איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות דירות חלופיות

פסק דין כללי : 1. אין מחלוקת שהתובעים קנו דירות אצל הנתבעת "אלמוג", וזו התחייבה למסור להם את הדירות (קומה ראשונה ומעטפת בלבד) מהקומה השניה, תוך 12 חודש ממועד קבלת היתר הבניה. 2. התובעים טוענים כי הנתבעת "אלמוג" לא מסרה להם את הדירות במועד של הגשת כתב התביעה המקורי בתיק, דבר שעיכב את התובעים להשלים את הקמת פנים המעטפת של קומה השניה, וכי עד למועד הגשת כתב התביעה המקורי, לא נמסרו הדירות לתובעים כשהן מחוברות לרשתות המים, החשמל והביוב. 3. כתוצאה מן האמור לעיל נאלצו התובעים לשכור דירות חלופיות ולשאת בהוצאות ולעבור מסכת תלאות קשה, הכרוכה בנדידה לצורך השגת דירה חלופית וזאת למרות שהתובעים שילמו את הכספים כתמורה שעל פי ההסכם לנתבעת, ולא היתה להם עילה שלא למסור להם את הדירות בזמן ולמרות, שהיתר הבניה ניתן לנתבעת בחודש אוגוסט 92, הם מסרו את הדירות לתובעים רק בספטמבר 94 ומכאן, על הנתבעת לשלם לתובעים את השכר המתאים בגין רכישת דירה לכל תקופת הפיגור וכן, לפצות את התובעת בגין הליקויים שנגרמו לדירות על ידי בניה לקויה. 4. מהלך זה של התובעים לא נסתיים בסכסוך עם הנתבעת עצמה, אלא שהנתבעת מיהרה והגישה הודעות צד שלישי לעיריית קרית אתא ולמדינת ישראל, בטענה כי אלה היוו את הגורם לאיחור בחיבור הדירות לרשת החשמל ולתשתית הביוב ואילו עיריית קרית אתא מיהרה והגישה הודעת צד שלישי מטעמה כנגד מדינת ישראל והמועצה האזורית זבולון, בטענה כי הם היו הגורם, שמנע את בניית התשתיות במועד, על כן הם היו הגורם שמנע את הנתבעת מלמסור את הדירות בזמן. 5. אם כן, בפנינו סכסוך רב משתתפים שתולדתו בסכסוך שבין התובעים לנתבעת והמשכו במחלוקות בין הנתבעת וצדדים אחרים, שערבו צדדים נוספים ... 6. בית המשפט מינה שני מומחים לדון בטענות התובעים על הנזקים שנגרמו להם בבניה הלקויה, לטענתם. המומחים הם ההנדסאי והשמאי מר זייד ובנוסף על כך מונה גם המהנדס מר קרלוס, וכל אלה הגישו חוות דעת ונחקרו עליה. ובנוסף על כך, קיימים בפני בית המשפט חוות דעת התובעים של המהנדס מר אליעזר גוכמן, בקשר לתובעים בני הזוג שמריהו, אשר קבע כי קיימים בדירתם ליקויים בסכום של כ21,500 דולר נכו ליום 27.12.93 וזו של המהנדס אביגדור פורת המתייחסת לדירת בני הזוג בראל, אשר לפיה הנזקים לדירת בני הזוג בראל הם, בגובה 19,450 דולר, נכון ליום 27.12.93. 7. הנתבעת בקשה לבטל את מינויו של המומחה מר זייד, שהגיש חוות דעת על פי החלטת בית המשפט, אשר סקרה את הליקויים השונים לארבעת הדירות, ואשר לפיה אמדן הליקויים לשלד הבניין, לדירת משפחת שמריהו, הוא 34,000 שקלים נכון ליום הגשת חוות הדעת ב12.10.96, ולכך יש להוסיף 10-15% במידה והעבודה תתבצע ע"י קבלן מזדמן, שאיננו הקבלן הבונה ואילו בדירת משפחת בראל קבע המומחה עלות תיקונים של 31,859 שקלים בצרוף 10-15% אם תבוצע העבודה ע"י קבלן מזדמן, הכל בעלויות של מדד הבניה בספטמבר 96. אזכיר בקצרה כי עניין מינויו של המומחה זייד, נדון בשנית על פי בקשתו של ב"כ הנתבעת, אשר ביקש לבטל את המינוי ומן הנימוקים האמורים בהחלטותיי בעניין זה, החלטתי להוסיף מומחה נוסף, מבלי שאבטל את מינויו של מר זייד. אני מפנה לדיון בב"ש 9730/97 שם כאמור החלטתי כי מינויו של מר זייד היה בהסכמת כל הצדדים, אולם מסתבר כי הוא שמאי מקרקעין במומחיותו ואיננו מהנדס, על כן חזר בו ב"כ הנתבעת מהסכמתו למינוי ואילו המשיבים 1-4, תמכו במינוי וטענו כי הבקשה לבטלו, באה כתוצאה מאי שביעות רצון מחוות דעתו. כאמור, החלטתי למנות מומחה נוסף, הוא אינג' וגמן שהגיש חוות דעת מפורטת בתיק זה ובפני די חומר כדי ל פסוק במחלוקת, אם כי ניתן היה לסיים את התיק על פי 79א' דבר שהנתבעים הסכימו לו אך לא התובעים. עוד יצויין כי , עיריית קריית אתא לא הגישה סיכומים, אך לא אביא זאת בחשבון אלא אפסוק על פי החומר שבתיק והראיות שהוצגו. אינג' וגמן אשר הגיש חוות דעת מפורטת, קבע בסופו של דבר כי קיימים ליקויים בבניה ועלות התיקונים למשפחת בראל היא 5729 ש"ח נכון ליוני 97 ומשפחת שמריהו 4423 ש"ח נכון ליוני 97. 8. על פי ההסכמים של התובעים עם הנתבעת היו הדירות אמורות להמסר להם ועל כך אין מחלוקת 12 חודשים מיום קבלת היתר הבניה על הדירה ובתנאי שהקונים ישלמו לנתבעת את התמורה המתאימה וכן הוסכם כי עבודות פיתוח יכולות להמשך אף לאחר מסירת החזקה ובלבד שתסתיימנה תוך 6 חודשים מיום המסירה בפועל וכן כי הקונים יהיו חייבים לקבל את הדירה מהחברה הנתבעת, גם אם לא ניתן יהיה לגור בה באורח סביר מחמת העדר חשמל, מים וביוב אשר לא סופקו ע"י הרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון , ראה סעיף 7 להסכם וכן נקבע בסעיף 7 (4) כי איחור במסירה של 3 חודשים לא יהווה הפרה וכי החודשיים הראשונים של האיחור לא יובאו במניין המזכה את הקונים בפיצוי כלשהו. ומן ההקדמה דלעיל, נעבור לפרוט , תוך התיחסות לטעוני המדינה והנתבעת כדי לאפשר מבט כללי על הנושא כשהסכסוך שבין התובעים לבין הנתבעת הוא למעשה נקודתי למערך הכללי של הפרוגרמה, שהתייחס אל מספר מבנים גדול, שבו היו מעורבים משרד השיכון, עיריית קרית אתא וכיוצא בזה. ד י ו ן : 9. סמוך לקרית אתא תוכננו שני אתרים למגורים על שתי גבעות סמוכות זו לזו. על אתר אחד - "גבעת רם" תוכננו כ820- יחידות דיור ועל אתר שני - "גבעת טל" תוכננו כ1100- יחידות דיור. גבעת טל היתה בתחום עירית קרית אתא וגבעת רם היתה בתחום מועצה האזורית זבולון, אך לאור הקמת שכונת מגורים עירונית תוכנן להעבירה לתחומה של עירית קרית אתא. מאחר ושתי הגבעות סמוכות, תוכננה להן מערכת אספקת מים וקו מאסף ביוב משותפים, תכנון מערכת המים נעשה באישור המנהל למשק המים ברשויות המקומיים במשרד הפנים. 10. גבעת טל היתה בתחומה של עיריית קריית אתא וגבעת רם תוכננה לעבור לתחומה, לכן דרשה העיריה לפקח על העבודות בגבעת רם וכן דרשה שכל האישורים וההיתרים הקשורים בבניה ינתנו על ידה. בהמשך אכן הועבר אתר גבעת רם לתחום שיפוטה של העיריה על פי צו של שר הפנים. מכתב מהנדס העיר מיום 23.3.92, אשר צורף כנספח "א" לתצהיר מר דב סיגל, סגן החטיבה הטכנית במשרד הבינוי והשיכון במחוז הצפון. הסכסוך בקשר למערכת המים 11. בטרם הוחל בביצוע הפרויקט בשני האתרים, דרשה עיריית קריית אתא להוציא לפועל בעצמה את ביצוע עבודות הפיתוח והתשתית בגבעת טל, כולל שיווק המגרשים. נעשתה חלוקה, לפיה עבודות התשתית בגבעת רם יבוצעו על ידי משרד הבינוי והשיכון ועבודות התשתית בגבעת טל יבוצעו על ידי העיריה. מכיוון שראש מערכת אספקת המים המשותפת לשני האתרים מצויה פיסית על גבעת טל (בריכת מים, תחנת שאיבה, קו ראשי משותף), סוכם בין העיריה לבין משרד הבינוי והשיכון שהעיריה אחראית על הקמתה, ומשרד הבינוי והשיכון ישלם לה את חלקו היחסי בהתאם למספר יחידות הדיור המתוכננות בגבעת רם לעומת מספר יחידות הדיור המתוכננות בגבעת טל. 12. נעשו מספר דיונים, ביום 14.9.92 התקיים דיון במנהל למשק המים ברשויות המקומיות שבמשרד הפנים, בהשתתפות כל הנוגעים בדבר, לרבות מנכ"ל ומהנדס העיריה, בדיון זה סוכם על אופן ביצוע מערכת אספקת המים המשותפת לשני האתרים, כולל אחריות לביצוע ומקורות התקציב. נקבע שחלקו של משרד הבינוי והשיכון במימון מערכת המים הינו 2,200,000 ש"ח, וכי משרד הבינוי והשיכון יעביר סכום זה לעיריה על מנת שזו תוציא לפועל את הקמת המערכת. כמו כן נקבעו מקורות התקציב האחרים, כולל חלקה של העיריה. * לענין זה ראה: סיכום הדיון הנ"ל, מיום 5.10.92, אשר צורף כנספח "ב, לתצהיר משרד הבינוי השיכון. 13. בהמשך ולאור הסכמות שהושגו בדיון זה, הודיע משרד הבינוי והשיכון לעיריה ביום 9.12.92 על אישור תקציבי לתשלום חלקו בסכום של 2,200,000 ש"ח, כהשתתפות בביצוע מערכת המים. * לענין זה ראה: - אישור משרד הבינוי והשיכון להתחייבות לתשלום הסכום הנ"ל, מיום 9.12.91, אשר צורף כנספח "ג" לתצהיר משרד הבינוי והשיכון. - מכתב משרד הבינוי והשיכון לעיריה מיום 29.12.92, אשר צורף כנספח "ד" לתצהיר משרד הבינוי והשיכון. 14. אף על פי כן לא ביצעה העיריה את חלקה ולא השלימה את הכנת מערכת המים. העיריה לא התכחשה לחובתה לביצוע מערכת המים הנדרשת ולא להסכמות שהושגו בענין זה אולם בפועל לא קידמה ולא ביצעה את העבודות בקצב המתאים, זאת למרות העברת התקציבים ולמרות פניות חוזרות ונשנות אל העיריה, הן מצד המנהל למשק המים והן מצד משרד הבינוי והשיכון, ראה הנספחים לתצהירו של דב סיגל. הסכסוך בקשר למערכת הביוב 15. קו הביוב המאסף המרכזי משני האתרים עד לתחנת השאיבה של העיריה בוצע על ידי משרד הבינוי והשיכון בעלות של כ5,000,000 ש"ח (כאשר על פי ההסכמה בין העיריה לבין משרד הבינוי והשיכון על העיריה לשלם למשרד הבינוי והשיכון את חלקה על פי יחס הדירות בין גבעת רם לגבעת טל). 16. ביום 28.4.92 התקשרו התובעים 3 ו4- והנתבעת בחוזים לרכישת דירות בגבעת רם בקרית אתא. ביום 29.4.92 התקשרו התובעים 1 ו2- והנתבעת (להלן: "אלמוג") בחוזים דומים. (ההסכמים צורפו לכתב התביעה). יצויין כי שתי הדירות בבית אחד (שהוא חלק ממבנה) אולם נבנה כיחידה בודדת (דו משפחתית). האתר בו נבנה הפרוייקט היה קודם לבניה גבעה הררית שהיתה במקור קרקע חקלאית ושייכת לאזור השיפוט המועצה המקומית זבולון והיתה מתוכננת לעבור לתחום שיפוטה של עיריית קרית אתא. בשלב מסוים ייעד משרד הבינוי והשיכון את האזור לבניית חירום (קרוואנים) אולם לאחר מכן שונה הייעוד לאתר חדש לבנייה למגורים. עפ"י חוזי המכר המקוריים התחייבו התובעים לרכוש מאלמוג את שתי הדירות כאשר קומת הקרקע בכל דירה תהיה בבניה מושלמת ועליה, קומה נוספת עם קירות מעטפת בלבד - דהיינו ללא ריצוף, ללא טיח, ללא מחיצות גג רעפים וללא פריט גמר. הכוונה היא לבניית בסיס + מעטפת. 17. כפי שאמרתי קודם לכן, בסעיף 8, הרי על פי סעיף 7 להסכם בין הצדדים היה על אלמוג להשלים את בניית הדירה, לא יאוחר משנה ממועד קבלת היתר הבניה. לטענת אלמוג היתר הבניה התקבל ביום 27.7.93. 18. מסכים אני לטענה כי הנתבעת אלמוג חששה למצב בו היא עלולה לסיים את עבודות הבנייה בדירתה בטרם יושלמו התשתיות הציבוריות אשר עבורן שילמה, אך ביצוען אינו בידה אלא בידי הרשויות (משרד הבינוי והשיכון, מועצה אזורית זבולון, ועיריית קריית אתא. חשש זה, הביא לאמור, בסעיף 7.2 להסכם לאמור, כי אי השלמת עבודות פיתוח בתשתית ע"י הרשות המקומית/ו/או משרד הבינוי והשיכון ו/או מי שיקבל על עצמו לבצע עבודות פיתוח בתשתית לא תיחשב כאי השלמת הדירה, והדירה תיחשב כאילו ראויה להימסר לקונים גם ללא דרכי גישה ו/או חיבורה לרשת החשמל, המים, התקשורת או הביוב. 19. כאמור לעיל, בהסכם המקורי בין הצדדים הוסכם כי אלמוג תבנה ותמכור לתובעים בית במצב של "בסיס + מעטפת". אבל, שמונה חודשים לאחר חתימת ההסכם, פנו התובעים לנתבעת וציינו כי אינם יכולים לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות ועל כן, דרשו לעשות שינוי בחוזה עם אלמוג באופן כזה שאלמוג תבנה רק "בסיס", בקומת קרקע בלבד, ובלי לבנות "מעטפת" בקומה השניה. נושאים אלה מעוגנים בדבריו של מריו זוזל, מנהל אלמוג שנענתה לדרישות התובעים ולבצע את השינויים הנדרשים ועל כך יש ראיות למכביר. זאת ועוד, אלמוג נענתה לדרישות התובעים והסכימה לעשות את השינויים בחוזים, כפי שנתבקש ע"י התובעים. 20. בשלב מסויים החליטה אלמוג לצאת במבצע שיאפשר לכל מי שרכש באתר בית במצב של "בסיס בלבד", לרכוש בית עם מעטפת במחיר מוזל. רק אז דרשו התובעים אשר קיבלו הפחתה במחיר הרכישה עקב ביטול המעטפת של קומה א', לרכוש אותה מחדש, הפעם במסגרת המבצע, במחיר מוזל מהמחיר עליו סוכם בתנאי ההסכם המקורי. אלמוג הסכימה לדרישות התובעים לשנות בשנית את ההסכם ועל כן נחתם החוזה מיום 22.4.93 בין התובעים לאלמוג. אני מפנה לעדותו של זוזל ותצהירו ולחוזים אשר צורפו לתצהיר של מריו זוזל מטעם אלמוג. 21. כאמור, למרות כל השינויים החוזרים והנשנים של התובעים אלמוג הסכימה להיעתר לדרישות התובעים והסכימה לשנות את החוזה אשר הוסכם עליו. 22. לא יכולה להיות מחלוקת כי התובעים פיגרו חדשות לבקרים, בתשלומים עליהם התחייבו בחוזה. ראה המכתבים השונים שנשלחו ע"י התובעים, שבה הם מבקשים מחב' אלמוג ארכות שונות. ראה גם עדותו בתצהירו של מר זוזל, מנהלה של הנתבעת, אולם נחה דעתי כי בסופו של דבר עמדו התובעים, אם כי באיחורים שונים בנטל התשלום ובענין זה אני מקבל את טענותיו של עו"ד רז בסיכומיו. 23. קו הביוב המאסף המרכזי משני האתרים עד לתחנת השאיבה של עיריית ק. אתא בוצע ע"י משרד השיכון , אולם החיבור אל תחנת השאיבה היה באחריות העיריה של ק. אתא, שסירבה לחבר את החיבור המתאים, דבר שאילץ מס' חברות לפנות אל ביהמ"ש המחוזי בחיפה בהמרצת פתיחה שגרמה לכך שמשרד השיכון העמיד סכום נוסף של 3.5 מיליון שקלים, כמימון ביניים לעיריה ועל כך אין מחלוקת. מקבל אני את הטענה של משרד השיכון כי הם פעלו לפתרון הבעיות של האכלוס , אם כי הפניה אל בית המשפט המחוזי, היתה מיותרת, אילו הסכימו על כך כל הצדדים בלא פניה שכזאת אל בית משפט. ומכאן אני מגיע לעיקר, וקובע כי אלמוג, הנתבעת, הגישה הצעה לבניה באתר גבעת רם, במסגרת פרוגרמה לבניית יחידות דיור, ראה נספח ט' לתצהירה של אלמוג, אולם יודגש כי אין במסגרת שבין אלמוג למשרד השיכון כל זכר להתחייבות שלפיה מקבל על עצמו משרד השיכון, לסיים את הביצוע של התשתית, ביוב ומים, עד מועד מסוים. בענין זה אני מפנה לעדותו של מר דב סיגל, לעדות מיום 6.9.99 אשר לפיה משרד השיכון לא קבע לחב' הבניה את מועד הסיום. חוזה הפרוגרמה עם החברה הנתבעת, שמספרו 5524176/92 לא ציין מועד לסיום העבודה וישנו סעיף ספציפי האומר שמשך הביצוע ייקבע בחוזה הספציפי. זאת אומרת ניתן לומר שבשנת 95, לא ידע משרד השיכון על חוזה ספציפי כלשהו של הנתבעת עם לקוח, שבו היא התחייבה לסיים את הבנייה במועד מסוים. מר סיגל מדגיש כי הנתבעת לא פנתה גם לאחר שנת 95 אל משרד השיכון, כדי לנסות לתאם מועד מסירה ללקוחות ומתי לעשות זאת. כל מועדי המסירה נעשו שלא בהתייעצות עם משרד השיכון. בשלב זה יש להפנות לעדותו של מר זוזל, בעמוד 21, 22 לפרוטוקול שבה הוא אמר שהוא קבע את מועדי המסירה לפי מה שקורה בשטח. מכאן מגיע אני למסקנה כי התחייבות הנתבעת למסירת הדירות במועד מסוים, כאמור בהסכמים עם התובעים השונים, לא היו בידיעת משרד השיכון וללא התייעצות עם משרד השיכון. על כן לכאורה, האיחור במסירת הדירות, אם היה כזה, והנזק שבעקבותיו נבעה מהתחייבות שהנתבעת נטלה על עצמה, על פי שיקול דעתה, מבלי שמשרד השיכון היה מודע לכך והסכים לקבל אחריות בקשר לכך. בענין זה הפסיקה היא ברורה, אני מאמץ את הפסיקה שהובאה ע"י נציג משרד השיכון שהסתמך על: ת.א. (ים) 23666/94 קאופמן נ' עובד לוי תעוש האבן והבניה ואח', בעמ' 55, סעיף 12: "לכאורה האחריות לאי מסירת הדירה בעיתה היתה צריכה ליפול על שכמה של הנתבעת דווקא בכך ששגתה בנוטלה על עצמה התחייבות לענין מועד מסירת הדירה מבלי שנועצה עם אנשי משד הבינוי והשיכון. הנתבעת היתה צריכה לדרוש ממשרד הבינוי והשיכון להתחייב כלפיה בכתב להשלים את עבודות הפיתוח והתשתית במועדים מוסכמים כדי שתוכל להתחייב כלפי קונים כמו התובעים באשר לתאריך מסירת הדירה". בסיכומו של דבר הנני קובע שלא הוכחה כל אחריות חוזית או נזיקית מצד ג' בשל כך שעבודות הפיתוח לא הסתיימו במקביל לסיום עבודות בניית המבנים עצמם". (סוף ציטוט). בת.א 96/94 (ב"ש) בלה אוסטנובסקי ואח' נ' א.צ. ברנוביץ אחזקות והשקעות ואח', בעמ' 14, סעיף 17: אין וגם לא היה מקום לשלוח הודעות צד ג' כנגד משרד השיכון. הנתבעת לא סתרה את טענת משרד השיכון כי אכן משרד השיכון, לא התחייב, בצורה כלשהי כלפי הנתבעת למועד מסוים בקשר לסיום עבודות התשתית... יש לדחות את הודעת צד ג' כנגד משרד השיכון". ת"פ 576/92-577/92 (מאוחד) פנחס מלכיאל ואח' נ' חברת בן יקר גת ואח', בעמ' 47 - "כבר בהתיחס לטענת הנתבעת - במסגרת הגנתה נגד תביעת התובעים - על מחויבותו של משרד השיכון לבצע עבודות פיתוח במועד, הבהרתי שכלל לא שוכנעתי שהיתה במקרה זה מחויבות מפורשת או אחרת של משרד השיכון, לבצוע עבודות פיתוח כאלה או אחרות עד למועד מסויים... דהיינו שלא מצאתי שמשרד השיכון התחייב בהתחייבות מפורשות או אפילו מכללא - לסיים עבודות הפיתוח במועדים, שבהם התחייבה הנתבעת למסור את הדירות לתובעים". ובעמ' 48 לפסק הדין: "ושוב, אם הנתבעת התכוונה להתחיב למסירת דירות במועדים מסוימים, מה היה יותר פשוט מלתבוע ממשרד השיכון - לפני שהנתבעת התחייבה כלפי הקונים - שהתחייב כלפיה בכתב להשלים את עבודות הפיתוח השונות - במועדים נאותים כדי שהנתבעת תוכל לעוד בהתחייבויותיה לקונים והעובדה שמועדים כאלה לא נקבעו בחוזים שבין הנתבעת למשרד השיכון, מלמדת יותר מכל דבר אחר, שלא היו חיובים כאלה". כמו כן אני מפנה לפסק הדין בת"א חיפה 11586/95 בענין אבנר ביזאוי נ' חב' לקבלנות כללית אנגל, שם הובעה ע"י בית המשפט אותה דעה. הואיל וכך, יש לדחות את הודעת צד ג' של משרד השיכון כנגד עיריית ק. אתא ושל עיריית ק. אתא כנגד משרד השיכון. לא מצאתי בסיס לתביעות האלה ותולדתן בסכסוך שבין התובעים ובין אלמוג, אשר הרחיבה את היריעה במשלוח הודעת צד ג' כנגד עיריית ק. אתא ומדינת ישראל. ובסיכום אביא את דבריו של כב' השופט מיכאל חשין ע"א 345/89 בענין דברת פד"י כרך מ"ו (3) 350 בעמ' 360 כדלקמן: "רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאד-מאד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם, ואולם ברצותם למשוך את ליבם של קונים-בכוח, ובאומרם אל ליבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: "יהיה בסדר", עומסים הם על שיכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו, ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב מדוע החטא לא לפתחם הוא רובץ אל פתחיהם של אחרים. כאמור לא נקבע מועד לקיומו של ההסכם בין המדינה לבין משרד השכון, ובהעדר מועד שכזה נתן לקבעו ע"י השלמת החוזה מכח סעיף 26 לחוק החוזים או ע"י קביעת המועד עפ"י סעיף 41 לאותו חוק. לעניין השלמת החוזה, קובע סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג 1973-": "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". ואולם, קיומו של נוהג בין הצדדים או קיומה של דרך התקשרות מקובלת בחוזים מסוג זה, דורש הוכחה, ואין כזאת בפנינו ! אני מצטט מפסק נוריאל להלן: - (עמ' 459, 460) "במקרה שלפנינו לא רק נמנע המערער מלהוכיח מהו הנוהג ביחס למועד ביצוען של עבודות מהסוג הנדון, אלא שלא הוכח אף עצם קיומו של נוהג כזה. היפוכו של דבר, עולה מהראיות, כי הזמן המתקבל על הדעת להשלמת עבודה כזה מושפע במידה רבה מזהות המבצע, אפשרויותיו הלוגיסטיות וכוח האדם העומד לרשותו. הזמן הדרוש לביצוע העבודה ישתנה, אפוא, לפי הטיב המדויק של המשימה, סוג ה קבלן המקבל על עצמו את העבודה וכל יתר הנסיבות המיוחדות לכל מקרה ומקרה. בכדי להיזקק לסעיף 26 כאמור, צריך בית המשפט להשתכנע, על יסוד הראיות המובאות בפניו על-ידי הצד המבקש להניעו לעשות כן, לפחות בקיומו של נוהג כללי בנושא בו מתבקשת השלמת החוזה". (שם, בעמ' 457). הנתבעת לא הציגה ראיות המלמדות על קיומו של נוהג בין הצדדים או על המקובל בנושא זו בעבודות מסוג זה. "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". לענין זה נקבע בע"א 431/82 (ראה פרשת נוריאל פד"י ל"ט (4) 451), שקיום חיוב בזמן סביר לאחר כריתת החוזה, יכול להתייחס גם להשלמת חיוב, אשר קיומו מתמשך תקופה מסוימת, וכי: "במקרה של אי הכללתו בחוזה של מועד לביצוע החיוב או להשלמת ביצועו, רשאי בעל החוזה, שהמתין תקופה מסוימת לקיום החיוב, לדרוש מהצד השני לחוזה לקיים את החיוב תוך זמן סביר. מה הוא אותו זמן סביר תלוי בכל הנסיבות הרלוואנטיות למקרה... לצורך קביעת המועד הסביר להשלמת העבודות, אפשר לקחת בחשבון את כל הנתונים הרלוואנטיים בקשר לטיב העבודה והיקפה והנתונים האובייקטיביים המתייחסים למבצע העבודה". (שם, בעמ' 459, 460). בענין אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991), פ"ד מ"ט (2) שם נקבע בנושא זה: "כפי שהוסבר לעיל, תכליתו, מטרתו העיקרית של חוזה הפרוגרמה הנדון היתה החשת תהליכי הבניה בארץ, העשרת מלאי הדירות בארץ מתך דגש על כך שהדבר יעשה בזמן הקצר ביותר. לאור תכלית כללית זו מתחדד עוד יותר חוסר ההגיון שבהעדר כל סנקציה על איחור בביצוע הבניה ובמיוחד בסוג הפרוייקטים בהם אין לקבלנים אינטרס ממשי לסיים את הבניה בזמן, לאחר שכבר קיבלו התחייבויות רכישה מן הממשלה". (סעיף 10 לפסק דינו של כב' השופט ד' לוין). וראה פסק דינו המפורט של כב' השופט עדיאל ממנו צוטטו חלקים נרחבים, הכוונה לפרשת "כאן גולן" ת"א 00216/94 מחוזי ירושלים. שקלתי אם יש לבוא בטענה כלפי המדינה בענין חוזה הפרוגרמה, כדי לבחון אם יש מקום להשית על המדינה סנקציה כלשהי, מפני שהיא עצמה צריכה היתר בתור מדינה שהכל מצפים ממנה לנהוג בתום לב, כאשר היא מתקשרת בחוזים, הן כאשר היא עושה זאת באופן פרטי, שלא באיצטלא הציבורית, אלא באיצטלא הפרטית, אך לא מצאתי סיבה משפטית לעשות זאת במקרה שלפני. על כן - הודעת צד ג' נגד המדינה נדחית - גם הודעת המדינה נגד הצדדים האחרים נדחית. 24. הנתבעת, שכאמור שלחה הודעת צד ג' כנגד המדינה ועיריית ק. אתא טוענת כי אם היה איחור במסירת הדירה, היה זה משום התנהגותן של הרשויות, כולל עיריית ק. אתא משום שלדעתה הרשויות במקום לדאוג לביצוע העבודה במהירות גילגלו את האחריות אחת לשכמה של השניה, והעמידו את הרוכשים במצב בו בניית הדירה הסתיימה ולא ניתן היה להיכנס אליה. ובכך, הפרו הרשויות את חובתן כרשויות ממלכתיות, ראה בג"ץ 4422/92 פד"י מ"ז (3) 853 בעמ' 860. פסק דינה של השופטת דורנר. כבר החלטתי כי יש לדחות את הודעת צד ג' של הנתבעת כלפי המדינה וזו דעתי גם בנוגע להודעת צד ג' נגד עירית ק. אתא . לדעתי אותם נימוקים של דחיית התביעה כנגד המדינה להודעת צד ג', טובים בחלקם גם בענין עיריית ק. אתא, משום שעל הנתבעת היה להביא בחשבון את כל האילוצים הקשורים בעבודת העיריה והתשתיות ולכן לא לקבוע מועד מבלי להתייעץ עם העיריה קודם לכן. ובנסיבות אלה הודעת צד ג' נגד העיריה נדחית. 25. העיריה הגישה הודעת צד ג' נגד המדינה ונגד המועצה האזורית זבולון, היא לא הגישה סיכומים, חרף החלטות שונות שמשכו ישיבות נוספות בענין זה, לא מצאתי בסיס עובדתי לחייב את המדינה או את המועצה האזורית זבולון בסוגיה הנדונה במשפט זה, והודעת צד ג' נגד המועצה האזורית זבולון ונגד מדינת ישראל נדחית. עירית ק. אתא תשלם למדינת ישראל ולמועצה האזורית זבולון סכום של 4000 ש"ח כל אחד, כשכ"ט והוצאות בגין תיק זה. 26. ובסופו של דבר נותרה לדיון חבות הנתבעת כלפי התובעים בתיק זה, כאמור בחלק הכללי בפסק הדין. סוגיית הליקויים: 27. התובעים טוענים כי לא היה מקום למנות את המומחה ווגמן, בנוסף על המומחה זייד והם מעלים שורה של טענות כנגד חוות דעתו בדירת בראל ובדירת שמריהו, שניהם נחקרו וכן גם מומחים אחרים. כמובן שבתיקים אלה וגם הניסיון מראה כי ההבדלים בין המומחים הם ניכרים. על כן קבעה הפסיקה של ביהמ"ש העליון כי כאשר מונח בפני בית המשפט כל החומר, בדרך כלל, יש להתחשב במומחי בית המשפט כ"סמן ימני" וזאת כמובן לאחר הבאת מניין כל השיקולים בחשבון. עו"ד רז שלח למומחה ווגמן מקבץ שאלות מפורט ביותר, מיום 15.3.98, על כך, הגיב עו"ד רולוף במידה מסויימת של צדק כי שאלות ההבהרה אינם אלא פולמוס קשה עם המומחה, שהביא בחשבון את חוות הדעת של הצדדים האחרים - מה גם שהמומחה ווגמן מונה בהסכמת הצדדים בכל אשר נוגע לליקויי הבנייה ומסכים אני לדעתו של עו"ד רולוף, בענין זה, אך כמובן אביא הכל בחשבון. חוות דעתו של אינג' וגמן, שהותקפה כאמור קשות, ע"י עו"ד רז, הינה נמוכה ובשיעור גבוה מחוות דעתו של מר זייד, שאיננו מהנדס, ואשר חיווה את דעתו בתיק זה גם כן, נושא שהיה נתון במחלוקת והוכרע על ידי בב"ש כפי שהזכרתי לעיל. לאחר ששקלת את סכומי הפיציוים שיש לפסוק לתובעים, סבור אני כי יש לפסוק לתובעים משפחת שמריהו סכום כולל של 15,000 ש"ח צמוד ליום הגשת התביעה + רבית כחוק, ושל 15,000 ש"ח למשפחת בראל. 28. אדגיש כי בקבעי את הסכומים הנ"ל שיוותי לנגדי את חוות הדעת של שני המומחים בבית משפט זה, ששימשו בעיני כסמן, אולם בית המשפט קבע את הסכום, על פי שיקול דעתו, דבר שניתן היה לעשות בשלבים מוקדמים על פי סעיף 79 ולא להאריך את הדיון כפי שהוארך, בגלל סרוב לקבל את ההצעה. 29. בנסיבות אלה יש לפסוק את הסכומים האמורים בפסק הדין ולחייב את הנתבעת לשלם למשפחות התובעים, סכום כולל של 3,500 ש"ח לכל אחד וכן את הוצאות המשפט ואת האגרות. אדגיש כי נחה דעתי שהנתבעת עשתה הכל ע"מ לזרז את מהלך הבניה ופנתה אף אל בית המשפט המחוזי, אך אין קשר בין עובדה זאת לבין חובתה לשלם עבור ליקויי בניה שונים. 30. עיריית ק. אתא תשלם הוצאות בסך 4,000 ש"ח למועצה אזורית זבולון. לא מצאתי טעם בהגשת הודעת צד ג'. איחור במסירת הדירות: 31. עניין הסרבול בהקמת תשתית חבור לביוב ומים כבר נדון על ידי בפרקים הקודמים, שם כבר הזכרתי את ההסכמים שבין משפחת בראל ושמריהו לבין הנתבעת אלמוג, דחיתי את הודעות צד ג' למיניהם, על כן נותרו שני הצדדים התובעים והנתבעת לבדם במערכה על האחור במסירה, אם אכן היה כזה, ואם יש לו הצדק, כפי שטוענת הנתבעת, כאן ניתן לומר כי אם סברה הנתבעת שהאחור במסירה הוסב ונגרם על ידי צד ג' - טענה זו נדחתה, על כן אם היה אחור אין הוא קשור בצד ג' לעניין היחסים שבין הנתבעת לתובעים, אלא בנתבעת ! ושוב יודגש כי, בהסכם שבין הצדדים נאמר; כי הדירות תמסרנה לקונים תוך 12 חודש מיום שהנתבעת תקבל היתר בניה כחוק. אני מפנה לסעיף 8 לפסק הדין, שם אזכרתי את סעיף 7 להסכם בין הצדדים אשר, לפיו התובעים חייבים לקבל את הדירה גם אם לא נתן להתגורר בה באורח סביר מחמת העדר, תשתית, חשמל, מים וביוב (בנושא זה כבר הכרעתי) וכן נקבע כי 3 חודשי איחור לא יובאו בחשבון בשעה שבאים לחשב את הפיצוי המגיע לקונים. 32. התובעים טוענים כי היתר הבניה נמסר והיה בידי הנתבעת ביום 10.08.92 ומיום זה יש לחשב את הפיצוי המגיע למשפחות התובעים אשר סבלו סבל רב כתוצאה מכך שלא קיבלו את הדירות במועדן, שהיה צריך להיות מקסימום 10.08.93. מנגד טוענת הנתבעת כי התובעים לא שלמו את התמורה המוסכמת במועד וכי נותר חוב כספי וכן כי אין לקבל את טענת התובעים שלפיה היתר הבניה נמסר לנתבעת בחודש 11/93, אז סיימה את העבודות ופנתה אליהם במכתבים לקבל את הדירות, איני חולק כי עבודות התשתית של מים וביוב טרם היו מוכנות, אך עפ"י ההסכם שבין הצדדים דבר זה אינו מונע את המסירה - ואינו מהווה כשהוא לעצמו עילה לחייב את הנתבעת בגין איחור כלשהו. הנתבעת טוענת כי ההיתר אשר הוצג על ידי התובעים כנספח לתצהירו של מר שמריהו נספח א' אינו מהווה היתר בניה, וכי הנכון הוא כי רק המוצג נ9/ מיום 23.07.93 הוא היתר הבניה הנכון והחוקי - היתר הבניה צורף לסיכומים כנספח יב'. מסכים אני להסברו על עוד חלוף בעניין זה וקובע כי היתר הבניה הנכון והחוקי לבנין נושא המחלוקת הוא נ9/ בלבד והוא הוצא ביום 23.07.93. המוצגים עליהם מסתמכים התובעים (נ6,7/) ותצהיר שמריהו אינם היתר בניה, אלא אשור תוכניות בינוי כוללת ולא נקודתית כפי שדורשת תקנה 9 לתקנות התכנון והבניה בקשה להיתר, תנאיו ואגרות 1970. ראה בעניין זה עדויות מפורטות של מהנדס קרית אתא, מר בן זיו פרוטוקול הישיבה מיום 04.11.99 ע' 45 ו- 46, וכן עדותו של נצר פרוטוקול ישיבה מיום 29.11.99. גם מר שמריהו עצמו סיפר כי היו בעיות רישוי שנמסרו זמן רב.... העדויות הנ"ל אמינות בעיני ! ולכן, אני קובע כי עפ"י תנאי החוזה הנתבעת היתה אמורה להשלים את הבניה עד 27.07.94 אך הדירות היו מוכנות למסירה עוד ב- 11/93 על כן בסוגיית האחור התובענה נדחית. אם כן יש לפעול על פי סע' 28 לפסה"ד בקשר לתשלום הפיצוי בגין התיקונים. פיצוייםאיחור במסירת דירהמסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעיןשכירות