הסכם שכירות למראית עין


פסק דין

1. התובעת היא חוכרת לדורות של חנות בשטח של כ- 127 מ"ר בקומת קרקע בבניין ברחוב קרליבך 13 בתל-אביב הבנוי על חלקות 153 ו- 188 בגוש 7104. ביום 31.1.99 נחתם הסכם לשכירות בלתי מוגנת בין התובעת לבין הנתבעת 1 (להלן – הנתבעת) לפיו השכירה התובעת את הנכס לנתבעת לצורך ניהול והפעלה של מסעדה. על החוזה חתום נתבע 2 (להלן – הנתבע) כערב.


עפ"י סעיף 6 לחוזה התחייבה הנתבעת לשלם דמי שכירות בסך 2,500 דולר לחודש. כן התחייבה לשלם במעמד חתימת החוזה עבור חודש השכירות הראשון (2,500 דולר) ושלושת חודשי השכירות האחרונים (7,500 דולר) (כל הסכומים בתוספת מע"מ).


כמו כן נערך בין הצדדים הסכם נוסף חתום ע"י שלושתם, שהוכתר בכותרת זכרון דברים (להלן – זכרון הדברים), ולפיו הוסכם בין הצדדים כי:



"על אף חוזה השכירות הקיים ביניהם, לא ישלמו יקיר ורינת שכ"ד במשך 3 החודשים הראשונים של החוזה. בתמורה הם ישפצו ויפעילו את המסעדה הנ"ל. יש לאשר כהן / טוריד או כל אשר טוריד תקבע, את האופציה להכנס שותפות עם יקיר ורינת בתום שלושת החודשים הראשונים. היה ורינת ויקיר יחליטו לסגור את המסעדה בתום שלושה חודשים הראשונים ימסרו המפתחות של המסעדה לאשר כהן וידאגו לכיסוי החוב של מיסי עיריה וחשמל מים וכל המשתמע מהפעלת המסעדה. שותפות עיקרה חלוקת הרווחים באופן שווה בין טוריד / אשר לבין רינת ויקיר אחר קיזוז כל הוצאות התפעול של המסעדה כלומר: ארנונה, מים, חשמל, טלפון, ספקים, עובדים (להוציא יקיר ורינת)".


לטענת התובעת, לא שילמו הנתבעים את דמי השכירות לאחר תום שלושת החודשים הראשונים, דהיינו עבור החודשים מאי ויוני 1999 (סה"כ 5,000$ לא כולל מע"מ), גם לא לאחר התראה בכתב מהתובעת מיום 9.5.99, ולפיכך, ועפ"י חוזה השכירות, יש לראות את החוזה כמבוטל החל מ- 15 ימים לאחר משלוח ההתראה.


כן ציינה התובעת בכתב התביעה, כי ביום 15.6.99, הודיעה בכתב לנתבעים כי היא איננה ממשת את האופציה להיכנס עימם לשותפות במסעדה.


2. לפיכך הוגשה התביעה (בסדר דין מקוצר) לסעדים הבאים:
א. פינוי המושכר.
ב. 23,400 ₪ דמי שכירות ומע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הגשת התביעה.
ג. פיצוי מוסכם בסך 200$ ליום מיום ביטול ההסכם 24.5.99 ועד ליום הפינוי בפועל, העומד עד ליום הגשת התביעה בסך 28,800 ₪.


3. הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן נתמכת בתצהירו של הנתבע שהיה לכתב הגנה בהסכמת התובעת. לטענתם חוזה השכירות הינו חוזה למראית עין בלבד, ובין הצדדים התגבשו הסכמות שחלקן בא לידי ביטוי בזכרון הדברים וחלקן בהסכמות בע"פ. עפ"י אותן הסכמות הקימו הצדדים שותפות עסקית לניהול המסעדה. הוסכם כי השותפים לא יחלקו רווחים בשלושת החודשים הראשונים, שלאחריהם על הצדדים לאשרר רצונם בשותפות, וחלוקת הרווחים תיעשה לאחר הפחתת ההוצאות.


לטענת הנתבעים, אישררה התובעת באמצעות אשר כהן את השותפות במסעדה בהודעה בכתב: "הריני לאשר את הסכם האופציה אשר ניתנה לי בזכרון הדברים... הנני מאשר את שותפותי במסעדה כפי שסוכם בזכון הדברים".


בנוסף טוענים הנתבעים כי אמנם היה ידוע להם כי יהיה צורך לבצע שיפוצים, אך אשר כהן, מנהלה של התובעת (להלן - כהן) טען שלא מדובר בסכומים גבוהים וניתן יהיה להפעיל את המסעדה מייד. התברר כי אין הדבר כך, והנתבעים נאלצו ללוות כספים רבים על מנת להשלים את השיפוץ היסודי שנדרש במבנה והחלפת הציוד הקיים. אשר כהן, הוא שקבע את שמה של המסעדה (טרטוריה), היה מעורב בפיקוח על העבודות, ונתן הוראות לבעלי המקצוע השונים, שהם, כמו גם אחרים, הכירו אותו כאחד מהשותפים במסעדה. עלות העבודות הסתכמה בסופו של דבר ב- 199,800 ₪, וגם בכך יש כדי לתמוך את גרסת הנתבעים בדבר הקמת שותפות, שכן אף שוכר לא ישקיע סכומי כסף כה גדולים לצורך שלושה חודשי שכירות.


לטענת הנתבעים, חתמו הצדדים על הסכם השכירות לבקשת אשר כהן שטען כי הדבר נחוץ לצרכי מס, וכן בשל כך עליו להראות לתובעת, שהוא מיופה כוחה, את יעילותו. לכן לקח כהן חוזה שכירות ישן וחתום, מחק בטיפקס את שם השוכר הקודם, ורשם את שמם של הנתבעים, ואולם הוא הצהיר כי החוזה לא יחייב את הצדדים.


לטענת הנתבעים, על כך שהחוזה לא נועד מעולם להסדיר את יחסי הצדדים, מצביעים הדברים הבאים:


א. לא נחתמה, ולא צורפה לחוזה, רשימת הציוד המושכר עם הנכס.


ב. נאמר בחוזה כי הנתבעים מצאו את המקום מתאים לצרכיהם, ובפועל לא היה הדבר כך, ולכן ערכו שיפוצים.


ג. תקופת השכירות נותרה פתוחה.


ד. מטרת השכירות אינה כאמור בחוזה. מטרת החוזה היתה פורמלית לצרכי התובעת, ואילו לצורך ניהול המסעדה הוקמה השותפות.


ה. דמי השכירות אינם מוסכמים. מלכתחילה הודיעו הנתבעים כי 2,500$ לחודש שנתבקשו ע"י התובעת אינם בהישג ידם, ולכן הזמינם כהן למשרדו והציע, במקום, הקמת השותפות כאמור לעיל.


ו. מועדי התשלום אינם הגיוניים, שכן הם מסתיימים לפני מועד חתימת החוזה.


ז. הנתבעים לא שילמו מעולם את הסכומים שהיה עליהם לשלם במועד חתימת ההסכם (עבור החודש הראשון ושלושת החודשים האחרונים), ולמרות זאת קיבלו מפתח והחלו בשיפוצים.


לטענת הנתבעים, עפ"י הסכם השותפות, אין כל התחייבות לתשלום דמי שכירות שכן הוסכם על חלוקת רווחים מהמסעדה לאחר הוצאות באופן שהנתבעים לא יקבלו משכורות והתובעת לא תקבל דמי שכירות, אלא הצדדים יחלוקו רק את רווחי המסעדה.


הוסכם בין הצדדים כי בתקופת השיפוצים תשלם התובעת את תשלומי הארנונה, ואולם התובעת לא עשתה כן. במקום זאת קיבלו הנתבעים מכתב ב"כ התובעת מיום 9.5.99 כי עליהם לשלם את דמי השכירות שלא שילמו, וכן להציג קבלות על תשלום הארנונה. הנתבע פנה טלפונית לב"כ התובעת והודיע כי התובעת אשררה את שותפותה בעסק, ולתדהמתו קיבל מכתב התובעת מיום 15.6.99 לפיו אין התובעת מעוניינת במימוש האופציה. לטענת הנתבע, משפנה לכהן, אמר לו כהן מחד, להחזיר את החשבונית שנשלחה בגין דמי השכירות, ומאידך, אמר, לטענת הנתבע, כי המסמכים שנתחתמו בכתב יד "אינם תופסים".


לטענת הנתבעים, אושררה האופציה ע"י התובעת באמצעות כהן, במסמך בכתב שהוגש על ידם (נספח ב' לנ2/) (להלן - הודעת האישרור), שכותרתו "הודעה", והוא קובע לאמור:



"הרינו לאשר את הסכם האופציה אשר ניתנה לי בזכרון הדברים המצורף לחוזה שכירות נכס (מסעדה) ... הנני מאשר את שותפותי במסעדה כפי שסוכם בזכרון הדברים".


בתחתית מופיעים שמות הצדדים, חתימות הנתבעים, ומה שעפ"י גרסת הנתבעים היא חתימתו של כהן בשם התובעת, ואילו עפ"י גרסת התובעת היא חתימה מזויפת.


עוד טוענים הנתבעים, כי הם יצרו למקום מוניטין וערכו עלה בעשרות מונים ביחס למה שהיה קודם לכן.


האותנטיות של חתימתו של כהן על הודעת האשרור.


4. אין מחלוקת שהצדדים חתומים על הסכם השכירות אלא שהנתבעים טוענים, כאמור, כי הוא חוזה למראית עין בלבד. אין גם מחלוקת כי שלושת הצדדים חתמו על זכרון הדברים, ואולם, הנתבעים, טוענים, כאמור, כי "לאחר שלושה חודשים, ובהתאם לאמור בהסכם השותפות (זכרון הדברים – ר.פ.א.), אישררה המשיבה (התובעת - ר.פ.א.) באמצעות מר אשר כהן את שותפותה במסעדה" (סעיף 11 לתצהיר שניתן בתמיכה לבקשת הרשות להתגונן (להלן – התצהיר).


התובעת, כאמור טוענת כי חתימת כהן על הודעת האשרור מזויפת.


ראשית יש לציין כי עד התביעה העיקרי, אשר כהן, לא נשאל בחקירתו הנגדית, לגבי חתימתו על הודעת האשרור ולא על הנסיבות בהן היא נחתמה, ולא עומת עם גרסת הנתבעים בעניין מרכזי זה.


שנית, מסמך האשרור המקורי לא הוגש. למרות שמדובר במסמך המופנה, לכאורה, מהתובעת לנתבעים, אין בידי הנתבעים עותק מקורי של המסמך. הנתבע הודה כי גוף המסמך נערך על ידו. לטענתו, כאמור, נחתם המסמך ע"י כהן, ועל-פי עדות הנתבע, נלקח המסמך המקורי ע"י כהן וכל שנותר לנתבעים הוא העתקו. לפיכך כל שעמד לבדיקת המומחים לכתב יד מטעם שני הצדדים, היה אך ורק העתק של אותו מסמך.


מטעם התובעת העידה דבורה הראל מומחית לגרפולוגיה משפטית. הגב' הראל הקפידה לקבל מכהן מסמכים שאינם קשורים למחלוקת, מהתקופה הרלבנטית, וכן 72 דוגמאות חתימה שנערכו בפניה, כולל כל וריאציות החתימה שבהן הוא נוהג לחתום.


מסקנתה של הגב' הראל היא כי קיים יסוד סביר להניח שהחתימה השנויה במחלוקת לא נחתמה ע"י אשר כהן. את מסקנתה מבססת המומחית בעיקר על אי התאמה בכיווניות ובארגון של החתימה. החתימה השנויה במחלוקת, חלקה האופקי פונה מימין לשמאל ושוב חזרה ימינה. חלקה המאונך יוצר לולאה הפונה מצד שמאל, מלמטה כלפי מעלה, פונה אחורנית ומסתיימת כלפי מטה ונשארת פתוחה. מבחינת הארגון ממוקמת החתימה מתחת לקו המיועד לחתימה, המרכיב האופקי גדול מהאנכי, והמרכיב האנכי ממוקם בשליש הימני של החתימה.


כיווניות וארגון אלה הפוכים לאלו של החתימות להשוואה, בהן החלק האופקי פונה משמאל לימין, לעיתים מתחיל בקו קצר מימין לשמאל, יוצר תפנית ופונה שוב בתנופה לעבר צד שמאל. המרכיב המאונך מתחיל הצד ימין, פונה שמאלה, מופנה כלפי מטה, עולה כלפי מעלה ושוב כלפי מטה.


אין מחלוקת בין המומחים כי מדובר בחתימה לא קריאה, פשוטה, המורכבת מאלמנט אופקי ומאלמנט אנכי.


עפ"י חוות דעתה של הראל, למעט המבנה הכללי של החתימה: חלק אופקי ארוך ומודגש מחלקה האנכי של החתימה, נמצאו הבדלים ניכרים בכיווניות החתימה, באירגון ובצורה, בין החתימה השנויה במחלוקת לבין אלו שאינן שנויות במחלוקת. וריאציה המופיעה בחתימה השנויה במחלוקת, הפונה בכיוון ההפוך (משמאל לימין במקרה זה) לא ניכרת, עפ"י חוות דעתה, באף אחת מעשרות דוגמאות החתימה שנמסרו להשוואה.


המומחה מטעם הנתבעים, יצחק חגג, מומחה לזיהוי מסמכים וכתב יד, ביסס במידה רבה את חוות דעתו על התנועה החופשית (הספונטניות) בה נעשתה החתימה השנויה במחלוקת, ולכך אתייחס בהמשך. מסקנתו היא שקיימת סבירות גבוהה ביותר שהחתימה שבמחלוקת נחתמה על ידי כהן.


בראשית עדותו הגישו הנתבעים באמצעות מר חגג הגדלה של החתימה השנויה במחלוקת (נ3/) וכן מספר דוגמאות מוגדלות נוספות (נ4/ - נ8/) וזאת למרות שכאמור הוגשה חוות דעת שנערכה על ידו (אם כי יש לציין כי ההגדלות נלקחו מהחומר שהיה בחו"ד המומחים).


עפ"י חוות דעתו, מבנה החתימה שבמחלוקת מורכב מקו אופקי וקו אנכי, כאשר דוגמאות חתימה מסויימות דומות מאוד לחתימה שבמחלוקת לעומת דוגמאות אחרות החורגות מהמבנה והקישוט של החתימה שבמחלוקת, ואולם שתי הצורות, וכן החתימה שבמחלוקת מורכבות מתנועה אופקית ואנכית.


בחקירה הנגדית העיד מר חגג מיוזמתו כי בדוגמאות החתימה של כהן שקיבל כצילום מהגב' הראל, ואשר הגדלות שלהן הוגשו, כאמור, בתחילת עדותו, יש תופעה מעניינת של שוני לכאורה במבנה החתימה, וכי הדוגמאות שונות אחת מהשניה, דהיינו שתחום הוריאציה של הכותב רחבה. ואולם, גם בדוגמאות השונות, וגם בחתימה שבמחלוקת ישנו אלמנט שווה, דהיינו שהחתימה מורכבת למעשה משני קוים, לולאה אנכית הנוטה לצד ימין, וקו אופקי. לעדותו, מתוך כל החתימות מצא אחת (נ4/, שהיא, אגב, דוגמת חתימה מנספח לחוזה שבין הצדדים) שהכיוון שבה מתאים, לדעת המומחה, לחתימה השנויה במחלוקת, ואילו כל יתר הדוגמאות הכיווניות שלהן אינה דומה לזו של החתימה במחלוקת גם עפ"י דעתו של המומחה (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 27.11.00).


למרות זאת עמד מר חגג על דעתו בהעידו כי אינו קובע את מסקנתו רק על סמך הכיווניות, כי הוא הגיע למסקנה שהחתימה שבמחלוקת נחתמה ע"י כהן בסבירות גבוהה ביותר ( כל עמ' 13 לפרוטוקול ).


המומחה העיד כי אותה חתימה שונה של אותו אדם (נ4/) אומרת דרשני (עמ' 14 שורות 1 – 2 ), וכי היא מצביעה על כך שבעל החתימה הוא בעל טווח שונות מספיק רחב בחתימתו על מנת להתחיל את החתימה גם בכיוון אחר.


יש לציין כי הגב' הראל לא נשאלה ולו שאלה אחת על השונות בכיווניות הנטענת ע"י מר חגג בדוגמה נ4/, לא הוצגה בפניה הטענה, לא ההגדלה ולא החתימה הבלתי מוגדלת שהיא נספח לחוזה שבין הצדדים, למרות שקבעה נחרצות בחוות דעתה כי:



"וריאציה המופיעה בחתימה השנויה במחלוקת, הפונה בכיוון ההפוך (משמאל לימין, במקרה זה) לא ניכרת באף אחת מעשרות דוגמאות החתימה שנמסרו להשוואה". (סעיף 4.1 לחוות דעתה).


אין מחלוקת בין המומחים כי החתימה השנויה במחלוקת נעשתה בתנועה חופשית, אם כי יש לציין כי הגב' הראל העידה בחקירתה הנגדית כי לכאורה יתכן וחסרה ספונטניות מסוימת בחתימה השנויה במחלוקת בכך שבדר"כ כשהחתימה עשויה מקו אופקי ומקו אנכי רואים את הקו האוירי שביניהם, כאילו שניהם קשורים אחד לשני. בחתימה שבמחלוקת לא רואים את אותו קו אוירי, וניתן להסיק שמי שזייף, היסס לאחר שגמר את הקו האופקי, נעצר, ואז עשה את הקו האנכי. בחתימה שבמחלוקת כאמור לא ניתן לראות את הקו האוירי, ואולם, בין היתר מאחר ומדובר בצילום, התוצאה היא שלא ניתן לקבוע אם יש או אין קו אוירי. מכל מקום, בהנחה שהחתימה נעשתה בספונטניות, עפ"י חוות דעתה של הראל, מתוך נסיון חופשי ליצור צורה העשויה להיות דומה לזו של החתימה אותה מנסה הכותב לחקות, תוך שהכותב מתעלם ממרכיבים של החתימה המקורית, לא שם לב הכותב לכיווניות התנועה ולצורת המרכיב המאונך שלה, שני אלמנטים מרכזיים. גם מרכיב הארגון, שונה לחלוטין בדוגמת החתימה השנויה במחלוקת.


הגב' הראל מציינת בחוות דעתה כי לא ניתן היה לבדוק את אופי הקו של החתימה השנויה במחלוקת בשל היותו צילום פקסימיליה, עובדה הממסכת ומפריעה מאוד לבדיקה, יחד עם זאת, היא מציינת, כי בחתימה השנויה במחלוקת חסרים אלמנטים ברורים מאוד של שינויים בעובי הקו ובלחצים הניכרים מאוד בכתב היד המקורי, שעשויים, לעיתים, להופיע גם בצילומים.


המומחה מטעם הנתבעים, מר חגג, ציין בחוות דעתו כי החתימה שבמחלוקת כתובה בשטף, בספונטניות ולא ניכרים סימני זיוף אובייקטיבים כגון איטיות קוית, הססנות, קוי חיבור לא ספונטניים וכו' (סעיף 2(ג) לחוה"ד). הוא מציין, כאמור, כי מבנה החתימה מורכב מקו אופקי וקו אנכי, כאשר דוגמאות מסויימות דומות מאוד לחתימה שבמחלוקת לעומת דוגמאות אחרות חורגות מהמבנה והקישוט של החתימה במחלוקת, ואולם שתי הצורות מורכבות מתנועה אופקית ואנכית הדומה והזהה לחתימה שבמחלוקת.


מעיון בחוות הדעת עולה שהמומחה מתמקד בספונטניות שבחתימה השנויה במחלוקת, ודעתו, כאמור בעדות, היא שכאשר אדם מנסה לחקות חתימה לא ניתן יהיה לקבל חתימה מזויפת בשטף ובמידת ספונטניות כפי שנכתבה החתימה השנויה במחלוקת. במקרה כזה ניתן יהיה אולי להבחין בחלקים של קוים ספונטנים ואולם לא תהיה ספונטניות בכל החתימה ותמיד ניתן יהיה להבחין באיטיות קוית, הססנות, הפסקות פתאומיות, לולאות מהוססות וכו'. לעומת זאת, מציין המומחה, אדם שמנסה לזייף את חתימתו שלו, יבצע תנועות שתהיינה מעט שונות מחתימתו ואולם בתת ההכרה תנועה היד הכותבת שלו תחזור ותבצע קוי כתיבה הזהים לקוי הכתיבה הטבעיים שבהם הוא רגיל לחתום (סעיף 2(ה) לחות הדעת.


נראה לי כי ככל שדברים אלה מתיחסים לאפשרות שכהן חתם את חתימתו בכוונה, מעט בצורה שונה, אין בכך כדי להסביר באופן סביר, לדעתי, את השינוי בכיווניות שבין החתימה שבמחלוקת לבין דוגמאות החתימה.


מר חגג הסכים בחקירתו הנגדית, כי החתימה שבמחלוקת היא חתימה פשוטה, וכן כי ככל שהזייפן יתאמן ביצירת החתימה הוא יצליח, כתוצאה מהאימונים, ליצור חתימה קרובה יותר למודל, גם מבחינת הספונטניות, והדבר נכון ביתר שאת לגבי חתימה פשוטה (אם כי גם זייפן דגול ומאומן לא יגיע, לדעתו, לביצוע חתימה מזויפת מושלמת).


יתרה מזו, הגב' הראל העידה בחקירתה הנגדית, כי הגם שלא נתבקשה לבדוק את הדימיון שבין החתימה שבמחלוקת המתיימרת להיות חתימתו של כהן לבין כתב ידו או חתימתו של בן יקיר (הנתבע) כי:



"יש בדיקה (צ"ל מידה – ר.פ.א.) של דימיון בין החתימה של בן יקיר, או יותר דמיון מאשר לחתימה של מר כהן. לא בדקתי את זה לעומק, זו בהחלט התרשמות, אך הייתי מציעה לבדוק זאת".
עמ' 3 שורות 16 – 18 לפרוטוקול).


מר חגג לא השיב לשאלה בחקירה הנגדית אם החתימה השנויה במחלוקת דומה לחתימתו של הנתבע שכן לעדותו לא ניתן לבחון זאת במהלך עדות אלא יש לקחת את החתימה לבדיקה במעבדה.


ב"כ הנתבעים מבקש ללמוד מזהירותה של המומחית בהגדרת מידת הוודאות של מסקנתה בחוות דעתה כי היא עצמה אינה בטוחה בממצאיה במידת הוודאות הנדרשת. בין היתר העידה המומחית לעניין זה:


"אם אני צריכה לתת את התשובה שלי נניח מ- 1 עד 5, הייתי אומרת שזה 4. אני יכולה להגיד בין 70% - 80% אם להיות מאוד זהירה".
(עמ' 3 שורות 13 – 15 לפרוטוקול).


ובעמ' 2 שורות 18 – 22 לפרוטוקול מיום 5.4.00 העידה:



"יש פעמים שכן, ויש פעמים שלא (ניתן לראות את הקו האוירי של תנועת היד שנעשית בחתימה – ר.פ.א.) זה תלוי באיכות הצילום, אבל זה אחד המאפיינים של הקו שהולכים לאיבוד. נושא של קו אוירי בהחלט יש פעמים שאפשר לראות, נושא של ספונטניות של קו ניתן יותר בקלות לראות. בפקס יותר קשה לראות, וזו הסיבה שחווה"ד שלי לא נכתבה באופן נחרץ כי המסמך השנוי במחלוקת הוא צילום, וגם זה חילוקי הדעות שלי בין (צ"ל עם – ר.פ.א.) עמיתי".


התרשמתי שאין מדובר בחוסר וודאות מספקת, אלא, להיפך, כי הגב' הראל הפעילה שיקול דעת וזהירות כמתבקש מעדות מומחה, וזאת על רקע העובדה שהחתימה השנויה במחלוקת שעמדה לרשות המומחים בעניינינו, היתה, כאמור, צילום ולא חתימה מקורית, דבר שמפחית מהאלמנטים הניתנים לבדיקה. המסקנה אליה הגעתי היתה כי חוות דעתה של המומחית ועדותה היו מבוססים היטב, וניתנו במידת הזהירות הראויה, ובמידת הוודאות הנדרשת. נהפוך הוא, דווקא בטחונו של מר חגג במסקנה אליה הגיע, תמוה בעיני בנסיבות. למרות שמדובר בצילום, ולמרות שמר חגג הסכים כי למעט נ4/, הפוכה הכיווניות של כל הדוגמאות לכיווניות של החתימה שבמחלוקת, ולמרות שעיון בחוות דעתו מלמד כי עיקרה מתמקד בספונטניות של החתימה (ולא על דברים אחרים כפי שהעיד), עובדה שמאבדת במידת מה מחשיבותה לנוכח העובדה שמדובר בצילום, בחתימה פשוטה, ושכאמור בין שני חלקי החתימה לא ניתן לראות את הקו האוירי, עמד מר חגג על מסקנתו כי החתימה שבמחלוקת נחתמה ע"י כהן בסבירות גבוהה ביותר (עמ' 13 לפרוטוקול).


5. לאחר שעיינתי בחוות הדעת ושמעתי את המומחים, אני מקבלת את מסקנותיה המעוגנות היטב בחומר הראיות של הגב' הראל. כיווניות החתימה הוא אלמנט מרכזי בה, אלמנט שבו יכשל בנקל הזייפן הבלתי מקצועי, ואין להתעלם מכך שהחתימה שבמחלוקת שונה בכיווניות שלה מכל דוגמאות החתימה (וגם לגרסת הנתבעים היא שונה מכולן למעט אחת – נ4/). באשר לספונטניות, הגעתי למסקנה כי ראשית לא ניתן לבדוק אותה עד תום, במיוחד לגבי הקו האוירי שבין שני האלמנטים של החתימה (האנכי והאופקי) באשר מדובר בצילום, וכי בהתחשב בכך שמדובר בחתימה פשוטה, פוחת משקלו של אלמנט הספונטניות שבחתימה.


6. בנוסף תמוה הדבר שהודעת השותפות שהיא למעשה הודעה חד צדדית של כהן לנתבעים, חתומה ע"י שלושתם, ולא מצאתי את הסבריו של הנתבע לפיהם כך אמר לו כהן לעשות, משכנעים. בנוסף, הנתבע העיד שכהן הורה לו לכתוב את המסמך וכך הוא עשה. תמוה בעיני שכהן יבקש מהנתבע לכתוב עבורו מסמך כל פשוט, בכתב יד, והנתבע לא נתן לכך הסבר כלשהו.


7. לכך יש להוסיף כי גם ביתר חומר הראיות לא ניתן לראות סימן כלשהו לשותפות שבין הצדדים. הדבר המרכזי לעניין שותפות הם הנושאים הכספיים. העובדה שלכהן לא היתה זכות חתימה בחשבון הבנק (עדותו של הנתבע בעמ' 21 שורה 26 לפרוטוקול), לא נמסר לו כל דיווח כספי, לא נמסר לו כל דיווח עסקי ולא נתבקשה הסכמתו לעניינים עסקיים וכספיים. טענת הנתבעים כי אם כהן היה מפקיד את חלקו בהוצאות השיפוץ היה זכאי לחלקו אינה יכולה להסביר את העובדה שלא נועצו בו ביחס לשיפוצים, לא קיבלו הסכמתו לפרטי השיפוץ, ולא נמסר לו כל פירוט כספי ביחס אליהם מתחילת יחסי הצדדים ועד היום. הנתבע הודה בעדותו כי לא העבירו לכהן דו"ח כספי כלשהו (עמ' 20 שורות 25 ו- 28), תחילה העיד שלא היה בכך צורך, ולאחר מכן משנשאל: "שותף של 50% לא צריך לקבל דו"ח?" השיב: "שותף של 50% הוא זכאי לקבל את כל מה שהוא רוצה כשהוא יושב בשולחן איתנו, וכשהוא עומד בהתחייבויות. קיזזנו לו". כאמור מהיום הראשון לא מצאו הנתבעים לנכון לדוו"ח לכהן על ההוצאות וההכנסות, וגם לא שלחו לו כל דרישה בכתב לשלם סכום מסוים, חלקו בהוצאות, או הודעה מפורטת על הסכומים שקוזזו.


מטעם הנתבעים העיד דניאל גרוס כי כשביקש להיכנס לשותפות עם הנתבעים, מסרו לו הנתבעים כי אשר כהן הוא שותפם ב- 50%. עפ"י עדותו, לא רצה להיכנס לשותפות עם אדם שלישי שהוא שותף פסיבי המקבל 50% מהרווחים. לא ייחסתי לעדות זו משקל כלשהו. ראשית מדובר בדברים שמסרו הנתבעים לעד, והם יכלו לעשות זאת על מנת להרשים אותו בחוסן הכלכלי של השותפות. שנית, לא האמנתי לגרסתו. עדותו לגבי מראה המסעדה בעת שהתעניין בשותפות היתה מעורפלת ומתחמקת, בעוד שמי ששוקל שותפות במסעדה מתבונן בה בעין בוחנת ויכול לתת תשובות מפורטות יותר. בנוסף, אין זה סביר בעיני שהנתבעים יודיעו לגרוס בינואר 1999 שכהן שותף במסעדה, (כפי שהעיד) כאשר חוזה השכירות נחתם ביום 31.1.99, ורק שלושה חודשים לאחר מכן, גם לגרסת הנתבעים בתצהיר, הודיע כהן כי הוא מאשרר את השותפות. עדותו של הנתבע, בסתירה לתצהירו, כי כהן היה שותף מלכתחילה, אינה מהימנה עלי: היא סותרת את המסמכים שבין הצדדים לרבות זכרון הדברים ואת גרסתם הראשונה של הנתבעים. בכל מקרה נחתם הסכם השכירות ב31.1.99- וגם לפיכך, לא ברור מתי, בינואר, מסרו הנתבעים לגרוס על השותפות. גם העובדה שעפ"י עדותו של גרוס הוא לא ראה כל מסמכים כספיים, מטילה ספק באמיתותה, ולחילופין מצביעה על כך, כפי שגם הוא מעיד (עמ' 10 שורות 13 – 15) כי היה מדובר ברעיון בלבד. כיוון שכך וכעולה מעדותו, לא נכנסו גרוס והנתבעים לפרטים, וממילא לא היה לגרוס כל מידע של ממש על שותפותו של כהן, ואפשר שהדברים שנאמרו לו, לא היו מבוססים ביותר.


גם עדותו של עד ההגנה מרק אלפרד גוטפריד שעבד כשף במסעדה, כי נמסר לו על ידי הנתבעים שכהן שותף במסעדה, וכי הוא "הכיר אותו כשותף... לכל דבר ועניין" וכך הכירו אותו גם אנשים נוספים, לוקה בכך שאינה מצביעה על עובדות שבידיעתו האישית של העד, מהן ניתן ללמוד על כך שכהן שותף בעסק. אלפרד גוטפריד לא נחקר על התצהיר, תוך שב"כ התובעת מציין כי מדובר בתצהיר שכולו עדות שמיעה שהוא מתנגד לה, וכי הוא שומר על זכותו לטעון לכך בסיכומים. לאור תוכנה של העדות כאמור לעיל, אין לתת לה משקל למרות שכאמור אלפרד גוטפריד לא נחקר ע"י ב"כ התובעת.


סופו של דבר שהנתבעים לא הביאו, ולו עד חיצוני אחד, שהעיד על דברים ממשיים שיש בהם כדי להעיד על שותפות בין הצדדים. תמוה שהנתבעים לא זימנו לעדות את סגנית מנהלת הבנק, שנטען כי גם היא ידעה שכהן שותף בעסק, והנתבע העיד לגביה כי: "יש לי גם עדות של סגנית מנהל הבנק שלי, שמר כהן הבטיח להעביר כסף ולא העביר" (עמ' 19 שורות 29 – 30 לפרוטוקול). אם היתה לסגנית מנהלת הבנק ידיעה מבוססת, הרי שלעדותה היה משקל של ממש, ותרומתה יכלה להיות רבה לביסוס גרסת הנתבעים. אי הזמנתה לעדות מעלה חשש שעדותה לא היתה מסייעת לנתבעים.


העד המרכזי לעניין שבמחלוקת מטעם הנתבעים הוא הנתבע, ואולם הגרסה שמסר לקתה בחוסר סבירות, ועדותו נחזתה בעיני בלתי מהימנה ומתחמקת. כאמור לא השתכנעתי מהסבריו לגבי אופן עריכת הודעת האשרור. כך גם אינני מקבלת את עדותו לפיה קבעו הצדדים כי הנתבעים לא ישלמו שלושה חודשי שכירות כנגד השיפוצים, ולמרות זאת לא עשו הערכה רצינית של היקף השיפוצים ועלותם. יתרה מזו לא קיבלתי את גרסת הנתבעים לפיה הם, שאף לגרסתם המסעדנות היא מקצועם, הוטעו ע"י אשר כהן, שאין מקצועו בכך, לחשוב שהיקף השיפוצים הנדרשים יהיה קטן בהרבה ממה שנדרש בסופו של דבר, וכי ניתן יהיה להפעיל מייד את המסעדה.


הנתבע עצמו העיד כי לכהן היתה הזכות, לא החובה, להודיע שיכנס כשותף, ולמרות זאת לא היה מסוגל הנתבע להשיב בחקירה הנגדית מה היה קורה אילו החליט כהן שלא להיכנס כשותף (עמ' 19 שורה 18 לפרוטוקול); האם היה על הנתבעים לפנות את המושכר, האם גם בהמשך היו פטורים מתשלום שכר דירה. כל שהעיד הנתבע בעניין זה הוא: "אם (כהן – ר.פ.א.) לא היה ממש את האופציה היינו בבעייה".


כאמור לעדותו, לא שלחו הנתבעים לכהן, לא דו"ח הכנסות והוצאות, לא הודעת קיזוז, וודאי שלא מפורטת כנדרש. בעדותו סותר העד את גרסתו לפיה הודיע כהן על אשרור שותפותו כעבור שלושה חודשים ומעיד כי השותפות "התחילה מהרגע שהיינו אצל אשר כהן במשרד" דהיינו מהרגע הראשון, וכן העיד כי: "הוא (כהן – ר.פ.א.) שותף מלכתחילה. אני בקשתי ממנו, הוא אמר לי לכתוב כך וכך וכך, הוא אמר לי וכתבנו" (עמ' 22 שורות 20 – 21 לפרוטוקול). כאמור עדות זו נוגדת את גרסת העד בשני תצהיריו (בבר"ל ועדות ראשית), וכן, לא רק את חוזה השכירות שלטענת הנתבעים הוא חוזה למראית עין, אלא גם את זכרון הדברים, שעליו מבססים הנתבעים את גרסתם כמסמך, שיחד עם הסכמות בע"פ, גיבש את יחסי הצדדים.


כאמור, ולאור האמור לעיל, לא נתתי אמון בגרסתו של הנתבע.


תוקפו של הסכם השכירות.


8. כאמור, לטענת הנתבעים הסכם השכירות הוא הסכם למראית עין. אינני מקבלת טענה זו. הסכם זה משתלב יפה עם זכרון הדברים לפיו ניתנת לכהן האופציה להצטרף כשותף, וכן עם גרסתה העקבית, המעלה מסכת עובדתית שלמה, של התובעת. כהן אכן השתמש בהסכם קודם שהיה ברשותו, ולפיכך נפלו טעויות במועדי התשלום ויתכן כי דברים נוספים שהיה עושה עו"ד נעשו בפחות תשומת לב, ואולם הוא לא היה הסכם למראית עין אלא ההסכם הנכון שבין הצדדים.


הפרת הסכם השכירות ע"י הנתבעים.


9. אין מחלוקת שהצדדים הסכימו כי הנתבעים לא ישלמו דמי שכירות בגין שלושת החודשים הראשונים של השכירות, בה היו אמורים לשפץ את המושכר. אין גם מחלוקת שהנתבעים לא שילמו את דמי השכירות עפ"י ההסכם לאחר אותם שלושת החודשים הראשונים. בכך הם הפרו אותו הפרה יסודית, והתובעת היתה זכאית, לכן, עפ"י ההסכם, לדרוש כי יפנו את המושכר. כך עשתה התובעת ביום 9.5.99, ואולם הנתבעים לא פינו, כאמור את המושכר ולא שילמו את דמי השכירות.


10. הנתבעים טוענים כי יש לקזז את הסכום שהשקיעו בשיפוץ המקום, והגישו לעניין זה חו"ד מומחה, השמאי יוסף סוסי ונספח לה (נ9/, נ10/). לטענתם, הסכמת השותפים, עפ"י זכרון הדברים, לקזז הוצאות, כוללת גם קיזוז הוצאות שיפוצים. כל טענת הקיזוז עפ"י הסכם השותפות נופלת משקבעתי כי לא קמה שותפות בין הצדדים. אשר לקיזוז הוצאות אלה, אם וככל שהיו, הרי שעפ"י חוזה השכירות אין הנתבעים זכאים לקיזוזם. עפ"י סעיף 10 לחוזה יעשו השינויים במושכר על חשבון השוכר (דהיינו הנתבעים) בלבד, ייחשבו לרכושו של המשכיר (התובעת) והשוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי מהמשכיר בקשר לביצוע השינויים.


סוף דבר

11. כאמור הגישה התובעת תביעה לפינוי הנתבעים. בנוסף תבעה תשלום דמי שכירות החל משלושה חודשים לאחר תחילת השכירות, דהיינו לחודשים מאי יוני בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית עד להגשת התביעה (23,400 ₪), וכן פיצוי מוסכם עפ"י סעיף 22(ב) לחוזה בסך 200$ ליום מביטול ההסכם, שבועיים לאחר דרישת הפינוי (24.5.99) ועד למועד הפינוי בפועל, אשר נכון ליום הגשת התביעה עומד על סך של 28,800 ₪. הנתבעים לא חלקו על גובהו של סכום הפיצוי המוסכם, ולא הוכיחו כי הוא נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שצפו הצדדים בעת כריתת החוזה. יחד עם זאת אין מקום לפסוק לתובעת הן את דמי השכירות עפ"י החוזה והן פיצוי מוסכם ומוערך ע"י הצדדים, שאין ספק שכלל בחובו את הפסד דמי השכירות, לגבי אותה תקופה. לפיכך, לגבי התקופה בה זכאית התובעת לפיצוי המוסכם החל מיום 24.5.99, לא מצאתי לנכון לזכותה גם בתשלום דמי השכירות הקבועים בחוזה.


12. אשר על כן אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה בו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייכים להם. כמו כן ישלמו הנתבעים, יחד ולחוד, לתובעת כדלקמן:


א. דמי שכירות לתקופה 1.5.99 – 24.5.99 כולל מע"מ נכון ליום הגשת התביעה, בסך 8,822 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 8.7.99) ועד למועד התשלום בפועל.


ב. פיצוי מוסכם בסך 200$ ליום מיום 24.5.99 ועד ליום הגשת התביעה, סה"כ, נכון ליום הגשת התביעה 28,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.


ג. הוצאות משפט, לרבות הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ע"י התובעת ועד למועד התשלום ע"י הנתבעים בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון