אישור מכירת דירה ע"י הוצאה לפועל

החלטה א. בפניי בקשת רשות ערעור על החלטותיו של כב' ראש ההוצל"פ בחיפה, מיום 25.7.00, מיום 27.7.00 ומיום 6.8.00 (תיק הוצל"פ חיפה 02-2168399-8) שלא אישרו את מכירת דירה ברח' הרצליה 6 בחיפה (להלן: "הדירה") ששועבדה למבקשת לקונה מר אריה גנדל על פי הסכם שנחתם עמל ביום 10.7.00. ב. בבש"א 11517/00 אישרתי שמיעת בקשת רשות הערעור בפגרה. ה-בר"ע הוגש ביום 20.8.00 והובא ע"י המזכירות ללשכתי היום 22.8.00. לגופו של ענין: ב"כ המבקשת נתמנה על ידי כב' ראש ההוצל"פ ביום 20.7.99 ככונס נכסים על דירת המשיבים שבינתיים נטשו את הדירה ואף עזבו את הארץ, ודאג לפרסם את דבר מכירת הדירה בעיתונות. לפי חוות דעת של השמאי מאיר וולקן מיום 24.1.00, מסמך ב' של הבר"ע הוערכה הדירה בסכום של 78,000 דולר תוך אפשרות הפחתה של 15% מן השווי במקרה של מימוש מהיר. ג. למשרד ב"כ המבקשת הוגשו שתי הצעות לרכישת הדירה, האחת בסכום של 53,000 דולר, השניה בסכום של 54,000 דולר, ומכיוון שהסכומים היו נמוכים מחוות הדעת של השמאי, פורסם דבר מכירת הדירה שנית (ביום 23.6.00) והשמאי וולקן קבע במכתב מיום 19.6.00, מסמך ג' של הבר"ע, שהואיל ושוק המקרקעין מצוי במיתון והדירה מוצעת למכירה כמחצית השנה ללא הצלחה, אין זה בלתי סביר לאמוד את שווי הדירה בסכום של 74,000 דולר ולמקרה של מימוש מהיר - הפחתה עד 20% משווי זה. המציע שהציע בזמנו 54,000 דולר, הציע ביום 6.7.00 56,000 דולר, וביום 10.7.00 נעשה איתו הסכם מכר - כפוף לאישור ראש הוצל"פ לביצוע המכירה - המצורף לבר"ע. ד. בתאריך 25.7.00 ניתנה החלטת כב' ראש ההוצל"פ מר ג. אנגל, בה נאמר: "המכירה אינה מאושרת. סכום המכירה נמוך משומת השמאי באופן ניכר. הערכת שמאי עומדת על סך של 78,000 דולר ולאחר הקטנה סך של 74,000 דולר והמחיר המוצע הגבוה הוא סך של 56,000 דולר, אפילו במימוש מהיר כאשר השמאי אומר 15%, קרי, 64,000 דולר". בהחלטה נוספת מיום 27.7.00, החליט כב' ראש ההוצל"פ, מר ג. אנגל: "לאור הבקשה על נימוקיה ובאם ישולמו 60,000 דולר, מאשר המכירה". ה. ב"כ המבקשת פנה לקונה שסירב בכל תוקף להעלות את שווי הצעתו לאור מצבה הגרוע של הדירה, הצורך בשיפוצים, והעובדה שדירות דומות בסביבה נמכרות במחירים נמוכים, לכן, פנה ב"כ המבקשת לשמאי נוסף שהכין חוות דעת והכוונה היא לשמאי דותן דרעי (מסמך ה' של הבר"ע) שבחוות דעתו מיום 30.7.00 העריך את שווי הדירה במצבה בסכום של 70,000 דולר, וציין כי במכירה ב"אילוץ" או בכינוס נכסים , יש לצפות להפחתה של עד 20% מן השווי הנקוב. ו. בהחלטה מיום 6.8.00 קבע כב' ראש ההוצל"פ מר עיסא סעיד, כך : "החלטה בענין זה ניתנה אך לפני מס' ימים על ידי עמיתי כב' ראש ההוצל"פ מר אנגל. אינני יושב כערכאת ערעור על החלטותיו של כב' ראש ההוצל"פ מר אנגל ואין סיבה לבטל או לשנות החלטותיו בענין זה. ההחלטה מיום 30.7.00 על כנה, בקשה חוזרת זו נדחית". (אציין כי מן המסמכים שצורפו לבר"ע מדובר בשתי החלטות של כב' ראש ההוצל"פ מר ג. אנגל האחת מיום 25.7.00 והשניה מיום 27.7.00). ז. נטען בבר"ע שהמשיבים עזבו את הארץ, כעולה לכאורה ממסמך ו' שהוא דו"ח חקירה בו נאמר כי הלווים עזבו את הארץ ביום 3.1.99. נטען איפוא על ידי המבקשת שאף אין לה אפשרות להפרע מן המשיבים או מן הערבים חסרי היכולת וכי על הדירה רובצים חובות שאותם יהא על המבקשת לשלם, ואלה ממשיכים לצבור ריבית והצמדה, כך שהנפגעת העיקרית מאי אישורו של הסכם המכירה, זו המבקשת עצמה, גם אין איש שטוען כנגד ביצוע המכר, ומכל מקום הסכום שהוצע על ידי הקונה הפוטנציאלי הינו בגדר האחוזים שהופחתו על פי חוות דעת השמאי וההפרש בין חוות הדעת השמאית (אפילו הראשונה) לבין ההצעה, הינו הפרש סביר לאור מצב השוק. מכאן הבקשה לבטל את החלטת ראש ההוצל"פ ולאשר את מכירת הדירה לקונה ולהורות על העברת הדירה על שמו במרשם המקרקעין. ח. לאחר ששקלתי בדבר נראה לי שיש למחוק את בקשת רשות הערעור ואבהיר טעמיי לכך. המבקשת התבססה בעיקרו של דבר על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר וולקן מיום 24.1.00, שהעריך את הדירה ב 78,000- דולר, ובמקרה של מימוש מהיר סבר שעלולה להיות הפחתה של 15% מן המחיר הנקוב, ובמכתב שניתן כחמישה חודשים לאחר מכן, ביום 19.6.00, סבר שלאור מצבו של שוק המקרקעין, ניתן לאמוד את שווי הדירה ב 74,000- דולר ובמקרה של מימוש מהיר בהפחתה של עד 20% משווי זה. על רקע זה ניתנו שתי החלטותיו של כב' ראש ההוצל"פ מר ג. אנגל, הראשונה מיום 25.7.00 שבה סירב לאשר את המכירה, בציינו שהמחיר המוצע בסך 56,000 דולר נמוך באופן ניכר משומת השמאי, גם בלוקחנו בחשבון את המחיר המוצע בסך 56,000 דולר, לעומת הערכת השמאי בניכוי 15% בגין מימוש מהיר, דבר המביא להעמדת שווי הדירה על 64,000 דולר. (נראה שהכוונה להפחתה של 15% מן הסכום של 74,000 דולר המופיע במכתב מר וולקן מיום 19.6.00), וההחלטה שניה מיום 27.7.00 בה היה מוכן לאשר את מכירת הדירה כנגד תשלום של 60,000 דולר. ט. לאחר הדברים האלה פנה ב"כ המבקשת לשמאי נוסף מר דותן דרעי שהעריך את שווי הדירה במצבה הנוכחי ב 70,000- דולר, וזאת בחוות דעת מיום 30.7.00, וציין שבמימוש מהיר יש לצפות להפחתה של עד 20% מן השווי שבשומה. נראה הדבר שחוות דעת זו של השמאי הנוסף מר דותן דרעי לא הובאה בפני כב' ראש ההוצל"פ מר ג. אנגל, שנתן את שתי ההחלטות הקודמות מיום 25.7.00 ומיום 27.7.00, ענין העולה בעליל מכך שתאריך חוות הדעת של מר דותן דרעי (כולל תאריך ביקורו בנכס), הוא: 30.7.00. אכן, הוגשה בקשה נוספת לכב' ראש ההוצל"פ, ולגביה גם ניתנה החלטתו של כב' הרשם מר עיסא סעיד, ביום 6.8.00, אך מעיון בהחלטה עולה שכב' הרשם מר עיסא סעיד סבר שאין סיבה לבטל את החלטותיו של כב' ראש ההוצל"פ מר ג. אנגל שניתנו באותו ענין ימים ספורים קודם לכן. י. הואיל ושתי ההחלטות המהותיות, לגופו של ענין, ניתנו ביום 25.7.00 + 27.7.00, ע"י כב' הרשם מר ג. אנגל, אני סבור שבמקרה זה היה על ב"כ המבקשת להפנות את הבקשה הנוספת, בצרוף חוות דעתו של השמאי הנוסף מר דותן דרעי מיום 30.7.00 (מסמך ה' של הבר"ע), אל כב' הרשם מר ג. אנגל על מנת שישקול האם לאור תוכן חוות הדעת של השמאי הנוסף, יש מקום שיבחן האם יש הצדקה לשינוי מסקנתו . על יסוד המוסבר לעיל אני מורה על מחיקת בקשת רשות הערעור על מנת שהמבקשת תפעל לפי האמור בהחלטתי, ותגיש את בקשתה לאישור הסכם המכירה, ביחד עם חוות דעתו של השמאי הנוסף מר דותן דרעי, לעיון כב' ראש ההוצל"פ הרשם מר ג. אנגל, על מנת שיוכל לבחון האם יש כאמור מקום לשנות מסקנתו. אין צו להוצאות. מכירת דירהמקרקעיןהוצאה לפועל