אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה


החלטה

1. התובעים הגישו תביעה נגד הנתבעת בגין ליקויים שנמצאו ברכוש המשותף ובדירות שאותן רכשו מהמשיבה. הנתבעת שלחה הודעות צד ג' לחברה שבנתה את הדירות ולאדריכל שתכנן אותן.


2. ביום 5.9.01 נתתי החלטה שלפיה נתבקשו באי-כוח התובעים והנתבעת לסכם במספר שאלות משפטיות העולות מכתבי הטענות:


(1) אופן חישוב הפיצוי המגיע לתובעים, בהנחה שהיה איחור שאינו מוצדק במסירת הדירות לתובעים, בהתחשב באמור בסעיפים 6.2 ו-10.7 לחוזים שנחתמו בין הצדדים;



(2) האם נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע פיצויים בגין פגמים ברכוש המשותף;



(3) מה דין הסכמה של דייר שחתם על מסמך בכתב, לאחר ביצוע תיקונים בדירות, שהתיקונים בוצעו לשביעות רצונו ואין לו תביעות נוספות;



(4) מה התחייבה הנתבעת למכור לתובעים 11-12, לאור האמור במבוא של חוזה הרכישה, המפרט הטכני ותכניות הבנייה של הדירה והאם היה ניתן למכור לתובעים את שני החללים בעליית הגג.


בא-כוח התובעים עו"ד ניתאי ובא-כוח הנתבעת עו"ד סרור הגישו את סיכומיהם בשאלות אלו. עו"ד שי לוי, בא-כוח צד ג' 2 הצטרף לסיכומי בא-כוח הנתבעת.


אעבור לדון בטענות הצדדים, שלא לפי הסדר האמור.


פיצוי בגין איחור במסירת הדירות האם המדובר בתנאי מקפח ומה נפקותם של סעיפים 6.2 ו-10.7



3. בסעיף 6.2 להסכמים שנחתמו בין הנתבעת לדיירים נאמר:


" (א) ידוע לקונה כי מועד מסירת הקבוע בסעיף 6.1 ניתן להארכה על ידי המוכר מפאת הוראת כל חוק, תקנה צו... אירועים על רקע בטחוני שייגרמו להפסקת העבודה... מחסור בחומרי בנין או בפועלי בנין.
(ב) הוארכה תקופת הבניה עקב נסיבות מצדיקות כנ"ל, יידחה מועד החזקה למשך אותה תקופה בה נמשכה הנסיבות המצדיקות.
למרות כל האמור לעיל, מוסכם כי מחסור בפועלי בנין... לא יהווה הצדקה להארכת תקופת הבנייה או דחייה במועד מסירת החזקה לתקופה של יותר מ-6 חודשים".


בסעיף 10.7 להסכמים נאמר:


"במקרה שהמוכר יאחר במסירת הדירה לקונה, תקופה העולה על 3 חודשים מעבר למועד הקבוע למסירת החזקה ובלבד שאחור זה נובע מסיבות התלויות במוכר ואין מקורי בקונה או באחד הגורמים המנויים בסעיף 6.2 לעיל - ישלם המוכר לקונה פיצוי חודשי מוסכם ומוערך

לכל חודש בסכום של ... ₪. פיצוי זה ישולם בתום 4 חודשים מהמועד הקבוע למסירת החזקה ועד למסירת החזקה בפועל. הקונה מוותר בזאת וויתור סופי ומוחלט על קבלת פיצוי כלשהו עבור 3 חודשים ראשונים באחור במסירת החזקה בדירה".


לטענת עו"ד ניתאי, בא-כוח התובעים, הסעיפים הללו מקפחים, אך הוא לא טרח לפרט במה הסעיפים הללו מקפחים, זולת הסתמכותו על האמור בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 190-191. על התובעים להצביע מה הנסיבות המקימות את חזקת הקיפוח לפי סעיף 4(2) לחוק החוזים האחידים, תשמ"ד-1984. יש להראות שהזכות לשינוי ששמרה הנתבעת לעצמה אינה סבירה, בהתחשב בכל הסיבות (ראו גם ע"א 765/85 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אמינות אלקטרוניקה בע"מ, פ"ד מב(1) 768, 771).


5. השאלה הנוספת היא מהו המועד שממנו יש לחשב את הפיצויים המגיעים לתובעים. לטענת עו"ד ניתאי יש לחשב את הפיצויים המגיעים לתובעים מהיום שבו היו הדירות אמורות להימסר להם ולא מתום אורכת החסד שניתנה לנתבעת. בנוסף לפיצויים הללו זכאים התובעים לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם עקב האיחור במסירת הדירות.


6. התובעים גם זכאים לפיצוי ריאלי ולכן הם זכאים להשבת דמי השכירות ששולמו בפועל וזאת מכוח סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 בשילוב עם הוראת סעיף 7 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הקובע: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין" וסעיף בסעיף 7א' לחוק זה, שבו נאמר: "אין להתנות על חוק זה אלא לטובת הקונה". לפיכך, זכאים הקונים להשבת דמי השכירות ששילמו ולא לסכומים שננקבו בחוזים.


7. עו"ד סרור טוען לעומתו כי התנאים האמורים אינם מקפחים. בפסק דין שניתן בע"א 449/85, הנ"ל, שם, עמ' 190-191, נקבע כי יש לפסול תנייה בחוזה למכירת דירה שלא נקבע מועד למסירתה ואילו כאן ננקבו בחוזים מועדים למסירת הדירות, הכפופים לאיחורים שאינם בשליטת הנתבעת ובכך הבטיחה הנתבעת את זכויותיה. במילים אחרות, כאן ננקבו בחוזים מועדים למסירת הדירות, אך המועדים יידחו אם יתקיימו נסיבות שאינן תלויות בנתבעת (ע"א 1781/90 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ נ' פרטוש, פ"ד מז(2) 621, 624). כל עוד היתנו הצדדים על סיבות לאיחור במסירה אין בכך קיפוח, מה עוד שבחוזה אף נקצב זמן שבו האיחור מוצדק.


8. אשר לסעיף 10.7 שבחוזים, מקובל, כפי שנקבע בע"א 449/95 (הנ"ל, שם, עמ' 191), לקבוע טווח מסירה שלא יעלה על שלשה חודשים. לכן, גם אם לא היו נקבעים בחוזים הוראות לגבי איחור במסירת הדירות, היתה לנתבעת אפשרות לאחר במסירתן עד שלשה חודשים בלא לפצות על איחור כזה. לאור האמור, אין לראות גם בתנאי זה תנאי מקפח.


9. הסתמכותו של עו"ד ניתאי על האמור בר"ע 372/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' גורי, לא פורסם, אינה במקומה. בר"ע 372/85, הנ"ל, למד בית המשפט מניסוח הסעיף שעמד על המדוכה, שאם האיחור לא עלה על תשעים יום, אין לראות בכך הפרת חוזה. אין ללמוד מסעיף 10.7, האמור, שעל כל מועד שנקבע למסירת הדירה מתוספים תשעים יום. אין במה שנאמר שם כדי להסיק שכך יש לפרש כל חוזה למכירת דירה. הנשיא שמגר אף אומר במפורש שמדובר בפרשנות מקובלת וסבירה להוראה חוזית ואם חברת הבנייה, אינה מרוצה מפרשנותו של בית המשפט פתוחה לפניה הדרך לנסח בעתיד את ההוראה בדרך הנראית לה. לאור האמור, יש לפרש את התנייה בסעיף 10.7 כחלק מתקופת הבנייה ושלכן, יש לראות את מועד המסירה החוזי כנדחה בשלשה חודשים לפחות.


10. הצדדים בעת שחתמו על החוזים הסכימו לקבלת פיצוי מוסכם ומוערך מראש. יש לכבד את חופש החוזים ולפסוק, אם בכלל, את הפיצוי המוסכם. גם אין מקום לפסוק פיצוי על עגמת נפש, משום שבהתחשב בהוראות החוזיות, אם היו איחורים במסירת הדירות האיחורים היו קצרים.


11. צודק עו"ד סרור בטענתו שההוראה בסעיף 10.7 אינו תנאי מקפח בכל הנוגע למסירת הדירה. בניגוד לחוזה שעמד על הפרק בע"א 449/85, הנ"ל, כאן נקבע מועד למסירת הדירות וכן נקבע שאם הדירות ימסרו באיחור של עד שלשה חודשים מסיבות התלויות במוכר, לא ישולם הפיצוי המוסכם. פיצוי זה ישולם רק אם האיחור יחרוג מעבר למועד זה. התובעים אינם עומדים בפני הקשיים שעליהם עמד הנשיא שמגר בע"א 449/85, הנ"ל, שם, עמ' 190:


"קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין. באופן כזה לא נקבע, למעשה, מועד למסירת הדירה, שהרי פרק הזמן שבתוכו תתבצע המסירה יכול להיות גם נקודת זמן כלשהי על פני תקופה ארוכה ביותר, על-פי שיקול דעתו החד-צדדי של הספק. במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא".


כאן, כפי שראינו, נקבע בחוזה מועד למסירת החזקה, שהוא סביר. הקונים יכלו לכלכל את צעדיהם בטווח של שלשה חודשים ולא יותר והם יכלו להיערך לכניסה לדירה החדשה, למכירת דירתם הקודמת ולקביעת מועד למסירת החזקה לרוכש של דירתם. אין, אפוא, לומר שהתנאי, שנותן לקבלן מרווח זמן של שלשה חודשים, הינו מקפח (לוסטהויז ושפניץ, חוזים אחידים, עמ' 271 (תשנ"ד-1994);.


12. לעומת זאת, בכל הנוגע למועד חישוב הפיצויים, נראה לי שהדין עם התובעים. במה דברים אמורים: בחוזה נקבע מועד למסירת החזקה לקונים. למועד זה יש משמעות. אם נקבל את פרשנותו של בא-כוח הנתבעת נרוקן את המשמעות שיש ליתן למועד זה. עמדנו כבר על החשיבות שיש לקונה דירה בכל הנוגע לתאריך שבו יקבל את החזקה בדירה. במקרה שלנו, התובעים הסכימו שבניית הדירות הינה משימה מורכבת ולכן הסכימו להעניק לנתבעת אורכת חסד של שלשה חודשים, מתוך תקווה שהדבר ישמש תמריץ לנתבעת לסיים את הבנייה ולמסור את החזקה אם לא במועד שנקבע בסעיף 6.1 לחוזים, אזי לכל המאוחר עד לתום תשעים יום מהמועד שנקבע למסירת החזקה בדירות. פרשנות אחרת תרוקן את ההוראה האמורה מתכנה, ותיתן בידי הנתבעת יתרון שאינו מגיע לה ותשלול את התמריץ שהתובעים נתנו לה - להשלים את בניית הדירות במועד, או לכל המאוחר באיחור של עד תשעים יום. לא עמדה הנתבעת בלוח הזמנים האמור, תשלם פיצויים החל מהמועד שבו היה עליה למסור את הדירות (ראו הדברים שנאמרו על ידי השופט אילן בע"א (ת"א) 583/84 גורי נ' חברת רובינשטיין בע"מ, פ"מ תשמ"ו (ג) 359, 396. הדברים הללו אומצו על ידי השופט בזק בת"א (י-ם) 1213/87 זמירו נ' יובל גד בע"מ, לא פורסם). יתרה מזאת, הכלל הפרשני של חוזה אחיד הוא שיש לייחס לצדדים הוגנות וסבירות. כלל פרשני זה, החל על כל חוזה, חל על אחת-כמה-וכמה על חוזה אחיד, שיש לפרשו על-סמך ההנחה כי הספק, מנסח החוזה, שהוא הצד החזק בעסקה, קבע את תנאיה כך שישקפו את אומד-הדעת המשותף של שני הצדדים, ולא יקפח את הצרכנים. על-כן, בהעדר הוראה מפורשת אחרת, יש לקבוע כי הפרשנות האמורה שנתתי, משקפת את אומד-הדעת הטיפוסי של צד לעסקה. דרישה זו אף מונעת מן הצד החזק שניסח את החוזה להיטיב את מצבו תוך ניצול חולשת הצד שכנגד, שלעתים אינו מצויד בכלים הדרושים להבנת המשמעויות המשפטיות הכרוכות באופן ניסוחן של תניות החוזה והיא עולה אף בקנה אחד עם תכלית החוזה, כפי שראינו (ע"א 1632/98 משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' - חברה קבלנית בע"מ, דינים עליון נט' 203; רע"א 6072/98 שדמון נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(1) 519, 526; רע"א 1185/97 יורשי ומנהל עזבון המנוחה מילגרום ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 159; לוסטהויז ושפניץ, שם, עמ' 121; ברק, פרשנות במשפט, פרשנות החוזה, עמ' 558- 560 (תשס"א –2001)). זולת זאת לא נאמר בסעיף 6.2 שאם הנתבעת תאחר מעבר לשלשה חודשים, לא יובאו ימים אלה במניין חישוב הפיצויים (לוסטהויז ושפניץ, שם, עמ' 273).


13. סעיף 6.1 לחוזים חל במקרה של איחור במסירת הדירות שלא באשמת הנתבעת, בניגוד לסעיף 10.7, שבו האיחור במסירה נגרם בשל נסיבות התלויות בנתבעת. מטרת ההוראה היא להגן על הנתבעת, כך שאם יתרחשו הנסיבות המצדיקות לא יראו בכך הפרת החוזים. כאמור, בא-כוח התובעים לא פרט בסיכומיו מדוע סעיף זה הינו מקפח ואף אני לא ראיתי מקום לעשות את עבודתו (לוסטהויז ושפניץ, שם, עמ' 276-280). אם חלו הנסיבות המצדיקות ופרק הזמן שבו נדחו מועדי החיובים היה סביר, יחל מניין הימים לתשלום פיצויים, מתום המועד הדחוי, גם אם חלף המועד הנקוב בסעיף 6.1. הטעם לכך הוא, שלהבדיל מסעיף 10.7, שבו לא השתנה המועד למסירת החזקה בדירות, הרי בסעיף 6.1 נדחה המועד למסירה אם התרחשו הנסיבות המצדיקות.


14. גם בשאלה האם התובעים זכאים להשבת דמי השכירות שאותם שלמו בגין האיחור במסירת הדירות, הדין עם התובעים. כאשר הצדדים מסכימים ביניהם שאם החוזה ביניהם יופר, ישלם הצד המפר לנפגע פיצויים מוסכמים, כוונת הצדדים שהנפגע יהיה פטור מלהוכיח את נזקו ואת שיעורו ובכך מוקטנת אי-הוודאות וההוצאות הכרוכות בהוכחת הנזק. את רצונם של הצדדים יש לכבד, בכפוף לאמור בסיפא של סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד לח(1) 309, 316). הנפגע רשאי לוותר על קבלת הפיצוי המוסכם, לתבוע את נזקו הממשי ולהוכיח אותו, שאז הוא חשוף לסכנה שלא יעלה בידו להוכיח את נזקו, כולו או מקצתו (ע"א 795/86 לודאית חברה לבנין בע"מ נ' השקעות שירליב בע"מ, פ"ד מא(3) 645, 650; ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774, 791; ע"א 528/89 שמואליאן נ' אהרוניאן, פ"ד מו(5) 54, 60; ע"א 3023/91 ינאי נ' יחיא, פ"ד מז(4) 773, 783; שלו, חוזים, עמ' 598, מהדורה שניה (תשנ"ה); סעיף 15(ב) לחוק האמור), זאת משום שעסקינן בנזק מיוחד (ע"א 35/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808-810). לא בחנתי את האפשרות שמא שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזים הוא הוראה מקפחת בחוזה אחיד, משום שהדבר לא נטען בפני (לוסטהויז ושפניץ, חוזים אחידים, שם, עמ' 381). לאור המסקנה שאליה הגעתי, אין לי צורך להתייחס להוראות סעיפים 7 ו-7א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (ראו זמיר, ראבילו ושלו, הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי, עמ' 496-497, מהדורה שנייה (תשנ"ו – 1996).


15. ולבסוף, אין מניעה שהקונים או מי מהם יתבעו פיצויים בגין עגמת נפש. פסיקת פיצוי בשל עגמת נפש מקורה בצדק מתקן והמפר חייב לשפות את הנפגע בגין נזקיו הממוניים והלא ממוניים (פורת, שיקולי צדק בין הצדדים לחוזה ושיקולים של הכוונת התנהגויות בדיני חוזים של ישראל, עיוני משפט כב 647, 683). פיצוי זה ייפסק בתנאי שהוא עומד במבחני הציפיות והסיבתיות. פסיקת הפיצוי היא בשיקול דעתו של בית המשפט, כשעליו לזכור שאין הפיצוי בא להעניש את המפר ומטרתו היא החזרת המצב לקדמותו. סעיף 13 לחוק האמור מדבר בלשון רשות, להבדיל מסעיף 10 לחוק זה שבו מדובר על זכותו של הנפגע לפיצוי על הנזק הממוני שנגרם לו (שלו, שם, עמ' 586). אכן בתי המשפט פסקו בעבר פיצוי על איחור במסירה (ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(4) 31, 40-41; ע"א 675/86 שמייסר נ' הודסמן, פ"ד מד(1) 133, 138; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ, פ"ד מו(2) 60, 65; ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מיוסט, דינים עליון, לד 611). למעלה מהצורך אוסיף, שהוראה השוללת מהתובעים זכות לתבוע נזק בגין עגמת נפש, היתה באה בגדר סעיף 4(2) לחוק ולכן היתה חלה עליה חזקת קיפוח (לוסטהויז ושפניץ, שם, עמ' 85).


האם נציגות הבית המשותף רשאית לתבוע פיצויים בגין הפגמים ברכוש המשותף



16. לטענת עו"ד ניתאי, אין מניעה שבעלי הדירות יעניקו לבעלי הדירות שנבחרו כנציגות כוחות לפעול בשמם כשלוחיהם. במקרה זה פעולת בעלי הדירות, המהווים את הנציגות, אינה פעולת הנציגות, אלא היא פעולת שלוח, המחייבת ומזכה את השולח על פי הדין הכללי (ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו (2) 21, 27-28; ראו גם ע"א 646/88 קבלני ירושלים בע"מ נ' בודנר, תקדין עליון 92(2) 877).


17. עו"ד סרור מסכים לפרופוזיציה המשפטית, שהדיירים רשאים לפעול לפי הדין הכללי ולהסמיך דייר זה או אחר, שייתכן שהוא גם חבר בוועד הבית, כדי לייצגם בתביעה שהוגשה, בתנאי שהתביעה תוגש על ידי כל בעלי הדירות החפצים בכך. בעשותם כן, אין בעלי הדירות מעניקים כוחות נוספים לנציגות, אלא שבמקרה זה אין חברי הנציגות פועלים בכוחם כנציגות, אלא מכוח היותם שלוחים על-פי חוק השליחות, תשכ"ה-1965. במילים אחרות, השלוחים מוסמכים לתבוע בגין פגמים ברכוש המשותף רק את זכויותיהם היחסיות של שולחיהם ברכוש המשותף .כך גם נקבע בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1)229, 234 ובע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, 211).


18. אין, אפוא, מחלוקת, לאור האמור, שבכפוף להצגת ייפויי-כוח מטעם הדיירים התובעים, שהם זכאים לפיצוי בגין נזקים לרכוש המשותף ואם נזקים אלה יוכחו, יקבלו התובעים מתוך סכום הפיצוי הכולל, סך השווה לחלקם היחסי ברכוש המשותף.


מה דין הסכמתו של בעל דירה שחתם לאחר עריכת תיקונים בדירתו, שהתיקונים בוצעו לשביעות רצונו ואין לו תביעות נוספות



19. לטענת עו"ד ניתאי אין שום משמעות לחתימת התובעים על מסמכים אלו - הפרוטוקולים של מסירת הדירות והמסמכים המאשרים ביצוע תיקונים בדירות - מה עוד שלעתים הכשל בביצוע מתגלה זמן מה לאחר ביצוע התיקונים. אם התיקונים היו מבוצעים כראוי הדבר היה בא לידי ביטוי בחוות הדעת של המהנדס מטעם התובעים שקבע שהליקויים לא תוקנו (ע"א 4445/90 עמיגור נ' מיוסט, הנ"ל).


20. לעומתו טוען עו"ד סרור, שהתובעים התבקשו לחתום על מסמכים המאשרים את עריכת התיקונים ואת טיבם. התובעים היו רשאים לחתום עליהם או שלא לחתום עליהם. מדובר בשאלות עובדתיות, מה בוצע בעבר, לעומת מה שנשאר לבצע היום, האם מדובר בליקויים חדשים שלא תוקנו בעבר ומדוע לא ניתנה הודעה ועוד שאלות שבעובדה.


21. צודק עו"ד סרור בחלק מטענותיו. כדי להסיק מסקנה לגבי משמעות החתימה על המסמכים האמורים, יש לברר את נסיבות חתימתם של בעלי הדירות על המסמכים ואת טיב התיקונים שנעשו בדירותיהם. מכל מקום, בהעדר נסיבות לסתור, חתימות הדיירים מעידה רק על כך שנעשו תיקונים בדירות (ע"א 4445/90, הנ"ל, שם).


מה היה תוכן התחייבותה של הנתבעת לתובעים 11-12 במכירת החללים שבעליית הגג



22. לטענת עו"ד ניתאי, אין בחוק הגדרה של חלל. מאחר ואין בחוק הגדרה של חלל אין הנתבעת יכולה למכור לנתבעים 11-12 חללים. בסעיף 3.2 למפרט המצורף לחוזה נאמר: "עליית גג: שני חללים המהווים חדר שינה, בית שימוש ואמבטיה, מקלחת, מרפסת פתוחה". במבוא לחוזה הרכישה של הדירה נאמר, בתיאור הדירה: "דירה מגורים בת 2+3 חדרים מטבח וחדרי שירותים, המצויה בקומה ג' + גג של הבניין...", ואילו בכותרת של המפרט הטכני נאמר: דירה בת שלשה חדרים + 2 חללים בעליית הגג". בהנחה שאין חולק שגובה האלמנטים אינו עולה על 2.2 מטרים, אזי גובה זה אינו עולה בקנה אחד עם האמור בתקנה

(5)2.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, שבה נקבע לגבי גובה מזערי במטרים:



"חדר בעלית גג הנועד למטרה עיקרית 1.80

ובחלקו העליון לפחות 2.50"



בתקנה 2.01 לתקנות האמורות מוגדרת "מטרה עיקרית" ו"מטרת שירות", "כמשמעותם של מטרה עיקרית ומטרה של מתן שירותים נילווים כמתואר בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992". לפי מה שקבע המומחה מטעם התובעים והמומחה מטעם בית המשפט, גובה החללים נופל לגדר תקנה (6) 2.03, שבה נאמר לגבי הגובה המזערי במטרים:


"חדר בעלית גג הנועד למטרת שירות ובחלקו העליון לפחות 2.05".


נמצא שהנתבעת מכרה לתובעים מחסנים ולא חדרי מגורים.


23. לטענת עו"ד סרור, אין כאן הטעייה. במפרט הטכני מופיעה הכותרת הנזכרת והדבר חוזר בסעיף 3.2 למפרט, בפרק העוסק בתיאור הדירה, שבו נאמר: "דירה בת שלשה חדרים + 2 חללים, בשטח לפי תכנית המצ"ב". בסעיף 3 למפרט נאמר: "גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה: 2.5 מ', גובה עלית הגג כ-2.2 מ'". ההדגשה מופעה במפרט עצמו. גם בשולי תכניות הדירה נכתב במפורש: "שטח עלית הגג כולל כל השטח בגובה של 2.20 מ'".
הפועל היוצא המאמור לעיל הוא שהתובעים ידעו מה רכשו ולא הוסתר מהם דבר. בנוסף לכך מסתמך עו"ד סרור על האמור בסעיף 9(ז) לתכנית בנין עיר מס' 2592ב שבו נאמר: "גגות כל הבנינים ייהיו גגות רעפים בשיפוע שלא יעלה על 30 (שלשים מעלות). כל השטח הנמצא מתחת לגג הרעפים שגובהו עולה על 2.20 מ' יחשב במנין שטחי הבניה". מכאן יש להסיק שהנתבעת יכלה לבנות את החללים באופן חוקי ובגובה אחיד של 2.20 מ'.


24. אין מניעה שקבלן ימכור לקונה של דירה עם חללים, שהדייר יוכל בעתיד להשלים את בנייתם, בכפוף להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 והתקנות שהותקנו מכוחו, כפי שנעשה כאן. בתקנה 9(ב)(1) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 הוגדרו מטרות עיקריות, בין היתר, "מגורים". זאת ועוד, לפי תקנה 9(ג) לתקנות הללו, "...ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות". לאור האמור, ומאחר והחללים אינם נופלים לשטחי שירות, קיים, לכאורה, פער בין מה שנמכר לתובעים לבין מה ששילמו לנתבעת ויש להחזיר להם את ההפרש ששולם, בהנחה שהמחיר שולם עבור חללים שיוכשרו בעתיד למגורים, וזאת אם התקיימו התנאים שלקמן.
אין חולק שהתובעים ידעו על פי החוזה מה גובה החללים, אך הנתבעת הסתירה מהם ובכך נהגה, לכאורה, בחוסר תום לב, שהגובה של עליית הגג אינו מאפשר להם לבנות חדרי מגורים (ע"א 311/78 הווארד נ' מיארה, פ"ד לה(2) 505, 511; ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705, 724; ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(5) 359, 361-362; ע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, דינים עליון נט 100; שלו, חוזים, הנ"ל, שם, עמ' 230).
לאור זאת, יש לדחות את טענתו של עו"ד סרור, המסתמך על האמור בסעיף 9(ז) שבתכנית 2592ב. האמור שם מתייחס לחישוב שטחי בנייה, להבדיל מהשאלה של השימוש המותר לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),תש"ל-1970.


25. על התובעים להצביע לא רק על כך שהוסתר מהם מידע רלוונטי, אלא שעקב הסתרת המידע הם הונעו להתקשר בחוזה זה. במילים אחרות, עליהם להצביע על קשר סיבתי שבין הסתרת המידע שלא בתום לב לבין ההתקשרות בחוזה עם הנתבעת כפי שנאמר בספרה של שלו, חוזים, הנ"ל, שם, עמ' 232:


"סעיף 12 לחוק החוזים קובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה. מחובה כללית זו נגזרת גם חובת גילוין של עובדות מהותיות במהלך המשא-ומתן. הפרתה של חובת הגילוי

לפי סעיף 12 מהווה הטעיה, על-פי הסיפא של סעיף 15. חובת הגילוי הנדונה, שהפרתה מהווה הטעיה על-פי הסיפא של סעיף 15, היא חובת גילוי 'לפי דין'. באותם מקרים שבהם הופרה חובת הגילוי לפי סעיף 12, וצד למשא-ומתן הונע להיכנס לחוזה עקב אי-גילוי זה, עומדות לצד זה, במצטבר או לחלופין, התרופות של ביטול החוזה מחמת הטעיה במחדל ופיצויים שליליים לפי סעיף 12(ב)".


מדובר בלשונו של השופט ד' חשין "אי התאמה שקופה" שנובעת מאי הכרת התקנים המחייבים שאי ההתאמה מבוססת על בחינת הדירה למולם. אלה ליקויים שלמרות גילויים, הקונה אינו ער לכך שמדובר באי התאמה (ת"א (י-ם) 4534/86 טל נ' שיכון עובדים, תקדין-שלום 91(4) 3; סעיפים 4 ו-4א לחוק המכר (דירות),תשל"ג-1973; זמיר, ראבילו ושלו, הנ"ל, שם, עמ' 478-479, 484; זמיר,תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב הנכון, עיוני משפט יח 203, 204, 207; זמיר, הבסיס התיאורטי של חוק המכר (דירות), משפטים ל 459).
על התובעים להוכיח בנסיבת אלה, שההודעה ניתנה תוך זמן סביר מעת גילוי אי התאמה זו סעיף 4א(2) לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, או לחילופין שבנסיבות המקרה הנתבעת ידעה או היה עליה לדעת על אי התאמה זו (ע"א 2299/89 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה (4) 213, 226-227).





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה תקרות

  3. פגם טרמיטים

  4. ליקויי בנייה ריצוף

  5. התיישנות ליקויי בניה

  6. ליקויים בממ''ד

  7. פגם נסתר בצנרת

  8. ליקויי בניה בנתיבות

  9. ליקויי בניה ברמלה

  10. ליקויי בניה בחדרה

  11. שקיעה דיפרנציאלית

  12. ליקויי בניה ריצוף

  13. ליקויי בניה בשדרות

  14. ליקויי בניה באשדוד

  15. ליקויי בניה בעפולה

  16. ליקויי בניה ברמת גן

  17. ליקויי בניה בכרמיאל

  18. ליקויי בניה - איטום

  19. ליקויי בניה בבאר שבע

  20. אי התאמה במפרט הטכני

  21. ליקויי בניה - 7 שנים

  22. ליקויי בניה בכפר סבא

  23. ליקויים באספקת חשמל

  24. ליקויי בניה ברמת ישי

  25. פיצוי על ליקויי בניה בדירה

  26. הודעה בכתב על ליקויים

  27. ליקויי בניה בקרית אתא

  28. תביעה על ליקויים בדירה

  29. ליקויי בניה באור יהודה

  30. אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה

  31. דירת קוטג' - ליקויי בניה

  32. ליקויי בניה במערכת ביוב

  33. ליקויי בניה בקרית טבעון

  34. ליקויים בדירה לפני קבלת חזקה

  35. פסקי דין חימום תת רצפתי

  36. הנמכת תקרה בניגוד למפרט

  37. אחריות על ליקויים בריצוף

  38. ליקויי בנייה - קבלן בהליכי פירוק

  39. דירות לעולים חדשים – ליקויי בניה

  40. תביעה בגין ליקויים הנדסיים

  41. ליקויי בנייה בדירות בשכירות

  42. ליקויי בנייה - שברים באריחים

  43. ליקויי בנייה סדקים - תביעת פיצויים

  44. ליקויים בממ"ד במטבח ובדלתות

  45. ערעור על פסק דין ליקויי בניה

  46. מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה

  47. ליקויי בניה בשכונת פסגת זאב ירושלים

  48. תביעה בגין ליקויי בניה בחיפה

  49. רשלנות עו''ד בתביעת ליקויי בניה

  50. ליקויי בניה דירה בקריית ביאליק

  51. ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

  52. תחילת תקופת התיישנות ליקויי בניה

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעת פיצויים - ליקויים בעבודות אינסטלציה

  55. ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

  56. הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה ?

  57. תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה ברמת גן

  58. תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בניה

  59. התיישנות תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה

  60. תביעה מנופחת מוגזמת ומופרזת ליקויי בניה

  61. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  62. הגשת תביעת ליקויי בניה ללא התראה מוקדמת

  63. תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בבית בעתלית

  64. תביעה כספית על סך 100,000 ₪, בגין ליקויי בניה

  65. ליקויי בניה מהותיים שלא תוקנו בדירה חדשה מקבלן

  66. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

  67. תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים בשל ליקויי בניה

  68. ליקויי בניה - אפשרות תיקון נוספת של קבלן / תיקון חוזר

  69. תביעה משותפת של דיירים נגד קבלן - פיצויים ליקויי בניה

  70. תביעה אישית נגד בעלים של חברת בניה בגין ליקויי בניה

  71. תביעה כספית בגין ליקויים הנדסיים, עוגמת נפש, פיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה ונזקים נוספים

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון