דמי תיווך - חוק

סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 [להלן - החוק], קובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור וועדת החוקה, חוק משפט של הכנסת.

בהתאם לסמכותו שלפי סעיף 9 הנ"ל התקין שר המשפטים את תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997. שם בסעיף 1 רשימת פרטי חובה שיש לכלול בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.

מדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין [הצ"ח 2136, תשנ"ב, בעמוד 388] ומדברי הכנסת בעת הבאת הצעת-החוק לקריאה שנייה ושלישית עולה כי מחלוקות לרוב נתגלעו בין מתווכים לבין לקוחותיהם על אודות מה שסוכם ביניהם - אם סוכם - לגבי שירותי התיווך, הנכס נשוא התיווך, תשלום דמי-התיווך, וכיוצא באלה מחלוקות, אשר פרנסו את בתי המשפט ואת עורכי-הדין, תוך שגרעו מפרנסתם של מתווכים ולקוחותיהם.

מצב הדברים חייב עיגון סטטוטורי חד-משמעי, נוקשה, לשם הסדרת הנושא. במיוחד כך, בבוא גלי-העלייה מברית המועצות לשעבר, אנשים אשר ההוויה הישראלית הייתה זרה להם. בעת ההיא התרבו עוד המכשלות ביחסי מתווך-לקוח.

הוראת סעיף 9 לחוק, נמנית על חידושיו העיקריים; קרי, הזמנה בכתב דווקא לביצוע פעולת-תיווך במקרקעין. לשונו הברורה והנחרצת של סעיף 9, מלמדתנו על ההכרח בהזמנה בכתב; בלעדיה אַיין.

להלן מובא הסעיף במלואו:

9. דרישה להזמנה בכתב
(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה -

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).

(ב-1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב-2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.

(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.

דומה כי המחוקק ביקש להסיר כל ספק בדבר הזה, וביקש להורות הוראה קוגנטית לפיה מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב [סעיף 9(א)], ומתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו תנאים מסויימים, בתוכם מילוי אחר הוראת סעיף 9 הנ"ל.

עם זאת בפסיקת בית המשפט נדונו מקרים שבהם לא קויימה דרישת ההזמנה בכתב על כל פרטיה ודקדוקיה בהתאם לסעיף 9 לחוק וסעיף 1 לתקנות; קרי, מקרים שבהם לא צויינו כל פרטי-החובה בהזמנה שבכתב, ואף-על-פי-כן נמצא המתווך זכאי לדמי-תיווך.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

1. הגדרות
בחוק זה -

"תיווך במקרקעין" - הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;

"מקרקעין" - כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;

"זכות במקרקעין" - כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963;

"לקוח" - צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;

"השר" - שר המשפטים;

"הרשם" - מי שנתמנה כאמור בסעיף 3.

2. איסור עיסוק ללא רשיון
(א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה.
(ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון לפי חוק זה.
(ג) האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעונינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.

3. רשם
(א) השר ימנה רשם שתפקידיו:
(1) ליתן רשיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רשיון לפי חוק זה;
(2) לנהל פנקס של בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין.
(ב) הודעה על מינוי הרשם תפורסם ברשומות.

4. ועדה מייעצת
(א) השר ימנה ועדה מייעצת שתפקידה לייעץ לרשם בכל הנוגע לתוכן הבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין כאמור בסעיף 5, ובכל ענין אחר שהרשם ימצא לנכון להתייעץ עמה.
(ב) בועדה יהיו שלושה חברים לפחות ובהם מתווך במקרקעין, נציג צרכנים, ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין בישראל.

5. תנאים לקבלת רשיון (תיקון: תשס"ה)
(א) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל רשיון של מתווך במקרקעין:
(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
(2) מלאו לו 18 שנים;
(3) הוא אינו פושט רגל;
(4) הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה;
(5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור;
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן - הבחינה).
(ב) מי שקיבל רשיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1), (3), (4) או (5) שבסעיף קטן (א), רשאי הרשם, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בועדה, לשלול את רשיונו לעסוק בתיווך במקרקעין.
(ג) סירב הרשם ליתן למבקש רישיון או שלל את רישיונו יודיע לו את נימוקיו בכתב.

6. הבחינה
(א) השר יקבע, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה, את נושאיה של הבחינה ואת סדריה; בבחינה ייכללו בין השאר התחומים הבאים: דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו-ז' לפרק י"א לחוק העונשין, התשל"ז-1977; הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה.
(ב) מועמד שנכשל בבחינה רשאי לשוב ולהיבחן.
7. (בוטל) (תיקון: תשס"ה)

8. חובת הגינות וזהירות
(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

9. דרישה להזמנה בכתב
(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה -
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).
(ב-1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב-2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.
(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.

10. גילוי ענין אישי
מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.

11. איסור גילוי ידיעה
מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
12. איסור פעולות משפטיות

מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת
עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961.

13. העסקה
אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי.

14. דמי תיווך
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

15. עונשין
המפר הוראה מהוראות הסעיפים 2 או 10 עד 13, דינו - מאסר שנה וקנס פי ארבעה מהשיעור הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, התשל"ז-1977.

16. שלילת או התליית רשיון
הורשע מתווך במקרקעין בעבירה לפי חוק זה, או לפי חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, או בעבירה לפי סימן ו' או ז' לפרק י"א לחוק העונשין, התשל"ז-1977, רשאי בית המשפט, בנוסף לכל עונש אחר, לצוות כי רשיונו של המתווך במקרקעין יישלל או יותלה לתקופה שיקבע; ורשאי בית המשפט לשלול או להתלות את הרשיון על תנאי שהמתווך לא יעבור עבירות שיקבע בית המשפט תוך תקופה שלא תעלה על 3 שנים.

17. סמכויות הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן (תיקון: תשס"ו)
מבלי לגרוע מהאמור בסעיף 15, יראו עבירה לפי חוק זה גם כעבירה לפי חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, ולממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן לפי החוק האמור יהיו נתונות, לענין עבירות לפי חוק זה, כל הסמכויות שיש לו לפי פרקים ה' וו' לאותו חוק.

18. אגרות
(א) השר יקבע, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת -
(1) אגרה לבחינה הנדרשת לצורך קבלת רשיון לפי חוק זה;
(2) אגרת רשיון חד פעמית;
(3) אגרה שנתית.
(ב) לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.

19. ביצוע ותקנות
השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועו.

20. הוראות מעבר
(א) על אף האמור בסעיף 2, אזרח או תושב ישראל שערב תחילתו של חוק זה עסק בתיווך במקרקעין, רשאי להמשיך ולעסוק בתיווך במקרקעין - גם ללא רשיון - במשך שנתיים נוספות מיום תחילתו של חוק זה.
(ב) מי שגילו מעל 60 שנה או שהינו בעל השכלה אקדמית מלאה והוכיח, להנחת דעתו של הרשם, כי עסק בתיווך במקרקעין בשלוש השנים שקדמו לתחילתו של חוק זה, רשאי הרשם לפטור אותו מן הבחינה.
(ג) מי שהוכיח, להנחת דעתו של הרשם, כי עסק בתיווך במקרקעין כעיסוק עיקרי, בארבע שנים לפחות מתוך שש השנים שקדמו ליום כ"ג באדר ב' התשנ"ז (1 באפריל 1997), רשאי הרשם לפטור אותו מן הבחינה.
(ד) בקשה לפטור כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) תוגש לרשם, בכתב, עד יום י"ז בניסן התשנ"ט (31 במרס 1999); ואולם הרשם רשאי לפטור את המבקש מן הבחינה כאמור בגין בקשה שהוגשה גם לאחר המועד האמור, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ה) (בוטל)

21. תחילה
תחילתו של חוק זה ביום כ"ג באדר ב' התשנ"ז (1 באפריל 1997).







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי תיווך

  2. הפרת חוזה תיווך

  3. נוסח הסכם תיווך

  4. דמי תיווך - חוק

  5. אכיפת הסכם תיווך

  6. זכאות לדמי תיווך

  7. דמי תיווך - מגרש

  8. הגורם היעיל

  9. תצהיר תיווך

  10. תקנות המתווכים

  11. סרוב לשלם דמי תיווך

  12. תביעת מתווך נגד לקוח

  13. רשיון לתיווך בינארצי

  14. התחמקות מתשלום למתווך

  15. תביעה לדמי תיווך

  16. סכסוך דמי תיווך

  17. הגורם היעיל תיווך

  18. ערעור על דמי תיווך

  19. תיווך פרויקט בניה

  20. זכאות מתווך דמי תיווך ?

  21. הזמנה בכתב שירותי תיווך

  22. תביעות קטנות - דמי תיווך

  23. אי תשלום דמי תיווך

  24. הכחשת חתימה על טופס תיווך

  25. זכות מתווך לקבל דמי תיווך

  26. מתי חובה לשלם דמי תיווך ?

  27. דמי תיווך ללא חתימה

  28. תיווך עבודה דלשכות פרטיות

  29. דמי תיווך מכירת עסק

  30. הסכם תיווך - תקופת בלעדיות

  31. זכאות לקבל דמי תיווך

  32. סעיף 8 לחוק המתווכים

  33. איך כותבים הסכם תיווך

  34. ביקורת מס הכנסה תיווך נדל"ן

  35. טופס בקשה לפטור מבחינה

  36. דמי תיווך רכישת קניון

  37. העסקת מתווך ללא רישיון

  38. משרד תיווך מתחרה - איסור תחרות

  39. הסכם תיווך ללא בלעדיות

  40. דרישת הכתב בחוק התיווך

  41. תביעה על תשלום דמי תיווך למתווך

  42. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  43. הבטחה בעל פה - דמי תיווך

  44. דמי תיווך - עשיית עושר ולא במשפט

  45. דמי תיווך על פרוייקט נדל''ן

  46. הונאות נדל''ן - אחריות מתווך

  47. האם שוכללה העסקה נשוא חוזה תיווך ?

  48. מכירת דירה על ידי מתווך אחר

  49. חוק המתווכים במקרקעין – חובת המתווך

  50. תיווך ברחובות - מתווך ברחובות

  51. תביעה של מתווך נגד קבלן על דמי תיווך

  52. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין

  53. טופס בחינה רישיון מתווך במקרקעין

  54. דמי תיווך למתווך שהפחית את המחיר

  55. דרישת הכתב בהזמנת שירותי תיווך במקרקעין

  56. תאונת עבודה של מתווך בזמן העבודה

  57. העדר תרומה של מתווך לקידום העסקה

  58. ביטול עסקה הסכם תיווך באמצעות כרטיס אשראי

  59. באילו מקרים צריך לשלם דמי תיווך למתווך ?

  60. הפרטת התיווך בעבודה - חוק שירות התעסוקה

  61. תביעה לדמי תיווך - דירה "יד ראשונה"

  62. תשלום חוב בגין דמי תיווך בעסקת נדל"ן

  63. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך של 2% + מע"מ

  64. טופס בקשה לאישור עיסקת תיווך ביהלומים

  65. תיווך זיכיון לשידורי טלויזיה בכבלים בבולגריה

  66. תקנות המתווכים במקרקעין פרטי הזמנה בכתב

  67. דמי תיווך מוסכמים בשיעור 1% בצירוף מע"מ

  68. תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מקרקעין

  69. מינוי כונס נכסים לאחר חתימה על הסכם תיווך

  70. מהי הגדרת תיווך ? איך קובעים אם אדם פעם כמתווך ?

  71. עמלות מציאת משקיעים לקניית נדל''ן בבולגריה

  72. דמי תיווך על עסקה חדשה לאחר שהראשונה בוטלה

  73. תביעה בסדר דין מקוצר בגין דמי תיווך שלא שולמו

  74. תביעה נגד מנהל חברת תיווך נדל"ן בגין דמי תיווך

  75. האם צריך לשלם דמי תיווך על עסקה שלא יצאה לפועל

  76. תביעה כי בית המשפט יורה לשלם דמי תיווך מכוח רכישת דירה

  77. האם הסכם בלעדיות בתיווך חל על רוכשים שניהלו מו"מ לפני חתימה על ההסכם ?

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון