חוזה לתשלום דמי הרשאה שנתיים

פסק דין ההליך 1. תביעה לפי חוזה לתשלום סכום של 641,182 ₪ בגין "דמי הרשאה שנתיים" לשנים 97' ו-98', עבור קרקע שהעמידה התובעת לרשות הנתבעות למטרת הפעלתו של מועדון שדה ("קאונטרי קלאב" בלע"ז - להלן: "המועדון"). הנתבעות מתגוננות בטענה כי העיריה הפרה התחייבויות שנטלה על עצמה (מחוץ לגדר החוזה שבין הצדדים) בכל הנוגע לעידוד תושבי העיר חולון להצטרף לפעילויותיו של המועדון, ולמתן הקלות שונות לו ולמפעיליו, ואף הפלתה את הנתבעות בהשוואה למועדוני שדה אחרים בתחום שיפוטה בכל הנוגע להקלות ותמריצים שהעניקה לאותם מועדונים ולא העניקה לנתבעות. לטענת הנתבעות הן היו זכאיות לבטל בשל כך את החוזה שבינן לבין התובעת, כפי שאכן עשו, ולשיטתן זכאיות הן גם לפצוי מהתובעת בגין נזקים שגרמה להן ושכנגדם יש לקזז את הכספים הנתבעים בתביעה זו. הנתבעות מס' 2 ו-3 מוסיפות וטוענות כי אין הן בעלות דברה של התובעת מפני שזכויותיהן לפי החוזה שבינן לבין התובעת הועברו לנתבעת מס' 1 ("נופשונית") באופן שפטר אותן מהתחייבויותיהן. חברות נוספות שנתבעו אף הן מלכתחילה בתביעה זו העבירו זכויותיהן וחובותיהן לנתבעות 2 ו-3 שנותרו, והתובעת הסכימה למחיקתן. הנתבעות 2 ו-3 נותרו איפוא יחד עם נופשונית, הנתבעות היחידות בתביעה זו. רקע עובדתי 2. התובעת היא עירית חולון, והנתבעות 2 ו-3 הן חברות בנייה מהגדולות במשק הישראלי. הנתבעות פיתחו ובנו שכונות ובניינים רבים בישראל ובין היתר שכונה הידועה כקרית בן גוריון ("השכונה") בעיר חולון. נופשונית היא חברה המצוייה בבעלות הנתבעות האחרות, והיא הוקמה על ידן (יחד עם הנתבעות שהתביעה נגדן נמחקה) לצורך בנייתו והפעלתו של המועדון כמתואר להלן. בסמוך לתחילת בנייתה של שכונת בן גוריון, בשנות ה-80 הראשונות של המאה הקודמת, יזמו בעלי הדין הקמתו של מרכז ספורט או מועדון שדה על קרקע שבבעלות העיריה. ביוזמה ברוכה זו חברו האינטרסים של התובעת שביקשה לדאוג לרווחת תושבי העיר בכלל, ותושבי השכונה החדשה בפרט, עם האינטרסים של הנתבעות שביקשו לקדם את מכירת הדירות בשכונה. יש להניח שהנתבעות אף ציפו להפיק רווחים מהמועדון ומפעילותו, שהרי עשיית רווחים היא מטרתן. ביום 1.3.85, לאחר פרסום מכרז כדת וכדין ולאחר מו"מ, חתמו התובעת מצד אחד והנתבעות 1 ו-2 ושותפותיהן דאז (שכונו יחד "היוזמים") מצד שני על חוזה (נספח א' לכתב התביעה - "החוזה"). החוזה הוא העומד ביסוד התובענה דנן, ושאלת פרשנותו היא אחת השאלות המרכזיות שמניחות בפנינו הנתבעות. 3. עיקריו של החוזה החשובים לעניינו הם כדלקמן: העיריה תעמיד קרקע שבבעלותה לרשות היוזמים לשם הקמת המועדון. היוזמים מתחייבים לתכנן ולהקים את המועדון תוך תקופה קצובה, ולהפעילו לאחר גמר בנייתו, באופן שוטף ועל פי הוראות שבחוזה, כדי שישמש בעיקר את תושבי השכונה. התובעת התחייבה כי עם השלמת בנייתו של המועדון היא תחכיר ליוזמים את הקרקע לתקופה של 49 שנים למטרת הפעלתו של המועדון, והיוזמים ישלמו לעיריה לכל שנה מראש דמי חכירה, שכונו "דמי הרשאה שנתיים", בסכום הקבוע בהסכם והצמוד למדד המחירים לצרכן. עם תום תקופת ההרשאה (החכירה) יחזירו היוזמים לעיריה את החזקה בשטח, יחד עם המועדון על מתקניו השונים. החוזה הרשה ליוזמים להעביר זכויותיהם לפיו לחברה שתרשם על ידם ותהיה בשליטתם, וכן איפשר להם להעביר זכויותיהם לאחרים, הכל לפי התנאים והסייגים המפורטים בחוזה. לצורך דיון במחלוקת שבפנינו חשובות במיוחד הוראות הסעיפים 27 ו-28 לחוזה שאביאן כלשונן: "27. העיריה מאשרת בזאת כי היוזמים יהיו רשאים להעביר זכויותיהם לפי חוזה זה, בשלמותן או בחלקן, לחברה שתרשם על ידם בתנאי שהיוזמים יהיו בעלי השליטה בה וכן מאשרת העיריה כי היוזמים או החברה יהיה/תהיה רשאים/ת לתפעל המרכז או חלק או חלקים הימנו באמצעות קבלן/ני משנה וגם או למסור קונצסיות לאחרים להפעלת שימושים שונים במרכז ... אולם זאת בתנאי ברור ומפורש כי היוזמים יהיו אחראים, בכל עת, כלפי העיריה לנעשה בשטח המרכז ולכך כי הוראות חוזה זה יכובדו באופן מלא ושלם. 28. לאחר גמר הקמת המרכז ותחילת תקופת ההרשאה, כמפורט בסעיף 24 לעיל, יהיו היוזמים רשאים להעביר זכויותיהם בחברה שתרשם על ידם, בהתאם להוראות סעיף 27 לעיל. העברת הזכויות ע"י היוזמים בחברה לאחרים תהא כפופה לאישור העיריה. העיריה לא תמנע אישורה, לבקשה להעברת הזכויות שתוגש לה, אלא מסיבות סבירות." 4. בטרם יבשה הדיו על החוזה כבר פנה בא כוחם דאז של היוזמים במכתב מיום 17.3.85לתובעת ובו ביקשה לרשום בפניה כי לפי ס' 27 לחוזה היוזמים "מעבירים את זכויותיהם על-פי ההסכם לחברת נופשונית" שנרשמה ביום 13.2.85, וכי בעלי המניות בנופשונית הם היוזמים ששמותיהם פורטו בגוף המכתב. ככל הנראה המכתב מיום 17.3.85 לא הגיע אל התובעת ועל כן חזר ב"כ היוזמים ושלח עותק הימנו לב"כ התובעת ביום 4.2.86. בישיבה שהתקיימה בלשכתו של סגן ראש העיריה התובעת ביום 28.11.91 (נספח י' לתצהירו של מר וידבסקי גזבר העיר חולון) הוסכם בין התובעת לבין נציגי היוזמים כי עם תשלום חובות שטרם שולמו לעיריה "תחתום העיריה על כל המסמכים והשטרות הנחוצים לצורך רישום זכות החכירה ע"ש נופשונית בלשכת רישום המקרקעין". ביום 13.1.92 פנה בא כוחם דאז של היוזמים במכתב לבא כחה דאז של התובעת וביקש את אישור התובעת לרישום החכירה לטובת נופשונית במקום לטובת היוזמים. במכתב הסביר בא כוח היוזמים כי בקשתו מעוגנת בס' 28 לחוזה המתיר ליוזמים "להעביר את זכויותיהם לחברה שתרשם על ידם - בתנאי שהיזמים יהיו בעלי השליטה בה". בגוף המכתב אישר הפרקליט כי הנתבעות 1 ו-2 ואחרים מהיוזמים הם בעלי השליטה בנופשונית, והסביר את השינויים שחלו באשר לרכישת חלקו של אחד היוזמים (חברת רסקו בע"מ) על ידי היוזמים האחרים. התובעת הסכימה לבקשה וחתמה על שטרי העיסקה שהומצאו לה על ידי בא כוח היוזמים, וכך נרשמו זכויות החכירה לטובת נופשונית בספרי המקרקעין ביום 7.9.92. נציין כי בגוף שטרי החכירה נאמר כי ההעברה של הזכויות מהיוזמים לנופשונית נעשית לפי ס' 27 לחוזה. הנתבעות 1 ו-2 טוענות כי בכך הועברו כל זכויותיהן וחובותיהן שלפי החוזה לנופשונית, ואין לתובעת זכות תביעה כלפיהן בגין דמי ההרשאה. 5. הפלוגתא הראשונה שבין בעלי הדין היא איפוא אם, כטענת התובעת, הנתבעות כולן חבות בתשלום דמי ההרשאה או שמא, כטענת הנתבעות, נופשונית היא היחידה החבה בהתחייבויות היוזמים לפי החוזה, ותשלום דמי ההרשאה בכללם, ואילו הנתבעות האחרות פטורות מהתחייבויות וחובות אלה, ובמיוחד מחובת תשלומם של דמי ההרשאה. ב"כ הנתבעות סובר כי משהסכימה התובעת לרישום החכירה בשם נופשונית גילתה בכך את דעתה לראות בנופשונית את בעלת דברה היחידה, ולפטור את היוזמים מהתחייבותיהם שבחוזה. הפרקליט המלומד רואה בחליפת המכתבים ובהסכמת התובעת להעברה משום העברה במתכונת אליה התכוונה הרישא של ס' 27 לחוזה, דהיינו העברת זכויות היוזמים לחברה שתרשם על ידם. את הסיפא של הוראת ס' 27, לפיה העברת הזכויות לחברה כפופה ל"תנאי ברור ומפורש כי היוזמים יהיו אחראים, בכל עת, כלפי העיריה ... כי הוראות חוזה זה יכובדו באופן מלא ושלם" קורא הפרקליט כמוסבת על חלקה השני של הרישא לאותו סעיף, היינו על האפשרות של תפעול המועדון על ידי קבלני משנה. על פי הטענה מבחין ס' 27 הנ"ל בין העברה של מלוא זכויות היוזמים לחברה בשליטתם, שאז אין ההעברה מותנית בתנאי כלשהו, לבין העברה של תפעול המועדון בלבד לקבלני משנה, שרק במקרה אחרון זה יוותרו היוזמים אחראים לכיבוד הוראות החוזה. לא ניתן לפרש את ס' 27 לחוזה באופן בו מבקש ב"כ הנתבעים לפרשו. פרשנות שכזו איננה הולמת את הטקסט החוזי, ואינה מתיישבת עם תכלית ההוראה הנדונה כשלעצמה ועם תכלית החוזה כולו. ס' 27, וכמוהו ס' 28 לחוזה, דנים בהעברת זכויות של היוזמים; אין הם עוסקים בהעברת התחייבויותיהם. עיון בהוראת ס' 27 מוסיף ומלמדנו כי התנאי ה"ברור ומפורש" המופיע בסיפא, ושלפיו גם לאחר העברת הזכויות יוותרו היוזמים אחראים למילוי כל הוראות החוזה, מכוון לרישא בכללותה, ואין לקוראו כמכוון דווקא למקרה השני המופיע ברישא היינו למקרה של הפעלה באמצעות קבלן משנה. גם מהתנאי שבס' 27 הנ"ל, לפיו העברת הזכויות לפי החוזה תעשה דווקא לחברה שבשליטת היוזמים, עולה המסקנה שבעלי החוזה התכוונו להותיר את היוזמים בתמונה ולהמשיך ולראות בהם אחראים להתחייבויות שנטלו על עצמם בכריתת החוזה. קריאת החוזה, על 32 סעיפיו, מצביעה בעליל על כך שהיוזמים נטלו על עצמם התחייבויות רבות ושונות שתוקפן למשך כיובל שנים. אין להניח שהחוזה בא לעולם על מנת שימים ספורים לאחר חתימתו יוכלו היוזמים להפטר מכל ההתחייבויות שנטלו על עצמם על ידי העברת זכויותיהם לחברה שזה עתה נרשמה על ידם, כאשר אין הם מחוייבים לעסקיה ואין הם ערבים להתחייבויתיה. ההבחנה שמנסה בא כוח הנתבעות להבחין, בין התחייבויותיהן של היוזמות שהסתיימו בהקמת המועדון, לבין התחייבויותיהן החלות בתקופת ההפעלה השוטפת של המועדון היא מלאכותית, איננה מעוגנת בחוזה ואינה רלבנטית. אין להבין את החוזה כאילו החשיבות הניכרת שייחסו הצדדים לזהותם של היוזמים ולהתחייבויות שהם מקבלים על עצמם למשך שנים רבות, פגה ונעלמה במועד סיום בנייתו של המועדון; תיזה שכזו אינה עולה מלשון החוזה או מרוחו ותכליתו. התובעת העניקה ליוזמים נכס יקר ערך בתמורה להתחייבויות שנטלו על עצמם להפעילו כמועדון שדה, ובניית המועדון הייתה רק השלב הראשון של קיום אותן התחייבויות. יתרה מכך ! בסעיף 28 לחוזה מצויה הוראה המיועדת למקרה שהיוזמים יבקשו להפטר מהתחייבויותיהם שבחוזה על ידי מכירתה של החברה שתרשם על ידם (נופשונית) לאחרים. למקרה שכזה הוסכם במפורש באותו סעיף כי המכירה "כפופה לאישור העיריה", אשר רשאית לסרב מתן אישורה, או להתנותו בתנאים, כגון אם רוכשי החברה לא יערבו להתחייבויות החברה, או לא יהיו בעלי גב כלכלי חזק דיו לעמוד בערבותם. יש ממש גם בטענתו של ב"כ התובעת כי הנתבעות 1 ו-2 עצמן לא הלכו לשיטתן והמשיכו לראות עצמן כבעלות דברה של התובעת כאשר הדבר היה לנוחותן ואף לאחר שהזכויות נרשמו בשם נופשונית. לפיכך יש לדחות מכל וכל את הטענה כי הנתבעות 1 ו-2 פטורות מחיוביהן שבחוזה ומתשלום דמי החכירה. 6. הפלוגתא האחרת עניינה כזכור בטענות הנתבעות כי התובעת, בניגוד להתחייבויות שקיבלה על עצמה, לא פעלה לעידוד המועדון ופרסומו, ואדרבא, הקימה ויזמה הקמתם של שני מועדונים המתחרים במועדון של הנתבעות, ופעלה לטובתם של אותם מועדונים, בין היתר בהענקת הנחות למנויים שלהם, באופן שהיה בו משום הפלייה כלפי הנתבעות וגרימת נזק להן. הנתבעים שהביאו ראיותיהם תחילה העידו 3 עדים מטעמם ולא נמצאה בעדותו של מי מהם תשתית עובדתית וראייה של ממש להוכחתן של טענות אלה. אדרבא, בחקירה הנגדית התברר כי אפילו אותם דברים שנכללו בתצהירי העדות הראשית, והצביעו לכאורה על פגיעה שנפגעו הנתבעות ונזקים שנגרמו להן, לא היו אלא טענות כלליות שכל מטרתן זריית חול בעיני הקורא. מר עופר (ע.ה. 2), מנהל התפעול של המועדון, העיד כי "השקעת [נופשונית] בחדר כושר שבבעלותה, בעלות של 846,913 ש"ח ירדה לטמיון", בשל כך שהתובעת פרסמה את המועדונים האחרים והעניקה "הנחות מרחיקות לכת למנויים שונים". את ההפסד הנטען מבסס העד על הסברה שמספר המנויים של המועדון קטן לעומת התחזית האופטימית שהייתה למשיבה קודם להשקעתה בחדר הכושר. מוטב היה לטענה זו שלא תטען. בנייתו של חדר כושר או שיפוצו הם חלק מבניית המועדון והחזקתו, ואין הם אלא פריט אחד מתקציבה הכולל של נופשונית. אין רגליים לסברה כאילו ההשקעה כולה ירדה לטמיון רק בשל כך שתחזיתם של הנתבעים לא התאמתה. הטענה העוסקת בהשקעה בחדר הכושר איננה אלא דוגמא אחת לשיטתן של הנתבעות בהוכחת טענותיהן בכלל, וטענותיהן באשר להפסדים שנגרמו להן בפרט. הנתבעות טרחו להעיד את החשב של נופשונית ושל הנתבעת 2 מר הופמן (ע.ה. 1) אשר הביא בפנינו צמוקים מתוך הדוחות הכספיים של נופשונית, מבלי לחשוף את התמונה כולה, וכאשר הדוח הכספי היחיד שהומצא מתייחס לתקופה שלאחר מועד הגשת התביעה. בנסיבות אלה אינני יכול לקבוע כי הנתבעות הפסידו הפסד כלשהו, ובוודאי שאיני יכול לקבוע כי התובעת היא שהביאה להפסד או לנזק לנתבעות או למי מהן. אין בפני ראייה של ממש להוכחת הטענה כי לנופשונית נגרם נזק עקב הפעלתם של מרכזי ספורט נוספים בתחום עירית חולון וביוזמתה, ואין בפני עדות לכך שהעיריה התחייבה, או רשאית הייתה להתחייב, שלא לעודד הקמתם של מרכזי ספורט נוספים או ליזום את הקמתם. טענותיהן של הנתבעות אינן מעוגנות בחוזה שאין בו דבר וחצי דבר על התחייבויות שנטלה התובעת על עצמה, אם בדרך של הענקת הקלות ותמריצים, ואם בדרך של המנעות מהקמת מרכזי ספורט אחרים. הוצגו אמנם מסמכים המעידים על הסכמתה של התובעת, מעבר לאמור בחוזה, להעניק לנופשונית הנחה של 50% מתשלום הארנונה השנתית "עד אשר תגיע נופשונית למצב של רווחיות" (נספח י' לתצהירו של מר וידבסקי), אך אין חולק שהתובעת לא התחייבה להמנע מהקמתם ועידודם של מרכזי ספורט אחרים, בשכונות אחרות, או ליתן לנתבעות הקלות בכל הנוגע לפרסום המועדון, מעבר להקלות שאכן ניתנו להן. התובעת אכן עמדה בהתחייבותה למתן הנחה מתשלום ארנונה, ואין רלבנטיות לסרוב שסרבה להעניק את ההנחה בשנת 94' מנימוקים משפטיים שנדחו בסופו של דבר בהליך שהתקיים בבית המשפט המחוזי בפני כב' השופט (כתוארו אז) גורן. הנתבעות ביקשו להסתמך על עדות מפי השמועה היינו עדותו של מר גיל רובינשטיין נכדו של מייסדה של הנתבעת מס' 2. לגרסתו של מר גיל רובינשטיין הוא עבד ליד סבו ולמד ממנו אודות התחייבותה של התובעת לעודד את המועדון. גם דברים אלה הם דברים כלליים שפרט להיותם עדות מפי השמועה הם חסרים פרוט ומסויימות. אין בנימוק כי הסב למרבה הצער נפטר כדי להסביר מדוע לא הובאו נציגים אחרים של הנתבעות שלקחו חלק במגעיו של הסב עם התובעת (כגון מר ברוך חבס ועו"ד סייר שנכחו בישיבה בה הסכימה התובעת להעניק הנחה מהארנונה - נספח י' הנ"ל לתצהירו של מר וידבסקי). הנתבעות שראו כי לא על עדיהן וראיותיהן תהיה תפארתן מבקשות להבנות מעדויותיהם של עדי התובעת, מנהלת מחלקת המודעות העירונית הגב' קסל (ע.ת. 1), וגזבר העיר מר וידבסקי (ע.ת. 2). דא עקא, לא היה בעדותם של אלה כדי לסייע כהוא זה לנתבעות. עדי התובעת העידו באופן מלא ומפורט והשיבו כהלכה לכל שאלה, השגה וטענה שהפנה אליהם ב"כ הנתבעות. הדברים מפורטים בפרוטוקול ומדברים בעד עצמם. לא נמנעה מהנתבעים כל אפשרות לפרסם את עצמם בלוחות המודעות העירוניים המתאימים, ופרסום של נופשונית מופיע בפרסומי התובעת (ר' נ/4). לטענה כי התובעת מפלה לטובה את מרכז הספורט ימית 2000 הסביר מר וידבסקי כי קיימים הבדלים משמעותיים בין מרכז ספורט זה, שהוא מרכז ספורט ארצי המביא שם טוב לעיר חולון, לבין המועדון דנן שהוא מועדון שדה שכונתי. 7. הנתבעות טוענות כי ביום 13.1.99 ביטלו את החוזה עם התובעת עקב הפרתו על ידה. ביטול זה שנטען כי נעשה לאחר הגשת התביעה דנן איננו רלבנטי לענייננו. יתר על כן הנתבעות עומדות על טענתן זו לביטול החוזה אף כי לא הובא שמץ של הוכחה שהתובעת אמנם הפרה התחייבויות שבחוזה, כשם שלא הוכח כי הפרה התחייבויות אחרות שנטלה על עצמה מחוץ לו. נראה כי מטרתן של טענות ההפרה והביטול שטוענות הנתבעות היא לשמש כסות להתחמקויות שיטתיות שהתחמקו ומתחמקות הן מלקיים התחייבויותיהן. למרבה הצער אין זו הפעם הראשונה בה אין הנתבעות עומדות בהתחייבויותיהן, וככל שהבינותי אף לא הפעם האחרונה שהרי אין הן משלמות דמי הרשאה וארנונה עירונית גם לתקופות שלאחר הגשת התביעה. הנתבעות עשו להן לשיטה להתעלם מהתחייבויותיהן הכספיות לתובעת כבר בסמוך לאחר תחילת הפעלתו של המועדון, ואין המדובר רק באי תשלום דמי ההרשאה אלא גם באי תשלומה של הארנונה העירונית, ולו המופחתת, שבה חייבות הן מכח החוק והחוזה. 8. לא הייתה בהגנתן של הנתבעות טענה של ממש, וגם לא לעניין סכום התביעה. אמנם במהלך החקירה הנגדית של מר וידבסקי העלו הנתבעות תמיהה כלשהי על אופן חישובו של סכום התביעה, אך לא היה בכך כדי לפגום בסכום התביעה שאותו הן אכן חבות לתובעת. סכום זה נובע מחישוב של סכום דמי ההרשאה השנתיים הנקוב בחוזה, בתוספת הפרשי הצמדה עד לתחילתה של כל אחת משתי השנים שבקשר עימן הוגשה תביעה זו, ולאחר מכן תוספת ריבית כחוק. פסיקתא התביעה מתקבלת והנני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת את סכום התביעה בסך של 641,182 ₪ בצרוף ריבית מירבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה (23.4.98) וכן את הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד בסכום של 50,000 ₪. חוזהדמי הרשאה