סעיף 197 – שמאי מכריע


פסק דין

1. זהו ערעור שהוגש בהתאם לסעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") המתייחס להחלטת ועדת הערר מחוז חיפה בתיק 041/41 מיום 1/4/01 ואשר לפיו הורתה ועדת הערר על מינוי שמאי מכריע, בהתאם להוראת סעיף 198(ו) על מנת לשום את שווי הפיצויים המגיעים למערערת, אם בכלל, עפ"י סעיף 197 לחוק.



2. המערערת הינה בעלת חלקות 47, 45, 43, 42, 30, 29, ו- 28 בגוש 10878, ששטחן הכולל 3700 מ"ר והן מצויות דרומית מזרחית לגשר "פז" במפגש הרחובות יגור והחשמל עם דרך י.דורי המוליכה לנווה שאנן. המערערת הקימה במקום בניין מסחרי לחנויות ומשרדים - "בית הפנינים". על כל החלקות, פרט לחלקה 47, חלה תכנית קודמת חפ1444/ שפורסמה למתן תוקף בתאריך 23/5/74 והן סווגו כ"מרכז עסקים משני", המיועד לעסקים בקומת הקרקע ומגורים בקומות העליונות. על אזור זה חלה חובת הגשת תכנית מפורטת - עיצוב ארכיטקטוני.



3. התכנית נשוא התביעה קבעה חלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים על השטח (תכנית רפרצלציה) לפי פרק ג' סימן ז' לחוק ובהתאם להוראות התכנית המאושרת חפ1444/ והחלטת הועדה המקומית מיום 15/3/82. מטרותיה העיקריות של התכנית (עמ' 2 לגוף התכנית):

א. שינוי סיווג חלק מהשטחים הכלולים בתכנית מ"מרכז שכונתי" ל"שטח ציבורי פתוח", על מנת שישמש בעתיד ליצירת לולאות דרך ליד גשר פז.



ב. ריכוז חלקות הרשומות בבעלות אחידה ומפוזרות על ידי יצירת חלקה מוצעת בשטח אחיד (חלקה מוצעת מספר 2010) ובכך לאפשר הקמת מרכז מסחרי הנחוץ בסביבה.

ג. להתאים את אחוזי הבניה של 140% ברוטו של החלקות נטו (לאחר הפרשה של 40% לצורכי ציבור) בהתאם לתכניות המתאר חפ1400/ וחפ229/ ה'.



4. לפני כ13- שנה, וביום 2/2/87 הגישה המערערת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הנסמכת על חוות דעתו של השמאי ירוחם פרמינגר מיום 30/1/87 שהעריך את שווי הנכס לפני אישור התוכנית בסכום של 638,000 ש"ח ואת שווי הנכס לאחר אישור התוכנית בסכום של 378,900 ש"ח.

התביעה שהיתה צריכה להידון בתוך 4 חודשים מיום קבלתה, נדונה בחלוף למעלה מ13- שנים לאחר הגשתה.

בשלב כלשהו במהלך השנים, וכנראה במסגרת בקשת המערערת למתן היתר, נתגלעה מחלוקת בין הצדדים בנוגע להיטל השבחה לגבי אחת החלקות (מגרש 2010), הצדדים הסכימו על מינויו של השמאי ש.תענך כשמאי מכריע.

ביום 28/9/93 התקיימה ישיבה בהשתתפות הצדדים וכן מר פרמינגר השמאי מטעם המערערת ומר א.רבנשטיין המתואר בפרוטוקול כשמאי המשיבה (נספח ו' לערר).

ביום 4/10/93 נשלחה לצדדים השומה המכרעת לענין היטל ההשבחה (נספח ז' לערר) שבסופה מגיע השמאי תענך למסקנה כי בתאריך הקובע (3/2/86) לא חלה עלייה בערך החלקות (מגרש 2010) ואין לחייב עבורן בהיטל השבחה.



5. ביום 2/10/00 התכנסה ועדת המשנה של המשיבה לדון בתביעת הפיצויים שהגישה המערערת לפי סעיף 197 לחוק עוד ב2/2/87- (בחלוף, כאמור, כ13- שנה).

המערערת לא זומנה לישיבה, ובהחלטה מאותו יום נדחתה תביעת המערערת בעיקר בהתבסס על השמאות המכרעת של השמאי שלמה תענך, לפיה התכנית האמורה לא רק שלא פגעה בערך הנכסים אלא אף השביחה אותם.

כמו כן, צויין בפרוטוקול הועדה מאותו יום כי בעלי הנכסים הביע הסכמתו לתכנית עוד בתקופת הפקדתה. עוד נרשם כי "בתקופה הרלוונטית, דהיינו בראשית שנות השמונים, כאשר הוכנה התכנית ובתקופה בה אושרה היה מקובל כי פגיעה של עד 15% הינה פגיעה סבירה. נתון זה עמד בפני הועדה המקומית בעת שהוכנה התכנית... הפגיעה לה טוענת התובעת כלולה בסעיפים המפורטים בסע' 200 לחוק" (עמ' 3 לפרוטוקול מס' 41 של הועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 2/10/00).



6. על החלטה זו הגישה המערערת ערר לועדת הערר ובו טענה כי טיפולה של המשיבה בתביעתה היה פגום באופן מהותי, ומחדלה בטיפול בתביעתה שלא נדונה שנים ארוכות מאיינת ההחלטה באופן שיש לקבל את הערר במלואו, ולדחות את כל טענות המשיבה.



7. בהחלטת ועדת הערר מ1/4/01-, ולמרות שועדת הערר מצאה כי נפלו פגמים רבים בפעילותה של המשיבה, נקבע שאין זה ראוי שהערר יתקבל ללא ביקורת מקצועית בכל הנוגע לשמאות שהוגשה ע"י העוררת, גם אם לא הוגשה מטעם המשיבה חוות דעת של שמאי, ונרשם שם כי גם אם "אין דין שמאות בנושא היטל השבחה כדין שמאות לענין תביעה עפ"י סעיף 197 עדיין ניתן לקבוע כי בכל הנוגע לתביעה המתייחסת לחלקה שבה דן השמאי המכריע יש טעם, לפחות לכאורה, בטענות הועדה המקומית כי התביעה מוגזמת" (סעיף 12 להחלטת ועדת הערר).



8. בערעור המינהלי שהוגש ע"י המערערת נטען כי בעצם העובדה שחלפו כ13- שנים מיום שהגישה תביעתה למשיבה ועד שניתנה החלטה בענינה, יש טעם מספיק המצדיק קבלת הערעור. התנהגות המשיבה מלמדת, לכשעצמה, על זלזול בהתייחסות לתביעת המערערת ופגיעה קשה בזכותה הקניינית - משמצאה ועדת הערר כי אמנם נפלו פגמים בהתנהגות המשיבה, היתה חייבת לקבל את הערר ולו מסיבה זו בלבד.



9. לטענת המערערת ועדת הערר לא דנה בטענותיה לגופן, התייחסה לטענות המשיבה שלא פורטו בכתב ובניגוד להוראות הקבועות בתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק) תשנ"ח - 1997, ועל פיהן יכלה המשיבה להישמע רק בטענות שהועלו בתשובה לערר, תשובה שאין מחלוקת כי לא נמסרה בכתב.



10. לטענת ב"כ המערערת ועדת הערר לא נתנה דגש בנימוקים לשלילת זכותה של המערערת לטעון בפני ועדת המשנה, בהסתמכות ועדת המשנה על חוות דעתו של השמאי תענך שחייבה את ועדת המשנה לאפשר למערערת להעלות טיעוניה בענין זה בפניה.

עוד טוענת המערערת כי במסגרת הדיון בערר הוגשה אך ורק חוות דעת השמאי מטעם המערערת, המשיבה לא הגישה חוות דעת מטעמה ולכן לא היה מקום להורות על מינוי שמאי מכריע שמעצם הגדרתו מתמנה כאשר קיימות שתי חוות דעת שמאיות מנוגדות והשמאי המכריע צריך לפסוק ולהכריע ביניהן.



11. משלא העלתה המשיבה כל טענה כנגד חוות הדעת של השמאי פרמינגר, וגם לא הונחה תשתית ראייתית כלשהי שהאמור בחוות דעתו של השמאי פרמינגר אינו נכון, והמשיבה לא כפרה בחוות דעת זו, לא היה צורך במינוי שמאי מכריע.

הנימוק אותו נתנה ועדת הערר במינוייה שמאי מכריע, היה כי: "יש טעם לפחות לכאורה בטענות הועדה המקומית כי התביעה מוגזמת" (סעיף 12 להחלטת ועדת הערר).

לטענת ב"כ המערערת נימוק זה שגוי כי החלטת ועדת המשנה לדחות את תביעת המערערת מבוססת על עמדתה שתביעתה מופרכת ולכן אין המערערת זכאית לפיצויים בסכום כלשהו - מופחתים או אחרים. משכך, ועדת הערר לא היתה מוסמכת להביא נימוק שגם המשיבה לא נקטה בו, שכן לעמדת המשיבה תביעת המערערת אינה תביעה מוגזמת, והויכוח בין הצדדים לא היה מעולם, לכאורה, על גובה הפיצוי המגיע למערערת.



12. לטענת ב"כ המשיבה החלטת ועדת המשנה מיום 2/10/00 מבוססת על חוות דעתו של השמאי המכריע תענך, לפיה לא חלה עלייה בערך החלקות ומכאן יש ללמוד כי לא נגרם כל נזק הראוי פיצוי למערערת. בתשובתה לערר חזרה באת כח המשיבים על הנימוקים שפורטו בהחלטת ועדת המשנה ואימצה את חוות דעתו של השמאי המכריע תענך. הואיל והמשיבה חזרה ואימצה את קביעת השמאי המכריע, לא היה מקום מבחינתה להגיש תשובה בכתב, ועמדתה היתה ידועה היטב למערערת.

נטען שעל הועדה היה לדון בערר בשלב הדיון בעל פה ובמסגרתו לשמוע טענות הצדדים בעל-פה.

לטענת ב"כ המשיבה לא היה צורך בחוות דעת של שמאי נוסף שכן המשיבה אימצה את קביעת השמאי המכריע בנוגע לשווי מגרש 2010 וסברתה כי יש להחיל את קביעתו, בשינויים מחוייבים גם על המגרש השני 2016.



13. לטענת ב"כ המשיבה אין השיהוי במתן החלטה מגיע לכדי 13 שנה שכן עד לסוף שנת 1993, ועד לגמר הליכי השמאות המכרעת בין הצדדים, לא ניתן היה לדון בתביעת הפיצויים כי לפי הוראות הועדה המחוזית מחוז חיפה, בכל מקרה של אישור תוכנית לפיה יש היטל השבחה על נכס והגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197, יש להמתין לקביעת השמאי המכריע בכל הנוגע לערך הנכס.



14. עוד נטען כי במשך השנים לא ניזוקה המערערת בכלל מהעדר החלטה, אלא להיפך - היא בנתה במקרקעין והגדילה לעשות בפצלה כל יחידת דיור שאושרה לה ל2- יחידות דיור, פעולות שחייבו הגשת כתבי אישום נגדה, שצורפו לתשובת המשיבה לערעור המינהלי.

אעיר כבר עכשיו שמקובלת עלי עמדת ב"כ המערערת שצירוף כתבי האישום לתשובת המשיבה בערעור, שאין להם כל ערך ראייתי ואינו רלוונטי לדיון בערעור, מהווה נסיון להסיט את הדיון מהתנהגות המשיבה והתנהלותה במשך השנים באשר לתביעתה של המערערת לפיצויים, וכאילו להתייחס למעשים שעשתה מערערת בחלקות במהלך אותן שנים - לא זו השאלה הנדרשת להכרעה בערעור וחבל שב"כ המשיבה בחר לצרפם.



15. לטעמי, לב הערעור מתמקד בשאלת מעמדו של השמאי תענך והאם ניתן להתייחס לשומתו כשמאי מכריע בנושא היטל ההשבחה כשמאי שהמשיבה סמכה עליו, והאם היה נכון שועדת הערר תמנה שמאי מכריע לדיון במחלוקת שנפלה בין השמאי פרמינגר מטעם המערערת והשמאי תענך עליו סמכה המשיבה.

במקרה של דחיית תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק ודיון בערר כזה, נקבע בסעיף 198(ו), שועדת הערר רשאית לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע, ואז חלות על מינויו ההוראות הקבועות בסעיף 198(ה).

אם בחרה ועדת הערר להתייחס לחוות דעתו של השמאי תענך, ולכן רשמה כי לכאורה תביעת המערערת מוגזמת, מדוע החליטה למנות שמאי מכריע נוסף ולא לסמוך על חוות דעתו של השמאי תענך; שהרי הוא היה השמאי המכריע לענין היטל ההשבחה. ויותר מכך, אם סברה שאין דין שמאות לנושא היטל השבחה כדין שמאות לתביעה עפ"י סעיף 197 (כאמור בסעיף 12 של ההחלטה) באיזו מחלוקת שמאית אמור השמאי המכריע לדון ומה משמעות ההוראות שניתנו לו בדבר שמיעת הצדדים או מי שיבחרו מטעמם?

נראה שועדת הערר בחרה להעביר את נטל ההחלטה בנושא הערר לגורם אחר מבלי שדנה לגוף הענין בטענותיה של המערערת.



16. יש לדחות טענת ב"כ המשיבה ששומתו של תענך היתה כחוות דעת שמאית מטעמה וסברתה כי יש להחיל את פסיקתו לעניין מגרש 2010 גם על מגרש 2016 בשינויים המחויבים. על פני הדברים, השמאי תענך מונה להכריע בסוגיית היטל ההשבחה שבמחלוקת ולגבי מגרש 2016 לא היתה כל דרישה לתשלום היטל השבחה. כיצד איפוא ניתן להחיל קביעתו גם על מגרש זה? ומהם השינויים המחוייבים - האם הם בידיעתם של הצדדים או שצריך לתמוך אותם בחוות דעת של שמאי?



נכון שקיימת סימטריה מסויימת בין זכאות לפיצויים והיטל השבחה שכן אם פגעה תוכנית במקרקעין עשוי הבעלים לזכות בפיצויים מן הועדה המקומית עפ"י סעיף 197 לחוק, ואם השביחה תוכנית מקרקעין חייב הזוכה בהיטל השבחה לועדה המקומית כשהוא מממש את זכותו במרקעין, כאמור בסעיף 196(א) לחוק, אך שומתו המכרעת של השמאי תענך עסקה אך ורק במגרש 2010 היות ולגבי מגרש 2016 לא נדרשה המערערת לשלם היטל השבחה, בעוד שתביעה לפיצויים כוללת את שני המגרשים גם יחד. מהעובדה שהמערערת לא נדרשה לשלם היטל השבחה אין להסיק שהצדדים הסכימו או קיבלו על עצמם את הערכת השווי של החלקות כפי שפורטה בחוות דעתו של השמאי תענך, וגם מהטעם הזה לא יכולה היתה המשיבה לסמוך על שומה זו כחוות דעת שמאית מטעמה לעניין הפיצויים.



17. הדיון בפני הועדה היה שלא לפי כללי סדרי הדין החלים על דיוניה והיה בכך להשפיע על תוצאות החלטת ועדת הערר.

אני מקבלת את טענת ב"כ המערערת שמאחר והמשיבה לא הגישה טענות בכתב לא היה מקום להתייחס לטענותיה בעל-פה.

עפ"י תקנה 6 לתקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בועדות ערר בעררים לפי סע' 198 לחוק), התשנ"ח - 1997, היה על המשיבה להגיש את תשובתה לערר תוך 30 ימים מיום קבלתו ולצרף במצורף לתשובה גם את כל החומר הנוגע לערר, לרבות התוכניות החלות, פרוטוקולים וחוות דעת שמאי, כמתואר בתקנה 6(ב).

עפ"י תקנה 11(ה) לא ישמע עורר או משיב אלא לענין טענות שהעלה בתשובתו או שהועלו בערר. הועדה רשאית לאשר בקשה לתיקון כתב ערר או כתב תשובה או להוספת טענות בעל-פה, ובלבד שניתנה לצד שכנגד הזדמנות לטעון כנגד הבקשה האמורה.

לא מצאתי נימוק להתרת טענות בעל-פה ע"י ועדת הערר, במיוחד כאשר בהחלטתה קבעה "לא ברור כלל באם נערכה שמאות מטעם הועדה המקומית, היות והועדה המקומית לא הציגה בפנינו כל חוות דעת מטעמה. חמור מכך, לא קיבלנו תגובה בכתב של המשיבה לערר שהוגש, וזאת על אף הוראות תקנות המחייבות מתן תשובה ואף קובעות סנקציה לאי מתן תשובה".

אם התייחסה ועדת הערר בחומרה כזו להתנהגות המשיבה בפניה, מדוע רשמה בהחלטתה כי בטענות המשיבה שהתביעה מוגזמת יש טעם. על יסוד מה עשתה כן, כשלא היתה מונחת בפניה חוות דעת כלשהי או טיעונים בכתב.

על אף שלפי הסמכות המסורה לה בסעיף 198(ו) היתה רשאית גם למנות שמאי מכריע, נראה לי שלא הונחה בפניה התשתית המצדיקה מינוי כזה.



18. לעמדתי, נפלו פגמים בהתנהגות המשיבה בכל הקשור להתייחסותה וטיפולה בתביעת הפיצויים של המערערת.

גם הדיון בפני ועדת הערר התנהל שלא עפ"י הכללים שנקבעו בסדרי הדין ובהחלטתה אין נימוקים לגוף הענין אלא טעמים כלליים, לא מפורטים ומבלי שועדת הערר הכריעה לגופן בטענות המערערת.

נשאלת השאלה האם יש מקום לבטל את החלטת ועדת הערר ולקבוע, כטענת המערערת, שיש לקבל את תביעת הפיצויים של המערערת בהתבסס על חוות הדעת של השמאי פרמינגר.

אודה שסעד זה, דרסטי ככל שיהיה, היה הסעד שועדת הערר היתה צריכה לשקול אם לתיתו בעת הדיון בפניה על פי פגמים שהיא עצמה קבעה נפלו בהחלטת המשיבה מיום 2/11/00, ובהתחשב בחלוף השנים מאז הגישה המערערת את תביעתה לראשונה. יחד עם זה, נראה לי שאין מקום לברר את תביעת הפיצויים של העוררת במסגרת ערעור מינהלי ועל ועדת הערר להכריע בה.



אשר על כן, הערעור מתקבל בחלקו - אני מבטלת את החלטת ועדת הערר מיום 1.4.01, כמו גם את מינויו של השמאי המכריע, ומחזירה את הדיון לפניה להחליט בערר, אם לקבלו או לדחותו לפי הנימוקים המונחים בפניה, ועל פי עקרונות פסק-דין זה.



אני מחייבת את המשיבה לשלם למערערת את הוצאות הערעור בסך 10,000 ש"ח.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון