הערת אזהרה לטובת הבנק – הלוואה


פסק דין

בפני בקשת רשות ערעור על החלטת כב' ראש ההוצל"פ בחדרה (מר אהוד קפלן), נשוא תיק הוצל"פ 12-09548-98-0, לפיה אישר מכירת הדירה בגוש 8259, חלקה 132/14 ברחוב בן יהודה 50 בנתניה (להלן: "הדירה"), ואף ניתן צו (מתוקן) המורה על העברת הזכויות בדירה ביום 28.10.99.

עובדות

ביום 6.1.97 רכשו המבקש ואשתו (להלן: "המבקש") את הדירה מהגב' אירית בורשטיין (להלן: "המוכרת"), ובכדי להבטיח רכישה זו, נרשמה לטובת המבקש הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ביום 9.2.97, לצורך מימון רכישת הדירה נטל המבקש הלוואה מבנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") ולהבטחת החזר ההלוואה משכן לטובת הבנק את זכויותיו בדירה (להלן: "המשכון"). המשכון נרשם אצל רשם המשכונות בתאריך 19.2.97, וכמו כן נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין ביום 29.2.97.

המבקש לא עמד בהסכם עם המוכרת ולא שילם לה את יתרת החוב ועל כן הגישה המוכרת תביעה לתשלום החוב, ובנוסף לא עמד בהחזר ההלוואה לבנק. על כן מונה לכונס הנכסים עו"ד מרדכי האן מרקוביץ (להלן: "משיב מס' 1"), אשר התחיל בביצוע מכירת הדירה למשיבים מס' 2 ואף הגיע עימם להסכם. משיב מס' 1 הגיע להסדר עם המוכרת לפיו היא לא תתנגד לביצוע המכירה למשיבים מס' 2.

ביום 19/10/99 ניתן צו מכר ע"י ראש ההוצל"פ ובתאריך 28/10/99 תוקן הצו והמכירה בוצעה.

על החלטה זו רשות הערעור שלפני.

טענות הצדדים

ב"כ המבקש טען שצו הכינוס מוטעה שכן הדירה כלל אינה משועבדת לבנק ומה שמשועבד הם הזכויות החוזיות של המבקש ולכן הכינוס היה צריך להיות רק על זכויות המבקש לפי שטר המשכון.

עוד טען ב"כ המבקש שהדירה שייכת לצד ג' שכלל אינו חייב לבנק ולכן נגרם לצד ג' נזק.

ב"כ המבקש הוסיף וטען שיש לבטל את המכירה ולו מן הטעם שכל נושא השמאות היה פגום והדירה נמכרה בכ- 60% משוויה האמיתי.

מנגד טען ב"כ המשיב מס' 1, כי בקשת הערעור הוגשה באיחור ללא כל בקשה להארכת מועד.

עוד טען ב"כ משיב מס' 1, שמדובר בתיק הוצל"פ שנפתח למימוש משכון על זכויות המבקש בדירה וזו גם הזכות שנמכרה למשיבים 2. כמו כן אין התנגדות של המוכרת למכירה זו להעברת כל הזכויות למשיבים מס' 2.



עוד טען ב"כ משיב מס' 1, שבשלב זה אין להעלות טענות כנגד מינוי הכונס גם לא במסווה של הגשת בקשה לביטול צו המכר.



עוד טען ב"כ משיב מס' 1 שהמכירה התנהלה כסדרה ושהמבקש כלל לא הציע הצעה טובה יותר ואף לא שמאות נגדית וכל בקשותיו הם כדי לסכל את המכירה.



דיון



החלטתי לתת רשות ערעור כמבוקש ולדון בבקשה כבערעור לגופו.



לפני שאכנס לסלע המחלוקת תמוהה בעיני בקשת רשות ערעור זו שכן המבקש לא חולק על קיום החוב עצמו אלא כל רצונו היה לסכל את הליך המכירה וזאת ע"י נסיון ההשענות על טענה משפטית כלשהי. המבקש מנסה להחזיק את החבל משתי קצותיו, הן בטענתו של המבקש בדבר הפגיעה בזכויות של צד ג', והן בבקשותיו השונות הנגועות בחוסר תום לב.



ב"כ המשיבה מס' 1 העלה טענה הנוגעת לנוהל ופרוצדורה לקויה מצידו של המבקש. בחנתי טענה זו, ברם לא נראה לי כי יש מקום לדחות ערעור זה בשל ליקוי פרוצדורלי (אם קיים, שכן צו המכר המתוקן היה בתאריך 28/10/99), שכן מדובר בסטייה כה קיצונית מסדרי הדין, העלולה לגרור הכרעה בלתי צודקת בנסיבות העניין.



בעניין זה נאמר כי:

"הפרוצדורה אינה מיטת סדום שבה מהדדים את רגליו או מתיזים את ראשו של בעל דין כדי להכניסו לתוכה כנכה או כבר מינן..."

(ראה ע"א 159/66, ששון נ' הדמה בע"מ, פ"ד נ(3), עמ' 479).



ב"כ המבקש מעלה שתי טענות עיקריות שבגינן, לדבריו, יש לבטל את צו מכירת הדירה:



א. לא ניתן למנות כונס נכסים למכירת נכס שאינו משועבד.

ראשית, טענה זו איננה ברורה לי שכן צו המכר המתוקן ניתן על זכויותיו של החייב ועל זכויות אלה אכן ניתן היה לבצע צו מכירה ולזה מסכים גם ב"כ המבקש.

אך גם אם צו המכירה היה לגבי הדירה עצמה, אין אני מקבל את טענתו של ב"כ המבקש שלא ניתן לתת צו שכזה, שכן המשכון הוא על זכויות העתידיות של המבקש.

וכן על פי סעיף 20 לחוק המשכון שתכ"ז1967- "מושכנה זכות שיש לחייב כלפי אדם אחר, רשאי הנושה לממשה כשם שהחייב היה יכול לעשות".

אכן משיב מס' 1 פעל בדיוק כפי שמורה סעיף זה.

במה דברים אמורים, משיב מס' 1 פנה למוכרת והגיע עימה להסכם אשר בו היא אינה מתנגדת למכירת הדירה והעברת הבעלות על הקונים שהם משיבים מס' 2, בכך משיב מס' 1 גרם שהזכויות העתידיות של המבקש הגיעו לכדי מימוש מיידי, ומכיוון שזכויות עתידיות אלו עברו אל משיב מס' 1, אין פגם בפעולותיו אלו.

נכון הדבר שאם המוכרת היתה מתנגדת למכירה לא היה ניתן לבצע את העברת הבעלות אצל רשם המקרקעין, אך אין המבקש יכול לבקש זאת בשמה של המוכרת, מה עוד שהמוכרת הביעה את הסכמתה לכך שהמכירה תבוצע.

ראוי לציין שגם אם המוכרת היתה מתנגדת למכירה עצמה, עדיין אין היא רשאית להביע עמדה לגבי העברת הזכויות למשיב מס' 2.

אף אם טענת המבקש היתה נכונה, היה עליו להגיש בקשת רשות ערעור על עצם מינוי הכונס ככונס נכסים של הדירה, ולא במסגרת הבקשה לבטל את צו המכירה.



ב. טענה שניה בפי ב"כ המבקש הינה כי, כל פעולות כונס הנכסים היו פגומות.

ראשית, לאחר בדיקת כל החומר שהונח בפני כולל החלטות של ראש ההוצל"פ לא מצאתי פגמים אשר בגינן יש לבטל את צו המכירה.



אמנם ישנם מקרים שבהם אי קיום הליכי השומה הוא פגם היורד לשורש ההליכים ופוגע בהם מעיקרם, כדוגמת שומות בלתי מעודכנות.



"ראש ההוצאה לפועל רשאי שלא לקבל הערכת שמאי כאשר שוכנע כי להערכה שהונחה בפניו אין אחיזה במציאות. זה ענין שבשיקול דעת אשר נתון להתרשמותה של הערכאה הראשונה לפי הנתונים שהובאו בפניה, ואין מקום לערעור על שיקול דעתה. יתרה מזו: גם אילו היה מקום לקבוע כי יש בסיס להערכת שווי גבוהה יותר, ספק אם יש בכך סיבה להתערב בשיקול דעתו של ראש ההוצאה לפועל ולבטל את האישור."

(בר אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, עמ' 318ב', להלן: "בר אופיר") (ההדגשה שלי - ס.ג'.)



לדברים אלה יש משנה תוקף כאשר המבקש לא הביא שומה אשר סותרת את השומה הקיימת.



בהמשך:



"עיקר הדברים הוא כי כל עוד מחיר שאושר אינו נמוך באופן בלתי סביר ממחיר השוק, יש להעדיף את האינטרס של הקונה אשר זכה במכרז שהמכירה תקוים כמוסכם, והמוכר לא יוכל להתחרט לפי רצונו רק משום שנמצא קונה אחר במחיר גבוה יותר. אם לא נפל פגם מהותי בהליכי המכרז והמכירה, אין סיבה שלא תאושר המכירה ובוודאי שאין סיבה לבטל אישור שניתן רק משום שאולי יתקבל מחיר גבוה יותר במכרז חדש. אם תינתן אפשרות למכרז חדש, יהפוך כל הליך המכירה הפומבית לחסר כל ערך אם לא יהיה עקרון של סופיות למכרז - ותמיד יוכל צד מעונין לדרוש, ללא סיבה של ממש, לבטל מכר שאושר כדין, כדי לנסות לקבל מחיר גבוה יותר ממכרז חדש - ברור שהדבר יגרום לכך שאנשים ימנעו מלגשת למכרזים של הוצאה לפועל, או שהמחירים שיוצעו במכרזים אלו ישקפו את חוסר הבטחון בקיום המכר ויהיו נמוכים ממחירי השוק."

(בר אופיר, עמ' 318ב') (ההדגשה שלי ס. ג'.)



דברים אלה יפים כאשר עוד לא התקבל צו המכירה ובוצעה המכירה בפועל.

אך כאשר יש צורך לבטל את מכירת המקרקעין, עקרון סופיות המכרז מקבל משנה תוקף.



"מכירה לא תבוטל כאשר כל ההליכים של המכירה היו ידועים לחייבים ונעשו בהסכמתם כמו: מחיר הנכס וזהותו של הקונה; וגם אם נפלו פגמים במכירה - החייבים לא נפגעו מהם, ובמילים אחרות: הסכמה למכירת נכס מקרקעין, שניתנת ע"י החייב במפורש או על פי התנהגותו לאחר אישור המכירה, מטהרת פגמים שהיו במכירה ומעמידה אותה בחזקת כשרות.,

(רע"א 2623/90, רקלין נ' בנק לאומי לישראל, דינים עליון, טז(4)).



לכן גם אם טענותיו של המבקש היו נמצאות כנכונות היה עליו לפנות בבקשות אלו עוד לפני מתן צו המכירה עצמה שכן טענותיו הם לא כנגד הצו עצמו.



סוף דבר, לאור המקובץ דלעיל, החלטתי לדחות את הערעור וצו המכירה שנתן ראש ההוצאה לפועל ישאר בעינו.



אני מחייב את המבקש לשלם למשיב מס' 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 ש"ח + מע"מ.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסרת הערת אזהרה

  2. הערת אזהרה - עיקול

  3. הערת אזהרה - עסקת קומבינציה

  4. צו מניעה - הערת אזהרה

  5. הערת אזהרה לטובת הבנק - הלוואה

  6. בקשה למחיקת הערת אזהרה בדבר נאמנות

  7. הערת אזהרה לאחר זיכרון דברים

  8. האם הערת אזהרה גוברת על עיקול מאוחר ?

  9. בקשה לעקל ו/או לרשום הערת אזהרה על חלקה

  10. בקשת כונס נכסים לרשום הערות אזהרה

  11. הסכם עסקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין - אין הערת אזהרה

  12. הפקדת המחאה בניגוד להסכם וטרם נרשמה הערת אזהרה

  13. סעיף 127(ב) חוק המקרקעין - הערת אזהרה לפני רישום עיקול

  14. בקשה לרשום את זכויות הבעלות בכפוף להערות האזהרה והעיקולים הקיימים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון