עסקת קומבינציה בשכונת התקווה


החלטה

מונחת בפני בקשתם של מר בלנגה דוד ו-3 אחרים (להלן: המבקשים), כי אורה לכונס הנכסים של חברת ש.י.א.ת (להלן: הכונס), למסור לידם לאלתר שבע דירות וחנויות בבניין העומד על גוש 7068 בשכונת התקווה (להלן: הדירות). הכונס והנושה המובטח, בנק דיסקונט (להלן: הבנק), מתנגדים לבקשה.


לאחר שהונחו בפני הבקשה, תגובות המשיבים והתגובות לתגובות, מצאתי כי נסיבות המקרה הולמות שימוש בסמכותי לפי תקנה 241 לתקנות סדר הדין האזרחי - וכך אני עושה.


עובדות המקרה;

1. המבקשים, שהיו בעלי המקרקעין, ערכו עסקת קומבינציה עם חברת ש.י.א.ת (להלן: החברה), ובה מכרו את את זכויותיהם במקרקעין כנגד קבלת הדירות.


2. החברה התקשרה עם הבנק בעסקת ליווי פיננסי של הפרוייקט. במסגרת עסקה זו, דרש הבנק וקיבל מהחברה שיעבוד על זכויותיה במקרקעין. כמו כן, דרש הבנק וקיבל שעבוד על זכויותיהם של המבקשים במקרקעין.


במסגרת שעבוד זה, האחרון, נחתם בין הצדדים מסמך, אשר הבהיר כי המבקשים אינם צד להלוואה שלקחה החברה. מפאת חשיבותו של האמור במסמך זה, יובאו הקטעים הרלוונטים אשר בו במלואם:


"1. לפניית ש.י.א.ת חברה להשקעת בנין ופיתוח בע"מ (להלן: ש.י.א.ת), נתבקשתם למשכן לזכותנו את חלקכם במקרקעין שבנדון הרשומים על שמכם...


2. הננו לאשר לכם בזאת כי אינכם צד להלוואה ואינכם ערבים אישית לחובות ש.י.א.ת כלפינו, וחתימתכם על גבי שטר המשכנתא והתנאים המיוחדים נדרשת אך ורק לצורך רישום המשכנתא לזכות הבנק בשל היותכם רשומים כבעלי ½ מהמקרקעין הנ"ל.


3. אנו מתחייבים בזאת כי בכל מקרה לא נפעל נגדכם אישית בכל הקשור לפרעון ההלוואה, וזאת מבלי לגרוע מזכותנו לממש את המקרקעין הנ"ל לצורך פרעון ההלוואה בהתאם לתנאי המשכנתא".
(ההדגשות שלי - ו.א).


3. לטובת המבקשים הוצאה ערבות, מכח הדינים להגנה על רוכשי דירות, אלא שזו פוצלה כך שחלקה הגדול ניתן לטובת חברה שעסקה בבניית הפרוייקט. בעניין זה נטושה מחלוקת עובדתית מהותית בין הצדדים, כאשר המבקשים טוענים כי הבנק הוא ששכנע אותם לעשות כן תוך הטעייתם, ואילו המשיבים מכחישים זאת בתוקף.


4. באמצע הבניה, נכנסה החברה לקשיים, והגיעה להליכי כינוס. כונס הנכסים השלים את הבניה, ומסר את שאר הדירות בבניין שנבנה לרוכשים. אלא, שהבנק מסרב למסור את הדירות נשוא המחלוקת למבקשים, בטענה כי חלה עליהן המשכנתא. מכאן הבקשה שלפני.


טענות המבקשים;

5. מרגע שמלאו המבקשים את חיוביהם על פי הסכם הקומבינציה, ומסרו את החזקה בקרקע, חל "ניתוק" ממעמדם כבעלי הקרקע, ולכן על הבנק והכונס למסור לידיהם את החזקה בדירות בתמורה להחזרת הערבויות.


6. עובדתית, מאשימים המבקשים את הבנק ברשלנות במדיניות האשראי שהעניק לחברה, וכן בעניין פיצול הערבות הבנקאית.


7. הבנק והכונס ראו במבקשים, לכל אורך הדרך, רוכשים לכל דבר ועניין. אין כל הצדקה להפלות אותם לעומת רוכשים אחרים. זאת גם מפני שהם לא ביטלו את חוזה הקומבינציה למרות כל ההפרות החמורות שנעשו מצד החברה.


טענות הכונס והבנק;

8. הבקשה דנן אינה מתאימה למסגרת בקשה למתן הוראות.




9. חל במקרה דנן הסייג להתחייבות הבנק כלפי המבקשים, שכן מדובר במימוש המשכנתא על המקרקעין. כמו כן, לא ניתן כל מכתב החרגה כלפי הדירות, ומכאן שזכות הבנק לממש את המשכנתא גם לגביהן. למעשה, כל שמונע המסמך מהבנק הוא לפעול אישית כנגד המבקשים ונכסים אחרים שלהם.


10. מעמדם של המבקשים, בהיותם בעלי הקרקע, שונה מהותית ממעמדם של רוכשים אחרים.


11. הערבות הבנקאית שניתנה כבטחון, ממצה את הבטוחות שזכאים המבקשים לקבל. משפיצלו אותה, מטעמיהם שלהם, לשניים, אין להם להלין אלא על עצמם בלבד.


12. מוכחשות טענות הרשלנות לעניין התנהגות הבנק במסגרת הסכם הליווי.


13. הבנק אינו חייב לקיים את הסכם הקומבינציה בין המבקשים לחברה, ואם יש למבקשים טענות, הרי עילתם היא כנגד החברה בלבד.


עד כאן העובדות וטענות הצדדים, ולהלן החלטתי;



14. המשיבים מעלים טענת סף, לפיה הבקשה דנן אינה מתאימה למסגרת הליך בקשה למתן הוראות. אכן, המחלוקת בין הצדדים כוללת שאלות עובדתיות מורכבות וכבדות משקל בעניין רשלנותו הנטענת של הבנק בעסקת הליווי הפיננסי ומדיניות האשראי שלו כלפי החברה. כמו כן, נטושה מחלוקת עובדתית בין הצדדים בשאלת האחריות לפיצול הערבות שניתנה למשיבים כבטוחה. אלא, שלאחר קריאת הבקשה וצרופותיה נחה דעתי, כי דין טענת הסף להדחות. זאת, משום שאין כל צורך, במקרה דנן, להדרש לשאלות עובדתיות אלו שאינן נדרשות להכרעת המחלוקת בעניין הזכאות למסירת הדירות. הבנק עצמו מכיר בכך, באשר הוא טוען בסעיף 11 לתגובתו:


"כל הטענות של המבקשים כנגד פיקוח הבנק כמלווה לפרוייקט הבניה ולגבי הסרת השעבוד כנגד הפקדת סך של 500,000$ אינן נכונות ואינן רלוונטיות לבקשה"

(ההדגשות שלי - ו.א).


הבקשה תקום או תיפול לאור ההכרעה בסוגיה משפטית פשוטה יחסית, הקשורה למהות זכויות הצדדים להסכם קומבינציה. מעבר לדרוש יוער, כי טענת אי התאמה לבקשה למתן הוראות הינה טענה ככל הטענות, אשר על הטוען אותה להוכיחה ולנמקה כדבעי. אין לקבל טענה המועלית "כבדרך אגב" בלקוניות וכמעט בלא הנמקה כלשהי.


15. השאלה המרכזית נשוא בקשה זו היא פרשנותו הנכונה והראויה של המסמך שנחתם בין הבנק לבין המבקשים. מסמך הבהיר את מהות השעבוד ששעבדו האחרונים את זכויותיהם בקרקע. אלה הם הדברים העיקריים העולים מנוסח ההסכם:


א. הסכם המשכנתא בין המבקשים לבנק הינו הסכם נלווה להסכם השעבוד העקרי בין החברה לבנק ונועד לאפשר את רישום השעבוד בעסקה העקרית.


ב. הסכם המשכנתא בין המבקשים לבנק חל אך ורק על זכויותיהם במקרקעין, ואינו נועד לחול על מסת הנכסים של המבקשים מעבר לדרוש לצורך שעבוד המקרקעין.


ג. ההבהרה דנן בין המבקשים לבנק לא תפריע לבנק לממש את המקרקעין כנגד חובות החברה.


16. הסוגיה המרכזית הטעונה הכרעה הינה האם אותו שעבוד שעשו המבקשים חל אף על הדירות בבניין, אשר טרם נבנו בעת חתימת ההסכם. קרי, האם "כפל הכובעים" של המבקשים הן כבעלי הקרקע מחד גיסא, והן כבעלי זכאות לדירות מסויימות בתוכו מאידך גיסא משנה מצבם לרעה לעומת רוכשי דירות אחרים, אשר לא היו מעולם בעלי זכויות על אותה קרקע.


17. אין חולק, כי בכדי לאפשר את הסכם הליווי, משכנו המבקשים את זכויותיהם בקרקע. יש להכריע מה טיבן של זכויות אלו, והאם יש זהות בינן לבין הזכויות על הדירות. זאת, שכן אין חולק כי זכותו של הבנק כלפי המבקשים מוגבלת לנכס האמור בהסכם בין הצדדים, ואינה לוכדת דבר ממסת הנכסים של המבקשים מעבר לכך.


כמו כן, יוער כי אין חולק שהסכם המשכון על זכויות החברה והמבקשים בקרקע תופס אותן כפי שהן, כולל כל חיוב, קנייני או אובליגטורי, כלפי צד ג'. כך למשל, כפוף ההסכם לזכויות אובליגטוריות לטובת רוכשי הדירות. משבחר הבנק להמשיך בביצוע הפרוייקט תוך כניסה לנעלי החברה, כפף עצמו גם לחיוביה של החברה, כולל מסירת הדירות לרוכשים. אין חולק, כי לעניינם של יתר הרוכשים, לא חלק הבנק על עובדה זו.


18. אין זהות בין הזכויות בקרקע לא בנויה, לבין הזכויות בחלק מהדירות בבניין אשר קם עליה לאחר מכן. לא זו בלבד, כי אותן זכויות אינן שוות בהיקפן לעניין האחוז מהנכס עליו הן מתפרשות, אלא אף קיים הבדל מהותי עוד יותר ביניהן מבחינת מעמדן המשפטי.


אין חולק, כי טרם חתימת הסכם הקומבינציה, היתה זכותם של המבקשים על המקרקעין שייכת לקבוצת זכויות הקניין. זכות זו נמכרה לחברה במסגרת עסקת הקומבינציה, כאשר בתמורה לה קיבלו המבקשים זכות אובליגטורית על נכס עתידי בדמות דירות שיבנו באותו בניין. קרי, במסגרת העסקה עתידים היו לאבד את הזכות שהיתה להם קודם לכן, בכדי לקבל זכות אובליגטורית על נכס אחר, אשר עתידה היתה להבשיל, ביום מהימים, לכדי זכות קניינית. דומה כי מבחינה משפטית אין הבדל מהותי בין חוזה אשר כזה לחוזה אחר, בה היו המבקשים מקבלים בתמורה לזכותם דירות בבניין אחר, או כל נכס אחר שהוא.


19. פרשנות זו מתחזקת למקרא החוזה בין הצדדים, אשר נוקט, במפורש, בלשון מכר, להבדיל ממתן זכויות בניה גרידא. עתה, נשאלת השאלה האם לשונו של סעיף 6.1 לחוזה בין המבקשים לחברה עשויה לשנות תוצאה זו. סעיף זה גורס כדלקמן:


"המוכרים מתחייבים למכור ולהעביר לקבלן את הבעלות במקרקעין ולמעט חלק יחסי בהן הדרוש להקמת 6 דירות וחנות..."



זאת, כאשר סעיף 6.2 הבא לאחריו קובע כדלקמן:


"תמורת קרקע המוכרים מתחייב הקבלן לבנות עבור המוכרים שש דירות, שש חניות וחנות...".


השאלה הנשאלת היא האם אין סעיף 6.1 מרמז כי החלק היחסי בקרקע, אשר נותר בידי המוכרים-המבקשים, ועליו אין חולק כי חל השעבוד, זהה למעשה לבעלות על הדירות אשר נבנו לאחר מכן.


20. דעתי היא, כי אין זהות כזו מחוייבת המציאות. זאת, שכן זכות קניין יחסית-ערטילאית על חלק במקרקעין לא בנויים לחוד, וזכות אובליגטורית לדירות שטרם נבנו לחוד. השקפה זו מתחזקת בשל הדברים הבאים:


א. לא זו בלבד, שהחוזה הינו, במפורש, חוזה מכר, הרי כל הזכויות המוקנות בו לחברה הקונה מוקנות, באופן מוחלט, לחברה הקונה. דומה, כי בעלות המוכרים על אותו חלק יחסי לא נועד אלא ליצור מנגנון של בטוחה או שעבוד חלק מהנכס בתמורה לחיוב.


ב. קריאת סעיף 6.1 יחד עם סעיף 6.2 הבא מיד אחריו יוצרת חזות של הפרדה בין שני הנכסים, כאשר נכס הדירות מוזכר, במפורש, כנכס עתידי שאינו קיים עדיין נכון לעת חתימת החוזה. גם עניין זה שולל יצירת זהות בין שני הנכסים דנן.


ג. משפטית-מהותית, שני הנכסים דנן היו ונותרו נכסים שונים. כדי להתגבר על הבדל זה, היה על הצדדים לחוזה להתנות במפורש בדבר זהות ביניהם. אין חולק כי לא נעשה כזאת במקרה דנן.


21. גם נוסח ההבהרה בין המבקשים לבנק תומך באותה מסקנה. עולה ממנו הרושם, כאילו רישום השעבוד על זכויותיהם הערטילאיות של המבקשים לא נועד אלא בכדי לאפשר, פורמלית, את רישום השעבוד על זכויות החברה. זאת, בלא להטיב את מצבו של הבנק לעומת מצבו אילו היתה הקרקע כולה בבעלות החברה. כמו כן, מתחזקת מסקנה זו לאור התניות באותה הבהרה, כאילו אין המבקשים צד לחוזה ההלוואה, וכי המשכון חל אך ורק על מימוש הקרקע (להבדיל מהדירות) לטובת הבנק - מימוש אשר תלוי במערכת היחסים בין הבנק לחברה, אשר המבקשים אינם ולא היו מעולם צד לה. לא עולה מהחוזה, ככל ועיקר, כאילו המבקשים מסכנים את רכושם שלהם, מעבר לאותה בעלות ערטילאית על חלק מהקרקע אשר נשמר בידיהם לאור הסכם הקומבינציה.


22. על הבנק, כמנסח החוזה מול המבקשים, חלה החובה לנסחו בזהירות ובהגינות, בכדי להעמיד את המבקשים על מעמדם טרם שהם חותמים עליו. לו רצה למשכן אף את זכויותיהם האובליגטוריות של המבקשים על הדירות, שהינן בגדר "נכס עתידי", מכח זהות כביכול לזכותם היחסית-ערטילאית על חלק מהקרקע, היה עליו לציין זאת במפורש. זאת, במיוחד לאור העובדה כי כל נוסחו של המסמך דנן מלמד לכאורה כי המוכרים אינם צד לחוזה בין הבנק לחברה, ואינם נושאים בסיכונים הכלכליים הכרוכים באפשרות למימוש זכויותיה של החברה על-ידי הבנק.


מסקנה זו מתחזקת עוד יותר, לאור מעמדו של הבנק כגוף כלכלי רב-עוצמה, המסוגל להכתיב את רצונו לצדדים המתקשרים עמו באמצעות חוזים אחידים. לא בכדי, קבעה הפסיקה, כי מעמדם של הבנקים אינו מעמד של "עסק פרטי" גרידא, אלא של גוף מעין-ציבורי - למצער לעניין חובות הגינות וזהירות בהם נושאים הללו אל מול המתקשרים עמם. העובדה כי הרוכשים היו מלווים במהלך העסקה על-ידי עורך-דין אינה מעלה או מורידה לעניין זה. לכל היותר, יש בכך כדי להשפיע על היקפה של חובת ההגינות המוגברת. אלא, שחובה זו משתרעת, במובהק, על המנעות מניסוח חוזה באופן מטעה. ספק בעיני אם היו הרוכשים נכנסים לעסקה זו מלכתחילה, לו הבינו אל-נכון את מימדי הסיכון שנושאת זו עמה, להשקפת הבנק. לכל הפחות, היו מטיבים להזהר ומקפידים הרבה יותר על שווי הבטוחה שניתנה להם.


23. מסיבה זו, אין מעמדם של המבקשים שונה מהותית ממעמדם של רוכשי-דירות אחרים. ההבדל היחיד בין אלו לאלו הינו כי הראשונים שילמו עבור הזכויות, פרי הסכם הרכישה בזכויות אחרות, ואילו האחרונים שילמו בכסף. משמימש הבנק את המשכנתא על הקרקע, ונכנס, מרצונו, לנעליה של החברה לעניין השלמת הפרוייקט והיחסים אל מול הרוכשים (במקום, למשל, לנסות ולבטל את ההסכמים תוך עשיית שימוש אחר בקרקע), הרי אין הוא יכול עוד להשמע בטענה כי אין הוא חב בחבויותיה של הדירה. נהפוך הוא, מעצם נוסחו של צו מינוי כונס הנכסים, עולה תמונה אחרת לחלוטין. לא זאת בלבד, שבעצם כתב המינוי מוכתב תפקידו "לנהל ולהשלים את פרוייקט הבניה", אלא שבעצם הבקשה שהגיש הבנק למינוי כונס נכסים, מצויין כי:


"7 דירות נמכרו לבעלי הקרקע במסגרת עסקת קומבינציה..."



24. בנסיבות אלו, לא יכול הבנק להשמע בטענה כי מתן הערבות למבקשים מיצתה את זכותם לבטוחה, ואין הם רשאים לטעון טענותיהם אלא כלפי החברה בלבד. נהפוך הוא: שאלת הבטוחה אינה רלוונטית כלל, כפי שאין רלוונטיות כלשהי לעניין פיצולה. משהוכח, כי המשכנתא אינה חלה על הנכס אשר למבקשים בדמות זכות אובליגטורית לקבלת דירות, ומשהוכח כי הבנק נכנס לנעליה של החברה לעניין השלמת הפרוייקט, אין כל הצדקה להפלות בין המבקשים לבין יתר הרוכשים. כשם שהכיר הבנק בזכויות אלו האחרונים, ולא ניסה "לפתוח" את החוזים שנחתמו, אין הוא זכאי לעשות זאת גם כלפי המבקשים. כל מסקנה אחרת תביא להתעשרות בלתי-צודקת של הבנק על חשבון המבקשים, וזאת תוך הפרת חובת תום-הלב המוגברת אשר הוטלה עליו מעצם מעמדו, הן כגוף מעין-ציבורי רב עוצמה, הן כמנסח החוזים, והן כמלווה הפיננסי של פרוייקט הבניה.


25. בנסיבות אלו, דין הבקשה להתקבל. הבנק ישא בהוצאות המבקשים ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח בצרוף מע"מ, אשר ישאו הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון