דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?


פסק דין

1. בפני תובענה לתשלום דמי תיווך בגין עסקאות מקרקעין אשר נערכו בין רוברט קירשנבאום, בעל משרד "תיווך שחף" (להלן - התובע) לבין חברת גני דולינגר חברה לבניין והשקעות (1996) בע"מ (להלן - הנתבעת). התביעה מתייחסת ל – 5 עסקאות שונות בגינן עותר התובע לתשלום כספים על פי חוזים שנכרתו מעת לעת בינו, בסיועה של עובדת משרדו קטי בליזובסקי (להלן – קטי), לבין הנתבעת באמצעות מנהלה, אבירם דולינגר (להלן – דולינגר).


להלן יפורטו העסקאות כפי שכונו בכתבי הטענות ובסיכומי הצדדים:


עסקת הורדים

2. א. במהלך חודש ינואר 1994 נחתם הסכם בין התובע באמצעות קטי לבין דולינגר

ועיקריו כדלקמן:


"…מוסכם כי דמי התווך עבור רכישת מגרש ברח' הורדים 12 ממשפ' אמיתי יהיה כ - 7000$ + מע"מ.
מוסכם כי לתיווך שחף תהא בלעדיות במכירת 6 דירות הקבלן במידה ויבנו 12 דירות.
מוסכם כי מאישור העיריה תינתן לתווך שחף אפשרות למכור את הדירות למשך שנה וחצי…".


אין מחלוקת במקרה דנן כי הסך של 7,000$ שולם לתובע, כמתחייב מן ההסכם.


ב. בין הצדדים נטושה מחלוקת בעיקר לגבי שני עניינים. ראשית, טענת התובע לפיה הסתירה הנתבעת, באמצעות דולינגר, את היותה של העסקה עסקה מעורבת ולא עסקת קומבינציה. קרי, שולם סך של 250,000$ בעבור רכישת המגרש ומעבר לכך התבצעה חלוקה של 50% לכל צד. טענת התובע היא כי בגין עסקה זו מגיעים לו 5,000$ המהווים 2% מעסקת המזומן. הנושא השני עליו חלוקים הצדדים הינו מועד תום תקופת הבלעדיות - שמא על הבלעדיות להסתיים שנה וחצי ממתן אישור העירייה, כטענת הנתבעת, או שמא שנה וחצי מיום מתן היתר הבנייה, כטענת התובע.


3. בהסכם נשוא "עסקת הורדים" מצוין מפורשות כי הסך של 7,000$ יינתן כדמי תיווך בעבור "רכישת מגרש". נראה, כי סכום זה הועבר לידי התובע כדמי תיווך כוללים, בין אם המדובר היה בעסקת קומבינציה ובין אם עסקינן ברכישת חלק מן המגרש במזומן, קרי עסקה מעורבת. דמי התיווך נמסרו לידי התובע ללא קשר למהות העסקה.


בעדותה בבית המשפט נשאלה והשיבה עדת התביעה קטי, כדלקמן:


"ש. היית מעורבת במו"מ ועל מה הצדדים מדברים וזה כי לא האמנת בו

ת. בכל מגרש שהייתי יכולה להיות נוכחת – מה טוב. כאן הייתי נוכחת בכל המו"מ,

ביום חתימת החוזה אנחנו לא נמצאים בדר"כ.
ש. במו"מ דובר על עיסקת קומבינציה וכסף

ת. נכון

ש. דובר שהוא יקנה חלק בקומבינציה וחלק בכסף

ת. הוא עוד היה צריך לתת תשובה על זה…" (עמ' 24 לפר').




העדה, העידה מפורשות כי ידעה אודות מהות המשא ומתן המתנהל בין דולינגר למוכר המקרקעין, וכן ידעה על האפשרות כי תיחתם עסקה מעורבת ביניהם. יתרה מכך, מעדותה עולה כי היה מצוי בידה טרם גיבושה של עסקה זו, הסכם אחר על סך גבוה יותר, ורק בשל מתן הבלעדיות הורד הסכום ל – 7,000$. דבריה אלו מחזקים את העובדה כי הסך נמסר כנגד גיבוש כל העסקה, וכל זאת בצירוף אלמנט הבלעדיות. הצדדים נשאו ונתנו והיה בידי התובע להעלות טענתו כי אם תיערך עסקה מעורבת יישתנו תנאי החוזה. משלא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו, וכל שנותר הוא לקבל את דבר הכתוב בהסכם.


4. אין חולק כי על פי החוזה ניתנה לתובע בלעדיות במכירת 6 דירות הקבלן, וזאת למשך שנה וחצי. בחוזה מצויין כי פרק הזמן למתן הבלעדיות יחל "מאישור העיריה". סבורני גם כאן, כי הכתוב מדבר בעד עצמו ואין כל טעם לייחס כוונות אחרות לצדדים, שעה שבהסכם מצויין מפורשות כי הבלעדיות בקבלת דמי תיווך בגין העסקאות תחל ביום מתן האישור על ידי העירייה. אכן, היתר בנייה טרם ניתן, אך אף לשיטת התובע בוצעו עסקאות טרם קבלת היתר הבנייה.


בסיכומיה מציינת ב"כ התובע כדלקמן:


"…כמו כן, סמיכות המועדים שבין תום 18 חודשי הבלעדיות בסוף 2/97 ומכירת הדירות ע"י דולינגר באמצע 4/97, דהיינו חודש אחרי שהבלעדיות מסתיימת (לשיטתו של דולינגר), גם היא מחזקת את האפשרות שדולינגר מנע מהתובע מלהצליח בעשיית עסקאות, כדי לא לשלם לו תווך. מיד כשנגמרים 18 החודשים, חיש קל, מוכר פישרמן 5 מתוך 6 הדירות…" (סעיף 5(ה) לסיכומים).


טענה זו מרמזת כי העסקאות שביצע פישרמן נתגבשו טרם תום הבלעדיות שניתנה לתובע. דא עקא, מעדויות הצדדים ומטענה זו אנו למדים כי גם טרם מתן היתר הבנייה מתקיימת פעילות של תיווך ומכירת נכסים, אף כי היא מותנית בקבלת היתר. מכאן המסקנה המתבקשת היא, כי בתום שנה וחצי ממועד אישור העירייה פקעה הבלעדיות.


5. מן האמור עולה, לכאורה, כי מן הראוי לדחות את התביעה בראש נזק זה - ולא היא. מן העדויות והחומר שהוצג בפני נראה כי מתקבלת על הדעת טענת התובע לפיה הכשיל אותו דולינגר במכירת הדירות, שעה שהעדיף על פניו את המתווך קובי פישרמן. שלטיו של קובי פישרמן אשר הושמו באתר הבנייה, יחד עם הפרסום המתחרה בעיתונים הקשו על ביצוע מכירות על ידי התובע. אכן, מכירתן של חמש דירות מתוך ששת דירות הקבלן בתוך חודשיים ממועד פקיעת הבלעדיות נראית בעיני תמוהה. מנגד, אילו היה התובע מביא לקוחות פוטנציאליים לידי גמר עסקה, נראה בעיניי סביר כי הנתבעת לא הייתה "מטרפדת" כליל את הוצאת המכירה לפועל, שהרי היה לה אינטרס למכור את דירותיה. לפיכך, נראה כי התובע לא פעל בחריצות יתרה במהלך תקופת הבלעדיות שהוענקה לו למכירת הדירות.


בנסיבות הללו תוכרע הכף על דרך האומדנא, והנני מחליט כי התובע יפוצה כדי מחצית מפוטנציאל יכולתו לקבל דמי תיווך בגין מכירת 6 דירות הקבלן, בסך כולל של 20,000$.


עסקת נחלת יצחק

6. במהלך חודש יוני 1994 נכרת בין הצדדים הסכם לפיו התחייב דולינגר בשם הנתבעת כדלקמן:
"הנני מתחייב לשלם דמי תיווך בשיעור של 12,000$ לא כולל מע"מ ובלעדיות על השטחים ומשרדים של הקבלן…"



אין מחלוקת כי הסך של 12,000$ שולם לתובע כמוסכם.
יצויין כי על המגרש שבנדון טרם ניתן אישור לבנייה מאת ועדת הרישוי בעיריית תל אביב, בין בשל בקשה לשימוש חורג ובין בשל זיהום סביבתי אשר הביאו להקפאת הבנייה.


יצויין כאן, כי הסכם בלעדיות משמעו קבלת דמי תיווך מן המכירות שיבוצעו בפועל, קרי, שכר בעבור יגיעת המתווך והבאת קונים לשם רכישת המשרדים או הדירות בין אם המתווך הוא שהביא את קוני הדירות, ובין אם לאו (על כך העיד גם עה/4 משה סאלם, בעמ' 47 לפר'). מכל מקום, על התובע להראות שדירות נמכרו בפועל כדי לזכות בתשלומי התיווך בגין הבלעדיות – ולא כך בענייננו.


7. לטענת ב"כ התובע - בשל אובדן האמון של התובע בדולינגר, עותר הוא לבית המשפט, על מנת שתבוטל הבלעדיות ובמקומה ישולם שכר של 2% משווי חלקה היחסי של הנתבעת במגרש.


לעומתה, הנתבעת הצהירה מספר פעמים, הן בתצהיר דולינגר, הן בעדותו בביהמ"ש והן בהצהרת בא כוחו לביהמ"ש כי לכשינתן ההיתר תימסר לתובע בלעדיות במכירת שטחי הקבלן.


8. לאחר שקראתי את עדויות הצדדים ואת חומר הראיות, לא מצאתי כל סיבה לשנות מתוקף ההסכם, כפי שנכרת בין הצדדים. הטענה לפיה לתובע "אבד האמון בדולינגר", אינה מקובלת עליי כלל ועיקר. כאן המקום להדגיש את העובדה שהצדדים העידו כי עודם מנהלים קשרים עסקיים מעת לעת, והתובע אף מציע לנתבעת לרכוש מגרשים במקומות שונים.
לשאלת ב"כ התובע השיב דולינגר:


"ת.… התובע הצליח במכירת מגרשים ולא הצליח במכירת דירות, לכן אני ממשיך איתו בעיסקאות על מגרשים אך לא בדירות.
ש. בנחלת יצחק גם לאחר תחילת המשפט כאן נתת להם בלעדיות לא רק על מגרשים אלא גם בדירות

ת. נכון כי התחייבתי" (עמ' 51 לפר').


תמוהה בעיני העובדה, כי בעוד הצדדים מתקוטטים ביניהם באולמו של ביהמ"ש, הם ממשיכים לנהל עסקים משותפים ביניהם, למרות קיתונות הביקורת ששפכו איש על רעהו במהלך משפט זה.


9. אשר על כן, אינני רואה כל מקום להתערב בהסכם שנחתם בין הצדדים ובתנאיו.
הנני מצווה על הסרת כל שילוט עליו מופיע שמו ומענו של מתווך אחר פרט לתובע, ומורה כי תינתן הבלעדיות למכירת דירות או משרדי הקבלן, כקבוע בהסכם, וזאת למשך 12 חודשים ממועד מתן ההיתר על ידי ועדת הרישוי בעיריית תל אביב.


עסקת גולומב

10. בראשית הדברים יצויין כי בעסקה זו לא נכרת חוזה בכתב. הבעלות על חלקת המקרקעין הנדונה נחלקה בין שניים – פלסנר וקפלנסקי. התובע טען כי הוא זה אשר תיווך עבור דולינגר את כל המגרש, תחילה את חלקו של פלסנר ולאחר מכן את החלק של קפלנסקי.


לעומתם, טוענת הנתבעת כי התובע תיווך בין הנתבעת לבין מר פלסנר בלבד, וללא מעורבות של התובע או מי מטעמו, רכשה הנתבעת בעסקת קומבינציה את מחצית חלקו של קפלנסקי.
כאן המקום לציין כי העסקה כולה נאמדה בכ – 2,000,000$.


אין חולק כי התובע קיבל מאת הנתבעת סך של 10,000$. לטענת הנתבעת הסכום שולם בגין תיווך מחצית הקרקע, קרי התובע קיבל את שכרו אשר היווה 1% מן העסקה בסך 1,000,000$, בה שימש כגורם היעיל לביצועה. לעומתו, טוען התובע כי מגיעים לו 2% מן העסקה כולה המהווים סך של 40,000$, זאת בקיזוז 10,000$ אותם קיבל ובסך הכל 30,000$. לחילופין, עותר התובע לבלעדיות במכירת הדירות ובתחשיביו מציג כי ראוי הוא לשכר בסך 43,000$ בקיזוז 10,000$ אותם קיבל ובסך הכל 33,000$.


11. בחקירתו הנגדית של מנהל הנתבעת ציין דולינגר כדלקמן:


"ש. אני אומרת לך שהתובע הביא לך את פלסנר ואת קפלנסקי ורק לאחר מכן ישבת איתו על דמי תיווך



ת. שילמתי 1% על שניהם – הייתי מרוצה מהעיסקה ושילמתי על הכל



ת. כן. הייתי מרוצה ממה שעשו אז. הם קיבלו תיווך ולא ביקשו בלעדיות וזה לא עלה ולא קיבלו. במקום שהם ביקשו זה סוכם. שווי המגרש היה כ 2 מיליון דולר, אני קניתי חצי. סיכמנו על 1% וזה היה לשביעות רצונם וזה מה ששילמתי להם ועד המשפט לא התלוננו על זה.


ש. התובע אומר שמגיע לו 2% מכל המגרש. הוא מאמין שמגיע לו 34,000$ ומע"מ מדוע הסתפק לטענתך ב 1% ואין לו בלעדיות



ת. אף פעם הוא לא דרש 34,000$ מדוע ישב בשקט 4 שנים? אני מוכן לתת לו ערבות בנקאית שימכור לי דירות שיבוא מתי שרוצה ויקבל דירות ושימכור אותן…" (עמ' 57 לפר').


מחד גיסא, טוען דולינגר כי שילם 1% בגין העסקה כולה (פלסנר וקפלנסקי) וכדברו: "על שניהם"; מאידך, ממשיך הוא בתצהירו ובעדותו לטעון כי שילם בעבור המחצית שנרכשה מפלסנר, אותה הביא לו התובע. נראה כי נטייתו של הנתבע הייתה לראות בעסקת גולומב כמכלול אחד בה יימצאו חלקיהם של פלסנר וקפלנסקי יחדיו ועליהם ישולמו דמי תיווך.


12. טרם אכריע בעניין זה אציין כי טענות התובע החילופיות נראות לי תמוהות. לא ברור כיצד מעדיף התובע לקבל 10,000$ במזומן בתוספת בלעדיות המוערכים על ידו בסך של 43,000$ ונמנע מלקבל מאת דולינגר 2% בגין העסקה כולה המהווים 40,000$. טענת הכדאיות שבבלעדיות אינה מתקבלת, שהרי ידוע ידע הוא כי בבלעדיות עליו לעמול בכדי להביא קונים ולשכנעם לרכוש דירות, וכל זאת בכדי לזכות בסכום נוסף של 3,000$? סבורני, אפוא, כי בעסקה זו אין מקום לטענת בלעדיות, משזו אף לא צוינה והועלתה על הכתב (בניגוד לעסקאות אחרות).


13. הסך של 10,000$ ששולמו מעידים כי העסקה הייתה של 1%. הנתבע עצמו העיד כי ראה בשתיי העסקאות עסקה אחת, אך יחד עם זאת טען שהתובע הביא לו מחצית בלבד. סבורני, כי התובע היה הגורם היעיל לגיבושה של העסקה כולה, ובלעדיו העסקה עם קפלנסקי לא הייתה יוצאת אל הפועל.


אשר על כן הנני פוסק כי לא שולם מלוא הסכום המגיע לתובע בגין העסקה כולה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 1% גם מעסקת קפלנסקי, בסכום של 10,000$.


עסקת המרי

14. ביום 23.4.1993 נחתם הסכם בין משרד התובע לבין הנתבעת באמצעות מנהלה, ועיקריו כדלקמן :
"הריני מתחייב לשלם דמי תווך כמקובל על המגרש ברח' המרי פינת ארלוזורוב בגוש 6160 חלקה 604 של הגב' נורית לבנברג ומשפחתה. כמו כן מתחייב הקבלן לתת לתווך שחף נכסים בלעדיות על הדירות של הקבלן".


יוער כי המגרש נשוא עסקה זו היה שייך למספר בעלים ובכללם הגב' נורית לבנברג ובעלה מר בן דוד.


התובע בסיכומיו מציג שתי טענות עיקריות: האחת, טענה לפיה חלק מן הקרקע אשר נרכשו שישה חודשים לאחר חתימת הסכם התיווך, על ידי אדם אחר, דורון גולדינגר (להלן – גולדינגר), הינה בעצם רכישה של דולינגר. לטענתו, גולדינגר היווה "איש קש" של דולינגר, אשר סיבתה, ככל הנראה, ניסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך. טענתו השנייה היא לגבי רכישה של חלק אחר במקרקעין, חלק אשר נרכש על ידי דולינגר בשנת 1997. לטענתו, זכאי הוא בכל מקרה לדמי תיווך בגין עסקה זו בהיותו הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה.


לעומתו, טוענת הנתבעת כי ידיעתו של גולדינגר אודות המגרש ורכישת חלקו לא נעשתה בסיועו של התובע, וכי הוא לא היווה כלל "איש קש" של הנתבעת. עוד טוענת הנתבעת כי התובע לא היה הגורם אשר הביא לגיבושה של העסקה משנת 1997.


15. לאחר שבחנתי את חומר הראיות והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה שלא הוכח בפני כי אכן היווה גולדינגר "איש קש" של הנתבעת. אמנם, לא מקובלת עליי טענת גולדינגר בעדותו לפיה נודע לו על העסקה מאנשים אחרים. ייתכן מאוד כי דולינגר היה זה אשר הפנה את חברו לרכוש חלק בנכס הנדון וסבורני כי אף סייע בגיבוש עסקת הרכישה. יחד עם זאת, אין באמור משום הוכחה כי דולינגר היה זה שרכש את הנכס והיווה כביכול "מתווך קש".


16. מנגד עומדת העסקה שביצע דולינגר בשנת 1997, וסבורני כי אין מקום לטענה לפיה חלוף הזמן הפקיע את זכות התובע לדמי תיווך. התובע היה זה אשר הציג בפני דולינגר את המגרש המיועד ופעל לרכישתו על ידי דולינגר, ובכך שימש כ"גורם היעיל" לביצועה של העסקה. נראה כי פרק הזמן שחלף אינו מסיר מן הנתבעת את חובתה לשלם דמי התיווך כפי שהתחייבה בחוזה בכתב. הקשר הסיבתי שבין רכישת חלקה של לבנברג לבין החוזה ופעילותו הראשונית של המתווך לא נותק כלל. כל זאת בפרט כאשר היה מדובר בעסקה רבת בעלים ומרובת שותפים, אשר עוד בראשיתה היו מעורבים בה דולינגר ובא כוחו.


על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 2% מחלקו של דולינגר במגרש הנדון ובסה"כ 5,000$. בנוסף, הנני מחייב את הנתבעת לשלם בגין הבלעדיות אותה התחייבה להעניק לתובע סך של 2% מערך של 4.5 דירות אשר לצורך תחשיב זה יוערכו בסך כולל של 1,000,000$, ובסה"כ 20,000$.


עסקת בני ברק – אולומוצקי

17. בראשית הדברים יצויין כי בעסקה זו לא נכרת חוזה בכתב בין התובע לדולינגר. טענת התובע היא כי הנתבע התחייב לשלם לו סך של 70,000 בגין עסקת קומבינציה אשר הוערכה על ידי מס שבח בסך של כ - 1,600,000$. בגין עסקה זו ערכו הנתבעת והמוכר, מר אולומוצקי, מסמך עקרונות ולאחריו גיבשו הסכם קומבינציה ותוספת של תנאים מתלים לקיומו של ההסכם. על פי התנאי מותנה הסכם הקומבינציה במתן אישור בנייה על 6,000 מ"ר, וזו היתה דרישה עקרונית של המוכר. בסופו של דבר הוברר כי אישור הבניה לא הגיע ל – 6,000 מ"ר, וביום 3.12.97 הודיע ב"כ אולומוצקי, עו"ד רגב, לב"כ הנתבעת על ביטול הסכם הקומבינציה, וזאת משלא קויים התנאי. לב"כ התובע טוענת כי אף שלא קוים התנאי, ענייננו בחוזה מחייב ועל התובע לזכות בשכרו משהביא את הצדדים לכריתת החוזה. עוד נטען, כי אי מימוש החוזה נגרם בשל התנהגותו של דולינגר אף ללא קשר לאי קיום התנאי. לעומתה טוענת הנתבעת כי משלא קוים התנאי לא זכאי המתווך לשכר התיווך וכי תשלום דמי התיווך עצמם היו מותנים בהתגבשות מלאה של ההסכם בין דולינגר לאולומוצקי.


18. נציגת התובע קטי העידה בעיסקה זו כדלהלן:


"ש. הנציג של הבעלים היה אולומוצקי

ת. כן.
ש. בפגישה הראשונה שהתקיימה עם אולומוצקי הוא אמר שהוא מוכן

לעשות עסקה רק בתנאי שהוא יידע שיש 6,000 מ' בנוי על המגרש.
ת. אולומוצקי אמר תנאים שלא רציתי להיות מעורבת בהם, לאו דווקא

את התנאים במטרים, היה גם התנאי הזה אבל לא רק התנאי הזה.
ש. זה היה תנאי שהוא העלה כבר בפגישה הראשונה במו"מ.
ת. נכון. בלי זה הוא לא היה מוכן להתקשר בעסקה" (עמ' 18 לפר').


בעדותה ציינה העדה כי היא והתובע היו מודעים לכל ההליכים בעניין הנכס הנדון, לרבות להתקשרות בחוזה מותנה. לאחר שהעסקה בוטלה היא המשיכה להציע את הנכס לקבלנים נוספים.


19. בסיכומיה טענה ב"כ הנתבעת כי: "חוזה על תנאי הוא שלם מרגע כריתתו. כמו כל חוזה אחר, אף חוזה על תנאי נוצר בדרך שפרק א לחוק החוזים מתווה, לאמור: בדרך של הצעה וקיבול. חוזה על תנאי מחייב את הצדדים לו כבר מעת כריתתו" (עמ' 8-9 לסיכומי התובע).


הצדדים הציגו כתימוכין לטענותיהם את ע"א 342/89 ג.ז רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ"ד מו (2) 724. לטענת התובע, על פי פסק הדין, חוזה על תנאי מחייב מרגע כריתתו וביחסים שבין בעלי הקרקע למתווכים, גם אם התנאי לא התקיים והחוזה בוטל, זכאים המתווכים לדמי תיווך.


בענייננו, הנתבעת היא זו אשר ביקשה לרכוש את הקרקע והקשר שהתקיים היה בין הנתבעת ובין המתווכים, כשאת התנאי העלה אולומוצקי ואת הודעת הביטול העביר אולומוצקי. קרי, במידה והסכם התיווך היה בין התובע לאולומוצקי ללא קשר לדולינגר, כי אז היה זכאי הוא לדמי תיווך.


בפסק הדין בעניין ג.ז רכסים, בעמ' 739-740, קבע כב' השופט י' מלץ כדלקמן:


"מעמדם של חוזי התיווך, כל אחד בפני עצמו, נגזר ממטרת קשרי התיווך, וזו – אם לא הוסכם אחרת – תהיה השגת הסכם מחייב. כך ביחס לקשר: רוכשים – מתווך, ניתן לומר, כי מטרת ההתקשרות עם המתווך הייתה מציאתם ורכישתם המוגמרת של קרקעות לבנייה. משמטרה זו לא הושגה באופן מלא אלא רק באופן מותנה, לא קמה – עד התקיים התנאי – הזכות של המתווך לשכר. לא זה המצב באשר לחוזה בין המערערים לבעלים. שם המטרה הייתה השגת קונה, שיסכים להתקשר בחוזה על תנאי, בכפוף להפשרת הקרקעות לבנייה. מטרה זו הושגה, ולכן אלא אם הוסכם אחרת, היו המערערים זכאים לשכר מהבעלים. מכאן שבמערכת העובדות של מקרה זה, בהן הוצבה מטרה ולא הושגה, לא היו המערערים זכאים לשכרם מהרוכשים כי מבחינתם לא השיגו את המטרה שלשמה נשכרו".


20. הדברים יפים גם לענייננו. נראה כי גם ביחסים שבין התובע לבין דולינגר התקיים תנאי והוא מציאת קרקע לבנייה ורכישתה המוגמרת של הקרקע. משלא התקיים התנאי ויתרה מכך, אף הותלה החוזה שבין דולינגר לאולומיצקי – והתנאי הביא לביטול העסקה - לא זכאי התובע לדמי תיווך, אלא אם הייתה מתגבשת עסקה בלתי מותנית, מוגמרת וסופית. באשר לטענת התובע לפיה חוזה על תנאי הוא חוזה סופי, נראה כי על כך אין מחלוקת, אך זה אינו המצב בענייננו בו היה התובע זכאי לשכר רק בתנאי שהחוזה ימומש עד תומו והתנאי המתלה יתקיים.


סבורני כאמור, כי הצדדים נדברו ביניהם בדבר שכר טרחתו של המתווך אך זאת בתנאי שהעסקה אשר הייתה רצופת תקלות, תצא לפועל. אי כריתת חוזה בכתב בעסקה שהיקפה כה גדול מצביע על כך שהתובע המתין עד למימוש ההסכם, תוך שהוא בקיא בפרטי קיום התנאי המתלה, השלבים שבבקשה לאישורי הבנייה ולבסוף אף בביטולו. סבורני, כי זו הייתה כוונת הצדדים ואומד דעתם, ע"פי הנסיבות והראיות שהובאו בפני.


במקרה דנן, לא התקיים התנאי המתלה – כי מיד בהוודע שהמדובר בפחות מ-6,000 מ"ר – העסקה בוטלה.


אשר על כן התביעה בראש נזק זה – נדחית.


21. סוף דבר

הנתבעת תשלם לתובע כדלקמן:
בגין עסקת הורדים מחודש ינואר 1994 20,000$

בגין עסקת גולומב מחודש דצמבר 1993 10,000$

בגין עסקת המרי מיום 23.4.1993 25,000$

סה"כ 55,000$

סכום זה ישולם בצירוף ריבית דולרית בשיעור 8% לשנה החל ממועד הביצוע של כל אחת מהעיסקאות, כמפורט לעיל.


22. בגין עסקת נחלת יצחק הנני מורה לנתבעת לפעול כאמור בסעיף 9 לעיל.
התביעה בגין עסקת בני ברק - נדחית כאמור.


הנתבעת תשלם לתובע שכר טרחת עורך דין והוצאות בסך כולל של 15,000 ש"ח.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון