הכרעה ע"י פסק דין הצהרתי

פסק דין הצדדים הסכימו כי המחלוקת המשפטית שביניהם תוכרע ע"י מתן פסק דין הצהרתי. העובדות הדרושות להכרעה, אינן שנויות במחלוקת, ואלו הן: המבקשים 1 ו - 2 רכשו מהמבקשים האחרים את זכויותיהם ב"מקרקעין" - חלקה 10 בגוש 6369 בגבעת שמואל ו"באר" הרשומה כחלקה 184 בגוש 6369. ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 31.10.94 (להלן: "ההסכם") . מספר ימים לפני חתימת ההסכם, נכנסה לתוקף תכנית בנין עיר, לפיה שונה ייעוד המקרקעין מחקלאות לבנייה למגורים. על פי ההסכם התחייבה ה"רוכשת" (המבקשים 1 ו - 2) להמציא ל"מוכרות" (המבקשים 3, 4 ו - 5) "במועד החוקי" את סכומי הכסף שיהיו דרושים לכיסוי חיובי היטל ההשבחה כולל חיובי לוואי כגון ריבית, הפרשי הצמדה, קנסות. "המועד החוקי" הוגדר בהסכם כך: "המועד החוקי לתשלום היטל השבחה לעניין זה - המועד האחרון לביצוע התשלום ללא ריבית או קנסות על פי דרישת הוועדה ...וגו'". הערכת סכום היטל ההשבחה, נעשתה בשומה מוסכמת ע"י השמאים מטעם הצדדים. המחלוקת המשפטית הטעונה הכרעה: המשיבה - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - המרכז, גורסת כי 31.10.94, מועד חתימת ההסכם בין "הרוכשים" (המבקשים 1 ו - 2) לבין "המוכרות" (המבקשות 3, 4 ו - 5) , הוא מועד "מימוש הזכויות" ועל כן זה המועד החוקי לתשלום היטל ההשבחה. ממועד זה יש לחייב בריבית כל יתרה בלתי משולמת, ואילו המבקשים טוענים כי "מימוש הזכויות" בנסיבות ענייננו הוא מועד העברת הזכויות בגין המקרקעין, במרשם המקרקעין. מכיוון שעברת הזכויות עדיין לא נרשמה בפנקסי המקרקעין, טרם חל מועד התשלום החוקי של ההיטל ואין למשיבה זכות לחייב בריבית את סכומי ההיטל. המבקשים מסכימים כי בגין חלקי המקרקעין שלגביהם ניתנו וינתנו היתרי בניה, יחול מועד התשלום החוקי במועד מתן ההיתרים על פי סעיף 7(ב) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן תכונה התוספת השלישית הנזכרת - "החוק") . בגין חלקי המקרקעין שלא נתבקש ולא ניתן היתר לבנייה, טרם הגיע המועד החוקי לתשלום ההיטל ואין להשית ריבית על סכומי ההיטל היחסיים הרלוונטיים. הדיון: הכרעה במחלוקת תלויה בפירוש שיש לתת למונח "מימוש זכויות" הנקוט בסעיף משנה (3) שבסעיף 1 לחוק. לשון הסעיף : "(1) ... (2) ... (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין בתמורה או ללא תמורה וגו'". פרושו של המונח הנזכר "מימוש זכויות" נדון בהרחבה בע"א 6126/98 . המערערים שם - חב' חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ בפירוק מרצון, דוד ורחל ויזל, נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה - חולון (העתק פסה"ד צורף כנספח לסיכומי ב"כ המשיבה), נדרשה שם הכרעה בשאלה אם העברת הזכויות מחברה במסגרת הליכי פירוק מרצון לבעלי מניותיה על פי חלקם במניות החברה, מהווה "מימוש זכויות". בפסק הדין הנזכר, נעשתה הבחנה בין מקור החבות בכל הנוגע ל"היטל השבחה" לעומת מקור החבות של מס שבח לפי חוק מס שבח ובחוק מס ערך מוסף. ההבחנה שנעשתה שם בפסק הדין הקלה עלי את מלאכת הפירוש בענייננו. בסעיף 16 בפסה"ד הנזכר נאמר: "16. שונה הדבר בכל הנוגע להיטל ההשבחה. כאמור החבות בהיטל השבחה,קמה עם עליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית,מתן הקלה או התרת שימוש חורג על פי האמור בסעיף 2 לתוספת השלישית. אכן עצם אישור התכנית... הם ההשבחה (שהרי הם עצמם מעלים את שווי הנכס) ומעשה ההשבחה הוא אירוע המס - האירוע שבעקבותיו קמה העילה להטיל את המס, האירוע שהוא מקור החבות בהיטל. כל פועלו של סעיף 7 לתוספת הוא אך בדחיית מועד תשלום ההיטל עד למועד "מימוש הזכויות במקרקעין... נמצא כי בדיני היטל השבחה קיים "אירוע מס", היוצר את החבות הרעיונית ו"אירוע תשלום" המחיל את המועד שבו חייב הנישום לשלם את ההיטל" לפיכך, נקבע שם בפסה"ד שההיטל חל על החברה בעלת הקרקע עוד בטרם הוחל בהליכי פירוקה, מרצון. בענייננו המקרקעין השביחו ונתקיים "אירוע המס " ביום בו אושרה התב"ע המייעדת את הקרקע "לבניה -למגורים" במקום היעוד הקודם לפיו נועדו המקרקעין ל"חקלאות" . על פי סעיף 4(7) בחוק צריך לערוך את שומת ההיטל ליום אישור התכנית. ההיטל חל על מי שהם בעלי המקרקעין ביום אישור התכנית - בענייננו המבקשת 3, 4 ו - 5 . המועד החוקי לתשלום ההיטל חל ביום בו מימשו בעלי המקרקעין, המבקשות 3, 4 ו - 5, את זכויותיהן במקרקעין שהשביחו בעקבות התב"ע החדשה. ב"הסכם" מיום 31.10.94 הגדירו המבקשים את העיסקה נשוא ההסכם באלו המילים: "העיסקה - המוכרות מתחייבות בזאת למכור לרוכשת והרוכשת מתחייבת בזאת לרכוש מהמוכרות את זכויות הבעלות בחלקה...". (ההדגשה שלי צ.ב.). הואיל ופעולת מכירה של קרקע, נחשבת על פי חוק המקרקעין כמושלמת רק ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, קבעו המבקשים בהסכם, מנגנון של הפקדת יפויי כוח בלתי חוזרים בידי "נאמנים" על מנת להבטיח את רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין. לפי ההסבר שנתנו המבקשים בסיכומיהם, נתעכב רישום ההעברה בשל הצורך לבצע תחילה איחוד וחלוקה מחדש של שטחי הקרקע הרלוונטיים. באי כוח המבקשים ניסו בכשרון ראוי לציון, לשכנע אותי כי הרישום בפנקסי המקרקעין הינו תנאי בל יעבור הדרוש לפי סעיף משנה (3) , כדי שיתקיים "מימוש זכויות". סעיף משנה 3 בהגדרת "מימוש זכויות" צוטט כבר לעיל בפסק דיני. מדובר בו בשתי פעולות שע"י עשיית אחת מהן, נחשב בעל המקרקעין כמממש זכויות בקרקע שנשתבחה ע"י התב"ע החדשה. הפעולה האחת - העברה על שם רוכש - כלומר רישום העברה מהבעלים לרכוש בפנקסי המקרקעין. הפעולה השנייה - הענקת זכות במקרקעין ללא רישום ובלבד שהזכות המועברת טעונה רישום על פי החוק. המילים שבסוף הסעיף - "בתמורה או ללא תמורה" מוסבות על שתי הפעולות, גם על "העברה" וגם על "הענקה" ויש לקוראן ביחד עם כל אחת משתי הפעולות כך: העברה (הבעלות במקרקעין) או העברת החכירה לדורות בהם בתמורה או ללא תמורה או - הענקת זכות (במקרקעין) הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין בתמורה או ללא תמורה, שאם תאמר שהמילים "בתמורה או ללא תמורה" מוסבות אך ורק על פעולת הענקת זכות ולא על פעולת "העברה", משמע שהעברה ללא תמורה אינה מהווה "מימוש זכויות" ואילו בפסה"ד המובא לעיל בע.א. 6126/98 נקבע כי העברה ללא תמורה של קרקע לבעלי מניותיה של חברה בפירוק מרצון - אף היא מהווה "מימוש זכויות". המחוקק עשה הבחנה ברורה בין שתי הפעולות - הואיל ועל פי חוק המקרקעין - "העברה" משמעה העברה ע"י רישום, השתמש המחוקק בסעיף משנה (3) בהגדרת "מימוש זכויות" במונח הענקה לתאור פעולה שאינה מלווה ברישום בפנקסי המקרקעין ואף על פי כן היא נחשבת ל"מימוש זכויות" לצורך קביעת המועד החוקי לתשלום היטל ההשבחה. לכן מסקנתי היא, שהענקת זכות במקרקעין הטעונה רישום תהווה אף היא "מימוש זכויות" - הגם שהענקת הזכות לא נרשמה בפנקסי המקרקעין. בענייננו מכרו המבקשות 3, 4 ו - 5 על פי ההסכם מיום 31.10.94 למבקשים 1 ו - 2 את זכויות הבעלות במקרקעין. על פי ההסכם הוענקו למבקשים 1 ו - 2 זכויות הבעלות במקרקעין. הענקת זכויות זו מהווה "מימוש זכויות". על כן חלה הוראת סעיף 7 בחוק - הקובעת : "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל". לפיכך הנני מצהירה בזאת כי המועד החוקי לתשלום היטל ההשבחה חל ביום 31.10.94 . החל מתאריך זה ועד לפרעון המלא זכאית המשיבה לחייב בריבית כל יתרה בלתי משולמת של היטל ההשבחה שנקבע כאמור בהסכמה. אני מחייבת את המבקשים לשלם למשיבה סך של 25,000 ₪ בצרוף מס ערך מוסף כהוצאות כולל שכר טרחת עו"ד. פסק דין הצהרתי