פסק דין א. העובדות א.1 הנתבע (התובע שכנגד, אשר להלן יכונה "הנתבע") היה בעל הזכויות בדירת גג, בת 5.5 חדרים, המצויה בשד' ירושלים 6/34, אשדוד (להלן: "הדירה"). התובע (הנתבע שכנגד, אשר להלן יכונה "התובע"), התעניין ברכישת הדירה, באמצעות המתווך שמסיאן, העד מטעמו של הנתבע (להלן: "המתווך" או "שמסיאן"). א.2 בתאריך 16.10.96 ביקר התובע בדירה והביע את רצונו לרכשה. במעמד בקורו של התובע בדירה ומיד לאחריו, במשרדו של המתווך, התנהל בין הצדדים משא ומתן, בדבר מחירה של הדירה. הנתבע העמיד את תמורתה על הסך של 350,000 דולר בעוד שהתובע ניאות לשלם סך של 305,000 דולר בלבד. לדברי הנתבע, התובע הציג עצמו כאדם אמיד ועתיר נכסים, אשר הפגין רצון עז לרכוש את הדירה והביע נכונות לשלם את מלוא תמורתה, בתוך חודשיים - שלושה. הואיל ואצה לנתבע הדרך והוא היה זקוק לכסף בדחיפות, כך לדבריו, הוא ניאות להוריד את מחיר הדירה לסך 322,500 דולר. א.3 עם הגיעם להסכמה, בדבר מחיר הדירה, חתמו הצדדים, על טופס סטנדרטי, שהמתווך הציג בפניהם ואשר נשא את הכותרת "זכרון דברים" (נ/1). התובע שילם לנתבע, במעמד החתימה על זכרון הדברים את הסך של 5,000 דולר ובשקלים - סך 15,985 ₪, על חשבון רכישת הדירה. א.4 בזכרון הדברים נקבע, כי הצדדים מתחייבים, הדדית, לחתום על חוזה בפני עו"ד תוך 2 ימים, מיום החתימה על זכרון הדברים (סעיף 10 לנ/1). כמו כן, נקבע בזכרון הדברים, כי המפר אותו ישלם לנפגע פיצוי מוסכם בסך 20,000 דולר. א.5 השתלשלות העניינים, סמוך לאחר מועד החתימה על זכרון הדברים, דרדרה את יחסי הצדדים למבוי סתום אשר בעטיו, הוגשו התביעות ההדדיות דנן. הנתבע העיד, כי בקש להפגש עם התובע ולחתום עמו על חוזה מכר. תחילה, התובע הודיעו כי בא כוחו עסוק ובקש דחייה של מספר ימים. לאחר מכן, התובע התעלם מפניותיו של הנתבע ו"נעלם". כל ההודעות שהנתבע השאיר לתובע, הן בעסקו והן בטלפון, נותרו בלא מענה. בצר לו, הוא פנה למתווך, על מנת שיסייע בידו לאתר את התובע, אולם אף מאמציו של זה, עלו בתוהו. לבסוף, בתום מספר ימים, נוצר קשר בין הצדדים ונקבעה פגישה במשרדו של המתווך. במהלך הפגישה סערו הרוחות והתובע הטיח בנתבע ובמתווך דברים קשים, על כך שהם "מלחיצים" אותו. הפגישה הסתיימה בלא כלום. פגישה נוספת, התקיימה בין הצדדים בבית קפה, סמוך לאחר מכן ובמהלכה, הציע התובע לנתבע, לקבל חנות המצויה בבעלותו, באזור י' באשדוד, בתמורה לדירה. הנתבע דחה את הצעתו. א.6 בתאריך 30.10.96 קיבל הנתבע, להפתעתו, מכתב מבא כוחו של התובע, עו"ד כרמי (אשר העיד מטעמו) ובו נדרש הנתבע ליצור קשר מיידי עם התובע ולהכנס עימו למו"מ לקניית הדירה, או לחילופין, להשיב לתובע את כספי המקדמה, בסך 15,985 ₪. א.7 בין באי כוחם של הצדדים התנהלו חילופי מכתבים, לאורך תקופה של כשבועיים. בא כוחו של הנתבע ביקש להעביר לבא כוח התובע טיוטת הסכם, אולם זה עמד על כך כי תחילה, הצדדים ייפגשו ויסכמו את תנאי העסקה. בא כוח הנתבע נעתר לבקשה, דא עקא, כל נסיונותיו להוציא את הפגישה לפועל - עלו בתוהו. לאורך תקופה של למעלה משבוע ימים, דחה התובע את מועדי הפגישות שנקבעו, באמתלאות שונות, החל מ"סיבות אישיות" וכלה ב"בעיות כלכליות". (ראה מכתבים נ/4, נ/5, נ/6, נ/7). א.8 משהתחוור לב"כ הנתבע, כי התובע מתחמק מלקדם את המשא ומתן, לקראת כריתתו של הסכם מכר, הוא הודיעו במכתב מיום 7.11.96, כי זכרון הדברים בטל ומבוטל. בעקבות הודעה זו, התקיימה שיחה, אשר במהלכה, התרצה הנתבע ונקבעה פגישה, לתאריך 10.11.96 במשרד בא כוחו. בא כוח הנתבע התריע בתובע, כי אם הוא לא יתייצב לפגישה, כי אז כל ההסכמות בין הצדדים תהיינה בטלות, נוכח הפרתן על ידו. (מכתב נ/17). א.9 בתאריך 10.11.01 התקיימה פגישה, בין הצדדים ובאי כוחם, במשרדו של בא כוח הנתבע ולכאורה, יושרו ההדורים. התובע התחייב להמציא לידי בא כוחו של הנתבע, לוח זמנים של תשלומי תמורת הדירה, בתוך יומיים. א.10 חרף קיומה של הפגישה, המשיכה ההתנצחות בין הצדדים. (מכתבים נ/18, נ/8, נ/19, נ/9). בתאריך 13.11.96, ציין ב"כ הנתבע במכתבו נ/19(1): "זאת להודיעך, כי הודעת ביטול המוסכם וזכה"ד בין מרשך למרשי כפי שנשלחה אליך ביום 7.11.96 - בעינה עומדת גם עתה. עד כה טרם נשמע קולו של מרשיך חרף הבטחותיו (כרגיל) ואין לנו אלא לא להמשיך ולהתבזות במו"מ המיותר הזה מלכתחילה". א.11 בתאריך 14.11.96, שיגר בא כוחו החדש של התובע, עו"ד ששון (בהעברה מעו"ד כרמי), טיוטת חוזה מוצעת על ידי מרשו, בהתעלם מתוכן מכתבו של הנתבע מיום 13.11.96, שהודיעו בשנית על בטול ההסכמות בין הצדדים. זוהי הצעת הסכם ראשונה (!) שנשלחה מטעמו של התובע, בתום תקופה של כחודש ימים, מהמועד בו נחתם זכרון הדברים. א.12 טיוטת החוזה (נספח י"ז לתצהיר התובע), הדהימה את הנתבע ובא כוחו. בנגוד למצג שהציג התובע, במעמד החתימה על זכרון הדברים, כך לגרסת הנתבע, לפיו, תמורת הדירה תשולם במלואה, בתוך כ - 3 חודשים, הציע התובע, בטיוטה ששיגר לנתבע, לפרוס את תמורת הדירה לתשלומים של כ - 40,000 דולר כל אחד, לאורך תקופה של כ - 13 חודשים, עד לתאריך 20.2.98. כמו כן, התובע "גלגל" לכתפי הנתבע, את שיפוץ הדירה, החל בהחלפת שטח הריצוף במלואו וכלה בבנייה מחודשת של המטבח וחדרי השרותים, כפי שציין בסעיף 4 לטיוטת החוזה, כדלקמן: "...המוכר מתחייב בזה לתקן ו/או להחליף את התריסים והחלונות, להתקין במטבח של הממכר ארונות מטבח לרבות שיש ולרבות ארון בילט-אין לתנור אפיה, להחליף את כל הריצוף של הממכר, להתקין אמבטיה, כיורים, אסלות, ברזים וחלקי סניטציה חדשים בממכר ולתקן את דלתות ואביזרי הפירזול של הממכר והכל על פי בחירתו ושביעות רצונו של הקונה והכל בתוך שישה חודשים מתאריך חתימה חוזה זה." א.13 בתגובה לטיוטת החוזה, הודיע בא כוחו של הנתבע לבא כוח התובע כי: "...הטיוטה תומכת בגרסה כי למרשיך אין כל רצון לקיים את החוזה וכי הוא מנהל מו"מ שלא בתו"ל..... לא סוכם מעולם על פריסת תשלומים ארוכה שכזו ו/או על שיפוצים כלליים ו/או על כניסה טרם פירעון כל התמורה...". א.14 בתאריך 18.11.96 מכר הנתבע את הדירה לצד שלישי, ה"ה נהיר, בתמורה לסך של 310,000 דולר - 12,500 דולר פחות מהמחיר שהוסכם עליו עם התובע - אשר ה"ה נהיר התחייבו לשלמם בתוך כחודשיים. (מוצג נ/22). במעמד החתימה על הסכם המכר, עם ה"ה נהיר, הצהיר הנתבע בכתב, כי היתה התקשרות קודמת, בנוגע לדירה, אולם זו בוטלה על ידו כדין. א.15 על רקע השתלשלות עובדות אלו, הגיש התובע את תביעתו דנן, נגד הנתבע, לתשלום פיצוי בסך 82,500 ₪. הנתבע הגיש תביעה נגדית, לתשלום פיצוי בסך 67,400 ₪. ב. התביעה העיקרית ב.1 בכתב התביעה, טען התובע, כי חתם על זכרון הדברים, אותו כינה "מסמך שיהווה בסיס להסכם אצל עו"ד", תחת לחץ וכי המקדמה ששילם, בסך 5,000 דולר - ניתנה להוכחת רצינות כוונותיו בלבד. באשר לפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים, בגין הפרתו, בסך 20,000 דולר - ציין התובע כי מדובר ב - "שוט למניעת נסיגה מהעסקה". ב.2 כתב התביעה ממשיך ומתאר את התנהגות הנתבע, כמי שנמנע מלקיים עם התובע מגע וכאשר נוצר מגע לבסוף - הפך הנתבע לתוקף והתובע לנתקף. התובע תולה את הקולר, לבטול ההסכמות שהושגו בין הצדדים, בנתבע, אשר מצא, לטענתו, תואנות כדי להשתחרר מהתחייבותו למכור את הדירה. ב.3 התובע ממשיך וטוען, כי במקביל למשא ומתן שהנתבע ניהל עימו, הוא ניהל משא ומתן עם צד שלישי (ה"ה נהיר), בחוסר תום לב וכי בעטיו, ביקש הנתבע לבטל את ההסכמות עימו. ב.4 התובע ציין בכתב התביעה, כי הוא היה נחוש בדעתו, שלא להרפות וליתן לנתבע להתחמק מהעסקה ועל כן, החליט להכניס "כוח רענן", בדמותו של עו"ד ששון, אשר שלח מטעמו את טיוטת ההסכם, לאחר שנבדקו מקורותיו הכספיים. לטענתו, נוכח טיוטת ההסכם ששלח, חזר בו הנתבע, בתואנות שוא. דרישתו להשבת כספו, הושבה ריקם. בנסיבות אלו, עתר התובע לחייב את הנתבע לשלם לו את סכום התביעה, בסך 82,500 ₪. ב.5 סכום התביעה לא פורט בכתב התביעה. כלל לא ברור, על מה הוא נסמך ומה מקורו. האם מדובר בפיצוי המוסכם, כפי שנקבע בזכרון הדברים, או שמא בנזק ממשי, אשר לא ניתן לעמוד על טיבו והיקפו?! זאת ועוד, עולה מכתב התביעה טענה, כי זכרון הדברים נחתם תחת עושק, ומכאן, שהינו לכאורה, בטל ו/או מבוטל. טענה נוספת העולה מכתב התביעה, הינה כי זכרון הדברים אינו מסמך מחייב, אלא לענין גובה התמורה והתשלום הראשוני, הואיל ומדובר במסמך "המהווה בסיס להסכם" ותו - לא. בהמשך כתב התביעה, משנה התובע את טעמו ומציין כי היה נחוש בדעתו לא להרפות ולא ליתן לנתבע להתחמק מ"העסקה" ללמדך, כי לכאורה הוא עצמו ראה בזכרון הדברים מסמך מחייב ולבסוף, הוא מייחס לנתבע התנהגות שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת בניהול משא ומתן. ב.6 נוכח מגוון הטענות, המפורטות בכתב התביעה, אשר חלקן, סותרות זו את זו, כלל לא ברור, על איזו עילה נסמכת התביעה - האם התובע סומך את תביעתו על זכרון הדברים, כמסמך מחייב ומכוחו, הוא תובע את הפיצוי המוסכם, או שמא, תביעתו נסמכת על סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, בעילה של ניהול משא ומתן, טרם כריתתו של חוזה, בחוסר תום לב. כאמור, אף אחת מהעילות המפורטות לעיל, לא צויינה מפורשות בכתב התביעה ואף במהלך הדיון ו/או בסיכומיו, התובע לא פירט את העילות העומדות ביסוד תביעתו. ב.7 ברי, כי העילות המפורטות לעיל, אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. מסכת העובדות התומכת בעילה הנסמכת על זכרון הדברים כמסמך מחייב, אינה עולה בקנה אחד עם העילה הנסמכת על סעיף 12 לחוק החוזים. זאת ועוד, העילה לפי סעיף 12 לחוק החוזים מעניקה זכות לסעד בגין נזק ממשי, בעוד שהעילה הנסמכת על זכרון הדברים, מזכה, לכאורה, בפיצוי המוסכם, בכפוף להוכחת הפרתו של זכרון הדברים. ב.8 יוצא אפוא, כי הסתום בכתב התביעה רב מן הנגלה וכפי שיבואר להלן, בנסיבות אלו, התובע לא הרים את הנטל להוכחת תביעתו. ג. התביעה הנגדית התביעה הנגדית נסמכת על זכרון הדברים ועל פי הנטען בה, מדובר במסמך המהווה חוזה מחייב לכל עניין ודבר. הנתבע טוען כי, התובע הפר את זכרון הדברים בכך שנמנע מלקיים את האמור בו ולפיכך, הינו זכאי לפיצוי המוסכם, בניכוי הסכום ששולם לו כמקדמה, בסך 5,000 דולר. לפיכך, העמיד הנתבע את תביעתו הנגדית על סך של 67,400 ₪. ד. זכרון הדברים ד.1 זכרון הדברים נחתם עובר לבקורו של התובע בדירה. אין חולק, כי במעמד חתימתו, הוסכם על מחיר הדירה, כפי שנקבע בו. יתר התנאים - לא סוכמו מפורשות. כך, לא נקבעו תנאי תשלום, אף כי הנתבע והמתווך העידו שהתובע התחייב לשלם את מלוא התמורה בתוך כ - 3 חודשים. כמו כן, לא נקבע מועד מסירת החזקה בדירה לידי התובע. ד.2 התובע אישר את מרבית העובדות, עליהן העידו הנתבע והמתווך, בנוגע לנסיבות החתימה על זכרון הדברים. הוא אישר כי התרשם היטב מהדירה וגילה עניין רב ברכישתה. הוא אף אישר כי מחיר הדירה, על פי התרשמותו, היה אטרקטיבי וכי היה מדובר בעסקה טובה. כמו כן, הוא לא הכחיש את העובדה, כי הציג עצמו כאדם אמיד ובעל נכסים. ברם, לטענתו, הוא נמנע מלפרט מועדי תשלום, הואיל וביקש לברר תחילה, את אמצעי התשלום העומדים לרשותו. לפיכך, הדגיש התובע, כי ניאות לחתום על זכרון הדברים, כביטוי לרצינות כוונותיו לרכוש את הדירה ומהטעם הזה, אף שילם את הסך של 5,000$. ד.3 על פי התרשמות בית המשפט, שני הצדדים בקשו לקשור זה את זה, לעסקה, עובר למועד החתימה על זכרון הדברים. התובע, אשר על פי התרשמות בית המשפט, הינו איש עסקים ממולח ועיקש - ביקש לקשור את הנתבע לעסקה, נוכח כדאיותה הכלכלית. מעדויותיהם של הצדדים, לרבות עדותו של המתווך, עולה כי מחיר הדירה היה אטרקטיבי ודומה כי התובע "נשבה" בקסמו. הנתבע, מנגד, ביקש לקשור את התובע לעסקה, מהר ככל האפשר, נוכח המצוקה כלכלית הקשה, בה היה נתון, אשר בעטייה, הוא נאלץ, לדבריו, למכור את הדירה מהר, כדי להיחלץ הימנה. ד.4 מקובלת עלי עדותו של הנתבע, כי התובע הציג בפניו מצג, לפיו מדובר בעסקה "נקייה" ומהירה, ללא סיכונים וללא מהלכים בבנקים למשכנתאות. עסקה אשר תסתיים בתוך חודשים ספורים. אין ספק כי מצג זה, קנה את ליבו של הנתבע, אשר ניאות, להפחית את מחיר הדירה, במידה ניכרת, על מנת לזכות בתובע כקונה. ד.5 בנסיבות אלו, אני קובעת כי שני הצדדים בקשו לקשור עצמם, באמצעות זכרון הדברים, בהסכם מחייב. אולם, על מנת שזכרון הדברים יהפוך להסכם מחייב, דרושים שני תנאים מצטברים; האחד - רצונם של הצדדים בקשר חוזי מחייב - רצון אשר הוכח על פי הנסיבות. השני - גמירות דעת, אשר ביטוייה החיצוני הוא בתנאי זכרון הדברים ובמידת המסויימות הקיימת בו. לעניין זה, ראה ע"א 701/87 - שלמה ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף ואח', פד"י מד(1), 1 בעמ' 8-9: "כדי שהסכם בענייני מקרקעין (ובמיוחד הסכם מוקדם), יהיה בעל תוקף מחייב, שומה עליו לקיים שתי דרישות עיקריות. ראשית, ככל חוזה, עליו ליתן ביטוי לגמירת דעתם של הצדדים בדבר כריתת חוזה מחייב בענייני מקרקעין. שנית, דבר היותו חוזה בענייני מקרקעין מחייב כי יכללו בו, במסמך בכתב, התנאים ההכרחיים ליצירת ההתקשרות בין הצדדים שערכוהו. מובן, כי קיימים קשרי גומלין בין שתי הדרישות הנ"ל, המאפשרים ללמוד על דבר קיומה של האחת מתוך בחינתה של האחרת (ראה ע"א 62/78, זימלר ואח' נ. חברת מהנדס יניצקי בע"מ ואח', פד"י ל"ב 296 (3) בעמ' 301 ).” ועוד בהמשך בעמ' 10 - 11 : "כאשר החוק דורש עריכתו של מסמך לשם קיום העיסקה, מן ההכרח כי כל התנאים היסודיים ייקבעו במסמך עצמו ויתבררו מגופו (ע"א 169/74, הווארד נ. עזני, פד"י כ"ח (2) עמ' 726 בעמ' 728); ואלה הם - ... המרכיבים היסודיים... היוצרים את ההתקשרות לפי מהותה וטיבעה, והם זיהוי מספיק של הצדדים לעיסקה, תיאור מהותו של נשוא העיסקה, המחיר וכל פרט מהותי אחר אשר ללא ידיעתו לא ניתן לבצע את העיסקה גם אם הצדדים רוצים בכך". ד.6 במקרה דנן, נחה דעתי, כי אין בזכרון הדברים את המסויימות הנדרשת, כדי להפכו להסכם מחייב. אין הוא כולל את תנאי התשלום ומועדיהם, כמו גם חסר בו מועד מסירת החזקה. מתוך עיון במסמך נ/1 עולה, כי מדובר במסמך סטנדרטי, אשר ניתן היה למלא בו את כל הפרטים הנדרשים, אולם הצדדים נמנעו מלעשות כן, ללמדך כי טרם הגיעו, במועד החתימה על זכרון הדברים, לרמת המסויימות הנדרשת, אשר יש בה כדי להצביע על גמירות הדעת. ד.7 יוצא אפוא, כי זכרון הדברים אינו מקיים את דרישות החוק וההלכה הפסוקה, באשר למידת המסויימות הקיימת בו ואין לראות בו מסמך שהבשיל לכדי הסכם מחייב. באשר לתובע - כלל לא ברור על שום מה בחר לסמוך את תביעתו, לכאורה, על זכרון הדברים, שהרי לאורך הדרך, במהלך המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, התובע דבק בעמדה, לפיה, אין מדובר במסמך מחייב. ראה את מכתבו נ/8, בו ציין מפורשות כי "מבחינתינו לא קיים כל זכרון דברים, לפחות לא כזה המעיד על גמירות דעת בין הצדדים", לרבות מכתבים אחרים. באשר לנתבע - אין לקבל את גרסתו, לפיה זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב. הוכח, כי הוא נעדר מסויימות וגמירות הדעת. בחינת ההתכתבות שבין הצדדים, תומכת במסקנה זו. לאורך תקופה של שבועיים, המתין הנתבע למוצא פיו של התובע, באשר ללוח התשלומים ומועדיהם - ללמדך, כי תנאים מהותיים אלו, המהווים נדבך ומסד לכל עסקה במקרקעין - לא הושלמו ולא ניתן היה להשלימם, באמצעות פרשנות ו/או באמצעות החוק. ד.8 אשר על כן, אני קובעת בזאת, כי זכרון הדברים איננו הסכם מחייב ואיש מהצדדים לא היה זכאי לסמוך עליו את תביעתו. הואיל ושתי התובענות נסמכו על זכרון הדברים - לכאורה, די בקביעה זו, כדי לשמוט את היסוד לשתי התביעות ולדחותן. עם זאת, אדון בקצרה בטענות נוספות שהועלו על ידי הצדדים. ה. ניהול משא ומתן בחוסר תום לב לקראת כריתתו של הסכם ה.1 שני הצדדים העלו בכתבי טענותיהם, טענות, האחד כלפי רעהו, בדבר ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, לקראת כריתתו של הסכם. התובע טען כי הנתבע ביקש להתחמק מפניו וכי במקביל ניהל משא ומתן עם ה"ה נהיר, אשר להם מכר, לבסוף, את הדירה. הנתבע טען, מנגד, כי התנהגותו של התובע היתה נגועה בחוסר תום לב, החל ממועד החתימה על זכרון הדברים ועד לבטולו, לכאורה. מיד לאחר שזכרון הדברים נחתם, התובע התחמק ממנו ונמנע לפגשו. לאורך כשבועיים, הנתבע "חיזר" אחריו, ואף משפגש בו, נמנע האחרון מלקיים משא ומתן ענייני. ביטוי לחוסר תום ליבו של התובע, ניתן למצוא, לטענת הנתבע, בהימנעותו של התובע להמציא לידיו, את לוח מועדי התשלומים לאורך שבועיים, אשר בסיומם, כאשר שלח לבסוף טיוטת הסכם - זו חרגה מכל ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלך המשא ומתן והיתה בה מגמה ברורה, להביאו לידי סיום. ה.2 טענות הנתבע מקובלות עלי. על פי התרשמותי, התובע נהג בחוסר תום לב כלפי הנתבע, בנסותו לעכב ככל האפשר את תהליך המשא ומתן, לעייף את הנתבע ולהתישו, על מנת שיסכים, לבסוף, לתנאי התשלום הקשים שהעמיד בפניו, בטיוטת ההסכם שהעביר לעיונו, או לחילופין, לחזור בו ולהשיב לידיו את כספו. מקובלת עלי עמדת הנתבע, כי התנהגותו של התובע, לאורך כל הדרך, מלמדת על רצונו להתחמק מפניו ולהמנע מלקיים את התחייבותו, לחתום על הסכם המכר, בדחיפות. ה.3 התרשמתי מהתובע, כי נהג בחוסר יושר וחוסר מהימנות כלפי הנתבע. הוא התחכם לו, הובילו בדרכים עקלקלות והערים בפניו מכשולים. כך, כאשר דחה את הפגישות שנקבעו עימו, באמתלאות שונות וכך, כאשר נמנע מלהמציא טיוטת הסכם ו/או לוח תשלומים, לאורך ימים רבים. טיוטת ההסכם, ששלח לבסוף, מעידה אף היא על חוסר תום ליבו; חזקה על התובע, כי ידע על מצוקתו הכספית הקשה של הנתבע ועל רצונו למכור את הדירה, מהר ככל האפשר כדי להיחלץ הימנה. חזקה עליו, כי ידע אף ידע, שמדובר בדירה ריקה ופנויה, שניתן להעביר את החזקה בה, בכל עת. בנסיבות אלו, לוח התשלומים שהציע, אשר פרס את תמורת הדירה לאורך תקופה של למעלה משנה, היה בלתי סביר על פניו וכמו ביקש להערים קשיים ו"לפוצץ" את העסקה. ה.4 אף ההוראות הכלולות בטיוטת ההסכם, בדבר השפוצים שעל הנתבע לבצע, לכאורה, בדירה, תומכות במסקנה זו. הצדדים, לרבות המתווך, העידו כי במהלך המשא ומתן, לא דובר על שיפוצים. יתירה מזאת, במהלך עדותו, חזר בו התובע מעמדתו, כפי שהועלתה בטיוטת ההסכם ובתצהירו, בדבר השפוצים אשר לכאורה, היה על הנתבע לבצע. יצויין, כי לא היה בפיו הסבר מניח את הדעת לפשר גרסאותיו הסותרות. עינינו הרואות איפוא, כי התובע נהג בחוסר תום לב כלפי הנתבע. ה.5 לא כן הוא באשר לנתבע. התרשמתי כי הנתבע עשה מאמצים ניכרים להוציא את העיסקה לפועל וכי עז היה רצונו, להשלים את זכרון הדברים ולהביאו לכלל הסכם מחייב, באמצעות חוזה מכר. דא עקא, התובע עמד בדרכו ומנע ממנו לעשות כן. בנסיבות אלו ונוכח הקביעה, כי זכרון הדברים אינו הסכם מחייב, הנתבע היה זכאי לנהל משא ומתן עם ה"ה נהיר, במקביל למשא ומתן שניהל עם התובע. אין לי ספק, כי אם התובע היה משתף פעולה עם הנתבע, כי אז, הנתבע היה משלים את העסקה עמו. יתירה מזאת, נחה דעתי, כי העסקה עם ה"ה נהיר, יצאה לפועל, כאשר היה נהיר וברור לנתבע, כי אין בדעת התובע להשלים את העסקה עימו ולפיכך, אינני רואה פסול בהתנהגותו של הנתבע. ה.6 חרף המסקנה לעיל - אינני סבורה כי הנתבע הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת העילה העומדת ביסוד התביעה הנגדית שהגיש נגד הנתבע, הואיל ותביעתו נסמכת על זכרון הדברים, אשר לגביו נקבע כי אין הוא הסכם מחייב. למעלה מן המיותר לציין, כי אף אם הנתבע היה סומך תביעתו, על סעיף 12 לחוק החוזים, הרי שלא הוכח קיומו של נזק בפועל. אף כי הוכח שהדירה נמכרה לה"ה נהיר במחיר נמוך יותר, אין בהפרשי המחירים - כדי לשמש ראייה לנזק שנגרם לנתבע בפועל. בשולי הדברים, יוער כי הנתבע מחזיק את הסך של 5,000 דולר, ששולם לו על ידי התובע, אשר ללא ספק, מהווה פיצוי נאות בגין התנהגותו הבלתי ראויה של התובע. ו. השבת הסך של 5,000 דולר בשולי סיכומיו, טען ב"כ התובע, בלשון רפה, כי בית המשפט מתבקש, לחילופין, להורות על השבת הסך של 5,000 דולר לידי התובע. בסיכומי תשובה, טען בא כוחו של הנתבע, כי טענה זו מהווה הרחבת חזית. צודק ב"כ הנתבע בטענתו. בכתב התביעה נמנע התובע מלפרט את הסכומים המרכיבים את התביעה, כמו גם נמנע מלפרט את עילותיה. העילה הנוגעת להשבת הסך של 5,000 דולר אינה מצויינת בכתב התביעה. לפיכך, אין התובע זכאי לסעד זה, המהווה הרחבת חזית. ז. סיכום העולה מכל המקובץ לעיל הוא, כי שתי התובענות, התביעה העיקרית והתביעה הנגדית נדחות. לפיכך, אינני רואה מקום לפסוק הוצאות. חוזהזכרון דבריםפיצוייםמקרקעיןקניית דירה