פסק דין 1. מהות התביעה: בפני תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 1,000,000.- ש"ח בגין עסקה במקרקעין של מגרש הנמצא ברח' שנקר הרצליה פיתוח, הידוע כגוש 6592, חלקה 68 [להלן: "המקרקעין"] [נסח רשום נספח א' לכתב התביעה]. התובע הינו מתווך נדל"ן במקצועו. בבעלות כל אחד מהנתבעים רבע מן הזכויות במקרקעין. התובע תיווך בין הנתבעים לקבלן לצורך התקשרות בעיסקת קומבינציה על המקרקעין. בשנת 1996 התקשרו הנתבעים עם הקבלן (להלן: "הקבלן") בעיסקת קומבינציה לשם בניית בניין על המקרקעין. 2. להלן העובדות שאינן שנויות במחלוקת: א. בסוף שנת 1991 פנה התובע לנתבע 3 וקישר בינו לבין הקבלן. בעקבות פניה זו נערכה פגישה ראשונית בין הנתבעים לקבלן במשרדו של התובע. ב. ב - 09.12.1992 נחתם חוזה בין נתבע 1 לקבלן שתוכנו עסקת קומבינציה. תנאי מתלה לחוזה זה היה התקשרות הקבלן עם הבעלים האחרים, נתבעים 2-4 כדי לרכוש את מלוא זכויותיהם במקרקעין. ג. במהלך 1992 נשלחו טיוטות של הסכם לעסקת מכר בין הקבלן לנתבעים 2-4, אך המו"מ לא הבשיל לחוזה כי הנתבעים לא קיבלו את הצעת הקבלן. ד. ב - 15.06.1995 נחתם זיכרון דברים בין הקבלן לנתבעים לעסקת קומבינצייה לשם בניית הבניין על המקרקעין הכוללת את כל בעלי הקרקע על בסיס שווה [להלן: "העיסקה"]. 3. המחלוקת המשפטית: טענות הצדדים: טענות התובע: א. הנתבעים פנו לתובע על מנת שיתווך ביניהם לבין קבלן לצורך התקשרות בעסקת קומבינציה על המקרקעין. ב. התובע ניהל מגעים עם הנתבעים במשך שנים רבות, החל משנת 1988. תחילה עם אביה של נתבעת מס' 4 , ולאחר מותו, עם נתבע 3. ג. נתבעים 2-4 סירבו לחתום על החוזה משנת 1992, לכן התארך המו"מ מס' שנים נוספות עד שנחתם לבסוף החוזה השני בין כל הנתבעים לקבלן. ד. התובע היה הגורם היעיל להתקשרות בעיסקה הוא תיווך בין הצדדים לעסקה, ממועד יצירת הקשר הראשוני ביניהם ולאורך כל שלבי המו"מ בין הנתבעים לקבלן. ה. לאחר שנוצר הקשר הראשוני בין הנתבעים לקבלן ב - 1992, התובע עמד בקשר רצוף עם הקבלן, ניהל פגישות רבות עם הנתבעים והקבלן ואף השתתף בפגישות רבות אצל הנתבעים, עו"ד הקבלן ועו"ד הנתבעת. ו. בגין עמלו זכאי התובע לשכ"ט ע"ס 2% בצירוף מע"מ משווי העסקה, מכל אחד מהנתבעים. התובע הבהיר זאת לנתבעים ומעולם לא הסכים לקבל שכ"ט נמוך מזה. ז. התובע פנה לנתבעים בבקשה לתשלום שכרו, אך שכר זה לא שולם. טענות הנתבעים: כל הנתבעים טוענים כי התובע לא היווה גורם יעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בזיכרון הדברים, וכי אין קשר סיבתי בין פעולות התובע [כפי שטוען] וקשירת קשר בין הצדדים לזיכרון הדברים. לפיכך התובע איננו זכאי לשכר כלשהו. טענות הנתבע 1: א. לא התובע פנה אליו בעניין טיפול במכירת המקרקעין, אלא נתבע מס' 3. כמו כן מעולם לא הסמיך את אביה של נתבעת מס' 4 לנהל מגעים בשמו. ב. לא הוא ביקש להיעזר בשירותי התובע כמתווך אלא נתבעים 2-4 יזמו את הקשר עם התובע, לכן אם מגיע לתובע שכר הרי שצריך להשתלם על ידי נתבע 3 או נתבעים 2-4 שיצרו את הקשר. ג. בסוף 1991 תחילת 1992, נתבע מס' 3 הזמינו להצטרף לישיבה הראשונה שנערכה במשרדי התובע מיד עם היכנסו לישיבה, הודיע נתבע מס' 1 לתובע מפורשות, כי תנאי להשתתפותו בישיבה, הינו כי באם ייחתם הסכם, יהיה מוכן לשלם שכ"ט של 0.5% בלבד. ד. מהישיבה הראשונה הנ"ל זנח התובע את פעילותו בעניין מכר הקרקע ונתבע 1 לא קיבל כל מידע או פנייה מצד התובע בעניין זה. ה. ב- 1995 יצר נתבע מס' 1 ביוזמתו את הקשר עם הקבלן . המו"מ שניהל בינו ובין הקבלן ב - 1996 נוהל ישירות באמצעותו וללא כל תיווך מצד התובע. פעלו זה הביא לקשירת זיכרון הדברים ב - 1996. ו. נתבע מס' 1 לא ידע ולא הודע כי עליו לשלם שכר כלשהו לתובע. ז. בספטמבר 1996 הגיע התובע לביתו של הנתבע ותבע ממנו לתת לו את זכות התיווך הבלעדית להשכרת ומכירת שטחים כלשהם שייבנו על הקרקע. התובע איים עליו כי באם יענה לדרישתו, יגבה ממנו שכ"ט בגובה 1% בלבד, אחרת , יגיש תביעה לתשלום שכ"ט בגובה 2%. נתבע 1 הודיע לתובע כי אינו זכאי לתשלום שכר טרחה בגין העסקה כלל. ח. התובע אינו זכאי לדמי תיווך, מאחר ולא חתם על הזמנה בכתב. לחילופין, שכ"ט לא יעלה על 0.5% בלבד, שכן מעולם לא גמר בדעתו שלם לו מעבר לכך. טענות נתבעים 2-4 : א. מעבר ליצירת הקשר הראשוני עם הקבלן, התובע לא עשה דבר לקידום העסקה. מהרגע שנכשל המו"מ, ניתק התובע את הקשר עם הנתבעים. ב. הנתבעים אינם צד לחוזה שנחתם ב - 1992 בין הקבלן לנתבעים, וכן לא נחתם כל חוזה עמם בעקבות זאת, כפי שמוצהר בחוזה. ג. מאז שנותק הקשר עם הקבלן והתובע מפברואר 1993, במשך שנתיים, בדקו הנתבעים אפשרויות נוספות למימוש זכויותיהם במקרקעין. במסגרת זאת ערכו מכרז וקיבלו הצעות שונות מקבלנים לביצוע עסקת קומבינציה. בנוסף, ניסו הנתבעים לממש זכויותיהם במקרקעין על ידי בניה עצמית, אלא שנתבע 1 התנגד לכך. התובע לא היה מעורב בכל הפעולות הנ"ל. ד. בשנת 1995 ניהלו הנתבעים מו"מ מתקדם לביצוע עסקת קומבינציה עם היזם רם- גור בע"מ, בשלב זה הודיע נתבע 1 כי פנה לקבלן המעונין להיקשר עימם בעסקה דומה. לתובע לא היתה כל הגיעה למו"מ החדש שניהלו הנתבעים עם קבלן משנת 1995. ה. תוכן זיכרון הדברים שנחתם ב - 15.06.1995 ואופי העסקה, שונה לחלוטין מתוכן המו"מ שניהלו הצדדים ב - 1992. העסקה בזיכרון הדברים הינה עסקת קומבינציה [ולא מכר] והיא כוללת בתוכה את כל בעלי הקרקע על בסיס שווה. ו. התובע אינו זכאי כלל לדמי תיווך, אך לחילופין הוא זכאי לדמי תיווך בשיעור מינימלי - שכן כל שעשה הוא יצירת הקשר הראשון בין הנתבעים לקבלן. לחילופין, אם זכאי התובע לדמי תיווך מלאים, הרי שערכם הוא אחוז אחד בלבד משווי העסקה. 4. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: עת1/ הקבלן. עת2/ מר משה ספני, נחקר על תצהירו ת2/. כמו כן הוגש מסמך סיכום פגישה מיום 12.06.95. מטעם הנתבעים: עה1/ עו"ד שי כהן, נחקר על תצהירו נ1/. עה2/ מר אבי זלדמן, נחקר על תצהירו נ2/. עה3/ מר דן ברבלק, נחקר על תצהירו נ3/. עה4/ , גב' קרול אביבה, נחקרה על תצהירה נ4/. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה. להלן נימוקיי למסקנה זו: 6. מבוא: ראשית, עליי לציין כי על הסכסוך שבפני לא חל חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו1996-, חוק שנכנס לתוקפו באפריל 97, שכן הסכסוך נוצר לפני כניסתו לתוקף של החוק. לפיכך, ובהעדר הסכם תיווך ספציפי בכתב, יש לבחון סכסוך זה על פי דיני התיווך הכלליים המהווים ענף מדיני החוזים וכוללים אוסף של הלכות פסוקות הנהוגות לעניין התיווך. במקרה שלפנינו יש לבדוק ראשית, האם קמה למתווך זכאות לשכר, אם התשובה חיובית, נפנה לשאלה השנייה: מהו גובה דמי התווך להם הוא זכאי. כמו כן בנסיבות העניין אדון בשאלות הנ"ל לגבי כל אחד מהנתבעים בנפרד. 7. זכאות לדמי תיווך: הפסיקה קבעה תנאים לזכאות לדמי תיווך: "שתיים הנקודות אותן יש לבחון כאשר עולה הדרישה לתשלום דמי תיווך בעקבות עסקה במקרקעין: א. אם נקשר בין המוכר לבין מי שטוען לדמי התיווך או בין הקונה לבין המתווך או בין שלושתם, הסכם ממנו משתמע, במפורש או מכללא, כי מתבקשת פעולת תיווך. ב. אם פעולתו של המתווך היתה הגורם היעיל אשר הוא שהביא להתקשרותם של הצדדים להסכמה, בה תיווך המתווך ...". [ע"א 275/76 מ' קלוגמן נ' נ. לוי ואח', פ"ד ל"א[1], עמ' 405, 408]. מכאן , שכדי לזכות את התובע בדמי תיווך, היה עליו להוכיח כי בהתקשרות שנעשתה בע"פ בין הצדדים נוצר הסכם תיווך מחייב בינו לבין כל אחד מהנתבעים. וכן שפעילותו היתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעיסקה. 8. האם נכרת הסכם תיווך בין התובע לבין הנתבעים: כללי: חוזה תיווך אינו שונה מכל חוזה אחר אלא בתוכנו, לכן יש לבדוק ככל חוזה האם נתקיימו הדרישות של הצעה וקיבול, כפי שציין השופט שמגר בבר"ע 628/83 דליה ת"א בע"מ נ' נתן שפירא [פ"ד ל"ח[3], 462]. "היחסים המשפטיים בין מתווך לבין האדם האחר, אשר בינו לבין צד שלישי מבקש המתווך לקשור עיסקה, צריכים להיבחן על פי אמות המידה המשפטיות המקובלות, החלות על העניין מכוח דיני החוזים. קשירת הקשר, שמטרתה נטילת תפקיד התיווך בין פלוני לבין אחר, תחילתה וגיבושה ככל כריתת חוזה, ואין בחוק החרות שלנו דבר, שיצדיק יישומה של אמת מידה, השונה מזו אשר עולה מהוראות של חוק החוזים [חלק כללי].". וביתר פירוט, גם הקשר החוזי המחייב בין המתווך לבין האדם למענו הוא מבקש לבצע את מלאכת התיווך, צריך להיווצר בדרך הצעה וקיבול. בענייננו מדובר בחוזה בע"פ. על פי דיני החוזים אין חובה כי החוזה בין המתוווך ללקוח יהיה בכתב דווקא, אלא די בחוזה בע"פ וכך נפסק: " לעניין קשירת הקשר בין המתווך לבין הצדדים לעיסקה, הרי אין הכרח בכך כי ייכרת הסכם פורמאלי או כי ההסכם יהיה בכתובים דווקא ...". [ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי , פ"ד ל"א[1], 405]. חוזה זה ייחשב כמחייב רק אם מתקיימות דרישות החוק והן גמירות דעת ומסוימות הן בהצעה והן בקיבול. כאמור בסע' 2 לחוק החוזים [החלק הכללי], תשל"ג1973-. "פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתחשב עם הנודע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה...". גמירות הדעת נבחנת על פי מבחן אובייקטיבי אשר נלמד על פי אמות המידה של האדם הסביר. בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שנאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה, תוכן החוזה - הם הנתונים שעל פיהם יקבע האדם הסביר את קיומה או העדרה של גמירות הדעת. [ג. שלו, דיני חוזים [מהדורה שנייה], עמ' 87]. במקרה דנן, אין ספק כי נכרת חוזה תיווך בין התובע לקבלן שאף שילם לו דמי תיווך, כמו כן ניתן לראות ביצירת המפגש הראשון בין הקבלן לנתבעים שנערכה במשרדו של התובע, כהצעה שיש בה גמירות דעת בקובול להתקשר עם הנתבעים בחוזה, ליצור יחסים משפטיים, שבהם המתווך פועל תמורת דמי תיווך. השאלה היא האם הנתבעים ביטאו גמירות דעת להתקשר עם המתווך בהסכם תיווך. תשובה לשאלה זו, דהיינו הוכחת קיומו של החוזה בין הצדדים אינה פשוטה. גם אם בסופו של דבר נקשרה עיסקה בין שני הצדדים, קביעת חבותו של צד שהתקשר בעיסקה עם צד אחר בעקבות מתווך של הצד האחר, אינה תמיד חד משמעית [ע"א 2821/91 מרכז שליטה בע"מ ו - 3 אחרים נ' הושאנג משיאן, פ"ד מ"ח[4], 107].]. בקביעת גמירות הדעת בקיבול נעשתה ההבחנה הבאה: 1. כאשר פלוני הוא זה שפונה למשרדו של המתווך: הפנייה עצמה והסכמתו של המתווך ליטול על עצמו את הטיפול בעניין - מעידות על כך שנתקיימו ההצעה והקיבול, גם אם לא נערך חוזה פורמאלי בין הצדדים. במקרה כזה מספיקים חילופי מילים או התנהגות מהם עולה גמירות דעת לכרות חוזה. 2. מורכב יותר המקרה בו המתווך הוא זה הפונה ללקוח - מבחינת עיקרי הדין, אין הבדל, גם כאן דרושים הצעה וקיבול וגם כאן הקיבול יהיה בהודעת הנודע שנמסרה למציע והמעידה על גמירות דעתו של הניצע, להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה, אלא שמבחינת דיני הראיות, עשוי שיוטל על המתווך נטל כבד יותר להוכיח, כי אכן נקשר הסכם תיווך הנושא שכר בצידו. במקרה כזה נקבע, כי לא ברור בכל מקרה שהמתווך ישרת את האדם אליו הוא פונה. [ע"א 74/89 חסונים חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' נתן שפירא פ"ד מ"ו[1], 845]. עצם דו השיח המתנהל על ידי המתווך הפונה לפלוני בשאלה או הצעה אינה מעידה על גמירות דעתו של פלוני להתקשר עם המתווך. "יהיה זה אז מרחיק לכת להסיק, כי תגובה מילולית כלשהי כורכת את בעל השיחה באופן מיידי בעיסקה בינו לבין המתווך, היינו כי אחד דינו של מי שעונה לשאלה והוא תשלום דמי התיווך ". [בר"ע 628/83 דליה ת"א בע"מ נ' נתן שפירא , פ"ד ל"ח[3] , 462]. סיכומו של דבר: גם אם המקרה בו המתווך יוזם את הקשר קשה יותר לבדיקה. יש לבחון כל מקרה לאור נסיבותיו בבחינת השאלה האם נעשה קיבול להצעת המתווך, על פי הכללים הקבועים בחוק החוזים. 9. מן הכלל אל הפרט: א. האם נכרת הסכם תיווך עם נתבע מס' 1: נראה לי כי התשובה לכך חיובית, אלא שהוסכם על תשלום 0.5% בלבד. אין חולק כי מר זלצמן, נתבע מס' 1 [להלן: "זלצמן" או "נתבע 1"]. הוזמן על ידי נתבע מס' 3 לפגישה הראשונה במשרדי התובע - בה נכחו שאר הנתבעים, התובע והקבלן, וכן אין חולק כי זלצמן, מיד עם היכנסו לפגישה, הודיע לתובע מפורשות מה גובה דמי התיווך שהוא מוכן לשלם. ברם, קיימות מחלוקות מה נאמר באותה פגישה. לגרסת זלצמן, תנאי להשתתפות בפגישה היה כי באם ייחתם הסכם יהיה מוכן לשלם לתובע שכר טירחה של 0.5% בלבד, ובתגובה לכך הצהיר התובע כי יהיה מוכן לקבל מהנתבעים דמי תיווך בשיעור זה. לגרסת התובע בתצהירו, זלצמן אמר שיהיה מוכן לשלם 1% דמי תיווך, אך מיד הובהר לו כי דמי התיווך הם בגובה 2% + מע"מ כמקובל בענף. במחלוקת זו קיבלתי את גרסת נתבע 1 כי גמר בדעתו לשלם רק 0.5% שכר טרחה לתובע, ולא היתה גמירות דעת לשלם סכום גבוה יותר. חיזוק לגירסה זו מצאתי בדברים שלהלן: כך כתב נתבע מס' 3 בתצהירו: "בפגישה שנערכה במשרדו של התובע ... הודיע זלצמן לתובע מפורשות כי גובה דמי התיווך אותו יהיה מוכן לשלם, אם יתקשרו הצדדים בהסכם כתוצאה מטיפולו של התובע, יעמוד על ½ אחוז בלבד. התובע השיב לזלצמן שנושא שכר הטיחה לא יהווה מכשול בהשגת העיסקה אם אכן תתבצע כזו". [סעיף 5 לתצהיר נ3/]. כמו כן אין חולק שבשנת 1995 בא התובע לביתו של נתבע 1 בקשר לדמי תיווך, ונתבע 1 לא הסכים לשלם לו יותר מחצי אחוז. כך העיד התובע: "הוא הזמין אותי אליו הביתה. באתי אליו ישבנו ודיברנו אז אמרתי לו שמגיע לי 2 אחוז + מע"מ, והוא אמר לי שהוא לא משלם יותר מחצי אחוז ...". [ שורות 13-15, עמ' 17 לפרוטוקול]. כך העיד נתבע 1: "ש. בפגישה שלך בבית היתה מחלוקת על האחוזים? ת. אני טענת י שלא מגיעה לו בכלל, אבל אם מגיעה לו זה רק על חצי אחוז". [שורות 22-23 , עמ' 32 לפרוטוקול]. מהאמור לעיל עולה, כי בהתנהגותו של נתבע 1 היה קיבול שלא תאם את ההצעה, דהיינו - קיבול בשינוי המהווה הצעה חדשה, הטעונה גם היא קיבול. אם אקבל את גרסת נתבע 1 לעניין זה, הרי שבתגובה להכרזת נתבע 1 כי היה מוכן לשלם ½ אחוז בלבד אחרת לא ישתתף בישיבה, התובע אמר שיהיה בסדר והנתבע המשיך להשתתף בישיבה. ניתן לראות בכך קיבול מצד התובע להצעה החדשה לתשלום ½ % שכר טירחה. בנסיבות אלה וכן לאור העובדה כי הנתבע 1 הגיע למשרדו של המתווך, ידע שהוא מתווך מקצועי וכן ניהל מגעים וכרת חוזה עם הקבלן . בעקבות המתווך שהפגיש בין הצדדים, הרי שיש להסיק מכך כי היתה גמירות דעת של נתבע 1 להתקשר עם המתווך בהסכם תיווך הנושא שכר בצידו, אלא שגמירות הדעת היתה ספציפית לתשלום ½% בלבד משווי העיסקה. ב. האם נכרת הסכם תיווך עם נתבעים 2-4: האם לגבי נתבעים 2-4 הנסיבות החיצוניות מגלות גמירות דעתם ליצור הסכם תיווך עם התובע? נראה לי כי התשובה לכך חיובית. מצאתי כי היתה גמירות דעת מצד נתבעים 2-4 להתקשר עם המתווך בהסכם תיווך שיש שכר בצידו. כאשר מתווך פונה ללקוח, עצם הדו שיח המתנהל בינהם אינו מעיד על גמירות דעת וכן לא כל תגובה להצעה היא בגדר קיבול, כל עוד לא נשלל הקיבול מפורשות. [בר"ע 628/83 דליה ת"א בע"מ נ' נתן שפירא פ"ד ל"ח[3], 462]. לפיכך, במקרה של נתבעים 2-4 אמנם לא חלה עליהם חובה להשמיע את סירובם לקבל שירות ואין להסיק קיבול רק מן העובדה שהוא לא נשלל מפורשות, אך מכלול הנסיבות והתנהגות הנתבעים מבטא גמירות דעת. 1. בפגישה הראשונית, כאמור נתבע 1 הביע הסתייגות מגובה דמי התיווך אך לא נשמעה התנגדות כזו מצד יתר הנתבעים - משמע גובה דמי התיווך של 2% היה מוסכם עליהם בשלב זה [ הטענה כי לא מגיע לתובע יותר מ ½% הועלתה רק בסיכומים]. 2. נתבעים 2-4 ידעו שהתובע הינו מתווך, הפגישה נערכה במשרדו . כמו כן הקשר הראשוני נערך תחילה בין נתבע 3 לקבלן ורק אחר עם יתר הנתבעים. 3. הנתבעים לא פנו למתווכים אחרים בקשר נכס. 4. מסמך ת2 שכותרתו "סיכום פגישה" נערך בנוכחות נתבעים 2-4, כ - 3 ימים לפני חתימת זיכרון הדברים לעסקת הקומבינציה בין הקבלן לנתבעים. סעיף 4 למסמך זה קובע: "נושא דמי התיווך - סוכם, כי קרול פטורה מתשלום דמי תיווך בגין העיסקה. פלינט וברבלק ישלמו את חלקה של קרול בדמי התיווך שישלמו בגין עיסקת הקומבינצייה". נתבעת מס' 4 הודתה כי מסמך זה מתייחס לעסקת הקומבינצייה שנחתמה בין הצדדים: "המסמך ת2/ מתייחס לעסקת הקומבינציה שנחתמה ביוני 95". [שורה 18, עמ' 49 לפרוטוקול]. כלומר, נתבעים 2 - 4 ידעו כי בעסקת הקומבינצייה השתתף מתווך וכי עליהם לשלם לו דמי תיווך בגין עסקה זו, משמע שהיתה גמירות דעת להתקשר עם התובע בהסכם תיווך ולשלם לו שכר טרחה, לא הועלתה הסתייגות לגובה שכ"ט שהוצע - דהיינו 2%. משקבעתי כי בנסיבות העניין נוצר הסכם תיווך בין הנתבעים למתווך, וניתן לראות את הנתבעים כמי שהסכימו לתיווך של התובע בעסקה, הרי שיש לבדוק עתה האם התובע היה גורם יעיל בהתקשרות. 9. האם התובע היה בגדר הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים לעסקה? מבוא: המבחן לשאלה האם המתווך היה גורם יעיל בקשירת העסקה הוא מבחן של סיבתיות. "... אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית בבחינת סיבה - בלעדיה - אין. הדרישה היא לגורם שהוא יעיל". [ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל וערעור שכנגד, פ"די מ"ח[3], 123,116]. במקרה דנן, אין חולק כי התובע הפגיש בין הנתבעים ובין הקבלן וכי לבסוף נחתם בין אותם צדדים זיכרון דברים. כמו כן, אמינה עלי גירסת הנתבעים כי לנתבע מס' 1 היה חלק פעיל בחידוש המו"מ עם הקבלן, לקראת חתימת זיכרון הדברים בשנת 1995, דהיינו נתבע 1 הוא גורם נוסף בשרשרת הסיבתית. במערכת עובדות זו יש לקבוע האם המתווך אכן היה הגורם היעיל בהתקשרות או שמא התערבותו של גורם נוסף, שוללת ממנו את זכותו לדמי תיווך. הפסיקה מנתה מספר גורמים המרכיבים את מבחן הסיבתיות להיות מתווך "גורם יעיל" בהתקשרות העיסקה: "א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבו היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס. ב. הקירבה בין תנאי התשלום ושיעורו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה. ג. חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה. ד. מידת האינטנסיביות של פעילות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. ה. קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. ו. תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני ושיעורם. ז. זהות הצדדים המנהלים את המו"מ כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. ח. הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת חבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה". [ע"א 2144/91 מוסקוביץ שם עמ' 124]. ממכלול הנסיבות והתשתית העובדתית שהובאה לפני, הגעתי למסקנה כי המתווך היה הגורם היעיל לכריתת זיכרון הדברים. להלן נימוקיי למסקנתי זו: במערכת העובדות במקרה דנן, כאשר אין מדובר במקרה תיווך פשוט, המשקל העיקרי ניתן לעובדה שאלמלא פעולת התובע, לא היו בעלי הקרקע , הם הנתבעים מתוודעים לקבלן איתו כרתו את החוזה. המתווך הוא זה שהפגיש בין הצדדים, ויצר את הקשר הראשוני, ואותם צדדים הם אלה שכרתו לבסוף את זיכרון הדברים. המו"מ שנערך בשנת 1995 בין הקבלן לנתבעים היה המשכו של המו"מ שהחל ביוזמת התובע. לא מדובר במערכת דו שלבית, שבה השלב השני היה ביוזמה עצמאית ומנותקת מהמגעים שהיו בשלב א', במקרה דנן המו"מ הסופי בא בעקבות המו"מ הראשוני שהיה זכור לצדדים, כך שלא היו צריכים להתחיל אותו מבראשית. השלב הראשוני שבו פעל התובע היה הגורם היעיל שהצמיח את החוזה. גורמים נוספים שהביאוני למסקנה כי התובע היה הגורם היעיל בגין פעולת תיווך זו והוא זכאי לשכרו: 1. זהות הצדדים שניהלו מו"מ - זיכרון הדברים נחתם בין אותם אנשים שהפגיש התובע, דהיינו בין הנתבעים לבין הקבלן. עובדה זו מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. 2. הזמן שחלף - מאז שנוהל המו"מ הראשוני [1992] ועד לגיבוש זיכרון הדברים [1995] עברו למעלה משלוש שנים. פער הזמנים אמנם עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולתו של המתווך מתחילת הדרך, אך יש להבחין מבחינת מעבר הזמן בין סוגי נכסים שונים: "חשיבות חלוף הזמן עומדת, בדרך כלל, ביחס הפוך לשווי הנכס או לגודל האוביקטיבי, ככל שערך הנכס רב יותר, הרי שגם המו"מ, בד"כ נמשך זמן רב יותר. לכן המשקל הניתן לעצם מעבר הזמן - במישור הזיקה הסיבתית - פוחת ככל שערך הנכס גדול יותר". [ ע"א 2144/91 מוסקוביץ, שם עמ' 124] בפס"ד מוסקוביץ, הפרש הזמנים שבו לא נתקיים מו"מ היה עשרים חודשים, אך כיוון שמדובר היה בנכס מקרקעין שעליו בנוי בית מלון - לא ניתק זמן זה את שרשרת הסיבתיות. לפיכך, נראה שגם במקרה דנן כשמדובר בעסקת קומבינציה במקרקעין בשווי מיליוני דולרים, מעבר הזמן אין בו כדי לנתק את הקשר הסיבתי למו"מ שהחל בו התובע. 3. תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני - החברה הקבלנית [חב' גראפ] - שילמה לתובע דמי תיווך ע"ס 40,000$ + מע"מ. וכך העיד הקבלן: "החברה שלנו שילמה... 40,000 דולר + מע"מ לספני התובע. הוא תיווך ביננו... בעסקת הקומבינצייה שעשינו עם הנתבעים". [פרוטוקול עמ' 11 שורות 3-4]. אמנם תשלום דמי תיווך ע"י צד אחד אינו מחייב את הצד השני אך יש בו כדי ללמד כי לקבלן לא היה ספק שהתובע היה המתווך בעסקת הקומבינצייה ולכן שולמו לו דמי התיווך. 4. מידת האינטנסיביות של פעילות המתווך: התובע טוען כי ניהל שיחות ופגישות רבות עם הנתבע והקבלן במהלך כל השנים. הנתבעים מציגים גרסה הפוכה, לפיה התובע לא היה כלל בתמונה משך כל השנים ואף לא פגשו בו כלל. ברם, העדויות בעניין זה לא היו חד משמעיות. ולא הוכיחו מסקנה זו. כך העיד שי כהן [עו"ד של חברת גראפ]: "אני התבקשתי להיזכר האם נפגשו במשרדי מר ספאני והקבלן בשנת 92, זכרוני מוגבל ויכול להיות שאיני זוכר, בדקתי ביומני את אותה תקופה ולא מצאתי את הפגישה אך יכול להיות שאני טועה, איני יכול להועיל בעניין זה". [פרוטוקול , עמ' 28 שורות 23-25]. נתבע מס' 3 מודה כי היו לו פגישות עם התובע: "היו לנו פגישות בנושאים אחרים. אם היה שואל משהו על הקרקע , הייתי מפנה אותו לעו"ד חוברס, אבל אני לא זוכר אם הוא שאל". [פרוטוקול, עמ' 39 שורה 21]. עו"ד חוברס טען מצד אחד כי לא פגש בתובע מ - 1992 אך מצד שני ציין שהתובע מוכר לו: "אני בדקתי גם ביומני וגם בדפי השעות שלי את הטענה של מר ספני שלפיה נפגשנו בעניין העיסקה הזאת. אני חייב לציין שפניו מוכרות לי ואני רואה אותו באולם. אני חייב לציין שלראשונה פגשתי אותו במסגרת ההליכים, אני לא יכול לראות לפי הנתונים שאני לא יכול להגיד במפורש מאיפה הוא מוכר לי...". [פרוטוקול עמ' 43 שורות 21-24]. התובע מצידו מעיד כך: "ש. אתה מצהיר שערכת עשרות שיחות ופגישות עם הנתבעים 2-3? ת. כן. במשך חמש שנים ללא הפסקה. נפגשתי במפעלם של הנתבעים 2-3 בחולון, אח"כ אצלהם בבית באבן יהודה, כמה פעמים אצל דני, אצל פליט ברמת השרון ברחוב - 22, אחרי זה במפעל נוסף שלהם שהם עברו ברמת השרון או כפר יונה או פרדסיה. נפגשנו עם שלמה ודני על יד המכונות, ניהלנו מו"מ למעלה משעה ... [פרוטוקול עמ' 19 שורות 21-26]. ש. ... אתה אומר פה שאתה הקפדת לעמוד בקשר רצוף עם הקבלן בפגישות ובשיחות. אתה מציין פה את הקבלן אתה לא מציין נתבעים? ת. אני לקחתי את הקבלן לעשרות מפעלים להראות לו שאכן סוג כזה משלמים כך... ... היה לי מידע על הקרקע כמה אחוזי בניה והכל. היו תקופות שעוה"ד ביקשו ממני לא להתערב אפילו אתה אמרת לי אל תדאג אני מסדר הכל". [פרוטוקול עמ' 23 שורות 8-9]. מכל האמור לעיל, לא הוכחה לי טענת הנתבעים שהתובע נעלם מהשטח לאחר המו"מ הראשוני. 5. פעולתו של נתבע מס' 1: אמנם נתבע 1 תרם להשגת זיכרון הדברים שבין הצדדים, אך נראה לי כי פעולתו צמחה מתוך פעולת התובע, ולא גרעה מהיות התובע הגורם היעיל להתקשרותם. פעולות נתבע 1 מסתכמת בכך שנפגש עם הקבלן בשנת 1995 ומתוך פגישה זו הוחלט לחדש את הקשר שבין הצדדים. כך העיד הנתבע 1: "אני לא זוכר איפה פגשתי אותו אבל אני זוכר שישבתי אצלו במשרד. נפגשתי איתו לבד ב - 4 עיניים ואז אמרתי לו שאולי יחדש את הנושא ואז הוא אמר לי לזמן את שותפיי לשעבר". [פרוטוקול עמ' 31 שורה 8-9]. מכאן עולה שגם אם פעולותו של נתבע 1, מהווה שלב בדרך להסכם הסופי בין הצדדים, שלב זה התקיים על יסוד השלב הראשון שנוהל על ידי התובע בשנת 1992, והיה זכור לצדדים. מעבר לכך, אף אם התובע לא היה מעורב במו"מ החדש בין הצדדים ואפילו אם זנח את מאמציו - גם אז בנסיבות המקרה ניתן היה לקבוע כי הוא גורם יעיל. [ראה: פס"ד מוסקוביץ - בו המתווך לא היה מעורב בהצעה החדשה וגם אז נחשב כגורם יעיל]. לסיכום: לאור כל האמור לעיל, הנני סבור כי בנסיבות שלפנינו, כאשר התובע - המתווך הפגיש בין בעלי הקרקע הנתבעים לקבלן - השתתף בניהול מו"מ שהביא בשלב הראשון ליצירת הסכמים {הגם שלא יצאו לפועל] כך שלבסוף בין אותם צדדים נקשרה העסקה ונחתם זיכרון הדברים - יש להגיע למסקנה, כי התובע היה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים לעסקה ועל כן זכאי לדמי תיווך. 10. גובה דמי התיווך: א. שווי העיסקה: התובע טוען כי שווי העסקה הוא 3,600,000$ לפי חישוב של 1,200 מ"ר בנוי שקיבל כל נתבע כאשר שווי כל מ"ר הינו 3,000$ למ"ר בצירוף מע"מ. התובע טוען כי עשה את הערכת השווי לפי מיטב הבנתו כמתווך. לא הובאה לפניי כל ראיה אחרת באשר לאומדן זה, לפיכך אין לי לקבל הערכה זו. באין ראיה לשווי העסקה, הבסיס לחישוב שווי העסקה ייעשה לפי מחיר המקרקעין. חיזוק לכך מצאתי בעדותו של הקבלן לפיה גם חישוב דמי התיווך שהוא שילם לתובע נעשה לפי שווי הקרקע. "ש. יש לך מושג איך חושב הסכום הזה של ה - 40,000 דולר ששילמתם? ת. אני לא זוכר בדיוק איך חושב אבל נדמה לי שהבסיס היה שווי ערך הקרקע. ש. מה היה שווי ערך הקרקע ששימש בבסיס לחישוב? ת. אני לא זוכר מספרים מדוייקים. היה פשוט מו"מ [מפנה לנספח ב' לתצהיר התובע - מחיר המגרש]...". [פרוטוקול עמ' 15 שורות 3-7]. וכן העיד התובע: "האחוזים שנקבעו עם החברה ועם הקבלן היה על בסיס קרקע ועל בסיס מו"מ". [פרוטוקול עמ' 18 שורה 23]. מחיר ¾ המקרקעין לפי זכרון הדברים מתאריך 30.09.92 הינו 1,312,500 דולר [נספח ב' לתצהיר התובע ת2/], דהיינו שווי סך כל המקרקעין הינו 1,750,000 דולר. זכויות כל אחד מהנתבעים במקרקעין , הם רבע, מכאן שחלקו של כל אחד מהם שווה ערך ל - 437,500 דולר. ב. גובה דמי התיווך: סעיף 46 לחוק החוזים [חלק כללי] קובע כי: "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה". כאמור לגבי נתבע 1 , קבעתי כי הוסכם על שיעור של ½%. לפיכך עליו לשלם ½% מ - 437,500 דולר - שהם 2,187.5 דולר. לגבי נתבעים 2-4, שלא הוסכם על שיעור מסויים, השאלה מהו הסכום הראוי: הנוהג הוא מכשיר להשלמת תוכנו של חוזה, במקרה כזה. בפס"ד מוסקוביץ נפסק: "לשיטתי, במרוצת הזמן נתבקש, נוהג של אחוז אחד בתשלום דמי תיווך למתווך. מקום בו נושא התיווך הינו נכס בעל שווי רב... ניתן לקבוע כי השיעור של אחוז אחד בעסקאות גדולות הוא המקובל בשוק. קביעה זו מבוססת כאמור על הפסיקה אשר הוצגה למעלה. היא מבוססת על ההגיון. היא מבוססת על הידיעה השיפוטית, בדבר עצם העליה התלולה במחירי הנדל"ן בעשורים האחרונים, וקביעת שיעור דמי התיווך ביחס לערך הנדון". [שם, בעמ' 131]. כמו כן נקבע כי נוהג זה הוא נקודת מוצא והמבקש לסטות ממנו עליו הראיה. בעסקאות המאוזכרות בפס"ד דלעיל נמכר נכס בשווי של 27 מליון דולר ו - 800 אלף דולר, ושם קבע בית המשפט כי הזכאות לדמי תיווך הינה ל - 1% בלבד. מכאן, שגם במקרה דנן בעסקת הקומבינצייה גדולה בשווי מיליוני דולרים שיעור דמי התיווך צריך לעמוד על 1% אחוז משווי העיסקה. לפיכך על נתבעים 2-4 לשלם למתווך כל אחד לחוד, דמי תיווך בשיעור של אחוז אחד לפי חלקם במקרקעין. חלקו של כל אחד שווה ערך , כאמור ל - 437,500, 1% מכך הוא: 4,375 דולר. 11. לאור כל האמור לעיל התוצאה כדלקמן: א. אני מחייב את נתבע מס' 1 לשלם לתובע סך של 2,187.5 דולר, שהם 9,312.- ש"ח ליום מתן פס"ד בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה ישא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ב. אני מחייב את נתבעים 2-4 לשלם לתובע, כל אחד בנפרד סך 4,375.- דולר, שהם 18,624.- ש"ח ליום מתן פס"ד בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה ישא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ג. אני מחייב את נתבע מס' 1 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 4,000.- ש"ח. ד. אני מחייב כל אחד מהנתבעים 2-4 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 6,000.- ש"ח. קרקעותדמי תיווךתיווך