פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לפינוי הנתבע ממושכר שהינו חנות בקומת קרקע של בניין ברח' דרך פתח-תקווה 35 תל-אביב, הידוע כחלקות 110,109 בגוש 6941 [להלן: "הבניין"], לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעם הנתבע וכמו כן להחזיר מצב המושכר לקדמותו. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים הרשום של 5/6 חלקי הבניין. [נסחי רשום נספחים א' ו - ב' לתצהיר ת/2]. ב. הנתבע הינו דייר מוגן בחנות. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טענות התובעת: א. בהתאם להסכם שיתוף שנכרת בין התובעת ובין בעליו האחרים של הבניין , התובעת הינה הבעלים של חנות בקומת הקרקע של הבניין, המשמשת כיום כחנות לייצור ולמכירת חותמות. [הסכם השיתוף, נספח ג' לת/2]. ב. הנתבע הינו דייר מוגן על פי הסכם שכירות שנכרת לפני כ - 50 שנים בין הבעלים הקודמים של הבניין ובין אביו של הנתבע. ג. הנתבע ביצע עבודות בניה משמעותיות במושכר כלהלן: 1] הציב בתוך החנות 6 עמודי פלדה ומעליהם הרכיב קונסטרוקציות פלדה עם רצפה בשטח של 24.25 מ"ר. 2] בנה מדרגות מפלדה המובילות לקומה הנ"ל. ד. בעקבות עבודות הבניה הנ"ל, רואה עירית ת"א במושכר יחידה בת 2 קומות שכן הדבר הגדיל את שטח הבנוי על הבניין ופוגע בתובעת בכל הנוגע לניצול זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבניין. כמו כן הבניין הוגדר על ידי עירית ת"א כבניין המיועד לשימור, אשר כל שינוי בו טעון אישור מטעם העירייה . ה. בגין הבנייה הבלתי חוקית דלעיל, שבוצעה על ידי הנתבע, הוגשה כנגד התובעת ומנהליה, תביעה פלילית בבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א [ת.פ 1067/96]. ו. התובעת זכאית לפנות הנתבע ולדרוש סילוק ידו מהמושכר בשל העובדות הבאות: 1. הנתבע ביצע שינויים משמעותיים במושכר ללא אישור בעלי הבניין. 2. הנתבע פגע במבנה המושכר. 3. הנתבע הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית. 4. הנתבע חשף את התובעת ומנהליה לתביעה פלילית. 5. הנתבע פגע באופן חמור בזכויותיה הקנייניות של התובעת על פי הוראות כל דין, לרבות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו וחוק המקרקעין. 6. הנתבע פוגע בסיכויי התובעת לקבל היתר בניה לבניה נוספת בבניין ו/או גרם להפחתה בהיקף הבנייה הנוסף בבניין שיותר לתובעים. ז. התובעת מבקשת להתיר לה פיצול סעדים ולאפשר לה לתבוע מהנתבע כספים אותם יהיה עליה לשלם לצורך החזרת מצב המושכר והבניין לקדמותו, עקב העבודות אשר בוצעו על ידי הנתבע ואשר יהיה ניתן לבצען רק לאחר פינוי הנתבע מהמושכר וכן בגין הנזקים שנגרמו לבניין ו/או למושכר עקב הבנייה. טענות הנתבע: א. הנתבע מכחיש כי התובעת הינה בעלי המושכר. "הסכם השיתוף" נחתם בין התובעת לבין שניים אחרים שאינם רשומים כבעלים של הבניין. כמו כן הבעלים הנוסף של הבניין, הגב' לינדנבאום אינה צד ל"הסכם השיתוף". "הסכם השיתוף" לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, הנתבע אינו צד להסכם והוא מחייב רק את הצדדים לו שכאמור, פרט לתובעת, אינם רשומים כבעלי הבניין כלל. ב. לא בוצעו במושכר עבודות בניה, אלא כל שנעשה הוא הנחת מדף על עמודים שניצבים על ריצפת המושכר, ללא כל חיבור פיזי, לא לקירות המושכר ולא לרצפתו (להלן:"המדף"). ג. ה"עבודות" שבוצעו על ידי הבנייה לטענת התובעת, לא פגע במבנה המושכר שכן, כאמור, אין כל חיבור פיזי למושכר. ד. הסכם השכירות לא הופר כלל. ה. התובעת במנועה מלהעלות כל טענה בגין התביעה הפלילית שהוגשה כנגדה וכנגד מנהליה, מאחר שמנהל התובעת בעצמו, הוא שהתלונן בעיריית ת"א בגין המעשים להם טוענת התובעת. ו. זכויותיה הקנייניות של התובעת לא נפגעו מאחר שהמדף שהונח במושכר אינו בגדר "מחוברים", ולחילופין הוא לכל היותר בגדר "מחוברים הניתנים להפרדה". ז. התובענה הוגשה בחוסר תום לב, תוך ניסיון ציני של התובעת להתעמר בנתבע, שהינו דייר מוגן על פי חוק זה עשרות רבות בשנים ומשתמש במושכר כמקור הפרנסה היחיד לו ולמשפחתו. ניסיון התובעת לפנות את הנתבע מהמושכר מתבטא גם בהימנעותה מלקבל את תשלומי שכר הדירה. התובעת ניסתה ליצור מצג לפיו, לכאורה אין הנתבע משלם את דמי השכירות , כדי ליצור נגדו עילת פינוי. משלא צלחה דרכה בכך, המשיכה ליצור לחץ על הנתבע כדי שיפנה את המושכר. ט. לחילופין, על בית המשפט להשתמש בשיקול דעתו בהתאם לסעיף 132[א] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972. 4. המסגרת הדיונית: מטעם התובעת: עת/1, מר יעקב גוטמן, נחקר על חוות דעתו ת/1. עת/2, מר יעקוב קנטור, נחקר על תצהירו ת/2. כמו כן הוגשו: שאלון ותשובות , סומן ת/3. פרוטוקול בש"א 129233/00, סומן ת/4. הכרעת דין מיום 26/04/99, סומן ת/5. מטעם הנתבע: עה/1, מר יקותיאל ליבוביץ, נחקר על תצהירו נ/1. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק , בחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקי למסקנה זו: 6. מעמד התובעת: מעיון בחומר שהונח לפני, הכולל בין השאר נסח רישום [נספחים א, ב לתצהיר ת/2], והסכם שיתוף [נספח ג' לתצהיר ת/2], שוכנעתי כי התובעת הינה הבעלים של החנות נשוא תביעה זו. 7. עשיית שינויים במושכר: עילת פינוי זו, אינה מצויה במסגרת העילות המנויות בסע' 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 [להלן: "החוק"]. עילה זו אינה עומדת בפני עצמה ולכן על התובעת הטוענת לקיומה, היה להוכיח שלושה תנאים מצטברים אלה: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר עשיית שינויים במושכר [להלן: "התנאי הראשון"]. ב. תנאי זה הופר על ידי הדייר [להלן: "התנאי השני"]. ג. התנאי שהופר מעניק לתובעת על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי [להלן: "התנאי השלישי"]. התובעת טענה כי היא זכאית לפנות את הנתבע מהמושכר, בגין ביצוע שינויים במושכר והפרה יסודית של חוזה השכירות. נטל ההוכחה היה על התובעת להוכיח שיש עילה והחוזה הופר, אך לא הוכח כלל כי יש חוזה שכירות בין הנתבע לבעל הבית בנוגע לחנות הנידונה. במצב דברים זה, לא התקיימו התנאים דלעיל הדרושים להשתכללות עילת הפינוי של שינויים במושכר והפרת חוזה שכירות על פי סעיף 131[2] לחוק. וביתר פירוט: א. כאשר עסקינן בתביעת פינו בעילה של הפרת תנאי שכירות לפי סעיף 131[2] הלכה היא כי: "בעל הרשות אינו פטור מהצגת תנאי השכירות בתובענתו. כאשר הוא טוען כי תנאים אלה הופרו, והוא מבקש להיתלות בהם לצורך ביסוס זכותו לתבוע פינוי. תנאי השכירות, קרי: חוזה השכירות, צריכים להיות מצורפים לתובענה כמצוות תקנה 78[ב] לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. אולם בעל הבית יכול לנקוט בדרך חלופית מצומצמת להוכחת החוזה ותנאיו, כגון ציטוט של תנאי השכירות הרלוונטיים לכתב התביעה. טענה כללית שמובאת בכתב התביעה... מבלי לטעון במפורש מהם תנאי השכירות בה ם מדובר ומה נוסחם, טענה זו איננה מניחה את התשתית הבסיסית אשר יכולה לשמש יסוד להעלאתה של טענה לפי סע' 131[2] לחוק...". [בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 10 - 11, ר"ע 360/86 מולי גרין נ' מדינת ישראל, תק-על 86[2], 1025] [הדגשות שלי א.ג.]. במקרה דנן, משלא הוכחו תנאי השכירות על ידי חוזה שכירות. גם אם כאמור ניתן להוכיח תנאי שכירות לאו דווקא על ידי חוזה שכירות [ראה גם ע"א 460/77 דרוקר ואח' נ' פלטין פ"ד ל"ב[2] 811, 809]. , הרי שהתובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה ולא הוכיחה כי במקרה דנן הנתבע לא קיים "תנאי מתנאי השכירות" כאמור בסעיף 131[2] לחוק, לפיכך לא התקיים התנאי הראשון. ב. גם אם היה מוכח התנאי הראשון, הרי שבמקרה דנן לא התקיים התנאי השלישי. באשר לתנאי זה שהוא הסיפא של סעיף 131[2] לחוק, נאמר: "לדעתי הפירוש הנכון של פסיקה [2] לסעיף 131 הוא, שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו... אם טרח המחוקק ופירט את עילות הפינוי הנ"ל, יש בכך לפחות רמז, שהוא לא התכוון לכך שכל הפרה יסודית של חוזה תיתן לבעל הבית זכות לתבוע פינוי". [ע"א 460/77 דרוקר ואח' נגד פלטין פ"ד ל"ב[2], 809,811]. בהעדר התניה מפורשת כנ"ל לא משתכללת עילת הפינוי, והטענה שחוזה השכירות הופר הפרה יסודית אין לה על מה לסמוך. ג. בנסיבות דומות של תביעת פינוי בעילה של הפרת תנאי שכירות בגין ביצוע שינויים במושכר, כאשר לא היה חוזה שכירות בכתב, נפסק כי עילת פינוי לפי סעיף 131[2] לחוק קיימת אם קיים חוזה שכירות שאוסר שינוי כזה. בהעדר חוזה האוסר מעשים כאלה אין עילה לפי סעיף 131 [2]. [ע"א 107/71 פטיגרו נגד ברכר, פסקי שכירות מאת "עו"ד מאירי" כרך, י"א 133]. ד. למעלה מהצורך, יש לציין, כי לא הוכח לי שנעשה חיבור פיזי של המדף לקירות המושכר או רצפתו ולכן לא התגבשה עילת פינוי של עשיית שינויים במושכר. בעניין זה נפסק כי אם הדייר מקים יציע ונמנע מלחבר אותו אל הקיר, אלא מציב אותו על הרצפה, אין בכך הפרה של האיסור בדבר ביצוע שינויים במושכר (ראה בר-אופיר, עמ' 70 ג' וכן ע"א 567/68 שפלן נ' קאופר, פ"ד כג(2) 108, הדגשות שלי א.ג. ). לסיכום: תביעה זו מתבססת על עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר. להתגבשות עילה זו יש להוכיח קיומו של תנאי בתנאי השכירות שאסר שינויים במושכר וכן שהותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שהפרת תנאי זה, מעניק לבעל הבית הזכות לתבוע פינוי. מאחר והתובעת טענה כי יש לפנות את הנתבע בגין הפרה יסודית של חוזה השכירות וביצוע שינויים במושכר, עליה היתה הראיה שהחוזה אכן הופר, אלא שלא הוצג חוזה השכירות. מעבר לכך, גם לא הוכח לי כי אכן נעשה שינוי במושכר וכי המדף חובר לקיר המושכר או רצפתו, לפיכך הרי שלא התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבע. 8. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 12,000 ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהכתב תביעהמסמכיםשכירות