בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה


פסק דין

1. בת"א 271/01, הגישו הגב' יעל סגל (להלן: גב' סגל) בקשה לביטול או לחילופין להשלמה של פסק הבוררות שניתן על ידי כבוד השופט בדימוס, ד' קציר, ביום 23/01/01.
בת"א 420/01 הגישה כ.א.ן חברה להנדסה לבנין ולעבודות מתכת במחצבות בע"מ (להלן: החברה) בקשה לביטול פסק הבוררות מן הטעם שהבורר חרג מסמכותו.
הדיון כאמור בשני התיקים הנ"ל אוחד, על פי החלטה שניתנה ביום 11/04/01 במסגרת תיק בש"א 5813/01 (עמ' 2 לפרוטוקול בת"א 271/01).


הנסיבות הצריכות לעניין:
2. בין הצדדים התגלעה מחלוקת לגבי חיובי תשלומים בקשר להסכם קומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 14/2/89, וזאת בנושא השבת היטל השבחה, וכן תשלום בגין בניית שתי דירות נוספות.
מלכתחילה, הוגשה התביעה על ידי החברה, וזו התבררה בפני הבוררים שיינפלד וברלינר. בשלב מסוים, בהסכמת הצדדים, הועברה הבוררות לדיון בפני הבורר יואל סלומון ז"ל (להלן: הבורר -סלומון).


בהסכמת הצדדים, פוצל הדיון לשני שלבים: בשלב הראשון, התבקש הבורר לדון בפרשנות ההסכם שבין הצדדים, לגבי תשלום היטל ההשבחה והמע"מ, וכן כיצד יש לחשב את עלויות הבנייה של שתי הדירות הנוספות שניבנו על ידי החברה, לאחר הסכם הקומבינציה, ובשלב השני, לדון בסעדים האופרטיביים.


הבורר -סלומון נתן שתי החלטות, שהיו לפסקי ביניים מחייבים (ראה החלטת כב' השופט גרשון בתיק בש"א 2175/99 מיום 08/06/99), והן ההחלטות מיום 11/07/96 (להלן: ההחלטה הראשונה) ומיום 31/10/96 (להלן: ההחלטה השניה).


3. בהחלטה מיום 11/07/96 בהתייחס להסכם שנחתם בין החברה לבין גב' סגל ובעלה המנוח ביום 14/02/89 (הסכם שסומן על ידי הבורר כ- נ7/, להלן: נ7/), בחן הבורר את פרשנותו של ההסכם בשני עניינים: האחד, פירוש הסעיפים הדנים בחבות תשלום היטל ההשבחה במע"מ, והשני, פירוש הסעיף הדן בתשלום שגב' סגל זכאית לקבל בגין שתי דירות נוספות שנבנו (25% מהתמורה שתתקבל, בניכוי עלות הבנייה).


בהתייחס להיטל השבחה, ותוך הפניה לסעיפים 13 ו- 14 של ההסכם נ7/, קבע הבורר , כי היטל ההשבחה שהוטל עקב השינוי בזכויות הבנייה ב- 1981 חל על פי ההסכם על התובעת שם, שהיא החברה (ראה החלטה הראשונה, בעמ' 3, וכן ההחלטה השניה, סע' 2).
כמו כן, החליט הבורר כי עלויות הבנייה של שתי הדירות הנוספות, הן העלויות של הוספת שתי דירות למבנה הקיים, שאושר מלכתחילה.


בהחלטה השניה נדונה השאלה לגבי חובת היטל ההשבחה, בגין הוספת שתי הדירות הנוספות, וכן נקבע כי על החברה להמציא תחשיב של עלות בניית שתי הדירות.
בהתייחס להיטל ההשבחה בגין הוספת שתי הדירות, ותוך דחית העמדות השונות של הצדדים לפיהם האחר צריך לשאת בהיטל ההשבחה, קבע הבורר -סלומון, כי סכום זה הוא חלק מעלויות בניית שתי הדירות. התוצאה מן האמור היא, שבחישוב העלויות יש אפוא לכלול את היטל ההשבחה, כחלק מיתר הוצאות הבנייה. התיק נקבע לשמיעת הוכחות בפני הבורר , אלא שכאמור נמנע מהבורר-סלומון לסיים את הבוררות, עקב פטירתו.


4. עם פטירתו של הבורר עו"ד יואל סלומון ז"ל, התקיים דיון בפני כב' השופט גרשון, ובהחלטה שניתנה ביום 15/06/99, הורה השופט גרשון על מינויו של השופט בדימוס, השופט קציר, כבורר בסכסוך שבין הצדדים, כאשר הבורר יתחיל בבוררות החל מן השלב השני, כבורר חליף לבורר סלומון ז"ל (להלן: הבורר -קציר).


5. ביום 23/1/01 ניתן פסק הבוררות על-ידי הבורר -קציר, כאשר ההתמקדות הייתה ביחס למגיע לגב' סגל בגין שתי הדירות הנוספות, כאשר הסוגיות בהן דן בורר זה היו: מה התמורה שקיבלה החברה עבור שתי הדירות הנוספות, מחד גיסא, ומה גובה ההוצאות שהוציאה לצורך בנייתן, מאידך גיסא.


בהסתמך על עדותה של הגב' שטרר, שהושמעה בפני הבורר , ושעליה לא נחקרה, המחיר שהתקבל עבור שתי הדירות היה 290,000 ש"ח, ו- 339,300 ש"ח כולל מע"מ. לגבי שאלת עלויות בנייתן של שתי הדירות הנ"ל, קבע הבורר - קציר, שעל-פי החלטת הבורר סלומון ז"ל, עליו להתייחס לעלויות, ככל שהן רלוונטיות, לצורך הוספתן למבנה, ולא הוצאות לצורך בנייתן כשתי יחידות נפרדות.


בהסתמך על הראיות שהיו בפניו, קבע הבורר על-דרך האומדנה, כי עלות בנייתן של שתי הדירות הנוספות בקומה המפולשת הייתה 100,000.- ש"ח, ובתוספת מע"מ הועמדו הוצאות בנייתן של שתי הדירות על 117,000.- ש"ח. לפיכך נקבע כי הרווח של החברה ממכירת הדירות מגיע ל- 222,300 ש"ח. מאחר שהתובעת זכאית ל- 25% מסכום זה, חוייבה החברה לשלם לגב' סגל סכום של 55,575 ש"ח, כאשר סכום זה משוערך מיום 1/6/91. כמו כן חוייבה החברה לשאת בהוצאותיה של התובעת לרבות שכר טרחה של עו"ד בסכום של 20,000 ש"ח.


טענות הצדדים:
6. טענות גב' סגל הן, כי על הבורר -קציר היה לחייב את החברה בתשלום היטל ההשבחה כפי שפורט בסעיפים 8-5 להחלטתו מיום 11/7/98 (כנראה הכוונה ל- 11/7/96 - ש' ו') תשלום בסך כולל של 31,263 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה, ממועד תשלומו של כל אחד מהם.


הבורר -קציר, בפסק הבוררות שניתן על-ידו סבר כי נושא היטל השבחה הוכרע על-ידי הבורר הקודם, ובכך טעה, שהרי צריך היה להתחשב בקביעותיו לצורך השלמת הפסק שניתן על-ידו. לפיכך, עותרת הגב' סגל לתיקון ולהשלמת פסק הבוררות שניתן על-ידי הבורר קציר באופן שהיטל ההשבחה יוטל על החברה.


החברה טוענת, בהתייחס לת"א 271/01, כי אם אכן יחליט בית המשפט להשלים בעצמו את פסק הבוררות של הבורר -סלומון, הרי שיש להפחית מסכום היטל ההשבחה סכום של 23,721 ש"ח, שהוא תשלום המע"מ בגין שתי הדירות, וזאת בהתאם ללשון המפורשת של ההסכם נ7/.


בהתייחס לת"א 420/01 טוענת החברה, שבפני הבורר הוצגו וסומנו מוצגים ת11/ ו- נ2/, המעידים כי החברה הפקידה בינואר 1991 ערבות בנקאית על סך של 40,000 ש"ח בעיריית נהרייה, להבטחת תשלום היטלי השבחה, בגין שתי הדירות. עיריית נהרייה חלטה את הערבויות בנובמבר 1994 וגבתה במועד זה סכום של 64,641 ש"ח, עבור היטל השבחה, לכן צריך להוסיף לעלויות הבנייה, היטל השבחה בסך של 40,000 ש"ח, בהתאם לקבלה שהוצגה בבוררות.


עוד טוענת החברה, שיש לבטל את פסק הבוררות שניתן על-ידי הבורר -קציר, או לתקנו באופן שהמחירים שקיבלה התובעת עבור שתי הדירות, צריך לחשבם ללא מע"מ (290,000 ש"ח), ואז ניתן לנכות את העלויות, בסך 100,000 ש"ח ללא מע"מ, או לחלופין, להוסיף לסכום האחרון גם כן את המע"מ, באופן שההפרש הוא 222,300 ש"ח (117,000 - 339,300).


החברה מוסיפה ומצביעה על ליקויים נוספים שנפלו בעריכת חישוב עלויות הבנייה של שתי הדירות, ולכן טוענת היא כי אין מקום להסתפק בתיקון הפסק, ויש להורות על ביטולו.


על כך משיבה גב' סגל באמרה, כי גם אם נפלו טעויות בפסק הבוררות, אין דרכו של בית המשפט להתערב בכך.


לעניין המע"מ, טוענת גב' סגל, באמצעות בא-כוחה, כי הייתה התייחסות מפורשת לנושא בפסק הבוררות. היא עצמה יצרה מצג בנושא זה, ואין לאפשר לה לבטל את פסק הבורר בשל כך. בנוסף, טוענת כי אין מקום להתערב בשל טעות מסוג זה, או לחילופי חילופין, לשמור על סימטריה בנוסחה.


לטענה כי יש לקחת בחשבון גם את היטל ההשבחה השני, לו טוענת החברה, מתנגדת גב' סגל. לעמדתה רשאי היה הבורר -קציר לקבוע את סכום הרווח כפי שקבע, מאחר שהחברה נכשלה בהבאת ראיות אשר יאפשרו לבורר לקבוע את סכום היטל ההשבחה לצורך קביעת עלות בניית תוספת שתי הדירות, ובנסיבות אלה רשאי היה הבורר לקבוע את עלותן על דרך האומדנא.


דיון ומסקנות:
7. בנושא היטל ההשבחה יש להבחין בין ההיטל שהוטל בשל ההשבחה שנעשתה לפי התוכנית מ- 1981 לבין היטל השבחה שהוטל בשל בניית שתי הדירות הנוספות.


נושא היטל השבחה בהסכם נ7/ נזכר בסעיפים 13 עד 15.
בהחלטה הראשונה נדונה השאלה אם היטל ההשבחה בסעיפים 13 ו- 14 בהסכם נ7/ הוא היטל שהוטל בעקבות הגדלת זכויות הבנייה לפי תיקון תב"ע מ- 1981, או האם ההיטל שהוטל הוא בעקבות אישור בניית הדירות הנוספות בבניין, לאחר שהוחל בהקמתו.


באותה החלטה (החלטה ראשונה מיום 11/7/96 - סעיף 8), קבע הבורר -סלומון, כי בסעיפים 13 ו- 14 של ההסכם נ7/ התכוונו הצדדים להיטל ההשבחה שהוטל בגין התכנית מ- 1981 (סעיף 8 של אותה החלטה), ועוד נאמר שם, שהמנכ"ל של החברה הודה בכך כי היטל ההשבחה לפי התכנית מ- 1981 חל על התובעת, קרי החברה, ויש לקזז את הסכום מסכום המע"מ.


על עקרונות אלה, חזר הבורר -סלומון בהחלטה השניה שם נאמר:

"בהחלטתי מיום 11.7.96 קבעתי כי היטל ההשבחה שהוטל

עקב השינוי בזכויות הבנייה ב- 1981, חל עפ"י ההסכם על התובעת".


8. הפועל היוצא מן האמור, שלגבי עצם החבות לשאת בתשלום היטל ההשבחה בעקבות השינוי בזכויות הבנייה מ- 1981, קבע הבורר שחבות זו מוטלת על החברה, כאשר השיעור הוא לאחר הפחתת המע"מ, הכל כמפורט בסעיפים 13 ו- 14 של ההסכם נ7/. שם נקבע לענייננו, בסעיף 13(ג):
"במידה והסכום בגין המע"מ יעלה על סכום היטל ההשבחה,

ישא בהפרש המוכר, והיה וסכום היטל ההשבחה יעלה על סכום

המע"מ, ישא בהפרש הקבלן".


בהחלטה הראשונה, ציין גם הבורר מהו סכום היטל ההשבחה ששולם על ידי גב' סגל, עקב השינוי בזכויות הבנייה מ- 1981 ואלה פורטו בסעיף 6 של אותה החלטה. שם פורטו הסכומים הבאים, לפי התאריכים המצוינים להלן:
ביום 26/7/88 - 22,000 ש"ח;

ביום 20/11/88 - 8,000 ש"ח;

וביום 14/3/89 - 1,263 ש"ח.


יוצא, שהבורר-סלומון נקב גם בגובה הסכום ששולם ע"י הגב' סגל כהיטל השבחה, ובנושא זה לא יכולה להיות עוד מחלוקת. ואולם, אין לקבל את טענת גב' סגל, כי על החברה לשאת במלוא היטל זה, שהרי יש להפחית מהסכום הנ"ל את שיעור המע"מ שנשאה בו החברה כקבלן, כמפורט בסעיף 13(ג) שצוטט לעיל וכפי שהובהר שבהחלטה הראשונה של הבורר שצוטטה אף היא.


למעשה, בדיון בפני הודה ב"כ הגב' סגל, כי יש לקזז את המע"מ מהסכום הנ"ל, אלא שלטענתו החברה לא הביאה קבלות בקשר לשיעורו (ראה עמ' 5 לפרוטוקול ביהמ"ש מיום 7/5/01). בנושא זה, צירפה החברה באמצעות בא כוחה, הודעה מפורטת (חותמת נתקבל 8/5/01), בה חזרה על טענתה כי יש לקזז סכום של 23,721 ש"ח, שהוא סכום המע"מ שהחברה שילמה, על פי חשבונית מס' 17, שהוצגה בפני הבורר .
הסכמה עקרונית לניכוי כזה, מצויה אף בכתב התביעה הנגדי המתוקן שהגישה הגב' סגל בפני הבורר -סלומון בסעיף 5.


עוד ציינה ב"כ החברה בדיון בפני, כי לא תהיה בעיה לחברה להציג את הקבלות בקשר לשיעורו של הסכום הנ"ל (עמ' 4 שורה 26).


9. ההחלטה הראשונה, כמו גם ההחלטה השניה, אושרו כאמור, כפסקי ביניים מחייבים, על פי החלטת כב' השופט גרשון בתיק בש"א 2175/99 (החלטה מיום 8/6/99).


בנסיבות אלה, וכנובע מהחלטות אלה, יש להוסיף לפסק הבוררות את חובת החברה לשאת בשיעור היטל ההשבחה לאחר הפחתת שיעור המע"מ ששולם, הכל בכפוף לכך שאכן החברה הציגה אישור לתשלומו של המע"מ בשיעור הנטען.


תהא מחלוקת לגבי שיעורו של המע"מ שיש להפחית, יושלם פסק הבוררות בנושא זה.


10. לפיכך, במסגרת תביעתה של גב' סגל בת"א 271/01, אני מורה, על השלמת פסק הבוררות החלקי, שניתן על ידי הבורר -סלומון, כאשר תיקון זה צריך שיבוא לידי ביטוי גם בתיקון סעיף 6 של פסק-הבוררות שניתן על ידי הבורר -קציר, בחלק האופרטיבי שבו, באופן שבמקום סעיף 6 הנ"ל יופיע הנוסח הבא:

"על החברה לשאת בהיטל ההשבחה, בסכום המשוערך ליום התשלום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד בו שולמו כל אחד מהסכומים שיפורטו להלן: 22,000 ש"ח נכון ליום 26/7/88; 8,000 ש"ח נכון ליום 20/11/88 ו- 1,263 נכון ליום 14/3/89, בניכוי סך של 23,721 ש"ח נכון ליום 20/2/89.".


ואולם יש להבהיר, שאם חלוקים הצדדים על שיעור המע"מ שיש להפחית, יקבע סכום זה על ידי הבורר קציר על דרך השלמת פסק-הבוררות שניתן על ידו.


11. במסגרת טיעוני החברה להשלמת פסק-הבוררות שניתן על ידי הבורר -קציר או לביטולו (ת"א 420/01), טענות המתייחסות לעלות תוספת בניית שתי הדירות, הועלו שתי טענות עיקריות, כאמור: האחת, התמורה שגב' סגל זכאית לקבל בשיעור של 25%, אינה כוללת מע"מ. הטענה האחרת, מתייחסת לאופן חישוב עלויות תוספת הבנייה של שתי הדירות, ככל שאלה מתייחסים להיטל ההשבחה.


אדון תחילה בטענה הראשונה.


12. אכן, יש לקבל את עמדת החברה לפיה הייתה הסכמה מפורשת בין הצדדים לפיה לא יכלול הסכום לו זכאית גב' סגל לקבל בגין תוספת בניית שתי הדירות, מע"מ. הסכמה כזו מפורטת בסעיף 16ב'(2) להסכם שבין הצדדים, ולפיכך לא רשאי היה הבורר לחשב את העלות ככוללת מע"מ, גם לא באופן חלקי.


בנושא זה יש לקבל את עמדת החברה. לא היה מקום להפחית את עלות הבנייה מן התמורה עבור תוספת של שתי הדירות, בדרך של קביעת סכום הכולל מע"מ.


בהתייחס למחיר שנתקבל עבור שתי הדירות קבע הבורר -קציר, בהסתמך על עדותה של הגב' שטרר, כי נתקבל סכום של 290,000 ש"ח וסך של 339,300 ש"ח כולל מע"מ, ואילו לגבי עלויות הבנייה, קבע הבורר על דרך האומדנה, שמדובר בסכום של 100,000 ש"ח, ובתוספת מע"מ על סך של 117,000 ש"ח.


יש אפוא להעמיד את הרווח ממכירת הדירות כהפרש שבין שני הסכומים הנ"ל ללא מע"מ, כלומר סכום של 190,000 ש"ח (100,000 - 290,000), וגב' סגל זכאית ל 25% מסכום זה, כלומר סך של 47,500 ש"ח.


13. אשר על כן אני מורה על תיקון פסק-הבוררות שניתן על ידי הבורר -קציר, בסעיף 7 רישא של הפסק באופן שבמקום הסכום של 55,575 ש"ח, יופיע הסכום של 47,500 ש"ח. למעט השינוי האמור, יעמוד בעינו סעיף 7 של אותו פסק-בוררות.


14. הטענה הנוספת של החברה, במסגרת ת"א 420/01 היא שהבורר חרג מסמכותו בכך שהתעלם מהחלטת הבורר -סולומון, שיש לקחת סכומים אלה כחלק מעלויות של הוצאות הבנייה של שתי הדירות שנוספו. לעמדת החברה שילמה עשרות אלפי שקלים היטל השבחה והוצאות אלה לא נכללו על ידי הבורר -קציר.
משנמנע האחרון מלעשות כן, חרג מסמכותו, שהרי לא יכול היה לשנות או להתעלם מהחלטתו של הבורר -סולומון.


הבורר -קציר, קבע כאמור את עלויות בניית שתי הדירות על דרך האומדנא. הבורר עשה כך לאחר שקבע כי לא הובאה בפניו עדות לגבי עלות ממשית של הוספתם של שתי הדירות. ואולם לא ברור אם בעלות זו נכלל גם סכום היטל ההשבחה ששולם, אם שולם על ידי החברה, בגין תוספות אלה.
כאמור, קבע הבורר סלומון בהחלטה השניה, שהיטל ההשבחה בגין הוספת שתי הדירות הוא חלק מעלויות בניית שתי הדירות, וכי "בחישוב העלויות יש לכלול היטל זה יחד עם יתר הוצאות הבנייה" (סעיף 6 של ההחלטה השניה).
בנסיבות אלה יש מקום להפנות שאלה זו לבורר על דרך של השלמת פסק-הבוררות.


15. החברה טענה גם כנגד אופן הכרעתו של הבורר -קציר בנושאים אחרים הקשורים לגובה עלות בניית שתי היחידות הנוספות. טענות אלה יש לדחות. הבורר פעל במסגרת תפקידו ואין בית משפט זה יושב כערכאת ערעור על החלטותיו.


התוצאה:
16. אשר על כן אני מורה כמפורט להלן:
א. פסק הבוררות שניתן על ידי הבורר -קציר, יתוקן באופן הבא:

(1) במקום סעיף 6 יופיע הנוסח הבא:

"על החברה לשאת בהיטל ההשבחה, בסכום המשוערך ליום התשלום,

בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד בו שולמו כל אחד

מהסכומים שיפורטו להלן: 22,000 ש"ח נכון ליום 26/7/88; 8,000 ש"ח

נכון ליום 20/11/88 ו- 1,263 נכון ליום 14/3/89, בניכוי סך של 23,721 ש"ח

נכון ליום 20/2/89.".


ואולם אם חלוקים הצדדים על שיעור המע"מ שיש להפחית, יקבע סכום זה על ידי

הבורר קציר על דרך השלמת פסק-הבוררות שניתן על ידו.


(2) סעיף 7 של פסק-הבוררות יתוקן באופן שבמקום הסכום של 55,575 ש"ח, יופיע הסכום של 47,500 ש"ח. למעט השינוי האמור, יעמוד בעינו סעיף 7 של אותו פסק-בוררות.


ב. הבורר -קציר, ישלים את פסק הבוררות, תוך התייחסות לשאלה, אם בעלויות בניית שתי הדירות, שנקבעו על-ידו (סך של 100,000 ש"ח), נכלל גם סכום היטל ההשבחה ששולם, אם שולם על ידי החברה, בגין תוספות אלה, ואם לאו, אם הוכח סכום ההיטל, ואם כן מה שיעורו.
הבורר יחליט על-פי שיקול דעתו, אם לאפשר לצדדים השלמת טיעונים בנושא זה, ויתן החלטתו, תוך 45 ימים מהיום.


יידרש הבורר להשלמת שווי המע"מ שיש להפחית, לפי סעיף 16(א)(1) סיפא, יפעל גם כן בדרך שפורטה לעיל.


ג. למעט השינויים שפורטו לעיל, נדחות הבקשות לביטולו של פסק-הבוררות. לפיכך, בהסתמך על סעיף 28 של חוק הבוררות, אני מאשרת את פסק-הבוררות שניתן על ידי הבורר קציר, ביום 23/1/01 על פי התיקונים המפורטים בסעיף 16.א של פסק-דין זה.
עם השלמת פסק-הבוררות כמפורט בס"ק ב' הנ"ל, רשאים הצדדים לחזור ולפנות לצורך אישורו של הפסק גם בנושא האחרון.


ד. לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות בהליך בפני.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון