פסק דין 1. התובעים התקשרו ביום 4.9.97 עם הנתבעת, חברה קבלנית, בהסכם לרכישת דירה. עפ"י ההסכם התחייבו התובעים לשלם לנתבעת תמורת הדירה סך של 1,284,800 ₪ נכון ליום חתימת ההסכם בתשלומים ובמועדים שנקבעו בהסכם, בין היתר, 175,000 ₪ - במועד חתימת ההסכם, 100,000 ₪ - תוך 14 ימים מהצגת אישור מנהל מקרקעי ישראל להארכת תוקף הסכם הפיתוח, ותשלומים נוספים בגמר יציקת רצפה ראשונה, בגמר השלד, בגמר טיח פנים, בגמר טיח חוץ, והיתרה - כנגד מסירת החזקה בדירה. 2. מאחר ולנתבעת היה חוזה פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מיום 23.4.95, ועל פיו היתה הנתבעת רשאית למכור את הדירות שתבנה על החלקה ולדאוג לרישום בית משותף (שני ה"הואילים" הראשונים להסכם), ומאחר ובמועד חתימת ההסכם לא היה, לטענת התובעים, הסכם הפיתוח בתוקף, נקבע בסעיף 24 להסכם: "מובהר בזאת במפורש כי הרוכש יהא זכאי לבטל הסכם זה באם לא תתקבל הסכמת מנהל מקרקעי ישראל לו וכן הארכת תוקף חוזה הפיתוח בתוך 120 יום מיום חתימת הסכם זה, וזאת בהודעה בכתב למוכר" ביטל הרוכש את ההסכם בהתאם לאמור בסעיף זה יושבו לו הסכומים ששילם ע"ח הדירה בצירוף הפרשי הצמדה כשמשמעם בהסכם זה בתוך 45 יום מקבלת הודעת הביטול ולא יחולו הוראות סעיף 18 לעיל (תרופות בשל הפרת ההסכם ע"י הרוכש - ר.פ.א.). מוצהר בזאת במפורש כי במקרה ותתקבל עמדת מנהל מקרקעי ישראל בכתב כי לא ניתנת הסכמתו להסכם זה ו/או להארכת תוקף חוזה הפיתוח, כי אז יתבטל חוזה זה ולרוכש לא יהיו כל טענה ו/או דרישה מכל מין וסוג שהוא, בין לאכיפה, בין לפיצויים ובין אחרת, למעט זכותו להשבה כאמור לעיל". 3. ביום 13.3.98 חתמו הצדדים על תוספת להסכם המכר (להלן: "התוספת"), לפיה "הואיל ואישור מנהל מקרקעי ישראל שהמציא המוכר אינו בתוקף מחודש פברואר 1998, והואיל והרוכש מתוך רצון טוב ולפנים משורת הדין מסכים לשלם למוכר תשלום נוסף...." מוסכם בין הצדדים כי במעמד חתימת התוספת ישלמו התובעים לנתבעת סכום נוסף בסך 100,000 ₪ כנגד הפקדת שיק לביטחון שיוחזק בנאמנות ע"י עו"ד אבי גורדון. "הרוכש לא יידרש ע"י המוכר לשלם כל סכום... מעבר לסכומים ששולמו, כל עוד לא הציג המוכר בפניו אישור מנהל מקרקעי ישראל המאריך את תוקף חוזה הפיתוח לתקופה נוספת ולפחות עד 30 ימים מעבר ליום מסירת החזקה לידי הרוכש...". "לא המציא המוכר אישור כאמור עד תום תקופת התוספת (10.5.98 - ר.פ.א.), תהא לרוכש בלבד הזכות לחדש ולהאריך את התוספת לתקופות נוספות בנות 60 יום כל אחת, עפ"י תנאי תוספת זו, מבלי שיידרש לשלם תשלום נוסף". "זכות ביטול ההסכם תעמוד לרשות הרוכש בכל עת, לאחר תום תקופת התוספת וכן בתום כל תקופה נוספת בה חודשה התוספת על ידו". כן הוסכם כי במהלך תקופת התוספת תמשיך הנתבעת בביצוע עבודות הבנייה, לרבות שינויים בדירה עפ"י דרישת הרוכש שסוכם כי יבוצעו ללא תוספת תמורה כספית, וכי אם יבטל הרוכש את ההסכם כאמור לא יחוייב בתשלום פיצוי כלשהו למוכר בגין הביטול או השינויים שביקש ושבוצעו בדירה "והסכומים ששולמו על ידו ע"ח הדירה... יוחזרו לו בצירוף הפרשי הצמדה, הכל כאמור בהסכם". 4. לאחר שניתנו לנתבעת שלוש הארכות להשגת אישור מנהל מקרקעי ישראל, הודיעו התובעים, ביום 12.7.98, על ביטול החוזה בהתאם לסעיף 24 להסכם. 5. כאמור, עפ"י ההסכם, היה על הנתבעת להחזיר לתובעים את סכומים ששולמו לה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית תוך 45 ימים. ביום 15.11.98 שילמה הנתבע לתובעים סך של 284,264 ₪. ביום 28.12.98 פנו התובעים לנתבעת בדרישה שתשלם להם סכום נוסף של 20,281 ₪, ובעקבות פנייתם, שילמה להם הנתבעת, סכום נוסף של 7,500 ₪. 6. סעיף 16(א) להסכם קבע כי: "הפרת כל סעיף מסעיפי ההסכם תחשב להפרה יסודית אם הצד המפר לא חזר בו ממנה ו/או לא תיקן אותה תוך 30 ימים מיום שנדרש לכך ע"י השני בכתב ובדואר רשום לכתובתו כמופיע בכותרת הסכם זה". לטענת התובעים בכתב התביעה, מחדלה של הנתבעת להחזיר את כספי התמורה תוך 45 ימים מקבלת הודעתם של התובעים על ביטול העסקה, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. עוד טוענים התובעים כי "עפ"י דין זכות נפגע עקב הפרה יסודית, הינה לפיצוי בשווי של 10% מערך העסקה" (סעיף 20 לכתב התביעה). בהתאם לפיצוי המגיע לתובעים, לשיטתם, עפ"י טענה זו, הוגשה התביעה על סך של 141,980 ₪. 7. לטענת הנתבעת, ביום 30.10.97 ניתן אישור מנהל מקרקעי ישראל להארכת תוקפו של חוזה הפיתוח עד ליום 1.2.98, והנתבעת המציאה את האישור לתובעים. עם המצאת האישור, היתה הנתבעת זכאית עפ"י ההסכם לתשלום בסך 100,000 ₪. למרות זאת, לבקשת התובעים, ניהלו הצדדים מו"מ להסדרת היחסים לתקופה שלאחר 1.2.98. 8. אשר לחישוב לו טענו התובעים, ולפיו הנתבעת עודנה חייבת חלק מהסכום, טוענת הנתבעת כי הסכומים ששילמו התובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד תום 45 ימים מיום הודעת הביטול מסתכמים בסך של 283,338,35 ₪. סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ה- 46 להודעת הביטול מסתכם ב- 291,308 ₪. הואיל וביום 15.11.98 שילמה הנתבעת 284,264 ₪, היא נותרה חייבת 7,044 ₪, טעות שהתבררה לה לאחר פניית התובעים, ולפיכך הוסיפה ושילמה להם 7,500 ₪, סכום שיש בו כדי לכסות את החוב האמור גם עם הפרשי הצמדה וריבית כדין עד למועד התשלום. כן הכחישה הנתבעת את העובדה שהפרה את ההסכם הפרה יסודית וכי התובעים זכאים לפיצוי בשיעור של 10% משווי העסקה. 9. כב' שופטת יינון מינתה מומחה, רואה חשבון ישראל זלאיט לבדיקת הפרשי הסכומים המגיעים עפ"י החוזה. מאחר וטענת התובעים בכתב התביעה היתה כי הם קיבלו תשלום ביום 16.11.98, ואילו הנתבעת טענה כי שילמה ביום 15.11.98, קבעה חוות הדעת את הסכום שהיה על הנתבעת לשלם בכל אחד מהמקרים. בתצהיר עדותם הראשית הודו התובעים כי התשלום בוצע ביום 15.11.98 (ואהרוני, מטעם הנתבעת, העיד בעמ' 13 לפרוטוקול, כי השיק שהכינה הנתבעת היה מוכן לפני ה- 15.11.98, הנתבעת פנתה לתובעים על מנת שיבואו לקבל את השיק, אך התובע היה עסוק בעבודתו, ולפיכך הוסכם שהשיק יושאר אצל עובד בת"א וילקח ממנו ע"י התובע). מכאן שחלה החלופה הראשונה עפ"י חוות דעתו של המומחה, לפיה היה על הנתבעת לשלם סך של 291,428 ₪, ומאחר והיא שילמה, כאמור, 291,417 ₪, נותרה חייבת סכום של 11 ₪ בלבד. יש לציין כי המומחה לא הוזמן להיחקר על תצהירו. 10. כאמור בכתב התביעה, נתבע סכומו של הפיצוי הנאות לגרסת התובעים, בלבד, בשיעור של 10% מהעסקה ולא נזק אחר כלשהו. 11. למרות זאת, בסעיף 21 לתצהירו במקום עדות ראשית של התובע נאמר כי הוא ספג נזק ישיר של 34,734 ₪ כתוצאה מעליית שער הדולר בתקופה מיום 26.8.98 ועד ליום 15.11.09. האמור בסעיף מהווה הרחבת חזית, ובשל התנגדות באת-כח הנתבעת אין לקבלו. יתרה מזו, הצדדים קבעו בהסכם ביניהם כי החזר כספים יעשה בתוספת הפרשי הצמדה (ראה סעיף 5 פיסקה שניה לתוספת וסעיף 24 להסכם) (ויש להעיר כי גם התשלומים של התובעים לנתבעת התבססו על הפרשי הצמדה). בחירה זו בחוזה מכר מקרקעין בסוג הצמדה, אם הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן, הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה או הפרשי שער, היא בחירה מודעת של הצדדים לחוזה. בחירתם של הצדדים בהפרשי הצמדה פירושה שהסכימו ביניהם על מנגנון זה להבדיל ממנגנונים אחרים אפשריים, לרבות הפרשי שער הדולר, ויש לתת להסכמה זו תוקף. 12. גם לגבי האמור בסעיף 22 לתצהיר כי נזק זה, של הפרשי השער, הוא נזק צפוי, ולפיכך זכאים התובעים בפיצוי בגינו עפ"י סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות, מהווה הרחבת חזית, וכן אינו עולה בקנה אחד עם הסדר ההצמדה שקבעו הצדדים כאמור לעיל. 13. טענות התובעים בעמ' רביעי למטה לסיכומים כי היו מנועים מלרכוש דירה חלופית לא הוכחה, וטענתם כי מגיעים להם פיצויים על עגמת נפש, עלתה לראשונה בסיכומים. 14. גם טענת התובעים בסיכומים כי מנהלה של הנתבעת פעל בחוסר תום לב באשר למועד התשלום, לבד מכך שאינה עולה עם עדותו של אהרוני כאמור בסעיף 9 לעיל, מהווה הרחבת חזית. 15. התובעים טענו בכתב התביעה כי ביום כריתת ההסכם בין הצדדים (4.9.97) לא היה בידי הנתבעת הסכם פיתוח בתוקף (סעיף 4 לכתב התביעה), ולאור זאת התשלום של הסכום בסך 100,000 ₪ נעשה על ידם לפנים משורת הדין כפי שאף נאמר, כאמור, בתוספת להסכם. יחד עם זאת בתוספת (שנחתמה ביום 13.3.98) נאמר גם כי: "הואיל ואישור מנהל מקרקעי ישראל שהמציא המוכר אינו בתוקף מחודש פברואר 98", ומכאן שהיה בידי הנתבעת אישור המנהל המחייב את התובעים לשלם את הסך של 100,000 ₪ עפ"י סעיף ג(2) לנספח לחוזה. אישור המנהל לא הוגש, ונראה כי בפועל, היה הסכם פיתוח בתוקף עד לפברואר 1998 בעת חתימת החוזה, ובפועל הסכימו הצדדים כי התובעים לא ישלמו את ה- 100,000 אלא כשתתקבל הסכמת המנהל להארכתו, ולאחר מכן הסכימו על ביצוע התשלום בסך 100,000 ₪ כאמור בתוספת. 16. בסיכומיהם טענו התובעים לראשונה כי פעמיים הפרה הנתבעת את ההסכם, הפרות יסודיות: פעם אחת, כאמור בכתב התביעה, כאשר לא שילמה את כל סכום ההחזר במועד, ופעם שנייה (קודמת לה), כאשר לא השיגה את אישור מנהל מקרקעי ישראל. 17. התובעים הודו בכך שסעיף 16(א) להסכם מהווה תניה גורפת העושה הפרות ליסודיות ללא הבחנה ביניהן. אשר להפרה כזו קובעת הסיפא לסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה ) תשל"א - 1970 כי: "תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". לטענת התובעים ב"כ הנתבעת הוא שערך את ההסכם, ולפיכך, עפ"י כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) תשמ"ו - 1986 (להלן: "כללי האתיקה") הוא אינו רשאי לטעון כנגד נפקותו של תנאי שהוא עצמו ערך. גם אם נכונה הטענה, אין בה כדי לשנות את התוצאה החוזית האמורה, שכן העובדה נשארת בעינה, שהצדדים לא נתנו דעתם על ההפרות שאותן הם רואים כיסודיות. "תניה העושה הפרות ליסודיות ללא הבחנה ביניהן, הריהי תניה גורפת, אפילו היתה מתייחסת רק לאחדות מההפרות האפשריות, ואין לה תוקף, אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה. המבחן לעניין קביעת הסבירות הינו מבחן אובייקטיבי, לאור נסיבות החוזה מסויים שבו כלולה אותה תניה" (ראה: ע"א 2106/91 ציון מזור נ. יפעת וחידי פ"ד מז(5) 788). 18. יתרה מזו, בדיקת תוכנו של סעיף 16(א) להסכם מעלה כי אין בו אלא קביעת הדין לגבי הפרה שאינה יסודית, דהיינו מתן התראה והזדמנות למפר לתקן את ההפרה תוך 30 ימים. 19. זאת ועוד, באשר לטענה בדבר הפרה יסודית של הנתבעת בכך שלא השיגה משך תקופה הארכת הסכם הפיתוח ע"י המנהל - כעולה מהחוזה, שכתוצאה ממנה טוענים התובעים כי הם זכאים לפיצוי בשיעור של 10% מערך העסקה - האפשרות שלא תינתן הסכמת המנהל להארכת חוזה הפיתוח נחזתה ע"י הצדדים שקבעו במפורש את זכויות התובעים במקרה כזה, והם אף פעלו על-פי אותה הסכמה. בנסיבות, ולאור נוסח החוזה, נראה כי משקבעו הצדדים מה יהיה הסעד שהתובעים יהיו זכאים לו (כולל הנזקים שתספוג במקרה כזה הנתבעת כתוצאה מכך שהיא ממשיכה כל העת להכניס בדירה את השינויים שנדרשו ע"י התובעים מבלי שתהיה זכאית לסכום כלשהו בגינם), יש בהסדר זה משום הסדר שלילי לגבי פיצוי אחר. טענתם של התובעים בסיכומים לפיה לא פעלה הנתבעת בחריצות הראויה להשגת האישור, לא הוכחה. 20. אשר לאי ביצוע החזר התשלום במועד, הגם שמועדי תשלום תוך ביצוע החוזה מהווים לעיתים קרובות תנאים יסודיים בהסכם, אין הדבר כך בהכרח. מאחר ולאור התניה הגורפת שבהסכם, העושה את כל תנאי ההסכם ליסודיים ללא הבחנה ביניהם, יש, כאמור, לקבוע לגופה של כל תניה האם היא יסודית אם לאו. בנסיבות העניין, כאשר מדובר על החזר הסכום לאחר ביטול ההסכם, דהיינו בהסדרי השבה, בתקופת האיחור, ובכך שהצדדים קבעו מנגנון מפורש להצמדת התשלום, ולא קבעו הוראה כלשהי למקרה של איחור בתשלום (ובמקרה אחר - איחור בתשלום ע"י הרוכש מעל ל- 30 ימים - כן עשו זאת), הגעתי למסקנה שלא מדובר בהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. אשר לסכום הנוסף בסך 7,500 ₪, כעולה מחומר הראיות, בדקה הנתבעת את טענות התובעים, הגיעה למסקנה כי טעתה, ושילמה לתובעים בחסר בסך של 7,044 ₪. משהגיעה למסקנה זו תיקנה את הטעות ושילמה לתובעים 7,500 ₪. וודאי שטעות בתום לב, בסכום כאמור, ביחס לסכום ההשבה הכללי, אינו מהווה הפרה שאילו ראו אותה הצדדים בעת עריכת ההסכם לא היו מתקשרים בו. 21. יתר על כן, אף אילו הייתי מקבלת את טענת התובעים כי האיחור בביצוע ההשבה מהווה תנאי יסודי אשר הופר, כאמור, ע"י הנתבעת, אין התובעים זכאים בגינו לפיצוי הנטען בשיעור של 10% מהעסקה. עילת התביעה היא, כאמור, טענת התובעים לפיה: "עפ"י דין זכות הנפגע, עקב הפרה יסודית, הינה לפיצוי בשווי של 10% מערך העסקה". דא עקא, שלא קיים כל דין הקובע כלל כאמור, ואף לא נוהג (דבר שלא נטען במפורש, ובכל מקרה לא הוכח). כאמור, מלכתחילה לא נטען נזק ממשי, ולא שיעורו, וגם משנטען, בגדר הרחב חזית, לא הוכח, ובאשר להפרשי השער, בהעדר הוכחת נזק ממשי שנגרם עקב כך, נותרת בתוקפה הסכמת הצדדים לפיה ישולמו הסכומים בצירוף הפרשי הצמדה ולא הפרשי שער הדולר דווקא. 22. אשר על כן אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. חוזהקרקעותהסכם פיתוחמקרקעיןקבלןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל