פסק דין ש. שטמר, שופטת: 1. לפנינו ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת בר-זיו). פסק הדין ניתן ביום 24/08/00 בת.א. 67989/96. תביעתו של המערער בבימ"ש קמא: 2. המערער הוא אמן אמנויות הלחימה העוסק בהוראת הקראטה מזה למעלה מ30- שנים. המערער ביקש להקים מועדון ספורט להתעמלות, ללימוד הבלט וללימוד אמנויות הלחימה. לשם הקמת המועדון התקשר המערער עם המשיבה בהסכם מיום 10/8/96, אשר על פיו השכירה לו המשיבה נכס שלה לצורך פתיחת מועדון ספורט. על פי ההסכם היה על המשיבה למסור למערער את המושכר ביום המחרת, דהיינו ביום 11/8/96. 3. המשיבה לא מסרה למערער את המושכר כמוסכם ביניהם, וזאת על אף שקיבלה ממנו, בהתאם להוראות ההסכם, 12 שיקים לתשלום דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, כתב ערבות חתום על ידי שני ערבים ושטרי בטחון להבטחת קיום מלוא חיוביו של המערער על פי ההסכם. המערער תכנן לפתוח את עסק המועדון ב01/09/96-, עם פתיחת שנת הלימודים. 4. לאחר מספר פניות בכתב של המערער אל המשיבה בדרישה לקיים את ההסכם ולמסור לידיו את החזקה, ולאחר שהמשיבה לא נענתה לדרישותיו, הודיע המערער למשיבה ביום 9/9/96 על ביטול ההסכם. 5. על אף הודעתו של המערער על ביטול ההסכם, המשיכו הצדדים להתכתב, והמערער היה מוכן, גם במהלך חודש אוקטובר 1996, לקבל את המושכר לידיו ולפעול על פי ההסכם (וראה מכתב של בא-כוחו של המערער מתאריך 8/10/96, נספח ט"ז לתצהירו של המערער בבימ"ש קמא). 6. המערער תבע מהמשיבה פיצויים בגין הפרת ההסכם בסכום של 500,000 ₪. בכתב התביעה פירט המערער את ראשי הנזק: עבור המאמצים שעשה והפסד הזמן שהיה לו כדי להשיג רשיון עסק מהעיריה וממכבי אש, כדי לתכנן את שיפוץ האולם - סכום כולל של 100,000 ₪. עבור הפסד מוניטין - 250,000 ₪. עבור אובדן הכנסות - 200,000 ₪, עבור פגיעה כלכלית, שכן המערער, שעסק גם בקבלנות בניין ושיפוצים, דחה עבודות של קבלנות בניין ושיפוצים כדי להשיג את הנכס וכדי לשפצו ולפתוח בו מועדון - 150,000 ₪. עוד טען המערער, כי היו לו הוצאות מימון בסכום של 30,000 ₪, שכן לקח הלוואה כדי לממן את הוצאותיו לקראת פתיחת המועדון. 7. הגנתה של המשיבה היתה, שהמערער לא פעל בתום לב "לפתרון הבעיה שנוצרה עקב מחדליו ומעשיו, ולחילופין לא פעל להקטנת הנזק והשגת פתרון אשר ימנע או יצמצם באופן ניכר את הנזק, לו טוען התובע, ואף ימנע את הצורך בביטול ההסכם" (סעיף 14 ב לכתב ההגנה). פסק הדין של בימ"ש קמא: 8.. בימ"ש קמא פתח את החלק בפסק הדין הדן בקביעות משפטיות ועובדתיות, בקובעו כי "החוזה מלכתחילה נועד להיות מופר - וספק רב בעיני אם מי מהצדדים התכוון לקיימו" (עמ' 2 לפסק הדין, סעיף 8). בימ"ש קמא הסביר את קביעתו זאת בכך, שאם ההסכם נחתם ביום 10/8/96 ונקבע בו כי תקופת השכירות תחל ביום 11/8/96, הרי לא יתכן, כדרישת סעיף 2.3 להסכם, שהמסמכים שכללו את פוליסת הביטוח ואת אישור עיריית חיפה, יימסרו לידי המשיבה ביום 1/8/96. משמע מכאן שבימ"ש קמא ראה את התחייבויות המערער לבטח את הנכס ולקבל רשיון עסק התחייבות שלובה בהתחייבותה של המשיבה למסור את החזקה במושכר לידי המערער. 9. עוד הוסיפה השופטת של בימ"ש קמא, וכתבה, כי: "יטען הטוען כי רישום התאריך הנ"ל מהווה פליטת קולמוס - טענה הנדחית על ידי מכל וכל. לאחר כל המאמצים וחילופי הדברים בין הצדדים במגמה להגיע לחוזה "המושלם והאופטימלי" אין זאת כי שני הצדדים לא התכוונו ברצינות לקיים את הוראות החוזה ו/או "לא לקחו ברצינות" את הוראות החוזה כמחייבות אותם" (עמ' 2, סעיף 8.5 לפסק הדין). 10. בימ"ש קמא סבר, כי גם טענתו של המערער בעדותו, שהוא לא פנה לעיריית חיפה, כיוון שחיכה קודם לקבל את המפתחות, מעידה שהמערער כלל לא התכוון לקיים את ההסכם. 11. עוד קבע בימ"ש קמא, כי, אפילו הפרה המשיבה את ההסכם, המערער לא הוכיח שנגרמו לו נזקים או הוא לא הצליח להוכיח את סכום הפיצויים המגיעים לו בגין נזקים אלה. דיון בטענות המערער: 12. אינני מקבלת את קביעתו של בימ"ש קמא, לפיה קרוב לודאי שהצדדים לא התכוונו לפעול על פי ההסכם. מהראיות שעמדו לפני בימ"ש קמא, עולה כי המערער פעל על פי ההסכם. הוא מסר שיקים לכיסוי דמי השכירות לכל תקופת השכירות, הוא מסר למשיבה שטרי בטחון וכתב ערבות חתום על ידי ערבים. פעולות אלה מעידות על גמירות דעתו לפעול על פי ההסכם. 13. פניותיו בכתב של המערער אל המשיבה מראות, כי המערער עמד על קיום ההסכם. המערער כתב מספר מכתבים אל המשיבה ודרש ממנה למסור לו את החזקה בהתאם למוסכם (ראה מכתביו אל המשיבה, המצורפים לתצהירו, ושנכתבו במהלך החודשים אוגוסט, ספטמבר ואוקוטובר, בהם חזר ודרש את קיום ההסכם, בלא שהמשיבה תטען כלל שהסיבה לאי מסירת החזקה, היא אי מסירת פוליסה ואישור העיריה). 14. העובדה שבהסכם (סעיף 2.3) נרשם, שעל המערער למסור למשיבה את השיקים, כתב הערבות, שטרי הבטחון, אישור העיריה, ופוליסה המעידה על ביטוח המושכר, עד ליום 1/8/96 , אינה מראה, כי הצדדים לא חשבו לקיים את ההסכם. המערער והמשיבה ניהלו מו"מ במשך מספר חודשים, בין היתר מכיוון שהמערער ביקש לקבל רשיון עסק לפני שיתקשר בהסכם, והוא אכן הצליח לקבל "אישור עקרוני" מעיריית חיפה וממכבי האש כי יוכל לקבל רשיון עסק למועדון במושכר (ראה סעיפים 8-10 לתצהירו של המערער והמסמכים הנזכרים בסעיפים אלה). לדעתי, רק מתוך חוסר תשומת לב והעדר יחוס חשיבות למסירת המסמכים, למעט השיקים, כתבי הערבות ושטרי הבטחון, שבמילא נמסרו למשיבה, לא תיקנו הצדדים בהסכם את התאריך 1/8/96, על אף שהם חתמו על ההסכם רק ביום 10/8/96. 15. טענתה של המשיבה, שהיא לא מסרה את החזקה במושכר כיוון שהמערער לא מסר לה פוליסת ביטוח המראה שביטח את המושכר ולא ראיה על כך שפנה אל העיריה והודיע לה, שהוא מחזיק בנכס, אינן אלא טענות שנולדו לאחר מעשה, לאחר שהמשיבה הפרה את ההסכם וחיפשה תואנות כדי לא לשאת בתוצאות ההפרה. המשיבה כלל לא טענה בכתב ההגנה כי היא נמנעה מלמסור את החזקה במושכר בשל אי מילוי תנאים אלה. היא טענה באופן כללי וסתמי למחדלים מצד המערער, אולם ניתן להסיק מכתב התביעה שהכוונה שלה בדברים אלה היתה לכך שעל המערער היה להמשיך ולפעול כדי לקבל את החזקה על אף האיחור במסירת החזקה מצידה של המשיבה. 16. לדעתי עולה מהראיות שהיו לפני בימ"ש קמא, כי על אף שבהסכם נכתב שהפוליסה ואישור העיריה, ימסרו לידי המשכירה לפני מסירת החזקה, המשיבה לא ראתה בתנאים אלה כמעכבים את מסירת החזקה. גם המשיבה הבינה כי תנאים אלה ימולאו לאחר מסירת החזקה. עובדה היא שהמשיבה חתמה על הסכם השכירות יום לפני שנועד, על פי ההסכם, למסירת החזקה. היה ברור לה, כמו למערער, שעד למחרת היום לא יובאו לפניה שני האישורים האלה. על כל פנים, לו סברה אחרת, היא בוודאי היתה מודיעה על כך לשוכר ודורשת ממנו לקיים את התנאים לפני מסירת החזקה. יש גם לציין, שמשהתברר למערער, כי המשיבה מערימה קשיים במסירת החזקה, וקשיים אלה, כאמור, כלל לא היו קשורים במחדל שבהמצאת הפוליסה ואישור העיריה, הרי לדרוש ממנו למהר ולבטח את הנכס וכן לקבל על עצמו לשלם את הארנונה בעיריה, היא התנהגות חסרת תום לב (וראה סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג1973-). הראיה החשובה לתמיכה בדעתי כי הסיבה לאי מסירת החזקה, לא היתה מחדלו של המשכיר, עולה מההתכתבות של המשיבה עם המערער בנוגע למסירת החזקה: לא הועלתה במכתבים של המשיבה מעולם הטענה, כי אי מסירת שני המסמכים הנ"ל, הם הסיבה לעיכוב במסירת החזקה. במכתב מיום 11/8/96 (נספח יב לתצהירו של המערער בבימ"ש קמא) כתב מ"מ מנכ"ל המשיבה אל מזכיר סניף העבודה בחיפה, כי הם מבקשים ממנו לתת לו את המפתחות של המושכר, כדי שיוכל להתחיל בשיפוץ המושכר. במכתב מיום 22/9/96 (נספח יד לתצהירו של המערער בבימ"ש קמא) כותבת המשיבה, כי היא אינה מסכימה לביטול ההסכם, כי סוכם ביניהם שהמערער יפנה ישירות אל מפלגת העבודה וכי היא תמהה על כך שהמערער לא פנה אליה כדי שהיא תסיר את המכשולים שבאו מטעם המפלגה. המשיבה אף מוסיפה ומדגישה שהיא עומדת על קיום ההסכם. במכתב מיום 14/10/96 (נספח יז) כותב בא-כוחו של המערער לבא כוחה של המשיבה, כי ביום 13/10/96 התקיימה שיחה ובה הבטיח יו"ר בית ארלוזורוב, כי המערער יקבל את המפתחות, אולם ביום 14/10/96 נתקבלה הודעה מטעם המשיבה, לפיה הפגישה נדחתה. המערער מתריע על כך שהוא הפסיד עוד חודש של שכירות. לא מן המותר להביא קטעים ממכתב של המשיבה אל מזכיר מפלגת העבודה, חיים זווילי, מתאריך 13/8/96, ממנו עולה הסיבה האמיתית להפרת ההסכם, והיא סירובה של מפלגת העבודה לעמוד בהסכם: "לכבוד ח"כ ניסים זווילי - מזכ"ל המפלגה... לניסים שלום, ...ב- 18.1.96 קיבלנו מ... מכתב בו הוא מציע לנו לקבל את הצעתו של מר אלן פרדו (המערער - ש.ש.) להשכרת האולם... לאחר מו"מ ארוך ומייגע ובירורים בעירייה, במכבי האש ובכל הרשויות הנדרשות, קיבל מר פרדו אישור שאכן יוכל להפעיל החוגים שהוא מבקש להפעיל במקום. ... המו"מ הניב פרי ובמקום לסכם של 500$ כפי שהוצע, סוכם על 850$, כאשר כל הוצאות האחזקה, הארנונה על מקום ששכר (כך שיורד מאיתנו נטל הארנונה על שטח האולם, וזה סכום לא מבוטל), השוכר ישלם כל חשבון החשמל, כולל צריכת החשמל של הסניף, ישלם כל חשבון המים, כולל צריכת המים של הסניף, כל שנתיים העלאה של 10% בשכ"ד, ההשקעה הכספית בשיפוץ הנכס תהיה גדולה מאוד, משום שהנכס בחלקו הינו הרוס, ויש להשקיע כסף רב כדי להכשירו... השבוע נחתם סוף סוף ההסכם עם מר פרדו. לאחר החתימה התקשרתי ל... מזכיר הסניף וביקשתי ממנו למסור למר פרדו את מפתחות האולם, ... שמח מאוד ובירך אותנו על כך. למחרת פנה מר פרדו לקבל המפתח מ... ואז התהפכו כל היוצרות... ניסים, האמן לי שלא קל לטפל בדברים ולהביאם לידי סיכום, אולם בכל פעם אנו נתקלים בהפגנת שרירים של מזכיר זה או אחר - והאמינות שלנו נפגעת - ... איננו יכולים להתמודד מול מזכירי הסניפים כאשר כל אחד מרגיש שהוא בעל הבית של הנכס... אין שיתוף פעולה... מצד מזכירי הסניפים, ולאחר כל המאמצים המושקעים, נתקלים בבעיה, כפי שהתעוררה כאן. אינני צריכה להסביר כמה ריצות היו לשוכר על-מנת לקבל את הרישוי מכל הגורמים כנדרש, ובפני מה אנו יכולים לעמוד באם לא נקיים ההסכם כפי שנחתם. אי לכך, אודה לך באם תורה ל... לכבד את ההסכם שנחתם, ולמסור מייד למר פרדו את מפתחות האולם". 17. אם אסכם את העולה, לעמדתי, מהראיות שסקרתי לעיל, הרי למערער היתה כוונה ונכונות לבצע את ההסכם, אולם המשיבה נתקבלה משום מה בקשיים במסירת המושכר. קשיים אלה באו מטעם המפלגה, אשר נציגיה לא הסכימו ככל הנראה להסכם (על פי מכתבו של בא כוחו של המערער הנושא תאריך 25/8/96, נספח יב לתצהירו של המערער, ביקשה המפלגה, לשנות את תנאי ההסכם, כך שתוכל לקבל את המושכר כל יום ג' ולכך סרב המערער). מחדלה של המשיבה למסור למערער את המושכר, לא היה קשור כלל לכך שהמערער לא מלא אחר שני התנאים המוקדמים הנ"ל או תנאי נוסף של קבלת רשיון עסק עוד לפני מסירת החזקה. תנאים אלה כלל לא היו גם אצל המשיבה מכשול לקבלת החזקה, ועל השוכר היה למלא אחרי תנאים אלה תוך זמן סביר לאחר חתימת ההסכם בלא קשר למסירת החזקה. 18. מסירת החזקה היא תנאי חשוב ויסודי בהסכם שכירות מקרקעין. הפרתו של תנאי זה, זיכתה את המערער בביטול ההסכם, והוא ניצל זכות זאת. הפיצויים: 19. בימ"ש קמא קבע, כי לא הוכחו לפניו מהם נזקי המערער. המערער תבע, ככתוב לעיל, פיצויים בסכום של 500,000 ₪. 20. סבורה אני, שבימ"ש קמא החליט נכונה, כאשר קבע, כי המערער לא הוכיח את סכום הפיצויים המגיעים לו. המערער העלה טענות סתמיות וכלליות בכתב התביעה על גובה נזקיו. הוא לא הוסיף כמעט דבר כדי להניח תשתית ראייתית לעניין זה במהלך הבאת הראיות בתיק: הוא לא הביא תחשיבים של מומחה, כמו רואה חשבון וכלכלן, הוא לא הביא ראיות על פוטנציאל הלקוחות, הוא לא הביא את ההורים של הילדים שנרשמו, או שהיו אמורים להרשם למועדון. בנסיבות אלה ניתן לקבוע כי המערער לא הצליח להוכיח את הערך הכספי המדוייק של נזקיו. 21. אולם המערער כן הראה כי נגרמו לו נזקים, וכן הניח תשתית ראייתית מסויימת, המספיקה כדי שביהמ"ש יוכל לאמוד חלק מנזקיו. ההלכה היא, לעניין קביעת סכום הפיצויים, כאשר לא ניתן להגיע לתחשיב מדוייק, כדלקמן: "לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר ..." (ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800). 22. אין מחלוקת, כי המו"מ בין הצדדים ארך זמן ניכר, מספר חודשים. מאז חודש מאי הקדיש המערער את זמנו לטיפול בהבשלת ההסכם ובהכנות לקראת פתיחת המועדון. גם ממכתבה של המשיבה מיום 13/8/96, מתוארת פעילות עניפה של המערער. המערער זכאי לפיצויים בגין הזמן הרב שהקדיש, ההוצאות שהיו לו בהתכתבויות וביצוג המשפטי לפני המשפט. הוא פנה לרשויות והגיש בקשה לרשיון עסק. המערער דאג לערבים, לשטרי בטחון. המערער טען כי לצורך כך הקדיש חודשיים של עבודה מאומצת (ראה סעיפים 1-8 בתצהירו). כן מסר המערער כי התכתב עם בתי עסק שונים ואנשי ציבור שונים מהקהילה היפנית בארץ על מנת לרכוש מהם מיכשור ולקדם את נושא המועדון. עוד מסר המערער, כי עסק בהכנת מערכת פרסומית. כן העיד המערער כי נגרמה לו עוגמת נפש גדולה בשל כשלון העסקה. המערער נזקק לשירותיו של עורך דין, אשר ניהל את התכתובת שלו עם המשיבה, שבה דרש את קיום ההסכם. לעמדתי ניתן להעריך את הפסדיו של המערער בגין הפסד זמן והוצאות בסכום של 8,000 ₪ למועד הגשת התביעה. כן יש לפצות את התובע בגין אובדן רווחים למשך החודש הראשון והשני בלבד, בסכום, על פי אומדן זהיר, של 6,000 ₪. כן יש לפצות את התובע על עוגמת נפש בסכום של 5,000 ₪. סה"כ 19,000 ₪ ליום הגשת התביעה. לסכום זה, יש להוסיף ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום הגשת התביעה. 23. אוסיף מעל הנדרש, כי בהסכם נקבע שבמקרה של הפרה של החוזה על ידי המערער, ישלם המערער למשיבה פיצוים מוסכמים ומוערכים מראש בסכום של 7,000$. פיצוי זה נקבע למקרה שהמערער יפר את ההסכם הפרות קלות יחסית, כמו למשל אי העמדת המועדון לרשות המשיבה למשך 10 ימים בזמן בחירות או ניהול עסק שונה ממועדון ספורט ללא רשותה של המשיבה, או אי מתן הודעה לעיריה על כך שהמערער מחזיק בנכס. מנגד לא טרחה המשיבה, אשר נסחה את ההסכם, לרשום בהסכם כי גם למערער עומדת הזכות לפיצויים מוסכמים, אם תפר המשיבה את ההסכם בתנאי כה יסודי כמו מסירת המושכר. בנסיבות שלפני, יש להניח כי הצדדים הניחו, שהנזקים המינימאליים שייגרמו להם, אם ההסכם יופר על ידי הצד האחר, יהיה בגובה הפיצויים המוסכמים. ניתן, לכן, בנסיבות המקרה, להניח כי נזקיו של המערער הם בגובה הפיצוי המוסכם לכל הפחות. סכום הפיצויים שאני מציעה לפסוק, אינו חורג בהרבה מסכום הפיצויים המוסכם. 24. המערער תבע לחייב את המשיבה להחזיר לו את שטרי הבטחון, את כתב הערבות ואת השיקים, שמסר למשיב. אם עדיין לא החזירה המשיבה למערער מסמכים אלה, יש לדעתי להורות על החזרתם באופן מיידי למערער. 25. אציע לחברי להרכב לקבל את הערעור ולחייב את המשיבה לשלם למערער 19,000 ₪, כמפורט בסעיף 22 לפסק דיני (הקטע השני). כן אציע לחייב את המשיבה לשלם למערער את הוצאותיו בשתי הערכאות בסכום של 12,000 ₪ בצירוף מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה כדין. _____________ ש. שטמר, שופטת ר. ג'רג'ורה, שופט: העובדות ופסק הדין של בית המשפט קמא פורטו בחוות דעתה של חברתי כב' השופטת שטמר. צר לי שלא אוכל להסכים לתוצאה אליה הגיעה כב' השופטת שטמר ולא לנימוקיה. מסקנותיו וקביעותיו של בית המשפט קמא מעוגנות היטב בחומר הראיות ולא מצאתי סיבה או הצדקה להתערבותנו בקביעות ובמסקנות אלה. לא רק זאת, אלא בית המשפט קמא קבע שהתובע לא הוכיח את הנזק שנגרם לו כתוצאה מכך שהמשיבה, לטענתו, הפרה את ההסכם. כב' השופטת שטמר בדיעה שהקביעה של בית המשפט קמא נכונה וראה נימוקיה בס' 20 לפסק דינה המקובל עלי, מצד שני, שלא כמו חברתי המכובדת, אינני סבור שיש מקום לפסוק למשיב פיצוי על דרך האומדנה. עיינתי בתצהיר העדות הראשית של המערער ובחקירתו הנגדית, לא מצאתי כל תשתית ראייתית ולו הקלושה ביותר, כדי שאפשר להעריך את נזקיו של המערער. גם קביעת הנזק על פי דרך ההערכה צריכה להיות מבוססת על נתונים עובדתיים כדי שאפשר יהיה לערוך את הנזקים וכאלה לא מצאתי. המערער יכול היה להביא ראיות על הנזקים שנגרמו לו והוא לא עשה זאת. לא נראה לי על סמך מה יש לפסוק למערער סכום של 19,000 ש"ח. המערער לא הניח תשתית ראייתית על אובדן רווחיו כדי שאפשר יהיה להעריך נזקים אלה הפסד זה בסכום של 6,000 ש"ח למשך חודשיים, הוצאות שהיו למערער בגין שכר טרחת עו"ד ניתן להוכיחן על ידי הצגת קבלה מעורך דין אם אכן שילם שכר טרחת עו"ד. על כן אם דעתי היתה נשמעת הייתי דוחה את הערעור ומחייב את המערער לשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בערעור סכום של 5,000 ש"ח. ר. ג'רג'ורה, שופט ש. פינקלמן, סגן-נשיא, אב"ד: עמדו לפני פסקי הדין של עמיתי להרכב, כב' השופטת ש. שטמר וכב' השופט ר. ג'רג'ורה. אני מצטרף לפסק דינה של כב' השופטת ש. שטמר. ש. פינקלמן, סגן-נשיא אב"ד לפיכך, הוחלט בדעת רוב (כב' השופט ש. פינקלמן, אב"ד וכב' השופטת ש. שטמר) ובדעת מיעוט חולקת (כב' השופט ר. ג'רג'ורה) כמפורט בפסק דינה של כב' השופטת ש. שטמר. אנו מקבלים חלקית את הערעור ומחייבים את המשיבה לשלם למערער 19,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין החל מיום 02/12/1996 וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ + מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין החל מהיום. חוזה שכירותחוזהדיני ספורטאומנות לחימהשכירות