פסק דין השופט א' א' לוי: 1. בעקבות הליכי הסדר מקרקעין שנעשו בכפר מנדה החל משנת 1945 ועד לשנת 1947, נרשמה חלקה מספר 12 בגוש 17563 על שמו של הנציב העליון בארץ ישראל, ובשנת 1953 הועבר הרישום לשמה של מדינת ישראל. בחלקה 12 אשר גבולותיה תוחמו במסגרת הליכי ההסדר, נכללו מספר חלקות שבעבר נשאו מספרים אחרים, וביניהן חלקה שסומנה עד אז כחלקה 15. בתביעה שהגישו המערערים לבית המשפט המחוזי בנצרת טענו, כי הם יורשיהם של יוסף מוסטפא ומת'קאל מוסטפא טהא, אשר בשנים 1950 ו1953- הלכו לעולמם. על פי גרסת המערערים, מורישיהם היו הבעלים של חלקה 15, אותה עיבדו מקדמת דנא, ולפיכך הם עתרו לפסק דין אשר יצהיר על זכויותיהם בחלקה, ויורה לרשם המקרקעין לרשום את אותן זכויות בהתאם. ביחס לעובדה כי החלקה נרשמה על שמו של הנציב העליון טענו המערערים, כי מורישיהם הגישו תביעה במסגרת הליכי ההסדר, אך הפקיד המסדר התעלם ממנה כתוצאה ממרמה ו/או בזדון ו/או בטעות. המשיבים הגיבו על תביעה זו באומרם, כי לפקיד המסדר לא הוגשה תביעה כלשהי מטעם המערערים או קודמיהם, ובאשר לטענת המרמה נאמר כי זו נטענה באופן סתמי וללא ביסוס עובדתי, ועל כן דינה של תביעת המערערים להידחות באשר אין היא מגלה עילה. פסק דינו של בית המשפט קמא 2. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערערים, לאחר שקבע כי העדים מטעמם, סעיד מוסטפא ואחמד מת'קאל, לא הצליחו לזהות בוודאות את החלקה לה הם טוענים, וכי לא ידעו לומר אם אכן הוגשה בשעתו תביעה לפקיד המסדר. על רקע זה הוסיף בית המשפט וקבע, כי אי-הגשת התביעה במסגרת הליכי ההסדר, שוללת כל טענה בדבר זכות המערערים בשטח המריבה, ובלשונו בעמ' 2 לפסק הדין: "יש לזכור כי חלפו כ 45 שנה מאז סיום הליכי ההסדר ועד להגשת תביעה זו ולא הוגש כל ערעור על לוח הזכויות בזמנו, ועד היום למעשה, אם היו סבורים התובעים כי אכן צירוף זה לשטח המדינה לא היה כדין שהרי הם תבעו בגבולות החלקה שטח נוסף שנרשם על שמם, ואם סברו כי שטח זה אינו משקף את מלוא תביעתם הרי אין להם להלין אלא על עצמם אם לא בדקו בזמנו במה זכו ומה הפסידו כביכול." בית המשפט הוסיף וקבע, כי חלקה 15 לא הייתה מעובדת, ובעניין זה הסתמך על חוות דעת שהוגשה לו מטעם המשיבה, ולפיה תצלומי אויר מראים כי בשנת 1945 היה כ- 70% משטח החלקה מכוסה בטרשים. לנוכח כל אלה הוסיף בית המשפט וקבע, שלא נפל פגם ברישום החלקה על שמו של הנציב העליון בעקבות הליכי ההסדר, ומכל מקום המערערים לא מיצו את ההליכים שעמדו לרשותם באותה עת, ועל כן הרישום הוא סופי. בכל אלה עוסק הערעור שהוגש לבית משפט זה. 3. הטענות בערעור המערערים העלו בפנינו שורה של נימוקים, לפיהם הם סבורים כי פסק דינה של הערכאה הראשונה הינו שגוי. א) לטענתם, מ"המפה המצבית" (המכונה "מפת הקרוקיס", ובה עוד ידובר), שנערכה בתחילתם של הליכי ההסדר, עולות מספר מסקנות מהותיות, מהן בחר בית המשפט להתעלם. כך עולה מהמפה, כי המחזיקים בחלקה אכן הגישו תזכיר תביעה לפקיד ההסדר, ושהם החזיקו בחלקה ואף עיבדו 70% משטחה. ב) המערערים הוסיפו וטענו, כי התעלמותו של פקיד ההסדר מאותה מפה, היא המעידה על כך שפעל במרמה ובחוסר תום לב במקרה הרע, או בחוסר סבירות ובטעות, במקרה הטוב. ג) המערערים אף מלינים על מסקנת בית המשפט לפיה לא זיהו סעיד מוסטפא ואחמד מת'קאל את גבולות החלקה. לטענתם, עדים אלה טענו כי הם עיבדו את החלקה במשך תקופה ארוכה, ומכאן גם ידיעתם על גבולותיה. יותר מכך, אחמד מת'קאל טהא אף הצביע על הגבולות בפני פקיד ההסדר, ועל פי הנתונים שמסר שורטטה החלקה באותה "מפה מצבית". על פי השקפת המערערים, עדותם של עדים אלה עדיפה לאין שיעור על תצלומי אוויר מטושטשים, ועל דעות מומחים למיניהם. ד) לבסוף טענו המערערים, שהם הוכיחו כי עיבדו את החלקה במשך תקופת ההתיישנות, ובאופן שהקנה להם בעלות בחלקה, כקבוע בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני. דיון 4. המסגרת הנורמטיבית כאמור, החלו הליכי ההסדר במקרקעין נשוא תיק זה בשנת 1945, ואותה שעה הייתה בתוקף פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין) 1928, (להלן: "הפקודה"). להלן אביא בתמצית את ההליכים שהתחייבו מהפקודה בתחום זה, על פי שלביהם השונים: א) תחילתם של ההליכים היה בפרסום צו על ידי הנציב העליון, בו הוכרז על הכוונה לבצע הסדר ורישום של הזכויות במקרקעין אשר הוגדרו בצו, ובמקביל מונה פקיד מסדר. ב) בשלב הבא היה על הפקיד המסדר לפרסם הודעה מוקדמת (preliminary note) על המדידה, הסידור ורישום הזכויות, וזאת לא פחות משלושים יום לפני תיחומן של גבולות המקרקעין (סעיף 5 לפקודה). ג) מודעה נוספת מטעם הפקיד המסדר הייתה צריכה להתפרסם 10 ימים לפני תחילתן של פעולות ההסדר (settelement notice) (סעיף 7 לפקודה). ד) בעקבות המודעה השנייה היה חייב כל מי שתובע זכויות במקרקעין, להגיש תזכיר תביעה (claim of memorandum), ולהתייצב בשטח עצמו על מנת להצביע על גבולות המקרקעין. כמו כן היה עליו להציג בפני הפקיד המסדר את התיעוד עליו הוא מבסס את תביעתו (סעיף 16 לפקודה). בדרך זו היה עובר הפקיד המסדר מחלקה לחלקה, ובעקבות כך היה עורך "מפה מצבית" אשר נקראה גם בשם "מפת הקרוקיס". ה) בעקבות כל אלה היה הפקיד המסדר עורך "לוח תביעות" לכל גוש (schedule of claims) ומפרסם אותו, ולאחר תקופה שלא תפחת מ15- ימים, היה מתחיל בחקירה פומבית של התביעות שהוגשו לו (סעיפים 21 ו25- לפקודה). לפקיד המסדר ניתן שיקול הדעת להוסיף ללוח התביעות תביעות נוספות שהוגשו באיחור, אם השתכנע כי הייתה סיבה מספקת לאי-הגשתן במועד (סעיף 26). ו) לאחר בירור התביעות בתוך הגוש, היה הפקיד המסדר מחלק את הגוש ליחידות ומכין "לוח זכויות" (schedule of rights), אותו נצטווה להקריא בפני מגישיהן של התביעות וכן הוועד המסדר של הכפר. לוח הזכויות גם התפרסם במשך 30 ימים, ובתקופה זו היה רשאי כל מי שתבע זכות בקרקע (אף מי שלא העלה בזמן הקבוע תביעה בנוגע לקרקע הנכללת בלוח הזכויות), לפנות לפקיד המסדר ולדרוש את שינוי החלטתו בנושא לוח הזכויות, והפקיד המסדר הוסמך לשנות את החלטתו. ז) גם לאחר שסיים הפקיד המסדר את מלאכתו, נותר פתח לערער על תוצאתם של הליכי ההסדר, והדבר נעשה על ידי הגשתה של בקשת רשות לערער לפקיד המסדר או לנשיא בית המשפט לקרקעות. ח) לאחר כל האמור, היו מועברים העתק מלוח הזכויות ומפת הגוש לרשם המקרקעין, לשם ביצוע הרישום החדש. 5. משבאו הליכי ההסדר לסיומם עם פרסום הזכויות ורישומן, שימש הרישום החדש ראיה חלוטה ביחס לתוכנו. בכך מתגשמת אחת המטרות המרכזיות והעיקריות של פקודת ההסדר, שעניינה סופיות הרישום, ובלשון סעיף 43 לפקודה: "פרט למותנה בפקודה זו, הרי אם נרשמה קרקע בספר האחוזה החדש יפסול הרישום כל זכות הסותרת אותו רישום". את העיקרון הזה אימץ המחוקק בישראל בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- בו נקבע: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט 1969-." הנה כי כן, התוצאה מהרישום אחרי ההסדר היא, שאותו רישום מבטל כל זכות הסותרת אותו, והמשמעות היא איפוא, שמאותו שלב נמחקות הזכויות שקדמו לו, למעט מקרים חריגים הנובעים מטעות או מרמה (סעיפים 66-68 לפקודה, וסעיפים 93-97 לפקודה הסדר קרקעות [נוסח חדש], התשכ"ט1969-). על כך עמד בית משפט זה בע"א 3791/93, עלי סלימאן אל הוזייל נגד מדינת ישראל, תק-על 88(2), 642): "מסקנתי היא איפוא, כי מעת שהזכויות שנקבעו בהליכי הסדר מקרקעין נרשמות בפנקס המקרקעין, אין עוד דרך להשיג על תוכנו של לוח הזכויות שמכוחו נרשמו; ולדידי, אין זה מעלה או מוריד אם המדובר בזכותו של פרט שקיומה הוכח בהליכי ההסדר, או בזכות שיורית, שבהיעדר טוען נרשמה על שם המדינה, כמצוות סעיף 22 לפקודה. הטוען כי נפגע כתוצאה מן הרישום חייב לעגן את עילתו בסעיפים 93 עד 97 לפקודה. כך עולה גם מסעיף 81 לפקודה, הקובע, כי 'הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה'. ו'הוראה אחרת' עשויה להימצא רק במסגרת הסעיפים 97-93". סעיף 66 לפקודה (סעיף 93 ב"נוסח החדש") קובע כי ביטול הרישום או תיקונו מותנה בכך שהוא הושג במרמה, או אם כאשר מתברר כי מהרישום הושמטה זכות שהופיעה בו בעבר או שחל שיבוש ברישום. מכאן ברור כי השימוש בהוראה המאפשרת תיקון הינו חריג, ובלשונו של הנשיא שמגר בע"א 492/83, עיזבון המנוח אברהים חסן דיאב ואח' תאופיק מוחמד חסן דיאב (תק-על 88(2), 642): "השימוש בסעיף 93 לפקודה, כדי לתקן את הרישום, צריך להיעשות לעתים רחוקות ובמקרים נדירים, וזאת 'באשר יש בכך משום יוצא מן הכלל של מעשה בית דין, העלול לערער את בטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר מיועד להשיגו (ע"א 395/70,מדינת ישראל נגד עראבי, פד"י כ"ה(2),20, 24; כן ראה ע"א 574/74, חטיב נ. המועצה המקומית יפיע, פד"י ל'(2),440, 445). החובה לפרש את סעיף 93 בצמצום היא פועל יוצא מן העיקרון הקובע שמטרת הסדר המקרקעין היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד, כך שסעיף 81 (43 הישן) לפקודה, המבטל כל זכות קודמת, מהווה את ה"בריח התיכון" של שיטת ההסדר, ואין לקעקע מעמדו על ידי שימוש שכיח בסעיף 93". (ראה גם ע"א 163/57, דאוד אדורין נגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פד"י יב, 1718, 1724). העולה מהאמור הוא, כי לאור סעיף 66 לפקודה חייב העותר לתיקון הרישום, לדלג מעל משוכה כפולה: הראשונה, עניינה הוכחת הזכות במקרקעין, והשניה, הוכחה כי הרישום לוקה באחד הפגמים המנויים באותו סעיף (ע"א 753/87, יוסף בראשי נגד עיזבון משה בראשי ז"ל ואח', פד"י מג(3), 210, 213). 6. מן הכלל אל הפרט מטעם המשיבים העיד מר לוי ניזאר, מלשכת ההסדר במקרקעין במחוז חיפה והגליל המערבי. עד זה טען, כי מבדיקת הרישומים שנותרו מאותה תקופה (שנת 1945 ואילך) עולה, כי "לא הוגשה שום תביעה במסגרת הליכי ההסדר במקרקעי הגוש הנ"ל ע"ש יוסף מוצטפא ומתקאל מוצטפא, ושמם לא הופיע בשום שלב משלבי ההסדר, למעט מתהליך זיהוי החלקות בסקר המקרקעין, אשר בו צויין שמם של יוסף מוצטפא ומתקאל מוצטפא טהא ע"ג החלקה מס' 15 בגוש..." (בלשונו של ניזאר בתצהיר שהגיש לבית המשפט המחוזי). כנגד טענה זו העיד אחמד מת'קאל טהא (עמוד 30 לפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא): "זכור לי שהתקיימו הליכי הסדר ואני הייתי בכפר. אני קיבלתי את האדמה מאבי ודודי והיו זרועים בה ירקות, בצל תפו"א וכו'. הייתי יחד עם פקידי ההסדר אבל לא זוכר אם תבעתי בהסדר את החלקה או חלק ממנה. היה מודד של ההסדר ואני הראיתי לו את האדמה. שם המודד היה נביל. המודד מדד את החלקה וסימן אותה במפה לפי גבולות שאני הראיתי לו". עיון במפה המצבית (הקרוקיס) ת1/ מלמד, כי נרשמו בה שמותיהם של יוסף מוסטפא ומת'קאל מוסטפא טהא. לנוכח מסמך זה, צריך היה להניח לטובת המערערים, כי מורישיהם לא נותרו אדישים להודעתו של הפקיד המסדר בדבר הליכי ההסדר העומדים להיערך בכפר מנדא, אלא שהם אף נטלו בהם חלק, כאשר טרחו להתייצב במקרקעין כדי להצביע בפני הפקיד המסדר על גבולות החלקה. יותר מכך, מותר וצריך היה להניח לטובת המערערים שני עניינים נוספים, ראשית, כי הפקיד המסדר לא היה עושה את אותו רישום על המפה, לולא הוצגו לו מסמכים התומכים בטענתם של המערערים; שנית, הפקיד המסדר לא היה מציין במפה כי 70% משטח החלקה מעובד, לולא ראה זאת בעיניו. השאלה הנוספת היא, אם די בכל אלה כדי ללמד על כך שהמערערים גם הגישו לפקיד המסדר תזכירי תביעה, דא עקא שבראיות שהגישו המערערים לבית משפט קמא אין על כך תשובה. להיפך, הרושם המתקבל הוא כי תביעה זו לא הוגשה, הואיל ובעוד שבחקירה הראשית לא הייתה בפיו של אחמד מת'קאל טהא תשובה ברורה בעניין זה, הרי שבחקירה הנגדית תשובתו הייתה נחרצת: "אני לא הגשתי תביעה בהסדר" (ראה עמוד 30 לפרוטוקול). אך גם אם נניח לטובת המערערים כי מורישיהם הגישו תזכירי תביעה, נדמה שלא ניתן יהיה להושיט להם סעד. אכן, מפת הקרוקיס, אף שאין ללמוד ממנה על קיומן של זכויות בעלות או אחרות במקרקעין, יש לה ערך ראייתי לא מבוטל, כפי שהדבר מצא את ביטויו בע"א 56/82 מדינת ישראל נגד עיזבון המנוח עבדאללה מוסא רחאל ואח', פד"י מ(4), 29, 34: "זוהי איפוא מפה פרלימינרית, שאיננה מצביעה אמנם על זכויות אף לא על זכויות לכאורה, אולם בכל זאת יש בה כדי ללמד אותנו על המצב הכללי המתקיים בשטח. בהצטרף למפה זו ראיות אוביקטיביות אחרות בעלות משקל, יכולה המפה לתת לנו תמונה מדויקת של מצב השטח, עת הגיע הפקיד המסדר למקום. דומה המפה לתשליל (נגאטיב) בידיו של צלם, אשר בפיתוחו בתרכיב של הסברים ועדויות מציג בפנינו תמונת אירוע נתון בזמן מסויים". כנגד זאת יש לזכור, כי הגשתו של תזכיר תביעה לפקיד המסדר, הוא אחד משלביו הראשונים של תהליך ההסדר, ועדיין צריך מי שתובע לזכויות, לאמת את תביעתו בעת החקירה הפומבית אותה מנהל הפקיד המסדר. מכאן שצריך להניח, כי יתכן מצב שבו נתונים אשר צוינו במפת הקרוקיס בקשר עם תביעות לזכויות במקרקעין, עברו שינוי לאחר שבמהלך החקירה של הפקיד המסדר התברר, כי אותן תביעות מופרכות או שלא אומתו דיין. כך או כך, ולצורך זה פרטתי את הליכי ההסדר (ואלה אינם קצרים), יש באלה האחרונים מספר "תחנות ביניים", בהם יכולים מגישיהם של תזכירי תביעה לדעת מה עלה בגורל תביעתם. כך הוא הדבר בשלב פרסומו של "לוח התביעות" (סעיף 21 לפקודה), וכך הוא המצב בשלב "החקירה הפומבית" בתביעות (מכוח סעיף 27 לפקודה). לבסוף, יכולים מגישיהם של תזכירי התביעה לברר מה עלה בגורל תביעתם, כאשר לוח הזכויות מוקרא באוזניהם בנוכחות הוועד המסדר של הכפר (סעיף 33 לפקודה), ולא למותר להדגיש כי אלה האחרונים, הוועד המסדר, מלווה את תהליך ההסדר מתחילתו, ואמור לשמור על כך שזכויות בני הכפר לא תקופחנה. אם אכן הגישו המערערים או קודמיהם את תביעתם לפקיד המסדר, לא ברור מדוע ישבו באפס מעשה בכל השנים הרבות שחלפו מאז הסתיים ההסדר. גם אין זה ברור כלל כי השמטתם של המערערים מ"לוח הזכויות", נבעה ממרמה או טעות, שהרי קיימת אפשרות נוספת, שתביעתם נדונה ("נחקרה") ונדחתה; והרי במצב זה הייתה פתוחה בפניהם הדרך לבקש להביא את העניין להכרעתו של בית המשפט. העובדה שלא נהגו כך, נובעת אולי מהעובדה שגם אז, כמו בהליכים הנוכחיים, לא הצליחו לשכנע כי הם הבעלים של חלקה 15, גם לא מכוח עיבוד מקדמת דנא, ולו המצב היה שונה, מותר להניח שהמערערים היו מקימים קול זעקה, ותובעים את זכויותיהם באחת הדרכים שהותוו בדין. וזה המקום לשוב ולהזכיר, כי השימוש בסעיף 66 לפקודה צריך להיעשות בזהירות רבה, ומתוך אותה מגמה שלא לערער את בטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר נועד להשיגו, ומכאן דעתי ששימוש כזה הינו בלתי אפשרי כשטענת המערערים בדבר מרמה או טעות, נטענה באופן סתמי וללא ראיות של ממש כדי לתמוך בה. 7. אני מציע לדחות את הערעור, ולחייב את המערערים לשלם למשיבה 1 הוצאות לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום של 30,000 ש"ח. ש ו פ ט השופט ת' אור: אני מצטרף לתוצאה אליה הגיע חברי, השופט א' א' לוי, על פי קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, הקרקע לה טוענים המערערים לא היתה מעובדת על ידם בתאריכים הרלוונטיים והם לא הוכיחו כל זכויות לגביה, ובדין נרשמה בהליכי ההסדר על שם הנציב העליון. די בקביעות אלה, המסתייעות בתצלומי אויר אשר הוגשו לבית המשפט, כדי לדחות את תביעת המערערים. ש ו פ ט השופט י' טירקל : אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט לדחות את הערעור כאמור בפסק דינו של השופט א' א' לוי. קרקעותפקודת הקרקעותמקרקעיןהפקעהפקודות