ערעור על שומה של שמאי


פסק דין

בפני מונח ערעור לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), על שומה מכרעת שניתנה על ידי השמאי המכריע, שלמה תענך, בנושא היטל השבחה, בנוגע לחלקה 569 בגוש 1907 ברחוב חשון 10 באיזור התעשיה בקריית גת (להלן: "השומה המכרעת" ו"המגרש" בהתאמה).

1. העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1.1 המשיבה הינה הבעלים של המגרש הנדון הנמצא באיזור התעשיה בקריית גת.
על המגרש הנדון הקימה המשיבה בשנת 1995 בניין עסקי דו קומתי עם גג שטוח שנקרא בניין "הידקו" וכן בניין דו קומתי המשמש כבית משפט השלום בקרית גת, בניין שבנייתו הושלמה באוקטובר 2000.


1.2 ביום 13.8.97 נכנסה לתוקף תוכנית מפורטת (התכנית החדשה) מס' 36/104/03/9, המהווה את העילה להיטל ההשבחה נשוא השומה המכרעת.
אין מחלוקת כי על פי תוכנית זו הותר שימוש מסחרי באזור בו מצוי המגרש.


1.3 עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית המפורטת החדשה, חלה על המגרש תוכנית מפורטת לאיזור התעשיה קרית גת מס' 3/104/03/9 אשר נכנסה לתוקף בתאריך 3.7.75 (להלן: "התוכנית המפורטת הישנה").


תוכנית המתאר החלה על המגרש הינה תוכנית מס' 101/02/9 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 15.10.79 (להלן: "תוכנית המתאר").


1.4 הצדדים חלקו ביניהם סביב השאלה, האם יש בתוכנית המתאר החדשה כדי לשנות מצב קודם ולהתיר לראשונה שימוש מסחרי באיזור התעשיה כפי שגורסת המערערת. או שמא אין בה לשנות דבר מאחר וכבר על פי התוכנית המפורטת הישנה ותוכנית המתאר ניתן היה לעשות שימוש מסחרי במגרש, כפי שגורסת המשיבה.
כך הגיעו הצדדים לשמאי מכריע אשר קיבל את עמדת המשיבה.


1.5 המערערת מבקשת להשיג אחר קביעתו של השמאי המכריע, מר שלמה תענך, אשר קבע בחוות דעתו כי תוכנית המתאר מאפשרת שימושים מסחריים במגרש וכך גם התוכנית המפורטת הישנה ולפיכך אין בתוכנית המפורטת החדשה כדי להשביח את ערך המגרש, ובהתאם אין מקום לחייב את המשיבה בהיטל השבחה.


1.6 לטענת המערערת, הן תוכנית המתאר והן התוכנית המפורטת הישנה הגבילו את השימוש במגרש למלאכה ותעשיה בלבד, ולפיכך יש בתוכנית המפורטת החדשה, המתירה שימוש למסחר כדי להשביח את ערך הקרקע באופן המקים לה זכות להיטל השבחה, הכל בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.


1.7 מאידך, תמכה המשיבה בקביעת השמאי בכך שטענה, כי עוד על פי התוכנית המפורטת הישנה ותוכנית המתאר הותר שימוש מסחרי, ולפיכך אין בתוכנית החדשה כל שינוי יעוד באופן המשביח את ערך הקרקע והמצדיק חיוב בגין היטל השבחה.


2. דיון



2.1 תוכנית המתאר היא התוכנית התכנונית החלה על כל תחום השיפוט של העיר קרית גת וקובעת מסגרת תכנונית לבניה ולשימוש במקרקעין ברחבי העיר.
התוכנית קובעת את היעודים והשימושים המותרים במקרקעין שברחבי העיר. כך מחלקת התוכנית את העיר לאזורים שונים וקובעת את אופיו של כל איזור ואיזור בדרך של קביעת היעודים והתכליות המותרים בו (איזור מגורים, איזור תעשיה וכיו"ב).


התוכנית המפורטת יש בה כדי לפרט את המסגרת התכנונית של כל אזור ואזור.


אין מחלוקת, כאמור לעיל, כי המגרש נושא הדיון נמצא באיזור תעשיה בקרית גת. (התוכניות המפורטות הנדונות מתייחסות לכך), ואין מחלוקת כי בתוכנית המפורטת החדשה הותר שימוש מסחרי באיזור התעשיה וכך גם במגרש.


לפיכך אתמקד בשאלה והיא האם הותר שימוש מסחרי על פי התוכנית המפורטת הישנה ועל פי תוכנית המתאר.


2.2 תוכנית המתאר



פרק ד' לתוכנית המתאר קובע את רשימת התכליות של אזורי העיר, כאשר סעיף 8 לפרק ד' מגדיר את תכליות השימוש באיזור המלאכה, תעשיה ואחסנה ומונה בה את התכליות הבאות:


”8.1 תעשיה או מלאכה שאינה גורמת למטרד...
8.2 מחסנים

8.3 מוסכים ותחנות דלק וסיכה.
8.4 שירותים ציבוריים ועירוניים".


כב' השמאי המכריע בחוות דעתו סבר, כי ההגדרה של "שירותים ציבוריים ועירוניים" כוללת בין היתר "מרכזים מסחריים" דהיינו יש בו כדי להתיר שימוש מסחרי, כשהוא מסתמך על הוראות סעיף 5.1 לפרק ג' לתוכנית המתאר הקובע, כי:


ועדה המקומית תהיה רשאית לאשר פעולות בשטח התכנית בתנאים הבאים:
5.1 שבתכנית בניין ערים מפורטת יועדו שטחים לשירותים ציבוריים הכרחיים כגון: מגרשים לבתי ספר, גני ילדים, מרכזים מסחריים, מוסדות בריאות, דת וכד' ". (הדגשה שלי - ר.ב.).


2.3 נמצאנו מצמצמים את המחלוקת לשאלה פרשנית והיא, האם התכלית המופיעה בסעיף 8.4 לפרק ד' בתוכנית המתאר "שירותים ציבוריים ועירוניים" כוללת בחובה גם מרכזים מסחריים.


2.4 אין מחלוקת, כי הוראות תוכנית המתאר גוברות על הוראות תוכנית מפורטת ויש בכוחן לבטל כל הוראה בתוכנית המפורטת הסותרת אותן.
כך טוענת המערערת, כי אם יקבע כי על פי התוכנית המפורטת הישנה הותר שימוש מסחרי, מעבר לשימוש של תחנות דלק, אזי עומד הדבר בסתירה לתוכנית המתאר ולפיכך בטלה ההוראה שבתוכנית המפורטת.
אלא שהמערערת מסכימה, כי התוכנית המפורטת החדשה מתירה שימוש מסחרי במגרש, וזאת מבלי שתוכנית המתאר שונתה.
מכאן ניתן להסיק, כי המערערת מסכימה כי על פי תוכנית המתאר ניתן היה להתיר בתוכנית המפורטת שימוש מסחרי ובמילים אחרות, כי תוכנית המתאר מתירה שימוש מסחרי באזור התעשיה ובמגרש המשיבה.


2.5 גם לגופה של פרשנות סבורתני, כי ניתן להגיע למסקנה זהה.


אמנם סעיף 5.1 לפרק ג' לתוכנית איננו בבחינת סעיף הגדרות, אך משמש הוא כלי עזר כדי להתחקות אחר כוונת המנסח.
משראה המנסח ב"שטחים לשירותים ציבוריים" כגון "מגרשים לבתי ספר... ומרכזים מסחריים..." יש לומר, כי ביקש לאפשר תחת סעיף 8.4 לפרק ד' לתוכנית המתאר, הקמת מבנים אשר ישמשו בין השאר כמרכזים מסחריים.


2.6 טוענת המערערת, כי השימושים המסחריים מוקדו באופן ספציפי באזורים מסוימים, כגון סעיף 1 לפרק ד' - איזור מגורים א', סעיף 2 לפרק ד' - איזור מגורים ג', וסעיף 4 לפרק ד' - איזור מרכז העיר, ומקום שלא זכו לפירוט בסעיף 8 לפרק ד' - "איזור תעשיה", אזיי לא הייתה כוונה להתיר שימוש מסחרי שם.


אלא שגם כאן אין דעתי כדעת המערערת. אכן מצאו לנכון כותבי תוכנית המתאר לפרט את סוג השימושים המסחריים שיעשו באיזורי מגורים ומרכז העיר.


כך באיזור מגורים א' הותרה תכלית של חנויות קמעוניות למכירת מזון, כלי בית, בתי מרקחת, פרחים, ספרים, צרכי כתיבה וכיו"ב וכך בדומה במרכז העיר. אלא שכאן היה צורך בפירוט התכליות על מנת שבאיזור מגורים לא יפתח לדוגמה עסק מסחרי למסחר סיטונאי, כי אם עסקים קטנים אשר יש בהם כדי לתת שירות לדיירי האיזור.
אם נצמד לפרשנות המערערת לפיה שימוש מסחרי מותר רק על פי פירוט, נמצא כי על פי תוכנית המתאר, אין כל אפשרות לעשות שימוש בקרקע בעיר לצורך הקמת עסק סיטונאי. שכן אין התוכנית מפרטת שימוש מסחרי שכזה.
סבורתני שלא לכך התכוון מנסח התוכנית.
ההגדרה של "שירות ציבורי" כוללת בחובה עסקי מסחר קמעונאים וסיטונאים ללא כל אבחנה ביניהם וזה הפירוש הראוי שיש לייחס למושג זה. מה גם שהמנסח עצמו סבר כך בסעיף 5.1 לתוכנית כפי שציינתי לעיל.


מכל הטעמים לעיל, סבורתני כי תוכנית המתאר מאפשרת שימוש מסחרי באיזור התעשיה.


2.7 האם הותר שימוש מסחרי במגרש על פי התוכנית המפורטת הישנה?



תוכנית זו קובעת בסעיף 9 לתוכנית את מטרת התוכנית, בין השאר קובעת היא בסעיף קטן 1, כי:


"מטרת התוכנית היא לחלק את השטח המפורט בסעיף 2 בהתאם ליעודים: מלאכה ותעשיה, מסחר (תחנת דלק) איזור למוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, שטח לשמירת הרכבת, דרכים, שטח תעלת מים, מתקן הנדסי וכו' הכל בהתאם למופיע בתשריט".


סעיף קטן 5 לסעיף 9 קובע, כי:


"בגבולות התכנית יותר שימוש מסחרי במגרשי התעשיה".


טוענת המערערת, כי השימוש המסחרי שהותר באיזור התעשיה, בהתאם לתוכנית המפורטת הישנה, הוא לתחנות דלק בלבד אשר גם קיבל ציון בתשריט בצבע אפור.


אלא שגם כאן אין דעתי כדעת המערערת.
התוכנית המפורטת הישנה קובעת מפורשות, כי איזור התעשיה מיועד גם למסחר כאשר בסוגריים מצויין "תחנות דלק". המשמעות של הוספת המילים "תחנות דלק" בסוגריים אין כוונתה לייחד את השימוש אך ורק להקמת תחנות דלק, כי אם לרבות את השימוש.
כתיבת "תחנת דלק" בסוגריים לצד המילה מסחר נועדה להבהיר כי ההגדרה כוללת תחנות דלק וזאת כדי למנוע ספקות. אם ביקש המנסח לייחד את השימוש לתחנת דלק היה מציין זאת מפורשות.


חיזוק לדעתי זו ניתן למצוא בסעיף 9 (5) המתיר שימוש מסחרי במגרשי התעשיה.


לאור כל האמור לעיל, סבורתני כי התוכנית המפורטת הישנה היה בה כדי להתיר שימוש מסחרי במגרש המצוי באיזור התעשיה. משקבעתי כי הן תוכנית המתאר והן התוכנית המפורטת הישנה התירו שימוש מסחרי במגרש, יש לקבל את קביעתו של השמאי המכריע ובהתאם לדחות את הערעור.


2.8 בטרם אחתום את קביעתי לעיל, מצאתי לנכון להתייחס לטענת המערערת, לפיה מנועה המשיבה לטעון כנגד פרשנות המערערת שכן היא בעצמה פירשה את התוכניות כך משהחלה בהליכים בשנת 1994 לאישור התוכנית המפורטת החדשה, אותה הכינה על ידי אנשיה, כשמטרתה של התוכנית, כפי שהמשיבה הגדירה אותה היא: "יצירת מסגרת תכנונית להקמת אזור משולב למלאכה, תעשיה זעירה, מסחר ומשרדים, על ידי שינוי ביעוד הקרקע וקביעת הנחיות ומגבלות בניה".


עוד מציינת המערערת, כי מכיוון שהמשיבה הייתה מודעת לכך שהליכי אישור התוכנית המפורטת החדשה יארכו זמן מה, הגישה המשיבה למערערת בקשה למתן היתר לשימוש חורג, על מנת שיתאפשר לה לעשות במגרש שימוש מסחרי.
המשיבה קיבלה היתר לשימוש חורג למשך 3 שנים ואף שילמה היתר בגין כך.


אלא שגם אם המשיבה פירשה את התוכנית המפורטת הישנה כמי שלא מתירה שימוש מסחרי ופעלה כפי שמפורט לעיל לשינוי התוכנית אין לומר, כי יש בפרשנותה המוטעית כדי לכבול אותה ולהשתיקה מלטעון אחרת כאשר מתברר לה המצב המשפטי בדרך זו או אחרת.


תוכנית בניין עיר או תוכנית מפורטת איננה בבחינת הסכם שנחתם בין הצדדים כשכוונת הצדדים לרשום בו תלמד מדרך התנהגותם ופרשנותם.
תוכניות אלו הן בבחינת חיקוק שפרשנותו היא נורמטיבית ואיננה פועל יוצא ממצב עובדתי קונקרטי. לפיכך, גם אם פעלה המשיבה כפי שפעלה אין בכך כדי להשתיקה מלטעון טענותיה בעניין פרשנות חיקוק - דיני המניעות לא יחולו כאן.
(ראה ע"א 4071/98 הועדה המקומית נ' דנקנר השקעות תק' - מח 2000

(1) 8457, 8462).


3. סוף דבר, הערעור נדחה.
המערערת תישא בהוצאות הערעור בסך 4,000 ₪, כשסכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון