורוביץ ולשנות אותה. אין בידינו להיעתר לכך. ההלכה בפרשת הורוביץ נקבעה פה אחד בהרכב של חמישה שופטים לפני פחות משבע שנים. בקשה לדיון נוסף בהלכה דחיתי (בהחלטתי מיום 24.11.98) (דנ"א 7453/97 עזבון המנוח הרב הורוביץ נ' מדינת ישראל). טענה קודמת לשינוי ההלכה נדחתה על ידינו בפסק הדין בע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (טרם פורסם). קבענו כי "חוק הריבית אינו חל על דמי החכירה האבודים" (שם, פיסקה 9). שכן, "הביטחון והיציבות מחייבים לדבוק בהלכות פסק דין הורוביץ" (שם, פיסקה 9). טעמים אלה כוחם יפה גם כיום (השוו: ע"א 6909/00 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' קבוצת אריה יצחקי בע"מ, פ"ד נה(4) 83). לאחרונה, חזרנו והסתמכנו על הלכות פרשת הורוביץ ולא הבענו ממנה הסתייגות (ע"א 7210/00 רפאל דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468). לאור כל זאת, איננו מוצאים הצדקה לשנות את ההלכה שנקבעה בפרשת הורוביץ.

12.      אמנם, ראוי הוא כי פיצוי יינתן בערכים ריאליים. הגישה הריאלית היא גישה צודקת וטעמים רבים עומדים ביסודה. אכן, רצוי כי פיצוי בעד הפקעת מקרקעין ובעד אובדן דמי חכירה במקרקעין יינתן בערכים ריאליים. אך, הפקודה והוראות אחרות בדיני ההפקעה, כפי שפורשו בפסיקה מזה שנים רבות, אינן מאמצות את עיקרון הפיצוי הריאלי באופן מלא. המצב מחייב בחינה מחודשת ומקיפה של כל הסוגיה. עניין זה הוא עניין למחוקק לדון בו בשלב זה. אכן, הגיעה השעה לבחינה מחודשת של דיני ההפקעה בכלל, ופיצויי ההפקעה בפרט, ויפה שעה אחת קודם.


סוף דבר

13.      התוצאה היא, כי יש לדחות את ערעור החברות ואת הערעור שכנגד מטעם הסוכנות. הערעור והערעור שכנגד נדחים. בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.


                                             ה נ ש י א

השופטת א' פרוקצ'יה:

     אני מסכימה לפסק דינו של חברי, הנשיא ברק. התוצאה לפיה הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה ניתן שלא בערכים ריאליים מלאים תוצאה קשה היא, ואפשר שאילו נמצאנו בתחילת הדרך ניתן היה לגשר על הפער בין נוסח החוק לבין עקרונות משפט כלליים ודרישות הצדק באמצעים פרשניים מקובלים. אולם, נוכח ההלכה הפסוקה שחזרה ונשנתה במהלך השנים, נראה כי קשה להימנע מן התוצאה אליה הגיע הנשיא בנושא זה. וכך, נותר להצטרף לתקווה כי המחוקק יפנה במהרה להסדרה כוללת של דיני ההפקעה, ובכללם הסדרת סוגיית ערכם הריאלי של פיצויי ההפקעה, ובכך יקדם, הלכה למעשה, את ההכרה בזכות הקנין של הפרט כזכות יסוד חוקתית.


                                             ש ו פ ט ת

השופטת א' חיות:

     אני מסכימה לפסק דינו של חברי הנשיא, ולהערתה של חברתי השופטת א' פרוקצ'יה.


                                             ש ו פ ט ת

     הוחלט כאמור בפסק דינו של הנשיא א' ברק.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון