פסק דין 1. התובעת (להלן: פזל) זכתה במכרז מס' 10005/91, שפרסם משרד הבינוי והשיכון (להלן: המדינה), לבניית 635 יחידות דיור, בשכונת גבעת המורה, עפולה. לימים נתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים על סכומים שכל צד חב למשנהו. פזל הגישה ביום 20.4.97 תביעה נגד מדינת ישראל, על נזקים שגרמו לה עקב הפרת החוזה עמה ואילו המדינה הגישה תביעה שכנגד. 2. ביום 30.11.99 נחתם הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. על פי האמור בהסכם שלמה המדינה לפזל סכום כולל של 6,000,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, לסילוק מלא וסופי של חלק מתביעות פזל. מהסכום האמור קוזז, עד למתן פסק דין סופי בתביעה שכנגד, סך של 1,562,443 ₪, כשהוא משוערך לפי מדד תשומות הבנייה ליום הגשת התביעה. בנוסף לתשלום זה, הוסכם על תשלום שכר טרחת עורך דין ועל שיפוי פזל בתשלום חלק יחסי מאגרת המשפט, שאותו שלמה פזל. לפי עמדת פזל, הסכום שקבלה מהמדינה הוא סכום חלקי בלבד, ואין בקבלתו כדי לפגוע בתביעתה לקבלת היתרה המגיעה לה, לטענתה, ואילו עמדת המדינה היא שהסכום האמור, הינו הסכום המלא שלו זכאית פזל. בהסכם הצהירה פזל שלא תתבע סכום העולה על 14,000,000 ₪, נכון ליום הגשת התביעה. עוד נקבע בהסכם שבית המשפט ידון בפלוגתאות הבאות: א. תשלום עבור ביצוע עבודות בשיפועים תלולים (סעיף 23 לכתב התביעה); ב. תשלום עבור מבני מעטפת (סעיף 24 לכתב התביעה); ג. תשלום עבור פרצלציה (סעיף 25 לכתב התביעה); ד. תשלום עבור רישום בתים משותפים (סעיף 25א לכתב התביעה); ה. תשלום עבור הוצאות בגין החזקת דירות (סעיף 20.7.2 לכתב התביעה), הוצאות בגין ביטוחים (סעיף 20.7.3 לכתב התביעה), הוצאות בגין ניהול מתמשך של הפרויקט (סעיף 20.7.4 לכתב התביעה) והוצאות בגין ערבויות (סעיף 20.7.5 לכתב התביעה). עבור פריטים אלה תוכל פזל לתבוע רק את ההפרש שבין 3,440,643 ₪, נכון ליום הגשת התביעה, לבין מה שנתבע בכתב התביעה בגין פריטים אלה - 16,773,643 ₪. בהחלטה שנתתי ביום 30.11.99, היום שבו אושר הסכם הפשרה, קבעתי שאדון תחילה בסעיפים א-ד, שלעיל וכן בתביעה שכנגד. 3. בהחלטה שנתתי ביום 9.1.01 קבעתי שעל המדינה לשלם לפזל עבור שיפועים שמעבר ל- 20%, כאמור בסעיף 4 של פרק ב' למחירון, וכן לשלם לה עבור עבודה נוספת של מבני המעטפת, לפי סעיף 57(3) לחוזה המדף. התביעה לתשלום עבור פרצלציה ורישום בית משותף נדחתה. התביעה שכנגד התקבלה ונקבע שעל פזל לשלם למדינה את ההפרש המגיע לה מעבר למה ששולם לה על-פי הסכם הפשרה. 4. בתום שמיעת הראיות הנוספות, ביום יא בתמוז תשס"א (2.7.01) הגיעו הצדדים לידי הסכמה שקיבלה תוקף של החלטה, שלפיה הסכימה המדינה לשלם לפזל סכומים נוספים כדלקמן: (1) סך של 2,181,854 ₪ עבור עבודת שיפועים; (2) סך של 2,640,749.91 ₪. פזל תשלם למדינה סך של 1,444,424 ₪, בגין קבלת התביעה שכנגד. כמו כן נקבעו סכומי הוצאות ושכר טרחת עורך דין שעל כל צד לשלם למשנהו. 5. כעת נותר לדון בהוצאות עבור החזקת הדירות, ביטוחים, ניהול מתמשך של הפרויקט והוצאות בגין ערבויות. אין מחלוקת בין הצדדים על משך האיחור - 57.6 חודשים ושהאיחור מתייחס למסירת 203 דירות וקוטג'ים. המחלוקת מתייחסת לקביעת המדינה כי אין לשלם עבור כל ראשי הנזק שנותרו מעבר לסך ששולם, של 330 ש"ח לחודש עבור כל יחידת דיור, נכון ליום 4.99. טענות התובעת - כללי 6. התשלום ששולם לפזל, במסגרת הסכם הפשרה האחרון הוא רק עבור הוצאות החזקה וערבויות, בעוד שעבור שני ראשי הנזק הנותרים פזל לא פוצתה. מכל מקום הסכום שאותו קיבלה פזל הוא רק 20% מהסכום המגיע לה. לטענת עד התביעה מוטי אריאל, הסכום המגיע, לפי תחשיבים שעשה הוא 200,000 ₪ לחודש (עמ' 24). הוצאות החזקה 7. היה באתר צוות קבוע של פועלים שכירים שנעזרו בקבלני משנה, כגון שרברבים וחשמלאים. דירה סגורה, שאינה בשימוש, יקרה לאחזקה. יש לבדוק אם אין פיצוצים בצנרת, צינורות ללא זרימת מים עלולים לסבול מקורוזיה, דירות נעולות ללא אוורור מזמינות עובש. בנוסף לכך, האיחור במסירה גרם לאבדן תקופת האחריות של הספקים (תצהיר חנן ינקוביץ, סעיף 35). אהרון בן אריה העיד (עמ' 26-27) שפזל שלמה לחברה חיצונית, חברת "אנוש" סך של 200 ₪ לדירה עבור תחזוקה. כמו כן היו באתר חברת ב.נ.ה, שפקחה על העבודות באתר מטעם הבנק המלווה ושפזל נשאה בשכרה בסך של 40,000-45,000 ₪ לחודש, מנהל פרויקט, מהנדס ביצוע ו-5-4 פועלים (ראו גם עדות חנן ינקוביץ, בעמ' 29, על כך שבאתר היו 3-6 פועלים קבועים). למנהל הפרויקט היה כלי רכב וטנדר. היו תקופות שהיו שני כלי רכב וטרקטור. העד חנן ינקוביץ' הוסיף (עמ' 28), שהיו באתר גניבות ופריצות, הרסו תריסים וחלונות וגנבו כלים סניטריים. כל חודש נרכשו חומרים לצורך תיקונים. היה צורך גם לתקן בריכות ביוב. דשא שנשתל התקלקל. 8. מוטי אריאל כימת את הסכום המגיע בפריט זה ל-1,672,592 ₪ (ראו מוצגים יד' ו-יד/3, שהוא עדכון של מוצג יד'). את התחשיב בנה העד על סמך דרישה של חברת סולל בונה, שעבדה כקבלן משנה עבור חברת ב.ס.ט, מחברת ב.ס.ט (מסמך יד/3א). הסכום המעודכן, לפרק הזמן של 57.6 חודשים הוא 3,906,221 ש"ח, נכון ליום הגשת התביעה - 20.4.97. בית המשפט התבקש לפסוק, בפריט זה גם עבור התקופה שמעבר להגשת התביעה. ביטוחים 9. לפי דרישת הבנק המלווה (עדות חנן ינקוביץ', עמ' 30) וגם על-פי חוזה הפרוגרמה, סעיף 27(ג) (מוצג א') וחוזה המדף, סעיף 19 (מוצג י'), היתה מוטלת חובה על פזל לבטח את הדירות עד למסירתן. מוטי אריאל העריך (בסעיף 76.3 לתצהיר ומוצג סג') את הסכום המגיע בגין פריט זה ב-979,450 ₪. החישוב נעשה לפי פרמיה שנתית של 0.5%. תחשיב זה נעשה מבלי שהעד ראה את הפוליסה, אך, לדבריו, זהו מחיר השוק, אם כי ייתכן ומחיר השוק בתקופה מאוחרת היה יותר זול. התחשיב נעשה רק למשך ארבע שנים (עמ' 30). ניהול מתמשך של הפרויקט 10. זהו פיצוי עבור תקורה והוצאות פזל בגין איחורי הנתבעת בקבלת הדירות ואילוץ פזל לשמור על כל המערך שלה המופנה לפרויקט. הפרויקט בגבעת המורה בעפולה, היה הפרויקט היחיד של פזל ולכן הוצאות התקורה מתייחסות רק אליו. 11. בנוסף לבעלי התפקידים שהוזכרו לעיל (סעיף 7), היו לפזל הוצאות על מזכירות והנהלת חשבונות, העסקת מנהלים בחברה ורווח תקני. אופן החישוב של הוצאות אלה מבוסס על חוזה המדף (מוצג י'), משנת 1987. בסעיף 46(2) נאמר: "(1) פקודת שינויים המחייבת את ביצועה של עבודה נוספת לזו שהובאה בחשבון לצורך קביעת מועד השלמת המבנה או המחייבת את ביטולה של חלק מהעבודה או הפסקתה לפי סעיף 50 לחוזה (הדן בהפסקת עבודה לפי הוראה בכתב מהמנהל לזמן מסוים או לצמיתות ולחידושה גם כן לפי הוראה בכתב מהמנהל - מ' ר'), רשאי המנהל, לאחר שמיעת טיעוני הקבלן, לקבוע בה את השינוי במועד השלמת המבנה. (2) נגרם עיכוב בביצוע המבנה על ידי כח עליון או על ידי תנאים אחרים שלדעת המנהל לא היתה לקבלן שליטה עליהם ולא היתה לו אפשרות למנוע את העיכוב, רשאי הקבלן לבקש ארכה במועד השלמת המבנה והמנהל יקבע את שיעור הארכה בפקודת שינויים בכפוף לתנאים דלהלן: הקבלן לא יהיה רשאי לבקש ארכה עקב תנאים מיוחדים כאמור לאחר 60 יום מתום התנאים שארעו וגרמו לעיכוב בביצוע המבנה... (ב) הקבלן יהא חייב להביא ראיות, לשביעות רצונו של המנהל, לרבות יומן עבודה, שהתנאים האמורים ארעו וגרמו לעיכוב בביצוע המבנה." בחוזה המדף (מוצג סד), שעודכן בשנת 1996, נאמר: "(1) פקודת שינויים המחייבת את ביצועה של עבודה נוספת או שונה לזו שהובאה בחשבון לצורך קביעת מועד להשלמת המבנה או המחייבת את ביטולה של חלק מהעבודה או הפסקתה, לפי סעיף 46 בתנאי החוזה (הסעיף הרלוונטי לא צורף לתיק המוצגים - מ' ר'), רשאי המנהל, ביוזמתו הוא או לפי בקשת הקבלן, לקבוע בה את השינוי במועד השלמת המבנה. (2) נגרם עיכוב בביצוע המבנה כתוצאה מנסיבות התלויות במזמין, רשאי הקבלן לבקש ארכה להשלמת המבנה, והמנהל יקבע את שיעור הארכה בפקודת שינויים, בכפוף לתנאים בסעיף קטן (4). (3) נגרם עיכוב בביצוע המבנה על ידי כח עליון או כתוצאה מנסיבות אחרות שלדעת המנהל לא היתה לקבלן שליטה עליהם ולא היתה לו אפשרות למנוע את העיכוב, רשאי הקבלן לבקש ארכה להשלמת המבנה, והמנהל יקבע את שיעור הארכה בפקודת שינויים בכפוף לתנאים בסעיף קטן (4). (4) התנאים למתן ארכה להשלמת המבנה יהיו כדלהלן: (א) הקבלן יהיה חייב להביא ראיות, לשביעות רצונו של המנהל, לרבות יומן עבודה,שהנסיבות האמורות ארעו וגרמו לעיכוב בביצוע המבנה; (ב) הקבלן יהיה חייב להגיש את בקשתו לארכה כאמור בתוך 60 יום מיום ארוע הנסיבות שגרמו לעיכוב בביצוע המבנה... (5) נגרם עיכוב בביצוע המבנה כתוצאה מהנסיבות המפורטות בסעיפים (1) ו- (2), ישלם המזמין לקבלן, בכפוף לתנאים בסעיף קטן(4) - הוצאות תקורה בשיעור שיקבע לפי הנוסחה שלהלן: x K0 - K1 ] Q=P [ = הוצאות תקורה; P = אחוז ההוצאות המוסכם המבוטא בשבר עשרוני: באתר סגור - 5; באתר פתוח - 6%; K0 = סכום החוזה ללא מע"מ; K1 = סכום הביצוע במחירי בסיס, ללא מע"מ וללא התייקרות; T0 = תקופת הביצוע החוזית; T1 = תקופת הביצוע, כולל ארכות שניתנו בהתאם לסעיפים קטנים (1) ו-(2) או תקופת הביצוע בפועל - הקצרה מבין שתיהן". חישוב הוצאות הניהול המתמשך נעשה לפי נוסחה זו: פזל אמורה לבצע את החוזה בתקופה מוגדרת - במקרה הנדון 15 חודש. סכום החוזה הבסיסי מוגדר - מחיר המבנים 25,673,447 ₪. חלק מסכום זה מהווה תקורה - הוצאות תקורה, הנהלת החברה ורווח תקני - שבמקרה זה היא 12%. לאור זאת התקורה היא = 12% : 25,673,447 ₪. 3,080,814 ₪. אם נחלק סכום זה לכל אחד מ-15 החודשים שבהם היתה פזל אמורה לבצע את החוזה, הרי שהתקורה המתקבלת לחודש היא 205,388 ₪. לפי מוצג סה' מגיע לפזל עבור תקופת האיחור סך של 14,050,743 ₪. בעדכון לכל התקופה - הסך הוא 16,051,344 ₪. האתר שבו מדובר היה אתר פתוח. לפיכך, שיעור התקורה הוא 6%. לפי הנוסחה של חוזה המדף, שעודכן בשנת 1996, הסכום המגיע הוא סך של 6,662,448 ₪. בעדכון לכל התקופה - הסך הוא 7,670,131 ₪. נוסחת חוזה המדף משנת 1996, למרות שהוא מאוחר ליום החתימה על החוזה, חלה במקרה שלפנינו וזו היתה הנוסחה בחוזה משנת 1987, למרות שהיא לא נרשמה בו ולמרות שמשרד הבינוי והשיכון לא שלם לפי נוסחה זו ובכך הוא לא קיים את החוזה וזאת בניגוד למשרד הביטחון שמשלם לפי אותה נוסחה עוד משנת 1980. כך העיד מוטי אריאל (עמ' 32- 33). נוסחה זו אושרה גם בפסק דינו של השופט בן-יאיר בת"א 1121/81, של בית המשפט המחוזי בחיפה. מפסק-דין זה עולה, שאין מקום להוכחת הוצאות התקורה בפועל, משום שהמושג תקורה נגזר מההיקף הכספי הכולל של החוזה ואינו כפוף להוכחת הוצאות בפועל. הטענה שיש להוכיח הוצאות תקורה בפועל, סותרת את טענת המדינה שיש לפצות במקרים כאלה על-פי נוסחה המבוססת על תחשיב ואומדנה כאחוז מההיקף הכולל של החוזה. ניתן להגיע לתוצאה זו גם לפי סעיף 43(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. הוצאות בגין ערבויות 12. עיכובי המדינה בקבלת הדירות גרם לעיכוב בשחרור הערבויות על-ידי המדינה. פזל נתנה למדינה ערבות בנקאית בשיעור 5% מהיקף החוזה. בסיום הבנייה היה על המדינה לשחרר 3% מהערבויות ולהשאיר בידה 2% מהערבויות לתקופת הבדק, שהיא 12 חודשים (סעיף 63(5) לחוזה המדף). הסכום הנתבע ליום הגשת התביעה הוא 221,849 ₪ (מוצג סח'; סעיף 76(5) לתצהיר מוטי אריאל). נזקים שנגרמו לפזל כתוצאה מהאיחור בהשלמת עבודות הפיתוח וההשהיה בקבלת הדירות 13. המדינה שלמה לפזל בפריט זה, במסגרת הסכם הפשרה (סעיף 2(ה) להסכם הפשרה, מיום 30.11.99). כאמור, לשיטת המדינה, התשלום בסך 3,440,643 ₪, נכון ליום הגשת התביעה הוא הפיצוי המלא המגיע לפזל בגין רכיבי התביעה הנזכרים בסעיף 2(ה) להסכם הפשרה. לוני דוידוביץ' הצהיר, (בסעיף 12), כי הוועדה לבדיקת עלויות אחזקה של דירות, שהוא היה חבר בה, קבעה שיש לשלם בגין פריט זה, לפנים משורת הדין, סך של 330 ₪ לדירה, נכון למדד תשומות הבנייה לחודש 4/99. סכום זה אושר על-ידי וועדת מכרזים עליונה (סעיף 14 ונספח ו' לתצהירו). מעדותו עולה כי סכום זה מתייחס לאחזקה (עמ' 37-38) ולא לניהול מתמשך. לאור זאת, אין לקבל את האמור בתצהירו שהסכום האמור מיצג את כל פריטי התביעה הנתבעים, שכן המסמכים, עליהם הוא מסתמך בתצהירו עוסקים רק בעלויות אחזקה. 14. חלק נכבד מסיכומי פזל מוקדש לערעור התחשיב שעשה משרד הבנוי והשיכון. כפי שנאמר בתצהירו של לוני דוידוביץ, משרד הבנוי והשיכון חיפש דרך לפצות את הקבלנים. הוא בחן אמות מידה לקביעת הפיצויים, כפי שהדבר בא לידי ביטוי במסמכים שצורפו לתצהירו. תחילה התבקשה חברת פבר, חברה לבנין והנדסה אזרחית בע"מ, להגיש תחשיב של עלויות החזקת דירה. התחשיב היה מבוסס על פרויקט שהחברה בנתה בטבריה. תחשיב זה היה בנוי על אומדנים והערכות. לפי תחשיב זה העלות להחזקת דירה היא 458 ₪, נכון ל-12.98. אומדן זה נבדק על-ידי אנשי משרד הבנוי והשיכון, שקבעו שהעלות היא 335 ₪, נכון ל-12.98. נראה שגם סכום זה נראה מוגזם בעיני משרד הבנוי והשיכון והמשרד הקים ועדה פנימית לבחינת הנושא. הוועדה קיבלה נתונים מחברות המחזיקות דירות מטעמו - עמידר ושיכון ופיתוח. בין היתר, מסר פרטים לועדה גם יגאל אסף, שהיה סגן מנהל אגף נכסים ודיור (נספח ג' מיום 28.10.98 וניספח ד' מיום 21.2.99, לתצהיר לוני דוידוביץ). הוועדה המליצה בפני וועדת המכרזים העליונה לשלם עבור החזקה ממוצעת של כל יחידת דיור סך של 330 ₪, נכון למדד 4.99. המלצה זו אושרה על ידי מנכ"ל משרד הבנוי והשיכון ביום 14.4.99 וועדת המכרזים העליונה אישרה המלצה זו (ניספח ו' לתצהירו של לוני דוידוביץ). 15. על נתוני התחשיב יוצאת חוצץ פזל. היא תוקפת את הנתונים של יגאל אסף ומבקשת שלא לתת להם משקל, בהעדר חקירה נגדית ומפני שהנתונים לא נאספו מכלי ראשון והם עדות שמיעה. לחילופין, נטען שהנתונים במכתביו של יגאל אסף (נספחים ג'-ד') הינם חסרים. הוא מתייחס רק לחלק מהוצאות החזקת דירה. זולת זאת, שיכון ופיתוח לא עסקה בהחזקה שוטפת של דירות ועבודתה הצטמצמה להכשרת דירות למסירה לדיירים, כאשר הקבלנים נמנעו מכך. במקרה שלפנינו עשתה פזל את כל עבודות התחזוקה, לרבות הכשרת הדירות למסירה. הכשרת דירות למסירה היא עבודה מרוכזת חד-פעמית, להבדיל מעבודה מתמשכת של תחזוקה. עבודת הפיקוח שעשתה שיכון ופיתוח, אינה תחליף לעבודות ההחזקה וההכשרה שעשתה פזל. לא ניתן לנהל אתר שיש בו יותר מ-200 דירות ללא מהנדס או מנהל עבודה ולו בחלקיות משרה. ההורדה הדרסטית בנתוני עלות ניהול האתר, מצביעה על חוסר רצינות של עורכי התחשיבים במשרד הבנוי והשיכון. 16. אין לקבל את התחשיב שערכה פבר, מפני שתקופת ההחזקה של הדירות באתר שלה בטבריה היתה שנתיים, ואילו פזל החזיקה וניהלה את הדירות כמעט חמש שנים. עלות ההחזקה מתייקרת ביחס גבוה מיחס ישר ככל שתקופת ההחזקה ארוכה יותר, במיוחד כשמדובר בדירות שעומדות ללא שימוש פרק זמן ארוך. נתון זה של אורך התקופה לא הובא בחשבון בתחשיב פבר. 17. פזל תוקפת פרטנית כל נתון ששונה והוקטן, בהשוואה לתחשיב פבר, על ידי משרד הבנוי והשיכון. לא מצאתי לנכון להכניס ראשי לדיון בכל נתון, מהסיבות שיובאו להלן. גם לא מצאתי לנכון להתייחס להערכות שנתנה השופטת צור לעדים שהופיעו בפניה משום שמדובר בעדות סברה. בית משפט צריך לקבוע מהימנותו של עד על-פי התרשמותו שלו (ע"פ 4392/91 חוואג'ה נ' מדינת ישראל, פ"ד מט(2) 45, 51). 18. התחשיבים שעשתה הנתבעת מבוססים על מחירי השוק, שמקורם במחירוני משרד הבנוי והשיכון. לגבי מקרים מיוחדים, כגון שמירה, אחזקה וניהול מתמשך, קבע משרד הבנוי והשיכון מחיר אחיד או נוסחת חישוב, ולאו דווקא על-פי הוכחת הוצאה ספציפית בפועל בכל ראש נזק. פזל הסכימה לנוסחת השמירה, אך לא הסכימה לנוסחת ההחזקה, שהינה בלתי ריאלית. המדינה דחתה את תביעתה של פזל לתשלום דמי ניהול מתמשך, אף-על-פי שהיא מבוססת על הנוסחה שבחוזה המדף בגרסת 1996. אם המדינה משתמשת באומדנה, כדי לשלם לקבלנים, יש לדחות את טענתה שאין לשלם לפזל כי הוכיחה את נזקה על-פי תחשיבים ולא על-פי הוצאות ממשיות בפועל. 19. בסיכומי התגובה העלתה פזל טענה חדשה, שלפיה מגיע לה בפריט של ניהול מתמשך פצוי בדרך הקבועה בסעיף 57(3) לחוזה המדף (מוצג י'). טענה זו יש לדחות על אתר, מפני שסעיף 56 לחוזה המדף מגדיר שינויים - ולא עבודות נוספות - כ"צורתו, אופיו, סגנונו, איכותו, סוגו, גודלו, כמותו, גובהו, מיתאריו וממדיו של המבנה וכל חלק ממנו". סעיף 57(3) לחוזה המדף מפנה לפסקאות משנה (1) ו-(2) של סעיף זה והפסקאות דנות בערכו של "כל שינוי". נמצא שאין מקום לשימוש בנוסחה שנקבעה בסעיף 57(3) לחוזה המדף, בכל הנוגע להוצאות ניהול מתמשך. הפיצויים החזקה 20. אף לפי תחשיבי משרד הבנוי והשיכון, בטרם שתוקנו (נספח א' לתצהירו של לוני דוידוביץ), מגיע לפזל עבור אחזקת כל יחידה סך של 601.18 ₪, נכון למדד 12.98. עדכון סכום זה למדד 4.99 מביא לתוצאה של 602.55 ₪. תוספת ריבית על סכום זה מעמידה את הסכום הנתבע בגין אחזקת כל יחידת דיור על 733.09 ₪. סכום זה בערכו ליום הגשת התביעה 20.4.97, בניכוי הריבית, הוא 603.41 ₪. 203 יחידות כפול סכום זה, כפול תקופת ההחזקה - 57.6 חודש - הוא 7,055,552 ₪. בכתב התביעה המתוקן, מיום 17.8.99, נתבע סך של 1,627,592 ₪, שמבוסס על מוצג יד/3, מיום 30.9.96, שעודכן ליום הגשת התביעה המקורית, אך לא לקח בחשבון שההחזקה תארך מעבר למועד זה. גם מוטי אריאל העיד שטעה שלא ביקש לעדכן את הסכום לחמש שנות החזקה (עמ' 36). מוטי אריאל הוסיף, שהסכום המעודכן הינו 3,700,000 ₪ (שם). בסיכומי בא-כוחה של פזל הסכום המדויק הוא 3,906,221₪. הסיבה לפער בין הסכום הנתבע על-ידי פזל לבין הסכום שמופיע בתחשיבי המדינה ושהוא גבוה מתחשיבי פזל, היא שפזל לא לקחה בחשבון את רכיב עלויות ניהול האתר המופיע ברישא של מוצג יד/3א (החשבון שהגישה סולל בונה לחברת ב.ס.ט ושעליו היא בססה את חישוביה שלה), מתוך מחשבה מוטעית, כי עלות זאת נספגת בעלות הניהול המתמשך. בעת עריכת החשבון הסופי, לא ידעה פזל על חוזה המדף בגרסת העדכון משנת 1996 (מוצג סד'), שבו נרשמה הנוסחה במפורש, והיא חישבה את עלות הניהול המתמשך כמקובל אז, על-פי הנוסחה, כשהיא מביאה בחשבון הוצאות תקורה בשיעור 12%, שהוא האחוז הנמוך בחוזה המדף המקורי (מוצג י'). אחוז תקורה זה סיפק את פזל גם לכיסוי הוצאות ניהול האתר (ראו גם מוצג יד/4). ברם, משפורסם חוזה המדף המעודכן לשנת 1996, והתברר כי לפי הנוסחה שבו, כי לעניין הוצאות הניהול המתמשך יש לחשב 6% בלבד, כהוצאות חברה, הציגה פזל תחשיבים על-פי האחוז המופחת (ראו סעיף 76.4 לתצהיר מוטי אריאל, ששם חסרה הטענה שהוצאות תקורה בשיעור 12% סיפקו את פזל גם לעניין הוצאות ניהול מתמשך). חישוב הוצאות הניהול המתמשך (מוצג יד/3א, רישא, תחת הכותרת עלויות כלליות), מביא לסכום נוסף של 3,700,000 ₪, בערכם ליום הגשת התביעה, 20.4.97. סך מחיר השוק לפי מוצג יד/3א הוא 7,600,000 ₪, בעוד שהמחיר שקבעו מהנדסי משרד הבנוי והשיכון הוא כ- 7,100,000 ₪, דבר המוכיח את נכונות מחירי השוק שבמוצג יד/3א. לסיכום, יש לקבל את התחשיב של מהנדסי משרד הבנוי והשיכון שלפיה עלות החזקה נטו כולל מרכיב ניהול האתר, הוא 7,055,552 ₪, נכון ליום הגשת התביעה. לחילופין, יש לפסוק את הסך של 3,906,221 ₪ בגין החזקה לתקופה של 57.6 חודשים ללא מרכיב של ניהול האתר. ניהול מתמשך 21. בנוסף לעלות ההחזקה מגיע לפזל פיצוי לפי חוזה המדף (מוצג י'), גם עבור תקורות הנהלתה, בתקופת עצירת העבודות באתר (סעיף 50(1)-(3) למוצג י'; סעיף 76.4 לתצהיר מוטי אריאל). החישוב שערך מוטי אריאל במוצג יד/4 תואם את הדרך שבה נוהגים משרדי הממשלה. חישוב זה נעשה לפני שהיה בידי מוטי אריאל הנוסחה שבחוזה המדף המעודכן משנת 1996 (מוצג סד'; ראו גם עדותו של מוטי אריאל בעמ' 32 ו-33). עדות זאת לא נסתרה על-ידי המדינה). 22. עד לפרסום חוזה המדף המעודכן, נהגו לחשב על-פי הנוסחה האמורה בו ואילו אחוז התקורה היה נתון למו"מ. בחוזה המדף המעודכן נקבע כי אחוז התקורה ישתנה: באתר פתוח 6% ובאתר סגור 5%. 23. תיקון התחשיבים לפי 6% למועד המוסכם- 3.11.97, משוערך ליום הגשת התביעה, מביא לתוצאה של 7,670,131 ₪, בעוד שהסכום המקורי עמד על 6,662,448 ₪ (יצויין שבנספח יד/4 מופיע הסכום בגין ניהול מתמשך - 7,907,422 ₪ ובכתב התביעה, בסעיף 20.7.4, נרשם סכום של 13,944,752 ₪, שהוא הסך הכולל של מוצג יד/4, לאחר עדכונו ליום הגשת התביעה). ביטוחים 24. על סמך האמור בתצהירו של מוטי אריאל,בסעיף 76.3 לתצהירו ומוצג סג', יש לפסוק לפזל סך 979,450 ₪. עדות זאת שלא נסתרה, מתחזקת בעדותו של חנן ינקוביץ, שהעיד שהעלות השנתית של הביטוח היתה בסדר גודל של 240,000 ₪ לשנה (ראו סעיף 34 לתצהירו, שבו רק נאמר שלפזל היו הוצאות ביטוח ועדותו בעמ' 29, שם הוא נוקב בסכום השנתי). סך הכל, לפי עדותו, לפרק זמן של 57.6 מגיע לפזל בפריט זה 1,152,000 ₪. ערבויות 25. מוטי אריאל התייחס לכך בתצהירו (סעיף 76.5; ראו גם עמ' 31). התחשיב שעשה מופיע במוצג סח'. הסכום המגיע לפיו הוא 221,849 ₪. סיכום 26. לאור האמור, סכום הפיצוי המגיע הוא 16,773,643 ₪. מהסכום הפסוק יש לנכות 3,440,643 ₪,ששולמו על-פי פסק הדין בחלקי מיום 30.11.99, כך שהסכום שמתקבל, 13,333,000 ₪, ישולם בגין פרטי הנזק שבסעיף 2ה ו-7 להסכם הפשרה, האמור. לפי סעיף 9 לאותו הסכם, סכום הפיצוי אינו יכול לעבור את הרף של 14,000,000 ₪. מאחר ופזל קיבלה סכום נוסף של 4,822,604 ₪, בגין השיפועים התלולים והמעטפת (ראו ההסכם מיום 2.7.01), הסכום המקסימלי שהיא זכאית לקבל מהמדינה הוא 9,177,396 ₪, בצירוף מע"מ ובתוספת ריבית והצמדה כדין מיום 20.4.97. הוצאות ושכר טרחת עורך דין 27. יש לחייב את המדינה בהשבת יתרת האגרה ששולמה בתוספת ריבית והצמדה. בנוסף, יש לחייב את המדינה לשאת במלוא הוצאותיה של פזל, משום שכפתה עליה ניהול המשפט המורכב עד סופו. כמו כן, יש לפסוק לפזל שכר טרחת עורך דין בשיעור העולה על 15% מהסכום הפסוק, מכיוון שהמדינה הכחישה את כל רכיבי הנזק ומכיוון שרוב רכיבי הנזק הוכחו. תשובת המדינה 28. תשובת המדינה, בקליפת אגוז, היא שפזל הוכיחה שנגרמו לה נזקים, ובכך מודה המדינה, שאף פיצתה את פזל בסכומים שנראו לה, אך פזל לא הוכיחה נזק מעבר לסכומים שבהם פיצתה אותה המדינה. המדינה יכולה לעשות שימוש באומדנים כדי להעריך את נזקיה של פזל. אם פזל חולקת על אומדנים אלה וחפצה להוכיח שנגרמו לה נזקים מעבר למה שפוצתה עליה, כתובעת, להיכבד ולהוכיח את הנזקים שנגרמו לה. יש להסיק שהימנעות פזל מלהוכיח את נזקיה הממשיים, היא משום שהאומדנים שעליהם הסתמכה גבוהים מנזק שנגרם לה בפועל. דיון הוכחת הנזק - הפן הנורמטיבי 29. לא די בהוכחת צפיות הנזק, אלא על התובע-הנפגע להוכיח גם את היקף הנזק ואין בית המשפט עושה אומדנא דדיינא. על התובע להמציא את כל הנתונים שניתן באופן סביר להשיגם, על מנת לאפשר לבית המשפט לקבוע את היקף הפיצוי. נמנע הנפגע מהבאת הנתונים האמורים - לא יזכה בפיצויים, גם אם הוכיח את נזקיו. היטיב לבטא זאת השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808-810: "על-פי גישתנו, מוטל על הנפגע, המבקש לקבל פיצויים במסגרת סעיף 10 לחוק התרופות, הנטל ליצור תשתית עובדתית, שתאפשר לבית המשפט להעריך את מידת הנזק מזה את שיעור הפיצויים מזה. כשם שמידת הנזק אינה עניין על-פי אומדנא דדיינא, כן עניין הפיצוי אינו נקבע על-פי אומדנא דדיינא. שאלה אחרת היא, מה מידת הוודאות והדיוק, המתבקשת מהנפגע בהוכחת הנזק והפיצוי. האם עליו להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן לקבוע את מידת הנזק ואת שיעור הפיצוי במידת ודאות ודיוק מוחלטים, או שמא ניתן להקל עליו בעניין זה? ידועים מקרים, שבהם אין כל אפשרות להעריך את הפיצוי והנזק במידת ודאות מרובה. האם יש בכך להכשיל את תביעתו של הנפגע? הגישה המקובלת היא, כי מקום שהוכח קיומו של נזק, אין באי האפשרות לחשב אותו בדייקנות כדי לדחות את תביעת הפיצויים...תורת הנזק ותורת הפיצוי אינן תורות מדויקות, ואינו נדרש דיוק מתמטי, ואינה נדרשת ודאות מוחלטת. כל שנדרש הוא, כי הנפגע-התובע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה (reasonable certainty), כלומר, באותה מידת ודאות המתבקשת מנסיבות העניין...על-כן, באותם מקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופו סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר... גישה זו, שאינה דורשת ודאות גמורה, אך אינה משאירה קביעת הפיצוי לאומדנא דדיינא בלבד, ואשר מעמידה את המבחן על מידת הוודאות הסבירה, נראית לי כמוצדקת גם מהשיקולים הבאים: ראשית, מקום שהנפגע הוכיח את נזקו ואת שיעור הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה, זכותו היא לקבל פיצוי כדי הוכחתו, ואין זה מוצדק כלל, כי בית המשפט יתעלם מההוכחות שלפניו, ויפסוק על-פי אומדנתו שלו...שנית, מבחן הוודאות הסבירה נותן ביטוי לשוני הקיים בין תביעת פיצויים על-פי סעיף 10 לחוק התרופות לבין תביעת פיצויים לפי סעיף 13 לחוק התרופות. בעוד שבעניין אחרון זה, אם הפרת החוזה גרמה נזק שאינו נזק ממון 'רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שיראה בנסיבות עניין', הרי לעניין סעיף 10 לחוק התרופות, אין להסתפק בהוכחת הנזק, ואין בית המשפט רשאי לפסוק בכל מקרה פיצויים 'ובשיעור שיראה לו בנסיבות העניין'...עם זאת, אין להגזים יתר על המידה בשיעור השוני בין אמות המידה להערכת הנזק, על פי שני הסעיפים הנזכרים, שכן מטרת הערכה בשני המקרים היא שווה, כלומר, החזרת המצב לקדמותו; שלישית, יש בו במבחן הוודאות הסבירה כדי ליצור איזון ראוי בין אינטרס של הנפגע לקבל פיצוי על נזק שנגרם לו, גם אם הוא נתקל בקשי להביא הוכחות ודאיות, לבין האנטרס של המפר, שלא להיות חשוף לתביעת פיצויים, שאינה מעוגנת למערכת העדויות במשפט...". בתי המשפט הלכו בדרך שנסללה בפסק דין זה וקבעו שעל התובע להוכיח הן שנגרם לו נזק עקב הפרת החוזה על ידי הנתבע והן את היקף הנזק ואם הוכיח הנפגע רק את הנזק, אך לא את שיעורו, דין תביעתו להידחות (ע"א 795/86 לודאית חברה לבניין בע"מ נ' השקעות שירליב בע"מ, פ"ד מא(3) 645, 652; ע"א 638/84 קאסם נ' עו"ד יואל, מנהל עיזבון המנוחה מטוסיאן, פ"ד מא(3)678, 688; ע"א 63/97 טויסטר נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מג(3) 803, 807-808; ע"א 7905/98 Aerocom C. C. נ' הוק תעופה בע"מ, פ"ד נה(4) 387, 397-398). כאמור, ישנם מקרים שבהם, לאור טבעו ואופיו של הנזק, קשה להוכיח בוודאות ובדייקנות את היקפו. אין בכך להכשיל את תביעתו של הנפגע, אם יראה לבית המשפט את אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר (ע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב(2)793, 799-800; ע"א 262/86 רוט נ' Deak and Co. Inc. , פ"ד מה(2)353,382; ע"א 1781/90 דרוקר זכריה, חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ נ' פרטוש, פ"ד מז(2) 621, 627; ע"א 2688/95 פנחס נ' כרם מהנדסים, פ"ד נ(5), 742, 746-747; ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ' עטרי, פ"ד נא(5)241, 258). עוד יש לזכור שאם חומר הראיות הרלוונטי, המצביע על נתוני הרווח של הנפגע, מצוי בידי הנתבע, שנמנע מלחשוף אותו, לא יוכל הלה לטעון שהתובע לא עמד בנטל הראייה (ע"א 605/88 תבורי - בית חרושת למשקאות קלים בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי סוכנויות (1979) בע"מ, פ"ד מה(2)1, 12). הוכחת היקפו של הנזק - הפן העובדתי 30. פזל לא עמדה בנטל להוכיח את היקפו של הנזק שהוא מוסכם ולכן דין תביעתה להידחות. עדיה לא הביאו ראיות להוכיח את היקף נזקיה. אהרון בן אריה ששימש מנהלה ובעליה של פזל בגלגולה הקודם, מאז היווסדה ועד לחודש יולי 1994, כתב בתצהירו, על דרך הכלל, כי עקב האיחור במסירת הדירות, נגרמו לפזל נזקים מבלי לפרט סכומים. בחקירתו הנגדית הוא אישר שאין בידו תחשיבים וכי הכל נמצא בספרי פזל (עמ' 26). בחקירתו החוזרת הוא הוסיף שחברת ב.נ.ה בניה ניהול והנדסה בע"מ קיבלה, למיטב זכרונו 40,000-45,000 ₪ לחודש וכי שולם לחברה חיצונית 200 ₪ או 300 ₪ לחודש עבור תחזוקה. בנוסף, היו באתר מנהל פרויקט, מהנדס ביצוע ו-4-5 פועלים (עמ' 26- 27). חנן ינקוביץ, שעבד כמהנדס בחברת ב.נ.ה, שניהלה את הפרויקט עבור פזל בשנים 1993-1996, פרט (בסעיפים 34-35) לתצהירו את הנזקים שנגרמו לפזל, אך לא את היקפם. מחקירתו הנגדית הוברר, שיש דוחות על הוצאות לבנייה, מימון ותשלומים שונים הן בפזל, בהנהלת החשבונות והן בבנק המלווה בחשבון נפרד. בספרים אלה ניתן לבודד את הוצאות הפרויקט מפרויקטים אחרים. הוצאות התקורה שהיו, דווחו בנפרד. חנן ינקוביץ מסר לבנק דוחות חודשיים. דוחות אלה נמסרו גם לפזל (עדות ינקוביץ עמ' 27-28; עדות אהרון בן אריה עמ' 26).. פרמיית הביטוח השנתית ששולמה, היתה בממוצע 240,000 ₪. בתקופתו היו 3-6 פועלים באתר (עמ' 28 - 29). העד שעליו מסתמכת פזל כדי להוכיח את נזקיה, הוא מוטי אריאל, שייצג עשרות חברות בנייה מול משרד הבינוי והשיכון. הוא פועל בשירות פזל החל משנת 1992. הוא השתתף בישיבות מול משרד הבינוי והשיכון וכן בישיבות פנימיות של פזל. כפי שאראה להלן תחשיבי הנזק שערך ביחס לארבעת פריטי הנזק מבוססים על אומדנות, למרות שהעד יכל להביא נתונים אמינים על הנזק הממשי שנגרם לפזל. לאור זאת אין מנוס, אלא לדחות את התביעה בכל ארבעת פריטי הנזק הנתבעים על-ידי פזל. יתרה מזאת, בהסכם הפשרה מיום 30.11.99 נאמר ברחל ביתך הקטנה: "מבלי להודות בטענה כלשהי מטענות התובעת בכתב תביעתה, ומבלי שהדבר יהווה תקדים, תשלם המדינה...". המדינה במקרה זה הסכימה לשלם סכומי כסף לפזל מבלי לדרוש ממנה להוכיח את נזקיה. הסכמה זו אינה כובלת את המדינה בעתיד ואינה שוללת ממנה את זכותה שפזל תוכיח את נזקיה הנוספים, להם היא טוענת. כך הדבר בהסכם הנוסף מיום 2.7.01, שבו הסכימה המדינה לשלם לפזל סכומים נוספים. הסכמה זו יתרה את הצורך של פזל להוכיח את נזקיה בפריטים שעליהם באה הסכמת הצדדים. 31. לא זו אף זו: הימנעות מהבאת המסמכים מקימה חזקה כי המסמכים פועלים נגד הצד שנמנע מהבאתם (ע"א 596/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602; קדמי על הראיות, עמ' 1391-1394 (תשנ"ט-1999)). פרמיות הביטוח 32. בסעיף 76.3 לתצהירו של מוטי אריאל, נתבע בגין פריט זה 979,450 ₪ (ראו מוצג סג'). כפי שעולה מחקירתו הנגדית, העד לא ראה את הפוליסות. לטענתו, שאינה נתמכת בעדויות שני עדי התביעה האחרים, היתה בעיה להשיג מסמכים מפזל. אבל לא היתה לו תשובה מדוע לא פנה לחברת הביטוח לקבל את הפוליסות. אין, אפוא, לקבל את תחשיבו של מוטי אריאל, המבוסס על מחיר שוק של חצי אחוז, ושיתכן, לדבריו, שלאחר מכן הפרמיה היתה זולה יותר. גם שלא הובאה ראייה שזה היה אז מחיר השוק (עמ' 30). עלות הערבויות 33. עלות הערבויות, הנזכרת בסעיף 76.5 לתצהירו של מוטי אריאל, היא 221,849 ₪ (ראו מוצג סח'). גם כאן קבע העד עלות שנתית של 2.5%. לדעתו, האחוז נע בין 2% ל-4% לשנה. אף כאן הודה מוטי אריאל ששגה בכך שלא פנה לבנק לקבל את כתבי הערבויות. המסקנה היא, שפזל לא הרימה את הנטל להראות כמה שילמה עבור הערבויות הבנקאיות וגם אין ראיה שהמחיר שנקב מוטי אריאל כעלות שנתית, הוא מחיר שוק. הוצאות ניהול מתמשך 34. מדובר בפריט זה בהוצאות תקורה. כזכור מסתמכת פזל על הנוסחה שבחוזה המדף המעודכן משנת 1996. הסתמכות זו לא הוכחה מהסיבות הבאות: ראשית, מדברי העד עצמו מסתבר שמשרד הבינוי והשיכון לא נהג בעבר לפי נוסחה זו. גם הטענה שמשרדי ממשלה אחרים נהגו בעבר לפי נוסחה זו לא הוכחה ועל אמירה בעלמה איני מוכן לסמוך. שנית, חל שינוי בתוכן הסעיפים בשני החוזים הדנים בהפסקת עבודה. סעיף 50 לחוזה המדף משנת 1987, קובע שאם הקבלן יפסיק את העבודה לפי הוראת המנהל, יקבע שיעור ההוצאות שנגרמו לקבלן, עקב הפסקת העבודה על-ידי הממשלה, לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות להשמיע את טענותיו. לעומת זאת, בחוזה המעודכן משנת 1996, בסעיף 42, נקבעה נוסחה שכאשר העיכוב בביצוע הוא באשמת המזמין, תחול הנוסחה האמורה. אנו רואים שחל שינוי באשר לאופן מתן פיצויים. לפי חוזה המדף המקורי היה הקבלן תלוי בממשלה. אמנם ניתן היה לתקוף את החלטתה אם נעשתה בחוסר תום לב, באי קיום מהותי של כללי הצדק הטבעי וכיוצא באלה, הרי לפי חוזה המדף החדש, שאינו חל בענייננו, קיימת נוסחה פשוטה לתשלום והקבלן אינו תלוי בחסדי הממשלה וזאת מבלי לפסוק האם הסעיף על-פי נוסחו היה חל במקרה שלנו. שלישית, פסק הדין של השופט בן-יאיר שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 1121/81 עמי ליפינסקי בע"מ חברה לבנין ועבודות ציבוריות נ' עירית חיפה, לא פורסם, אינו יכול לשמש ראייה, מפני שכאן הוסכם על הוצאות תקורה של 12.6%, כך שהתובעת לא היתה צריכה להביא ראיות לעניין זה. פסק הדין גם אינו מתייחס לנוסחה שמובאת בחוזה המדף משנת 1996. רביעית, מוטי אריאל חישב את הוצאות התקורה לפי 6%, מפני שלדעתו מדובר באתר פתוח. אתר פתוח הוא לדעתו, אתר שמתקיימת בו פעילות. בהגדרות שבחוזה המדף משנת 1996, נאמר כדלקמן: "'אתר סגור' - מקום המבנה שהוא מגודר ויש בו שמירה מטעם המזמין. 'אתר פתוח' - מקום המבנה שאינו מגודר ואין בו שמירה. משהופנה מוטי אריאל להגדרות אלו, ענה שההגדרות חופפות למה שאמר. דא עקא, שמשרד הבינוי והשיכון שילם לפזל עבור שמירה ואין על כך חולק (ראו מוצג יא/12). מכאן שהחישוב היה אמור להיות לפי 5% ולא לפי 6%. חמישית, אין מקום לתשלום רווח קבלני שהרי תקורה היא הוצאה ולא הכנסה. אם ישולם גם רווח קבלני יגרום הדבר להתעשרותה של פזל, בעוד שמטרת הפיצוי היא להעמיד את הנפגע מהפרת החוזה במצב שבו היה עומד לו קוים החוזה (ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ' עטרי, פ"ד נא(5)241, 255). ששית, גם במקרה זה כאשר עשה העד את התחשיבים הוא לא עיין בספרי הנהלת החשבונות של פזל. מה שעשה מוטי אריאל היה להסתמך על דרישה של חברת סולל בונה מחברת ב.ס.ט (מוצג יד/3א). מדוע דווקא דרישה זו לעד הפתרונים. אין אפילו טענה שדרישה זו משקפת מחירי שוק. גם עורך המסמך לא הובא לעדות כדי שיסבר את אוזני בית המשפט כיצד הגיע לסכומים הנקובים בדרישתו. העד הודה שכאשר עשה את התחשיבים של החזקת הדירות לא ראה את ספרי הנהלת החשבונות של החברה או כל מסמך אחר (עמ' 31). במילים אחרות, הכל ניחוש בעלמא. לו היה העד מסתמך על ספריה של פזל, היתה בכך לפחות ראייה שהוצאה כזו הוצאה, אם כי ייתכן והיה ויכוח על נחיצותה של ההוצאה, אבל אז מעמדה של פזל היה איתן יותר. לא היה כל קושי להמציא לבית המשפט את הוצאות התקורה ואת ההוצאות הקשורות לניהול הפרויקט (עדות מוטי אריאל עמ' 28-29). למעלה מהצורך אוסיף, שחברת ב.ס.ט היתה בין החברות שהתפשרו עם משרד הבינוי והשיכון לפי התחשיב שזה עשה (ניספח ו' לתצהיר לוני דוידוביץ; ראו עדותו של מוטי אריאל בעמ' 31-34). שביעית, כל הטענות המופנות נגד התחשיב שעשה משרד הבינוי והשיכון אין בהן ממש. מדובר בתחשיב המבוסס על אומדנא, המתייחס לכל החברות הבונות והוא שימש כלי עזר בידי משרד הבינוי והשיכון כאשר בא לשלם לחברות הקבלניות פיצויים בגין האיחור בקבלת הדירות על-ידיו. המדינה רשאית להסתפק באומדנה, אך פזל, במקרה של כפירה בהיקף הפיצוי המגיע לה, צריכה להוכיח את ההוצאות שהוציאה, בכך שתראה את גובהן, על-פי מסמכים שבידה, משום שמדובר בנזק מיוחד. התעקשותה של פזל להתבסס על אומדנים מובילה למסקנה אחת והיא שהוצאותיה בפועל היו נמוכות מהאומדנים והנוסחאות שעליהם היא מתבססת. שמינית, יש הבדל בין היתה אמורה לקבל סכום חד הכולל את הוצאותיה והרווח שהיתה אמורה להפיק מהפרויקט. 35. לא היה מקום בסיכומים לעדכן את הסכומים שנתבעו בראש נזק זה, ללא תיקון כתב התביעה, שכבר תוקן פעמיים בעבר. פיצוי על איחור בהשלמת עבודות הפיתוח ובקבלת הדירות 36. בסעיף 76.2 לתצהירו של מוטי אריאל, נתבע סך של 1,512,361 ₪. בתחשיב על בסיס פחת נתבע הסכום של 4,658,251 ₪ (ראו מוצגים יד, יד/3 וסב,). הפחת אינו נתבע בכתב התביעה המתוקן ולכן אין להיזקק לו. גדולה מזו, פחת הוא הוצאה ביצור ההכנסה והוא משקף שחיקה בערך הנכס. הוצאה כזו לא היתה, כפי שהעיד מוטי אריאל (עמ' 35). כאן קיבלה פזל את המחיר החוזי המלא ולא נגרם לה נזק. פיצוי הכולל גם מרכיב של פחת רק יביא להתעשרותה. גם כאן לא הוכיחה פזל כמה שלמה עבור החזקת הדירות, למרות שהיה באפשרותה לעשות כן. תקיפת תחשיבי משרד הבינוי והשיכון אינה יכולה למלא את החלל הראייתי של פזל. סיכום 37. פזל לא הוכיחה את היקף הנזק בכל פריט נזק מאלה שטענה להם, ולכן אין לפסוק לה פיצוי מעבר למה שקיבלה בהסכמי הפשרה. התביעה פריטים הנתבעים לעיל נדחית. פזל תשתלם למדינה את הוצאותיה וכן תישא בשכר טרחתה בסך 100,000 ₪ בצירוף מע"מ וצירוף ריבית והצמדה כדין. הפרת חוזהחוזהתביעות נגד המדינה