נזק כספי בגלל אי רישום דירה בטאבו

פסק דין 1. התובע הגיש תביעה נגד הנתבעים ע"ס 147,000 ₪, שעניינה הפרת הסכם למכירת דירה, כאשר ההפרה מתייחסת בעיקרה לאי רישום הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, דבר אשר לטענתו גרם לו נזק כספי במכירת דירתו. העובדות 2. תמצית העובדות כפי שהוכחו מחומר הראיות, הינה כדלקמן: א. הנתבעת 1, שעיסוקה העיקרי בבניית בתי מגורים, התקשרה עם נתבעים 2-5 [להלן: הנתבעים], בעלי חלק מהמקרקעין בחלקה 26 בגוש 6933, בעסקת קומבינציה להקמת בית מגורים, ברח' מרכז בעלי מלאכה בתל אביב. ב. בהתאם לעסקת הקומבינציה, התחייבו הנתבעים להעביר לנתבעת מס' 1 חלק מן המגרש תמורת בניית חלק מהדירות וביניהן, דירה בת 2 חדרים הנמצאת בקומה א' בבנין שהוקם על המגרש אשר בבעלות כל הנתבעים [הנתבעת מס' 1 הינה בעלים של 65% והנתבעים 2-5בעלים של 34%]. ג. ביום 6.12.92, נחתם הסכם מכר בין כל הנתבעים מצד אחד לבין התובע ועוד שני קונים, מצד שני, לפיו, התחייבו הנתבעים להעביר את הבעלות על הדירה הנ"ל לתובע כאשר שניים מהמתקשרים בחוזה, פבלנקו מקסים ופבלנקו קטרינה, רכשו את הזכות בדירה עבור התובע כנאמנים, כך שהדירה נרכשה למעשה עבור התובע. ד. התובע קיבל את החזקה בדירה ביום 11.1.93 והרישום על שמו בלשכת רישום המקרקעין נעשה ביום 11.5.97. ה. התובע מכר את הדירה ביום 22.10.96 לענבר חוטר-ישי, בסכום של 165,000$ בתוספת הסך של 15,000$ עבור ציוד ונרשמה לזכות הקונה בשלב ראשון הערת אזהרה. ו. לצורך קבלת משכנתא מבנק כרמל אותה ביקשו הקונה החדשה לקבל, חתמה ב"כ הנתבעת 1 על התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. ב"כ הנתבעים [2,3,4,5] סירב לעשות כן, דבר אשר גרם לעיכוב קבלת המשכנתא אותה ביקשה הקונה החדשה לקבל ועיכוב בתשלום הסך של 95,000$ שהתחייבה להעביר לתובע, אשר רכש דירה אחרת. ז. התובע נקלע למצוקה כספית ונאלץ לקבל הלוואה בסך 150,000 ₪ וחויב בתשלום ריבית ודמי טיפול בסך של 4754 ₪. ח. התובע פנה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בהמרצת פתיחה מס' 2169/96 וביקש לאכוף על הנתבעים 2,3,4,5 לקיים את התחייבותם וקבלת הסכמתם לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות. ואכן, בית המשפט המחוזי נעתר לבקשתו, מינה כונס נכסים [ב"כ התובע] על זכויות הנתבעים בדירה ונרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק ואף נרשמה הבעלות על הדירה על שם התובע, ביום 11.5.97. ט. חלקה של הנתבעת 1 על המגרש, לפי עסקת הקומבינציה, נרשם בלשכת רישום המקרקעין על שמה בחודש נובמבר 95' ורישום הבית המשותף נרשם ביום 30.1.97. 3. מטעם התובע, העיד התובע ומומחה מטעמו ומטעם הנתבעים, העידו מנהל הנתבעת מס' 1, ושני עדים נוספים. 4. על מנת להתייחס לטענות ב"כ הצדדים, יש לדון בהוראות החוזה אשר נחתם בין הצדדים ביום 6.12.92, ולהוראות החוזה שנחתם בין הנתבעת 1 לבין הנתבעים 2-5, מיום 11.9.89. 5. סעיף 14 להסכם בין הצדדים לא קבע מועד לרישום הבעלות על הדירה על שם התובע, אולם, נקבע בו כי הקונה משחרר את המוכר מכל אחריות בקשר להשהיית הרישום למשך זמן סביר גם לאחר שתיווצר האפשרות החוקית לרישום. 6. בסעיף 13[א] לחוזה הקומבינציה מיום 11.9.89, אשר נחתם בין הנתבעת 1 לנתבעים 2-5, התחייבה הנתבעת 1 לרשום הבית בפנקס הבתים המשותפים תוך 30 חודשים מיום שירשם חלקו על שמה בלשכת רישום המקרקעין, והרישום על שמו נעשה בחודש נובמבר 95'. 7. בהתאם לחוזה בין התובע לנתבעים, הסכימו הצדדים כדלקמן: "מצהיר הקונה כי הינו מודע להפרדה באחריות המשפטית החלה על כל אחד מיחידי המוכר אשר אינם ערבים זה לזה לביצוע ו/או להפרה של הסכם זה, אלא אם יוכח שבגין מעשה אותו צד או מחדל אותו צד נגרמה ההפרה". 8. מתוך עדותו של עד הגנה מס' 1, אברהם מכלס, עורך דין ותיק אשר עוסק בשטח המקרקעין, מסתבר כי בדרך כלל לוקח שנתיים מיום הסרת העיכובים לרישום בית משותף ועד לרישומו בפועל, וזאת לאור העבודה הרבה אשר יש לעשות, של ייחוד הדירות לבעלים, ייחוד רכוש משותף, פגישות עם המפקחים ושינוי התשריט ע"י המהנדס. 9. במקרה הנוכחי, לאור העובדה של ריבוי בעלים, היה מעריך תקופה של שלוש שנים לרישום הבית לאחר הסרת העיכובים ותשלום המיסים ע"י הבעלים, שכן היתה עבודה רבה ופטירת אחת הבעלים. 10. רישום חלקה של הנתבעת 1 על שמה בלשכת רישום המקרקעין נעשה,כאמור, בחודש נובמבר 1995 וניתן צו לרישום הבית המשותף ביום 30.1.97, פחות משנתיים מיום רישום חלקה בבעלות במשרד רישום המקרקעין ועמדה בחובתה לרשום את הבית המשותף במועד, לפי עדות עד ההגנה הנ"ל, אשר נאמנה עלי. 11. הנתבעת 1 התחייבה בהסכם הקומבינציה מיום 11.9.89, לרשום את הבית המשותף תוך 30 חודשים מיום רישום חלק הבעלות על שמה בלשכת רישום המקרקעין, והיא עמדה בחובתה זו. 12. הדירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ע"ש התובע ביום 11.5.97. 13. לפי עדות התובע, הסכים הוא לקבל טאבו על שמו תוך 12 חודשים מיום רישום הבית המשותף ובפועל, נרשמה הדירה על שמו תוך פחות מארבעה חודשים. המצב המשפטי 14. סעיף 14 להסכם בין הצדדים לא קבע מועד לרישום הבעלות על הדירה על שם התובע, אולם נקבע בו כי הקונה משחרר את המוכר מכל אחריות בקשר להשהיית הרישום למשך זמן סביר, גם אם תיווצר האפשרות החוקית לרישום. 15. ב"כ התובע בסיכומיו, מסתמך על הוראות סעיף 41 לחוק החוזים [חלק כללי], תשל"ג - 1973, לפיו יש לקיים חיוב שלא הוסכם עליו מועד קיומו, יש לקיימו תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה ולא יתכן להשלים העברת הבעלות בדירה ע"ש התובע רק ביום 11.5.97, בחלוף 4 וחצי שנים מיום עריכת חוזה המכר, 6.12.92, בניגוד לעדותו של עו"ד מכלס מטעם הנתבעים. 16. ב"כ התובע ידע היטב כי התובע רכש דירה בבנין שנבנה בעסקת קומבינציה עם מספר רב של בעלים, וידע כי עלולות להתעורר בעיות ברישום הבעלות על הדירה על שם התובע ובהיותו עורך דין מנוסה, הסכים שלא לקבוע בסעיף 14 להסכם זמן לביצוע רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, ושחרר את המוכרים מכל אחריות בקשר להשהיית הרישום למשך זמן סביר, גם אם תיווצר האפשרות החוקית לרישום. 17. ב"כ התובע, במכתבו מיום 4.7.96, אל ב"כ הנתבעת מס' 1, הסכים כי הזמן הסביר לביצוע רישום הבעלות ע"ש התובע הינו 4 שנים וזאת לאור נסיבות הענין, בנוסף לכך, יכול היה הרישום להתבצע ע"ש התובע עוד בחודש פברואר 97' אם היה מכין התובע אישור מיסי עירייה ובקשה לביטול הערת אזהרה [זאת, בהתאם למכתב ב"כ הנתבעת 1 אל ב"כ התובע, מיום 19.2.97 (ראה נספח כ"ג שצורף לנ/2)]. 18. לאחר בחינת הראיות, מסתבר כי מדובר באיחור של מספר חודשים בלבד לביצוע רישום הדירה ע"ש התובע. 19. הנתבעת 1 עמדה בהתחייבותה לרישום הבית כבית משותף ולרישום הדירה על שם התובע, והאיחור נגרם בעיקר עקב רישום חלקה של הנתבעת בבעלות על המגרש בלשכת רישום המקרקעין, אשר נעשה רק בחודש נובמבר 95'. 20. התובע הסכים והצהיר בחוזה כי הוא מודע להפרדה באחריותה המשפטית החלה על כל אחד מיחידי המוכר, אשר אינם ערבים זה לזה לביצוע ו/או להפרה של הסכם זה, אלא אם יוכח שבגין מעשה אותו צד או מחדל אותו צד, נגרמה הפרה. 21. מאחר ולפי עדותו וחוות דעתו של עו"ד אברהם מכלס, אותה אני מקבל, עמדה הנתבעת 1 בהתחייבותה לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ורישום הבעלות על הדירה על שם התובע במועדם, והעיכוב ברישום הבית היה באשמת הנתבעים 2-5, דין התביעה כנגד הנתבעת 1, להידחות. 22. הנתבעים 2-5 לא עמדו בהתחייבותם לרישום הדירה ע"ש התובע בזמן סביר והיה איחור ברישום של מספר חודשים בלבד, וזאת לאור מכתבו של ב"כ התובע, שהזמן הסביר מיום עריכת החוזה ועד לרישום הינו 4 שנים והרישום נעשה לאחר כ 4 וחצי שנים, ובכך הפרו את הסכם אשר חתמו עם התובע, ונותר לי לקבוע, באם נגרם לתובע נזק כלשהו בגין הפרה זו. גובה הנזק 23. התובע, בתצהירו, ת/1, ובעדותו, טען כי רצה למכור את דירתו, אולם התקשה לעשות כן עקב העובדה שלא נעשה רישום בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שמו והקונים נרתעו מלרכוש את הדירה. 24. לפי תצהירו ועדותו, עוד בחודש אוגוסט, נאות מר משה מלר לרכוש את הדירה בסכום של 195,000$ ארה"ב, אך חזר בו מכוונתו זו לאחר והתייעץ עם פרקליטו. בנוסף לכך, נאות אדם נוסף, מרדכי טולדנו, לרכוש את הדירה בסכום של 180,000$ והנזק אשר נגרם לו מגיע לסכום של 30,000$, שכן קיבל מגב' חוטר-ישי, סך של 165,000$ בלבד, עבור מחיר הדירה. 25. אני דוחה את גירסת התובע, מהנימוקים הבאים: א. לפי גירסת התובע, הציע את הדירה למכירה עוד במחצית שנת 1996 בטרם חלפו 4 שנים [הזמן הסביר] מיום עריכת החוזה עם הנתבעים ולא היתה כל חובה מצד הנתבעים לרשום את הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. ב. הקונים הפוטנציאליים, לרבות הקונה ענבר חוטר-ישי, התקשרו עם התובע בהסכם בטרם חלפו 4 שנים, כאמור לעיל. ג. לא התרשמתי מעדות התובע בחיוב ובכל מקרה, מדובר בעדות יחידה אשר לא אוכל לבסס על פיה ממצא כלשהו לאור הראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971. ד. חותמי ההסכמים על רכישת הדירה, מר משה מילר, מרדכי טולדני וענבר חוטר-ישי, לא הובאו לעדות וההסכמים אשר צורפו לתצהיר התובע אינם קבילים לראיה. ה. התובע בסעיף 14 לתצהירו, שצורף להמרצת הפתיחה שהגיש לביהמ"ש המחוזי, הצהיר כי מכר את הדירה ב - 10,000$ פחות ממחירה, דבר אשר עומד בסתירה לגירסתו בתצהירו ת/1. ו. לא הובאה מטעם התובע חוו"ד מומחה אשר קובעת כי הדירה נמכרה בפועל לענבר חוטר-ישי, מתחת למחיר, כאשר עומד בפני תצהירו של עד הנתבעת 1, מר גד גלבאום, לפיו אין כל הפחתה במחיר או על קושי למכור דירות אשר אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. ז. לא שוכנעתי כי אכן ערך הציוד שהושאר בדירה שווה לסך של 15,000$ . 26. לאור האמור, אני דוחה את גירסת התובע לפיה מכר את הדירה במחיר זול יותר מערכה, בשל העדר רישום בלשכת רישום המקרקעין, והתובע לא הוכיח נזק בראש נזק זה. עוגמת נפש 27. לאחר וקבעתי כי נתבעים 2-5 הפרו את ההסכם בינם לבין התובע והעבירו את רישום הבעלות בדירה על שמו באיחור של מס' חודשים, דבר אשר גרם לתובע התרגזות ועוגמת נפש וכן אבדן זמן, אני מעריך ראש נזק זה בסך של 5000 ₪. הוצאות עבור ריבית אשר שולמה לבנק 28. ב"כ הנתבעים 2-5 סירב לחתום על טופס התחייבות לרישום משכנתא לטובת הקונים, על מנת שניתן יהא לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק וקבלת הסך של 95,000$ כהלוואה. 29. בגין סירוב זה, נאלץ התובע לקבל הלוואה ע"ס 15,000 ₪, שכן היה עליו לשלם סכום זה או חלק ממנו לרכישת דירה אחרת, אשר רכש. 30. לדעתי, היה על ב"כ הנתבעים 2-5 לחתום על התחייבות זו כחלק מהליך מכירת הדירה של התובע ולרישום הערת אזהרה על הדירה שרכש, לטובת הבנק ורק לאחר ופנה התובע לביהמ"ש המחוזי בהמרצת פתיחה ולאחר החלטת כב' השופטת סירוטה, עשה כן. 31. על הנתבעים 2-5 לפצות את התובע בגין הוצאות מימון קבלת ההלוואה בסך 4754 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 22.12.97 ועד היום. 32. לאור האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעים 2 עד 5, לשלם לתובע את הסכומים הבאים: א. סך 5000 ₪ - עבור עגמת נפש ובזבוז זמן, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד יום התשלום בפועל. ב. סך 4754 ₪ - עבור הוצאות מימון הלוואה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 22.2.97 [קבלת הלוואה], ועד לתשלום בפועל. ג. סך 2000 ₪ - הוצאות משפט כוללות, בשים לב כי סכום התביעה הינו בסך 147,000 ₪ והתובע זכה בסכום קטן. 33. אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעת מס' 1 ובנסיבות הענין אין צו להוצאות. רישום דירהרישום בטאבומקרקעין