הגורם היעיל - חוזה


פסק דין

משפט זה עוסק בעסקת מקרקעין גדולה במיוחד, ששוויה 46,600,000 מליון דולר. התובעת דורשת בתביעה זו דמי תיווך מהנתבעים עבור יצירת הקשר בין הצדדים לעסקה, והיות התובעת, לטענתה, הייתה "הגורם היעיל" שהביא לכריתת החוזה שבין הצדדים. במהלך המשפט נשמעו ראיות עדים שונים, לרבות מומחים להשוואת כתבי יד, הוצגו מסמכים והוגשו סיכומי הצדדים. לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושקלתי בכובד ראש את טענות הפרקליטים בסיכומיהם, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות.



התובעת לא הציגה הסכם תיווך בכתב, ולא שיכנעה כי הוסכם עימה בעל פה, כי תהיה זכאית לדמי תיווך בעסקה זו מרוכשי הקרקע. התובעת קיבלה דמי תיווך ממוכרת הקרקע, אך לא העידה עדים בעניין זה, והנסיבות שזיכו אותה בדמי התיווך לא התבהרו. מאידך, לא שיכנעה התובעת כי נעשתה כלפיה התחייבות לתשלום דמי תיווך מצד הקונים.



מנהל התובעת אמנם סייע למנהלי הנתבעת מספר חודשים ועבד עימם בכפיפה אחת. הוכח כי מאמציו נעשו לשם שכנוע הנתבעים למסור לידיו את משרת מנהל הפרוייקט שעמד להיבנות על הקרקע הנרכשת. כמו כן היה למנהל התובעת עניין בקשירת העסקה והצלחתה, לאור זכאותו לדמי תיווך נכבדים מאת המוכרת. עוד הוכח, כי כל הפרטים לגבי הקרקע ובעליה היו ידועים לנתבעים עוד לפני היכרותם עם התובעת ומנהלה, והשירות של קביעת הפגישה בין הנתבעים ומנהל החברה המוכרת, אין בו כשלעצמו, כדי לבסס זכות לדמי תיווך. הנתבעים לא היו זקוקים לשירות זה. הם לא הסכימו ואף אדם בר דעת לא היה מסכים, לשלם עבור השירות האמור מליון דולר , כסכום דמי התיווך הנדרשים בתביעה זו.



באותה עת חיפשה המוכרת קונה והנתבעים חיפשו נכס לקנייה. עזרתו של מר וקס, מנהל התובעת, הייתה טכנית באופייה ולא סייעה בקשירת העסקה או השלמתה. ההכרות לא נעשתה על ידו והוכח כי הקרקע ובעליה היו ידועים ומוכרים לנתבעים עוד לפני פעולותיו של מר וקס. העסקה הייתה נקשרת ללא ספק גם בלעדיו. במהלך המו"מ שונו התנאים ובמיוחד יש חשיבות לכך שהופחת מחיר הקרקע באופן משמעותי, במיליוני דולרים. בהשגת הפחתה זו שהביאה לקשירת העסקה, לא היה למנהל התובעת יד ורגל. בנסיבות אלו אין בסיס לתביעת דמי התיווך.



במהלך פסק הדין אסקור את העדויות השונות ופרטי החקירות הנגדיות ואת המסקנה העולה מעדות כל עד ועד. אפנה למסמכים שהוגשו כראייה, ולבסוף אבחן בעזרת הוראות החוק והפסיקה את המסקנות העובדתיות ואצביע על המסקנה המשפטית העולה מניתוח זה.



הרקע העובדתי למקרה:



הנתבעים, הם אב (הנתבע 3, להלן - "יצחק") ובנו (הנתבע 2 , להלן - "רפי"). השניים הם אנשי עסקים העובדים יחדיו במסגרת תאגיד משותף (הנתבעת 1). בשנת 1995 גרו השניים בבלגיה ועסקיהם היו מחוץ לישראל. באותה עת החלו בוחנים הנתבעים אפשרות לרכוש נכס מקרקעין בישראל. יצחק נסע לישראל בחודש ינואר 1996 ולאחר מכן הצטרף אליו בנו העובד עימו, רפי, במחצית ינואר 1996. הם נפגשו עם עו"ד שמעון וקנין אשר עניין אותם בעסקת מקרקעין במרינה באשקלון ובעסקות נוספות, וכן נפגשו עם עו"ד עופרה בן חמו שהציעה עסקות שונות, כאמור בתצהיר עדותו הראשית של יצחק בסעיף 6 ובסעיפים 6-8 לתצהיר עדותו הראשית של רפי.



בתצהירו מוסיף ומספר יצחק (בסעיפים 6-11) כי בין החודשים ינואר ואפריל בשנת 1996 קיימו יצחק ורפי פגישות עסקיות רבות בישראל. אחת מהן עסקה ברכישת חלקת מקרקעין גדולה באשקלון מחברת דיור ב.פ. בע"מ (להלן "דיור" או "המוכרת"). הנתבעים נפגשו עם אנשים נוספים (תצהיר יצחק בסעיפים 12-13) ובהם: מר שבתאי צור, מ"מ ראש עירית אשקלון, מר אלי שבי סגן ראש העיר ויו"ר הועדה לתכנון ובנייה אשקלון.



עו"ד וקנין העיד במשפט שבפני. הוא סיפר לנתבעים בתחילת שנת 1996 על חלקת דיור אותה הכיר היות וייצג קונה פוטנציאלי מר חכמוב, במו"מ ממושך שלא עלה יפה. בפגישות רבות נדונו זכויות הבנייה בחלקת דיור, עלויות העסקה וכדאיותה הכלכלית. בסוף חודש מרץ החליטו הנתבעים, לגרסתם, לפעול לרכישת החלקה כאמור בסעיפים 13 ו - 17 לתצהיר עדותו הראשית של יצחק. לטענת הנתבעים שמעו מעו"ד ועקנין את המחיר המבוקש עבור הקרקע (עמ' 222 בשורות 26-28, 233 בשורות 22-27 ובעמ' 244 שורות 5-9, לפרוטוקול).



עו"ד ועקנין אישר דברים אלו בעדותו (בעמ' 177 שורות 24-27 לפרוטוקול). הנתבעים ידעו את זהות החברה המוכרת כפי שאישר גם מנהל התובעת, מר אבי וקס (להלן - "וקס") (בעמ' 40-41 לפרוטוקול). חברת דיור הייתה חייבת למכור את המקרקעין עד סוף 1996 עקב הנחיות בנק ישראל לבנקים להקטין החזקות בנדל"ן. המוכרת היא חברת בת של בנק הפועלים והייתה חייבת לכבד הנחיה זו. הדבר היה ידוע לנתבעים שניצלו עובדה זו במהלך המו"מ (עמ' 199 לפרוטוקול, דברי עו"ד ועקנין בעדותו; עמ' 227 לפרוטוקול, דברי רפי בעדותו).



רפי רפאלי העיד כי בסוף חודש מרץ 1996 התקבלה ההחלטה לפעול לרכישת הקרקע של דיור תוך העדפתה על הצעה אחרת: קרקע במרינה. ההעדפה נבעה מפגישה עם סגן ראש עירית אשקלון, שבה הביע נכונותו לפעול להשגת תנאים נוחים של שינוי תב"ע ותוספת זכויות בנייה שניתנו לחברת שיכון ופיתוח באותה שכונה (עמ' 234 לפרוטוקול, עדות רפי). גרסה זו נתמכה בעדותו של עו"ד ועקנין (בעמ' 172 לפרוטוקול) שאישר כי ההחלטה לרכוש את הקרקע התגבשה כבר בחודש מרץ גם עקב שיחות רבות עימו ולפני ההכרות עם מר וקס, מנהל התובעת, שנעשתה רק בחודש אפריל 1996.



יצירת הקשר בין הצדדים:



הקשר בין הנתבעים ובין מר וקס נוצר באקראי עקב פנייה של חבר ילדות, מר שוטה כץ שהעיד במשפט כי הכיר בין רפאלי ווקס לצורך השקעה משותפת בפרוייקט בבאר שבע. אמנם מר וקס ציין בתצהירו כי כבר בפגישה הראשונה הבהיר לנתבע 3 כי שכרו בגין עסקת תיווך עומד על 2% משווי העסקה ואם ימונה למנהל הפרוייקט ינוכה שכר זה ויהווה מקדמה על חשבון דמי הניהול (סעיף 17 לתצהיר התובע) אך הנתבע מכחיש גרסה זו, והיא לא הוכחה. מר וקס אינו מתווך בעיסוקו העיקרי אלא מנהל חברה העוסקת בשיווק מוצרי בנייה (סעיף 2 לתצהיר מר וקס). אמנם לטענתו החברה בהנהלתו עוסקת גם בתיווך והוכח כי הוא עצמו בעל רשיון של מתווך, אולם עיסוקו העיקרי הינו יזמות וניהול ולאו דווקא תיווך.



בהקשר זה יש להדגיש כי עד התביעה מר ג'רי אליאב עבד אצל מר וקס כשכיר ומכיר את מר וקס כעשרים שנה. מר אליאב העיד על הקשר שנוצר בין שוטה כץ שהכיר את רפאלי, ובין מר וקס אותו הכיר מר אליאב (סעיף 6 לתצהיר עדות ראשית של מר אליאב). מר אליאב העיד (בעמ' 15 לפרוטוקול) כי לא עבד עם מר וקס בתיווך, והוא עצמו לא עסק בתיווך. לגבי העסק של מר וקס ציין עד התביעה כי העסק מטפל בשיווק חומרי בנייה, לרבות בדרך של עסקות ברטר. עדות זו גרעה ממעמד מר וקס והתובעת כעוסקים בתיווך, ומפחיתים את האפשרות כי התובע פעל בנושא התביעה כמתווך.



התובעת לא פעלה כמתווכת עבור הקונים:



טענת מר וקס קשה בעיני מסיבות שונות. ראשית, הוא נמנע מהחתמת הנתבע 3 על הסכם תיווך בכתב. לכך לא נמצאה סיבה משכנעת עד סיום המשפט ולפיכך ניתן להניח כי הסיבה הנכונה היא שלא נכרת הסכם תיווך וכי מר רפאלי היה מסרב לחתום עליו אילו נתבקש לכך. שנית, דרישה של 2% דמי תיווך בעסקה כה גדולה אינה מקובלת. הפסיקה הכירה בהפחתה של דמי התיווך לאחוז אחד בלבד בעסקות גדולות ועסקה של כחמישים מליון דולר כלולה במסגרת זו. ידוע לכל כי אנשים מבקשים (אף שלא תמיד מקבלים) הנחות בדמי תיווך גם בעסקות שגרתיות של רכישת דירת מגורים. בלתי סביר ביותר כי איש העסקים המצליח, מר רפאלי היה מסכים לתשלום דמי תיווך בשיעור 2% (כמיליון דולר) ללא כל עמידה על המקח וללא דין ודברים. אילו היה עליו לשלם דמי תיווך היה מתייעץ בפרקליטיו ולומד על זכותו המשפטית (עוד בטרם עוסקים באפשרויותיו המסחריות לניהול מו"מ) לדרוש לשלם אחוז אחד בלבד ולא שני אחוזים. מדובר בהבדל משמעותי ביותר בשיעור של חצי מליון דולר.



בשלבי המו"מ של עסקה זו דרש וקיבל מר רפאלי הפחתת משמעותית במחיר העסקה. האמנם לא היה דורש כל הנחה או הפחתה מהמתווך? הדבר תלוי גם במידע שהיה בידי המתווך וביכולתו לסייע ולתרום מבחינה עניינית ועסקית לקידום העסקה. טענתו של מר וקס בתצהירו בסעיף 21 היא שמר רפאלי ציין כי אינו מצליח להיפגש עם מנהלי חברת דיור. טענה זו בלתי סבירה ביותר. ראשית, מבחינה הגיונית לא עולה על הדעת ואין לקבל כי מנהלי חברה המעונינת מאוד למכור נכס נדל"ן ומתקשה למצוא קונה שביכולתו לשלם סכומי עתק של כ - 50,000,000 דולר יסרבו להיפגש עם קונה פוטנציאלי שבידו יכולת תשלום של סכומים בסדרי גודל אלו. סביר יותר להניח כי הפגישה הייתה נערכת בנקל וללא כל קושי. שנית, גרסה זו לא הוכחה שכן מר וקס לא הזמין למתן עדות את מנהל דיור, מר יוסי שטיינמן, ואי הבאתו למתן עדות זו מחליש את הגרסה המוכחשת על יד הנתבעים (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד מתיתיהו, פ"ד מה (4) 651, 658).



מר וקס מתאר בתצהירו את מעורבותו במו"מ לקראת כריתת החוזה. מעורבות זו הייתה טכנית בעיקרה כמתואר בסעיפים 27 עד 32 לתצהירו. אין תיאור של פעולות, החלטות או מהלכים שקידמו את המו"מ ותרמו באופן מהותי לכריתת העסקה. ניתן לציין כי העסקה נכרתה עקב רצון הנתבעים לקנות נכס נדל"ן ועקב יכולתם הכספית לשלם את התמורה. מר וקס לא הצביע על כל תרומה שלו לקידום הנושא שבלעדיה לא הייתה נקשרת העסקה.



תרומתו של מר וקס לעסקה בכך שהוא זה שארגן בפועל את הפגישה בין מנהל דיור לבין הנתבעים, לא הייתה תנאי בלעדיו אין לקשירת העסקה ואין ספק בעיני כי גם בלעדיו הייתה נקשרת עסקה זו. המניע לביצועה היה קיים אצל שני הצדדים, המידע הדרוש לקשירת הקשר היה ידוע לכל העוסקים בתחום, באותה שעה, ועל רקע זה הסיוע שנתן מר וקס לא היה בו כדי לתרום באופן בעל משמעות לשאלה האם תיקשר עסקה.



בסיכומיו טען פרקליט התובע כי אין זה משנה כי הנתבעים יכולים היו בעצמם או בעזרת פרקליטיהם להביא לפגישה ובעקבותיה לחוזה. עובדה היא כי מר וקס הוא זה שבפועל התקשר וקבע את הפגישה. אכן כך היה. אך עבור השירות האמור ושירותים נוספים שסיפק מר וקס, כגון שטיפל עבור הנתבעים בקבלת הצעות מחיר לתכנון הפרוייקט מאדריכלים שונים (סעיף 31 לתצהיר מר וקס) אין משלמים מליון דולר דמי תיווך, ואין בכך כדי ללמד על היותו של מר וקס "הגורם היעיל" לקשירת העסקה. הנתבעים היו מוכנים לשלם דמי ניהול סבירים עבור שרותיו של מר וקס כפי שמשלמים למנהל עסקים שכיר ולא מעבר לכך, וגישתם סבירה בעיני.



מר רפאלי העיד באופן משכנע כי אילו נזקק לעזרה בכריתת ההסכם או בהשגת הקשר למוכרת היה נעזר בראש העיר שהיה לו עניין רציני בנושא, וכן יכול היה להיעזר בעו"ד ועקנין (עמ' 266-267 לפרוטוקול).



אכן מר וקס נלווה מספר חודשים לנתבעים והשתתף בישיבות הקשורות בפרוייקט. ב"כ התובעת טען בסיכומיו כי חייב היה להיות אינטרס כלשהו למר וקס להצטרף לישיבות ולסייע לנתבעים. בכך הוא צודק. אלא שאינטרס זה לא היה קבלת דמי תיווך מהנתבעים, שכן לא הוכח קיומו של הסכם תיווך וסביר ביותר מהנימוקים שציינתי לעיל שלא נכרת הסכם כזה. האינטרס היה רצונו של וקס, להתקבל כמנהל הפרוייקט שיבנה על הקרקע הנרכשת, ורצונו להתקבל כשותף בפרוייקטים עתידיים עם הנתבעים.



עו"ד אמנון גולן העיד (בעמ' 94 לפרוטוקול, שורות 5-6) כי מר אבי וקס ביקש להשתלב כמנהל הפרוייקט והציע הצעה כספית המבוססת על תשלום חודשי קבוע ועל אחוזים מהרווח. גם מר רפאלי העיד כי מר וקס רצה להיכנס כשותף בעסק בבאר שבע (עמ' 399 לפרוטוקול) וכן העיד כי מר אבי וקס רצה להשקיע כסף ולנהל את הפרויקט (עמ' 401 לפרוטוקול).



לא נכרת הסכם תיווך:



הנתבעים העידו שניהם בפני וטענו באופן חד משמעי כי לא הסכימו ולא התחייבו כלל לשלם דמי תיווך למר וקס (רפי בעמ' 298 שורה 6 ו- 308 בשורה 12; יצחק בעמ' 398 בשורה 10). כאמור לעיל, אין בנמצא הסכם או התחייבות בכתב.



בפגישה הראשונה שהתקיימה במשרד מר וקס בראשון לציון נכחו מר יצחק רפאלי מר וקס, מר כץ ומר אליאב. מר אליאב היה עד תביעה. בעמ' 18-19 לפרוטוקול נמסרה גרסתו לגבי מהלך הפגישה וחילופי הדברים שהיו בה. אמנם טען כי מר וקס טען שמגיעה לו עמלת תיווך אולם העד ציין כי מר רפאלי לא הכחיש ולא התנגד, "לא אמר כלום". עוד ציין העד כך :"אני לא זוכר שהייתה איזה שהיא הסכמה".



עם זאת העיד העד באופן מפורש, כי בפגישה שנייה שנערכה בין הצדדים הסכימו הנתבעים לשלם דמי תיווך בשיעור 2% (עמ' 19 שורות 30-31). לעד אינטרס ישיר בתוצאת המשפט מפני שהוא זכאי לחלק מדמי התיווך (עמ' 19 שורות 12-13). אינטרס זה מפחית ממשקל העדות וגם בעדות זו אין הסבר לשאלה המרכזית מדוע לא החתים מר וקס את הנתבעים על הסכם תיווך, אם אמנם הסכימו הנתבעים לשלם דמי תיווך?



בנוסף, העדות בדבר הסכמה בעל פה לשלם דמי תיווך נשמעה בלתי משכנעת בלשון המעטה, בהתחשב בכך שלפי גרסת התובעת ועדיה, הנתבעים לא ניהלו כלל מו"מ בעניין דמי התיווך. מר כץ העיד (עמ' 3 לפרוטוקול) כי מר רפאלי לא שאל דבר ולא עניין אותו כמה הוא הולך לשלם. מר כץ סיפר כי גם הוא עצמו שילם פעם דמי תיווך ולא שאל כמה הוא "הולך לשלם". התברר מדברי העד כי שילם 14,000 דולר (2% מתוך עסקת רכישת מגרש בשווי 700,000 דולר- עמ' 3 לפרוטוקול מיום 23/12/99 שורה 13). כמובן, לא הרי תשלום של 14,000 דולר דמי תיווך, כהרי תשלום בסך מיליון דולר דמי תיווך.



העד טען כי גם בעסקה גדולה משלמים 2% דמי תיווך ולדבריו בעסק מסחרי "אם מישהו קונה כמות גדולה זה אותו מחיר כמו כמות קטנה" (עמ' 4 לפרוטוקול שורה 4-5). עדות זו מגמתית ואינה משכנעת.



הפסיקה קבעה כי עסקה של מיליוני דולרים היא עסקה גדולה והכלל לגביה הוא שדמי התיווך יעמדו על אחוז אחד בלבד אלא אם יוכח שהוסכם אחרת.



קובע כב' הנשיא שמגר:

"...בהיעדר תחימה מדויקת כפי שהיא נוהגת למשל במספר מדינות בגרמניה, כל קביעה של הקו המפריד הכספי היא כיום במידה לא מועטה שרירותית. עם זאת, ברורים המקרים הבולטים, כגון עסקה של מיליוני דולרים שהיא בוודאי עסקה גדולה".



ובהמשך דבריו הוא קובע:



"...בנסיבות העניין אחוז אחד הוא שיעור ראוי. מסקנה זו נובעת מהשקפתנו כי מקובל - על סמך הפסיקה - לפסוק שיעור דמי תיווך של אחוז אחד...המתווכים, אשר מסרו את עדותם מטעם המערער, הודו כי שיעור אחוז אחד הוא שיעור סביר ומקובל כדמי תיווך. לסיכום - שכר ראוי למתווך בעל מוניטין, מקום בו דובר בשורה של פגישות במועד כריתת חוזה התיווך - שנת 1984 - הינו אחוז אחד מערך הנכס" (ראו: ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נגד אסתר ביר, פ"ד מא (3) 116, שם בסעיף 19).



לאור דברים אלו שאמר כב' בית המשפט העליון, נראית העדות מגמתית ובלתי משכנעת.



העדות אינה משכנעת גם מנימוק נוסף. מר אליאב העיד כי הנתבע, מר רפאלי, הסכים לשלם דמי תיווך כה גבוהים ללא ויכוח, מפני שהשתכנע כי המתווך יצליח לגרום להפחתה משמעותית במחיר העסקה (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 29-31). על סמך מה היה מבוסס אותו בטחון בשלב כה מוקדם - אין לדעת. אולם גם אם מקבלים שכך אמנם היה, השיב מר אליאב לאחר מכן כי גם אם המתווך לא היה מצליח להפחית מהמחיר, היו נותרים דמי התיווך הגבוהים בעינם, ולא נקבע כל מנגנון להפחתתם אם העילה לקביעתם בסכום כה גבוה, לא תתקיים (עמ' 25 לפרוטוקול שורות 6-7). בהמשך חזר וציין העד כי מר רפאלי התחייב לשלם 2 אחוז במפורש תמורת התיווך, בלי קשר לשאלה האם המתווך יפחית את המחיר (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 11-14). אני דוחה עדות זו כבלתי משכנעת וכבעלת סתירה פנימית בעניין שצוין. אם אמנם נקבעו דמי תיווך גבוהים לאור ההנחה במחיר שהמתווך הבטיח להשיג, היה ללא ספק נקבע קשר מוסכם בין הדברים.



דמי התיווך המקובלים לעסקה גדולה הם אחוז אחד כלומר כחצי מליון דולר. התובע טוען כי הנתבעים הסכימו לשלם לו מליון דולר, ללא דין ודברים. מדוע ישלם איש עסקים דמי תיווך שסכומם עולה בחצי מליון דולר מעל התעריף הקבוע בפסיקה והמקובל בשוק הנדל"ן, ללא כל תמורה? הדבר נראה בעיני תמוה ובלתי משכנע.



קונה הרוכש נכס שידוע כי הוא למכירה, ומשלם מחיר מלא ללא כל הנחה, מדוע שישלם למתווך סכום גבוה מעל המקובל, ומדוע שישלם בכלל דמי תיווך? שאלות אלו נותרו ללא מענה משכנע.



עדות עדי התביעה לא שכנעה אותי גם מסיבה נוספת. בתצהירו טען מר אליאב כי מר וקס הציע לנתבעים לשכור את שרותיו כמנהל הפרוייקט תמורת אחוזים מרווחי הפרוייקט (סעיף 12). במקרה כזה יופחתו דמי התיווך בשיעור 2% מהתשלומים עבור דמי הניהול. גם מר שוטה כץ חזר על גרסה זו. בדבריו בעדותו בבית המשפט ציין מר שוטה כץ במפורש כי מר רפאלי הסכים גם לדמי התיווך וגם לניהול הפרוייקט (עמ' 11 שורות 17-21). מר וקס עצמו הצהיר בסעיף 29 לתצהירו כי דובר בפגישות הראשונות שהוא ינהל את הפרוייקט נשוא העסקה ודמי התיווך שיגיעו לו יזקפו כמקדמה על חשבון דמי הניהול. בלשונו של מר וקס שם, בסעיף 29 לתצהירו, נאמר "דובר וסוכם גם על האפשרות שאני אנהל את הפרוייקט". בסעיף 30 א' לתצהירו הצהיר מר וקס "גם לאחר חתימת החוזה ולאור מעורבותי הרבה והחיובית הודיעו לי הנתבעים כי מבחינתם אני הוא זה שאנהל את הפרוייקט...".



בהמשך חזרו בהם העדים ואישרו במפורש כי למעשה לא הוסכם כלל על מתן ניהול הפרוייקט למר וקס, אלא רק עלתה אפשרות העסקתו בעתיד. מר אליאב ציין כי "הם לא התחייבו לניהול הפרוייקט…" ( עמ' 23 שורה 5 ובשורה 24). הסבירות היא שכשם שלא התחייבו לדמי ניהול כך גם לא התחייבו לדמי תיווך, שכן לא היו זקוקים למתווך כלל כפי שצוין. הנתבעים היו זקוקים למנהל פרוייקט. סביר אפוא שראו במר וקס, לאור ניסיונו וידיעותיו, מועמד מתאים לניהול הפרוייקט ולמטרה זו הוא נלווה אליהם וסייע להם עד להחלטתם בעניין ניהול הפרוייקט.



גרסה זו מתחזקת בעדותו של עו"ד גולן שהיה עורך דינם של הנתבעים בעסקה זו ואשר העיד מטעם התובעת. עו"ד גולן היה מעורב בכל שלבי ניהול המו"מ עם דיור ואף פרק זמן לאחר שנחתם ההסכם. לדבריו הבין משני הצדדים לגבי מעמדו של מר וקס את הדברים הבאים (בעמוד 91 בשורות 10-14):



"ש. מר רפאלי ואבי וקס אמרו לך, אם אמרו לך, לגבי מעמדו, תפקידו של

אבי וקס בעיסקה הזאת?

ת. אני הבנתי משני הצדדים כאחד, שאבי מבקש, רוצה אולי אפילו אמור

להיות מעורב בפרוייקט בצורה של מנהל הפרוייקט או בדרך אחרת".



בהמשך דבריו חזר וציין עו"ד גולן כי בתקופה שבה הוא טיפל בפרוייקט לא הוסכם דבר בעניין תיווך, ונושא זה לא התעורר. מנגד, ידע היטב עו"ד גולן על כוונתו וציפייתו של מר וקס להשתלב בפרוייקט כמנהלו, ועל כך שהציע הצעה כספית לנתבעים בעניין השכר המבוקש על ידו, המבוסס על אחוזים מהרווח ושכר חודשי קבוע (עמ' 94 לפרוטוקול בשורות 5-8).



העדר הסכם תיווך בכתב:



השאלה מדוע לא נחתם הסכם תיווך בכתב לא התבררה עד סיום המשפט. בתצהירי עדי התביעה ובמיוחד בתצהירו של מר וקס לא הוסבר הנושא כלל. בעדויות נמסרה גרסה תמוהה. התברר כי מר וקס חתם על הסכם בכתב עם מר אליאב ומר שוטה כץ לחלוקת דמי התיווך, אם יתקבלו כאלו. הסיבה לחתימה זו עם מר וקס הייתה שאינו גרוזיני ולכן אין לתת בו אמון. התובעים ערכו ביניהם הסכם נ/ 1. הם לא ביקשו להחתים את הנתבעים. לכאורה הדבר אינו הגיוני. יש חשיבות רבה יותר להחתים את הנתבעים, כדי שיהיה בסיס לדרישת דמי התיווך, מאשר להסכם חלוקת השלל בין שלושת "המתווכים". אם שלושת המתווכים אינם סומכים האחד על השני, מדוע שיסמכו על הנתבעים? מדוע ישקיע מר וקס מזמנו בעסקת תיווך עם אנשים זרים לו שזה עתה הכיר ללא קבלת התחייבות מצידם, כי יהיה זכאי לדמי תיווך? ועוד, כאשר לכאורה הוא זכאי לסכומי כסף כה גדולים, מדוע נמנע מר וקס מלבקש חתימה לשם הוכחת טענותיו בעתיד?



וכך מצאו הדברים את ביטויים בפרוטוקול, בעדותו עד התביעה, מר אליאב, בעמ' 28 לפרוטוקול מיום 2/1/2000 בשורות 7-11):



"… כשעלה הנושא… מה שאמר שוטה, אסור בעסקה כזו גדולה כשאני מביא בן אדם אתה תתחיל לדבר איתו על חתימות, אבי וקס שאל מה מקובל לעשות, הוא שאל את שוטה בפגישה ראשונה, הוא אמר בין הגרוזינים זה כמו חוזה, לא צריך שום מסמך כתוב. מר רפאלי גרוזיני וגם אני. היחידי שלא גרוזיני זה מר וקס בגלל זה צריך להחתים אותו, עליו אי אפשר לסמוך…".



מר וקס עצמו העיד כי לא החתים את מר רפאלי למרות שלא הכיר אותו והוא היה למעשה אדם זר לו, מפני שחשש כי הבקשה תעליב מאוד את רפאלי. למרות זאת לא נעלב מר וקס עצמו כאשר נדרש לחתום על ההסכם נ/ 1. אני דוחה גרסה זו כבלתי משכנעת.



לפי השכל הישר, אנשי עסקים המתדיינים בענייני מיליוני דולרים אינם "נעלבים" ולכל היותר הם מסרבים לחתום. לא מובן חששו של מר וקס. אם היה מר וקס באותה עת אמנם נחוץ וחיוני להשגת הפגישה וליצירת העסקה, היו הנתבעים שחפצו בעסקה מאשרים לו בכתב את זכאותו לדמי תיווך, אם יצליח לקשור עסקה. אם היו מסרבים לחתום, אות וסימן הוא שעזרתו של מר וקס לא הייתה כה נחוצה. בעניין זה יש חשיבות רבה לעדותו של מר וקס. הוא לא ציין בדבריו כי לא חשב כלל להחתים את הנתבעים, או כי הדבר היה מיותר. לפי עדותו הוא חשב על החתמת הנתבעים כאיש עסקים מנוסה, וידע היטב את חשיבות החתימה כהוכחה לטענותיו בעתיד. אולם, לדבריו נמנע מכך כדי שלא להעליב את הנתבע רפאלי, וזאת על סמך עצתו של שוטה כץ (עמ' 30 לפרוטוקול מיום 16/5/00 שורות 13-15). על אותו שוטה כץ עצמו לא סמך מר וקס אשר אמר בדבריו בעדותו ביום 16/5/00 בעמ' 33 בשורות 13-18 כי :



" …לי היה חשוב שיהיה (מסמך בכתב עם שוטה כץ ואליאב - ע' א') בשביל שלא יבקשו ממני גם אחר כך איקס אחוזים אןו איזה עמלה מזה שאני הולך להיות מנהל הפרוייקט. על מנת שיהיה ברור שהם מקבלים את האחוזים שלהם אך ורק מהמקדמה. ש. בגלל זה עשית את המסמך בכתב? ת. כן".



לדעתי, לא ניתן להאמין כי מר וקס לא סמך על שותפיו שאחד מהם (אליאב) היה מוכר לו כעשרים שנה, וסבר כי נחוץ הסכם בכתב כדי למנוע תביעות מופרזות בעתיד, אך ניתן לסמוך בעניין של מליון דולר דמי תיווך על אדם זר לו, שזה עתה הכיר.



כאמור, ההסבר אינו משכנע. מר וקס לא נמנע מלבקש חתימה רק מפני שהנתבעים הם גרוזינים שעליהם הוא סומך ללא הסתייגות רק עקב השתייכותם העדתית. אין לקבל גם כי כאיש עסקים מנוסה חשש שהנתבעים "יעלבו"; אין כל דבר מעליב בדרישה לחתימה או לאישור בכתב של דברים אמיתיים שסוכמו בין צדדים. טענה זו ראוי היה לה שלא תישמע ואין בה כוח שכנוע. לפיכך, נותרת ההימנעות מהחתמה על הסכם תיווך בלתי מוסברת, ותומכת היא בגרסת הנתבעים כי לא נכרת כל הסכם תיווך.



גרסה זו מתחזקת במסמך ת/ 1 מכתב מיום 8.9.96 שבו הציע מר וקס את תנאי ההתקשרות עימו כמנהל הפרוייקט. ראשית, בשונה מגרסת התביעה בעדויות עדי התביעה, לא נזכרה במכתב זה אפשרות ניכוי דמי תיווך כמקדמה על חשבון דמי הניהול. מר וקס ביקש לקבל שכר כמנהל הפרוייקט ללא קשר לתיווך כלשהו ומבלי לציין זכאותו לדמי תיווך. בעמוד השני של מכתבו שנכתב בשעתו, בעת שהאירועים היו טריים בזיכרונם של הצדדים, רשם מר וקס את דרישתו החילופית לדמי תיווך "מקובלים" בגין העסקה שקישר בין הנתבעים לחברת דיור. שנית, הדרישה ל"דמי תיווך מקובלים" מלמדת כי גם בעיניו של מר וקס באותה עת, לא היה סיכום כי הוא זכאי לדמי תיווך. מר וקס לא דרש 2% אלא "דמי תיווך מקובלים", והוא לא השתמש במילים "דמי תיווך מוסכמים" אלא "מקובלים". מכאן המסקנה שמר וקס סבר באותה עת שאם אינו מתמנה למנהל הפרוייקט, תפקיד אליו שאף ולמענו עבד ופעל עבור הנתבעים, הוא זכאי לדמי תיווך עקב פעולותיו השונות ולא עקב כך שהייתה הסכמה (כביכול) לשלם לו דמי תיווך, שאחרת אין ספק שהיה מציין במכתבו שהייתה כזו הסכמה.



מר וקס לא היה "הגורם היעיל"



הוכח בעת המשפט כי גורם מכריע לקשירת העסקה היה הורדה משמעותית של חמישה מיליוני דולר ממחיר העסקה. התברר כי בשלב מסוים הודיעו הנתבעים כי הם נסוגים מהמו"מ וחוזרים בהם מכוונתם לרכוש את הקרקע. לאחר מכן התנהל מו"מ בין הנתבעים ובין מר יוסי שטיינמן מטעם דיור ובין מר יעקב אלינב האחראי על חברות הבנות בבנק הפועלים. באישור דירקטוריון בנק הפועלים אושר מחיר הנמוך בחמישה מיליוני דולרים מהמחיר הקודם. בשלב זה טען מר רפי רפאלי בעדותו ביום 29/6/00 בעמ' 227 שורות 14-19 כי מר וקס כלל לא היה מעורב ואף לא היה בישראל באותה תקופה בסוף יוני 1996. מר וקס אישר כי בשבועיים האחרונים של יוני שהה בחו"ל (עמ' 58 מיום 16/5/00 שורות 18-22) וכי שמע על הדרישה להורדה חדה של המחיר שאותה כינה "תרגיל גרוזיני" ממר יצחק רפאלי ( עמ' 58 שורות 5-8). בעמ' 5 לפרוטוקול מיום 20/2/2000 אישר מר וקס במפורש:



"אני לא הייתי מעורב בשבועיים שקדמו לחתימת ההסכם וגם לא לתרגיל הגרוזיני".



עו"ד גולן העיד כי מר וקס לא היה מעורב בשלבים המשמעותיים שבהם סוכמו פרטי העסקה שהיו במחלוקת ומנעו את השלמתה. לא רק המחיר שנסגר סופית במו"מ בין מר רפאלי מר שטיינמן ומר אלינב אלא גם נושאים נוספים שכללו נושא ריבית פיגורים, מס רכוש, הלוואה שדיור התחייבה לסייע בהשגתה, וכן הפחתת סכום התמורה שהיה אמור להוות פשרה לגבי כל הנושאים האחרונים שלא נסגרו. הפשרה הביאה להפחתת המחיר מ51.6 מליון דולר ל - 46.6 מליון דולר והתיקון נעשה בכתב ידו של עו"ד גולן (עמ' 96 לפרוטוקול מיום 22/5/2000 שורות 19-28). בפגישה המכרעת נכחו אנשי דיור ואנשי רדקו. מר וקס לא היה נוכח וגם לא טען בעדותו כי היה נוכח או סייע לפתרון המחלוקות שעמדו בפני הצדדים ומנעו השלמת העסקה. באותה עת מכרעת היה מר וקס בחו"ל וכלל לא היה מעורב. על רקע זה המסקנה היא שמר וקס לא היה הגורם היעיל לכריתת עסקה זו.



הוכחה בכתב להתחייבות ל 2% - פרשת המוצג ת/ 6



במהלך שמיעת הראיות גילה מר וקס מסמך טיוטא מוצג ת/ 6. לטענתו היה המסמך ברשותו ועקב שגגה שכח להעבירו לפרקליטו. מר וקס הציג את המסמך לפי רשות שקיבל כדי שכל הראיות יונחו בפני בית המשפט. המסמך נערך בכתב יד ובו תרשומת שלפי הטענה מוכיחה כי דובר על 2%. בעניין זה העידו מומחים להשוואת כתבי יד ולפי עדותם התברר כי לא ניתן לקבוע של מי כתב היד המופיע בתרשומת. התובעת הסתמכה על עדות מר חג'ג' שטען כי המילים שעל המסמך - " 2% אבי" נכתבו בידי מר רפי רפאלי. הנתבעים הגישו חוות דעת נגדית של מר בצלאלי. בחקירות שני המומחים התברר כי אין לדעת דבר על סמך מכתב זה עקב "העברות" כלומר קיומם של חזרות בעט על הכתוב במסמך. העברות אלו מונעות כל אפשרות לקבוע מי רשם את הכתוב במסמך. כך העיד מר חג'ג' בעמ' 126 שורות 23-26. מר חג'ג' עמד לחקירה ממושכת שבה השתדל פרקליט הנתבעים לשכנעו כי יש אפשרות סבירה שהמילים " 2% אבי" נרשמו על ידי מר וקס, אולם העד לא הסכים לקבוע זאת וטען כי הדבר אינו אפשרי. הוא לא השתכנע כי מדובר בזיוף או ניסיון לזיוף.



מנגד העיד מר אמנון בצלאלי מומחה ותיק ומנוסה גם הוא להשוואת כתבי יד. בעדותו ציין המומחה כי המילים "2% אבי" הוספו בשלב מאוחר יותר היות ונרשמו בדיו מסוג השונה מיתר הרישומים באדום שמסביבתו. עוד מצא המומחה כי הרישום נעשה בכתב יד מצוייר, עם כמות גדולה של העברות קוויות והפסקות. מסביב לרישום זה נעשו העברות קוויות בדיו הדומה לדיו שבה נכתבו המילים - " 2% אבי" ויש סבירות שהדבר נעשה לשם הסתרת העובדה כי מילים אלו הוספו למכתב.



פרקליט התובעת ציין בסיכומיו כי הוכיח כי המסמך ת/ 6 נערך בחלקו בכתב ידו של רפי רפאלי וכי נעשה בשלב החלפת הטיוטות. הרישומים עליו נעשו כתרשומות של כל מיני וריאציות שניתן לבקש במו"מ עם דיור על החוזה הסופי. המספרים במסמכים נעשו במהלך ישיבת הכנה לתכנון התשלומים ולא היה כל מקום או צורך לרשום בהם גם את האחוזים המגיעים כביכול למר וקס. לפי ההקשר המוסכם על פרקליט התובעת (בסעיף 91 לסיכומיו בעמ' 22 לסיכומים) לא ניתן להבין מדוע לפתע נכנסו לתוך המספרים המבטאים תשלומים לדיור גם האחוזים המגיעים כביכול למר וקס. העובדה כי התיבה "2%" מופיעה באיזור במסמך שבו כלול כתב ידו של מר רפאלי אינה משכנעת כי הוא הכותב, אלא כי המוסיף דברים אלו למסמך השתדל לשבצם באיזור בו מצוי כתב ידו של מר רפאלי. זאת, לאור ההסכמה כי במסמך כלול גם כתב ידו של מר וקס (סעיף 96 לסיכומי ב"כ התובעת בעמ' 23).



בדבריו בסיכומיו לא הסביר פרקליט התובעת (ראו: עמ' 22 לסיכומי התובעת, סעיף 85 החל משורה 6 של אותו סעיף) מדוע הוא בדעה לפיה נכשל ניסיונו של ב"כ הנתבעים לטעון כי המילים - " 2% אבי" הן זיוף שהוסף בשלב מאוחר יותר. ב"כ התובעת לא התמודד עם טענות מר בצלאלי המשכנעות כשלעצמן,שהוכחו מתוך עיון במסמך. מסקנתי היא כי המילים הללו אמנם הוספו בשלב מאוחר יותר. עם זאת, לא התברר מי הוסיף ובאילו נסיבות. המניע של מר וקס אין די בו לשם הוכחה אפילו במשפט אזרחי של אשמת זיוף מסמך, ואני נמנע מלקבוע זאת בהעדר הוכחה ממשית. המסקנה היא שהמסמך אינו מוכיח דבר, פרט לכך שאין לדעת מי רשם עליו - " 2% אבי", אך היות והדבר הוסף מאוחר יותר, והיות והמסמך התגלה רק בשלב מאוחר של המשפט ובמפתיע, והיות והמומחים אינם יודעים לקבוע מי הכותב, הסבירות כי הנתבע רשם עליו את התחייבותו לתשלום 2% לתובעת נמוכה מאוד, ואין למסמך כוח ראייתי במשפט זה.



טענות נוספות של התובעת:



• טענת הנתבעים במכתב נספח יז' לתצהיר מר וקס, כי מר וקס סייע להם מתוך ידידות, או כי כבר ניהלו באותה עת מו"מ עם חברת דיור - נסתרו. הדבר נכון. בעוד שהוכח כי הנתבעים ידעו על העסקה ועלותה, לפני שפגשו במר וקס, הם עדיין לא ניהלו מו"מ עם דיור. הפגישה הראשונה עם מר שטיינמן אורגנה בידי מנהל התובעת. בנוסף, מנהל התובעת לא סייע לנתבעים מתוך ידידות אלא מתוך מניע שלו לקבלת דמי תיווך מדיור בסכום נכבד, וכן עקב מניע נוסף להתמנות מנהל הפרוייקט. המסקנה היא שהנתבעים השתדלו להרחיק מעצמם אחריות לדרישות מר וקס תוך שימוש לעיתים בטיעונים לא מדויקים. בכך צודק פרקליט התובעת, אולם אין בכך כל עילה לביסוס חיוב בדמי תיווך.



• התובעת הוכיחה כי בניגוד לטענה לפיה הנתבעים לא התחייבו כלל לשלם כספים למר וקס כאמור בסעיף 80 לכתב ההגנה, התברר מתצהירי תשובה לשאלון כי הוצע למר אבי וקס להגיש חשבון בגין הפגישות שבהן נכח וכן עבור שירותי משרד שהעניק במסגרת מאמציו להשתלב כמנהל הפרוייקט. טענה זו אינה מלמדת אלא על כך שבעוד שהנתבעים לא הסכימו ולא היו מוכנים לשלם דמי תיווך, לא התחמקו מחובתם לשלם שכר ראוי עבור שעות עבודה של מר וקס בשרותם. את סעיף 80 של כתב ההגנה אין לפרש אלא כסעיף השולל זכאות לדמי תיווך, ולפיכך ההסכמה העקרונית לשלם סכום צנוע וסביר עבור שעות עבודה, אינה מעידה אלא על גישה הוגנת מצד הנתבעים. סכום כזה אינו נפסק על ידי היות ולא נתבע בתביעה הנוכחית.



• מר וקס ליווה את התובעים בכל הפגישות עד לחתימת החוזה. טענה זו הכלולה בסעיף ד' 6 בעמ' 11 לסיכומי התובעת אינה נכונה כיוון שהתברר כי דווקא בתקופה הקובעת בסוף חודש יוני 1996 נעדר מר וקס מהארץ ולא היה שותף במהלכים המכריעים, כולל מהלך אותו כינו בעלי הדין "התרגיל הגרוזיני", ורק מהלכים אלו הם שהביאו לחתימת החוזה.



• התובעת טוענת כי עובדה שדיור שילמה דמי תיווך לתובעת והדבר מלמד שהתובעת הייתה "הגורם היעיל" לקשירת העסקה. אני דוחה טענה זו. ראשית, מר שטיינמן או עד אחר מטעם דיור לא הוזמן להעיד מטעם התובעת. לפיכך לא הוכח מה היו הנסיבות שהצדיקו תשלום דמי תיווך לתובעת. שנית, בסיכומיו מודה פרקליט התובעת כי לדיור הייתה התחייבות כלפי מר וקס לשלם לו דמי תיווך אם יביא את הקונה כפי שעשה. דיור לא הכירו את רפאלי וההכרות נוצרה דרך מר וקס. לעומת זאת, רפאלי ידעו על דיור, על העסקה ועל המחיר המבוקש. כמו כן לא הוכחה התחייבותם לתשלום דמי תיווך. דיור קיבלו מהתובעת לקוח. רפאלי לא קיבלו מהתובעת שירותי תיווך, אלא קיבלו שירותי משרד ושירותי יעוץ, שעליהם היו מוכנים לשלם.



• וקס פעל חמישה חודשים עבור רפאלי וטיפל בענייני השגת עורכי דין, ארכיטקט, מומחה לשינוי תב"ע ועוד. שכרו לא סוכם ותנאיו כמנהל פרוייקט לא סוכמו. האם מר וקס כל כך חסר פרנסה או חסר הבנה, עד כדי כך שיסכים לעמול ללא הבטחת שכרו? לטענת פרקליט התובעת הגרסה אינה אמינה ויש להסיק כי מר וקס פעל בשרות הנתבעים מתוך ידיעה שדמי התיווך מובטחים לו. אני דוחה טענה זו. השקעת זמן לשם קבלת ניהול פרוייקט ששכר רב מאוד בצידו אינה בלתי סבירה. יש לזכור כי הובטחו למר וקס 250,000 דולר מצד דיור אם העסקה תצא לפועל וטיפולו בעניין עד סיומו המוצלח הבטיח לו מראש הכנסה נאה במיוחד. סיכוייו להתמנות מנהל הפרוייקט היו רבים. על רקע זה אין כל קושי במתן שירותים של ייעוץ לנתבעים ללא סיכום תמורה כלשהי מראש והדבר יותר מסביר.



• בסיכומיו בעמוד 18 טען פרקליט התובעת כי לא יתכן שהמכתב ת / 1 מיום 8/9/96 נכתב לבקשת הנתבעים שלא דרשו בעבר מסמכים בכתב ושלא ענו בכתב על המסמך. טענות אלו רחוקות מלשכנע כאשר במכתב עצמו שכתב מר וקס נכתב במילות הפתיחה "על פי בקשתכם אני מעלה על הנייר…". המכתב גרם לניתוק היחסים ולאי קבלתו של מר וקס לתפקיד מנהל הפרוייקט היות והעלה דרישות מוגזמות ביותר, וכן דרש לפתע דמי תיווך שלא הגיעו לו, כפי שהעידו רפי ויצחק רפאלי. הקושי הוא מדוע שלח מר וקס את המכתב שהרי היה עליו לדעת שהמכתב יגרום נזק של ממש ליחסיו עם הנתבעים, שעימם פיתח משך חודשים יחסי אמון. אני מקבל את גרסת הנתבעים המספקת הסבר סביר והיא שמר וקס הכין במכתב זה את הרקע לתביעה עתידית כנגד הנתבעים.



עילת עשיית עושר ולא במשפט:

בסיכומיו, טען פרקליט התובעת כי אם תידחה התביעה על יסוד ההסכם שנכרת לטענת התובעת, למתן שירותי תיווך, עדיין זכאית התובעת לשכר ראוי עבור השירותים שהעניקה לנתבעים. בסעיף 44 של כתב התביעה נאמר אמנם כי התובעת זכאית לסכום התביעה משום שהנתבעים עשו "עושר ולא במשפט על חשבונה של התובעת". בסעיף 27 לסיכומיה טענה התובעת כי הוכיחה את כל רכיבי העילה בעזרת חקירת העדים, שאכן אישרו כי ניתנו שירותי משרד ושירותי ייעוץ ומגיע עבורם תשלום, אשר גובהו לא הוסכם בין הצדדים. מר וקס הפגיש בין מנהלי דיור והנתבעים, ליווה אותם לפגישות ואף נשלח מטעמם לפגישות עם אנשי מקצוע. פרופ' ד' פרידמן מציין בספרו דיני עשיית עושר ולא במשפט (הוצאת אבירם, מהד' שניה) בעמ' 601 כי "הנתבע יחויב לשלם את מחיר השוק של מה שנטל".



אני דוחה את טענת התובעת לפיה שווי השוק הוא דמי התיווך בשיעור 2%. ייצוג בפגישות וטיפול מקצועי בקידום עסקת מקרקעין אינו מגיע לשכר של מליון דולר. אין בנמצא מנהל עסקים שכיר, ששכרו עבור התייצבות למספר פגישות יגיע אף לרבע מסכום נכבד זה. לא הרי גרימת כריתת חוזה עסקי רווחי, כטיפול מקצועי בביצועו. שכר ראוי טעון הוכחה והוכחה כזו לא באה בפני. השכר הראוי בגין הפעולות השונות שביצעה התובעת תלוי ראשית, בפירוט מדויק של הפעולות ובזמן שהוקדש לביצוען. פירוט שכזה לא נמסר בתצהירו של מר וקס. תאור הפעילות שביצע מנהל התובעת כלול בעיקר בסעיפים 27 ו - 30-32 לתצהירו. פירוט זה כללי מאוד ומפנה בעיקר להתכתבויות. אין פירוט שעות עבודה או תוכן מדויק של הפעולות שנעשו עבור הנתבעים. בנוסף, אין עדות של מומחה או ראייה אחרת מה השכר הראוי למקרה זה.



ב"כ התובע הוסיף וטען כי התובע הינו יזם הזכאי לשכר באחוזים משווי הפרוייקט כפי שנפסק בעניין ע"א 328/88 סובינסקי נגד צוותא, "דינים ועוד".



באותו מקרה היו העובדות כדלקמן, כמתואר בסעיף 1 של פסק הדין:

"בשנת 1980 הגה מר מרדכי צפורי, מי שהיה באותו זמן סגן שר הבטחון, את הרעיון של שלוב קבוצות של קבלנים פרטיים בהקמת ישובים ביהודה ושומרון. בכך היה חדוש, שכן עד אז נעשתה הבניה על ידי הממשלה בלבד באמצעים צבוריים. בקבות פנייתו של מר צפורי אל מר דוד שטרן, נשיא מרכז הקבלנים הבונים בישראל, התארגנה קבוצה של חברות פרטיות (הן המשיבות 9-2 בע"א 328/88 והמערערות בע"א 392/88), במטרה להקים ישוב באזור נקרא "קרני שומרון ג'". לשם כך, הקימו הנתבעות את "צוותא חברה שכון ובניה בע"מ" (שהיא המשיבה 1 בע"א 328/88 והמערערת 1 בע"א 92/88). לאחר משא ומתן עם הרשויות השלטוניות, הוקצתה הקרקע לישוב, אשר נקרא "אלפי מנשה". 2. בארגון הקבוצה, בהקמת צוותא ובמשא ומתן עם הרשויות, נטל חלק פעיל המערער יצחק סובינסקי (להלן: "סובינסקי"), שהיה, באותו זמן, מזכיר הועדה המקצועית של הקבלנות החוזית במרכז הקבלנים. במועד מאוחר יותר הוא עזב את עבודתו במרכז הקבלנים והצטרף אל האגוד לקדום הקבלנות בתעשית הבניה בישראל".



מדובר ביזמות רחבת היקף של התארגנות חברות להקמת ישוב, יזמות שבה היה מר סובינסקי גורם מרכזי. אין להשוותה כלל ועיקר לייעוץ ומתן שירותי משרד שהעניקה התובעת במקרה זה. סיוע באיתור עורך דין או אדריכל אין דינן כדין מעשי היזמות רחבי ההיקף של מר סובינסקי.



בע"א 110/92 גדעון נחמיה נגד בני נחמיה, "דינים ועוד" נפסק שכר ראוי ליזם ונאמרו הדברים הבאים ע"י כב' בית המשפט העליון להצדקת קביעה זו:



"בראיית דברים זו וגם מתוך התייחסות למאפיינים המקובלים שעמדתי

עליהם, סבורני כי ההגיון המסחרי, הצעותיו המשופרות של המשיב שהביאו לקידום העסקה, הערנות שגילה למרכיבי העסקה וקביעת המסגרת המשפטית שהביאה לחסכון משמעותי במס ערך מוסף - בכל אלה יש כדי להציב את המשיב, כאדם אשר עיסוקו ביזמות, כמי שאכן הכשיר הקרקע וסלל, בפעולותיו, את הדרך לחתימה על העסקה בין המערערים לבין קונצרן כור. לפיכך זכאי הוא, על פי סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 לשכר ראוי...".



במקרה הנוכחי ציינתי לעיל כי מנהל התובעת נעדר מהארץ דווקא בשבועיים המכריעים של סיכום המו"מ. השגת הפחתת המחיר לא הייתה ביוזמתו או בסיועו. מר וקס לא הצביע בעדותו על כל רכיב שהוא של העסקה שבה ניכרת ובולטת תרומתו המחשבתית. הסיוע שהעניק היה בעיקרו טכני- מקצועי כשל מנהל עסקים ולא כשל יזם. בנסיבות אלה אין הוא זכאי להיבנות מהלכה זו שצוטטה לעיל ואין הוא בגדר יזם.



היות וגובה השכר הראוי לא הוכח כלל בפני אני דוחה התביעה בגין עילה זו כאמור בסעיף 44 לכתב התביעה.



ניתוח משפטי של העובדות:



הפסיקה של כב' בימ"ש העליון קבעה כך:



"שתיים הנקודות אותן יש לבחון כאשר עולה הדרישה לתשלום דמי-תיווך בעקבות עסקה במקרקעין:

א. אם נקשר בין המוכר לבין מי שטוען לדמי-התיווך או בין הקונה לבין המתווך או בין שלשתם, הסכם ממנו משתמע, במפורש או מכללא, כי מתבקשת פעולת תיווך.

ב. אם פעולתו של המתווך היתה הגורם היעיל אשר הוא שהביא להתקשרותם של הצדדים לעסקה, בה תיווך המתווך…".

ע"א 275/76 קלוגמן נגד עובדיה וששון לוי, פ"ד לא (1) 405, שם בסעיף 3.



לגבי שאלת קשירת ההסכם, למתן שירותי תיווך נפסק במצב המיוחד שבו המתווך כבר מייצג את אחד הצדדים, ברע"א 628/83 מלון דליה נגד שפירא, פ"ד לח (3) 462, שבו נאמר בסעיף 7:



"אין לחשוש ממצב, בו יוצא המתווך ללא כלום, שהרי במקרה כגון זה שלפנינו ייצג המתווך אליבא דכולי עלמא את אלה שביקשו לשכור את המלון ואשר עבורם הוא פנה למערערת, וכתוצאה מפעולתו גם שולמו לו דמי תיווך על-ידי השוכרים. השאלה הניצבת לפנינו היא איפוא אך ורק שאלת חובתם של המשכירים. אולם עיקרה של התשובה טמון בהוראותיו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), אשר אליו גם הפנה השופט בעל דעת המיעוט בבית המשפט המחוזי. מי שמבקש לחייב את הצד השני בתשלום כספי, אשר נובע מקשירתם של יחסים חוזיים, אינו צריך לשמור כוונתו זו בסתר לבו, כאשר לפי נסיבות העניין לא ברור בעליל, אם הוא מתכוון לפעול עבור צד אחד ומטעמו או עבור שני הצדדים ומטעמם. החיוב הכספי אינו צריך לצמוח בהיחבא ולהפתיע את הנוגע בדבר לאחר מעשה. מי שמבקש לייצג את שני הצדדים, צריך לומר זאת מפורשות".



מר וקס ייצג את דיור כמתווך. לפיכך עקב קשריו היה קל עבורו לארגן קיום הפגישה הראשונה עם מר שטיינמן. לאור הלכת מלון דליה מחובתו לשכנע כי הודיע לקונים שהוא פועל עבורם כמתווך. ראייה בכתב לכך אין, והראיות בעל פה אינן משכנעות. לא הוכח אפוא כי מר וקס הגיע להסכם לפיו יהיה זכאי לדמי תיווך, והוכח כי לא הוסכם על כך במוצג ת/ 1 שבו כתב מר וקס בעצמו בסיכום דרישותיו בשנת 1996 כי הוא מבקש דמי תיווך "מקובלים" (ולא "מוסכמים"). זאת, כי לא היה הסכם.



אשר להיותו של מר וקס "הגורם היעיל" - הוכח כי לא סייע להתגבר על המחלוקות שמנעו השגת ההסכם ואף לא היה נוכח בארץ באותה תקופה. הוכח כי הקשר היה נוצר גם בלעדיו ופרטי העסקה וזהות המוכרת ואף המחיר המבוקש היו ידועים היטב לקונים הנתבעים , עוד בטרם פגשו כלל בתובעת ומנהלה. על רקע זה יש לבחון את אמות המידה שנקבעו בדברי כב' בית המשפט העליון בעניין מוסקוביץ נגד ביר הנ"ל שם נאמר בסעיף 9:



"השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי … אך, פעמים רבות, עובדות העניין אינן כה פשטניות. עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המשא ומתן אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן, מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך… בדגם העובדתי הנזכר למעלה - יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה … (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה…".



במקרה הנוכחי שבו "המתווך" לא היה נחוץ וחיוני ליצירת הקשר אלא ארגן פגישה עם גורם ידוע שהיה לו עניין רב להיפגש עם הקונים הפוטנציאליים, עולה במלוא חריפותה שאלת "היעילות" שבמעשי התובעת. הוכח כפי שצוין כי התובעת באמצעות מנהלה לא סייעה לפתרון המחלוקות, לא הייתה מעורבת בשלבים העיקריים והחשובים של המו"מ, וכן בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי נוצר פער רב של חמישה מיליוני דולרים. בהשגת הפחתה זו לא היה "המתווך" מעורב. על רקע זה אני קובע שלא היה "גורם יעיל".



התובעת אינה עומדת באף אחד משני התנאים המצטברים הדרושים לקביעת זכאותה לדמי תיווך.

לפיכך, אני מחליט לדחות תביעה זו ולחייב את התובעת לשלם לנתבעים יחד ולחוד הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 120,000 ש"ח בערכם להיום בצירוף מע"מ כחוק.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בכפיה

  2. חוזה בכירים

  3. חוזה פרוגרמה

  4. חוזה ירוק

  5. עכבון חוזי

  6. האם נכרת חוזה ?

  7. חוזה רכישת מלאי

  8. תנאי בחוזה

  9. חוזה עם בית אבות

  10. חשיפת חוזה מכירה

  11. השלמת פרטים בחוזה

  12. הפרה יעילה של חוזה

  13. חוזה עם חברה משכנת

  14. זכאות לחוזה בכירים

  15. הגורם היעיל - חוזה

  16. חוזה מלאכותי

  17. סעיף 12 לחוק החוזים

  18. הסכם / חוזה - סוסים

  19. חוזה תיאטרון

  20. חוזה למראית עין

  21. חוזה למראית עין

  22. חוזה פיתוח תוכנה

  23. התחייבות לשלם כסף בחוזה

  24. סעיף 39 לחוק החוזים

  25. זכויות חוזיות בלבד

  26. סכום פיקטיבי בחוזה

  27. ביטול חלקי של חוזה

  28. שינוי חוזה בהתנהגות

  29. חוזים מיוחדים לתקופה קצובה

  30. תביעת חוב על פי חוזה

  31. כריתת חוזה - מצב מנטלי ירוד

  32. חוזה לכתיבת ספר תורה

  33. זכות קניינית מול זכות חוזית

  34. טיוטה של חוזה – האם מחייב ?

  35. חוזה לתשלום דמי הרשאה שנתיים

  36. סעיף 14 א לחוק החוזים

  37. חובת תום הלב בשלב ביצוע חוזה

  38. תום לב בניהול משא ומתן

  39. חוזה בכירים בשירות המדינה

  40. ניהול משא ומתן בדרך מקובלת

  41. האם מו''מ הופך לחוזה מחייב

  42. חוזה בכירים בשירות המדינה - זכאות

  43. השלמת חסר בהסכם / השלמת חסר בחוזה

  44. תביעה על סכום קצוב מכוח חוזה

  45. הפרה יסודית המקנה זכות ביטול

  46. חוזה אישי של סוכן מכירות שטח

  47. סעיף 13 חוק החוזים - חוזה למראית עין

  48. הפסקת חוזה למתן שירותים משפטיים

  49. הגבלת חופש העיסוק של עובד מכוח חוזה

  50. הפרת חובה של רשות ציבורית כצד לחוזה

  51. חוזים יש לקיים ""Pacta sunt servanda

  52. שווי זכויות חוזיות - אי הוכחת זכויות חוזיות

  53. חוזה שירותי ייעוץ לחיסכון על בסיס הצלחה

  54. האם אפשר להטיל חבות בפיצויים לפי סעיף 12(ב) על מי שאינו צד לחוזה ?

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון