פסק דין 1. זוהי בקשת רשות אשר עניינה מתן פסק דין המרשה לדייר המוצע, לקבל את החזקה בחנות ברח' המלך ג'ורג' 22 תל-אביב [להלן: "המושכר"]. 2. עיקרי העובדות: א. המבקש חיים יחיאלוביץ מחזיק במושכר כדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972-[להלן: "החוק"]. ב. המשיבה הינה הבעלים של המושכר. ג. המבקש חפץ להעביר את החנות לדייר המוצע בדמי מפתח. ד. בתאריך 08.02.2001 שלח ב"כ המבקש בדואר רשום תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע, ערוכים כחוק וכנדרש בסעיף 85 לחוק. 1. בתצהיר הדייר היוצא: הצהיר המבקש, כי הוא מוכן לפנות את החנות עד ליום ה- 08.03.01. דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם הינם בסך 130,000$ בשקלים חדשים, לפי חישוב של 1$ = 4.- ש"ח. המבקש דורש לעצמו 2/3 מהסכום הנ"ל. 2. בתצהיר הדייר המוצע: בתצהירו הצהיר מר רפאל פנחס , כי מוכן הוא לקבל את החזקה במושכר מיד לאחר פינויו על ידי הדייר היוצא. בנוסף, הצהיר הדייר כי בדעתו לקיים במקום עסק של מכירת דברי מזון ו/או מעדנים ו/או משקאות חריפים ו/או בהתאם למוסכם עם בעל הבית, והתצהיר מותנה בהסכמתו זו. ה. המשיבה לא השיבה על התצהירים שנשלחו לה לפי אחת מן התשובות המנויות במסגרת סעיף 86 לחוק, ואשר על כן פנה המבקש לבית דין זה בהתאם לאמור בסעיף 93[4] - בבקשה לפסק דין המתיר לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר. הבקשה הוגשה ביום 03.04.01 - היינו מעבר ל - 30 יום ממועד משלוח ההצהרות, כנדרש בסעיף 94 לחוק. ו. ביום 05.06.01 החלטתי כי המשיבה תגיש כתב הגנה. כתב הגנה הוגש ב- 17.06.01, המבקש הגיש כנגד, כתב תשובה. ז. בישיבה מיום 12.07.01, ביקשה המשיבה לשקול האם לקבל את החזקה במושכר או להסכים להעברת המושכר לצד ג', בציינה כי יש לה ספקות רבים וברצונה : "לשקול את המכלול". בהחלטה מאותו יום קבע בית הדין כי על המשיבה לשקול זאת תוך 14 יום ולהודיע על כך. ח. ביום 27.07.01 הוגשה לבית המשפט הודעת המשיבה, שמהותה התנגדות לחילופי הדיירים, בהודעה זו סיכמה המשיבה את טענותיה. ט. המבקש הגיש תגובה להודעת המשיבה ב - 02.08.01, בה סיכם הוא את טענותיו. י. ביום 11.10.01 חזרו ב"כ הצדדים על טענותיהם. 3. טיעוני בעלי הדין כפי שעולים מהבקשה ומכתב ההגנה: טיעוני המבקש בבקשה: טענת המבקש היא כי מאחר ולא נתקבלה כל תשובה מהמשיבה, יש לתת פס"ד המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר. טיעוני המשיבה בכתב ההגנה: א. המטרה הכלולה בסעיף 3 לתצהירו של הדייר המוצע כוללנית מדי וגורפת, ולא ברור מתוכה, מה בדיוק מתכוון הדייר המוצע להפעיל במושכר, והאם הוא עולה בקנה אחד עם המטרה ששימשה בפועל עשרות שנים את הדייר היוצא. ב. שיעור חלקה בדמי המפתח עומד על 40%, לאור מועד תחילת התחלת השכירות ההיסטורית ומשך השכירות מאז החזקת המושכר בידי הדייר היוצא, לכן יש לפסול את הצעת הדייר הנכנס. ג. גובה ההצעה לדמי מפתח אינו משקף את מחירי השוק, בשים לב למהות השימוש, מיקום הנכס, גודלו ומצב השוק, דמי המפתח בכלל וביחס למושכר הספציפי בפרט. 4. מסכת העדויות: בפני בית דין זה העידו שני עדים: 1. הדייר המוצע: מר רפאל פנחס - שנחקר בחקירה נגדית על התצהיר שהוגש בתמיכה לבקשה נשוא הדיון. 2. הדייר היוצא/ המבקש: מר יחיאלוביץ חיים, נחקר בחקירה נגדית על התצהיר, שהוגש בתמיכה לבקשה נשוא הדיון. כאמור, בהודעת ההתנגדות מטעם המשיבה ובתגובה לה מאת המבקש, סיכמו הצדדים את טענותיהם. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את בקשת הרשות וכתב ההגנה, שמעתי את העדויות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי ישנם טעמים סבירים לסירובה של המשיבה להעברת זכויות הדיירות המוגנת במושכר לדייר המוצע, מר רפאל פנחס. להלן נימוקיי לטענתי זו. 6. העקרונות המנחים את בית הדין בבואו לבחון את סבירות/ אי סבירות התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע: סעיף 95 לחוק שעניינו: "מתן רשות", מטיל חובה על בית הדין, ליתן את הרשות להעברת המושכר לדייר המוצע בהתאם לתצהירים , אלא אם כן שכנע בעל הבית את בית הדין כי יש טעם סביר להתנגדותו. הפסיקה יצקה תוכן לאותם שיקולים שבית הדין צריך לשקול בבחינת התנגדותו של בעל הבית: א. בית הדין לשכירות עומד בנעליו של בעל הבית, והשיקולים שיניעוהו לראיית חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם השיקולים שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות ועל כן יניעוהו , למתן אותה רשות במקום בעל הבית [ע"א 553/83 חבצלת נ. בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד ל"ח[1], 169]. ב. מסעיף 95 לחוק עולה כי בית הדין בוחן באורך אובייקטיבי את הסבירות שבטעמי התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע. מנוסח הסעיף עולה, כי נטל הוכחת אי הסבירות אינו מוטל על הדייר היוצא אלא שעל בעל הבית, כדי להצליח בהתנגדותו, לטעון ולהוכיח את סבירות סירובו או תנאיו [ע"א [ח"י] 5/83 עזבון אליה פסיה ז"ל נ' סוקולביץ ואח' פ"מ תשמ"ד [ב], 177, 180]. ג. שיקול דעתו של בית הדין לשכירות, על פי סעיף 95 , הינו רחב ביותר לבית המשפט לערעורים יתערב בהחלטתו רק אם על פניה מתגלה טעות משפטית או אם היא מופרכת מיסודה [ע"א [ת"א] 781/75 אהרון מירקשוילי נ' רמביג ואח' פ"מ תשל"ז[א'] , 287]. ד. בית הדין לשכירות רשאי לשקול במסגרת מכלול שיקוליו את "ידיעתו השיפוטית", הכוללת את הניסיון והידע הרב שנצבר במהלך כהונתו. [ראה לעניין זה 4868/90 עורך הדין אברהם אנג'ל נ. קנליה בדיסקי, פ"ד מ"ו[4], 434]. 7. מן הכלל אל הפרט: לגופו של עניין, לאחר שבחנתי את טעמי ההתנגדות שהעלתה המשיבה, שוכנעתי כי יש טעם סביר להתנגדותה להעברת המושכר לדייר המוצע, מר רפאל פנחס, לפיכך דין הבקשה להידחות. מסקנתי מבוססת על הנימוק הבא: 8. שינוי מטרת השכירות: אביו של המבקש, חתם חוזה שכירות מוגנת להחזקת המושכר בתאריך 30.03.1954 [להלן: "החוזה המקורי"- נספח ב' לבקשת הרשות]. לימים, העביר האב את זכויות הדיירות המוגנת במושכר לבנו, הוא הדייר היוצא-המבקש, בהסכמת בעל הבית, על פי חוזה שכירות מוגנת שנחתם בין בעלי הבית למבקש, בתאריך 26.02.1981 [נספח א' לבקשת הרשות]. בחוזה המקורי נקבע כי מטרת השכירות הינה "חנות למכולת , מעדנים ומשקאות חריפים" [נספח ב' לבקשת הרשות]. במשך כל השנים שימשה החנות כמכולת, בה עבדו המבקש ואביו. בתוך המכולת היה אגף ששימש כמעדנייה כפי שהעיד המבקש: "ש. כל השנים משנת 54 עם ובלי השותף, עד לממש זמן קצר היתה לך מכולת - מה זה מעדניה? ת. הייתי חותך גבינה צהובה, נקניק, חלווה. ש. במכולת היה אגף כזה שמכל דבר היה ניתן לטעום? ת. כן. זה היה העסק שלי ולא של חברה. השיקים היו שלי אישית ולא של חברה ". [עמ' 5 לפרוטוקול שורות 11-15]. הדייר המוצע, מר רפאל פנחס, הצהיר כי בכוונתו: "לקיים במקום עסק של מכירת דברי מזון ו/ או מעדנים ו/ או משקאות חריפים ו/ או בהתאם למוסכם עם בעל הבית...". [סעיף 3 לתצהיר, נספח ד' לבקשה]. במהלך עדותו אמר הדייר המוצע מפורשות כי בכוונתו לפתוח במושכר מזללת אוכל מהיר. "ש. מה אתה מתוון לפתוח שם. כי אמרת שאתה מתכוון לפתוח מזללה? ת. אוכל מהיר. ש. מה זה אוכל מהיר? ת. פלאפל, שווארמה, שניצל". בהמשך , הודה כי לא יפתח במקום מכולת [כפי שהיה כל השנים], אלא מעדניה, כשלשיטתו, מזללת מזון מהיר היא מעדניה. "ש. מכולת זה לא יהיה? ת. אבל זה יהיה מעדניה. מעדניה אומר שאתה לוקח בגטים, שמים לאדם צ'יפס, חומוס וכו' ... מזללה של מזון מהיר היא מעדניה". שוכנעתי כי הדייר המוצע מתכוון לפתוח במושכר מזללת אוכל מהיר של פלאפל, שווארמה וכו'. לדידי, מטרה זו מהווה חריגה בעלת משמעות מן המטרה המקורית שלטעמה יועד המושכר ואינה במתחם הסבירות. א. לפי מילון אבן-שושן, "מעדניה", מוגדרת כ: "חנות לממכר מעדנים שונים [דליקטסים]. "מעדן" מוגדר כ"אוכל אנין ביותר שנועד לאניני טעם", ואילו "מזללה" מוגדרת "ככינוי למסעדה קטנה או למזנון מהיר, המגישים ללקוחות מאכלים מיוחדים ומגרים המיועדים לזלילה". אין ספק כי מרחק רב מצוי בין שתי הגדרות אלה. לא הרי מזללת אוכל מהיר של פלאפל, שוארמה וכד' שמשמשת כמסעדה או מזנון, למעדנייה לממכר דליקטסים. לפיכך בלתי סביר לנסות להכליל מזללה בהגדרת מעדנייה ולומר שהינם היינו הך. אכן כל השנים היה במכולת אגף בו מכרו מעדנים כגון גבינה צהובה, נקניק וחלווה שמוש זה מתאים להגדרת מעדנייה, אך השימוש שמתכוון לעשות הדייר המוצע אינו דומה כלל להגדרה זו. ב. אף מעבר להגדרתו, אין דומה בפועל שימוש במושכר כמכולת וכמזזלה. במכולת מכרו דברי מזון ואילו תפעול מזולת אוכל מהיר של שווארמה, פלאפל וכד', דורש בישול וטיגון במקום על כל הכרוך בכך, בין השאר הפצת ריחות, עשן וזיהום אויר. דבר שעלול להיות מטרד לסביבה בכלל ולדירות המגורים שמעל החנות בפרט. ג. סעיף 78 לחוק הגנת הדייר קובע מפורשות כי: "דייר מוצע, לרבות דייר נשאר, שקיבל את ההחזקה במושכר לפי חוק זה, יחולו עליו הוראות חוק זה, ויחולו עליו, בכפוף לסעיף 19[ב'], תנאי השכירות כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית או כפי שלשנו על פי ההסכם בין הדייר המוצע או הנשאר לבין בעל הבית או על פי החוק". במקרה דנן, הדייר המוצע מתכוון לשנות את מטרת השכירות המופיעה בחוזה. 9. לסיכום: מאחר ומטרת השכירות כפי שהופיעה בחוזה המקורי היתה כאמור "מכירת דברי מזון ו/או מעדנים ו/או משקאות חריפים" ומאחר והדייר המוצע מתכוון לפתוח במקום מזללת אוכל מהיר, מדובר בשינוי מטרת השכירות , ובמקרה דנן , אין בסירוב בעל הבית, שבית דין זה עומד בנעליו, אי - סבירות. בעל בית לא צריך לקבל דייר מוצע שבדעתו לשנות את מטרת המושכר מכפי שהופיעה בחוזה ומכפי ששימש בפועל במשך כל השנים, לפיכך לא נותר לי אלא לדחות את בקשת הרשות הנוכחית. 10. בהתבסס על כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את בקשת הרשות. ב. אני מחייב את המבקש לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 5,000 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)