מסירת השימוש במושכר לאחר - עילת פינוי

פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי וסלוק ידם של הנתבעים מדירת מגורים ברחוב אבן גבירול 50 ת"א, הידועה גם כתת חלקה 13 בחלקה 222 בגוש 6111 (להלן: "הדירה", "המושכר") ולהשבתה לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם. 2. המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים הרשום של הדירה. [נסח רשום מקרקעין צורף וסומן ת5/]. ב. הנתבעים 1,2 הינם דיירים מוגנים בדירה הכוללת 4 חדרים, מטבח ונוחיות בקומה השלישית של הבניין נשוא התביעה , בהתאם לחוזה שכירות מוגנת מיום 16.03.87. [העתק חוזה השכירות צורף וסומן ת3/]. ג. הנתבעים 1,2 מחזיקים בדירה. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעת: א. הנתבע 3 החל להשתמש במושכר והתגורר בו ביחד עם ביתם של הנתבעים 1,2. בכך הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם החוזיות ו/או החוקיות, נטשו את אותו חלק במושכר האמור להיות בחזקתם ואיבדו את הגנת החוק. ב. על פי הסכם השכירות המושכר הושכר לנתבעים 1,2 למטרת מגורים בלבד. הנתבע 1 החל להשתמש במושכר ו/או בחלק ממנו לצורכי עסקיו כמעצב במה ולפחות חדר אחד במושכר תפוס לצורך זה. בכך שונתה מטרת המושכר ממגורים לבית עסק, דבר המהווה הפרת חוזה השכירות ומעניק לתובעת את הזכות לתבוע את פינוי המושכר. ג. בית המשפט מתבקש לקבוע את דמי השכירות בגין השימוש במושכר כעסק, ולהסיר את תקרת המקסימום של היות הנתבע בעל מקצוע חופשי, מעצב במה וזאת מיום תחילת השימוש והעיסוק הנ"ל או משנת 1989. ד. הנתבעים 1,2 מזניחים את המושכר עד כדי גרימת נזק רב למושכר. מעשים אלו מהווים גם הם הפרת החוזה ויש לצוות על פינויים של הנתבעים בשל כך. טיעוני הנתבעים 1 ו - 2: א. הנתבע 3 הוא ידיד המשפחה ואינו מתגורר בדירה נשוא התובענה. אין לנתבע 3 זכויות בדירה ולפיכך הנתבעים 1,2 לא הפרו את חוזה השכירות ובוודאי שלא נטשו את המושכר. ב. אין שמץ של אמת בטענה כי המושכר משמש למטרה המנוגדת לזו שבהסכם. ג. הנתבעים רואים במושכר שאת הזכויות בו רכשו במיטב כספם כביתם, והם שומרים ומטפחים אותו. יתרה מכך, על התובעת חל החיוב בתיקון ככל שזה נדרש. ד. לחילופין, מבקשים הנתבעים כי ינתן להם סעד מן הצדק אשר ימנע את פינויים מהמושכר. 4. המסכת הדיונית: א. ביום 26.06.97 נתן כב' השופט קרניאלי אשר החל בשמיעת תיק זה פסק דין כנגד נתבע 3, המחייב את הנתבע 3 לפנות את המושכר. ב. ביום 04.05.98 החלפתי את כב' השופט קרניאלי בשמיעת תיק זה. ג. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת1/, מר רפי תירם נחקר על דו"ח חקירתו ת2/. עת2/, הגב' שרה חסמן נחקרה על עדותה בחקירה ראשית. עת3/, הגב' טובה חסמן, התובעת, נחקרה על עדותה בחקירה ראשית. וכן הוגשו: תעודת מנהל אוכלוסין סומנה ת1/. דו"ח חקירה ת2/. חוזה שכירות ת3/. מכתב ת4/. נסח רשום מקרקעין ת5/. 6 תמונות ת6/. מעטפות ת7/. 6 מעטפות ת8/. תוכניית ההצגה "שלוש נשים גבוהות" ת9/. חשבונית ת10/. מטעם הנתבעים: עה1/, מר אלי סיני, הנתבע 1, נחקר על תצהירו נ1/. עה2/, פרופ' בן ציון מוניץ נחקר על תצהירו נ2/ עה3/, הגב' ניקול בן רקאסה, הנתבעת 2, נחקרה על תצהירה נ3/. כן הוגשו: שרטוט הדירה סומן נ4/. חוזה שכירות של נתבע 3 נ5/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומה המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את התביעה לפינוי. להלן נימוקיי וטעמי למסקנתי זו: 6. עילת פינוי בשל הפרת חוזה - מסירת השימוש במושכר לאחר: א. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972-, [להלן: "החוק"], קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ב. נטל ההוכחה: על התובעת הטוענת להשתכללות עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות להוכיח 3 תנאים מצטברים: [1] תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר על הפעולות המתוארות [להלן: "התנאי הראשון"]. [2] תנאי זה הופר על ידי הנתבעים [להלן: "התנאי השני"]. [3] הפרת תנאי זה מעניקה לתובעת על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי [להלן: "התנאי השלישי"]. 7. האם התקיים התנאי הראשון? סע' 5 לחוזה השכירות ת3/ קובע כך: "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או חלק ממנו... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר.. וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו. בין אם השימוש או ההנאה החלקית מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר כבר רשות בין בתמורה או בלי כל תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". כלומר, קיים תנאי מפורש האוסר על העברת המושכר או חלקים ממנו ואף נאסר מתן רשות שימוש בדירה לאחר. על כן, התנאי הראשון מתקיים. 8. האם התקיים התנאי השני? א. לצורך הכרעה בשאלה האם הפרו הנתבעים 1,2 את חוזה השכירות בכך שמסרו לנתבע 3 את זכויות שימוש במושכר ו/או העניקו לו רשות להשתמש במושכר, עלינו לעמוד תחילה על משמעות הביטוי מסירת שימוש. כבוד השופט בר אופיר קובע בעניין זה כך: "הביטוי "מסירת שימוש" משמעותו היא: מסירת המושכר לשימושו של אדם אחר שאיננו הדייר. מסירה זו מותנית בהעברת חזקה שפירושה העברה ממש אשר מביאה לשלילת חזקתו של הדייר [המעביר] ומגבילה את זכותו למשך אותה תקופה שבה מועבר השימוש. הדגש באיסור על "מסירת שימוש במושכר או חלקו" אינו נעוץ בעצם הקנייתן של זכויות לאדם אחר, אלא בשימוש הבלעדי שנעשה במושכר על ידי אותו אדם תוך כדי הפסקת השימוש על ידי הדייר עצמו. נמצא כי דייר המרשה לאחר להשתמש במוכר בלי להוציא מידי עצמו את החזקה, איננו מפר את התנאי אשר אוסר עליו למסור שימוש במושכר". [ראה ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר עמ' 26ב']. לפיכך, עלינו לבדוק האם הוצאה הדירה מרשותם של הנתבעים 1, 2 והועברה לרשותו הבלעדית של נתבע 3. ב. כך מעיד עת1/ מר רפי תירם בחקירתו הנגדית: "אני בעל משרד לחקירות... הייתי אמור לדעת מה מתנהל בדיוק בתוך הדירה ברח' אבן גבירול 50 ... לגבי החדר של הבת שמו אילן גלזנר והיה לי חשש שהוא גם כן מתגורר בדירה כי הוא די הרבה עם הבת בדירה. כתוצאה מהחקירה הסתבר לי שהוא לא גר בדירה אלא ברח' בצלאל בתל אביב... עכבתי אחריו וראיתי שהוא אכן גר ברח' בצלאל 3 בתל אביב". [עמ' 6 לפרוטוקול]. עת3/, הגברת טובה חסמן, התובעת, העידה בעניין זה כך: "גיליתי שחוץ מזה שהחבר של הבת ישן בדירה, גיליתי שיש גם מכונית ברח' ליד הבית. צילמתי כדי להוכיח שהחבר של הבת ישן בדירה". [עמ' 12 לפרוטוקול]. ג. מן העדויות הנ"ל לא שוכנעתי כי הנתבעים העבירו לנתבע 3 זכויות שימוש בדירה, במידה כזו השוללת את חזקתם בדירה. נסיבות המקרה דנן מתארות מתן רשות להשתמש בדירה בלא שהדבר יהווה מסירה של זכות השימוש, ובלא שהדבר יהווה הפרה של חוזה השכירות. על כן, התנאי השני הדרוש להתגבשותה של עילת הפינוי בשל מסירת השימוש במושכר אינו מתקיים, לאמור דין העילה לפינוי בגין הפרת חוזה השכירות להדחות. 9. עילת פינוי בגין הפרת חוזה - שינוי מטרת השכירות: א. עילת פינוי של שינוי במטרת השכירות אינה מנויה בין העילות לחוק הגנת הדייר ומתגבשת בתחומיו של סעיף 131[2] לחוק. כלומר גם כאן על התובעת להוכיח את 3 התנאים המצטברים שפורטו לעיל על מנת שתתגבש עילת הפינוי. ב. האם מתקיים התנאי הראשון? בחוזה השכירות נכתב כך: "המשכיר משכיר והשוכר שוכר את הדירה... למטרת מגורים בלבד... [3] השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרה הקבועה לעיל ולא למטרה אחרת כלשהי בלי הסכמתו של המשכיר בכתב". לאמור קיים תנאי האוסר שימוש בדירה מעבר למטרה הקבועה בחוזה והיא למגורים בלבד. ג. האם התקיים התנאי השני, לאמור, האם שונתה מטרת השכירות? לטענת התובעת , הנתבע 1 החל להשתמש בדירה או בחלק ממנה לצרכי עסקיו כמעצב במה ולפחות חדר אחד בדירה תפוס לצורך זה, התובעת החלה לחשוד בשינוי מטרת השכירות כאשר קיבלה מכתבים עם תשלומים שוטפים שעל גבי המעטפה הופיעה חותמת "אלי סיני, מעצב במה", עם כתובת הדירה וכאשר מס' עוסק מורשה מחוק בטיפקס. [המעטפות צורפו וסומנו ת7/]. עת1/ מר רפי תירם מעיד בעניין זה כך: "במהלך הפעילות הבנתי שבבית מתנהל מעין משרד של אלי סיני , שם הוא מנהל את כל הניהול העסקי שלו מול לקוחות בתחום הקמת תפאורות לבמות. זה התחום המקצועי שלו והוא מיישם את זה באופן פרטי מהבית... הדבר אומת עם חקירת הבת שאמרה שהמשרד נמצא שם ובאופן פרטי מבית... ש. בשיחה עם אלי סיני איפה נאמר שהוא עובד מביתו? ת. כל השיחה בוצעה לביתו וכל השיחה היתה על עסקים...". [עמ' 5-12 לפרוטוקול]. עת2/ , הגב' שרה חסמן העידה בעניין זה כך: "בדירה של סיני יש סלון גדול, בסלון יש מיטת שינה ששניהם ישנים שם וגם שולחן וכסאות. חדר אחד היה של הבת חד אחד זה הוא שעובד בו וכניסה. יש 3.5 חדרים. בחצי חדר הוא עובד לפעמים. ראיתי שם שולחן וכל מיני דברים הוא תפאורן". [עמ' 10 לפרוטוקול]. עת3/, הגב' טובה חסמן העידה בעניין זה כך: "בדירה... ישנם שני חדרים, חדר אחד של הבת , חדר שני הוא חדר העבודה שלו, שבמקרה הייתי שם כשביקשתי מביתו מדבקה ונכנסתי לחדר ראיתי חדר עם שולחן גדול. לא חדר שגרים בו אלא עובדים בו... יש תנועה ערה של אנשים ושל שליחים שבאים עם מסמכים לתת לו... אני הודעתי לאמי ואמרתי שצריך לעשות משהו ... כי מתנהל שם עסק". [עמ' 13-14 לפרוטוקול]. הנתבע 1 העיד בעניין זה כך: "אני מעצב במה - העברת חומר כתוב ורעיונו של השותף הראשי לעבודה - הבמאי של ההצגה - בדרך שמביאה לפתרון ויזואלי של הדברים האלה. על מנת לבצע... אני צריך את השקט והבדידות מהעולם החיצוני... וגם שעולה לי רעיון בלילה אני צריך להנציח זאת. העבודה שני נעשית לכל אורך הדרך בתיאטרון ובבתי המלאכה שלו... ש. מימוש הרעיון לאופן ויזואלי נעשה על ידך בקטע שלד, דגם , תשריט או ציור? ת. המעבר מהשלב של גיבוש רעיוני לחומר ויזואלי הוא שלב אחד. השלב השני הוא המימוש בקנה מידה... בבתי המלאכה שמייצרים את אותם רעיונות ש. את הדגם ... אתה עושה אצלך בבית בדירה? ת. כן. אבל לא רק. ש. איפה יש לך משרד או חדר או בית מלאכה? ת. אין לי משרד ו/או בית מלאכה ... אני עובד בקאמרי, הבימה, בית לסין, תיאטרון ב"ש, החאן הירושלמי, האופרה. חוץ מזה בבתי ספר למשחק. שמישהו רוצה להשיג אותי מתקשר אלי לטלפון בבית. אין לי טלפון נייד". [עמ' 19-23 לפרוטוקול]. מסקנות: מניתוח העדויות לעיל, שוכנעתי כי המושכר שימש ומשמש את הנתבעים 1,2 בראש ובראשונה למגורים, וזהו השימוש העיקרי שנעשה במושכר. מקובלת עלי קביעתו של עה2/, פרופ' בן ציון מוניץ, יו"ר איגוד מעצבי הבמה בישראל אשר קבע כך: "מאחר ועבודת מעצב במה הינה עבודה אומנותית הקשורה בהליכים יצירתיים, אין באפשרות מעצב במה לסיים את עבודתו ויצירתו בשעה נתונה שכן כאומן הינו חי את עבודתו בכל שעות העבודה... מקום עבודת מעצב במה הינו התאטרון ובתי המלאכה בהם מיוצרים תפאורות... כל הישיבות העסקיות כגון חתימת חוזים, מכרזים על יצור תפאורה או ישיבות ניהול ייצור מתקיימות בתיאטרון עצמו". [ראה תצהירו נ2/]. לא שוכנעתי כי אכן התבצעה פעילות עסקית המתוארת בדברי פרופ' מוניץ. העובדה שאת הנתבע 1 ניתן להשיג באמצעות הטלפון בביתו אינם הופכת את מטרת המושכר מדירת מגורים לבית עסק. גם מעדויות התביעה לא שוכנעתי כי הנתבע מנהל בדירתו משרד או כל עסק אחר. לפיכך, קובע אני כי הנתבע 1 לא הפר את חוזה השכירות באשר לא שונתה מטרת המושכר ודין העילה לפינוי הנתבעים בשל כך להידחות. ב. משנקבע כי המושכר הינו דירת מגורים ואין המדובר בבית עסק, הרי שמתייתר הדיון בבקשת התובעת לקבוע את דמי השכירות בגין השימוש במושכר כבית עסק. 10. עילת פינוי בשל גרימת נזק למושכר: א. סעיף 131 לחוק קובע כך: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי... [1] ... [2] ... [3] המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים". העילה שבסעיף זה לחוק מבוססת על היסודות הבאים: [א] גרימת נזק ניכר. [ב] למושכר. [ג] כתוצאה ממעשה זדון. [ד] מצד הדייר - בין בעצמו או על ידי אחרים. ב. עילת פינוי בשל גרימת נזק ניכר למושכר פירושה הוא שנעשה במושכר שינוי רב כמות או רב איכות אשר נראה לעין ומוריד את ערכו. [ראה בר אופיר לעיל, עמ' 78]. ג. עת2/, הגב' שרה חסמן מעידה כך בענין זה כך: "המושכר מוזנח, החלונות והדלתות בלי צבע, הברזלים שישנם במרפסת לא צבועים יש עליהם חלודה. הכל נהרס שם". [עמ' 10 לפרוטוקול]. עדותה זו של התובעת הינה הראיה היחידה אשר הוצגה מטעמה ואין די בה כדי להוכיח את יסודות עילת הפינוי בגין גרימת נזק למושכר. בפני בית המשפט לא הונחה חוות דעת מקצועית באשר לירידת ערכו של המושכר ולא הונחה דעתי כי חוסר הטיפול במושכר, כפי שמתארת התובעת נעשה בזדון על ידי הנתבעים או מי מטעמם. לפיכך, יש לדחות גם את עילת פינוי זו. 11. מכל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה לפינוי נגד נתבעים 1,2. ב. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים 1,2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000 ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. פינוי מושכרשכירותפינוי