דמי תיווך על עסקת קומבינציה


פסק דין

השופט א' ריבלין:

המשיבה, חברת מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, התקשרה, בחודש נובמבר 1993, בעסקת קומבינציה (להלן: העסקה), עם חברת מרכז כלל ירושלים בע"מ (להלן: החברה). העסקה נועדה להביא להקמת בניין על יחידת מקרקעין שהיתה בבעלות האחרונה (להלן: המגרש).


המערערת, העוסקת בתיווך מקרקעין, תבעה מן המשיבה לשלם לה דמי תיווך, המגיעים לה, על פי טענתה, בגין פעולת תיווך שביצעה עבורה, ושהובילה, על פי טענתה, להתקשרות שבינה לבין החברה בעסקת הקומבינציה. תביעת המערערת נדחתה בבית המשפט המחוזי. כנגד פסק הדין הזה מכוון הערעור.


עיקרי העובדות

1. החברה, בעלת המגרש, יזמה הקמת בניין, במגרש, על מנת שישמש למגורים, למסחר ולחנייה. לשם כך, ביקשה להתקשר עם גורם נוסף שיטול חלק במימון הקמת הבניין. בתיווכו של אחר, צימוקי שמו, יצרה החברה קשר עם מר עדי סודאי - עורך דין במקצועו (להלן: סודאי) וביקשה להסתייע בו במציאת משקיע כאמור. סודאי ביקש לקבל על עצמו את יצוג שני הצדדים לאותה עסקה, לכשימצא משקיע כאמור. משנוכח סודאי לדעת כי החברה אינה זקוקה ליצוג משפטי, החל בחיפוש אחר משקיעים שייטלו חלק בעסקה בתקווה שיוכל לשמש לאלה עורך דין - לכשיבשיל הסכם בינם לבין החברה.


סודאי פנה בעניין זה למערערת, עמה שיתף פעולה בעבר. הוא ביקש ממנה שתסייע בידו לאתר משקיעים כאמור ובלבד שישמש עורך דינו של המתקשר המבוקש.


2. ביום 27.4.1993 פנתה המערערת למשיבה, במכתב ששוגר אליה באמצעות מכשיר הפקסימיליה, והציעה לה להתקשר בעסקה. היא הביאה בפניה פרטים ראשוניים על מאפייני המגרש ועל שוויו המשוער. בשגר הפקסימיליה לא צוין מקום הימצאו המדויק של המגרש ולא צוינה זהות בעליו, אך נכללו בו רמזים אחדים אודות המגרש, לאמור, כי המדובר במגרש "חפור", המצוי במרכזה של ירושלים, ואשר ניתן לגביו היתר בניה. כבר למחרת היום, יצר מר ויקטור קריאף המשמש כמנהל במשיבה (להלן: קריאף), קשר, בטלפון, עם המערערת, וביקש לקבל פרטים נוספים אודות המגרש. מכאן ואילך - מתפצלות גרסאות הצדדים. בעוד שהמערערת טוענת כי היא מסרה לקריאף, באותה שיחה, פרטים מדויקים על מיקום המגרש, טוענת המשיבה כי לא נמסרו באותה עת פרטים המאפשרים לזהות את מיקום המגרש או את בעליו. המשיבה מוסיפה וטוענת כי המערערת עצמה לא קיבלה באותה עת, מסודאי, את מלוא הפרטים אודות המגרש, וממילא לא היתה היא יכולה למסור אותם למשיבה. שני הצדדים, מסכימים, עם זאת, כי בסופה של אותה שיחה, הפנתה המערערת את קריאף לסודאי על מנת שזה ימסור לו פרטים נוספים אודות המגרש. קריאף מאשר כי היה מודע לכך כי המערערת עוסקת בתיווך מקרקעין.


3. משפנה קריאף, מנהל המשיבה, לסודאי, התנה זה האחרון את מסירת יתר הפרטים אודות המגרש, בקבלת התחייבות, מצד המשיבה, להעסיקו כעורך דין, מטעמה, לצורך העסקה. קריאף הודיע לסודאי כי הדבר אינו אפשרי מאחר ולמשיבה עורך דין אחר המטפל בענייניה. המערערת ששמעה מפי קריאף על המכשול שהציב לפניו סודאי, פנתה לסודאי ועל פי גרסתה, סיכמה עמו, כי יוותר על דרישת הייצוג בתמורה לקבלת מחצית דמי התיווך. קריאף, מצדו, מאשר כי המערערת בישרה לו על דבר נכונותו של סודאי לחזור בו מדרישת הייצוג, אלא שבאותו שלב, במיוחד בשל שהמשיבה עסקה בהנפקת מניות "נדחק העניין" לגרסתו, מתודעתו. לאחר מספר שבועות, כך העידה המערערת, הודיע לה קריאף כי המשיבה "יורדת מהעסקה".


4. בסופו של דבר, לאחר מספר חודשים, כנראה בסמוך לחודש ספטמבר 1993, הודיע קריאף לסודאי ולמערערת כי המשיבה מנהלת משא ומתן מתקדם עם החברה לקראת התקשרות בעסקה במגרש. הקשר בין החברה למשיבה נוצר, לטענת קריאף, באמצעות אחר - עורך-דין בירן. זה האחרון, כך סיפר קריאף, טיפל בהנפקת מניותיה של המשיבה, וייצג במקביל גם את החברה, והוא שהעביר למשיבה את המידע אודות כוונות החברה, להתקשר בעסקה. בעקבות מידע זה, ובעקבותיו בלבד, כך טוענת המשיבה, הוחל בניהול משא ומתן עם החברה ומגעים אלה הם שהובילו להסכם שנכרת בין השתיים. חרף זאת, וחלף דמי התיווך שדרשה המערערת, הציע לה קריאף תשלום בסכום השווה ל10,000-$ כפיצויים "לפנים משורת הדין".


המערערת לא היתה נכונה להסתפק בכך ותבעה מן המשיבה את מלוא דמי התיווך המגיעים לה, לטענתה, בשווי של 2% מערך המגרש, ובסך הכל 607,000 ש"ח. המערערת, סבורה כי המשיבה התקשרה עמה בהסכם תיווך, ומשסיימה לדלות, מפיה ומפי סודאי, פרטים אודות המגרש, פנתה ישירות לחברה והתקשרה עמה בעסקה תוך כדי עקיפת התחייבויותיה כלפי המערערת. התחייבות זו מבקשת המערערת לאכוף.


פסק הדין בבית המשפט המחוזי - והערעור



5. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. בפסק דינו קבע בית המשפט המחוזי, כי ניתן היה אמנם לראות, בהיענותו של מנהל המשיבה, קריאף, להצעת התיווך שנשלחה אליו, כאמור בפקסימיליה, משום כוונה מצד המשיבה להתקשר עם המערערת בהסכם תיווך ואולם בשל שנעדרו מן ההצעה פרטים רבים, לא ניתן להגיע למסקנה ברורה אודות טיב השירות שהעניקה המערערת למשיבה. בהצעה שהפנתה המערערת למשיבה, לא היתה, לדעת בית המשפט המחוזי, כל תועלת למשיבה.


בית המשפט המחוזי מצא כי סודאי, בחר שלא להעביר למערערת, את הפרטים הדרושים, אודות המגרש כדי למנוע ממנה להביא להתקשרות בין המשיבה לחברה. אשר למידע שנמסר למשיבה על ידי סודאי עצמו, נכון היה בית המשפט המחוזי להסיק לטובת המערערת, כי היה בו כדי לאפשר למשיבה לאתר את מיקום המגרש ולדעת את זהות בעליו. אולם חרף הנחה זו, מצא בית המשפט כי לא היה בכך, כדי ללמד כי המערערת היא שהיתה הגורם היעיל שהוביל להתקשרות בין הצדדים. בית המשפט קמא קבע כי עורך-הדין בירן, שייצג הן את החברה - בעלת הקרקע - והן את המשיבה, ונהנה מאמונם, הוא שיזם את הקשר בין הצדדים, ושימש כ"דמות מרכזית" במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים. בית המשפט ראה בו כמי ששימש כגורם היעיל שהוביל להתקשרות בעסקה.


6. המערערת משיגה על ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי בכל הנוגע להיקף ולטיב המידע שנמסר למשיבה על ידי המערערת ועל ידי סודאי. היא סבורה כי די היה במידע שנמסר למשיבה כדי לאפשר את השלמת ההתקשרות בעסקה. אפילו היה צורך בצעדים נוספים, מצידה של המערערת, על מנת שתהפוך "גורם יעיל" בהתקשרות, כך היא טוענת, הרי שהתנהגות המשיבה, שניצלה את המידע שנמסר לה, ופנתה לחברה, עם ניתוק הקשר בינה לבין המערערת, היא שמנעה מהמערערת לנקוט בצעדים משלימים אלה. היא סבורה כי אין בעצם פעלו של עורך-דין בירן, כדי לשלול ממנה את זכאותה לדמי תיווך.


7. המשיבה, מצדה, תומכת בממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי, המעוגנים, להשקפתה, בחומר הראיות. היא מבקשת להתחקות אחר כוונותיו של סודאי, מהן ניתן ללמוד, לדעתה, כי לאורך כל הדרך, דאג לשמור לעצמו את המידע החיוני אודות מיקום המגרש ובדבר זהות בעליו, על מנת להבטיח כי תתמלא דרישתו לספק לצדדים שירותים משפטיים בכל עסקה שתירקם. הפרטים שהועברו מטעמו למשיבה כך היא טוענת, לא הוסיפו על המידע שנכלל בשגר הפקסימיליה שנשלח לה על ידי המערערת. להשקפתה, אפילו ראוי היה לקבוע כי קיבלה, לבסוף, את הפרטים המזהים מסודאי, הרי שפעילותו של עורך-דין בירן, והמשקל שניתן, על ידי החברה, להמלצותיו, הם שהיוו את הגורם המכריע שהביא להתקשרות בעסקה.


התיווך



8. משטוען פלוני - מתווך - כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עסקה שנקשרה בין שניים אחרים, נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין אחד מן הצדדים, או בינו לבין שני הצדדים, לפיו יבצע פלוני את פעולת התיווך. לשם כך, אין צורך בקיבול מפורש של הניצע וניתן ללמוד על גמירת דעתו של הניצע, להיעזר בשירותי התיווך של פלוני, גם מהתנהגות הצדדים או מחילופי הדברים ביניהם (ראו: ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי ואח', פ"ד לא(1) 405, ע"א 74/89 חסינים, חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' שפירא, פ"ד מו(1) 845).


בהעדר קביעה אחרת בגוף ההסכם, קמה, למתווך הזכות לקבלת דמי התיווך רק משנתקשרו הצדדים בעסקה גופה (ראו: ע"א 2144/91 הנ"ל, בעמ' 121-122, ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ"ד מו(2) 724, 738, ע"א 6181/93 סולומונוב ואח' נ' שרבני ואח' פ"ד נב(2) 289, 295).


לשם הוכחת הזכאות, אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העסקה נשוא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל", "עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (דברי הנשיא מ' שמגר, ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, 123; וראו גם ע"א 275/76 קלוגמן נ' ע' לוי ואח', פ"ד לא(1) 405, ע"א 185/80 פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון בע"מ נ' צבי זקן, פ"ד לה(4) 180, ע"א 342/82 הנ"ל).


כללים אלה שנקבעו בפסיקה מצאו להם בינתיים ביטוי סטטורי בהוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו1996- (להלן: החוק). ההוראה הקבועה בסעיף 9(א) בחוק, עשויה היתה למנוע מחלוקת זו שלפנינו. על פי הוראה זו מותנית הזכאות לדמי תיווך, בין היתר, בקיומה של הזמנה כתובה של שירותי התיווך, הכוללת את הפרטים המהותיים בעסקה, כאמור בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז1997-. אלא שבענייננו, אין תחולה להוראות אלו בשל שעסקת התיווך שבמחלוקת נרקמה עוד בטרם נכנס החוק לתוקפו.


9. פעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלבנטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה, עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון. קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג1973-). צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל, על ידי העסקת "מתווך קש" (ראו: ע"א 2144/91 הנ"ל, בעמ' 122, ע"א 185/80 הנ"ל בעמ' 185). בית המשפט המחוזי לא מצא מקום להניח קיום התנהגות מן הסוג הזה מצד המשיבה, אך יש בממצאים העובדתיים שקבע כדי ללמד כי עורך הדין שפעל מטעם החברה לא שימש "גורם יעיל" יחיד במימוש העסקה.


10. משנתקבל שגר הפקסימיליה אצל המשיבה, חזר קריאף, מנהלה, אל המערערת וביקש שתיתן לו פרטים נוספים אודות המגרש. בכך הביעה המשיבה הסכמתה לעצם פעולת התיווך מצד המערערת. המערערת, הפנתה את קריאף לסודאי, וזה התלה את השלמת פעולת התיווך בהסכמת המשיבה כי ישמש לה עורך דין שייצגה בקשריה עם החברה. המשיבה לא נתנה הסכמתה לדרישה זו, וממילא לא הושלמה, באותה עת, פעולת התיווך של המערערת. לעניין זה, יש לראות את המערערת ואת סודאי כמי שפעלו בחזית אחת. בין השניים הוסכם בפועל על "חלוקת עבודה" - המערערת אחראית על מציאת לקוח (פעילות שסודאי היה מנוע מלעסוק בה, בשל היותו עורך דין, כשם שהיה מנוע מלקבל דמי תיווך) אך סודאי אחז במפתח למימוש העסקה.


11. הכל מסכימים כי בסופו של יום נעתר סודאי להפצרות המערערת וחזר בו מדרישת הייצוג. הסכמתו של סודאי, באה, ככל הנראה, בשל ההצעה ליתן לו תמורה חלופית, ולאחר שנוכח לדעת כי לא יוכל לייצג את המשיבה. משחזר בו סודאי מדרישתו נפתחה הדרך לחשיפת יתר הפרטים המזהים של המגרש. ואכן, קריאף, מנהל המשיבה, אישר בעדותו כי בפגישותיו עם סודאי "שוחררה לו אינפורמציה".


הקשר בין המשיבה לבין החברה נוצר רק בשלב מאוחר יותר. אולם, סמיכות הזמנים, שבין פניית המערערת למשיבה, בחודש אפריל 1993, לבין מועד יצירת הקשר בינה לבין החברה, בקיץ 1993, התעניינותה הגוברת של המשיבה בהצעה שהפנתה אליה המערערת ושבאה לכלל ביטוי בהצעת תשלום לסודאי עבור העברת מידע נוסף אודות המגרש, נכונותה של המשיבה לפצות את המערערת "לפנים משורת הדין", בגין פעולותיה מלמדים כי הקשר עם החברה לא נוצר .. מאין וכי פועלם של המערערת ושל סודאי הניעו את התהליך שהושלם, בסופו של יום, הודות למאמציו של עורך-דין בירן.


12. בית המשפט המחוזי בא לכלל מסקנה כי מנהל החברה, ייחס חשיבות לפועלו של הגורם הממליץ. בית המשפט קבע כי עורך-הדין בירן, ששימש הן כבא כוחה של החברה בעסקיה, ובעבר גם כבא כוח המשיבה, מילא תפקיד מרכזי בהבאת הצדדים לכלל הסכם בכלל, ולמימוש עסקת הקומבינציה בפרט. חיזוק למסקנה זו ניתן ללמוד מעדותו של סודאי ולפיה מנהל החברה התנגד, מלכתחילה, מלגלות באזני מתווכים את המידע אודות מיזם הבנייה, שתכננה החברה במגרש. משנודע לו, למנהל החברה, על נסיונות התיווך של המערערת, מחה בפני סודאי על עצם העברת המידע למתווך. על משקל מעורבותו של עורך-דין בירן בגיבוש העסקה ניתן ללמוד גם מעדותו של קריאף במשפט.


13. בנסיבות אלה מתחייבת המסקנה כי הן המערערת והן אחר היו הגורמים היעילים להתקשרות הצדדים בעסקה. אכן, העובדה שהמערערת היתה גורם בלעדיו אין להתקשרות, כשלעצמה, אינה מזכה אותה בדמי התיווך, אלא שבמקרה זה היא הייתה גם הגורם המניע ובפועל שותפה שווה להשלמה היעילה של העסקה. היא והגורם האחר, גם יחד, הוו, לפיכך, את הגורם היעיל להתקשרות; היא והגורם האחר, גם יחד, זכאים, לפיכך, להתחלק בדמי התיווך. בפרשה דומה, הצביע בית המשפט העליון, מפי הנשיא מ' שמגר, על אפשרות קיומה של זכאות משותפת לדמי תיווך:



"השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, אהרן חסין נ. דוד בלס ואח', פד"י מ"ב(1), 517, 520 - 522). אך, פעמים רבות, עובדות העניין אינן כה פשטניות. עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המשא ומתן אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן, מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים".
(ע"א 2144/91 מוסקוביץ' ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3), 116, 123).
(ההדגשות הוספו).


והדברים יפים לכאן.

14. הייתי מציע לפיכך, לקבל את הערעור ולקבוע כי המשיבה חבה בתשלום מחצית מדמי התיווך בעבור העסקה. הייתי מציע על כן להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שיתן דעתו לשאלה אם הוכח שיעור דמי התיווך ויפסוק בהתאם. הייתי מחייב את המשיבה לשאת בשכר טרחת עורך דינה של המערערת בסכום של 10,000 ש"ח.

ש ו פ ט

הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
ה נ ש י א

השופטת ד' דורנר:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' ריבלין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון