פסק דין 1. העובדות הרלוונטיות: הערעור שבפניי הינו ערעור על החלטת ועדת ערר לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 (להלן - "חוק מס רכוש"). הערעור מתייחס לשומת מס רכוש לשנת מס 1997 בגין קרקע בשטח של 100,000 מ"ר, בצפון מערב גבעת שמואל. על הקרקע מוקם פרוייקט שכונת מגורים על ידי המערערת. המשיב הוציא למערערת שומת מס רכוש לשנת 1997 בגין המקרקעין נשוא הערעור, וקבע כי שוויו של מ"ר קרקע הינו 2,500 ₪. על הודעת השומה הוגשה השגה ביום 25.9.97. ביום 17.5.98 דחה המשיב את ההשגה אשר הוגשה על השומה. על ההחלטה בהשגה הוגש ערר וביום 15.9.99 החליטה ועדת הערר כי יש לבצע הפחתה של 25% מן השומה שנקבעה. ביום 6.1.00 הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי על החלטת ועדת הערר. בכתב הערעור הועלו שתי טענות עיקריות - הטענה כי החלטת ועדת הערר לא היתה מנומקת ומפורטת וכי הועדה לא התייחסה לדרך החישוב אשר הוצגה בחוות דעת השמאי מטעם המערערת בה נאמד שווי הקרקע בכ- 700 ₪ למ"ר. בדיון שהתקיים ביום 15.5.00 בפני כב' השופטת סירוטה, הסכימו הצדדים להחזיר את התיק לועדת הערר, לצורך בחינת הטענות מחדש ומתן החלטה מנומקת לאחר שמיעת טענות הצדדים. ביום 13.10.02 ניתנה החלטת הועדה בה נקבע שוויה של הקרקע בסכום של 1,413 ₪ למ"ר. על החלטה זו הוגש כתב הערעור המתוקן שהוא נשוא פסק הדין. 2. טענות הצדדים: בכתב הערעור המתוקן נטען כי הפרוטוקולים של הדיונים בפני הועדה נערכו בכתב יד אשר אינו ניתן לקריאה. פגם זה פגע קשות, לטענת המערערת, בתקינות ההליך המשפטי שכן חלקים נרחבים מעדויות העדים נותרו בלתי מפוענחים והיה קושי בהכנת הסיכומים. מדובר לכן בהחלטת הועדה אשר נפל בה פגם משפטי והיא ניתנה בניגוד למשקל הראיות. עוד הפנתה המערערת לעובדה כי בינה לבין המשיב נחתם ביום 19.12.96 הסכם פשרה לגבי שנות המס 93'-96' אשר קיבל תוקף פסק דין על ידי ועדת הערר. על פי הסכם פשרה זה נקבע שווי הקרקע לשנת 1996 בסכום של 750 ₪ למ"ר. תאריך הסכם הפשרה מאוחר למועד הקובע לשנת המס 1997, שהינו 1.9.96. לעומת הקביעה בהסכם הפשרה, נקבע על ידי ועדת הערר שווי הקרקע בסכום של 1413 ₪ למ"ר. זאת למרות העובדה כי עדת המשיב, גב' עמוסי, העידה במהלך הדיון בפני ועדת הערר כי אינה יודעת על עליית מחירים בקרקע נשוא המחלוקת בין השנים 93' - 96'. בנסיבות אלא טענה המערערת כי היה על המשיב לאמץ את שווי הקרקע כפי שנקבע בהסכם הפשרה באשר לשנת המס 1996. עוד טענה המערערת כי המשיב פעל בניגוד להוראת סעיף 19 לחוק מס רכוש. המשיב ערך שומה לקרקע בשנת 93' ולכן היתה שומה זו אמורה להיות תקפה לחמש שנות מס נוספות, אלא אם יוכיח המשיב כי התמלאו הוראות סעיף 19(ג) לחוק, הקובע כי ניתן לתקן את השומה אם התברר שיש הבדל של 20% לפחות בין השווי שנקבע בשומה לבין שוויה של הקרקע. עוד נטען על ידי המערערת כי הועדה התעלמה מחיובה של המערערת להעביר לרשות המקומית מבני ציבור בשטח של 13,080 מ"ר ללא תמורה. טענה נוספת אשר הועלתה על ידי המערערת, היא הטענה כי מדובר בחטיבת קרקע גדולה מאד. יש לכן לטענתה להפחית משווי הקרקע סכום בשיעור שבין 15% ל- 20% ולא 5% בלבד כפי שקבעה הועדה. עוד טענה המערערת כי הוראות הת.ב.ע החלה על הקרקע, תוכנית ממ/במ/3072ב (להלן - "הת.ב.ע), מחייבות אותה להעביר את המגרשים המסחריים ואת השצ"פ ללא תמורה למועצה המקומית. מדובר בהוראה סטטוטורית בעלת תוקף של חוק. על פי הוראות הת.ב.ע נכללים מגרשים 31 ו-32, המהווים את השטח המסחרי כולו, בשטח אליו התייחס המשיב בקביעת השומה. המערערת טענה כי יש בטענה זו כדי להפחית את השומה בשעור % 39.25, לאור שיעורם של השטחים המסחריים מתוך הקביעה הכוללת של השומה אותה קבעה הועדה בהחלטתה. עוד נטען כי בס' ב-3 לת.ב.ע נאמר כי 77 מהדירות תהיינה בנות 85 מ"ר. למרות זאת הניחו הן המשיב והן הועדה בתחשיביהם כי שטח כל הדירות הינו אחיד בגודל 120 מ"ר. המערערת טענה כי החלטת ועדת הערר הינה לקונית ובלתי מנומקת בנקודות רבות. לאור כל זאת טענה העוררת כי יש לקבל את הערעור ולקבוע את השווי לפי 700 ₪ למ"ר. בסיכומים מטעם המשיב, נטען כי הערעור המתוקן עוסק בשאלות עובדתיות ולא בשאלות משפטיות ומשכך דינו להידחות לפי סעיף 29(ד) לחוק מס רכוש. המשיב טען כי כל הערעור נסב סביב הערכת שווי הקרקע שאינה שאלה משפטית. המשיב טען עוד כי הלכה פסוקה היא שהועדה עצמאית להחליט על-פי מומחיותה ועל-פי ידיעותיה היא, ואין היא מחויבת להיות מודרכת על ידי עדות מומחה או ראיות אחרות שהובאו מטעם צד כלשהו. בנוסף לטענות לעיל התייחס המשיב בסיכומיו גם לטענות המערערת לגופן. המשיב טען כי המערערת לא טענה בפני ועדת הערר כל טענה הנוגעת לחובתה להעביר את השטחים המסחריים ללא תמורה למועצה המקומית ואף בסיכומיה לא הועלתה טענה זו ולכן מנועה המערערת מלהעלותה במסגרת הערעור. עוד טען המשיב כי אין לראות בשטחים המסחריים כשטחים אשר הבעלות הועברה בהם גם לפי הגדרת "בעל" בסעיף 1(1א) לחוק מס רכוש. המשיב טען עוד כי המערערת נהגה בפועל בשטחים המסחריים מנהג בעלים, שכן הסכם הפשרה אשר נחתם בגין שנות המס 96-93 כלל גם את השטחים המסחריים והמערערת לא העלתה טענה כלשהי כנגד הכללתם בהסכם. יתרה מזאת, גם השמאי מטעם המערערת התייחס בחוות דעתו לשטחים המסחריים. לעניין סעיף 19 לחוק מס רכוש, טען המשיב כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה. למנהל ניתנת האפשרות לשום את הקרקע מידי שנה בשנה בהתחשב בשיקולים שונים, אך מחובתו לשום את הקרקע לכל הפחות אחת לחמש שנים. מאחר וקיים פער העולה על 20% בין שווי הקרקע כפי שנקבע לשנת 1996 לבין שווי הקרקע כפי שנקבע לשנת 1997, הרי שקביעה זו עומדת גם בתנאי סעיף 19(ג). המשיב טען כי בחוו"ד השמאי מטעם המערערת לא היתה התייחסות לטענה כי המערערת התחייבה לבנות על חשבונה בנייני ציבור ולהעבירם ללא תמורה לרשות המקומית. טענת המערערת לעניין גודל חטיבת הקרקע, היינה טענה לעניין שווי ולכן אין מקום להתייחס אליה בערעור. יחד עם זאת היפנה המשיב את בית-המשפט לעמ' 5 בהחלטת ועדת הערר בה קבעה הועדה הפחתה של 15%. לדברי המשיב אין כל הצדקה לטענת המערערת על פיה אין החלטת הועדה מנומקת. לסיכום טען המשיב כי כל טענות הערעור הינן טענות שאינן טענות משפטיות, אלא טענות באשר לאופן החלטת הועדה ודרך שקילת הראיות. שאלות אלה הינן שאלות ראייתיות מובהקות שעניינן הערכת עדויות וחקירות וכל כולן שייכות למישור העובדתי ולא למישור המשפטי. 3. ערעור בשאלות משפטיות בלבד: סעיף 29(ד) לחוק מס רכוש קובע: "על החלטת ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט המחוזי תוך 30 יום מיום שהובאה ההחלטה לידי המערער". בתי המשפט שבו ופסקו כי ועדת ערר היא ועדה של מומחים אשר דעתם בקשר לערכם של מקרקעין היא הקובעת אלא אם נמצא פגם משפטי בהחלטה (ע"א 461/84 עו"ד יוסף לוי נ' מנהל מס רכוש חיפה, פ"ד מ"ב (4) 78). לאור האמור לעיל, אין כל מקום להתייחס לטענותיה של המערערת שהן אכן טענות עובדתיות לכל דבר ועניין. טענותיה של המערערת באשר לגודלה של חטיבת הקרקע והמשקל שיש לייחס לכך במסגרת השומה וטענותיה של המערערת באשר להגבלת שטח הדירות, המהווה טענה באשר לדרך חישוביה של הועדה, מהוות טענות עובדתיות הקשורות להערכת שווי הקרקע על ידי הועדה ואין הן יכולות לכן להוות בסיס כלשהו לערעור בפני בית משפט זה. במסגרת זו, אין גם מקום לטענתה של המערערת כי היה על הועדה להתחשב לעניין השומה בחובתה להעביר לרשות המקומית את מבני הציבור ללא תמורה. מקובלת עלי טענתו של המשיב כי בחוות הדעת מטעם המערערת עצמה, נאמר במפורש כי המגרשים יועברו ללא תמורה לבעלות המועצה המקומית כשהם פנויים מכל מבנה ושיעבוד. טענתה של המערערת בדבר חיובה להעביר מבני ציבור, הינה טענה עובדתית שלא הובאה לה תמיכה בחומר הראיות בפני הועדה. אין לכן מקום להתערב בה במסגרת הערעור. 4. טענת המערערת באשר לפרוטוקול הועדה: על-פי תקנה 19 לתקנות מס רכוש וקרן פיצויים (נוהל וסדרי דין בועדת ערר), התשל"ט-1979, על יו"ר הועדה לנהל "רישום תמציתי" של דיוני הועדה ולחתום עליו. המערערת טענה כי העובדה שהפרוטוקולים אינם ניתנים לקריאה מהווה פגיעה בתקינות ההליך כולו. לטענתה מדובר בהחלטה שנפל בה פגם משפטי. מעיון בפרוטוקולים שערכה הועדה עולה אמנם כי חלקים מהם כתובים בכתב בלתי ברור המקשה על קריאתם. עם זאת, אין מחלוקת כי המערערת באמצעות עו"ד קצוטי נכחה בכל הדיונים שנערכו. קושי בקריאת הפרוטוקולים של הועדה הינה בעיה טכנית שניתן היה לפתור אותה בשלבים מוקדמים יותר. ראוי לציין כי בסיכומי המערערת אשר הוגשו לועדה, צוטטו קטעים נבחרים מתוך פרוטוקול הדיונים. מכאן עולה כי המערערת לא נתקלה בקושי של ממש בעריכת הסיכומים. מתוך קריאתם נראה כי המערערת מיצתה את טענותיה בפני הועדה. בנסיבות אלה אין מקום לטענת המערערת כי מדובר בפגם היורד לשורשו של ההליך המצדיק את ביטול ההחלטה. 5. טענות המערערת באשר לסעיף 19 לחוק מס רכוש: טענה זו של המערערת מתייחסת למעשה הן להוראות חוק מס רכוש והן להסכם הפשרה שבין הצדדים באשר לשנות המס 93' - 96'. סעיף 19(א) לחוק מס רכוש קובע "המנהל ישום את שוויה של קרקע וחייב לחזור ולשומה אחת לחמש שנים, ובלבד שאם תוקנה שומה על פי סעיף קטן (ג), רשאי המנהל לדחות את המועד האמור עד תום חמש שנים מיום התיקון. (ג) המנהל רשאי לתקן שומה לפי סעיף קטן (א) וכן שומת קרקע לפי סעיף 22 - (1) בין ביזמתו הוא ובין על פי בקשת בעל הקרקע, אם לאחר השומה התברר שיש הבדל של 20% לפחות בין השווי שנקבע בשומה לבין שוויה, ותקפו של התיקון יהיה מתחילת השנה שבה נעשה." המערערת טענה כאמור כי המשיב ערך שומה לקרקע לאחר שנרכשה על ידה בשנת 1993. שומה זו צריכה לדעתו להישאר על כנה, אלא אם כן ישנה עליה בשיעור של 20% ויותר בשווי הקרקע. המערערת הפנתה לעדותה של הגב' עמוסי מטעם המשיב, ממנה עולה כי אינה יודעת על עליית מחירים. מכאן נובע כי המשיב היה מנוע מלערוך שומה חדשה לשנת המס 1997. לכן, יש להותיר על כנה את הקביעה לשנת 96' על פי הסכם הפשרה שבין הצדדים בסכום של 750 ₪ למ"ר. המערערת טענה כי הועדה לא התייחסה בדרך כלשהי לטענה זו לעניין סעיף 19 לחוק מס שבח. אינני מקבלת טענה זו של המערערת ממספר טעמים: העובדה כי בין הצדדים קיים הסכם באשר לשנות המס 93'-96', אין בה כשלעצמה כדי למנוע מהמנהל לערוך שומה חדשה לשנת 1997. בעניין זה מקובלת עליי טענת ב"כ המשיב, כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה וכי שאלה שהוכרעה לגבי שנת מס אחת ניתן להעלות מחדש בשנת מס אחרת. ראה גם ע"ש 5870/98 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' ממונה אזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, מיסים יג/5, ה-49. בהתחשב בשיקולים שונים, רשאי המנהל לשוב ולשום את הקרקע מידי שנה. אולם, שיקול דעת זה של המנהל כפוף להוראות סעיף 19 לעיל. בספרם של ח. אברמבזון וש. בורשטיין מס רכוש בעמ' 254, נאמר כי על פי הוראות סעיף זה חייב המנהל לשום את שווי הקרקע אחת לחמש שנים. עם זאת אין המנהל רשאי לערוך שומה חדשה לפני עבור חמש שנים ממועד עריכת שומתו הקודמת, אלא במסגרת תיקון סעיף 19(ג) לחוק. עוד מסבירים המחברים בעמ' 263, כי הפרש השווי של 20% לפחות, המקנה זכות לתיקון השומה, יכול לבוא לידי ביטוי בכמה אופנים: הפרש בעת עריכת השומה המקורית, הפרש כאמור שנוצר לאחר עריכת השומה המקורית, או הפרש כאמור שחלקו היה קיים בעת עריכת השומה המקורית וחלקו נתהווה רק לאחר מכן. כל זאת ובלבד שבעת תיקון השומה, קיים הפרש של 20% לפחות בין השווי שנקבע בשומה לבין שוויה של הקרקע. לכן, כפי שכבר ציינתי לעיל, עצם העובדה שנערך בין המערערת למשיב הסכם פשרה באשר לשנות המס 93'-96', איננה מונעת עריכת שומה חדשה, אלא שעריכת שומה זו כפופה להוראות סעיף 19. במקרה הנוכחי קיים אכן הפרש של למעלה מ-20% בין השומה שנקבעה בהסכם הפשרה לבין השומה שנקבעה על ידי המנהל לשנת 1997. אין ספק כי על המשיב להוכיח את קיומו של אותו הפרש. שאלת ההפרש התבררה במקרה הנוכחי באופן סופי רק לאחר קבלת החלטת ועדת הערר עליה הוגש הערעור שבפניי. גם קביעתה של ועדה זו, אשר הפחיתה את השומה של המנהל, הותירה את השומה בגדר ההפרש הנדרש על פי הוראות סעיף 19(ג) לחוק מס רכוש. לעניין זה יש לציין כי אם הייתי מגיעה למסקנה כי יש מקום לבחון מחדש את שאלת השווי לאור טענה אחרת של המערערת, היה צורך לבדוק אם קבלת טענה זו היתה מותירה בסופו של דבר את אותו הפרש על כנו. אין לכן מקום לטענותיה של המערערת לעניין סעיף 19 לחוק מס רכוש והסכם הפשרה המתייחס לשנות המס 93' - 96'. 6. טענת המערערת בעניין החובה על פי הת.ב.ע להעביר שטחים מסחריים ללא תמורה למועצה המקומית: אין ספק כי הוראות הת.ב.ע אשר הוגשה לועדה הינה הוראה סטטוטורית וכי הוראות ת.ב.ע זו מחייבות את הבעלים להעביר מגרשים מסחריים בשצ"פ לבעלות המועצה המקומית ללא תמורה. מגרשים 31 - 32 המופיעים בת.ב.ע נכללו בשווי שקבע המשיב ומהווים את כל השטח המסחרי של הקרקע נשוא הערעור. בע"א 268/75 גד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פד"א ז' עמ' 273 דן כב' השופט ויתקון בהוראות סעיף 12 לחוק מס רכוש המגדיר את שוויה של קרקע. באותו פס"ד נקבע כי הגבלה סטטוטורית, כמו למשל הגבלה שנקבעה בתוכנית מתאר, משפיעה על טיב הקרקע או מהותה ואין להתעלם ממנה לצורך סעיף 12 לעיל. על הלכה זו חזר בית המשפט העליון בע"א 639/74 חברת מלונות כהן בע"מ נ' מנהל מס רכוש ירושלים, פד"א ח' עמ' 37. בסעיף 2 לפסה"ד ציטט כב' השופט י. כהן את ההלכה שנקבעה בע"א 268/75 לעיל. השאלה הרלוונטית היא האם התייחסה הועדה להוראות הת.ב.ע. בע"א 639/74 היפנה בית המשפט להחלטת הערר, שם נאמר כי "לאחר שהועדה עיינה בטענות הצדדים ובכל החומר הנוגע לעניין, לרבות הנתונים המיוחדים של הקרקע נשוא הערר- ובהם ייעודו שטחו ומיקומו - ובהתבסס על עסקאות לאותו ייעוד שבידיעת חברי הועדה בהתאם לפסיקה הגענו למסקנה...". נקבע בפסה"ד כי לאור דבריה של הועדה על פיהם התחשבה בייעוד הקרקע ובעסקאות לאותו ייעוד שבידיעת חברי הועדה, אין יסוד לפקפק בכך כי העובדה שהקרקע מיועדת למלון, כפי שהיה באותו מקרה, הובאה בחשבון על ידי הועדה. הידיעה השיפוטית של חברי ועדת הערר היא רחבה יותר מאשר זו של שופטים רגילים. לכן, רשאית היתה הועדה לדחות את ראיות המערערת ובכלל זה את חווה"ד של השמאי מטעמה, ולהעריך את המקרקעין בהסתמך על בקיאות חבריה בנושא שומת מקרקעין וידיעתם על עסקאות במקרקעין אחרים שנועדו לאותה מטרה. נראה כי בשינויים המחוייבים ניתן להחיל קביעה זו גם במקרה שבפניי. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי בדקה את כל החומר אשר הוגש כדין והקשיבה לכל הטענות שהוגשו. נאמר על ידה בהחלטה כי היא הסתמכה בהחלטתה על הנ"ל בנוסף לידיעתה המקצועית והכרת השטח עצמו; הועדה התייחסה במפורש להסכם הפשרה בין הצדדים וקבעה כי למרות שאין הוא מחייב אותה, אין היא יכולה להתעלם מן העובדות שנקבעו שם; הועדה התייחסה לניתוח השוואות וקבעה את אופן החישוב הנכון של הנכס בהתחשב באופיו המיוחד; הועדה התייחסה לחוות הדעת של השמאי מטעם המערערת ולאחר מכן ערכה תחשיב שומה. במסגרת תחשיב השומה התייחסה הועדה במפורש לת.ב.ע אשר פורטה בפניה גם בסיכומי המשיב. בפני הועדה עמדה חוות דעתו של השמאי מטעם המערערת, אשר התייחס בחישוביו לשטחים המסחריים כחלק מהקרקע. אין לקבל בעניין זה את טענת המערערת בסיכומי התשובה כי הסיבה לכך היא שהשמאי לא עסק בשאלות משפטיות. השמאי פעל על פי הוראה מפורשת של המערערת, כפי שאף ציין בעמ' 4 בחווה"ד, בה נאמר כי התבקש להעריך את שווי זכויות הבעלים בנכס ולכלול בשומה את המגרשים המיועדים למסחר בשלמות וכחטיבה אחת. דרך עבודה זו של השמאי עולה בקנה אחד גם עם עמדתה של המערערת במסגרת הסכם הפשרה, עליו ביססה את טיעוניה בערעור. זאת לאור העובדה כי במסגרת הסכם זה נכללים גם כן השטחים המסחריים מבלי שנערכה לגביהם הפחתה למרות הוראות הת.ב.ע. המערערת לא העלתה כל טענה באשר להכללת השטחים המסחריים בהסכם הפשרה. יתרה מזאת, המערערת ביקשה להסתמך על קביעה זו כבסיס לקביעת השווי. אין ספק כי כל האמור לעיל עמד לנגד עיני הועדה כפי שאף ציינה בתחילת החלטתה. יש לכן לקבל את קביעתה בדבר שווי הקרקע אשר נעשתה לדבריה גם בהתחשב באופיו המיוחד של הנכס. הועדה רשאית היתה לדחות את ראיות המערערת, כולל חווה"ד מטעמה, ולקבוע את שווי הקרקע בהסתמך על ידיעתה המקצועית והכרת השטח כפי שנאמר בהחלטה. לאור כל האמור לעיל, אין מקום לקבל את טיעוניה של המערערת גם לעניין הת.ב.ע. 7. טענת המערערת באשר להעדר נימוקים בהחלטת הועדה: אינני מקבלת טענה זו של המערערת שכן עיון בהחלטת הועדה מלמד על בחינה מדויקת של חומר הראיות והתייחסות מפורשת לכל רכיבי השומה. אין לכן מקום לטענת המערערת בדבר מתן החלטה ללא נימוקים. 8. סיכום: התוצאה היא כי דין הערעור להידחות. אני מחייבת את המערערת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪ + מע"מ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל. ערעור