פסק דין א. כללי א.1 התובעים רכשו מהנתבע, קבלן בניין, דירה בקומת קרקע, בבניין דו קומתי, שבו ארבע דירות, שתיים בכל קומה וזאת, על פי הסכם מיום 21.2.93 (להלן: "הדירה" ו - "ההסכם"). להסכם צורפו תוכנית הדירה ומפרט, כנספח א' ("התוכנית"). א.2 במבוא להסכם תוארה הדירה כדלקמן: "דירה מס' 2 בבנין מס' 5 כניסה א', (צפון/מזרח/דרום) בקומה קרקע בת 4 חדרים וחדרי שירות, שנועדה למגורים בשטח של כ - 115 מ"ר ברוטו וחצר בגודל של כ - 160 מ2 המותחמת בקו צבעוני על גבי תכנית קומת מגורים טיפוסית המצורפת להסכם זה כחלק מנספח א' ומסומנת במספר זמני 2 וכן החלק היחסי ברכוש המשותף והכל בהתאם ובכפוף לתכנית ולמפרט נספח א' להסכם". התוכנית נושאת את הכותרת "שטח דירה כ - 115 מ"ר שטח גינה כ - 160 מ"ר" ובגופה קיים תשריט הדירה והגינה, כאשר מידות החדרים רשומות בכל חדר וחדר בדירה, כגון שטח ח. אורחים, 485X350 ופ. אוכל 220X260 וכד'. כך אף באשר לשטח החצר - גינה, בו מצויין שטח רחבה מרוצפת בגודל 260X360 וכן מידת המרחק בין קו בניין לבין קו מגרש באורך 6.00 מ'. א.3 במועד החתימה על ההסכם, הדירה היתה בנויה, למעט השלמות ובתוך 3 חודשים, ממועד החתימה על ההסכם, קבלו התובעים את החזקה בה. א.4 בתאריך 14.2.00 - קרוב לשבע שנים ממועד החתימה על ההסכם - הגישו התובעים את התובענה דנן, לפיצוי בגין אי התאמה, בין שטחי הדירה והגינה, כפי שהנתבע התחייב למכור, על פי ההסכם, לבין השטחים שקיבלו בפועל. התובעים העריכו את נזקיהם, בגין השטח החסר, בסך כולל של 62,827 ₪. א.5 התובעים סומכים תביעתם על מדידות שעשה מומחה מטעמם, מהן עולה כי שטח הדירה, ברוטו, הוא 96.61 מ"ר, קרי, לטענתם חסר שטח בגודל של כ - 18.39 מ"ר בהשוואה לשטח המובטח על פי ההסכם. שטח הגינה הינו 135.59 מ"ר, כ - 25 מ"ר פחות מהשטח המובטח, על פי ההסכם. א.6 בהסכמת הצדדים, מינה בית המשפט את המודד גדסי, למדידת השטחים שבמחלוקת. מתוך חוות דעתו של מר גדסי, עולות המידות הבאות: א.6.1 שטח הפנים של הדירה 98.20 מ"ר א.6.2 שטח הגינה 144.30 מ"ר א.6.3 שטח רחבה מרוצפת 17.60 מ"ר כמו כן, המודד גדסי קבע בחוות דעתו, כי שטח הדירה, על פי התוכנית, הינו 97.50 מ"ר. נתונים נוספים שהמודד הציג הינם כדלקמן: השטח היחסי של הדירה, בחדר המדרגות (מחצית מקומת הקרקע) 9.20 מ"ר. השטח היחסי בחדר מיכלי הגז (רבע) 1.03 מ"ר. שטח הרחבה המרוצפת עפ"י תוכנית הדירה 9.36 מ"ר. א.7 הנתבע טוען כי התובעים השהו שנים רבות את הגשת התובענה, כמו גם נמנעו מלהודיע לו, תוך זמן סביר על אי התאמה. לטענתו, מהטעם הזה בלבד, דין התביעה להידחות. זאת ועוד, לטענתו, די בעובדה שהדירה נמכרה לתובעים, שעה שהיתה בנויה ועומדת על תילה, כדי לשמוט את היסוד לתביעתם. לגופו של עניין, טוען הנתבע, כי הוא לא הפר את חיוביו, על פי ההסכם, כמפורט להלן: א.8 באשר לשטח הדירה - טוען הנתבע, כי המונח "שטח ברוטו" של דירה, כולל בחובו את החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף. כמו כן, דין הרחבה המרוצפת, כדין גזוזטרה, אשר אף את שטחה יש לכלול בשטח הברוטו של הדירה. צירופם של כל השטחים הללו, מוביל לשטח ברוטו של הדירה בגודל של 117.79 מ"ר, למעלה מן המתחייב על פי ההסכם. באשר לשטח הגינה - הנתבע טוען כי שטח הגינה, כפי שנמדד על ידי מר גדסי, מגיע ל - 144.30 מ"ר. לשטח זה, יש להוסיף חלק מהרחבה המרוצפת, שהתובעים הוסיפו, לאחר תום בניית הדירה ואשר המודד גדסי לא כלל אותו, לא בשטח הדירה ואף לא בשטח הגינה. גודלו של השטח הוא 8.24 מ"ר. כמו כן, יש לצרף את שטח הכניסה לבניין, בגודל 3.17 מ"ר. השטח הכולל שמתקבל הוא 155.71 מ"ר - שטח החורג במידה מזערית מהשטח לו התחייב הנתבע, בגודל של 160 מ"ר. אי לכך, טוען הנתבע, כי הוא קיים את חיוביו, ועל כן, דין התביעה להידחות. א.9 הצדדים הסמיכו את בית המשפט להכריע במחלוקת השנויה ביניהם, מכוח סמכותו בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט. ב. דיון והכרעה ב.1 הסמכות הקנויה בידי בית המשפט, להכריע במחלוקת שבין הצדדים, מכוח סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, הינה ללא חובת הנמקה. חרף זאת, סבורתני כי מן הראוי לסבר את אוזנם של הצדדים, באשר לעקרונות שהנחוני בפסק דין זה. ב.2 המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים, מקורה בפרשנות שיש ליתן למושג "שטח ברוטו", המופיע בהסכם, ביחס לשטחה של הדירה. כל צד מבקש לפרש את המונח בדרך הנוחה לו והמתיישבת עם עניינו. בפני בית המשפט הונחו שני פסקי דין, המתייחסים לסוגיית המונח "שטח ברוטו", כמשמעו בהסכמים שעניינם מכר דירות. ב.3 ב"כ התובעים, טען כי יש להחיל על המקרה הנדון את ההלכה שנקבעה בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 להלן ("פס"ד צמיתות"), אשר קבעה, כי יש לפרש את המונח "שטח ברוטו" כפשוטו, שהרי אין לצפות מרוכשי דירות, שהינם הדיוטות, כי ירדו לשורשו של המונח, השגור בענף הבנייה ואשר ניתנה לו פרשנות מקצועית - משפטית, הן על ידי ההלכה הפסוקה והן מכוח הוראות ותקנים. ראה דברי בית המשפט בפס"ד צמיתות, בעמ' 834-835: "פירוש המונח ברוטו: הכלל הפרשני הבא לביטוי בסעיף 25(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הוא כי יש לתת לביטויים בחוזה את המשמעות הניתנת להם בחוזים מאותו סוג. כאמור, הוכח כי בענף הבנייה נהוג לכלול בשטח ברוטו של דירה חלקים ברכוש המשותף והצמדות. ואולם, כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי על-פי מובנו הטבעי והרגיל של המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד. לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. בנסיבות אלה, בחוברת המיועדת לקהל הרחב שבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" מבלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. אין על-כן, לפרש "שטח ברוטו" על-פי מובנו בענף הבנייה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה (ראו א' ברק, פרשנות במשפט (כרך א', תורת הפרשנות הכללית, 382 (1992). לא זו אף זאת, מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום-הלב. שכן, בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לו פחות מן המובטח. ולבסוף, למיצער, משמעות המונח "שטח ברוטו של דירה" איננו חד-משמעי והוא ניתן לשני פירושים. במקרה זה חל הכלל הפרשני שיש לפרש חוזה דו-משמעי כנגד המנסח. ראו, למשל, דברי השופט דב לוין בע"א 631/83 "המגן" חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' "מדינת הילדים" בע"מ, פ"ד לט (4) עמ' 561 בעמ' 572 . מסקנתי היא איפוא כי חברת הבנייה חייבת בפיצוי הדיירים בשל השטח החסר." ב.4 בע"א 1559/99 שיכון עובדים בע"מ נ. מונד שמואל ובלה, בית משפט מחוזי תל אביב, (להלן: "פס"ד מונד") נקבעה הלכה שונה, אף כי אין היא מחייבת. בית המשפט בחן את המונח "שטח ברוטו" בנוגע לשטחה של דירה וקבע כי ההתייחסות ל"שטח ברוטו", מחייבת התייחסות לתקן הישראלי, לענין קביעת שטח דירה. התקן הישראלי מבחין, בין השטח הפנימי של הדירה, שהוא "שטח נטו", לשטח הנומינלי שהוא "שטח ברוטו". הואיל והתקן קובע אילו מהשטחים נכללים בשטח נטו ואילו, בשטח ברוטו - יש לבסס את שטחה של הדירה על אמות המידה, כפי שנקבעו בתקן הישראלי. כך, שטח מרפסת מקורה, נכלל בשטח נטו של הדירה, בעוד ששטחה של גזוזטרה לא מקורה, נכלל בשטח ברוטו של הדירה, כמו גם החלק היחסי של הדירה, בשטחי הרכוש המשותף. ב.5 כב' השופטת רובינשטיין קבעה, בפסק הדין, כי התקן הישראלי חל על הסכמים לרכישת דירות, אף מקום בו השימוש במונחים אלו, אינו נהיר לציבור הרחב, אף כי היא המליצה להרחיב את המונחים ולפרשם בגוף ההסכמים. עם זאת, לשיטתה, אין בהעדר ידע ובקיאות של הציבור הרחב, בטרמינולוגיה הנהוגה בענף הבנייה, בנוגע למונחים אלו - כדי לרוקנם מתוכנם, כפי שנקבע בתקן. ב.6 ומן הכלל אל הפרט - במקרה דנן, הנתבע הציג את תוכנית הדירה, על מידותיה ובתוך כך, כינה את התוכנית בכותרת "שטח הדירה ברוטו - 115 מ"ר". קונה פוטנציאלי, המעיין בתוכנית, על הכותרת שבה, עשוי לטעות ולחשוב, כי השטח המצויין בכותרת, קרי 115 מ"ר ברוטו, מתאים למידות התוכנית שבפניו. רק חישוב אריטמתי, כפי שנעשה על ידי המודד גדסי, יעמיד את הקונה על טעותו, כי המידות המצויינות בתוכנית, מובילות לשטח דירה מופחת, בגודל של 98.20 מ"ר בלבד. ב.7 יוצא אפוא, כי על יסוד ההלכה, כפי שנקבעה בפס"ד צמיתות, יש בהצגת התוכנית, על הכותרת שבה, משום מצג, לפיו שטח הדירה, לכאורה, גדול מזה שנדרש בפועל. מנגד, על פי פס"ד מונד - הגדרת השטח "ברוטו", המופיעה בהסכם ובתוכנית - מתיישבת עם אמות המידה, כפי שנקבעו בתקן הישראלי, קרי שטח הפנים של הדירה, בתוספת השטחים היחסיים ברכוש המשותף, מגיע לכ-109 מ"ר, קרי שטח חסר של כ-6 מ"ר בלבד. ב.8 סבורתני, כי הלכת פסק דין צמיתות חלה על המקרה דנן ויש בה כדי לחייב. התוכנית כמות שהיא, בה מופיעים תשריט הדירה והגינה הצמודה לה, ללא חלקי הבניין האחרים וללא הסברים נוספים, כאשר בראשה נישאת הכותרת "שטח דירה ברוטו 115 מ"ר" - יש בה משום מצג לפיו שטח הדירה המוצע הינו 115 מ"ר, קרי שטח הגדול מזה שנרכש בפועל. מצג מסוג זה, אינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב. ב.9 ניסוח המבוא להסכם, אינו בהיר ויש אף בו כדי לתרום למצג המטעה, באשר לגודל שטחה של הדירה. במבוא להסכם מצויין כי, שטח הדירה ברוטו הינו 115 מ"ר ובנוסף - כך יש לפרש את המילה "וכן" המופיעה במבוא להסכם - חלק יחסי מתוך השטחים ברכוש המשותף. כוונת הצדדים, לכאורה, כי השטח של 115 מ"ר ברוטו, הינו ללא החלק היחסי ברכוש המשותף. ב.10 אל מול טענות אלו, עומדת לתובעים לרועץ העובדה, כי בעת מכירת הדירה - היא הייתה בנויה ועמדה על תילה והתובעים יכלו להתרשם מגודלה ומימדיה, ללא זיקה לתוכנית. יתירה מזאת, היתה פתוחה בפניהם הדרך לבחון את מידותיה של הדירה על פי התוכנית, באמצעות עריכת חשבון אריטמתי פשוט, של שטחי הדירה, המצויינים בה אם אכן ייחסו משקל למימדיה ומידותיה. ב.11 הרחבה המרוצפת - מקובלת עלי טענת התובעים, לפיה, אין לכלול אותה בתחום שטח הדירה. יוצא אפוא, כי שטח הדירה, כפי שנמדד, הינו 98.20 מ"ר, ללא החלק היחסי ברכוש המשותף וללא הרחבה המרוצפת. לפיכך, השטח החסר, הינו בגודל של כ - 17 מ"ר. שטח הגינה - שטח הגינה בצירוף הרחבה המרוצפת והשטח בחזית מגיע לשטח כולל העולה על 160 מ"ר. לפיכך, באשר לשטח הגינה, הנתבע קיים את חיוביו. ב.12 בהתחשב בהלכה הפסוקה, התומכת בגרסת התובעים מחד גיסא ומאידך גיסא, בהתנהגותם של התובעים, אשר מעמידה בספק את זכויותיהם לפיצוי, נוכח השיהוי הרב שהשהו את הגשת התובענה, לרבות העובדה שהתובעים ראו את הדירה, על מימדיה ושטחה, טרם שרכשו אותה וכמו כן, היה לאיל ידם לבחון את מידותיה על פי התוכנית אם אכן ייחסו לענין זה משקל - אין לפסוק לתובעים פיצוי מלא בגין השטח החסר. יתירה מזאת, הבסיס לחישוב הפיצוי כפי שנעשה בסיכומי התובעים - אינו משקף בהכרח את הנזק שנגרם להם בפועל. ב.13 בהתחשב בכל השיקולים הללו, אני מעמידה את הפיצוי שישולם לתובעים, בסכום גלובאלי של 17,000 ₪. לפיכך, הנתבע ישלם לתובעים סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. בהתחשב בנסיבות המקרה, הנתבע ישא בהוצאותיהם בפועל של התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ממועד ביצוע התשלומים בגין ההוצאות ועד למועד התשלום בפועל - קרי החזר אגרת בית משפט, שכרו של המומחה מטעמם של התובעים והחלק היחסי בשכרו של המומחה מטעמו של בית המשפט. איני רואה לנכון להשית על הנתבע הוצאות בגין שכ"ט עו"ד. חוזהשטח ברוטו / נטושאלות משפטיותמקרקעיןחוזה דירהקניית דירה