פסק דין המבקשת, מדינת ישראל (להלן: "המדינה") באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), מבקשת מבית-המשפט ליתן צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה"), שיורה למשיבים, בני משפחת אבו-קמיר או מי מטעמם (להלן: "אבו-קמיר") לפנות לאלתר את אותו חלק מחלקה 4 בגוש 11214 (להלן: "החלקה") התפוס על-ידם (להלן: "המקרקעין"), ולהעביר את החזקה בנכס למינהל. א. העובדות. 1. החלקה כולה שטחה 34,491.00 מ"ר. היא עברה הסדר בשנת 1982. לחלקה כ- 160 בעלים במושעא, שלכל אחד מהם חלק קטן בחלקה. המקרקעין המופקעים נשוא דיוננו הם בשטח של כ- 20 דונם. על המקרקעין חלה תכנית חפ1400/ משנת 1980 המועידה את המקרקעין לשטח ציבורי פתוח. 2. בחודש דצמבר 94 ביקרו נציגי המבקשת במקרקעין ומצאו בו בית מגורים בשטח 170 מ"ר בנוי בלוקים, רפת עשויה פח, לול מפח ומחסן. מביקור שנערך ביום 25.8.99 על-ידי נציגי המבקשת, התברר כי בית המגורים הורחב לכדי 180 מ"ר וגודרה חצר הצמודה בשטח של כ- 300 מ"ר (צילומים של המבנים שנמצאו בביקור מיום 25.8.99 צורפו לתובענה כנספח א'). 3. בעשור האחרון החלו הגורמים המוסמכים במדינה לפעול להקמת כביש גישה חדש, אשר יחבר בין חלקה הדרומי של העיר חיפה לבין חלקה הצפוני. כביש זה נועד לפתור מספר בעיות תחבורתיות קשות המאפיינות את העיר, והוא כולל בניית שלושה מחלפים, כריית שתי מנהרות וסלילת כביש דו-מסלולי בתוך כל אחת מהן (להלן: "הפרוייקט"). מפאת חשיבותו, הופקד הטיפול בפרוייקט בידי משרד האוצר ומשרד התחבורה. 4. לשם הוצאת תכניות הפרוייקט אל הפועל, הוחל בהליכים הדרושים לצורך רכישת הזכויות במקרקעין המצויים בתוואי הפרוייקט. ביום 29.12.94 פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (י.פ. 4270) על כוונה לרכוש חלק מהחלקה (יחד עם חלקות אחרות). ביום 30.3.99 התפרסמה הודעה לפי סעיף 7 לפקודה (י.פ. 4741), על כוונה לקנות חזקה בחלק מהחלקה והוראה למי שמחזיק בחלקה למסור החזקה בה לרשות המפקיעה. 5. המקרקעין, שהם כ- 20 דונם מתוך החלקה, מצויים במקום המיועד לשמש כפתח הכניסה הצפון-מזרחי של מנהרות הכרמל בצומת הקריות (הצ'ק-פוסט), ולפיכך נכללו בהפקעה הדרושה לביצוע הפרוייקט. על המשיבים בתיק זה נמנים בני משפחת אבו-קמיר הבאים: אם המשפחה, ילדיה אשר עדיין מתגוררים עמה, בנה הנשוי, אשתו וילדיהם. ביום 21.3.01 הוגשה בקשה בהסכמה, לתקן את שמות המשיבים, כך שלהמרצה התווספו נאוול אבו-קמיר, וכן אשתו של עומר אבו-קמיר - רסמייה אבו-קמיר. בדיון ביום 5.4.01 הסכים ב"כ המינהל לבקשת בא-כוחם של אבו-קמיר לצרף להמרצה את מאג'ד אבו-קמיר, אחד מבניו של וחש אבו קמיר (להלן: "וחש"), ובתנאי שלא יהא בהסכמתו משום הכרה בטיב הזכויות של מאג'ד. לשם הנוחות ייקראו כל המשיבים בהמרצה זו בשם "אבו-קמיר". יצויין, שכל בני משפחת אבו קמיר המחזיקים במקרקעין מיוצגים על-ידי אותם עוה"ד ואין השאלה של החלוקה הפנימית בין בני המשפחה השונים מבחינת זכויותיהם בחלקה או מבחינת החזקתם בפועל בחלקה, עומדת על הפרק בהליך זה ולהלן אתיחס לכולם כיחידה אחת. 6. בין הצדדים נוהל משא-ומתן לפתרון המחלוקות שביניהם, אשר כשל. במסגרת משא-ומתן זה הציע המינהל לאבו-קמיר מספר הצעות לדיור חלופי בחיפה ובמקומות אחרים, מתוך נקודת מוצא לפיה מבקשים בני המשפחה להישאר בסביבת מגורים אחת (פרוטוקול הדיון מיום 30.1.01). 7. בדיון מיום 5.4.01 הוריתי על מינויו של השמאי סיוון, אשר נתבקש להעריך את שווי החלקה נשוא הדיון לפי שתי חלופות: ההנחה הראשונה הינה, כי לאבו-קמיר זכויות בעלות במקרקעין, וההנחה השניה הינה, כי לאבו-קמיר זכויות של ברי-רשות בלבד. ביום 5.6.01 פנה השמאי סיוון לבית-המשפט בבקשה לקבלת הבהרה בנוגע לגודל השטח אותו עליו לשום (בש"א 8763/01). בבקשתו ציין, כי לאחר ביקור שערך במקום התברר לו כי המפה שהומצאה לו מטעם המינהל אינה משקפת את המציאות בשטח המוחזק על-ידי אבו-קמיר. ב"כ המינהל סרב לבקשתו של סיוון כי תומצא לו מפה עדכנית של מודד מטעם המינהל, בטענה כי המינהל אינו מכיר בזכותם של אבו-קמיר להחזיק במקרקעין. לפיכך ביקש השמאי סיוון כי בית-המשפט יקבע מהו גודל השטח לפיו יש לשום את המקרקעין. בהחלטתי מיום 14.6.01, קבעתי כי השמאי יערוך את שומתו לפי שתי חלופות: (א) לפי מפה מאושרת על-ידי מודד, שתוגש תוך 15 יום על-ידי משפחת אבו-קמיר, ובו ציון השטח שהם מחזיקים בו לטענתם. (ב) לפי המפה שהומצאה על-ידי בא-כוחו של המינהל. ואכן המציאו אבו-קמיר מפה של מודד מטעמם. 8. כאן המקום לציין כי המינהל לא המציא לי את התשריטים שהוכנו בהקשר להודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה ושההודעות מתיחסות אליהם, אך אין מחלוקת בין הצדדים כי יהיה אשר יהיה, השטח בו מחזיקים המשיבים (אם לפי מפת המינהל ואם לפי מדידתם) מדובר באותם החלקים של החלקה העומדים להפקעה. 9. ביום 22.5.01 הגישו אבו-קמיר בקשה דחופה לאישור דיור חלוף ומתן הוראות לשמאי. בעשותם כן הסתמכו אבו-קמיר על המלצת השמאי סיוון על פתרון למחלוקת באמצעות דיור חלוף. לבקשתם צירפו אבו-קמיר רשימה של דירות זמינות למכירה בסמוך לבית המגורים הנוכחי שלהם וביקשו להטיל על השמאי לבדוק אם הדירות הנ"ל הינן דיור חלוף סביר עבורם. המינהל ביקש בתשובתו לדחות את הבקשה, וטען כי אבו-קמיר מנסים להדחיק את מחדלם באי הגשת סיכומיהם במועד באמצעות העלאת טענות חדשות ודחייתן מדי פעם בפעם. לגופו של עניין טען המינהל, כי הצעת אבו-קמיר אינה מעשית, משום שטרם נקבעה זכאותם של אבו-קמיר, וממילא טרם נקבע גובה הפיצויים. בהחלטתי מיום 30.5.01, קבעתי כי על השמאי סיוון לבחון גם את הצעותיהם של אבו-קמיר לדיור חלוף ואם הן עולות בקנה אחד עם פיצויים סבירים בגין ההפקעה, וזאת מבלי לקבוע את עמדתי ביחס לבקשתם של אבו-קמיר לגופה. ב. חוות דעת השמאי. השמאי בחוות דעתו תיאר את המבנים הקיימים במקרקעין נשוא ההפקעה בהתאם לחלופות השונות שהועמדו בפני כדלקמן: "בהתאם למפה שהומצאה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל מיום 24.11.99 מוגדרים השטחים הנדונים כדלקמן: מס' מבנה סוג המבנה שטח במ"ר 1 בית מגורים 180 חצר 300 2 רפת פח 31 3 לוח פח 59 4 פחון 13 5 מבנה בלוקים ועץ 34 6 סככת בד 21 סה"כ שטח מבונה 338 מבנים שהיו קיימים ב- 6.12.94: מס' מבנה סוג המבנה שטח במ"ר 1 בית מגורים 180 חצר 300 2 רפת פח 31 3 לוח פח 40 4 פחון 13 5 מבנה בלוקים ועץ 34 סה"כ שטח מבונה 298 בהתאם למפת מודד שנערכה על-ידי מודד א. חביב מטעם מש' אבו קמיר מיום 10.07.01 שטח הקרקע המוחזק על ידי המשפחה הוא 5,070 מ"ר. שטח המבנים כמפורט להלן: מס' מבנה מקביל למס' במפת ממ"י שטח במ"ר א 3 56 ב 3 14 ג 2 31 ד 1 25 ה 271 ו 19 ז מטע זיתים 200 ח 44 ט 4 13 י 5 34 כ 6 21 סה"כ שטח מבונה 528". בהמשך הובא פירוט נוסף של צורת המבנים השונים, תוך ציון המחזיקים בהם כדלקמן: תיאור לפי מפת ממ"י לפי מפת מש' אבו קמיר מחזיק מס' שטח במ"ר 6.12.94 שטח במ"ר24.11.99 מס' שטח במ"ר מס' בית מגורים: קירות בלוקים, מטויח, ללא סיד וצבע, רצפת בטון. גובה תקרה כ- 2.0 מ', גג אסבסט. 40 59 3 56 א' סאלח 1 מחסן - רפת: גג אסבסט רצפת משטחי עץ. מבנים אלה צמודים לגדר של "מקורות". 14 א'+ב' 2 משטח מרוצף ומקורה בגג אסבסט. 170 180 1 25 ד' סורייה 3 דירת מגורים: מטבח, סלון, חדר אוכל, חדר שינה, שרותים ומקלחת. רצפת קרמיקה, גג בטון. גובה כ- 3.0 מ'. חדר אוכל עם יציאה לחצר. מצב תחזוקה טוב. 271 ה' דירת מגורים צמודה לדירה מס' 3: סלון, עם כניסה נפרדת, 2 חדרי מגורים, מטבח, מקלחת ושרותים, גג בטון. מצב תחזוקה טוב. חאדר 4 דירת מגורים צמודה לדירה מס' 3. קירות בלוקים, גג בטון. חדר שינה, מטבח, מקלחת ושרותים משותפים עם דירה מס' 6. עומר 5 דירת מגורים צמודה לדירה מס' 3: קירות בלוקים, גג בטון. חדר שינה, מטבח, מקלחת ושרותים משותפים עם דירה מס' 5. מג'ית 6 דירות מגורים: סלון, 2 חדרי שינה, מטבח, מקלחת ושרותים, גג בטון שטוח. רמת הבניה והתחזוקה טובה. חצר הצמודה מטופחת: מדרגות, קירות תומכים, דשא וצמחיה. עמי 7 משטח מרוצף ומקורה - פרגולה מעץ ורעפים. 19 ו' צריף: רצפת בטון, קירות מורכבים מחומרים שונים לוחות פח ועץ, גג אסבסט, נוחיות מחוץ למבנה. 31 31 2 31 ג' עלי 8 עמודי עץ, גג לוחות פח. - - - 44 ח' רפת 9 סככת בד - חניה לרכבו של עמי אבו קמיר. עמודי עץ, כיסוי בד. - 21 6 21 כ' סככת בד 10 דירת מגורים: 2 חדרי מגורים ומטבח. קירות בלוקים, חיפוי חיצוני לוחות עץ לבוד, רצפת בטון. מצב הבניה והתחזוקה בינונית ומטה. 34 34 5 34 י' עווד 11 דירות מגורים: חדר מגורים, מטבח ונוחיות. קירות בלוקים מטויחים ומסוידים, חיפוי חיצוני לוחות פח. מצב הבניה והתחזוקה בינוני ומטה. בקומת המרתף של בנין ה', מתחת לדירות מס' 3 ו- 5 נסגר החלל ומשמש כמחסן בשטח כ- 20 מ"ר עם כניסה נפרדת. 13 13 4 13 ט' מוחמד 12 אשר לפיתוח קובע השמאי: המגרש מתוחם בגדר רשת. המבנה ה' מגודר מדרום מערב בקיר תומך בגובה כ- 0.50 מ'. בחלקו הצפוני הוקם מטע זיתים צעירים, שטחו 200 מ"ר. האדמה במתחם זה אינה מעובדת ואינה מפותחת. להלן קובע השמאי את עקרונות השומה בהתאם לשתי החלופות, לבעלות (חלופה א') ובר רשות (חלופה ב') שהועמדו בפניו כדלהלן: "שווי הנכס בחלופה א' - אמור לבטא את התמורה הסבירה שאמורה להתקבל במכירת כל זכויות בנכס (כולל קרקע, מבנים ומחוברים אחרים) ממוכר ברצון לקונה ברצון בתנאי השוק הקיימים כיום וכאשר הנכס ריק ופנוי, וחופשי מכל חוב, מחזיק ושיעבוד. שווי הנכס בחלופה ב' - אמור לבטא את שווי זכות בר רשות במקרקעין. נכס מקרקעין כולל שני מרכיבים: קרקע ומחוברים. בר רשות קיבל זכות "להחזיק ולהשתמש" בקרקע בתנאי הרשיון שהוא קיבל והקים בכספו את המחוברים. הרשיון שהוא קיבל בתמורה או ללא תמורה מתייחס רק לזכויות בקרקע, עבור המחוברים שהוא הקים ברשיון או בהסכמת הבעלים מגיע לו פיצוי מלא. לפיכך, שווי זכויות בר רשות יפוצל לשני מרכיבים: רכיב אחד - שווי המחוברים ורכיב השני - הפיצוי בגין שלילת החזקה במקרקעין. רכיב אחד אמור לבטא את שווי ההשבחות מתוך כלל שווי הנכס, שהשקיע בר הרשות במקרקעין, דהיינו שווי המחוברים. במקרה דנן, המחוברים הקיימים בנכס כוללים: בתי מגורים, מחסן ודיר עזים ופיתוח החצר. הרכיב השני אמור לבטא את שווי הזכות להמשיך ולהחזיק בקרקע במידה וקיימת זכות זו, הכל בהתאם לרשיון שקיבל בר הרשות מבעלי הקרקע". בהמשך, לאחר שהוא מציין כי יש להבדיל בין בר רשות שהיא הדירה ובין בר רשות שאינה הדירה, הוא קובע כי במידה והרשיון הוא מסוג שניתן לביטול, בר הרשות זכאי לפיצויים עבור מחוברים בלבד. ובמידה ויוכח בבית המשפט כי הרשיון של בר הרשות אינו ניתן לביטול כמוסבר לעיל, יכלול הפיצוי גם את הרכיב הראשון עבור המחוברים וגם את הרכיב השני: הפיצוי בגין שלילת החזקתו במקרקעין. רכיב זה יחשב לפי שווי ההנאה בגין השימוש בקרקע לפי אורך החיים הצפוי של בר הרשות. הגורמים שלקח השמאי בחשבון בקביעת השומה היו: שווי קרקעות בסביבה הקרובה ביעוד למגורים, בהתחשב ברמת הפיתוח הסביבתי ופיתוח צמוד. בקביעת השווי הובאו בחשבון שימוש החורג בניגוד לתב"ע, וגורם הפרטיות הקיים בנכס הנדון. ביתר פירוט: מיקומו של הנכס במסגרת המרקם הכללי של העיר חיפה. להלן מפרט השמאי: אופי הסביבה: הנכס נמצא באזור בלתי מפותח ובלתי בנוי. הנכס מהווה מספר בתי מגורים שנבנו ללא רשיון, בחלקם טוריים ובחלקם בודדים, על קרקע שהיא בבעלות פרטית ובבבעלות מדינה, במושאע, שיעודה שטח ציבור פתוח. חוסר מרכיבים רבים של הפיתוח הסביבתי והפיתוח הצמוד: אין כביש גישה סלול עד למתחם. הבתים אינם מחוברים לבזק וטלויזיה בכבלים, אין מדרכות וחניות מוסדרות, אין תשתיות ביוב, תאורה וכיו"ב. אשר למחוברים הוא קובע: "איכות הבניה של כל אחת מהדירות: חלקם באיכות בניה תקינה וראויה למגורים (יחידות 3, 4, 5, 6 ו- 7), חלקם באיכות בניה בינונית ומטה (יחידות 1, 11 ו- 12) וחלק באיכות ירודה (יחידה 8). פיתוח החצר כולל המרכיבים הבאים: יישור השטח, גידורו, כביש גישה וחניה מכורכר, מטע זיתים, מדרגות וגינה לבית של עומר. שווי הפיתוח יוערך בסך 20,000$". בסיכום, לאחר עריכת תחשיבים הלוקחים את השיקולים האמורים בחשבון את השומה הבאה: -שטח לפי גרסת ממ"י-שטח לפי גרסת אבו קמיר חלופה א': שווי זכויות בעלות מחוברים-145,000$-202,000$ קרקע-105,000$-345,000$ סה"כ-250,000$-547,000$ חלופה ב': שווי זכויות בר רשות מחוברים-145,000$-202,000$ פיצוי בגין שלילת החזקה בקרקע---311,000$ סה"כ-145,000$-511,000$ לבסוף, העריך השמאי את השווי הכולל של הדירות שהוצעו על-ידי אבו-קמיר כדיור חלוף והתברר ששווין הכולל הוא 1,193,000 $. ג. טענות אבו-קמיר מעמדם המשפטי של אבו-קמיר: 1. לטענת אבו-קמיר, בשנת 1956 פנה אביהם וחש, שהיה נשוי לסורייה, לשלטונות, לקבלת מקום מגורים, וזאת בשים לב לשירותים שנתן למדינה לפני הקמתה וגם לאחר הקמתה והופנה לחלקה האמורה. 2. לזוג אבו-קמיר, נולדו בחלקה 13 ילדים. 3. כעבור מספר שנים הגיעה לחלקה הגב' רבקה יעקוביץ' (להלן: "יעקוביץ'"), וטענה כי הבעלות בבית המגורים נתונה בידיה, ודרשה תשלום חודשי של דמי שכירות מאבו-קמיר. יצוין כבר כאן, שהגב' הנ"ל לא מופיעה כאחד הבעלים של החלקה בנסח הרישום שהוגש לי. 4. לטענת אבו-קמיר, בעקבות מחלוקת על תשלום דמי השכירות, ובעקבות מותו של בן המשפחה עקב קריסת גג במבנה המגורים בשנת 1971, הגיעו יעקוביץ' ואבו-קמיר לפשרה במסגרת תביעה משפטית, שקיבלה תוקף של פסק-דין. הפשרה הקנתה לאבו-קמיר את זכות הבעלות על הקרקע ובית המגורים. יצוין, כי פסה"ד האמור לא הוגש לביהמ"ש. במהלך השנים, ביצעו המשיבים שיפוצים ותיקונים נרחבים בדירת המגורים שהפכה למקום ראוי ובטוח למגורים. 5. בסמוך לביתם, מגדלים המשיבים, צאן ועופות המשמשים להכנסתם ובנו מבנים לצורך כך. 6. במהלך השנים שיפצו אבו-קמיר את בית המגורים, והוסיפו רפתות בסמוך לו לגידול צאן ועופות כמקור פרנסתם. בסיכומיהם מפרטים אבו-קמיר את המבנים המצויים בחלקה המגודרת כיום: בית מגורים בשטח של כ- 180 מ"ר; חצר בשטח של 30 מ"ר; רפת פח בשטח של 31 מ"ר; לול פח בשטח של 59 מ"ר; פחון בשטח של 13 מ"ר; מבנה בלוקים ועץ בשטח של 31 מ"ר; סככת בד בשטח של 21 מ"ר. בנוסף מחזיקים אבו-קמיר בחלקה נוספת, אשר על קיומה חולק המינהל. כמו כן מביאים אבו-קמיר בסיכומיהם רשימה של בני המשפחה המתגוררים במקרקעין: "א. אבו-קמיר סוראיה - האם, בת 68, מתגוררת במקום מזה 48 שנים. ב. אבו-קמיר סאלח - בן 44, נולד במקום, נשוי 2+ ילדים. ג. אבו-קמיר מוחמד - בן 40, נשוי 6+, נולד במקום. ד. אבו-קמיר עמי - בן 38, רווק, נולד במקום, מתגורר בדירה נפרדת. ה. אבו-קמיר עלי - בן 36, נשוי 2+, מתגורר בדירה נפרדת. ו. אבו-קמיר עומר - בן 35, נשוי, מתגורר עם אשתו במקום. ז. אבו-קמיר עוואד - בן 28 + נשוי 2. ח. אבו-קמיר חאדר - בן 30, רווק, מתגורר בבניין." 7. ביום 29.10.90 חתם וחש על הסכם ועל ייפוי כוח בלתי חוזר ועל הסכם מכר, המעביר לבנו מאג'ד את מחצית זכויותיו במקרקעין ובבית המגורים. בהסכם נאמר שוחש רכש את זכויותיו בדירה "בהתאם לפסק הדין אצל השופט ג'ראח ולאחר שביהמ"ש אישר זאת". 8. לפיכך טוענים אבו-קמיר, כי הם הבעלים החוקיים של בית המגורים שבו הם מחזיקים באופן בלעדי מזה כ- 40 שנה, וזאת על אף שזכויותיהם אינן רשומות בטאבו. אבו-קמיר לא נדרשו לפנות את המקום ומעולם לא התעוררה מחלוקת על זכויותיהם אלו. אבו-קמיר טוענים, כי למרות שאין להם זכויות רשומות במרשם המקרקעין, הרי שסעיף 166(א) לחוק המקרקעין קובע, כי זכויות שהיו קיימות ערב כניסת החוק לתוקף, ואשר החוק אינו מכיר בהן, יחול עליהן הדין הקודם. לטענתם, הם זכאים להירשם כבעלי הזכויות בטאבו כבעלים וכמחזיקים הבלעדיים במתחם המגורים ובקרקע הצמודה לו. 9. לחילופין טוענים המשיבים, כי גם אם מלכתחילה היו מסיגי גבול, הרי החזקתם במקרקעין תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקם הופכת אותם לברי רשות. במידה ומדובר ברשות בלתי הדירה, הרי ברשותם "טובת הנאה" המזכה אותם בפיצוי הן בגין שלילת חזקתם והן בגין ההשבחות שהשביחו את המקרקעין. במידה ויש לראותם כברי רשות הניתנת לביטול, הרי הם זכאים לפיצוי לפחות על ההשבחות שעשו במקרקעין. 10. לחילופי חילופין, במידה ויש לראות את המשיבים כמסיגי גבול, הרי משבוצעה ההפקעה לאחר תקופת ההתיישנות, זכאי מסיג הגבול לפיצויים, שכן בשל חוסר יכולתו של הבעלים לפנותו מן המקרקעין, הופכת חסינותם בפני פינוי להיות "טובת הנאה", המזכה אותם בפיצויים. חוקיות ההפקעה 11. הליך ההפקעה לא בוצע כנדרש על-פי סעיף 5 לפקודה, משום שלא נמסרה להם הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין, למרות שהיה ידוע למדינה כי אבו-קמיר מתגוררים במקום ואין להם מקום מגורים אחר. גם ההודעה לפי סעיף 7 לפקודה לא הגיעה באופן אישי לידי אבו-קמיר, אלא פורסמה בילקוט הפרסומים בלבד. 12. במחדלה זה פעלה המדינה בחוסר תום-לב, ובכך נשללה מהם זכותם הטבעית לטעון כנגד ההפקעה ולהתנגד לה. ההפקעה תפגע במספר רב של נפשות ובזכויותיהם לגבי המקרקעין. לפיכך, למרות שאין הוראה בדבר חובת שימוע בפקודה, הרי זכות כזו מגיעה לאבו-קמיר מכוח שני מקורות: המלצתו של בית-המשפט העליון בבג"ץ 307/82 לוביאנקר ואח' נ' שר האוצר ואח', פ"ד ל"ד (1) 141, 150 והנחיות היועץ המשפטי לממשלה בדבר קיום שימוע התנגדויות בענייני הפקעה לפי הפקודה. 13. מכל מקום, על ההודעה לפי סעיף 7 להותיר לאבו-קמיר זמן סביר כדי שיוכלו למצוא לעצמם פתרון דיור, וזאת למרות שהדין אינו מחייב זאת. נחיצות ההפקעה 14. לא הוכח, כי קיים צורך בהפקעה ושלא ניתן לבצע את הפרוייקט אף ללא פינויים של אבו-קמיר מן המקרקעין. דיור חלוף 15. לטענת אבו-קמיר, יש להקצות להם דיור חלוף טרם פינויים מן המקרקעין (ע"א 613/84 עיריית חיפה ואח' נ' יקב הגליל יוסף גולד ובניו בע"מ, פ"ד מ"א (3) 711, 716 וכן ספרו של קמר דלעיל, ע' 164). כמו כן סומכים אבו-קמיר את טענתם זו על הנחיה 60.116, פרק ט' סעיף 3 להנחיות היועץ המשפטי לממשלה, שם נקבע כי על המינהל להציע לדיירים דיור חלוף או להגיע עימם להסדר על מסירת החזקה מרצונם הטוב בטרם תיתפס ההחזקה במקרקעין. 16. אבו-קמיר מבקשים לקחת בחשבון לא רק את השיקולים הכלכליים שבהפקעה, אלא גם את השיקולים הסובייקטיביים והרגשיים הכרוכים בזיקתם למקום, ולפיכך לדחות את בקשת המדינה. המשיבים הגישו לשמאי סיוון רשימה של מקומות המוצעים על ידם כדיור חלוף, לחילופין להעברת המשפחה כולה לחלקה הסמוכה למקרקעין המופקעים, בתוספת מימון בניית בית המגורים בחלקה. סיכום: 17. אבו-קמיר מבקשים לדחות את בקשת המדינה למתן צו לפי סעיף 8 לפקודה, ולקבוע כי המדינה אינה זכאית לפנותם. לחילופין מבקשים אבו-קמיר לקבוע, כי הם זכאים לפיצויים בגין ההפקעה על בסיס זכותם שקמה להם עקב שתיקת בעלי המקרקעין, ו/או שיכונם בדיור חלוף, לפי הרשימה שהמציאו לשמאי סיוון. ג. טענות המינהל חוקיות ההפקעה: 1. לא היתה חובה לשלוח הודעה אישית לאבו-קמיר על ההפקעה, שכן אין הם רשומים בטאבו כבעלי זכויות קנייניות במקרקעין, ואולם ההודעה פורסמה גם על לוחות המודעות ובעיתונים כנדרש בחוק. עובדה היא כי שכניהם של אבו-קמיר הגישו בשנת 95' התנגדות, במסגרת התנגדויות רבות שהוגשו בגין ההודעה. מגישי ההתנגדויות זכו להליך שימוע מקיף, ובפני כל המעונין הייתה פתוחה הדרך אף לפנות לועדת המשנה לוועדה המייעצת לענייני הפקעה. בדצמבר 1997, כשלוש שנים לאחר פירסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודה, נדחו כל ההתנגדויות. גם ההודעה לפי סעיף 7 לפקודה פורסמה על לוחות המודעות ובעיתונים כנדרש בחוק. 2. בהודעה לפי סעיף 7 ניתנה ארכה של חודשיים לפינוי מתום פרק הזמן האמור (30.3.99) ועד ליום הגשת התובענה 25.6.00, חלפה תקופה של מעל לשנה. 3. מתצהירו של מר ששון לורנס, הממונה על רכישות והפקעות במינהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה (להלן: "לורנס") שצורפה לתובענה עולה, כי ביום 25.8.99 הגיע למקרקעין יחד עם פקח מטעם המינהל, מר אשכנזי, כדי לערוך צילומים של המבנים והפחונים שהוקמו על-ידי אבו-קמיר. במעמד זה הודיע לורנס לגב' סוריה אבו-קמיר כי על אבו-קמיר לפנות את המקרקעין והוא נענה כי המשפחה יושבת במקום מזה זמן רב, ואין בכוונתה לפנות את המקרקעין, כפי שאכן לא נעשה עד ליום הגשת התובענה ועד עצם היום הזה. 4. סעיף 8 לפקודה דורש מילוי מספר דרישות כדי לקבל את הצו המבוקש על-ידי המינהל. לטענת המינהל, הוא נדרש להוכיח (ולתפישתו אכן הוכיח), כי ההודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 פורסמו ברשומות וכי התקופה שנקבעה למסירת החזקה בהודעה לפי סעיף 7 חלפה. כמו כן עליו להוכיח, כי אבו-קמיר מסרבים למסור לו את החזקה במקרקעין. המינהל טוען, כי משעמד בדרישות אלו, אזי יש לתת את הצו המבוקש, ללא כל התייחסות לסוגיית הפיצויים, אשר אינם מהווים מרכיב במכלול השיקולים אותם יש לשקול בהחלטה אם להעניק את הצו. בעניין זה מפנה המינהל לה"פ (י-ם) 402/95 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נבולסי, (טרם פורסם); ה"פ (י-ם) 248/93 הועדה לתכנון ובניה ירושלים נ' עליאן, פס"מ תשנ"ה (1) 335-336, וכן לספרו של א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה חמישית, 1995) 114-120. 5. לטענת המינהל, מתקיימת המטרה הציבורית הדרושה לחוקיות ההפקעה, כאמור בסעיף 3 לפקודה. הפרוייקט נועד לטיפול בבעיה תחבורתית גדולה והוא חיוני ביותר. מלבד זאת אף נקבע, כי סלילת כבישים בכלל, והפרוייקט נשוא הליך ההפקעה בתיק זה בפרט, הינם צורך ציבורי לתועלת הכלל (ה"פ (חי') 241/99 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' אורלן בע"מ (טרם פורסם); ה"פ (חי') 370/00 מ"י נ' הרצברג (טרם פורסם), פסק-דינו של כב' השופט ברלינר). 6. לסיכום טענת המינהל בדבר חוקיות ההפקעה טוען המינהל, כי גם אם נפל פגם טכני כלשהו בהליך ההפקעה, הרי שכל עוד אין מדובר בפגם מהותי, אין בליקוי כדי לפגוע בעצם ההפקעה (בג"ץ 465/93 טריידט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פ"ד מ"ח (2) 635). נחיצות ההפקעה: 7. לטענת המינהל, ההפקעה נחוצה כדי להתחיל את הפרוייקט ולהשלימו. כך עולה מעדותו של מהנדס הפרוייקט, מר דורון מגיד (להלן: "מגיד"), בדיון ביום 20.7.00, אשר העיד על חשיבותו של הפרוייקט וחיוניותו. מגיד הסביר בעדותו, כי במסגרת האילוצים הקיימים לא ניתן להקים את הפרוייקט במיקום אחר. הוא מוסיף ומסביר, כי: א. קיימים אילוצים כבדים המונעים את שינוי מיקומו של פתח המנהרות ודרכי הגישה אליו. אילוצים אלה הופכים את מיקום הפתח לנתון קשיח, שלא ניתן לשנותו. האילוצים קשורים במיקומי הצירים השונים אליהם המנהרות עתידות להתחבר (ציר דורי מחד וציר הקישון מאידך). ב. כביש הגישה למנהרה נמצא במרחק של 2 מטרים בלבד מביתם של אבו-קמיר. משמעות הדבר היא, כי אין להתיר את בית המגורים במקום כה סמוך למקום נסיעתם של אלפי כלי רכב ביממה. כמו כן, באוטוסטרדה מן הסוג המתוכנן בפרוייקט יש להשאיר שוליים רחבים במקביל לה, משיקולי בטיחות ואיכות הסביבה. אבו-קמיר לא עשו כל ניסיון לסתור עדות זו. 8. ביום 4.3.99 נחתם הסכם עם קבוצת "כרמלטון". בהסכם זה התחייבה המדינה לאפשר גישה לחלקות המיועדות לפרוייקט בהתאם ללוח זמנים מוגדר ומוסכם. התכנית לביצוע הפרוייקט אמורה הייתה לקבל אישור של הועדה לתכנון ולבניה עד לחודש נובמבר 2000. כתוצאה מן העיכוב שנגרם בשל סירובם של אבו-קמיר להתפנות, עלולה המדינה לחוב בפיצויים גדולים בגין הפרת הסכם הזיכיון. להפרה זו השלכות רבות על מועד ביצוע ההסכם והיא עלולה לסכן את עצם הסיכוי להוצאת הפרוייקט מהכוח אל הפועל. 9. אבו-קמיר מחזיקים במקרקעין ממועד שאינו ידוע למינהל. על כל פנים, בחודש דצמבר 1994, שהוא מועד פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין, לפי סעיף 5 לפקודה, ראו נציגי המדינה אשר היו במקרקעין את אבו-קמיר. 10. מתוך נסח הרישום עולה, שאבו-קמיר אינם רשומים כבעלי זכויות כלשהן במקרקעין. 11. לפי האמור בסעיפים 159; 161 לחוק המקרקעין התשכ"ט1969-, לא היו אבו-קמיר יכולים לרכוש זכויות שביושר לגבי המקרקעין. 12. אבו-קמיר לא תבעו כל זכות שהיא במהלך הליך ההסדר שעברו המקרקעין בשנת 1982. אפשרות תיקון הרישום שנעשה בעקבות הליך של הסדר מצומצמת מאוד, כאמור בפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט1969- (להלן: "פקודת ההסדר"). אבו-קמיר אינם באים בגדרו של מקרה נדיר כלשהו, אשר יאפשר את תיקון הרישום (ע"א 547/74 חטיב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד ל' (2) 445). 13. הלכה היא, כי במקרקעין מוסדרים אין לטעון טענת התיישנות, אלא אם הייתה זכות קיימת עובר להליך ההסדר. במקרה נשוא תיק זה, גם לו נלך לשיטתם של אבו-קמיר הטוענים כי ישבו במקרקעין מאז שנת 1956, אין הם עומדים בדרישות החריג לאיסור על טענת התיישנות, כאמור בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. 14. מעמדם של אבו-קמיר הוא מעמד של מסיגי גבול בלבד, ולכן אין הם "בעלי זכות או טובת הנאה במקרקעין" כאמור בסעיף 9 לפקודה, ומשכך הוא, אין הם זכאים כלל לפיצוי בגין ההפקעה. 15. לטענת המינהל, גם אם הסגת הגבול של אבו-קמיר הגיעה לכדי זכות של ברי-רשות במקרקעין, בשל החזקתם תקופה ממושכת במקרקעין ומשלא נקטו הבעלים פעולות לסילוקם, הרי מדובר ברשות שהיא הדירה (ע"א 496/89 אלקאלאב נ' אוניברסיטת בן-גוריון, פ"ד מ"ה (4) 350). דיור חלוף: 16. בפקודה אין כל הסדר בדבר דיור חלוף, מה גם שאבו-קמיר נעדרים כל זכות במקרקעין. יתירה מזאת, הפקודה עצמה אינה כוללת זכות לדיור חלוף. יחד עם זאת, בנסיבות המיוחדות של המקרה, ובהסתמך על נוהלי העבודה שלו, מוכן המינהל לפנות את אבו-קמיר לדיור חלוף. 17. המדינה הציעה למשיבים דיור חלוף בשווה ערך לפחות למבנה המגורים שלהם במקרקעין, למבנים השונים שהקימו לצורכי משק הבית ועבור הערך הסנטימנטלי של אבו-קמיר למקרקעין, וזאת במסגרת משא-ומתן לפשרה שהתנהל במהלך ובמקביל להליכים אלה, אך המשיבים דחו את הצעותיה. 18. ההצעות שהוצעו לאבו-קמיר, היו אלה: א. הקצאת שטח בחכירה לדורות באחד מיישובי הקבע של הבדואים באזור חיפה (איבטין, ראס עלי ועוד), בתוספת סכום כספי להקמת בית המגורים על המקרקעין. ב. רכישת מקום מגורים חלופי בעיר חיפה עבור אבו-קמיר. ג. מתן פיצוי כספי שיחושב על יסוד שתי האפשרויות שהועלו לעיל לדיור חלוף, כדי שאבו-קמיר יוכלו לרכוש בעצמם דיור חלוף כרצונם. באשר להצעת אבו-קמיר לשכנם על המקרקעין הסמוכים למקרקעין המופקעים מדגיש המינהל, כי מקרקעין אלה מצויים בבעלות פרטית, ואין למינהל כל מעמד בהם. 19. חלק מן האנשים שאוזכרו על-ידי אבו-קמיר בסיכומיהם (למשל סאלח אבו-קמיר, אשר מתגורר בשכונת חליסה; עלי אבו-קמיר, אשר מתגורר עם משפחתו בנשר ועוד), כלל אינם גרים במקרקעין. צירוף שמות בני משפחה אשר אינם מתגוררים במקרקעין אינו עניין למחלוקת נשוא תיק זה. זהו עניין פנימי בין בני משפחת אבו-קמיר, בשאלת אופן חלוקת הפיצויים, אם אלה יינתנו. סיכום: 20. המינהל מבקש כי יינתן צו לפי סעיף 8 לפקודה, המורה לאבו-קמיר או מי מטעמם, לפנות את המקרקעין ולמסור את החזקה בהם לידיו. כמו כן מתבקש בית-המשפט לקבוע, כי אבו-קמיר אינם זכאים לפיצוי על בסיס זכות קניין שיש להם, אלא לכל היותר פיצוי על השקעותיהם במקרקעין. ד. דיון ומסקנות חוקיות ההפקעה: 1. סעיף 5 לפקודה מטיל חובה למסור את העתק ההודעה על הכוונה להפקיע רק למי שרשום כבעלים או כבעל טובת הנאה בקרקע המופקעת: "(1) מקום שמתכוון שר האוצר לרכוש כל קרקע לצורך ציבורי כל-שהוא, יגרום כי תתפרסם ברשומות הודעה על כוונתו זאת, והודעה זאת תהיה בטופס א' או בטופס ב' הרשומים בתוספת, הכל לפי הטופס הנאות. כמו כן, יגרום כי יוצגו טפסים של אותה הודעה במקומות נוחים על הקרקע או סמוך לקרקע שעומדים לרכשה, ונוסף על כך יגרום כי יימסר העתק של אותה הודעה, לכל אדם, ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעליה של הקרקע, או כאדם שיש לו טובת-הנאה בה, ומסירה זאת תבוצע בין מתוך מסירה לידיו ממש של האדם, שלו יש למסרה, או מתוך השארת העתק של אותה הודעה במקום מגוריו הידוע לאחרונה, או מתוך שליחתה בדואר במכתב רשום, שעליו נכתבה כתבתו של אותו אדם לפי כתובת הדואר שלו הידועה לאחרונה, אם יש כזאת." (ההדגשות שלי ד.ב.). 2. אין גם בפקודה כל הוראה בדבר חובת שימוע, אמנם בית-המשפט העליון המליץ בבג"צ 307/82 לוביאניקר ואח' נ. שר האוצר פד"י ל"ז(2) 141, על תיקון הפקודה, אך קבע כי כל עוד לא הונהגה חובת השמיעה לא ניתן לראות את ההפקעה כחסרת תוקף בשל אי מתן זכות שימוע (שם, ע' 150). בעקבות פסה"ד נקבעו על-ידי היועץ המשפטי לממשלה הנחיות הבאות: "I מן הראוי לפעול להצגת ההודעה על המקרקעין ולמשלוח ההודעה לבעל הזכויות במקרקעין במקביל למשלוח ההודעה לפירסום ברשומות. II אף שסעיף 5 לפקודה דורש, שהעתק ההודעה יימסר בואפן אישי למי שרשום כבעל זכות או טובת הנאה במקרקעין, באחת הדרכים הנקובות בסעיף זה, ייתכן שמבחינה מעשית אי אפשר לבצע מסירה אישית כזאת, או שאי אפשר לבצע אותה בזמן סביר, כגון כאשר הכתובת אינה ידועה. ברור, שיש לעשות מאמץ סביר כדי לבצע את המסירה האישית כנדרש בפקודה. IIIניתן להסתפק, בד"כ, בשימוע בכתב. עם זאת, אם בעל הזכויות במקרקעין מבקש להשמיע את טענותיו בע"פ, מן הראוי, בד"כ, לאפשר לו זאת, אם בפני הוועדה המייעצת לעניני הפקעות, ואם בפני ועדת משנה שלה, כפי שהועודה תקבע". 3. לדעתי, אין למצוא פגם בהליכים שננקטו, וזאת מטעמים אלה: (א) ההודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה, פורסמו כדין ברשומות. (ב) הפקודה אינה מחייבת מסירת הודעה אישית למי שזכותו אינה רשומה במרשם המקרקעין. (ג) גם הנחיות היועץ המשפטי אינן מחייבות מסירת הודעה אישית למי שזכותו אינה רשומה. כל מה שנאמר בהנחיות הוא שיש לעשות "מאמץ סביר" כדי לבצע מסירה אישית למי שהפקודה מחייבת שתבוצע לו מסירה. (ד) בכל מקרה, מסירת הודעה אישית או הצבת שלטים במקרקעין, הוא אקט דקלרטיבי גרידא שהעדרו, אינו פוגם בתוקף ההפקעה אלא לכל היותר נותן בידי הנוגע בדבר עילת תביעה בנזיקין על הנזקים שנגרמו לו, אם לא נודע לו על ההפקעה ממקור אחר (ראה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהד' שישית, ע' 126). (ה) לא נסתרו דברי מר לורנס ששון, שלפיהם פורסמה ההודעה גם בעתונות, נשלחו הודעות בעלי המקרקעין ונתלו הודעות על לוחות המודעות ומבנים בסביבת המקרקעין, ואכן בעלי זכויות אחרים שנכללו בשטח ההפקעה הגישו התנגדויות. (ו) גם בהנחה שלא קוימה חובת שימוע, הרי לא בכל מקרה שלא קוימה חובה זו הופכת הפעולה המשפטית לבטלה. גם על זכות זו חלה תורת הבטלות היחסית המפרידה בין הפגם שבהחלטה לבין נפקות הפגם (או הסעד שיש להעניקו בעקבות הפגם) (ראה רע"פ 4398/99 עינת הראל נ. מ"י פ"ד נ"ד(3) 637, 641-3). השאלה אם יש לקבוע שהפרת זכות הטיעון בטלה אם לאו, תלויה בנסיבות כל מקרה ומקרה. במקרה הנדון, ניתנה בידי המשיבים בהליך זה הזכות להעלות בפני את טיעוניהם הן בדבר חוקיות ההפקעה והן בדבר נחיצותה. כמו כן, נערך שימוע בנושא ההפקעה, אמנם לאנשים אחרים, אך יש להניח שלפחות שאלת נחיצות ההפקעה עלתה בדיונים אלה. לאור כל האמור, אני קובע שאין מקום לביטול ההפקעה עקב פגם שנפל בה. מעמדם המשפטי של אבו-קמיר 1. תחילה יש לברר, אם לאבו-קמיר זכויות קניין או טובות הנאה כלשהן במקרקעין, ואם התשובה לכך חיובית - מה טיבן של זכויות אלו ואם הן מקנות פיצויים כלשהם בגין ההפקעה. 2. אין חולק שלמשיבים אין כל זכות הרשומה במרשם המקרקעין. 3. לטענת אבו-קמיר, החל ממועד כלשהו מספר שנים לאחר תחילת החזקתם במקרקעין (שנת 1956) ועד לשנת 1971, הייתה לאבו-קמיר זכות שכירות מיעקוביץ'. כלומר, מעצם אופייה של זכות השכירות, ההחזקה והשימוש במקרקעין נעשו בתמורה, ובהסכמת הבעלים. 4. לטענת אבו קמיר, הרי בשנת 1971 הגיעו יעקוביץ' ואבו-קמיר לפשרה, שקיבלה כאמור תוקף של פסק-דין. במסגרת פשרה זו הם רכשו את זכות הבעלות בבית המגורים ובמקרקעין, למרות שזכות זו לא נרשמה. אין לקבל טענה כאילו יש למשיבים או מי מהם זכות להרשם כבעלים, שכן לא הוכחה אפילו הבעלות של אותה גב' יעקובוביץ. פסה"ד של כב' השופט ג'ראח עליו מסתמכים התובעים, לא הוצג בפני. בכל מקרה, הסכם פשרה לפיו מועברת הבעלות בנכס, אפילו ניתן לו תוקף של פס"ד, אין לו ערך כלפי צד שלישי (במקרה זה המדינה), כל עוד לא הוכח שלמקנה הזכות (יעקובוביץ) היתה בעלות במקרקעין. לכל זה יש להוסיף כי משנמנעו המשיבים מלתבוע את זכותם במסגרת ההסדר בשנת 1982, אזי אבדה זכותם. מרגע שנרשמו הזכויות במרשם, שוב אין מקום לעורר טענות לזכויות הטעונות רישום במקרקעין, אלא אם טענות אלו באות בגדרי החריגים המאפשרים את תיקון הרישום לאחר המועד האחרון להגשת ערעורים, חריגים שלא נטענו, ושממילא אין להם מקום בענייננו (ראה פרק י"ב לפקודה: ערעורים ותיקוני-פנקסים, סעיפים 92-79; וכן ראה ספרו של ח. זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בא"י ובמדינת ישראל (תשס"א) ע' 297-9). 5. גם אם נקבל את טענת אבו-קמיר, כי היו ברי רשות מאז שנת 1956, דהיינו לפני תחולת חוק המקרקעין תשכ"ט1969-, אין בכך כדי לסייע להם, שכן לפי גירסתם הם, מעמדם השתנה לאחר מכן, למעמד של שוכרים ואין ספק שזכות השכירות באה במקום הזכות של בר רשות שהיתה להם (אם היתה להם קודם לכן). לפיכך, אין צורך להכנס לניתוח הוראות המעבר שבסעיף 166 לחוק המקרקעין. 6. האם יש להכיר במעמדם של המשיבים כברי רשות לאחר ההסדדר שנערך בשנת 1982 ואילך? היו שופטים בביהמ"ש העליון שהעלו ספיקות אם המוסד של "בר רשות" עדיין קיים למן כניסתו לתוקף של חוק השכירות והשאילה התשל"א1971- (ראה הנשיא שמגר בע"א 496/82 רוזן נ. סלונים פד"י ל"ט (2) 337, 344 ובעיקר דברי השופטת מ. בן פורת בע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) נגד אוגיון שיבר פד"י ל"ט(4) 322, 333-334). עם זאת, בפסיקה מאוחרת יותר הכיר בית-המשפט העליון בהרכבים שונים ובהקשרים שונים הלכה למעשה בקיומה של זכות בר רשות (ראה למשל ע"א 2180/98 ברלב עזרא נ. הסוכנות היהודית תק-על 2001(1) 1050; דנ"א 3231/00 שמחה מדעי נ. משה מדעי דינים עליון נ"ח 29; ע"א 4163/91 מנהל מקרקעי ישראל נ. בראשי דינים עליון נ"ד, 164; ע"א 7277/96 מרטין צילה נ. מרטין ריצ'רד פד"י נ"ד(1) 39, 45-7. לנושא זה ראה גם ע"א 3780/94 פלוני נ. לינדנבאום אורה דינים עליון נ"ז 129; כן ראה נ. זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב תשנ"ה 24). אך אינני צריך להכריע בשאלה זו במישור העקרוני, שכן ב"כ המשיבים בסיכומיהם מסכים למעשה, כי המשיבים יפוצו כברי רשות. ואכן אני סבור שהמשיבים הם ברי רשות. המשיבים שהו בקרקע מאז ההסדר והחזיקו במבנים לעין כל ואף הוסיפו והרחיבו את המבנים הקיימים. עצם המנעות הבעלים מלדרוש את פינויים במשך כל השנים הללו, מצביעה על הסכמה שבשתיקה להמשך החזקתם של המשיבים (השוה ע"א 496/89 אל קלאב נ. אוניברסיטת בן גוריון פד"י מ"ה (4) 350; ע"א 657/71 יקותיאל נ. שר האוצר פד"י כ"ו (2) 566). 7. האם זכותם של המשיבים היא זכות הדירה או בלתי הדירה? כידוע, נפסק כי קיימות נסיבות שבהן לא יהיה זה צודק לאפשר ביטול רשיון גם אם ניתן שלא בתמורה (ראה ע"א 515/76 לוי נ. ויימן פד"י ל"א (2) 127 בע' 134; ע"א 2863/90 בצר נ. צילביץ פד"י מ"ו (5) 184, 197-8; ע"א 496/98 אל קלאב נ. אוניברסיטת בן גוריון פד"י מ"ה(4) 343 בע' 351; ע"א 87/62 בדיחי נ. בדיחי פד"י ט"ז 2901; ע"א (חי') 4813/99 אלקרא נ. זריצקי תק-מ"ח 2000(1) 147). לדעתי, יש להתיחס לזכותם של המשיבים כאל רשות בלתי הדירה בהתחשב באורך הזמן בו שהו במקרקעין מבלי שאיש כיהה בידם, בעובדה שמדובר במקום שבו גידלו וחש ואשתו את בני משפחתם ובעובדה שהמקום שימש ומשמש אותם לא רק כמקום מגורים אלא גם כמקור פרנסה. המקום גם איפשר להם לשמור על מסגרת משפחתית קהילתית. 8. עקרונית, בהליכים לפי סעיף 8 אין לדון אלא בפינוי ולא בפיצויים, אך הגישה החדישה אומרת שככלל, אין להורות על פינוי בלי להתנותו בתשלום פיצוי מסוים שימנע "זריקת המחזיקים לרחוב" (ראה פסה"ד בענין ה"פ (חי') 241/99 הועדה המקומית לתו"ב נ. א. אורלן (1983) בע"מ (לא פורסם). עם זאת, הפיצוי שקבע בית-המשפט כתנאי לפינוי אינו בהכרח הפיצוי הסופי. לפיכך, כל שאקבע להלן הוא הסכום שיש לשלמו כתנאי לפינוי וכל צד שלא יהיה מרוצה מקביעתי, יוכל לפנות לביהמ"ש בתובענה נפרדת לפי סעיף 12 לפקודה. 9. אינני סבור שלמשיבים זכות לדיור חלוף לפי הפקודה. הצעות המשיבה לדיור חלוף לא היו מקובלות על המשיבים ומאידך, הצעות המשיבים מנופחות ללא שיעור. 10. המועד הקובע להערכת שיעור הפיצויים לפי סעיף 12 לפקודה הוא בזמן פירסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודה. לפיכך, יש להתחשב רק במבנים כפי שהיו קיימים בשנת 94 ולא במה שנבנה או הורחב לאחר מכן. לפיכך, אקח בחשבון את השטח הבנוי לפי מפת המינהל ולא לפי מפת המדידה שהוכנה לפי בקשת אבו-קמיר. אני קובע את הפיצוי בשלב זה בהנחה שמדובר בזכות בר רשות שאינה הדירה. מכאן, שהמשיבים זכאים לפיצוי הן עבור המחוברים והן פיצוי עבור שלילת החזקה (ראה קמר (שם) עמ' 288 מעל הערות 51, 52). דהיינו, עבור מחוברים מגיע סכום של 145,000 דולר ובנוסף סכום של 311,000 דולר עבור שלילת החזקה בקרקע. 11. אני מורה ש- 60 ימים לאחר שיופקדו בידי ב"כ המשיב סכום של 456,000 דולר, יפונו המקרקעין מכל אדם וחפץ. הסכום הנ"ל יועבר לידי המשיבים רק לאחר שב"כ המבקשים יאשר בכתב שאמנם פונו המקרקעין כאמור. המשיבים ימציאו ערבות צד ג' של 5 אנשים להנחת דעת הרשם להשבת כל סכום למבקשת אם יקבע בהליך לפי סעיף 12 לפקודה או בכל הליך משפטי אחר, שעל המשיבים להחזיר את הסכום הנ"ל בשלמותו או בחלקו לידי המבקשת. במקום המצאת ערבים ניתן להסתפק בהתחיבות עוה"ד של המשיבים לרשום כשירכשו המשיבים דיור חלוף משכנתא לטובת המבקשת. תוקפה של הערבות או של המשכנתא היא ל- 90 ימים. אם תוך תקופה זו לא תפתח המשיבה בהליכים משפטיים להשבת הסכום האמור או חלק ממנו, תפקע הערבות או המשכנתא. אם יפתחו הליכים כאמור, תשאר ערבות או המשכנתא בתוקף עד לגמר ההליך בכל הערכאות. קרקעותפקודת הקרקעותמקרקעיןצוויםהפקעה