סעיף 39 לחוק המקרקעין - חלוקה בעין

פסק דין השופט ש. ברלינר: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בעכו (כב' השופט י. עמית) בת.א. 4683/98 מיום 17.4.01, לפיו נדחתה תביעתם של המערערים לפירוק השיתוף בחלקה 122 בגוש 19609 ביישוב כאבול, בשטח 12,192 מ"ר, והם חוייבו לשלם למשיב מס' 1 הוצאות בסך 12,000 ש"ח + מע"מ. 2. הפרטים הם כדלקמן: שטח החלקה הוא כאמור 12,192 מ"ר. בחלקה נבנו 15 בתי מגורים, ובפועל היא נחלקת ל - 14 מגרשים, בחלק מן המגרשים בנין אחד ובאחרים שני בנינים בכל מגרש. ניבנו גדרות בין המגרשים וכמו כן מצויה דרך בתוך החלקה המאפשר גישה אליהם. מצבה של החלקה משתקף במפה שערך המודד המוסכם יוסף מהאנה (נספח א1/ לחוות דעתו מיום 20.3.99). מבין המגרשים, מגרשם של המערערים (מגרש מס' 122/1), גובל במגרשו של המשיב מס' 1 (מגרש מס' 122/2). בין המערערים למשיב נתגלע סכסוך על מיקומו של קו הגבול בין מגרשיהם, ובגין זה הגישו המערערים תביעה נגד המשיב, בה ביקשו צו עשה ופסק דין הצהרתי. לאחר מכן, הותר לתקן את התביעה, באופן שיצורפו כנתבעים כל בעלי החלקה, והיא תיסוב על פירוק השיתוף במקרקעין. החלקה כולה רשומה בפנקסי המקרקעין בבעלותם של 19 בעלים. לכל אחד מהם חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, כך שהבעלות היא משותפת, ב"מושע". למערערים 41/400 חלקים. למשיב 1500/12192 חלקים. בהתחשב בחלקים בלתי מסויימים אלה, ניתן לייחס 1250 מ"ר בחלקה למערערים, ו - 1500 מ"ר בחלקה למשיב. המודד המוסכם הניח כי זהו השטח לו זכאי כל אחד מהם בחלקה; הוא מצא כי השטח הכולל של שני מגרשיהם יחד, כפי המציאות בשטח, הוא 2750 מ"ר, ולפיכך הציע שינויים בגבול שבין שני המגרשים באופן שהשטח המוחזק על ידי המערערים יוקטן ל - 1250 מ"ר במקום 1556 מ"ר, ואילו השטח של המשיב יוגדל מ - 1233 מ"ר ל - 1500 מ"ר. משהתברר שתיקון זה אינו תואם את האינטרס של המערערים, שונתה מהות התביעה, הותר להם להגיש כתב תביעה מתוקן, ומעתה ואילך, נסבה התביעה בערכאה הראשונה על פירוק השיתוף בחלקה כולה, תוך צירוף כל בעלי הדין הנדרשים לכך. 3. בפסק הדין סקר כב' השופט עמית את הנתונים כמפורט לעיל, ולאחר מכן הסביר את מסקנתו בדבר דחיית התביעה. "ההיסטוריה" של התיק כלשונו, מראה כי "הורתה של התביעה והמניע העיקרי והאמיתי שמאחוריה, הוא רצונם של התובעים לקבוע קו גבול בינם לבין הנתבע. ברם, פירוק השיתוף בכל החלקה לא ישיג מטרה זו, באשר לקביעת קו הגבול ממילא מסורה לשיקול דעת בית המשפט - ... אם בקו מדורג על פי הצעת המודד, אם על פי המצב הקיים בשטח או בכל דרך אחרת. בכל מקרה, פירוק השיתוף לא יקדם את המטרה של קביעת קו הגבול, באשר השטח בו יהיו זכאים התובעים להחזיק, ממילא לא יעלה על 1,250 מ"ר." עוד הסביר כב' השופט עמית כי: "במצב הדברים הרגיל, קביעת קו גבול בין תתי חלקות סמוכות, עלולה להשפיע על שותפים רבים נוספים בחלקה, בבחינת אפקט הדומינו, ומכאן הצורך בפירוק שיתוף בכל החלקה. לא כך המצב בעניננו, כאשר התובעים מחזיקים בפועל בשטח העולה על השטח של 1250 מ"ר." כב' השופט עמית סבר כי בסופו של דבר אין טעם בתביעת פירוק השיתוף, העשויה להביא לגריעה משטחם של המערערים. הוא התייחס לסעיף 43 של חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 הקובע כי "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים", ואמר: "מטרת הסעיף היא לאפשר למקצת השותפים להמשיך ולקיים ביניהם את השיתוף, אולם אין בכך כדי לשלול את זכותו של כל שותף לדרוש פירוק השיתוף על פי סעיף 37 לחוק המקרקעין וגם רוב השותפים אינם יכולים לכפות על שותף, להמשיך בשיתוף בעל כורחו. עם זאת, אין פירוש הדבר כי על בית המשפט להעתר 'אוטומטית' לתביעה לפירוק שיתוף, אם התביעה חסרת טעם ותוחלת כמו במקרה דכאן. בהתחשב בכך שרק התובעים והנתבע מס' 2 מעוניינים בפירוק השיתוף, כביכול על מנת להסדיר את הגבול ביניהם (ולא אכחד כי נראה לי שמדובר בעילה חדשה שנועדה ליתן תוקף לתביעה המתוקנת לפירוק שיתוף), בהתחשב בכך שפירוק השיתוף עלול להכניס בוקה ומבולקה בסטטוס קוו הקיים בחלקה מזה שנים, בהתחשב בכך שזכות המעבר של הולכי הרגל ננגסה כולה משטחו של הנתבע על פי חוות דעת המודד, ובהתחשב בכך שרובו ככולו של שטח החלקה אינו רלוונטי לתביעת התובעים, אין מקום להעתר לסעד המבוקש." הוא קבע בהמשך פסק דינו כי קו הגבול בין חלקת המערערים לחלקת המשיב יהיה על פי המצב הקיים בשטח, על אף שהמערערים מחזיקים בשטח העולה על חלקם הרשום. עוד קבע כי קביעה זאת תהווה מעשה בית דין רק בין המערערים למשיב, באשר לגבול החלקה ביניהם, ואין היא גורעת "מכל הליך עתידי בו ינקטו התובעים, אם בכלל, כנגד מי מהנתבעים." בעקבות זה באה דחיית התביעה, וחיובם של המערערים בהוצאות, כאמור לעיל. מכאן הערעור. 4. עמדתי היא כי יש לקבל את הערעור, לבטל את פסק הדין של הערכאה הראשונה, ולהחזיר את הדיון אליה על מנת להמשיך לדון ולהחליט בכל הקשור לפירוק השיתוף בחלקה, במטרה להביא לכך שהשיתוף בחלקה יפורק, והמגרשים השונים בה יירשמו כל אחד מהם כיחידת רישום נפרדת בפנקסי המקרקעין, הכל תוך התאמת החלוקה כנדרש, למתחייב מהוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, ומן התוכניות בנות התוקף מכח חוק התכנון והבניה ותקנותיו, החלות על החלקה. מדובר בחלקה בגודל של כ - 12 דונם בתחום היישוב כאבול המשמשת למגרשי בניה באזור מגורים. סעיף 37(א) של חוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." בית המשפט רשאי להורות על פירוק כזה, במקרים מסויימים אף אם הותנה בין בעלי החלקה אחרת, "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין." היינו, שזוהי זכות שאין לשלול אותה מן השותף במקרקעין אלא במקרים חריגים, נדירים ויוצאי דופן, והכלל הוא שכאשר אחד השותפים דורש את פירוק השיתוף, אף אם מקור הסכסוך הוא במחלוקת שבינו לבין רק אחד מן השותפים הרבים בחלקה, גם אז יש להורות על פירוק השיתוף. המצב שלפיו שרירה וקיימת בעלות משותפת בחלקה, שעה שאפשר לפרק את השיתוף, כך במיוחד שעה שניתן לפרק את השיתוף, כמו בעניננו, על דרך של "חלוקה בעין" (סעיף 39 לחוק המקרקעין) - הוא מצב בלתי רצוי. ראה: רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625; ע.א. 8318/96 בתיה קוצר נ' ציתיאת, תקדין עליון 99(3) 1122., ו-ע.א. (חיפה) 4610/99 תקוה ליבוביץ נ' אריה ליבוביץ, תקדין מחוזי 2000(3) 440. אין זה נכון לומר שכל אחד מן הבעלים המשותפים זכאי להחזיק בחלקה שטח המתחייב מן המכפלה של חלקו בחלקה בשטח החלקה כולה. לאף אחד מן הבעלים המשותפים אין בעלות בשטח מסויים של החלקה, אלא בעלותו "לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." (סעיף 27 לחוק המקרקעין). בעת החלוקה, צריך כל שותף לקבל מגרש לבעלותו שלו בחלקה, אך הקובע הוא, השווי היחסי של המגרשים וקרבתם למגרש הקיים, ולא בהכרח שטחם. עקרונות אלה מתחייבים מסימן ז' של חוק התכנון והבניה, ובמיוחד סעיף 122 של חוק זה. אם נאמר שכל אחד מן הבעלים המשותפים צריך לקבל שטח זהה למתחייב מחלקו בבעלות המשותפת בחלקה, פירוש הדבר שלא נוכל להקצות מתוך החלקה את הנדרש עבור דרכים, והפרשות אחרות כמתחייב מחוק התכנון והבניה, מתקנותיו, ומן התוכניות החלות על החלקה. מצב כזה אין לקבל. 5. סעיף 43 של חוק המקרקעין קובע כי יש להתחשב "בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם" וכן "בשאר משאלותיהם של שותפים." אין בהוראת סעיף זה כדי לשלול, בדרך כלל, את דרישת אחד השותפים לפירוק השיתוף. אם שאר השותפים רוצים לקיים את השיתוף, אפשר אולי להימנע מחלוקת מגרשיהם למגרשים נפרדים, וניתן להורות על כך שהמגיע להם יהיה במגרש אחד, בבעלותם המשותפת. יש להתחשב במשאלות השותפים לגבי מיקומו של כל מגרש אותו הם מקבלים, וכדומה. כך גם לגבי תשלומי איזון, יש מי שיעדיף לשלמם ויש מי שיעדיף לקבלם ויסתפק במגרש פחות בערכו ממה שמגיע לו. 6. דרישת המערערים לפירוק השיתוף אינה נגועה בחוסר תום לב; אינה צריכה למנוע מהם את פירוק השיתוף וכך הוא אף אם הדבר יגרום ל"בוקה ומבולקה", בקשר לחלקה, כלשונו של כב' השופט עמית. אינני סבור שבמקרה דנן צפויה "בוקה ומבולקה" כזאת. כמו כן אינני שותף להערכתו של המודד, כי קיים קושי בחלוקת החלקה. כאמור, הנחת היסוד של המודד כי כל אחד מן הבעלים זכאי לשטח בגודל המתחייב מחלקו היחסי בחלקה, היא הנחה מוטעית. בפועל המגרשים בחלקה למעשה מחולקים על ידי גדרות ועל פי אופן השימוש והחזקה בהם למעשה. אפשר במקרים מסויימים לתקן ולהזיז גבולות. במידת האפשר, יש להימנע מכך וניתן לאזן את החלוקה על ידי תשלומי איזון. יש לדאוג להקצאת הנדרש לדרכים ולצרכים ציבוריים אחרים. כל זה וריבוי המתדיינים והעלויות הגבוהות הכרוכות בפירוק השיתוף, אינם צריכים למנוע את ביצוע הפירוק. 7. פסק הדין של הערכאה הראשונה אינו מסיים את הסכסוך וכב' השופט עמית מאזכר במפורש "הליך עתידי בו ינקטו התובעים, אם בכלל, כנגד מי מהנתבעים." אינני רואה הצדקה לדחות את פתרון הסכסוך להליך עתידי, צריך לפתור אותו בהליך הנוכחי. 8. הצעתי היא, כי נקבל את הערעור, נבטל את פסק דינה של הערכאה הראשונה, ונחזיר את הדיון אליה על מנת להמשיך ולדון בפירוק השיתוף, לקבוע את הדרוש בקשר לכך, לקבוע את החלוקה בעין בהתאמה להוראות חוק התכנון והבניה; להתחשב במשאלות השותפים לאור כל זה, ולהורות על חלוקת החלקה בין השותפים, במידת הצורך, על תשלומי איזון ולהביא לידי כך שבסופו של כל ההליך יירשם כל מגרש בחלקה כיחידת רישום נפרדת, במידת האפשר, באופן שכל אחד מן השותפים יזכה לבעלות משלו, במגרשו ובבנינו. 9. עוד אני מציע, כי נחייב את המשיבים 1, 3 ו - 4 לשלם למערערים את הוצאותיהם בסך 10,000 ש"ח. ש. ברלינר - שופט השופטת ב. גילאור [אב"ד]: אני מסכימה. ב. גילאור - שופטת [אב"ד] השופט י. דר: 1. עיינתי בחוות דעתו של חברי השופט ש' ברלינר. כדרכו, סקר ופירט בתמצית את כל הצריך פירוט ביחס לעובדות. בניגוד לדעתו, אני סבור שראוי שנאמץ את פסק דינו של השופט עמית, ולא נכפה על הצדדים הליך שלאמיתו של דבר, איננו ההליך שהם מבקשים. 2. כפי שקבע השופט עמית, והדברים עולים מן הראיות והטעונים שהיו בפניו, אין למערערים ענין בפירוק השיתוף. להיפך, הם מסתכנים בכך שבפירוק שיתוף "אמיתי", יאלצו לוותר על חלק משטחם. עם זאת, לאור תוצאת ההליך ובתקוה לשנות את התוצאה ולהרחיק מביתם את הדרך העוברת שם, הם מוכנים לנקוט בצעדים שיגדילו את סיכוייהם להרחקת הדרך. 3. אין ספק שמסגרת הסכסוך בין הצדדים (LIS) נתחמת ונקבעת בכתבי הטענות. עם זאת, בית המשפט הוא שקובע, בסופו של דבר, את המסגרת של הדיון שבפניו ואת הסעד הראוי. אם נסחו הצדדים מסגרת מסויימת, אולם במהלך הדיון הרחיבו אותה, או שינו אותה, הופכת המסגרת השונה או המורחבת, כמסגרת של הסכסוך שבתחומו מכריע בית המשפט. לכך אנו קוראים "הרחבת חזית" או "שינוי חזית". 4. באותה מידה, כשהחזית מורחבת או משתנה על פי הראיות שמביאים הצדדים, כך גם בית המשפט בוחן את הטעונים שבפניו, ומשווה אותם לכתבי הטענות ולמסגרת שנתחמה בראיות. בית המשפט אינו אמור לסטות אל מחוץ למסגרת שנתחמה, אבל הוא גם אינו חייב לקבל את מלוא המסגרת שבכתבי הטענות. בבדיקתה של המסגרת האמורה, אין בית המשפט כבול לניסוחים או לצורה שבחרו הצדדים לתאר את הענין. כאשר מגלה בית המשפט, מתוך כתבי הטענות או מתוך הראיות, את מהותו האמיתית של הסכסוך, הוא צריך "לשלוף אותו" מתוך הכתוב. 5. כך בדיוק פעל השופט עמית בעניננו. מלכתחילה, היה ברור שהנושא היחיד שבמחלוקת בין הצדדים הוא פרשת הדרך העוברת בסמוך לביתם של המערערים. זו היתה העילה היחידה בגינה נקטו בהליך בבית המשפט. הם לא ביקשו פירוק שיתוף כי לא היה להם כל ענין בפירוק השיתוף. גם לשותפים האחרים לקרקע, אין כל ענין בפירוק השיתוף, כפי שעולה מכך שגם לאחר שצורפו להליך, הם לא נקטו עמדה כלל. הם יושבים, איש איש, בתחום שבחר לו בשטח, ואף אם קיימות אי התאמות בין השטח המוקצה לכל אחד על פי חלקו בבעלות, לבין השטח המוחזק על ידו בפועל, לא הראה איש מהם רצון לבחון את הדברים ולהסדירם. 6. האם, אך ורק משום שצד בחר להכתיר את תביעתו בכותרת "פירוק שיתוף במקרקעין", חייב בית המשפט לפרק את השיתוף? לטעמי, התשובה שלילית. בית המשפט רשאי, הייתי אף מעז לומר שהוא חייב, לבחון את כוונותיהם של הצדדים, ולא לעצום עיניו מכוונות אלה, המתבררות בהליך שבפניו. 7. אם צריך למצוא צידוק פורמלי להחלטתו של השופט עמית, אני מוצא אותו בסעיף 43 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-, שזו לשונו: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". כאן "התחשב" בית המשפט בדרישותיהם של כל השותפים, למעט המערערים, לקיים את השיתוף. בית המשפט ראה לעצמו זכות, ולטעמי בדין ראה זאת, לקבוע שגם שותף זה איננו מעוניין, לאמיתו של דבר, בפירוק השיתוף, אלא בהמשכת המצב הקיים, תוך תיקון הגבול בינו לבין המשיבים. לענין אחרון זה, לא ראה עצמו בית המשפט חייב להעתר ולתת את הסעד המבוקש, שכן ראה בו פגיעה במשיבים. 8. מכיוון שלטעמי אין לאף אחד מן הצדדים ענין אמיתי בפירוק השיתוף, הרי הצעתו של חברי, השופט ש' ברלינר, להחזיר את התיק לערכאה הראשונה כדי לדון בפירוק השיתוף, תביא להליך מיותר. כדי להסיר ספק, קביעתו של בית המשפט בדבר פירוק השיתוף במקרקעין אינה חוסמת את הדרך בפני השותפים, לתבוע פירוק השיתוף אם יבחרו לעשות כן בעתיד. י. דר - שופט הוחלט ברוב דעות השופטים ב. גילאור [אב"ד] וש. ברלינר, לקבל את הערעור, לבטל את פסק הדין של הערכאה הראשונה, להחזיר אליה את הדיון בתובענה, ולחייב את המשיבים בהוצ' המערערים, הכל כאמור בסעיפים 8 ו - 9 לחוות דעתו של השופט ש. ברלינר. מקרקעיןחלוקה בעיןחוק המקרקעין