פסק דין 1. בפני תביעה להורות לנתבעים לקיים את התחייבויותיהם עפ"י חוזה השכירות שבין הצדדים, לתיקון ליקויים במושכר, וכן להפחתת דמי השכירות ששולמו ושישולמו עבור המושכר לתקופה בה לא תוקנו הליקויים. 2. התובע עורך דין במקצועו, שכר נכס מקרקעין מיצחק שמעוני ז"ל (להלן: "המנוח"), שהנתבעים הם ילדיו ויורשיו, ובתור שכאלה הועברו אליהם זכויותיו של המנוח בדירה נשוא התביעה (להלן: "הדירה" או "המושכר"), הנמצאת ברחוב קרל נטר 2 תל-אביב. ביום 1.6.95 נחתם הסכם (להלן: "ההסכם" או "החוזה"), בין התובע לבין המנוח, לפיו שכר התובע את הנכס, לצורך ניהול משרד עו"ד (סעיף 4 להסכם), תוך שהוא רשאי לצרף שותפים וכן לאפשר שימוש לעו"ד נוספים בדרך של מתן שירותי משנה, למשך 36 חודשים החל מיום 16.7.95 ועד ליום 16.6.98 (סעיף 7(א) להסכם), בשכר דירה חודשי בסך 900$, אשר יועלה אחת לשלוש שנים בשיעור של 5% (סעיף 12 להסכם). כן נתנו לתובע שתי תקופות אופציה, כל אחת ל- 36 חודשים (סעיפים 7(א), (ב) להסכם). בסעיף 11 (ה), (ו) להסכם התחייב המשכיר לתקון ליקויים הקיימים במושכר כדלקמן: "11. ... ה. המשכיר מקבל על עצמו לשאת בהוצאות תיקון הגג באופן שימנע חדירת מי גשמים למשרד השוכר וכן תיקון תריסים וחלונות. ו. המשכיר מצהיר, כי נקט בהליכים לצורך סיוד המעטפת החיצונית של הבנין ושימורה ובתנאי, כי להליך זה יצטרפו גם הבעלים האחרים של הנכס". 3. לטענת התובע, במועד חתימת ההסכם, היו גג המושכר וקירותיו החיצוניים, במפלסם העליון, חדירים למי גשמים. כמו כן כמעט כל חלונותיו ותריסיו לא היו ניתנים לסגירה, וכתוצאה, הם נפתחו עקב רוח או גשם, ואלה השחיתו את הציוד והניירת שבמשרד. התובע הודיע למשכיר כי בדעתו לבצע במושכר שיפוצים יקרים, הכוללים התקנת תקרות אקוסטיות, החלפת השטיחים וצביעה כללית, וכי יש הכרח שהתיקונים האמורים יבוצעו לפני עריכת השיפוצים. לטענת התובע, לא עמד המשכיר בהתחייבותו עפ"י ההסכם, וכתוצאה נאלץ התובע לעבוד במשרד שאינו מתאים למטרתו. אמנם המשכיר ביצע תיקון מסוים בגג, אלא שהוא לא הועיל שכן גם לאחריו חדרו מי גשמים בעד התקרה, והשחיתו את התקרה האקוסטית באחד החדרים. מי הגשמים חדרו גם מבעד לחלונות, שאינם אטומים, וגרמו נזק לשטיח ולניירת שעל השולחנות. בנוסף חדרו מי גשמים דרך פרצות וסדקים רחבים המצויים בכרכוב לאורך הקירות החיצוניים של הבנין במפלסם העליון. בנוסף לאלו, התברר לתובע, לטענתו, באפריל 1996, כי מערכת החשמל אינה תקינה, וכי חוטי החשמל שבתוך הקירות בלויים וקרועים. מדי יום אירעו קצרי חשמל, אשר הצריכו החלפת כל צנרת החשמל, ובהתאם פנה התובע בכתב אל הנתבעים בעניין זה. ביום 16.5.96 נשלחה דרישה של מינהל ההנדסה במחלקה לפיקוח על הבניה של עירית תל-אביב, שהופנתה בין השאר אל התובע ואל הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), לבצע בבניין תיקונים תוך 30 יום, בהיותו בנין מסוכן. לאחר שדרישת העיריה לא כובדה, הוגש כתב אישום בנדון, בין השאר כנגד התובע, והוא נדרש לשלם קנס. לבסוף טוען התובע, כי מראהו העלוב של הבנין גורם לו נזק כבד. מרפסות המושכר רעועות, מסוכן לדרוך עליהן, ולא ניתן לנצלן, גדר הבנין רעועה ומסוכנת, וכל אלו והאמור לעיל גורמים לתובע סבל, אבדן הנאת חיים וטירדה. 4. לטענת הנתבעים, ידע התובע במדויק, עובר לחתימת הסכם השכירות, מצבו של המושכר. התובע, חלק מהזמן יחד עם שותף, החזיק במושכר ברציפות החל משנת 1983, דהיינו כ- 12 שנה קודם לחתימת הסכם השכירות. לטענתם התרשל התובע בשמירת המושכר ובאחזקתו בעת שהיה בחזקתו, והביאו למצב שבו היה בעת חתימת ההסכם. לפיכך אחראי התובע במידה רבה, אם לא באופן מוחלט, למצבו של המושכר. כמו כן, טענו הנתבעים כי התובע לא עשה דבר להקטנת הנזק. הנתבעים מכחישים חבותם לבצע את התיקונים התבעים, במיוחד לנוכח תיקונים שביצעו במושכר ובגגו. 5. תיקוני הגג והכרכוב. א. כאמור, התחייבו הנתבעים בהסכם לשאת בהוצאות תיקון הגג, כך שתימנע חדירה של מי גשמים אל תוך המושכר (סעיף 11(ה) להסכם). בסמוך לאחר חתימת ההסכם ביצעו הנתבעים תיקונים בגג. בכך מודה גם התובע אלא שלטענתו מדובר בתיקונים חלקיים שגם לאחריהם המשיכו מים לחדור למושכר. הנתבעים הגישו שתי קבלות, האחת - מיום 31.8.95, לתשלום עבור איטום הגג, והשניה - מיום 20.12.95, עבור איטום קירות, שתיהן הופנו לתשלום למנוח שהיה חתום על ההסכם עם התובע. התובע מצידו הגיש מכתב מיום 18.1.96 ששלח לנתבעים, דהיינו לאחר שני התיקונים דלעיל, בו הודיע להם כי חדרו מים לחדר הצפון-מזרחי במושכר ופגעו בתקרה האקוסטית החדשה שהתקין. התובע גם הגיש תצלום כתם רטיבות בתקרה. ב. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") העידה כי נעשה תיקון נוסף ומאוחר יותר בגג (שלישי במספר) ע"י אותו בעל המקצוע שתיקן את הגג בשתי הפעמים הראשונות, ומה שהיה טעון תיקון בגג ובכרכוב - תוקן. התיקון נעשה, עפ"י עדותה, מיד לאחר שנשלח אליה מכתבו האמור של התובע, וזאת משום שהתחייבה כלפיו לתקן את הגג. עם זאת העידה כי אין בידה קבלה על ביצוע התיקון זה (עמודים 5-6 לפרוטוקול מיום 1.7.99). בתצהירה במקום עדות ראשית לא טענה הנתבעת לביצוע תיקון שלישי, והזכירה רק את שני התיקונים הראשונים, לגביהם הוגשו שתי הקבלות האמורות. בעדותה התייחסה לכך הנתבעת: "אני בטוחה שהיה תיקון שלישי איני יודעת מדוע לא הזכרתי אותו בתצהירי. הייתה תקופה ששנתיים לא יכולתי לעלות במדרגות, אולם הקבלן אמר לי שהוא עשה תיקון, ואני יודעת שהוא עשה תיקון מאד יסודי, אבל אחי היה". (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 1.7.99). יש לציין כי מספר שורות קודם לכן באותו עמוד לפרוטוקול, העידה הנתבעת שעלתה לגג וראתה את הכרכוב: "לפני התיקון האחרון, השלישי עליו דיברתי, עלינו וראיתי הכרכוב...". לגבי כתם הרטיבות בתקרה נאמר בסעיף 14 לתצהירה של הנתבעת: "א. כתם הרטיבות בתקרה האקוסטית עליו מתלונן התובע הינו ישן, מתקופת טרם ביצוע התיקונים בגג, ומאז ביצוע התיקונים בגג אין עוד חדירת מים ולא נוצרים סימני רטיבות חדשים... ב. אמנם בכרכוב יש סדקים אולם סדקים אלה אינם גורמים לאיזשהי חדירת מים למושכר ותיקונו של הכרכוב הוא אסטטי בלבד...". ג. תובענה זו החלה כהמרצת פתיחה 175489/96 (להלן: "המרצת הפתיחה"), ועוד באותו שלב מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, מר שמואל רוזנברג, לשם בדיקת המושכר והגג והעבודות הנדרשות בהם. עפ"י חווה"ד מיום 12.3.97, ביקורו של המומחה במקום נערך ביום 24.10.96, דהיינו לאחר שבוצע, אם בוצע, התיקון השלישי הנטען ע"י הנתבעת (כאמור, מכתבו של התובע נשלח ביום 18.1.96, והנתבעת העידה שהתיקון השלישי נערך מיד לאחריו, לכן ביקור המומחה במקום היה מאוחר יותר). בחוות דעתו קובע המומחה: "איטום הגג נמצא תקין. בהיקף חזיתות הבניין (תחת מעקה הגג) קיים כרכוב דקורטיבי שחלקים ממנו שבורים וסדוקים... בחדר מס' 3 נראה כתם רטיבות על התקרה הדקורטיבית. לדברי עו"ד גוטסמן, כתם רטיבות זה נוצר מרטיבות שחדרה דרך הכרכוב באיזור המרפסת... לדברי המשיבים, לא הפנה עו"ד גוטסמן את תשומת ליבם לנושא זה במהלך ביצוע איטום הגג... לכן לא טופל הנושא. לדעתי סביר להניח שמי גשמים עוברים דרך הכרכוב השבור שמעל המרפסת הנ"ל לתקרת הבטון שמעל חדר מס' 3. יש לתקן את הכרכוב הנ"ל". (ראה עמ' 3 לחוות דעתו). ניתן להיווכח כי עפ"י חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, איטום הגג היה תקין, ולנושא זה מילאו הנתבעים את חובתם. עם זאת, המשיכו מים לחדור לתקרת המושכר, דרך הכרכוב, שגם הנתבעת בעדותה הודתה כי האחריות לתיקונו חלה על הנתבעים. לעניין הכרכוב לא מילאו הנתבעים את חובתם. ד. במהלך ההליכים המשפטיים, התחייבו הנתבעים, באמצעות בא כוחם, לערוך את התיקונים הדרושים. בישיבה מיום 20.4.97, בהמרצת הפתיחה, שהתקיימה בפני כב' השופטת נ. אחיטוב, הצהיר ב"כ הנתבעים: "מרשתי לא תיקנה בגלל מצב בריאותה את הליקויים ומתחייבת לעשות כן... לגבי איטום הגג - אנו נבצע זאת. המומחה גם קבע שאיטום הגג שעשינו הוא בסדר אבל התגלתה בעיה בכרכוב אותו אנו נתקן". (ראה עמ' 6 לפרוטוקול דיון זה). בישיבה מיום 21.9.97, בהמרצת הפתיחה, שהתקיימה גם היא בפני כב' השופטת אחיטוב, הצהיר ב"כ הנתבעים פעם נוספת: "אני מוכן להתחייב לתיקון הכרכוב בגג הבית באופן שימנע נזילות למשרדו של התובע (בטעות נרשם "הנתבע" - ר.פ.א), עד לסוף חודש אוקטובר". כב' השופטת אחיטוב הורתה אז: "לאור הסכמת ב"כ המשיבה, תבצע המשיבה את אשר הסכים בא כוחה, דהיינו, לתקן את הכרכוב באופן שימנע נזילות עד סוף חודש אוקטובר...". (ראה עמ' 9 לפרוטוקול דיון זה). בישיבה מיום 5.11.97, גם היא בהמרצת הפתיחה, טען התובע כי: "הכרכובים שהיו אמורים להיות מתוקנים לא תוקנו. יש בגג כיפה קטנה, הכיפה הקטנה הזו טופלה שמו עליה יריעות, אבל בכרכובים לא נגעו". (עמ' 10 לפרוטוקול מיום זה). ה. התובע הגיש חוות דעת של מומחה מטעמו, מהנדס ירמיהו יעקבי, שבדק את המושכר ואת הבניין לצורך הערכה של הפגיעה בשווי דמי השכירות הראויים למושכר לאור הליקויים הנטענים. חוות הדעת היא מיום 14.9.97. מר יעקבי העיד כי: "בענייני רטיבות אינך יכול לעקוב את טיפת המים ומאיפה היא מגיעה, אני בדקתי את הכרכוב מלמעלה וקבעתי שהוא במצב כזה שהוא עלול מאד להחדיר רטיבות, הייתי אומר כמעט בוודאות, סביר מאד להניח שהכרכוב הזה יחדיר רטיבות". (שורות 20-22 בעמ' 1 לפרוטוקול מיום 24.3.99). ו. התובע העיד: "אני יודע בוודאות כי הרטיבות נכנסת מהכרכוב". (שורה 27 בעמ' 4 לפרוטוקול מיום 24.3.99). כמו כן העיד: "מים חדרו או עדיין חודרים משני מקורות, האחד מהגג למעלה והשני מהכרכוב... עד שתיקנו את הגג לא יכולתי לדעת מאיפה חודרים מים, לאחר תיקון הגג התחילה התקרה האקוסטית שלי להירקב...". (שורות 7-10 בעמ' 5 לפרוטוקול מיום 24.3.99). ז. לאור כל האמור לעיל, יש לבצע תיקון במושכר, כך שיאטמו הסדקים בכרכוב שדרכם חודרת רטיבות למושכר. שני המומחים, הן מטעם ביהמ"ש והן מטעם התובע, היו בדעה שיש לתקן את הכרכוב. גם הנתבעים עצמם, כאמור, באמצעות בא כוחם, התחייבו לתקן את הכרכוב והכירו בצורך לתקנו, ועם זאת, ולמרות הבטחותיהם, לא ביצעו את התיקון הדרוש בכרכוב (ומכל מקום, לא הובאה בפני כל ראיה על ביצוע תיקון כזה לאחר שהנתבעים התחייבו במהלך ההליכים המשפטיים לבצעו). באשר לגג - עולה מחומר הראיות כי הוא תוקן. כך, כאמור, עפ"י עדותו של המומחה מטעם ביהמ"ש, איטום הגג נמצא תקין, ומה שטעון תיקון הוא הכרכוב. כך גם העיד התובע כי לאחר שנערך התיקון בגג, הוא הבין מהיכן חודרים המים (דהיינו מהכרכוב). לפיכך, על הנתבעים לתקן את חלק הכרכוב הטעון תיקון, על מנת שלא יחדרו דרכו מים אל המושכר. 6. תיקון התריסים והחלונות. א. בסעיף 11(ה) להסכם נקבע, שעל הנתבעים לשאת בהוצאות תיקון התריסים והחלונות במושכר. כאמור, טוען התובע שהפגמים בתריסים ואי האפשרות לסגרם, הביאו לכך שמי גשם חדרו למושכר והשחיתו רכוש וציוד שבו. ב. בחוות דעתו קבע המומחה מטעם בית המשפט כי המדובר בחלונות ובתריסי עץ מדגם ישן ביותר, שהיה מקובל לפני עשרות רבות ביותר של שנים בתל-אביב. עפ"י חוות דעתו: "בחלק מהדלתות והחלונות הנ"ל... אין כלל תריסים ובחלקם האחר תריסים במצב גרוע ביותר כולל התפוררות של חלקי עץ ופירזול... יש צורך בהתקנה של תריסים חדשים... הבנין הינו כאמור בנין לשימור. לכן החלפה כוללת של התריסים תאושר על ידי עירית תל-אביב רק אם יבוצעו תריסי עץ זהים לדגם הקיים...". (ראה עמ' 4 לחוות דעתו). ג. גם בנוגע לתריסים ולחלונות התחייבו הנתבעים במהלך ההליכים המשפטיים, באמצעות בא כוחם, כי יטפלו בהם. עפ"י חשבונית התיקון, ביום 16.12.97, כשנתיים וחצי לאחר חתימת חוזה השכירות, תוקנו התריסים. התובע העיד לעניין זה: "למרות שבדקתי זאת וחלק מהתריסים לא נסגר אני מוכן לראות זאת כמתוקן. יש חלק במקומות שלא ניתן לתקן, כי במשקוף חסר מקום אחיזה שהתריס יוכל להיסגר. אני תובע את הכסף עד ליום שהתריסים תוקנו". (שורות 16-19 בעמ' 4 לפרוטוקול מיום 24.3.99). ד. לנוכח תיקון התריסים והצהרת התובע כי הוא מוכן לראותם כמתוקנים מאותו מועד, אין מקום להורות לנתבעים לתקנם, אולם יש לקחת בחשבון בקביעת הוצאות המשפט כי הדבר נעשה רק לאחר הגשת התביעה. בתביעתו של התובע להפחתת דמי השכירות לתקופה שבה לא תוקנו התריסים, אדון בהמשך, במסגרת הדיון בשאלת הפחתת דמי השכירות. 7. תיקון המעטפת החיצונית של הבנין. א. כאמור, נקבע בסעיף 11(ו) להסכם: "המשכיר מצהיר, כי נקט בהליכים לצורך סיוד המעטפת החיצונית של הבנין ושימורה ובתנאי, כי להליך זה יצטרפו גם הבעלים האחרים של הנכס". לטענת התובע, לא עמדו הנתבעים בהתחייבותם זו. לטענת הנתבעים, לא התאפשר הדבר כיון שלא ניתן היה להשיג את הסכמת כלל הבעלים של הבנין. ב. התובע העיד כי: "השוכרים האחרים מתחתי אמרו לי שהנתבעים הם היחידים שלא מסכימים (לתיקון המעטפת החיצונית - ר.פ.א), אני שמעתי את זה מעו"ד חלד שכן שלי בדירה". (שורות 3-4 בעמ' 8 לפרוטוקול מיום 24.3.99). עם זאת, התובע לא הביא כל ראיה לטענתו ששאר הבעלים של הבנין מסכימים לתיקון מעטפת הבנין, ושהנתבעים הם היחידים שאינם מסכימים לתיקון (דברי השוכרים האחרים לתובע בעניין מהווים עדות מפי השמועה, ואין בהם ראיה ישירה להסכמת הבעלים האחרים לתיקון). התובע אף לא ידע מה מספר בעלי הבנין, וממילא לא דיבר עם כל שאר הבעלים ולא קיבל הסכמתם (ראה שורות 22-23 בעמ' 8 לפרוטוקול מיום 24.3.99), וודאי שאין בידו הסכמתם בכתב. התובע העיד על פגישה שהתקיימה בעניין זה ומשנשאל אם נכח בפגישה מישהו מהבעלים, השיב: "לא, מדובר על שני בעלים, אחד מהמשתתפים בפגישה אמר שהוא ב"כ של אחד הבעלים והוא מעוניין בשיפוץ הזה, כולם ביקשו ממני לפנות לנתבעים וללחוץ עליהם. בפגישה נכחו עו"ד חלד, רו"ח שנמצא בדירה מולי, היה עוד עו"ד שאני לא זוכר את שמו ואני". (משורה 24 בעמ' 8 לפרוטוקול מיום 24.3.99). כלומר: גם בפגישה זו לא נכחו כל שאר בעלי הבנין. מהאמור לעיל עולה, כי התובע לא הוכיח את טענתו, לפיה הנתבעים הם הבעלים היחידים שלא הסכימו לתיקון המעטפת החיצונית של הבנין. ג. עם זאת, הרי שעפ"י סעיף 11(ו) לחוזה, מוטלת על הנתבעים החובה לנקוט צעדים בעניין זה, והם לא הגישו מסמך כלשהו בו פנו, הם או אביהם המנוח, לאחר חתימת ההסכם, אל שאר בעלי הבנין לבירור האם ייתנו את הסכמתם לתיקון המעטפת, או מסמך אחר כלשהו לפיו פנו לקבלת חוות דעת או הצעת מחיר לביצוע העבודה, על מנת להציגה בפני שאר בעלי הבניין. הנתבעת העידה: "לא נקטנו במעשים פיזיים לסיוד הבנין, אולם דיברנו עם השותפים. אני לא דיברתי אלא אחי דיבר (הנתבע 2 - ר.פ.א). אין לי שום נייר בכתב על כל הנושא הזה". בדיון מיום 10.7.96 בהמרצת הפתיחה, קיבלו הצדדים את הצעת ביהמ"ש לפיה: "ב"כ המשיבים מודיע כי מבחינתו קיימים כל הנכונות והרצון לבצע את הסיוד והתיקון של מעטפת הבנין כדי חלקו ביחידות הבנין, וכי עבודות אלה מתעכבות בשל סכסוך שנתגלע בין בעלי היחידות בבנין בהליך של פירוק שיתוף התלוי ועומד בביהמ"ש ביניהם, שאינו מאפשר הדברות בנושא המעטפת... ב"כ המשיבים מודיע כי מרשיו יפעלו מבחינתם ככל הניתן במסגרת תיק הפירוק ובכל מסגרת אפשרית אחרת לפי שיקול דעתו, כדי לקדם את נושא תיקון המעטפת, בשיתוף פעולה עם הצדדים האחרים" (ראה סעיף ג' בעמ' 2-3 לפרוטוקול הדיון מיום זה). הנתבעת בעדותה נתבקשה להתייחס לדברים אלו, ונשאלה אם לאחר אותו דיון עשתה משהו לקידום הנושא, ולכך השיבה: "לא עשיתי שום דבר. אתה מפנה אותי לנספח ב' לתצהירך , פיסקה שנייה - שנשלח ב- 7.8.95 - המכתב הזה הופנה לאבי, ואיני יודעת מה הוא עשה בעקבות מכתב זה... מאז קבלת המכתב הנ"ל אני לא עשיתי דבר. אף אחד עד היום מבעלי הבית לא פנה אלי מעולם. אני לא כל כך טיפלתי בעניין בניגוד לאחי (הנתבע 2 - ר.פ.א) ולעוה"ד ואבי שהיה אז בחיים... אני לא הייתי מעורבת בבנין, אלא רק בעת החוזה. אני באופן אישי לא פניתי לאחד מהבעלים האחרים". (מתחתית עמ' 2 לפרוטוקול מיום 1.7.99). מדברים אלה עולה כי הנתבעת לא פעלה לתיקון וסיוד מעטפת הבניין, ולא פנתה אל הבעלים האחרים של הבנין, לבדוק אם יסכימו לכך. עפ"י עדותה, כאמור, אחיה, הנתבע, דיבר עם הבעלים האחרים ופעל בעניין זה. ד. אי העדת הנתבע. הנתבע לא הגיש תצהיר עדות ראשית ולא העיד בפני, וזאת למרות שעפ"י עדותה של הנתבעת, הוא, יותר ממנה, טיפל בעניינים הקשורים להסכם, והוא שדיבר עם יתר בעלי הבניין בעניינים אלה. אם נכונים דברים אלה, מה טוב ונכון יותר מלהזמין אותו להעיד על פעולותיו? עדותה של הנתבעת על מעשיו של הנתבע מהווים עדות מפי השמועה, מה גם שמעדותה של הנתבעת עולה כי ידיעתה על מעשיו ושיחותיו של אחיה מעורפלת וכללית בלבד. משלא העיד, ובמיוחד כשמדובר בבעל דין, מוחזק הדבר נגד הנתבעים ומקים חשש שלא היה בעדותו כדי לסייע לנתבעים. הלכה פסוקה היא, כי אי העדת עד רלוונטי ע"י צד, מקימה חשש שאותו עד לא העיד, משום שעדותו הייתה פוגעת בגרסת אותו צד. לכן אי העדתו פועלת לרעת אותו צד שהיה אמור להביאו להעיד, ולא עשה כן. ראה לעניין זה דברי כב' השופט גולדברג בע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מה (4) 651, בעמ' 658: "אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד". ראה גם דברי כב' השופטת בן-פורת בע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי, פ"ד לד (1) 703: "... אם בכל זאת הייתה בפיהם גרסה המתרצת זאת, צריך היה להשמיעה מעל דוכן העדים. אי הזמנתם להעיד יוצרת הנחה שאילו הובאו היתה עדותם סותרת את גרסת המשיבה... על הכלל שאי הבאתו של עד רלוונטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו, עמד בית משפט זה בע"פ 112/52 אריה גבוב נגד היועץ המשפטי לממשלת ישראל, פ"ד ז 251... מפי השופט זוסמן (כתוארו אז), ובע"א 373/54 הרי אהרונסט ו-ארנסט גורדון, המוציאים לפועל של צוואת המנוח הרכ פישל נוימן נגד חוה נוימן (וישומירסקי), פ"ד י 1121, גם הוא מפי השופט זוסמן". לאור האמור לעיל הרי שאי העדת הנתבע, כאשר הנתבעת מעידה שהוא זה שהיה פעיל יותר ממנה בנוגע להסכם השכירות, ושהוא זה שדיבר עם הבעלים האחרים של הבנין, כל זה כשמדובר באחיה שהוא גם בעל דין, מעוררת חשד שהנתבע לא פעל כפי שהעידה הנתבעת. אי העדתו מחזקת את טענת התובע לפיה לא פעלו הנתבעים למילוי התחייבותם עפ"י סעיף 11(ו) להסכם, ולא נקטו בצעדים לסיוד ולתיקון המעטפת החיצונית של הבנין, בהסכמת שאר בעליו. ה. התביעות התלויות ועומדות בין בעלי הבנין. כאמור, טענה הנתבעת כי קיומם של סכסוכים משפטיים בין בעלי הבנין מנע ומונע אפשרות של שיתוף פעולה ביניהם לצורך תיקון וסיוד מעטפת הבנין. מחומר הראיות שבפני עולה כי בין בעלי הבנין תלויות ועומדות שתי תביעות בבית משפט השלום בתל-אביב. התביעה הראשונה היא בת.א. 3323/96 גורמן נ' שמעוני. לטענת גורמן, בידיו 9.25% מהבעלות בבנין, והוא תובע משאר בעלי הבנין את חלקו בדמי השכירות. ספק בעיני אם יש בתביעה זו כדי למנוע את האפשרות של תיקון וסיוד המעטפת. התובע הגיש מכתב מגורמן לדיירים ולבעלים בבנין, ביניהם התובע, ובו הוא מתייחס לכתב אישום שהוגש נגד מספר בעלים ודיירים בבנין ע"י העיריה, בשל אי ביצוע עבודות שיפוץ ותיקון בבנין, שנמצא על ידה כבנין מסוכן (ת/ 1). בסעיף 3 למכתבו של גורמן נאמר: "כדי למלא אחר דרישות החוק וכדי למנוע הטלת קנסות ו/או מאסר על בעלי הבנין, הנכם מתבקשים בזה להעביר מיד את הכספים המתקבלים מהדיירים לקרן משותפת עבור ביצוע שיפוצים ותיקונים בבנין כפי שמתחייב על פי החוק". ממכתב זה עולה לכאורה כי גורמן דווקא מעונין בשיפוץ הבנין. לפיכך אין לאמר כי יש בתביעתו כדי למנוע את אפשרות לתיקון המעטפת (יש לציין כי חלק מהתיקונים שדרשה העיריה שייערכו בבנין הם תיקונים במעטפת הבנין, אם כי לא נדרש שם סיוד). לכל הפחות, היה על הנתבעים לנסות ולפנות אל שאר הבעלים לבדיקת האפשרות של תיקון המעטפת, כפי שהתחייבו לעשות. בנוסף, הסכם השכירות שבין הצדדים נחתם ביום 1.6.95, בעוד שהתביעה הוגשה ב- 1996, ולפיכך היה בידי הנתבעים די זמן לפנות לשאר בעלי הבניין לפני שהוגשה התביעה, וממילא אין היא יכולה להוות צידוק לכך שהדבר לא נעשה. התביעה השניה היא ת.א. 11842/98 רייזמן נ' שמעוני, תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. בתביעה מסוג זה יש כדי למנוע שיתוף פעולה בין בעלי הבנין לתיקון וסיוד המעטפת, משום שבעקבות התביעה, גורל הבנין והבעלות בו אינם ברורים. אולם, תביעה זו הוגשה רק ביום 6.1.98, דהיינו כשנתיים וחצי לאחר חתימת הסכם השכירות בין הצדדים. לפיכך אין בה משום סיבה מוצדקת לכך שהנתבעים לא פנו ליתר בעלי הבניין קודם להגשת אותה תביעה. ו. מהאמור לעיל עולה שהנתבעים לא מילאו את חובתם עפ"י ההסכם לפנות ליתר בעלי הבניין על מנת לקבל את הסכמתם לתיקון מעטפת הבניין וסיודה. 8. טענת הנתבעים כי התובע הזניח את המושכר. לטענת הנתבעים הזניח התובע את המושכר והטיפול בו, במשך השנים, ובכך הביאו למצב בו הוא נמצא כיום. בהקשר זה נאמר בסעיף 9 לתצהירה של הנתבעת: "במשך כל השנים הרבות בהן החזיק התובע במושכר, לא מנע הוא הזנחה במצב הדירה בכלל והתריסים בפרט ובהבאתם למצבם כפי שתוארו על ידי התובע... משך כל השנים... לא התריע ולא האיר תשומת לב הנתבעים לצורך באיזה שהם תיקונים אשר לו היו מבוצעים במועד לא היו מביאים את המצב לכזה כפי שהיה". הנתבעים לא הוכיחו טענה זו. אילו מצבו של המושכר נבע ממחדליו של התובע, לא היו הנתבעים מתחייבים בחוזה לבצע את התיקונים הדרושים. כך או כך, מרגע שהנתבעים התחייבו, עפ"י הסכם השכירות, לבצע תיקונים במושכר, אין הם יכולים להתנער מחובתם זו. 9. תיקונים נוספים במושכר ובבניין שדרש התובע. א. בנוסף לתיקונים אותם התחייבו הנתבעים לבצע עפ"י ההסכם, דורש התובע תיקון המרפסות ומערכת החשמל במושכר, וכן גדר הבנין. ב. מערכת החשמל: בסעיף 12 לתצהירו העיד התובע לעניין מערכת החשמל: "בחודש אפריל 1996 הוברר לי כי מערכת החשמל אינה תקינה. חוטי החשמל, אשר בתוך קירות המושכר, הם בלויים וקרועים. מדי יום אירעו קצרי חשמל. מסתבר, כי הכרח בהחלפת כל צנרת החשמל במושכר". בסעיף 18 לתצהירה התייחסה לכך הנתבעת: "לעניין מערכות החשמל אוסיף ואציין כי בדירה הייתה מותקנת מערכת חשמל פשוטה כמקובל בדירות מגורים ישנות, ואולם הנתבע על פי צרכיו ואף בלא ידיעתנו ואישורנו, הוסיף והתקין מערכות חשמל נוספות והתקין במושכר ציוד חשמלי ואלקטרוני כגון מערכות טלפונים, מחשבים מיזוג אויר, מכונת צילום, פקס וכו', מכשירים ומערכות אשר מערכת החשמל הבסיסית שהייתה מותקנת בדירה כלל אינה מתאימה להם". התובע בחקירתו הנגדית העיד כי במושכר נמצאת עדיין מערכת הטלפונים שהייתה לו יחד עם שותפו, והוא אינו זוכר מתי הותקנה. בעבר וכיום היה וישנו מחשב אחד במשרד. בנוסף ישנה מכונת צילום וכזו הייתה גם בעבר, פקסימיליה הוכנסה למושכר כשמכשיר זה יצא לשוק, וחמישה מזגנים הורכבו ע"י התובע ושותפו כשנכנסו למושכר בשנת 1983, שניים מהם לא מופעלים. התובע העיד כי הזמין התקנה של קווי חשמל נוספים לצורך התקנת הציוד האמור (משורה 24 בעמ' 5 ועד שורה 19 בעמ' 6 לפרוטוקול מיום 24.3.99). סעיף 20 להסכם השכירות קובע בהתייחס למערכת החשמל שבמושכר כדלקמן: "על השוכר חלה החובה לשאת בהוצאות ובתשלום כל אותם תיקונים שיהיה צורך לבצע במושכר כגון תיקוני שרברבות ו/או חשמל (הדגשה שלי - ר.פ.א) ו/או תיקונים אחרים, מחמת פגמים שיתגלו ויאותרו במהלך השכירות ואשר אינם נובעים מבלאי סביר. המשכיר לא יהיה אחראי לתקינות ואחזקת תוספות ושינויים שהוספו ע"י השוכר, גם לא לתקלה הנובעת מבלאי". לפיכך, החובה לטפל בבעיות במערכת החשמל מוטלת על התובע, כשמדובר בליקויים שאינם נובעים מבלאי סביר. רק כאשר מדובר בבלאי סביר של מערכת החשמל הקיימת במושכר, החובה לתקנה מוטלת על הנתבעים. התובע לא הוכיח את טענתו כי יש הכרח בהחלפת כל צנרת החשמל במושכר, ולא הגיש חוות דעת מומחה שבדק את מערכת החשמל במושכר והגיע למסקנה כזו. כמו כן, וכפי שטענו הנתבעים, מדובר בבנין ישן, ואפשר שהעמסת יתר על מערכת החשמל גרמה לתקלות. התובע מצידו ידע שהוא שוכר בנין ישן ושמערכת החשמל הקיימת לא יכולה לעמוד בעומס גדול של מכשירים חשמליים. במידה והתקלות במערכת החשמל נבעו מעומס יתר, מדובר בבלאי שאינו סביר ביחס למערכת חשמל בבנין ישן, וחובת התיקון, עפ"י ההסכם, חלה על התובע. כאמור, לא הוכיח התובע את טענותיו בעניין מערכת החשמל, ואני דוחה את תביעתו לתיקונה ע"י הנתבעים. ג. המרפסות וגדר הבנין. בסעיף 19 לתצהירו של התובע נאמר לגבי מרפסות המושכר כי: "מרפסות המושכר רעועות, מסוכן לדרוך עליהן ולא ניתן כלל לנצלן". לגבי גדר הבנין טען בסעיף 20 לתצהירו כי: "גדר הבנין רעועה ומסוכנת". סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971, קובע את חובתו של המשכיר לתיקון המושכר: "7. חובת תיקון המושכר (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז - 1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר". לעניין "דבר... המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר" נקבע בת"א (חיפה) 10071/90 אהרון סלומון נ' אברהם אבו חצירה, בבית משפט השלום בחיפה, ע"י כב' השופטת דנון, כי: "קיימת הגבלה של ממש גם כאשר נגרמת לשוכר אי נוחות רבה בעת השימוש, ולאו דווקא כאשר אי אפשר להשתמש בחלק מן המושכר או בכולו". אני מסכימה עם קביעתה האמורה של כב' השופטת דנון. כאמור, לטענת התובע, מצב המרפסות במושכר חמור אף יותר, ולא ניתן כלל לנצלן. התובע הגיש צילומים, ובהם ניתן לראות שאכן מצבן המרפסות גרוע. בצילומים ניתן לראות חלקי טיח שבורים, ברזלים חשופים וסדקים ברצפת המרפסת. גם במכתב ששלחה עירית תל-אביב-יפו בנוגע לתיקון המושכר, נאמר שיש "לתקן ולחזק את המרפסות ואת הקונזולות הדקורטיביות מתחתיהן". מכתב זה התבסס על דו"ח בודק של מהנדס מטעם העיריה, מר צ'צ'נשווילי ולדימיר. גם המומחה מטעם התובע, מר ירמיהו יעקבי אינג', כתב בסעיף ד(3) לחוות דעתו כי קיימים "גושי בטון רופפים... בשפות המרפסות... דבר זה מהווה אף סכנה". לפיכך צודק התובע בטענתו עי מרפסות המושכר מסוכנות ולא ניתן להשתמש בהן. הנתבעת טענה בסעיף 7 לתצהירה כי: "התובע, בעת ששכר את הדירה על פי ההסכם, לא רק שראה הדירה ומצבה, אלא ידע במדויק מצב הדירה לאשורו, שהרי הוא הוא שהחזיק בה משך כל השנים מאז שנת 1983, כאמור. התובע גם ידע במדויק מצבו של הבנין בו נמצאת הדירה צורתו החיצונית והיו ידועים ומוכרים לו כל הפגמים שהיו וישנם בבנין". בחוזה השכירות, בסעיף 3 לו נקבע: "השוכר מצהיר כי ראה ובדק את המושכר, כי מצא אותו במצב טוב, ראוי לשימוש והינו מוותר על כל טענה אחרת בקשר לטיב המושכר וכן, מוותר על כל ברירה שלאחר ראיה ו/או מחמת מום". האם סעיף 3 להסכם, השימוש שעשה התובע במושכר עובר לחתימת ההסכם, וידיעתו את מצבו, פוטרים את הנתבעים מחובת התיקון שחלה עליהם עפ"י סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה העוסק, כאמור, גם בחובת תיקון פגמים שהיו במושכר בעת כריתת ההסכם ומסירת החזקה בו לשוכר. נכון כי התובע ידע את מצבו של המושכר בעת חתימת ההסכם, והוא ויתר בסעיף 3 על כל טענה בקשר לטיב המושכר, אלא שבנוסף לסעיף 3 האמור, כלל החוזה גם התחייבות של הנתבעים לנקוט צעדים לתיקון ולשימור מעטפת הבנין, בתנאי שתינתן לכך הסכמת שאר בעלי הבנין, כאמור. כעולה מהצילומים שהגיש התובע ומחוות הדעת התפוררות הטיח, הברזלים החלודים והחשופים והסדקים שבמרפסות, שמצויים בצד החיצוני שלהן, מהווים חלק מן המעטפת החיצונית של הבנין. לפיכך כל האמור לעיל לעניין תיקון המעטפת החיצונית של הבנין, יחול גם על המרפסות. אמנם, מצב מסוכן של מרפסת במושכר פוגע בתובע ביתר שאת מהתפוררות טיח במקומות אחרים בבנין, בשל כך שנמנע מן התובע השימוש בחלק מן המושכר. אולם, בהתחשב בכך שכאשר דובר בהסכם על תיקונים במושכר עצמו, נעשה הדבר באופן מפורש וספציפי - לגג ולתריסים - יש לאמר שכאשר הסכימו הצדדים על תיקון מסוים, נאמר הדבר בהסכם במפורש. אילו החובה לתיקון המרפסות הייתה חזקה מזו שלתיקון המעטפת, במובן זה שהייתה מנדטורית, ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הבנין, היו הצדדים מציינים זאת בהסכם במפורש, כפי שעשו לגבי הגג והתריסים. משלא עשו כן לגבי המרפסות, ולאור סעיף 3 להסכם, אין לאמר שהנתבעים חייבים לתקן את המרפסות בכל מקרה, אלא רק שחובת תיקון זו נכללת בחובת תיקון המעטפת, כולל התנאי הצמוד אליה. שהרי משמעותו של סעיף 3 להסכם היא שהתובע מוותר על כל טענה בקשר לפגם במושכר, שלא נקבע במפורש בהסכם כי יתוקן. לפיכך תוצאת סעיף זה היא שכיוון שלא הוסכם מפורשות על תיקון מרפסות המושכר, ויתר התובע על זכותו לתיקון המרפסות ללא תנאי, ותיקונן הוא, לכן, רק במסגרת חובת תיקון המעטפת, כאמור. לאור האמור לעיל, יחול כל שקבעתי לגבי תיקון המעטפת החיצונית של הבנין על מרפסות המושכר. אשר לגדר הבניין, הרי שאין היא "מסוכנת" למושכר עצמו והיא אינה חלק ממנו. הנתבעים לא התחייבו בהסכם לתקנה, ועל כן אין להם, כלפי התובע, חובה לתקנה. אמנם, מכתב העיריה מציין את הצורך בתיקון גדר הבנין, אולם, מדובר בדרישה שהופנתה אל הנתבעים ע"י העיריה, בחובה של הנתבעים כלפי העיריה, ולא כלפי התובע, ויש להבדיל בין השתיים. חובות הנתבעים כלפי התובע הן רק אלו הנובעות מההסכם שבין הצדדים ומן הדין. חובותיהם כלפי העיריה הן עניין שבינם לבין העיריה, שבגינו הוגשו כתבי אישום. לפיכך אין לנתבעים חובה כלפי התובע לתקן את הגדר. 10. לפני שאדון בסעדים שמבקש התובע, אתייחס בקצרה לטענת הנתבעת בסעיף 21 לתצהירה לפיה: "הודענו לתובע, יותר מפעם אחת, לרבות במכתבים אשר אף הוא צירף לבקשתו, כי אנו דורשים ביטול הסכם השכירות, פינויו מהנכס והחזרת החזקה בו לידינו". לא נטען כי התובע הפר את ההסכם באופן כלשהו, ובוודאי שלא נטען כי הפר אותו הפרה יסודית. רק הצד הניפר לחוזה שהופר יסודית הוא שיכול להודיע על ביטולו של החוזה. הנתבעים, שהם המפרים של החוזה, אינם יכולים להודיע לתובע על ביטול החוזה או לדרוש ביטולו, ולהתנער ע"י כך מהתחייבויותיהם עפ"י החוזה. 11. הסעדים העומדים לרשות התובע. א. הנתבעים התחייבו בהסכם לתקן את התיקונים האמורים במושכר, ולפיכך כל הפרה של התחייבות זו מהווה הפרת הסכם, שבגינה עומדות לזכות התובע התרופות הקבועות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (ראה דברי ד"ר שלום לרנר בספרו "שכירות נכסים", בעמ' 215: "השכירות נוצרת בהסכם בין המשכיר לשוכר וככל הסכם חלים עליה דיני החוזים הכלליים"). בנוסף, עומדות לזכות התובע התרופות המנויות בסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971, שקובע: "9. תרופות בשל אי תיקון (א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר - (1) לתקן את הפגם ולדרוש מהשוכר החזרת הוצאותיו הסבירות; (2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה". בענייננו מבקש התובע הפחתת דמי השכירות המשולמים עבור המושכר ב- 55%, בהסתמך על חוות הדעת שהגיש, וזאת הן לעבר - לגבי הסכומים שכבר שולמו החל מיום תחילת תקופת השכירות, והן לגבי סכומים שישולמו לעתיד, וזאת כל עוד לא תוקנו הליקויים שלתיקונם התחייבו הנתבעים בהסכם. התובע מבקש הצהרה לפיה הוא זכאי לנכות מדמי השכירות בעתיד את תשלומי היתר ששילם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. בנוסף, מבקש התובע שבית המשפט יורה לנתבעים לתקן את כל הליקויים. לחילופין, מבקש התובע לחייב את הנתבעים בהוצאות התיקונים בסך של 100,000 ש"ח. כמו כן, מבקש התובע את חיוב הנתבעים בפיצויו על סבל טירדה ואבדן הנאה, בסך 75,000 ש"ח. ב. עפ"י סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, אם לא תוקן הפגם רשאי השוכר להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה. ד"ר שלום לרנר דן בספרו "שכירות נכסים" בדרכים לקביעת גובה הפחתת דמי השכירות. הוא מציין כי מבחינה עקרונית קיימות מספר דרכים לחישוב ההפחתה, ומזכיר את העיקריות שבהן (ראה עמ' 240-241 לספרו). השיטה המועדפת עליו היא השיטה היחסית, ולדבריו לשון החוק מתיישבת היטב עם נוסחת חישוב זו. לפי שיטה זו, דמי השכירות המוסכמים יופחתו על פי היחס שבין דמי השכירות של מושכר תקין לדמי השכירות של מושכר פגום. הנוסחה לחישוב דמי השכירות המופחתים תהיה: דמי השכירות המוסכמים X דמי שכירות של מושכר פגום ________________________________________ = דמי שכירות מופחתים דמי השכירות של מושכר תקין ג. בנוסף, ההפחתה בדמי השכירות צריכה להיעשות, לא מיום תחילת השכירות, אלא מרגע שעבר זמן סביר, בו היו הנתבעים צריכים לערוך את התיקונים, כלומר: דמי השכירות יופחתו החל מהנקודה שבה הפך הזמן שעבר ללא סביר ביחס לתיקון המתבקש ולמשך הזמן הנדרש כדי לערכו. כן יש לקחת בחשבון את חודשי הקיץ בהם, למרות העובדה שלא בוצע תיקון אין בעייה של חדירת מי גשמים. ד. יש לציין, כי הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית לזו שהגיש התובע באשר לאחוזי ההפחתה הנדרשים מדמי השכירות. על כן, בחישוב הפחתת דמי השכירות, ככל שיש להפחיתם, תיעשה ההפחתה עפ"י האחוזים שנקבעו בחוו"ד המומחה מטעם התובע. 12. גג המושכר. בגג המושכר נערכו, כאמור, תיקונים, כשהתיקון האחרון שיש לגביו תיעוד הוא התיקון השני מיום 20.12.95. מכתב הדרישה הראשון ששלח התובע לנתבעים בקשר לצורך בתיקון הגג, לאחר תאריך זה, הוא מיום 18.1.96 (מכתב שהופנה לאביהם המנוח של הנתבעים), בו הוא כותב: "הנני להודיעך כי מים חדרו לחדר הצפון-מזרחי ופגעו בתקרה האקוסטית החדשה שהתקנתי... אבקשך לגרום לכך שהתקרה והקירות החיצוניים יתוקנו מיד". לאור התחייבות הנתבעים לתקן את הגג למניעת חדירת מי גשמים למושכר (התחייבות שלא נקבע לה תאריך ביצוע, ועל כן הביצוע צריך להיות תוך זמן סביר), וכן לאור חובתם לתקן פגמים במושכר עפ"י סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, היה עליהם לערוך את התיקון הנדרש תוך זמן סביר. בקביעת משך זמן זה יש להתחשב בכך שהיה חורף (חודש ינואר), שאז תיקון הפגם דחוף בשל ירידת גשמים (כך "זמן סביר" לתיקון הפגם כשהדרישה מופנית בקיץ, ממושך יותר מהזמן הסביר כשהדרישה נעשית בחורף). דמי השכירות יופחתו החל מחלוף ה"זמן הסביר", המועמד על חודש מפנייתו של התובע, לביצוע התיקון הנדרש בכרכוב על מנת למנוע חדירת מים, וזאת משך חמישה חודשים בכל שנה. ההפחתה תיעשה עפ"י חווה"ד מטעם התובע, בשיעור של 15% מדמי השכירות. 13. תריסים ולחלונות. ההסכם נחתם ביום 1.6.95, ואילו החלונות והתריסים תוקנו רק ביום 16.12.97. בבחינה מהו משך זמן סביר לתיקון התריסים יש להתחשב בכך שמדובר בבנין ישן, שהוכרז כ"בנין לשימור", ועל כן התריסים צריכים לשמור על מראם, אם מתקנים אותם, או להתקין במקומם תריסים אחרים הנראים זהים ומאותו סוג. כך נאמר גם בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש: "הבנין הינו כאמור בנין לשימור. לכן החלפה כוללת של התריסים תאושר על ידי עירית תל-אביב רק אם יבוצעו תריסי עץ זהים לדגם הקיים. אין ספק שתריסים מסוג כזה יקרים מתריסי אלומיניום סטנדרטיים". סביר גם שדרוש זמן ממושך יותר כדי לתקן או להחליף תריסים אלו, מהדרוש להחלפת תריסים רגילים, שזולים יותר ואין הגבלה כה מכבידה על מראם. מחלוף זמן סביר לתיקונם או החלפתם של התריסים כאמור, המועמד על שלושה חודשים מיום חתימת חוזה השכירות, ואף זאת למשך חמישה חודשים בכל שנה, יופחתו דמי השכירות. שיעור ההפחתה, כאמור בחוו"ד המומחה מטעם התובע, הוא 15% משווי דמי השכירות. 14. תיקון מעטפת הבנין: אין כל וודאות, והתובע לא הוכיח, כי שאר בעלי הבנין היו מסכימים לתיקון ולסיוד המעטפת, אילו פנו אליהם הנתבעים. במידה ושאר הבעלים לא היו מסכימים לתיקון, עדיין היה על התובע לשלם דמי שכירות באותו שיעור, למרות שבמקרה כזה לא היה מבוצע תיקון. כיום, לאור התביעה לפירוק השיתוף בין בעלי הבניין, לא נראה שתהיה הסכמה לביצוע התיקון. עפ"י חווה"ד של המומחה מטעם התובע, מצבן ומראן של חזיתות הבנין דל ומוזנח, ומעורר סלידה וחוסר כבוד, והוא מעריך שיש בכך כדי להביא להפחתה של 25% משווי דמי השכירות. לאור האמור עליל, ולפיו, מחד לא הוכיח התובע כי כל יתר בעלי הבנין מסכימים, או היו מסכימים לתיקון מעטפת הבניין, ומאידך הוראות ההסכם על-פיהן אילו לא הסכימו יתר הבעלים לא היה מבוצע תיקון, ולמרות זאת דמי השכירות היו משתלמים באותו שיעור, אינני מוצאת לנכון להפחית סכום כלשהו מדמי השכירות בגין מצב מעטפת הבניין. מצבם של הבניינים השכנים אינו רלבנטי לעניינינו, ושוכרי המשרדים בהם וודאי משלמים דמי שכירות בהתאם למצבם המשופר ביחס למושכר נשוא התובענה. 15. לאור העובדה שדמי השכירות הופחתו בהתאם להתחייבויות הצדדים עפ"י החוזה, הפרות הנתבעים את ההסכם כאמור לעיל, ומצבו של המושכר, וכן כלל נסיבות העסקה, לא מצאתי לנכון לפסוק לתובע סכומים כלשהם בגין עגמת נפש, טרדה, אובדן הנאה וכו'. 16. טענת הנתבעים לגבי חובתו של התובע להקטין את הנזק נטענה באופן סתמי בלבד. ככל שהכוונה לחובתו לבצע בעצמו את התיקונים, לאור העובדה שמדובר ברכוש של אחרים, חלקו רכוש של צדדי ג' לעסקה ולתובענה, ובהתחשב בסכומים הנדרשים לשם כך, אני דוחה את הטענה. 17. לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן: א. הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובע 15% מדמי השכירות של חמישה חודשים (אוקטובר - פברואר, כולל) החל מיום 18.2.96 ועד לתיקון הכרכוב בפועל וזאת לתקופה שבגינה השתלמו דמי השכירות ע"י התובע. הסכומים ישתלמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מכל חודש שכירות ועד למועד התשלום בפועל. התובע רשאי להפחית מדמי השכירות עבור תקופת השכירות שבגינה טרם שילם דמי שכירות, 15% מדמי השכירות החודשיים של חמישה חודשים (אוקטובר - פברואר, כולל) בכל שנה עד לתיקון הכרכוב בפועל. ב. הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובע 15% מדמי השכירות של חמישה חודשים בכל שנה, החל משלושה חודשים לאחר חתימת החוזה, דהיינו מיום 1.9.95 ועד לתיקון התריסים ביום 16.12.97. ג. התובע זכאי להפחית (לקזז) את התשלומים כאמור בס"ק (א) ו- (ב) לעיל מדמי השכירות המשתלמים על ידו. ד. הנתבעים יאטמו את הכרכוב על מנת למנוע חדירת מי גשמים דרכו למושכר. ה. הנתבעים יפנו ליתר בעלי המושכר בנסיון לקבל הסכמתם לתיקון מעטפת הבנין (אף שייתכן כי הסכמה כזו לא תינתן). ו. הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובע הוצאות משפט, לרבות הוצאות אגרה מיום התשלום ע"י התובע ועד לתשלום בפועל ע"י הנתבעים, וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. חוזה שכירותליקויים בדירה בשכירותחוזהשכירות