הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה


פסק דין

1. התובעות, בעלים של 80% ממבנה המצוי ברח' מונטיפיורי 32 בתל אביב, וביום 19.11.95 כרתו הסכם שכירות בלתי מוגנת בכתב עם הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"). מטרת השכירות עפ"י ההסכם לשם ניהול עסק של מסעדה יפנית בשם "קיוטו", ותוקפו ארבע שנים, עד ליום 19.11.99, עם אופציה להארכה של שנה נוספת. הנתבעת חתמה על שטר חוב להבטחת חיוביה עפ"י ההסכם, ועליו חתמו, כערבים עד לסכום של 100,000 ₪נתבעים 2 ו- 3.


בעת חתימת הסכם השכירות היו התובעות הבעלים היחידים של הנכס. באפריל 1998, ניתן פס"ד בסכסוך שעניינו ירושה ולפיו היו התובעות לבעלים ב- 80% מהשטח בלבד.


ביום 16.12.99, הודיעו התובעות בכתב (ת/5) לנתבעת כי החוזה יגיע לסיומו ביום 19.11.99, וכי עליה לפנות את המושכר בשל שניים: האחד - העובדה שהנתבעת הפרה את ההסכם בכך ששונה בה הרכב בעלי המניות והמנהלים, והשני - בשל כך שלא נתקבלה כל הודעה מהנתבעת על רצונה במימוש תקופת האופציה.


הנתבעת לא פינתה את המושכר, והתובעות הגישו תביעה זו לפינויה מהמושכר ולתשלום פיצוי מוסכם, כאמור בסעיף 27 לחוזה השכירות, בסך של 380$ ליום, המסתכמים ב- 174 יום, החל מיום סיום השכירות (כתום ארבע שנים כאמור), ועד ליום 1.5.00, סה"כ 66,120$ שהם 287,280 ש"ח.


לטענת הנתבעים, נערכו בין הצדדים שני הסכמים מאוחרים, בע"פ, שכל אחד מהם הוסיף שטח למושכר, ונקבעו בו תקופת ההסכם ודמי השכירות בגין כל אחד מהשטחים הנוספים. מאחר ונתבעת קיבלה את רשות התובעות לאחד את שטח שלושת המושכרים לאחד, תוך כדי ביצוע שיפוצים נרחבים, ועפ"י כוונת הצדדים בעשותם הסכמים אלה, הוארכה תקופת השכירות באופן שהיא חלה על שטח השכירות הכולל, ולפיכך לא היה עליהם להודיע על רצונם לממש את תקופת האופציה עפ"י ההסכם המקורי. כמו כן טוענים הנתבעים כי שני ההסכמים המאוחרים ביטלו את הסכם השכירות המקורי, לרבות אותה הוראה בו האוסרת שינוי בבעלי המניות. לעניין זה טוענים הנתבעים כי גם אם הוראה נותרה בתוקפה, הרי שהתובעות ידעו על הוספת בעלי המניות, כי אין דין הוספת בעלי מניות כדין החלפת בעלי המניות, וכי ההוראה בהסכם האוסרת שינוי בבעלי המניות אינה יסודית, התובעות לא נתנו לנתבעת הזדמנות לתקן את ההפרה, ואף סירבה להצעת הנתבעת להקים חברה חדשה עם בעלי המניות המקוריים ובכך לתקן את ההפרה, אלא אם יועלו דמי השכירות.


לפיכך אין התובעות זכאיות לפנות את הנתבעת מהמושכר, ולא לפיצוי המוסכם.


עוד טוענים הנתבעים כי משך ארבע שנים התקיימו יחסים תקינים בין הצדדים. משהחלו ההליכים בתביעה שבין התובעות לבין יורשים אחרים, ואלה עיקלו כספים אצל הנתבעת, וזו העבירה לתובעות את דמי השכירות בניכוי הכספים המעוקלים, סירבה התובעת לקבל מהנתבעת את דמי השכירות, ולאחר מכן, כאמור, לא אפשרה את המשך תקופת השכירות לגבי כל המושכרים יחד, עפ"י התקופות שנקבעו בהסכמים הנוספים שבע"פ, וכל זאת במטרה להעלות את דמי השכירות, ומכיוון שלכך לא הסכימה הנתבעת - על מנת להוציאה מהמושכר תוך שהתובעות ייהנו שלא כדין מהשיפוצים שביצעה הנתבעת במושכר.


בנוסף טוענים נתבעים 2 ו- 3 כי ערבותם, עפ"י שטר החוב הינה עד לסכום של 100,000 ₪.


הפרת הסכם השכירות.


2. הכותרת להסכם השכירות (ת/ 2) קובעת:


"הירובר שירותים בע"מ ח.פ. 512224353 חברה פרטית רשומה אצל רשם החברות בישראל, שבעלי מניותיה הם שנים בלבד (ההדגשה שלי – ר.פ.א.) עופר הירשזון... וירון זכות..."



יש לציין כי מתחילה היה בנתבעת בעל מניות שלישי, אולם בעת חתימת ההסכם שמו נמחק מהכותרת להסכם, היא תוקנה כך שבנתבעת רק שני בעלי מניות, והצדדים חתמו על התיקון שבוצע בכתב יד.


סעיף 30 להסכם השכירות קובע:


"המושכר הושכר לצד ב' בלבד, בהרכבו הנוכחי, כשבעלי המניות מוגבלות לשלושה בלבד, כמו כן צד ב' מנוע ומתחייב לא לשנות את הרכב בעלי המניות, ומנהליה, וכן לא להעביר מניות אחד למשנו. צד ב' מנוע מלהעביר חוזה זה כולו או מקצו בכל צורה שהיא, לרבות מתן רשות שימוש."



אף שסעיף 30 מדבר על שלושה בעלי מניות, מדובר, לטענת התובעות בטעות שנבעה מכך שהסעיף לא תוקן בשעה שתוקנה הכותרת להסכם כאמור לעיל, וכוונת הצדדים היתה לשני בעלי מניות, מה גם שכאמו, סעיף 30 מציין כי לא יהיה שינוי בהרכב בעלי המניות ומנהליה, ואין מחלוקת כי בשעת חתימת ההסכם היו אלה שניים בלבד, הם הנתבעים 2 ו- 3.


אין מחלוקת כי 50% ממניות הנתבעת, שבעת חתימת הסכם השכירות כולן היו בידי הנתבעים 2 ו- 3, הועברו לחברה בשם רינג און בע"מ (להלן: "רינג און") (ראה תדפיס רשם החברות מיום 11.11.99 - ת/3). כל מניותיה של רינג און מצויות בבעלות חברה זרה - רינג טריידינג לימיטד (להלן: "רינג טריידינג") (ראה תדפיס רשם החברות - ת/4), שבעלי השליטה בה הם בני משפחת שבס.


כעולה מחומר הראיות לא הודיעה הנתבעת לתובעות על השינוי שחל בבעלי המניות. הנתבע 2 אישר בחקירתו הנגדית עובדה זו, כאשר העיד בעמ' 16 לפרוטוקול:



"ש. ניגשת אי פעם לתובעת ואמרת לה שאתה רוצה לצרף בעלי מניות נוספים, אם היא מסכימה?

ת. אף פעם לא.
ש. מתי באת אליה ואמרת לה בדיעבד שצירפת בעלי מניות חדשים?

ת. במילים האלה אף פעם לא.
ש. במילים אחרות, אי פעם את המילה "בעלי מניות נוספים" באיזה שהוא הקשר, אמרת לתובעת?

ת. לא זוכר שהשתמשתי במונח "בעלי למניות" השתמשתי במונח "שותפים ומנהלים".
ש. האם אתה מודע שבחוזה כתוב שאסור לכם להוסיף מנהלים לנתבעת בלי הסכמתה?

ת. לא זוכר..."



ובעמ' 17 לחקירתו:


"ש. אתה אי פעם באת לתובעת ואמרת לה שאתה מצרף חברה בשם רינג לנתבעת שאתה לא יודע מי בעלי המניות?

ת. אני חוזה ואומר שלא אמרתי דבר כזה....
ש. הודעת לה שאתה מצרף בעלי מניות נוספים בשם שפירא והמר?

ת. לא."



סעיף 26 לחוזה קובע:


"בכל מקרה שצד ב' יפר התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו על פי חוזה זה... הרשות של צד א' לבטל את החוזה ולקבל בחזרה החזקה במושכר וזה אפילו לפני תום תקופת החוזה ו / או תום תקופת השכירות..."



לטענת הנתבעים סעיף 26 לחוזה מהווה תניה גורפת העושה הפרות ליסודיות ללא הבחנה ביניהן כאמור בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל בפרת חוזה) תשל"א - 1970, וכי בשל כך אין לתת לה תוקף.


אכן סעיף 26 לחוזה מהווה תניה גורפת, ובמקרה זה יש לבחון את הוראת החוזה הנדונה, בעניינינו - האיסור על שינוי בבעלי המניות, לגופא על מנת לבדוק האם מדובר בתנאי יסודי לחוזה אם לאו.


אני מקבלת את טענת התובעות כי בהיותן בעלות הנכס, ייחסו חשיבות רבה לזהותם של השוכרים, והדבר אף קיבל את ביטויו בנוסח ההסכם. כאמור, מחומר הראיות עולה כי הנתבעת לא הודיעה על השינוי בבעלי המניות לתובעות, ואינני מקבלת את טענת הנתבעים כי התובעות ידעו על כך.


יתרה מזו, כתנאי לזכות לממש את האופציה קבעו הצדדים בסעיף 6 לנספח לחוזה העוסק באופציה כי:



"היה וצד ב' (הנתבע - ר.פ.א.) הפר תנאי כלשהו מתנאי חוזה זה ומתנאי האופציה אזי האופציה... בטלה ומבוטלת".


להבדיל מתניה גורפת העושה הפרות ליסודיות ללא הבחנה ביניהן, תניה כזו, דהיינו שתנאי לזכות לממש אופציה יהיה מילוי מלוא התחייבויות השוכר, אינה אסורה, והיא אף מקובלת בהסכמי שכירות.


לגבי תנאי כאמור, גם לא מוטלת על התובעות החובה לאפשר לנתבעת לתקן את ההפרה, מה גם שבפועל לא תיקנה הנתבעת את ההפרה, ולעניין זה היא אינה יכולה להתלות בכך שהציעה לתובעת פתרון לפיו תקים חברה חדשה שבעלי מנויותיה יהיו בעלי המניות המקוריים בנתבעת.


אשר על כן הפרה הנתבעת את החוזה לפני תחילת תקופת האופציה, והתובעות היו רשאיות, לכן, להודיעה כי היא אינה זכאית לממש את האופציה וכי עליה לפנות את הנכס עם תום תקופת השכירות המקורית (לאחר ארבע שנים).


הודעה על רצון הנתבעת במימוש האופציה.


3. כאמור, קובע סעיף 2 להסכם השכירות כי תוקף ההסכם לארבע שנים, מיום 19.11.95 ועד ליום 19.11.99, סעיף 4 לנספח לחוזה קובע כי ניתנת לנתבעת אופציה להאריך את החוזה לאחר תקופת ארבע השנים, למשך שנה אחת (סעיף 4(א) לנספח לחוזה) כדלקמן:


"בתנאי מוסכם וקבוע בין הצדדים מראש שצד ב' מתחייב להודיע לצד א' במכתב רשום על רצונו לנצל את האופציה לשנה אחת לאחר התקופה של ארבע השנים, היינו לאחר 19.11.99"





כן קובע סעיף 4 (ד) לנספח לחוזה:


"הודעה על ניצול האופציה האמור בסעיף 4 א' דלעיל מתחייב צד ב' להודיע שלושה חודשים בטרם סיום השנה הרביעית שבחוזה, היינו לא יאוחר מ- 19.8.99 בדייקנות."





הנתבע 2 העיד בחקירתו הנגדית (עמ' 17 לפרוטוקול) כי לא הודיע לנתבעות בכתב על רצונו להפעיל את האופציה, כדלקמן:


"ש. האם שלחת אי פעם מכתב לתובעת שאתה ממש את האופציה ע"פ החוזה המקורי...?

ת. הודעתי שאנחנו ממשיכים. לתובעת אי אפשר לשלוח מכתבים...
ש. תראה מכתב של מימוש האופציה?

ת. לא אמרתי ששלחתי לה מכתב ... את האופציה מימשתי בעל פה."

כאמור, הודעה בכתב, במכתב רשום, מהווה תנאי להפעלת הזכות למימוש האופציה עפ"י סעיף 4 לנספח להסכם, ומשלא התקיים התנאי עליו הסכימו הצדדים – הרי שעפ"י סעיף 6 לנספח להסכם - לא קמה לנתבעת הזכות לממש את האופציה.


קיומם של הסכמים בע"פ.


4. לטענת הנתבעים, כאמור, נערכו בין הצדדים הסכמים בע"פ, לאחר הסכם השכירות שבכתב, שבעקבותיהם הוספו שטחים לשטח המושכר המקורי. על פי ההסכם הראשון צורף שטחו של המושכר שהושכר קודם לכן לשוכר בשם גולדין (להלן: "שטח גולדין") ועפ"י ההסכם השני צורף שטחה של מסעדה שנקראה "ליזה וברטה" (להלן: "שטח ליזה וברטה"). על פי אותם שני הסכמים נקבעו דמי השכירות לשטחים הנוספים, ותקופות ההסכמים.


5. על פי ההסכם הראשון הושכר שטח גולדין בשכר דירה חודשי בסך 1,500$ לתקופה של 4 שנים מינואר 1998, וכן שנת אופציה. עפ"י ההסכם השני הושכר שטח ברטה וליזה, בדמי שכירות חודשיים בסך 3,150 $ לשנתיים הראשונות, ו-3,500 $ לשנתיים הבאות.


6. לטענת הנתבעת מאחר וכל שטחי השכירות אוחדו לשטח אחד, לשימושה של מסעדת קיוטו, מובן כי תקופת השכירות על פי ההסכמים שבע"פ, חלה על כל המושכר לרבות על שטח המושכר עפ"י הסכם השכירות שבכתב, וממילא לא היה עליה להודיע על רצונה בהפעלת האופציה.


מנגד טוענת התובעת כי סברה שהנתבעת תודיע על הפעלת האופציה לשטח המסעדה המקורי, ולאחריו ינהלו הצדדים מו"מ על הארכת הסכם השכירות.


7. אינני מקבלת את גרסת הנתבעים לעניין זה. חוזה השכירות קבע הוראות ברורות לגבי משך החוזה ודמי השכירות, והוא לא תוקן כאשר שכרה הנתבעת את השטחים הנוספים לאחר שהתפנו משוכריהם. ממילא לא נקבע בין הצדדים, לא אם תופעל האופציה של חוזה השכירות נשוא התובענה, ולמעלה מזאת, מה יהיו התנאים המוסכמים לאחר תום תקופת האופציה. בשל כך אין לקבל את טענת הנתבעים כי משהוסכמו הסכמי השכירות שבע"פ הוסכם גם כי תקופתם תחול על הסכם השכירות נשוא התובענה.


יתר על כן, התובעות ייחסו חשיבות לקבלת הודעה ברורה מן הנתבעת על הפעלת האופציה, והחוזה קבע במפורש כי עליה לעשות את ההודעה "3 חודשים בטרם סיום השנה הרביעית שבחוזה, היינו לא יאוחר מ- 19.8.99 בדייקנות" (ההדגשה שלי – ר.פ.א.) (סעיף 4(ד) לתוספת לחוזה), "במכתב רשום" (ההדגשה שלי – ר.פ.א.) (סעיף 4(א) לתוספת לחוזה). לאור האמור בחוזה, ועדותה של התובעת, אני מקבלת את גרסתה כי הסכמים שנגעו לשטחים הנוספים, לא יצרו חוזה חדש לגבי שטח המושכר המקורי, כטענת הנתבעת, ואף לא ייתרו את הצורך במתן הודעה כדין לגבי האופציה.


לעניין זה אציין את עדותו התמוהה של הנתבע 2, בה רבה אי ידיעתו על ידיעתו, ואי זיכרונו על זיכרונו, בייחוד באשר לפירטי הסכם אשר הוא עצמו חתום עליו, וכל זאת כאשר מדובר באדם בעל השכלה משפטית.


אי תשלום דמי שכירות.


8. אין מחלוקת כי החל מחודש נובמבר 1999 לא משולמים דמי השכירות. בסעיפים 27 – 33 לתצהירו של הנתבע 2 נאמר, ולא נסתר, כי התובעות סירבו לקבל את דמי השכירות. על כך העיד כי:



"הנוהג היה שהתובעת 1 היתה מגיעה למסעדה לקבל את דמי השכירות מידי חודש בחודשו... גם בחודש נובמבר 1999 באה התובעת 1 כהרגלה לקבל את דמי השכירות. אולם משראתה כי קיזזנו מדי השכירות את הכספים שנתנו להוצאה לפועל בגין העיקולים, היא סירבה לקחת את השקים. מאותו שלב, וגם בתשלומים הבאים פנינו טלפונית אל הנתבעת 1 פעמים רבות על מנת שתבוא לקחת את דמי השכירות, אך ללא הואיל."



9. כאמור, התביעה אינה לתשלום דמי שכירות אלו, אלא לתשלום הפיצוי המוסכם בשל הפרת החוזה.


פיצוי מוסכם:


10. סעיף 27 לחוזה השכירות קובע פיצוי מוסכם בסך 380$ ליום איחור מתום תקופת החוזה ועד ליום הגשת התביעה - משך 174 יום, סה"כ ליום הגשת התביעה - 287,280 ש"ח.


לטענת הנתבעים הסעד העדיף במקרה של הפרה הוא אכיפה ולא ביטול ההסכם. ואולם, בעניינינו אין מדובר בביטול ההסכם אלא במתן תוקף לתנאיו של ההסכם שקבעו, כאמור, תנאי להפעלת האופציה, שלא התקיים, ובזאת הגיע ההסכם לסיומו. שנית, כאמור, הפרה הנתבעת את ההסכם והתובעות, שהן הצד הנפגע, רשאיות לבחור בסעד של ביטול ההסכם. כאמור, במקרה זה, בין היתר מאחר והתובעות לא ידעו קודם לכן כי השתנה הרכב בעלי המניות בנתבעת, דבר המהווה הפרת הסכם, בחרו שלא להסכים להפעלת האופציה בשני הטעמים האמורים, כפי שהן זכאיות, ולא הודיעו קודם לכן, בתקופת ההסכם המקורית, על ביטולו.


חוסר תם לב.


11. כעולה מהאמור לעיל לא מצאתי כי התובעות נהגו שלא בתם לב ואני דוחה טענתם זו של הנתבעים.

סוף דבר.

12. הנתבעת הפרה את הסכם השכירות נשוא התובענה, אשר נותר בתוקפו גם לאחר ההסכמים שבע"פ לגבי המושכרים הנוספים. גם העובדה שהצדדים הסכימו לסטות ממנו בעניינים מסויימים כך שדמי השכירות, שולמו חודש בחודשו במקום כל שישה חודשים, מראש, והעובדה שהתובעות הסכימו לביצוע שיפוצים ללא עריכת מסמך בכתב, אינה פוגעת בכך שהחוזה נותר בתוקף לגבי יתר תנאיו ובכללם, תקופת השכירות, וההודעה על האופציה, במיוחד, שכאמור, לא נקבעו התנאים שיחולו בתקופת הארכתו הנטענת ע"י הנתבעים.


מכאן שהתובעות היו רשאיות לבטל את ההסכם, ומכל מקום היו רשאיות להביאו לסיומו בתום תקופת החוזה, ללא מתן האופציה.


משלא פינתה הנתבעת את הנכס עם תום תקופת החוזה, זכאיות התובעות לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 27 לחוזה בסך 380$ לכל יום בו לא פונה המושכר.


אשר לנתבעים 2 ו- 3, הללו ערבים לשטר החוב שניתן להבטחת קיום התחייבויותיה של הנתבעת עפ"י החוזה, בסך של 100,000 ₪.


13. אשר על כן אני מורה לנתבעים, יחד ולחוד, לפנות את הנכס נשוא התובענה, קומת הקרקע ברחוב מונטיפיורי 32, תל-אביב, ולהחזיר את החזקה בו לתובעות, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייכים להם.


כמו כן תשלם הנתבעת 1 לתובעות, סך של 287,280 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשת התביעה (25.5.00) ועד ליום התשלום בפועל.


מתוך סכום זה, ישלם כל אחד מהנתבעים 2 ו- 3, עפ"י ערבותם, סך של 100,000 ₪.


בנוסף תשלם הנתבעת 1 הוצאות משפט, לרבות הוצאות אגרה, מיום התשלום ע"י התובעות ועד לתשלום בפועל ע"י הנתבעת, וכן שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. מתוך סכום הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד ישלמו הנתבעים חלק יחסי בהתאם לחיוב הכספי על הנתבעת מחד, ועל הנתבעים 2 ו- 3 מאידך, עפ"י פסק הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון