תיקון פנקס זכויות

החלטה א. שתי בקשות מונחות בפניי: בתיק בש"א 14100/01 עותרים התובעים להורות על ביטול הערת אזהרה שנרשמה לטובת אחים סמאר בע"מ על זכויות המשיבים מס' 2-4 בחלקה 43, גוש 18675. בתיק בש"א 14101/01 עותרים התובעים לכפות על המשיבים מס' 2-4, בקנס או במאסר, לציית להחלטת בית המשפט מיום 16.9.01, לפיה ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל פעולה בחלקה 43, גוש 18675. ב. העובדות הצריכות לעניין הינן אלה: ביום 16.9.01 הגישו התובעים תובענה לבית-משפט זה, בגדרה עתרו להורות על תיקון הפנקס החדש בחלקה 43, גוש 18675 מאדמות כפר מעיליא, לפי הוראת סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות המקרקעין (נוסח חדש) תש"ט1969-, ולהורות על רישום התובעים כבעלים של החלקה, כיורשים של המנוח ח'ליל ג'ריס אבו עוקסה ז"ל, שנפטר ב- 1959, ואשר היה סבם של התובעים, וזאת בחלקים שווים ביניהם. בד בבד עם הגשת התובענה, עתרו התובעים בו ביום, במסגרת בש"א 13437/01, למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים מס' 1-9 למכור, להעביר או לעשות כל פעולה במקרקעין הידועים כחלקה 43, גוש 18675, עד למתן פסק-דין סופי בתיק. באותו יום, בשעה 15:20, ניתן צו זמני-ארעי, לפיו על משיבים מס' 1-9 להימנע מלמכור, להעביר או לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין שבחלקה הנ"ל, וזאת עד למתן החלטה אחרת. ג. קבעתי בפיסקה ה' של ההחלטה הנ"ל כי הצו הזמני-ארעי ייכנס לתוקף לאחר שב"כ התובעים יבצע את המסירה האישית לכל אחד ואחד מן המשיבים. בבש"א 14100/01 (הבקשה לביטול הערת אזהרה) מציין ב"כ התובעים שהמשיבים 6-9 קיבלו את צו המניעה ביום 17.9.01, משיב 5 קיבל באמצעות משיבה 6 ביום 17.9.01, משיב 2 קיבל את צו המניעה ביום 17.9.01 בשעה 17:30, משיב 3 סירב לקבל את צו המניעה ביום 19.9.01, משיב 4 סירב לקבל את צו המניעה ביום 17.9.01 בשעה 17:40, וביום 19.9.01 סירב משיב 3 לקבל את צו המניעה עבור משיב 1. ד. לעניין בקשה זו רלוונטי האמור ביחס למשיבים 2-4, דהיינו: משיב מס' 2, אליאס ג'בריס, קיבל את צו המניעה ביום 17.9.01 בשעה 17:30. המשיב מס' 3 סירב לקבל את צו המניעה ביום 19.9.01, ומשיב 4 סירב לקבלו ביום 17.9.01 בשעה 17:40. מציין ב"כ התובעים כי הוא הגיע ללשכת רישום המקרקעין בנצרת עילית ביום 20.9.01 בשעה 09:10 וגילה שבאותו יום, זמן קצר לפני כן, נרשמה הערת האזהרה על זכויותיהם של המשיבים 2-4 לטובת חברת אחים סמאר בע"מ, היא המשיבה הנוספת. לפיכך נאלץ ב"כ התובעים לרשום את צו המניעה הזמני על כל הבעלים, לאחר שנרשמה כבר הערת האזהרה, כעולה מנסח הרישום. הערת האזהרה בה עסקינן נרשמה לפי ייפוי-כח בלתי חוזר שעשו המשיבים 2-4 ביום 16.9.01 (הוא היום בו ניתן צו המניעה הזמני) לטובת עו"ד מוחמד סמאר, שיעשה בשמם כל פעולה להעברת זכויותיהם שבחלקת המקרקעין לחברת אחים סמאר. ה. טוען ב"כ התובעים שהערת האזהרה נשוא הדיון נרשמה ביום 20.9.01 לאחר שהמשיב 2 קיבל לידיו ביום 17.9.01 את צו המניעה, ולאחר שבוצעה מסירה כדין למשיבים 3-4 (שסירבו לקבל את צו המניעה, משיב 3 ב- 19.9.01, ומשיב 4 ביום 17.9.01). מכאן טענת ב"כ התובעים שהמשיבים 2-4 פעלו בחוסר תום לב ובהטעייה ברשמם את הערת האזהרה ביום 20.9.01 לאחר שכבר קיבלו את צו המניעה הזמני (ביום 17.9.01), ולפחות המשיב מס' 2 קיבל מעשית את הצו לידו, ולכן היה עליו להודיע הן למשיבים 3-4 והן לעו"ד מוחמד סמאר כי יש להימנע מלרשום את הערת האזהרה נוכח קיומו של הצו. מוסיף ב"כ התובעים ומציין שהתובעים מפקפקים בנכונות התאריך של 16.9.01 המופיע בבקשה לרישום הערת האזהרה ובייפוי הכח הבלתי חוזר. יצויין כי לבקשה זו לא צורף תצהיר, אלא צורפו מסמכים שונים. במקביל הגישו התובעים בקשה נוספת (בש"א 14101/01) לפי פקודת בזיון בית המשפט, המתבססת כמובן על אותן עובדות שבבסיס בקשת ביטול הערת האזהרה (בש"א 14100/01). ב"כ התובעים מביע חששו כי המשיבים 2-4 ימשיכו בהליכים להעברת זכויותיהם בחלקה לחברת אחים סמאר, מכאן העתירה למאסרם המיידי של המשיבים 2-4, וכן לכפות עליהם בקנס למלא אחר החלטת בית המשפט. גם לבקשה זו לא צורף תצהיר, אלא מסמכים שונים. ו. בהחלטה מיום 3.10.01 ביקשתי לקבל את תגובת המשיבים בכתב. בכתב התשובה מטעם המשיבים 2-4 ביחס לבקשה לביטול הערת אזהרה הועלו טענות מקדמיות לפיהן אין להגיש את הבקשה לביטול הערת אזהרה במסגרת בקשה בכתב במסגרת התובענה לתיקון פנקס הזכויות לפי סעיף 93 לפקודת הסדר הזכויות במקרקעין, אלא ע"י פנייה לרשם המקרקעין למחיקת האזהרה או על-ידי תובענה נפרדת לפסק-דין הצהרתי, כמו כן נטען שבקשת ביטול הערת האזהרה אינה נתמכת בתצהיר. לעיצומו של עניין נטען בתשובה שזכויות המשיבים במקרקעין נמכרו על-ידי המשיבים 2-4 לחברת אחים סמאר בע"מ, ההסכם אומת ואושר על-ידי עו"ד מ. סמאר, שקיבל לטובתו במעמד חתימת ההסכם ייפוי כח בלתי חוזר מאת המשיבים, כפי שנקבע בסעיף 10 להסכם מיום 16.9.01 אשר בין המשיבים 2-4 לבין חברת אחים סמאר בע"מ, וכן נחתמה באותו יום (16.9.01) בקשת רישום הערת האזהרה. בסעיף 6 של ההסכם נקבע שהקונה (חברת אחים סמאר בע"מ) מתחייב לשלם למשיבים 2-4 סך של 60,765$ ארה"ב, ולפי סעיף 7 להסכם, נתנה חברת אחים סמאר בע"מ למשיבים 2-4 במעמד חתימת ההסכם שורה של שיקים משוכים על חשבון הבנק של אחים סמאר בע"מ, זמן הפירעון של השיקים 16.9.01. למחרת, 17.9.01, פנו המשיבים לבנק בשעה 11:00 לפנה"צ, הציגו את השיקים לפירעון ומשכו את הסכומים המגיעים להם. העתק אישורי הבנק בדבר פירעון השיקים מצורף כנספח ה' לתשובה. ז. הערת האזהרה לטובת חברת אחים סמאר נרשמה על-ידי עו"ד סמאר ביום 20.9.01, לפי נסח רישום המקרקעין, נספח ו' לתשובה. טוען ב"כ משיבים 2-4 שהתחייבות המשיבים למכור את המקרקעין לחברת אחים סמאר בע"מ התגבשה בעצם חתימת ההסכם מיום 16.9.01, בטרם הובא לידיעתם דבר קיומו של צו המניעה, שהרי צו המניעה הזמני הומצא למשיב 2 ביום 17.9.01 בשעה 17:30, ואילו המשיבים קיבלו בבנק את התמורה בגין מכירת הנכס ביום 17.9.01 בשעה 11:00, משמע, בטרם הומצא הצו הזמני למשיב מס' 2. ח. לעניין רישום הערת האזהרה נטען בתשובה שהמשיבים לא העלו על דעתם שרישום הערת האזהרה מהווה הפרה של צו המניעה, מה עוד שלאור חתימתם על ייפוי הכח הבלתי חוזר, סברו המשיבים שאין הם יכולים לחזור בהם מהתחייבויותיהם על-פי ההסכם. עמדת ב"כ המשיבים היא שפעולת רישום הערת האזהרה מיום 20.9.01 אינה בגדר הפרה והמריה של הצו, שכן רישום הערת האזהרה נועד לחסום רישום עסקות מקרקעין, במטרה לשמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עסקת מקרקעין מסויימת. ט. בתשובה שהוגשה על-ידי ב"כ המשיבה הנוספת, עו"ד מ. סמאר, ביחס לבקשה לביטול הערת אזהרה, הועלו טענות מקדמיות, שלא ראיתי מקום לדון בהן. לעיצומו של עניין, מציין עו"ד מ. סמאר, שהסכם המכר נשוא הדיון נחתם ביום 16.9.01 בשעה 12:30, ותמורת רכישת ¾ מן החלקים שבחלקה 43, גוש 18675, מן המשיבים, שילמה חברת אחים סמאר למשיבים סך של 261,900.- ש"ח, בתשעה שיקים ליום 16.9.01, ואלה נפרעו בבנק ביום 17.9.01 סמוך לשעה 11:00 לפנה"צ. במעמד חתימת הסכם המכר חתמו המשיבים 2-4 על ייפוי-כח בלתי חוזר לטובת עו"ד מ. סמאר לבצע בשמם כל פעולה להעברת זכויותיהם במקרקעין אלה לחברת אחים סמאר, וכן חתמו משיבים אלה באותו מעמד על בקשת רישום הערת אזהרה, וזו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין נצרת ביום 20.9.01 בבוקר, כשבמועד רישום הערת האזהרה לא הופיע במרשם כל הערה, צו מניעה או זכות צד ג' שהיה בהם כדי להזהיר את חברת אחים סמאר מלהתקשר בהסכם רכישה עם המשיבים. מוסיף ומציין עו"ד מ. סמאר, שמקרקעין אלה נשוא הדיון, שנרכשו בעיסקה זו על-ידי חברת אחים סמאר ביום 16.9.01, נועדו לביצוע עיסקת חליפין עם מנהל מקרקעי ישראל. י. במסגרת בש"א 14101/01, בתשובה לבקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט נטען בנוסף לכל האמור לעיל שאין לאכוף צו בית-משפט לפי הליכי בזיון בית המשפט, אלא אם כן מצווה הוא במילים ברורות וחד-משמעיות את אשר חייב להיעשות. בענייננו, הצו אינו אוסר רישום הערת אזהרה, ולכן רישום הערת האזהרה אינו בגדר הפרה של הצו, מה עוד שהפרשנות למונח "דיספוזיציה" בהליכי בזיון בית המשפט כוללת, בין היתר, הענקת זכויות סטטוטוריות מוגנות בלבד, ואילו רישום הערת אזהרה איננו בגדר הענקת זכות סטטוטורית מוגנת במקרקעין, ולכן רישום הערת אזהרה אינו כלול בביטוי "דיספוזיציה". לפחות, קיים ספק הפועל לטובת המשיבים, ויש להעמיד לזכותם את החזקה שהם לא הפרו את הצו, לפחות מן הטעם שלא הבינו משמעותו. יא. לאחר שעיינתי בשתי הבקשות שבפניי ובתגובת המשיבים, הגעתי למסקנה שדין הבקשות להידחות. אבהיר שלאור המסקנה אליה הגעתי לעיצומו של עניין, לא ראיתי לנכון לדון בטענות המקדמיות שהעלה ב"כ המשיבים, לא ביחס לבקשה לביטול הערת אזהרה, ולא ביחס לבקשה לאכיפה לפי פקודת בזיון בית המשפט. כעולה מן האמור לעיל, צו המניעה הזמני נמסר בפועל למשיב מס' 2 ביום 17.9.01 בשעה 17:30. משיבים 3+4 מוחזקים כמי שקיבלו את צו המניעה הזמני מתוך כך שסירבו לקבל את הצו, אך זאת במועדים מאוחרים יותר: משיב מס' 3 ביום 19.9.01, משיב 4 ביום 17.9.01 בשעה 17:40. מכירת נכס המקרקעין התבצעה יום קודם לכן, בתאריך 16/9/01, דהיינו, כאשר נחתם הסכם מכר המקרקעין ביום 16/9/01 בין המשיבים 2-4 לבין חב' אחים סמאר בע"מ, ובאותו תאריך נחתם ייפוי הכח הבלתי חוזר על ידי המשיבים 2-4, כשבייפוי כח זה הם הסמיכו את עו"ד מ. סמאר למכור, להעביר, להשכיר, ולהחכיר לחברת אחים סמאר בע"מ את חלקה 43 גוש 18675, ובד בבד חתמו משיבים 2-4, באותו תאריך, על טופס בקשה לרשום הערת אזהרה, כשעוה"ד מ. סמאר הוא עוה"ד המטפל ברישום הפעולה. השיקים של חב' אחים סמאר שניתנו בגין התמורה המגיעה עבור רכישת הנכס נושאים זמן פרעון 16/9/01, ואלה הוצגו על ידי המשיבים 2-4 לפרעון בבנק ביום 17/9/01 בין שעה 11:00 לשעה 11:30, כעולה מאישורי הבנק שצורפו למסמך התשובה. יב. ראיתי לנכון לפרט את כל האמור לעיל במטרה להצביע על כך שההתקשרות בהסכם מכר מקרקעין בין משיבים 2-4 לבין חברת אחים סמאר בע"מ, החתימה על ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד מ. סמאר להעביר את הנכס לחברת אחים סמאר בע"מ, הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת חברת אחים סמאר בע"מ, מסירת השיקים של אחים סמאר בע"מ בגין התמורה למכירה, והצגת שיקים אלה לפרעון בבנק על ידי המשיבים מס' 2-4, כל אלה התבצעו בטרם הומצא צו המניעה הזמני למשיב מס' 2, המצאה שנתבצעה ביום 17/9/01 שעה 17:30. פעולת רישום הערת האזהרה לטובת חברת אחים סמאר בע"מ התבצעה ביום 20/9/01, דהיינו, פעולת רישום הערת האזהרה נעשתה לאחר שכבר הומצא צו המניעה הזמני למשיבים מס' 2-4. יג. מקובלת עלי עמדת ב"כ המשיבים לפיה קיים ספק בשאלה האמנם עצם פעולת רישום פעולת האזהרה נכנסת בגדר הוראת צו המניעה הזמני מיום 16/9/01 לפיו נקבע שעל המשיבים: "להמנע מלמכור, להעביר או לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין..." כעולה מן האמור בע"א 68/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם, ל'(3) פד"י, 527, עליו מתבסס ב"כ המשיבים בתשובתו: "... אך מצד שני - והוא נראה לי הצד המכריע - אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עיסקה פלונית. זוהי איפוא זכות שלילית מעצם טבעה, למנוע מאחרים רכישת זכות קנינית במקרקעין, ואין היא, כשלעצמה יוצרת זכות בעלת תוכן קניני למאן דהוא". (עמ' 531 סיפא) גם ב-ע"א 472/86 שאול עזר נ' יצחק עזריהו, מ"ב (3) פד"י, עמ' 236, שגם עליו מתבסס ב"כ המשיבים בתשובתו, נאמר: "ניתן גם לגרוס כי הערת אזהרה בפני עצמה אינה כלל "עיסקה במקרקעין" אלא הכרזה בלבד על התחייבות לבצע עיסקה במקרקעין בבוא העת, הא ותו לא" (עמ' 241). ועוד קודם לכן, באותו ע"א 472/86, הנ"ל, בעמ' 240: "חזקה כי מילותיו של הנשיא נבחרו בקפידה, ואין ניכרת בהן התייחסות להערת אזהרה כאל זכות קניינית..." יד. מכאן, שבבואי להכריע בשאלה האם רישום הערת האזהרה ביום 20/9/01 לטובת חב' אחים סמאר בע"מ הינו בגדר ביצוע פעולת מכירה, העברה או דיספוזיציה במקרקעין [פעולות שנאסרו על המשיבים בצו המניעה הזמני מיום 16/9/01, שנמסר למשיב מס' 2 ביום 17/9/01 שעה 17:30], הרי נראה, לכאורה לפחות, על יסוד הפסיקה הנ"ל, שקיים לכל הפחות ספק בשאלה האם רישום הערת האזהרה נכנס להגדרת מכירה, העברה או דיספוזיציה במקרקעין, לאור הדעה המובעת בפסיקה הנ"ל לפיה הערת אזהרה איננה זכות במקרקעין אלא יוצרת מחסום למניעת רישום עיסקות במקרקעין, דהיינו, למנוע מאחרים לרכוש זכות קניינית במקרקעין כל עוד לא השלים מי שנרשמה הערת האזהרה לטובתו את עיסקת המקרקעין שביצע. מסקנה זו משליכה, כמובן, גם על הבקשה שהגישו התובעים לכפות על המשיבים 2-4 לציית להחלטת ביהמ"ש מיום 16/9/01 (בש"א 14101/01). משקיים ספק בשאלה האם רישום הערת האזהרה נכנס להגדרת מכירה, העברה או דיספוזיציה במקרקעין שנאסרה על המשיבים מכח צו המניעה הזמני מיום 16/9/01, גם אין מקום להטיל על המשיבים סנקציה לפי פקודת בזיון ביהמ"ש, שכן הטלת סנקציה כזו היא בעלת אופי מעין פלילי, וכל ספק אמור לפעול לטובת המשיבים. טו. כך, למשל, נקבע ב- ע"פ 514/66 חסיד נ' "פרדס", כ"א (ו) פד"י, עמ' 607, בעמ' 612: "גם לנו נראה שבדרך כלל אין בית-משפט נזקק לראיות חיצוניות, לא בדבר כוונות בעלי הדין ולא בדבר כוונת בית-המשפט, כדי לפרש את הצו ולהעניק לו, לאחר המעשה, משמעות שלא היתה בו על פניו. ההליכים לפי פקודת בזיון בית-המשפט, הם, כידוע, מעין פליליים, וכל ספק בדבר משמעותו של צו בית-המשפט צריך לפעול לטובת הנתבע - הנאשם, העומד בחזקתו שלא הפר את הצו - ולו מן הסיבה בלבד שלא הבין (ולא יכל להבין) את משמעותו". (ההדגשה שלי - י.ג.) ברוח זו פסק ביהמ"ש העליון ב- רע"א 4231/90 אתת טכנולוגיות נ' מכ"ש - מפסקי כרם שלום, מ"ה (1) פד"י, עמ' 617, שעליו מתבסס ב"כ המשיבים בתשובתו, בעמ' 619: "הליכי אכיפה לפי פקודת בזיון בית-המשפט מיועדים מעצם טבעם להתברר במהירות וביעילות כדי לאכוף צווים הברורים על פניהם או שניתן ללמוד על משמעותם ללא טרחה יתירה, ואין מקום להפוך את הדיון בהם למשפט מלא עם ראיות ועדויות של מומחים כדי להתחקות אחר כוונתם הקונקרטית או המשוערת של בעלי הדין. לפיכך - כך נראה לי - דין הבקשה להידחות". טז. בהתחשב בספק שקיים בשאלה האם רישום הערת האזהרה מהווה הפרה של צו המניעה הזמני, מן הטעמים שפירטתי לעיל, אין מקום להפעלת סנקציה לפי פקודת בזיון ביהמ"ש כנגד המשיבים ולכן, התוצאה מן האמור לעיל היא שיש לדחות הן את הבקשה לביטול הערת האזהרה (בש"א 14100/01) והן את הבקשה להטלת סנקציה לפי פקודת בזיון ביהמ"ש (בש"א 14101/01). יחד עם זאת, וכדי למנוע כל חשש להמשך ביצוע הליכים להעברת הזכויות הרשומות על שמם של המשיבים בחלקה 43 גוש 18675, אדמות מעיליא, אני רואה לנכון להדגיש שצו המניעה הזמני-ארעי שניתן ביום 16/9/01, בש"א 13437/01, עומד, כמובן, בתקפו המלא והוא נועד "להקפיא" את המצב הקיים בחלקה הנ"ל עד לסיום ההליכים בתיק ת.א. 1002/01 מחוזי חיפה. אין בשום פנים ואופן להמשיך בהליכים כלשהם שנועדו להביא להעברת הזכויות הרשומות כיום על שמם של המשיבים בחלקה הנ"ל. במסגרת פסק הדין שיינתן בתיק ת.א. 1002/01 של בימ"ש מחוזי חיפה יורה ביהמ"ש, על פי התוצאות והמסקנות אליהן יגיע, את כל הנדרש באשר לצו המניעה הזמני, והנובע ממנו. אין צו להוצאות. פנקסי המקרקעין