פסק דין המחלוקת 1. הצדדים להליך זה חלוקים ביניהם על הגדרתו המשפטית של החלל הכלוא בין גג רעפים לתקרת דירה שבקומה העליונה, ועל שיוכו הקנייני, בבית שטרם נרשם כבית משותף, הנמצא ברח' זמנהוף 4 בירושלים (להלן: "הבית"), לבית שתי קומות. בקומת הקרקע ארבע דירות מגורים, ביניהן דירתו של התובע (להלן: "אטון" או "התובע"), ודירתו של הנתבע 9. בקומה הראשונה מצויות שתי דירות, ביניהן דירתם של הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "זוהר"). החלל שבמחלוקת נמצא מעל דירת זוהר (להלן: "הדירה"). אף נתבעים 7,8, 10 ו-11 הם בעלי דירות בבית. נתבעים אלו לא הגישו כתב הגנה. נתבעים 5 ו-6 הינם אמם המנוחה של הנתבעים ובעלה (להלן: "רוטבליט"), אשר גם להם דירה בקומת הקרקע בבית. נתבע 5 הוא המחזיק בפועל של דירת זוהר והנהנה העיקרי ממנה. 2. הבעלים של הקרקע עליה עומד הבית היא הנתבעת 4, רשות הפיתוח, ולכן הזיקה הקניינית בה מדובר היא של חכירה לדורות ולא של בעלות. הנתבעת 3, היא עמידר, אשר ניהלה בפועל את ענייני הבית בעבור רשות הפיתוח, והיא זו שעמדה מאחורי ההסכמים להעברת הזכויות בדירות. ההתייחסות להלן היא לשתיהן כאל אחת, גם אם תוזכר רק אחת מהן. 3. תחילת ההליכים בתיק זה הם בפניית התובע למפקח על רישום המקרקעין (להלן "המפקח"), בבקשה שעיקרה להכריז על גג הבית כרכוש משותף. כן ביקש התובע צו מניעה קבוע נגד נתבעים 1-4 שלא יבצעו העברת זכויות כלשהן ברכוש המשותף של הבית ולא יבצעו עבודות בניה כלשהן. פנייה זו באה לאחר שהתברר כי בדעת זוהר לבנות בחלל הגג שמעל דירתם תוך הגבהת הגג בשתי שורות אבן (40-50 ס"מ), וכי לשם כך, ביקשו בשנת 1996 לרכוש זכויות בניה/בעלות בחלל הגג מעמידר. במהלך בירור התובענה בפני המפקח מצא האחרון כי "…יסודו ושורשו של הסכסוך בין הצדדים הוא במעמדו המשפטי של אותו חלל ובזכויות הקנייניות של בעלי הדין בו" (החלטת המפקח בתיק 9/97 מיום 30.6.97, עמ' 2). עקב כך הגיע המפקח למסקנה כי הסמכות לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי, והעביר את התובענה לבית משפט זה. יחד עם זאת נתן המפקח צו מניעה זמני נגד הנתבעים, המונע מהם הגבהת גג הרעפים עד להכרעה בסכסוך. 4. התובע מבקש מבית משפט זה בעיקרו של דבר הצהרה הקובעת, כי החלל האמור הוא בגדר רכוש משותף. בנוסף, התבקש בית המשפט להוציא צו מניעה קבוע המונע מעמידר ומרשות הפתוח להעביר זכויות ברכוש המשותף ללא הסכמתו המפורשת של התובע, והמונע מזוהר או מי מטעמם לבצע פעולות בניה או הריסה בגג הבית או ברכוש המשותף ללא הסכמתו המפורשת של התובע. זוהר ורוטבליט מצדם הגישו תביעה שכנגד, בגין שימושו של התובע בבור המים שבבית. תביעה זו נמחקה, לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה (פר' מיום 12/4/99 עמ' 25). הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה ביום 6.3.01. לבקשת הנתבעים צורפו שאר דיירי הבית כנתבעים 5-11. לא הוגשו כתבי הגנה על-ידי הנתבעים 7,8,10 ו-11. עמדות הצדדים 5. התובע ונתבע 9 טוענים כי חלל הגג מהווה רכוש משותף, ולכן בניה בו היא בגדר הסגת גבול ופגיעה בזכויות הקנייניות של שאר דיירי הבית. התובע מציין בסיכומיו, כי גם שאר דיירי הבית הנתבעים שלא הגישו כתב הגנה, תומכים בעמדתו. בכל מקרה, די באי הגשת כתב הגנה כדי שההחלטה שתתקבל בהליך זה, תחייב גם אותם. עמידר ורשות הפיתוח טוענות, כי החלל מהווה דירה נוספת בבית, שביעית במספר, אשר נמצאת בבעלותן ולכן הרשות נתונה להן להעביר את הזכויות בה. טענת זוהר ורוטבליט היא כי החלל הוא מאז ומתמיד חלק בלתי נפרד מדירת זוהר, אשר נרכש יחד עם הדירה ולכן זכאים הם לעשות בו כרצונם. בכל מקרה, לשיטתם, הבניה המתוכננת אינה פוגעת בזכויות הקנייניות של מי מדיירי הבית. העובדות השייכות לעניין 6. הנתבעים 1 ו-2 רכשו את הזכויות בדירה מס' 5 ביום 20.4.1982 בהיותם קטינים, באמצעות הוריהם, הנתבעת 5, אורנה רוטבליט ז"ל, ובעלה לשעבר, ישראל זוהר. הדירה נרכשה מאת אסתר חמני. חוזה המכר שבין חמני לזוהר הוא נספח א' לתצהיר ישראל זוהר, שהוגש כתצהירו של הנתבע 1, קינן זוהר, בנו (זאת עקב אי יכולתו של ישראל זוהר, החי בלונדון, להתייצב למתן עדות). במבוא להסכם מתוארת הדירה כדלקמן: "...דירה בת 4 חדרים, מטבח, שירותים והול משותף המצויה בקומה ב' של הבית המצוי ברח' זמנהוף 4 בירושלים...". לפי ס' 2 להסכם, העבירה המוכרת (חמני) את זכויותיה בדירה: "...כפי שנרכשו ממינהל מקרקעי ישראל המנהל את רשות הפיתוח...". חוזה המכר המקורי שבין אסתר חמני לרשות הפיתוח מיום 23.3.1982 (נספח ב-1 לתצהיר רוטבליט) הוא הסכם סטנדרטי.בהסכם זה נמחקו סעיפים 10-14, אשר בין היתר משיירים את הגג ורכוש משותף נוסף בידי רשות הפיתוח. ההסכם אינו מפרט את תיאור הדירה וגבולותיה לצורך זה מפנה המבוא להסכם לתשריט המצורף. בתשריט המצורף (נספח ב-2 לתצהיר רוטבליט, נספח ג' לתצהיר ישראל זוהר), מיום 11.5.80, מתואר הבית מילולית בטבלה מיוחדת, כבן שתי קומות ו-6 יחידות. דירת זוהר, דירה מס' 5, נמצאת לפי טבלה זו בקומה שניה, ותיאורה הוא: "5 חדרים מטבח פרוזדור ושרותים". שטחה הוא 115.80 מ"ר וצמודים לה מרפסת גג והול שטוח של 54.90 מ"ר, בשיתוף עם יחידה מס' 6, היא הדירה הנוספת בקומה השניה, אשר בעלי הזכויות בה הם נתבעים 10-11. התיאור הגרפי של הדירה בתשריט אינו מלמד (למצער, ללא ידע מקצועי) מהו גובהם של חדרי הדירה. חלל הגג והגג עצמו אינם מוזכרים במפורש בתשריט או בהסכמים הנ"ל (למעט בסעיפים 13-14 להסכם שנמחקו, וראו להלן), לא כרכוש משותף ולא כחלק מהדירה. 7. התובע, עו"ד אטון, הוא בעל הזכויות בדירה מס' 3 הנמצאת בקומה הראשונה של הבית. את זכויותיו רכש מגב' סול זובי ביום 6.11.1987. נספח ג' לכתב התביעה הוא הסכם משולש, שנחתם בין סול זובי, התובע ומינהל מקרקעי ישראל (המנהל את רשות הפיתוח), להעברת הזכויות בדירה, בהסכמת המינהל. כאן המקום לציין, כי לא הוגש מטעם הנתבעים הסכם דומה, אשר מעגן את רכישת הדירה מידי חמני בהסכמת המינהל. בהסכם המשולש האמור נקבע שהתובע יבוא במקומה של סול זובי לעניין זכויותיה וחובותיה אל מול המינהל לפי ההסכם שחתמה עם המינהל. הסכם זה, מיום 10.2.87, מכונה "ההסכם העיקרי", ובו רכשה סול זובי את הזכויות בדירה מהמינהל. ההסכם העיקרי (נספח א' לתצהיר התובע), בדומה להסכם עמידר-חמני, הוא גם כן הסכם מכר סטנדרטי, שנוסח ע"י רשות הפיתוח. גם בהסכם זה, נמחקו סעיפים 13, 14 אשר משיירים זכויות ברכוש המשותף בידי עמידר (תוכנם המדויק יובא בהמשך). גם בהסכם זה אין תיאור מילולי, גרפי או אחר של הדירה, והמבוא להסכם מפנה לתשריט המצורף. תשריט זה מסומן נספח ב' לתצהיר התובע, והוא זהה בתאריך שעליו ובפרטיו לתשריט מיום 11.5.80 שצורף להסכם עם חמני. מאוחר יותר, בעקבות פנייתו של התובע לעמידר, תוקן התשריט בהתאם לחלוקה שבוצעה על ידו. אף בתשריט המעודכן מיום 12.3.90 לא צויין במפורש גג הבית והחלל שמתחתיו, לא מילולית ולא גרפית. 8. כאמור, עמדת עמידר היא כי חלל הגג מהווה יחידה שביעית בבית. ברם, ע"פ כל התשריטים שהוגשו (ר' נספח ד' לכתב התביעה, נספח ב' לתצהיר רוטבליט ועדכוניהם השונים), בבית 6 יחידות בלבד, למעט זה שהוגש ע"י עמידר. התשריט האמור מיום 12.3.90, מסומן כנספח א' לתצהירו של מר משה מזרחי, מנהל הסניף המקומי של עמידר. מהעתק התשריט שצורף לתצהיר עולה כי בבית 7 יחידות. אולם בחקירתו הנגדית של מזרחי עם הגשת התשריט המקורי, התגלה כי חלל הגג הוסף כיחידה לתשריט במסגרת עדכונו רק בתאריך 30.7.96, היינו, באותה תקופה בה ניסו הנתבעים לרכוש את הזכויות בחלל הגג מאת עמידר (ר' נספחים ג', ו, ז, ח, יב לתצהיר רוטבליט, מהם ניתן ללמוד על כך שבחודשים אוגוסט-ספטמבר 1996, הייתה העסקה בשלבים מתקדמים). מלבד התשריטים, הוגשו גם מסמכים שונים עליהם חתומה עמידר, לפיהם בבית 6 יחידות דיור. כך למשל, נ/15, הוא טופס סיכום עסקת מכר עם הנתבע 9 מיום 18.10.1995, ובו, תחת "פרטי הבית והנכס" נכתב כי הבית מכיל 6 יחידות דיור. מסמך נוסף מטעם עמידר הוא נ/13 מיום 22.5.1980 וגם בו בסעיף "פרטים על המבנה" מפורטות 6 יחידות דיור בלבד. מר מזרחי לא הכחיש בחקירתו, שלאורך השנים אכן עמידר הציגה את הבית כבן 6 יחידות (ר' תשובתו לב"כ הנתבע 9 בפר' מיום 12/4/99 עמ' 28 ש' 1-3). לא למותר לציין כי עמידר גם לא השתתפה בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף, דבר שהיה מתחייב לכאורה אם הנה בעלת יחידה בבית (זאת על פי עדותה של שרה דניאל, פר' מיום 17/6/99 עמ' 38). מזרחי הסביר את התפנית במעמדו של חלל הגג מבחינת עמידר בכך שעד לשנות ה-90 רשות הפיתוח לא נהגה לייחס חשיבות לחללי גג ולאפשרות לנצלם באמצעות זכויות הבניה הנוספות בנכס. לזכויות בניה אלו ערך כלכלי ומזרחי ציין: "עם השנים התפקחנו ובזמן רישום הבית המשותף אנו למדים שיש דירות שיש שם זכויות בניה, חללי גג שאפשר לנצלם למטרה כלשהי והיא שווה כסף…" (פר' מיום 18/3/99, עמ' 4, ש' 32-33). מדברי מזרחי עלה, כי התפכחות זו באה בעקבות ייעוץ משפטי (פר', שם, עמ' 13 ש' 10, 27). במקום אחר אמר מזרחי כי "התייחסנו כשש עם חלל בגג" (שם, עמ' 14 ש' 35, ר' גם שם, עמ' 16, ש' 33, פר' מיום 12/4/99 עמ' 28 ש' 1-3), משמע, ההתייחסות לאותו חלל מצידן של עמידר והרשות לא הייתה כאל יחידה נפרדת, עד לתקופה בה נעשה ניסיון לרכוש את הזכויות בחלל הגג על-ידי זוהר. 9. על פי תצהירו של מזרחי (סעיף 10), שטח יחידת הגג כרכוש משותף, לא הובא בחשבון בעת קביעת מחירי הדירות בבית. לגישתו, האינדיקציה לכך היא אי ההתייחסות לחלל הגג בעת עריכת השומות השונות לצורך הסכמי המכר של הדירות בבית. מזרחי גם העיד, שכאשר נמכר גג, הדבר מוצא ביטוי גם בהסכם המכר, בתשריט ובטבלה שבתשריט (פרו' מיום 12/4/99 עמ' 26). מחד, יש בכך כדי להעיד, לכאורה, על תפישת עמידר והרשות כי חלל הגג נשאר בבעלותה. בנוסף, אם אכן לא תומחר חלל הגג כחלק מהרכוש המשותף, הרי שלכאורה אם יוכרז עליו ככזה, יזכו דיירי הבית מן ההפקר. ברם, לא הוצגו על-ידי עמידר ראיות לכך, שכשנמכרות הזכויות בגג כרכוש משותף, יש לכך ביטוי מפורש בהסכם. בנוסף, קשה ללמוד מעניין התמחור על כוונת עמידר שלא להעביר את הזכויות שהרי על פי הודאת מזרחי עצמו, רק משנת 1996 התחילה עמידר עצמה להתייחס לחלל הגג כיחידה נפרדת. 10. כאמור, שטח המריבה כלוא בין גג הרעפים לתקרת דירת זוהר. רצפתו, שהיא גם תקרת הדירה, הייתה בעבר עשויה עץ (נ/8), והוחלפה בשנות ה-90, משום רעיעותה. במקומה נוצקה תקרת בטון (נ/22, תצהירו של נתבע מס' 5). מהראיות עולה, כי היציקה נעשתה בגובה הנמוך מהתקרה הקודמת (ר' תצהיר רוטבליט, ס' 4). החלל מקורה ישירות ע"י גג הרעפים החשוף, כך שצורתו אינה סטנדרטית, כשל חדר רגיל שקירותיו ותקרתו ניצבים (פר' מיום 24/12/99 עמ' 5 ש' 30-35). גובה החלל (לפני הנמכת התקרה) ככל הנראה לא איפשר עמידה זקופה (פר' מיום 19/5/00 עמ' 20 ש' 18-19). אין ראיה לכך שקיים חיבור למים, גז או כל צורך ביתי אחר מחויב המציאות, למעט תאורה (סעיף 6 לתצהירו של ישראל זוהר). פתח בתקרת דירת זוהר מקשר בין חלל הגג לבין הדירה, בעבר באמצעות סולם, וכיום באמצעות מדרגות. ע"פ גירסת זוהר עשו בחלל זה שימוש כמחסן. מהעדויות השונות לא ברור האם הפתח היה קיים גם בזמן שהותה של חמני בדירה. נתבע 5 העיד, כי "למיטב ידיעתו" הפתח היה קיים (פר' מיום 19/5/99 עמ' 22 ש' 11) וזאת למרות שלא היה בדירה בתקופת חמני ולא היה מעורב בהליכי רכישת הדירה ממנה. נתבע 1 שהיה כבן 7 בעת שנרכשה הדירה העיד שאינו יודע מידיעה אישית האם בתקופת חמני היה סולם שהוביל לחלל הגג, ואיזה שימוש, אם בכלל, נעשה בחלל (פרו' מיום 24/12/99 מעמ' 8 ש' 35 עד עמ' 9 ש' 2-3). עם זאת העיד, כי לפני השיפוץ המקיף שערך אביו עם רכישת הדירה, היה קיים פתח לגג, והגישה אליו הייתה באמצעות סולם ארעי (פר' מיום 24/12/99 עמ' 2 ש' 12). שרה דניאל, אשת הנתבע מס' 9 ובעלת זכויות בדירה מס' 9, העידה כי בתקופתה של חמני נכנסה מספר פעמים לדירה, אך לא ראתה מדרגות לחלל הגג, וגם לא ראתה את הגג עצמו מתוך הדירה (פר' מיום 17/6/99 עמ' 42). יצוין, כי אסתר חמני לא הובאה לעדות ועל פי הודעת זוהר לא עלה בידם לאתרה. 11. כאמור, בחוזים שבין עמידר ובין סול זובי (ממנה נרכשו זכויות התובע), ובין אסתר חמני נמחקו סעיפים 13-14 מהחוזה הסטנדרטי (ר' נספחים ה' ו-ו' לתצהיר מזרחי (נ/1) ונספח ג' לכתב התביעה). חוזים אלו, על אף שלא נחתמו עם הדיירים הנוכחים, רלבנטיים לעניינו, משום שהאחרונים נכנסו לנעלי הראשונים מבחינת זכויותיהם וחובותיהם כלפי עמידר. אלו הם החלקים השייכים לעניין מתוך הסעיפים שנמחקו: "13.(א) הרוכש מסכים כי המוכר יהיה רשאי, ככל שימצא לנכון, לבנות בעצמו או ע"י אחרים דירות נוספות על כל אותם חלקים של הבית והחלקה אשר עליה הוא עומד, ואשר יוצאו על ידו מתוך הרכוש המשותף, בתנאי שבניה כזו תעשה לפי היתר כדין. (ב) הרוכש מסכים כי המוכר יוציא את גג הבית והחצר מכלל הרכוש המשותף והם יוצאו מבעלותו של המוכר... 14. ידוע לרוכש כי הגג והחצר לא יהיו שייכים לרכוש המשותף וישארו בבעלות של המוכר אשר יהיה רשאי להצמידם ולרשמם באופן שיבטיח לו את הבעלות המלאה עליהם והוא מסכים מראש שרישום הדירה והרכוש המשותף יעשו בכפוף לכך...". גם אם לא בכל החוזים של עמידר עם רוכשי הדירות בבית נמחקו הסעיפים הנ"ל, יפה לעניין זה קביעת בית המשפט העליון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים ואח' פ"ד לז(3) 808, 812 מפי השופט (כתוארו אז) מ' אלון: "הלכה נקוטה בידינו, כי משנקבע ביחסים שבין המוכר-הקבלן לבין אחד הקונים-הדיירים, כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו מאליה ובאופן אוטומאטי לעניין רכוש מסוים זה גם לגבי היחסים שבין יתר הקונים-הדיירים שבאותו בניין לבין הקבלן-המוכר". וכך נאמר מפי השופט ויתקון: "השאלה הראשונה היתה, אם שמר הקבלן לעצמו את הרשות לעשות כבשלו בשטח, אשר בדרך-כלל היו רואים בו רכוש משותף...". הנימוק שביסוד הלכה זו הוא למנוע אנדרלמוסיה ובלבול ביחס לאופיים של השטחים השונים שבבית המשותף, כלומר למנוע מצב שאותו שטח עצמו, בעת ובעונה אחת, ממוין מבחינה משפטית בצורות שונות, הסותרות אחת את רעותה, היינו, שביחסים שבין הדייר ראובן לבין הקבלן שטח זה הוא מוצמד, וביחסים שבין הדייר שמעון לבין הקבלן אותו שטח עצמו הוא רכוש משותף." מכאן, שסעיפים לפיהם לא נותרו בידי עמידר והרשות זכויות בלעדיות ברכוש המשותף, יפים כלפי כלל הדיירים בבית. מאחר והזכויות בדירות 1-6 מוחזקות בזכות על ידי התובע וכלל הנתבעים, הרי שאם תידחה הטענה כי חלל הגג הוא יחידה שביעית העומדת בפני עצמה, התוצאה המתקבלת מאליה היא כי לעמידר ולרשות לא נותרו זכויות בבית. 12. כאמור, במסמכי הרכישה של דירת הנתבעים שהוגשו במסגרת ההליך, אין התייחסות לחלל הגג, ולא כל שכן לתמחורו באופן מיוחד. המחיר הקבוע בחוזה הוא גלובלי, ולא ניתן ללמוד ממנו על המרכיבים השונים שנלקחו בחשבון. מדבריו של מזרחי לעניין אי הבאת החלל בחשבון קודם לשנות ה-90 ניתן להסיק גם כי החלל לא תומחר על-ידי עמידר גם כחלק מהדירה בעת רכישתה ע"י חמני, וכך גם בעת העברת הזכויות מחמני לנתבעים. 13. כאמור, ברקע הפנייה לבית המשפט עמדה עיסקה מתוכננת בין זוהר לעמידר. הצדדים חלוקים ביניהם על מהות העסקה שעמדה על הפרק. לגישת זוהר, חפצו לרכוש זכויות בנייה, מאחר והבעלות בחלל כבר הייתה בידם. לגישת עמידר, העסקה נסובה גם על הזכויות הקנייניות בחלל. המסמכים הקשורים לעסקה - שנוסחו ע"י עמידר ורשות הפיתוח - אינם מסייעים בהבנת כוונתם המקורית, באשר פעמים הם מתייחסים לרכישת הבעלות בנכס (נספחים ג, ו לתצהירו של רוטבליט) ופעמים מתייחסים הם לרכישת זכויות הבניה (נספח ז' לתצהיר רוטבליט). בהקשר זה, עלתה השאלה אם זוהר אמורים היו לדעת, כי עמידר לא שיירה בידה זכויות בנכס כלפיהם, ולכן אין בידה למכור להם זכויות. שאלה זו עולה לנוכח הטענה שהיתה התעלמות מכוונת מהמצב המשפטי של החלל במגמה לפגוע בזכויות הדיירים האחרים. טענה זו מדגישה כי בהסכם עם חמני, שבנעליה זוהר נכנסו, נמחקו אותם סעיפים 13-14, ששיירו זכויות ברכוש המשותף בידי עמידר. כתשובה, טען הנתבע מס' 5, שפעל מטעמם של נתבעים 1 ו-2, כי בהעתק ההסכם שהיה בידו, לא ניתן היה לראות את מחיקת הסעיפים באופן ברור, ולכן סבר לתומו כי אכן נשתיירו זכויות בידי עמידר. כמו-כן טען כי האמין למצג שהציגו בפניו נציגי עמידר, לפיו יש להם מה למכור. בעקבות צו המניעה שהוצא לבקשת התובע (ר' נספחים י, יא, יב לתצהיר רוטבליט), ולאחר ששילמו הנתבעים את המקדמה, בוטלה העסקה האמורה. הוראות החוק הרלבנטיות 14. לאחר הצגת עיקר העובדות השייכות לענין אעבור ליישום הוראות החוק הרלבנטיות עליהן בסוגיות העומדות לדיון. הוראות החוק החלות על העניין מצויות בפרק ו'1 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, שעניינו הוא בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. ההגדרות הרלבנטיות לענייננו מופיעות בס' 77א: "... 'דירה' - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; ... "רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". להגדרת דירה מרכיב פיזי ומרכיב ייעודי. המרכיב הפיזי קובע כי על דירה להיות תחומה מכל צדדיה, שהרי היא מורכבת מחדרים או תאים, והמרכיב הייעודי קובע, כי על הדירה להיות מיועדת ככזו למגורים, עסק או כל צורך אחר. השופט שמגר (כתוארו אז) התייחס לשני המרכיבים בע"א 402/80 אתגר בע"מ נ' מ.ב.א החזקות ונכסים בע"מ פ"ד לה(3) 309, 317: "המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו." (ההדגשה במקור) פרופ' ויסמן, בספרו דיני קניין - בעלות ושיתוף (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש סאקר, ירושלים, תשנ"ז) בעמ' 390, מתייחס לאופן שבו נלמד הייעוד ומדגיש לענין זה היבטים פיזיים: "הגדרת דירה כוללת לבד מן ההיבטים הפיסיים…גם מרכיב של כוונה. ההגדרה מדברת על כך שכדי שמקום ייחשב כדירה תנאי הוא שהמקום נועד "לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". עדות לכך שחדר, או מערכת חדרים, נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת ניתן למצוא בביטויי הכוונה לכך, שנתלוו לבניית הבית, או באופי הפיסי של המקום. כך, למשל, מחסן שבמרתף בית משותף, שהועידוהו לשמש את אחת מדירות הבית, לא יוכל להירשם כדירה נפרדת. הכוונה שהוא יהיה נספח לדירה מונעת את האפשרות לראותו כיחידה שלמה ונפרדת. וכן, חדר שהגישה אליו היא דרך דירה כלשהי, ספק אם יוכל להירשם כדירה נפרדת. העובדה שאין למקום גישה נפרדת עשויה להתפרש כעדות לכך שאין החדר בגדר יחידה עצמאית. אכן, קיומה של כניסה נפרדת אומץ במשפטיהן של מדינות רבות כמבחן לקביעה אם ניתן לראות מקום כלשהו כדירה נפרדת. סימנים פיסיים אחרים העשויים להצביע על כך שחדר אינו מהווה יחידה שלמה ונפרדת ניתן למצוא בכך שאין לחדר מונה חשמל נפרד, אספקת מים עצמאית או שירותים צמודים." ופרופ' מ' דויטש, בספרו קניין, כרך א' (בורסי התשנ"ז) עמ' 662 מדגיש לענין הסקת הייעוד את השלכת תוכניות הבניין, המלמדות על תכליתו של אותו חלק מהבית: "השאלה, אם חלק מסוים נועד לשמש יחידה נפרדת, אם לאו, מורכבת הן מן הייעוד האדריכלי של אותו חלק, והן מן המטרה העניינית שנועדה לו. קיימים חלקים בבית, כגון חדר המדרגות, אשר המחוקק רואה אותם באופן אינהרנטי כחלק מהרכוש המשותף ובמקרים אלו הייעוד ברור, אולם במקרים האחרים יש להכריע בשאלת הייעוד על פי מבחנים ששוקלים את תכליתו של אותו חלק. כיצד תיקבע אותה תכלית? ברור, שהביטוי המובהק לתכלית זו הוא הייעוד אשר ניתן לאותו חלק בתוכניות הבניין; בכך בא לידי ביטוי חיצוני פורמלי הייעוד המבוקש". 15. בהשוואה למונח "דירה", הגדרת המונח "רכוש משותף" היא שיורית בעיקרה, שהרי לפיה כל מה שאינו דירה, הוא רכוש משותף (ראו ויסמן, שם, 392). לשון ההגדרה מלמדת על דרך הבחינה של רכוש בבית רב-דירות, שמהותו שנויה במחלוקת. עולה הימנה כי נקודת המוצא היא בחינת השאלה האם הרכוש השנוי במחלוקת, עונה על הגדרת "דירה". אם המסקנה היא שלילית, הרי שמדובר ברכוש משותף. זו הייתה דרכו של בית המשפט העליון בע"א 118/78 גוב ארי ואח' נ' כהן ואח' פ"ד לג(1) 805, בו בחן בית המשפט את ייעודם המקורי של מחסנים בבית משותף, והאם הם מתאימים להיקרא "דירה". בית המשפט הגיע למסקנה כי המחסנים הינם "...מתקנים נגררים חסרי מעמד נפרד ועצמאי..." (שם, בעמ' 811), ומשום כך אינם יכולים להוות דירה כמשמעותה בחוק. כפועל יוצא, נקבע כי המחסנים הם רכוש משותף. זאת הייתה גם דרכו של השופט זילר (כתוארו אז) בע"א 190/84(י-ם) דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין פ"מ תשמ"ה(ב) 265. להגדרת "רכוש משותף" מרכיב נוסף והוא מרכיב ייעודי, המתבטא בסיפא: "…המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". בע"א 402/80 אתגר הנ"ל פירש השופט (כתוארו אז) שמגר את שני המונחים, "דירה" ו"רכוש משותף" באופן המצמצם את המונח "לכל צורך אחר" בהגדרת "דירה", כדי למנוע אי בהירות ביחס להגדרת "רכוש משותף". זאת, ע"י פירוש המילים "לכל צורך אחר" כלא כוללות צורך שהוא צורך משותף. מכאן, שחלקי הבית אשר מקיימים את המבחן הייעודי של שימוש משותף במילא לא יכנסו להגדרת "דירה". לענין המבחן היעודי לרכוש משותף, באות בחשבון מהבחינה הפרשנית שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה היא, שהסיפא בהגדרה באה לתאר את הפריטים שמופיעים לאחר המילה "וכן", היינו את מתקני ההסקה, מים וכיוצא באלה. האפשרות השניה היא, שהסיפא באה לתאר את כל פריטי הרכוש המשותף המופיעים בסעיף. אפשרות אחרונה זו הועלתה בע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס פ"ד מא(2) 561 ע"י השופטת נתניהו, אך בנסיבות המקרה לא נדרשה הכרעה. לפי דרך זו, לכאורה, על פני הדברים, מתעורר קושי: אם הגדרת "רכוש משותף" היא שיורית, אך היא גם ייעודית, הרי שניתן להעלות על הדעת מצב בו רכוש מסוים אינו מתאים להגדרת "דירה", אך גם אינו נופל להגדרת "רכוש משותף" משום שאינו מקיים את דרישת הייעודיות. מצב זה, של רכוש מסוג שלישי, אינו מתיישב עם הדעה המקובלת, כפי שהובעה בע"א 238/83 מרכוס הנ"ל בעמ' 564: "בבית משותף (וכן גם בבית שחל עליו פרק ו'1 ) יש רק שני סוגי רכוש: דירות, כהגדרתן בסעיף 52, ורכוש משותף כהגדרתו לעיל. רכוש אחר אין." לעניין זה ר' גם מ' דויטש שם, בעמ' 657-658, ויסמן שם, עמ' 392, ע"א 402/80 הנ"ל בעמ' 317, ע"א 190/84 הנ"ל בעמ' 267. אוסיף כי לעניין המבחן הייעודי, בכל הנוגע לבתים שאינם רשומים עדיין כבתים משותפים (ובבית כזה עסקינן), בשל העובדה שהמחוקק לא החיל על בתים כאלה חלק מהוראות החוק הנוגעות לזכויות הקנין, נאמרו ברע"א 698/85 בן צור נ' ששון פ"ד מא(3) 144, 150, ע"י השופט גולדברג, הדברים הבאים: "כיוון שפרק ו'1 אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות ב"רכוש המשותף", אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית. המבחן, על-פי הגדרה זו, להיות הרכוש "רכוש משותף" הוא מבחן הייעוד בלבד. במלים אחרות, חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו, כי זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת. ואך מובן הוא, כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו'1. שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות "הטכנית") ואף-על-פי-כן אין ל"בעלי" הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה"רכישה" להשתמש בחלק זה של הבניין (כגון שזכות השימוש במעלית קיימת בידי בעל דירה אחת), פשיטא, שאין לראות את הרכוש האמור כ"רכוש משותף", ואין לאסיפה הכללית של "בעלי" הדירות עניין לענות בו." פסק דין זה צוטט בהסכמה ע"י הנשיא שמגר בע"א 2525/92 ראוכברגר ואח' נ' עיריית רמת-גן ואח' פ"ד מז(5) 850, 854. אשוב לענין זה להלן. בכל מקרה, בשל דרך ההגדרה השיורית היררכית הקבועה בחוק, נראה שההגדרה הייעודית הקבועה בחוק לעניין רכוש משותף הינה משנית בחשיבותה. מאחר שהגדרת רכוש משותף שיורית, יש לקבוע קודם כל מהי דירה, וממילא כל מה שאינו דירה יהא רכוש משותף וייראה כמיועד לשימוש מרבית הדיירים. מסקנה זו מתחזקת, משום שנראה שהשימוש המשותף אינו חייב להיות שימוש בפועל, והוא יכול להיות פוטנציאלי או כזה שאינו דורש נגישות מלאה לרכוש המשותף. זאת ניתן ללמוד מהסיפא של הגדרת רכוש משותף המדגישה כי פריטים יכולים להיחשב רכוש משותף "…אפילו הם בתחומי דירה מסויימת…". יישום לעובדות המקרה 16. המבנה המשפטי ההיררכי שהוזכר לעיל מחייב לפתוח בבחינת טענתה של עמידר, ולקבוע האם החלל מהווה דירה נפרדת. המדובר בחלל גג רעפים מקורה מכל צדדיו, אשר צורתו הפנימית משופעת, ולכן נראה שהמבחן הפיזי שמתווה ההגדרה מתקיים, והחלל יכול להיקרא "תא". לעומת זאת נראה, כי המבחן הייעודי, אינו מתקיים. מהבחינה הפיזית חשוב לזכור כי הגישה אל חלל הגג היא מדירת זוהר בלבד, כך שגישה עצמאית אליו בנסיבות הקיימות כמעט ואינה אפשרית. כאמור אצל ויסמן בעמ' 390 (לעיל), כניסה נפרדת הינה קריטריון מקובל לייחודו של תא כדירה. שנית, גובהו המוגבל של החלל לפני הנמכת תקרת זוהר, שנובע גם מצורתו המיוחדת וגורם למגבלות תנועה, ואי חיבורו למים, גז או כל מתקן המיועד לצורך ביתי אחר מחויב המציאות מהווים גם הם אינדיקציות לכך שלא היה יחידה עצמאית. בנוסף, רק לאחר שיפוץ שנעשה בו בשנות ה-90 הפכה רצפתו מרצפת עץ רעועה לבטון יצוק, אשר מהווה את תקרת הדירה. זאת ועוד. כאמור, למבחן הייעודי מימד תכנוני הבוחן את כוונת הבעלים המקורי של הנכס ומצגיו השונים, וראו לדוגמא ע"א 118/78 גוב ארי הנ"ל וגם ע"א 5/75 נווה חפץ חב' לבנין ולהשקעות בע"מ נ' לובינסקי פ"ד כט(2) 163. כאמור לעיל, עמידר עצמה לא ראתה את החלל המדובר בתור דירה או בתור שטח שיש לה בו זכויות בעלות, אלא הציגה בפני רוכשי הדירות מצגים לפיהם הבית הוא בן 6 יחידות דיור, והיא אינה משיירת בידה כל זכויות בבית. לא למותר להזכיר בהקשר זה, כי עמידר גם לא השתתפה בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף, כמי שיש לה - לשיטתה - יחידה בבית. נראה שאם עמידר התכוונה להפריד בין הגג לבין החלל שמתחתיו לצורך שמירת זכויותיה בו, מן הראוי היה לפרש זאת בהסכמי המכר, ולא להשאיר עניין מהותי זה עמום ומעורפל. אינטרס ההסתמכות הקנייני של רוכשי הדירות מצדיק פרשנות לרעת המנסח, לפיה אי הזכרתו במפורש של חלל הגג כיחידה נפרדת או אי ציונה בתשריטים המצורפים לחוזי המכר, מדברת בפני עצמה, ואינה מהווה חסר בחוזה. עשיית החלל לפתע פתאום יחידה נפרדת - כטענת עמידר - גורעת מהרכוש המשותף, מדללת את כוחם היחסי של בעלי הדירות בבית, מקטינה את חלקם ברכוש המשותף ובזכויות הבניה העתידיות. מכאן, שלהכרה בחלל כשייך לעמידר אספקטים של פגיעה בזכות בעלת ערך כלכלי. מהאמור לעיל עולה כי בעת שביקשה עמידר לייעד את החלל ל"דירה" לא היתה יותר בעלת זכויות בבית, ולכן לא היה בידה לעשות כן. מכלול השיקולים דלעיל מוביל לדחיית טענת עמידר כי חלל הגג מהווה דירה שביעית העומדת בפני עצמה. רכוש משותף או חלק מדירה 17. לאחר שקבעתי כי החלל אינו דירה עצמאית, נותר לבחון האם הוא חלק מדירת הנתבעים, כטענתם, או שהוא רכוש משותף. גם כאן יש לבחון תחילה האם ניתן לראות את החלל כחלק מדירת זוהר. מבחינה פיזית, אין מניעה לכאורה לראות את חלל הגג כחלק מדירת הנתבעים, כתא נוסף המסתפח לאותה דירה. ואולם, אין די בכך שהחלל, מבחינה פיזית, יכול להיחשב כחלק מדירת הנתבעים, אלא יש לבחון קודם כל האם הנתבעים או קודמיהם רכשו אותו, הלכה למעשה מרשות הפיתוח באמצעות עמידר, והאם יועד לשמש כחלק מדירתם. כפי שצויין לעיל, בכל מסמכי הרכישה הרלבנטיים שהוצגו, ובכל התשריטים השונים (להוציא התשריט שהוכן לצורך העסקה עם זוהר לגבי רכישת הזכויות בחלל הגג), לא הוזכר ולא סומן חלל הגג. ניתן היה לומר כי אי ציון חלל הגג כרכוש משותף בתשריט שקול - מבחינת המסקנות שניתן להסיק - לאי ציונו כחלק מדירת זוהר, אולם נראה כי מצב זה תומך דווקא בטענה כי זוהר לא רכשו את החלל. בבוא אדם לרכוש דירה בבית משותף, מעוניין הוא בראש ובראשונה באסמכתא המעידה על בעלותו הייחודית בשטח אותו קנה, ומלמדת על הגבולות (הפיזיים) הברורים של בעלות זו. ניתן היה לצפות מרוכשיה השונים של דירה מס' 5, היא דירת זוהר, אם אומנם רכשו את החלל יחד עם הדירה, שידרשו, למצער, ציון של שטח חלל הגג בטבלת השטחים בתשריט כשטח שלהם, או הוספת שרטוט אחר שלו, כי לא בזוטות עסקינן. יתר על כן: במשבצת "רכוש משותף" בתשריט לא מופיע בד"כ פירוט חלקי הרכוש, ולכן אין מקום לייחס חשיבות לאי ציון החלל כחלק מהרכוש המשותף. אינדיקציה נוספת אפשר שהיתה נמצאת במחיר הרכישה של דירת זוהר אילו ניתן היה להשוותה למחיר דירה דומה בעלת מפלס אחד. אולם בהיעדר ראיה פוזיטיבית לעניין, ובהינתן חוסר המודעות של עמידר לחלל הגג ולערכו הכלכלי, ניתן להניח כי שוויו לא הובא בחשבון בעת תמחור הדירה. בחינת תסקיר שנעשה לצורך שומת הדירה ע"י השמאי הממשלתי לבקשת חברת עמידר מיום 28.10.81 (נ/8) מעלה, כי האחרון לא התייחס לחלל הגג כחלק מהדירה. ויוטעם, אין להתעלם מקיומה של תקרה בדירה כמסמנת את גבולה העליון, ואין להמעיט מחשיבותה, רעועה ככל שתהיה. הדעת נותנת שהרעיעות נבעה מבלאי טבעי, שהרי מדובר בדירה ישנה למדי ובעץ שחשוף לפגעים שונים. אין לבטל את קיום התקרה בשל רעיעות זו וזאת גם אם הרעפים נראו בחלק מסויים של הדירה. לכן אין לראות את רכישת הדירה ככוללת, כחטיבה אחת, גם את החלל שמעליה. בהיעדר התייחסות במסמכי הרכישה גם לחלל הגג לא ניתן לקבוע כי היה ייעוד תכנוני לחלל הגג, על מנת שישמש חלק מדירת הנתבעים, ומכאן, שההגדרה הייעודית הקבועה בחוק לגבי דירה (או חלק מדירה), אינה מתקיימת. ודוק, עצם השימוש בחלל כמחסן ע"י הנתבעים במשך השנים, ואפילו ע"י חמני (שלא הוכח) אינו מעיד על הזכויות הקנייניות בנכס. לא יעלה על הדעת, ששימוש סביר בנכס משותף המותר לכל דיירי הבית יקבע זכויות קנייניות לאחד מהם. בכל מקרה, אין בשימוש זה כדי ללמד על רכישת זכויות בלעדיות. האמור מוביל למסקנה, כי חלל הגג לא נרכש מעמידר ע"י זוהר ולא יועד להוות חלק מדירת זוהר, כמחסן או באופן אחר, זאת גם אם היה פתח בתקרה אף בתקופת חמני. פתח ניתן ליצור בנקל, במיוחד כאשר מדובר בתקרת עץ רעועה, ומכל מקום, אין בקיומו כדי להעיד על הזכויות הקנייניות. לעניין הפתח אוסיף, כי אכן אין בפני ראייה של ממש התומכת בקיום פתח בתקופת חמני (כאשר קשה להשתכנע כי הפתח שזוכר קינן זוהר הוא פתח שנוצר דווקא בתקופת חמני ולא לאחר מכן) ואולם איני מייחסת לנושא זה חשיבות מהטעם שצויין. 18. לאור האמור, ניתן לקבוע כי חלל הגג אינו מהווה חלק מדירת הנתבעים, ומכוח ההגדרה השיורית מתבקשת המסקנה כי חלל הגג הוא רכוש משותף. ויודגש, בעיית הנגישות לחלל, המתאפשרת רק דרך דירת הנתבעים, היא בעלת חשיבות כאשר באים לבחון האם החלל הוא יחידה נפרדת. בעיה זו אינה מהותית כאשר מדובר ברכוש משותף. מסקנה זאת, עולה מלשון הגדרת "רכוש משותף", לפיה רכוש משותף יוכר ככזה, גם אם הוא בתחומיה של דירה מסוימת (ר' לעיל). המסקנה כי מדובר ברכוש משותף, עולה בקנה אחד גם עם המבחן הייעודי הקבוע בהגדרת "רכוש משותף". לענייננו, אין חשיבות גדולה לעובדה שלא נעשה שימוש בחלל במשך השנים ע"י דיירי הבית. די שקיים פוטנציאל לשימוש משותף. שימוש כזה יכול להיעשות דרך דירת הנתבעים (וראו לעניין זה בהגדרת רכוש משותף) ומחוצה לה, דרך גג הרעפים, לצורך אחסון, העמדת דודי שמש, דודי מים, אנטנות, צלחות לווין וכיוצא בהם, או הכרוך בהם. כן אפשר שיהיה שימוש בחלל ע"מ לקבע פריטים אלו כאשר הם מונחים על הגג, לצורך גישה לגג הרעפים מצידו התחתון (לצורך תיקונים, למשל), ועוד. עוד יודגש, כי אפשר גם שהשימוש יהיה מזערי, ועדיין יוכר חלל הגג בגדר רכוש הכלל. 19. בכל הנוגע לזכות השימוש ברכוש המשותף הנדרשת לפי מבחנו של השופט גולדברג בע"א 698/85 בן צור הנ"ל, הרי שזכות השימוש במקרה דנן נלמדת משתיקת הסכמי המכר. כפי שלא ניתנה זכות שימוש מפורשת בחדר המדרגות המשותף ובשאר החלקים עליהם מוסכם בין הצדדים כי הם משותפים, כך גם לעניין חלל הגג. בנוסף, ניתן ללמוד מנוהגם של הצדדים במשך השנים ומהמקובל, על הסכמת עמידר והרשות לשימוש. באופן ספציפי יותר, ניתן ללמוד זאת מעצם מחיקת הסעיפים המשאירים בידיהן את הרכוש המשותף. הרי אין זה סביר שחלקים אלו הוצאו משליטת עמידר ורשות הפיתוח על מנת לאסור בהם את השימוש. לעניין זה יפים דבריו של הנשיא שמגר שנאמרו בקשר לבחינת הזיקה שמתווה הגדרת ס' 77א הנ"ל, בע"א 432/83 מזרחי נ' חביב פ"ד מ(4) 673, 678: "עם זאת ניתן להסיק ממכלול הנתונים שלפנינו, ובעיקר מן החוזה ומן התנאים הכלולים בו, כפי שהובאו בסעיף 3 לעיל, וכן ממגמת היסוד בדבר זיקתם של בעלי דירות לרכוש המשותף כפי שנהגה בדיני המקרקעין עוד בטרם הוחק חוק המקרקעין, כי בעלי הדירות הם גם בעלי זיקה לרכוש המשותף ובכלל זה לגג. בית המשפט קמא הפנה בהקשר זה לע"א 3[ 310/64], בו העיר השופט ברנזון, תוך התייחסות לנושא על יסוד המצב המשפטי ששרר בעת ההיא (סעיף 230 למג'לה), כי בתנאי החיים המודרניים, בהם בתי מגורים הם, בדרך כלל, בנייני דירות, לא יתואר, שהרוכש זכות לדירה בבית כזה, לא תהיה לו זכות גם בכניסה לבית ובדרכי הגישה לדירתו או בחצר או בגן השייכים לבית ומשמשים אותו, גם בלי שהותנה על כך במפורש בחוזה המכר." השימוש באחוזי בניה 20. עניין נוסף שעלה הוא אחוזי הבנייה שלכאורה ביקשו הנתבעים לעשות בהם שימוש, על חשבון שאר דיירי הבית. הדיון בשאלה זו מתייתר עם הקביעה כי חלל הגג הוא רכוש משותף, אשר הצמדתו דורשת הסכמת כל הדיירים בבית. מעבר לנדרש אעיר למול טענות זוהר כי זכויות בנייה - אף אם מקורן בהקלות תכנוניות או בזכויות תכנוניות הניתנות לבעלי דירת גג דווקא - הן בגדר נכס משותף, ששימוש ייחודי בו דורש, מהבחינה הקניינית, הסכמת כל דיירי הבית. לעניין זה ראו ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט פ"ד לז(2) 497, 500-501; רע"א 4728/92 גרינוורצל נ' ביאליק ואח' תק-על 92(3) תשנ"ב/תשנ"ג1992-, 318; ה"פ (י-ם) 229/95 נייגר ואח' נ' הועדה המחוזית ירושלים תק-מח, כרך 95(3), תשנ"ה/תשנ"ו1995-, עמ' 264; ע"א 5043/96 גלמן ואח' נ' הררי-רפול ואח', פ"ד נד(3) 389. מסקנות 21. לאור האמור מתבקשת המסקנה, כי עמידר לא הותירה לעצמה זכויות בבית, ובכלל זה אינה בעלת הזכויות בחלל הגג וכפועל יוצא, היא חסרה את הכוח המשפטי להעביר זכויות בו. החלל האמור הוא רכוש משותף, ואינו חלק מדירת זוהר. על כן, אין לעשות בו שימוש ייחודי או לבנות בו ללא הרשאת שאר דיירי הבית. אני נותנת אפוא צו מניעה כלפי עמידר וכלפי זוהר, המונע עשיית עסקה כלשהי לגבי חלל זה בהעדר הסכמת התובע, וצו מניעה כלפי זוהר המונע ביצוע פעולות בנייה בחלל בהיעדר הסכמת התובע. כפועל יוצא מהקביעות הקנייניות דלעיל, דרושה כמובן גם הסכמת הדיירים האחרים בבנין לאותן פעולות, מאחר שכאמור הגג הוא בגדר רכוש משותף. אוסיף כי יש מקום להעריך שהנמכת התקרה הרחיבה את מרחב החלל המקורי, ועל כן יש לסייג את הצו בכל הנוגע להחזרת המצב לקדמותו. הנתבעים 1-6 ישלמו לתובע, ולנתבע 9 (לכל אחד מהם) הוצאות המשפט (מיום הוצאתן) ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח (מהיום). נתבעות 3 ו-4 יישאו במחצית הסכומים האמורים. רעפיםגגתקרהמקרקעיןרכוש משותף