הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס


פסק דין

1. לפני תביעה לפסק דין הצהרתי, כי בין התובעת (להלן – "בורגר ראנץ") לבין הנתבעת מס' 1 (להלן – "החברה") נכרת הסכם שכירות תקף בקשר לנכס מקרקעין המצוי על כביש תל אביב – ירושלים ליד מושב שואבה (להלן – "הנכס"); כמו כן מבוקש להצהיר, כי לאור הסכם השכירות הנ"ל מנועה החברה להשכיר את הנכס לנתבעת מס' 2 (להלן – "מקדונלדס").

רקע עובדתי ודיוני

2. עיקרו של הרקע העובדתי והדיוני הצריך לעניין הנו כדלקמן:

א. בורגר ראנץ ומקדונלדס מפעילות בישראל רשתות מתחרות של מסעדות לממכר מזון מהיר.
החברה הנה בעלת הנכס והיא נשלטת על ידי מושב שואבה, ה"ה עוזי פלד (להלן "פלד") ואבשלום כץ (להלן- "כץ").

ב. במחצית חודש אוגוסט 2000 הוצע לבורגר ראנץ על ידי החברה לשכור את הנכס. בה בעת ניהלה החברה משא ומתן עם מקדונלדס. יצויין, כי הנכס אטרקטיבי מאוד לדידן של רשתות המזון המהיר שכן הוא מצוי על ציר תנועה מרכזי שעוברים בו מדי יום עשרות אלפי כלי רכב, בנקודה בולטת וקלה לזיהוי מהכביש, וליד תחנת דלק, וקיימת גישה ישירה בין ציר התנועה הראשי לבין הנכס.

ג. הפניה לבורגר ראנץ נערכה בד בבד על ידי כץ ומר רוני כרמל (להלן – "כרמל"), שהינו מתווך שמונה לטפל בנכס. במסגרת מגעים אלה העבירו כץ וכרמל לידי בורגר ראנץ את תוכניות המבנה שבו עתיד לשכון הנכס ואת תוכניות הנכס (נספח א' לתצהיר לובטון), וכן נוסח "הצעה לשכירות שטח מסחרי" (נספח ב').


ד. ביום 6/9/00 נערכה בנכס פגישה בין נציגי בורגר ראנץ לנציגי החברה. באותה פגישה נאמר לנציגי בורגר ראנץ כי החברה מנהלת מגעים בקשר להשכרת הנכס גם עם מקדונלדס. בסיום הפגישה התבקשה בורגר ראנץ להעביר לחברה הצעה מסודרת בקשר לשכירת הנכס.


ה. למחרת, היינו, ביום 7/9/00, העבירה בורגר ראנץ לחברה הצעה בכתב לשכירת הנכס (נספח ג' לתצהיר לובטון).


ו. ביום 11/9/00 פנה כרמל לבורגר ראנץ ומסר שהחברה מבקשת שההצעה תשופר. בעקבות פניה זו נשלחה ביום 12/9/00 הבהרה בכתב להצעת בורגר ראנץ, שבה הוכנס שיפור מסויים בהצעה המקורית (נספח ד' לתצהיר לובטון).


ז. ביום 14/9/00 ביקשה בורגר ראנץ מנציגי החברה לקיים פגישה נוספת ביום 15/9/00. נציגי בורגר ראנץ ידעו באותה עת, כי נציגי החברה עומדים להפגש עם מקדונלדס ביום ג' – 19/9/00, וכי ביום ד' – 20/9/00 אמורה להתקיים ישיבת דירקטוריון של החברה כדי לבחור זוכה.
כדי לשכנע את נציגי החברה לקיים את הפגישה נעזרה בורגר ראנץ במר עודד ברנע (להלן – "ברנע"), הידוע בקשריו במגזר ההתיישבות העובדת, ובעו"ד גד ויסקינד המיודע לכץ. כץ נענה לבקשתם ונקבעה פגישה ביום ו' – 15/9/00 בשעה 10:00 בנכס.


ח. בפגישה זו, שתתואר בהמשך בהרחבה, נכחו מנכ"ל בורגר ראנץ מר יוסי לובטון (להלן – "לובטון"), ברנע, כץ, עו"ד שמואל הירש שהינו יו"ר המושב (להלן – "הירש") וויסקינד.
אין מחלוקת, כי במהלך הפגישה שיפרה בורגר ראנץ את הצעתה פעם נוספת, בכך שהסכימה לשלם לחברה מקדמת דמי שכירות עבור 24 חודשים לפי 7,000$ לחודש, ובסה"כ: 168,000$ בצירוף מע"מ. כמו כן סוכמו בעל פה השיעור הסופי של דמי השכירות (5,500$ לחודש), דמי שכירות באחוז מהמחזור (אחוזים משתנים בהתאם להיקף המחזור), דחייה במועד תחילת תשלום דמי השכירות עד השלמת עבודות הבנייה של הנכס, דמי ניהול (עלות + 15% כמפורט בנספח ד'), מפרט טכני (כמפורט בנספח ג'), אי תשלום דמי שכירות בשני חודשי השכירות האחרונים, תקופת שכירות בת 5 שנים ועוד שתי אופציות בנות 5 שנים כל אחת ובלעדיות בממכר המבורגרים.
בסיומה של הפגישה לחצו נציגי הצדדים ידיים. לאחר מכן ירדה החבורה (למעט ויסקינד שפרש) לביקור בנכס.


ט. לגבי עניינים אחרים הקשורים לפגישה הנדונה מיום ו' – 15/9/00 קיימות בין הצדדים מחלוקות עובדתיות כדלקמן:

לובטון וברנע טוענים, כי התנו את הסכמתם לשלם מקדמה בסך 168,000$ בכך "שההסכם יסוכם סופית באותו מעמד". לדבריהם, כץ והירש שמעו את התנאי ולאחר שנועצו ביניהם מסרו כי "מבחינתם העיסקה סגורה וחתומה" וכי בכפוף לאישור "פורמאלי" של הנהלת החברה, שלא תהיה בעייה לקבלו, ניתן לחתום על הסכם; לאחר שסוכמו הדברים כמפורט לעיל לחצו הצדדים ידיים. ברנע ביקש שיערך סיכום בכתב, אך כץ השיב כי "מבחינתם עקרונות ההסכם סוכמו, וכי הסכם שכירות יועבר לחתימת בורגר ראנץ בתחילת השבוע הבא".
כץ והירש טוענים מנגד, כי בעת שלובטון שיפר כאמור את ההצעה ונתן את הסכמת בורגר ראנץ לשלם מקדמה אמר רק, שהם (בורגר ראנץ) מבקשים לא להכנס ל – "LOOP", היינו, שהחברה לא תיקח את ההצעה למקדונלדס כדי לקבל שם הצעה טובה יותר ואז תחזור לבורגר ראנץ כדי לקבל מהם הצעה טובה עוד יותר וחוזר חלילה. כץ והירש מכחישים שאמרו שהעיסקה "סגורה וחתומה". הם מודים שסברו כי ההצעה המעודכנת טובה לאין ערוך מההצעה הקודמת וכך גם אמרו לנציגי בורגר ראנץ, אולם בשום שלב לא נאמר שנכרת הסכם ושהעיסקה סגורה. ההיפך מזה, כץ והירש הבהירו לנציגי בורגר ראנץ בצורה מפורשת ביותר, כי הם עומדים להפגש כמתוכנן עם מקדונלדס ולאפשר גם לה לשפר את הצעתה, וכי דירקטוריון החברה יתכנס כמתוכנן ביום 20/9/00 כדי להחליט בין שתי ההצעות. לחיצות הידיים עם סיום הפגישה נעשו מחמת הנימוס גרידא, ללא שהייתה להן משמעות של סגירת עיסקה. אפשרות חתימת הסכם בכתב באותו מעמד כלל לא עלתה.


י. לדברי כץ, לאחר הסיור בנכס יידע טלפונית את פלד בדבר פרטי הפגישה ותוצאותיה, וגם הוא סבר שההצעה טובה.
לובטון מצידו התקשר בטלפון הסלולרי שברשותו ליו"ר דירקטוריון בורגר ראנץ ומסר לו שהעיסקה סוכמה ושהיא כפופה לאישור פורמאלי של הנהלת החברה.


יא. בעת שלובטון שוחח כאמור בטלפון התקבלה אצלו שיחה נוספת, אשר בדיעבד התברר שהייתה מכץ. כץ השאיר ללובטון במשיבון הודעה בזו הלשון:


"יוסי שלום, מדבר אבשלום כץ משואבה, לפני שעה קלה גמרנו את הישיבה, רק לא הצלחתי לתפוס אותך בטלפון, צלצל ותחזיר לי טלפון, מבחינתנו הכל בסדר, ונתאם את ההמשך ליום ראשון".
(תמליל השיחה צורף לתצהיר לובטון כנספח ה').


יב. מיד לאחר מכן שוחח כץ בטלפון עם ברנע. תוכן השיחה שנוי במחלוקת: לדברי כץ, הוא סיפר לברנע שפלד הביע שביעות רצון מההצעה המשופרת אך הדגיש, כי ההחלטה הסופית תתקבל על ידי דירקטוריון החברה ביום ד' 20/9/00 לאחר הפגישה עם מקדונלדס.
ברנע טוען מנגד, שכץ סיפר לו שערך סבב טלפונים עם כל חברי הנהלת החברה, וההסכם אושר על ידי הנהלת החברה סופית וניתן להוריד ביום א' מתכננים מטעם בורגר ראנץ על מנת להתחיל את עבודות תכנון וביצוע המסעדה.


יג. אין מחלוקת, כי ביום א' לא הגיעו מתכננים לנכס. כץ מספר בתצהירו, כי באותו יום שוחח טלפונית עם לובטון והדגיש לפניו שוב שביום ג' תתקיים הפגישה עם מקדונלדס. לובטון מעיד, כי שוחח עם כץ רק ביום ב' וביקש לתאם את תחילת העבודות בנכס, אך כץ ביקש להמתין לישיבת הדירקטוריון הקבועה ליום ד' – 20/9/00 בטרם יתקדמו הצדדים בהסכם.


טו. ביום ג' - 19/9/00 נועדו נציגי החברה ומקדונלדס וזו הגישה לחברה הצעה משופרת, אשר במסגרתה הסכימה לשלם מקדמה של 500,000$ ומע"מ. הכל מסכימים, כי הצעה זו טובה בהרבה מהצעת בורגר ראנץ. במצב דברים זה קיבלו כץ והירש את אישור יתר מנהלי החברה להתקשר עם מקדונלדס, וחתמו באותו מעמד על זכרון דברים לסיכום העיסקה (נספח ג' לתצהיר כץ).


טז. ביום ד' – 20/9/00, הודע לבורגר ראנץ כי החברה החליטה להתקשר עם מקדונלדס. בורגר ראנץ השיבה, כי נכרת עימה הסכם מחייב, והתרתה בחברה לבל תפר הסכם זה. לאחר שנענתה על ידי החברה כי המשא ומתן בין הצדדים לא השתכלל לחוזה מחייב, הגישה את תביעתה.


3. עם הגשת התביעה ניתן על ידי בית המשפט (כב' השופטת דותן), לבקשת בורגר ראנץ, צו מניעה זמני, האוסר על החברה ועל מקדונלדס לבצע פעולות כלשהן על פי ההסכם ביניהן. הוגשה בקשה לבטל את צו המניעה הזמני. הבקשה נדונה לפני. במסגרת הדיון בבקשה זו הגיעו ב"כ הצדדים להסדר דיוני, שלפיו בית המשפט יפסוק בתביעה העיקרית לגופה על יסוד החומר שבתיק, כאשר אי הגשת תצהיר של עד זה או אחר, או הימנעות לחקור מצהיר זה או אחר, לא יעמדו לרועץ לצד הנמנע (עמ' 2-1 לפרוטוקול). על פי ההסדר הסתפקו ב"כ הצדדים בחקירותיהם הנגדיות של לובטון וברנע, מזה, ושל כץ מזה. בהמשך לכך הגישו סיכומים בכתב.


טענות הצדדים



4. תמצית טענותיה של בורגר ראנץ הנה כדלקמן:



א. בפגישה שנערכה ביום ו' – 15/9/00 הגיעו הצדדים להסכם סופי בדבר השכרת הנכס לבורגר ראנץ. הסכם זה אושר טלפונית על ידי כל חברי ההנהלה של החברה. כפועל יוצא מכך נכרת בין הצדדים הסכם שכירות מחייב.


ב. נכון הדבר שלאור תקופת השכירות הארוכה חל בענייננו סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". אולם, מסמך "הצעה לשכירת שטח מסחרי" שמסרה החברה לבורגר ראנץ ביחד עם תוכניות המבנה והנכס, בשילוב עם הצעות בורגר ראנץ מתאריכים 7/9/00 ו – 12/9/00, והקלטת השיחה הטלפונית מיום 15/9/00 – מהווים כמכלול "מסמך בכתב".


ג. אף אם לא קיים "מסמך בכתב", הרי לאור עקרון תום הלב מנועה החברה לטעון שההסכם נטול תוקף.


5. החברה ומקדונלדס טוענת מנגד כדלקמן:



א. המשא ומתן בין הצדדים לא השתכלל להסכם מחייב.


ב. הן מהמסמכים הרלוונטיים והן מהנסיבות עולה, כי לצדדים לא הייתה כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים.


ג. בכל מקרה לא קיים בענייננו "מסמך בכתב" כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין; בנסיבות העניין אין בכוחו של עקרון תום הלב להתגבר על דרישת הכתב.


השאלות הצריכות הכרעה



6. ואלה הן השאלות הצריכות הכרעה:



א. מה היה תוכנה של ישיבת יום ו' – 15/9/00.


ב. האם באותה ישיבה נכרת בין הצדדים הסכם סופי – מחייב.


ג. האם קיים בענייננו "מסמך בכתב" כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין.


ד. אם לא קיים "מסמך בכתב" – האם החברה התנהגה בחוסר תום לב, והאם יש בכך כדי להתגבר על דרישת הכתב.


נפנה ונבחן שאלות אלה, אחת לאחת.


תוכנה של ישיבת יום ו' 15/9/00 - הפן העובדתי



7. במחלוקת העובדתית אודות תוכנה של הפגישה שהתקיימה בין נציגי הצדדים ביום ו'- 15/9/00, אני מעדיף את גירסתם של לובטון וברנע על פני גירסתם של כץ והירש. אני קובע, איפוא, כי לאחר השיפור הנוסף בהצעת בורגר ראנץ (תשלום המקדמה בסך 168,000$) וסיכום יתר עקרונות העסקה (פיסקאות 2 (ח) – (ט) לעיל) אמרו כץ והירש ללובטון ולברנע, כי מבחינתם העיסקה מסוכמת, כי ימליצו בפני דירקטוריון החברה, האמור להתכנס ביום ד', לאשרה, וכי לא צפויות בעיות כלשהן בקבלת האישור.
יחד עם זאת ראוי להזכיר כי אין מחלוקת, שכץ והירש לא הסכימו להעלות את מה שסוכם על הכתב, וכי שני הצדדים מסכימים שמעבר לאישורו של דירקטוריון החברה צריך היה לערוך הסכם מפורט-פורמאלי. במשמעותן של עובדות אלו נעסוק בהמשך.


8. מסקנתי דלעיל מבוססת הן על התרשמותי הבלתי אמצעית מהעדויות, והן על תוכן ההודעה הטלפונית שהשאיר כץ ללובטון זמן קצר אחרי הפגישה. להלן אבהיר את דבריי.


א. כזכור, זמן קצר ביותר אחרי סיום הפגישה השנויה במחלוקת התקשר כץ ללובטון והשאיר עבורו במשיבון את ההודעה הבאה:



"יוסי שלום, מדבר אבשלום כץ משואבה, לפני זמן קצר גמרנו את הישיבה, רק לא הצלחתי לתפוס אותך בטלפון, צלצל ותחזיר לי טלפון, מבחינתנו הכל בסדר, ונתאם את ההמשך ליום ראשון ".


ב. הודעה זו הולמת היטב את גירסת לובטון וברנע, שלפיה בפגישה הגיעו הצדדים לסיכום סופי של כל עקרונות העיסקה, הכפוף לאישור דירקטוריון החברה, אשר בהמשך לו יש לערוך הסכם פורמאלי. לעומת זאת, קשה ליישבה עם גירסתם של כץ והירש. אם כץ והירש אמרו לנציגי בורגר ראנץ שהם מתכוונים להפגש ביום ג' עם מקדונלדס, ורק ביום ד' יבחר הדירקטוריון זוכה, לשם מה היה צריך לקבוע פגישת תיאום נוספת עם בורגר ראנץ ליום א'? ומדוע ראה לנכון כץ להתקשר ללובטון דקות ספורות אחרי סיום הפגישה ביניהם, לבקש ממנו להחזיר לו טלפון, לומר לו ש"הכל בסדר" ושיש לתאם את "ההמשך" ליום ראשון?



ג. כדי להמחיש את הקשיים המתעוררים נשוב ונעיין לרגע קט במה שסיפר כץ בתצהירו (בסעיף 20) אודות נסיבות סיום הפגישה:



"אמרנו שבדעתנו להפגש עם מקדונלדס ביום ג' הבא ולקבל מהם הצעה חדשה ואז לבחור מבין ההצעות – מבלי לנהל מו"מ נוסף לשיפור ההצעות.. אמרנו שהחברה תחליט מהי ההצעה הזוכה בישיבת הדירקטוריון שנקבעה ליום ד' בשבוע שלאחר מכן".


אולם, אם כך הסתיימה הפגישה, מה נותר עוד לתאם ליום א? בפי נציגי החברה לא היה מענה מניח את הדעת לשאלה זו. בכך יש כדי לכרסם כרסום של ממש בגרסתם.


ד. כץ ניסה להסביר בעדותו (בעמ' 18), כי רצה לתאם פגישה ליום א' כדי לבקש מנציגי בורגר ראנץ להגיש הצעה מפורטת, שתרכז את כל ההצעות הקודמות ואת מה שסוכם בפגישה מיום ו'. דא עקא, הסבר זה נתקל במספר קשיים: ראשית, לו היה כץ מעוניין בהצעה מסודרת חזקה עליו שהיה מבקש זאת מייד עם סיום הפגישה. ודאי שדבר לא מנע ממנו לבקש הצעה בהודעה שהשאיר ללובטון או בשיחתו הטלפונית עם ברנע. לצורך זה מיותר היה לחלוטין לכנס פגישה נוספת; שנית, כץ לא ביקש מלובטון שיגיש הצעה "מסודרת" גם בתחילת השבוע שלאחר מכן כאשר שוחח שוב עם לובטון; שלישית, כץ עצמו סיפר שבישיבת ההנהלה שהתקיימה ביום ד' הציג את הצעת בורגר ראנץ בפני חברי ההנהלה (עמ' 23), וזאת למרות שלא קיבל מסמך נוסף כלשהו. הסברו של כץ אינו עומד, איפוא, בפני מבחן הביקורת.


ה. מנגד לכך, עצם השארת ההודעה זמן קצר אחרי הפגישה, המילים: "מבחינתנו הכל בסדר" (בהמשך לתגובה החיובית שקיבל כץ מפלד), וההצעה לתאם פגישת המשך ליום א', מתיישבים היטב עם האפשרות, כי עם סיום הפגישה אמרו כץ והירש כי מבחינתם העסקה "סגורה" וכל שנותר לעשות הוא לקבל את אישורו הפורמאלי של הדירקטוריון ולערוך הסכם פורמאלי. תאום הפגישה ליום א' נועד, מן הסתם, כדי לקדם את כל הדרוש לעריכת הסכם פורמאלי, ובכלל זה הורדת מתכננים לשטח כפי שדובר בין נציגי הצדדים.


ו. ב"כ החברה טוען בסיכומיו, כי מבחינתם של כץ והירש לא היה הגיון עיסקי לומר לנציגי בורגר ראנץ שהעסקה "סגורה" כל עוד לא התקיימה הפגישה עם מקדונלדס. אלא שטענה זו מתעלמת מהעובדה שנציגי בורגר ראנץ התנו את השיפור הנוסף בהצעתם (תשלום המקדמה בסך 168,000$) בכך שהעסקה תסוכם עמם באופן סופי כבר באותו מעמד. זאת ועוד: לא יהיה בלתי סביר להניח שכץ והירש סברו באותה עת, שהסיכוי לקבל הצעה טובה יותר ממקדונלדס הנו קלוש. בטענה הנדונה אין, איפוא, כדי להפוך את הקערה על פיה.


ז. בשולי הדברים ראוי להוסיף כי לובטון העיד בתצהירו, שכאשר דרש להעלות את סיכום העסקה על הכתב נענה בסירובם של כץ והירש ש"אמרו לי שחוזה ישלח בשבוע הבא". לעומת זאת, בחקירתו הנגדית אמר, כי כץ והירש לא רצו לערוך מסמך כי "התעקשו שיש צורך באישור פורמאלי תוך שהם מציגים את האישור כמובטח במידה ותינתן המלצתם" (עמ' 7). לאור דברים אחרונים מן הדין לקבוע, כי כץ והירש השיבו שאפשר יהיה לגשת לניסוח החוזה רק לאחר ישיבת הדירקטוריון שאמורה הייתה להתקיים תוך ימים ספורים.


ח. סיכומה של נקודה הוא, כי עם השיפור הנוסף בהצעת בורגר ראנץ (ההסכמה על תשלום מקדמה בסך 168,000$) וסיכום כל יתר עקרונות העסקה מסרו כץ והריש לנציגי בורגר ראנץ, כי מבחינתם העסקה מסוכמת, ומה שנותר לעשות הינו להביאה לאישור דירקטוריון החברה, ובהמשך לכך לערוך הסכם פורמאלי.


9. זה המקום לבחון את טענתה הנוספת של בורגר ראנץ, כי עם סיום הפגישה ערך כץ סבב טלפונים אצל שני הדירקטורים הנוספים של החברה (פלד וגונן) וקיבל את אישורם לעיסקה. טענה זו נסמכת על שני נדבכים: האחד, עדותו של ברנע, שלפיה כך סיפר לו כץ בשיחתם הטלפונית זמן קצר אחרי סיום הפגישה; השני, דברי כץ בהודעה שהשאיר ללובטון. לטענת ב"כ בורגר ראנץ, כוונת המילים: "לפני שעה קלה גמרנו את הישיבה" אינה אלא לישיבת ההנהלה הטלפונית שערך כץ עם פלד וגונן, ואילו בדברים: "מבחינתנו הכל בסדר" התכוון כץ לומר שחברי ההנהלה אישרו את ההסכם.


כץ והירש העידו מנגד, כי עם סיום הפגישה שוחחו בטלפון רק עם פלד (שסבר כי ההצעה המועדכנת אכן טובה). כץ הוסיף והסביר בתצהירו (בסעיף 25), כי "כוונתי במילים: 'הכל בסדר', הייתה לכך שגם לדעת פלד ההצעה טובה ושאכן לאותה עת היה סיכוי שההצעה תתקבל ע"י הנהלת החברה, אם הצעת מקדונלדס לא תהיה טובה עוד יותר". נכון לאותה עת לא התקיימה ישיבה (ולו טלפונית) של הנהלת החברה.


בסוגייה דנן עדיף בעיני הסברם של כץ והירש:


ראשית, חזקה על כץ, שלו היה מקבל את אישורם של כל הדירקטורים, היה מספר על כך ללובטון בצורה מפורשת וברורה. וכי מה פשוט יותר היה מלומר ללובטון: "הדירקטוריון אישר את ההסכם"? מדוע היה צריך להתפתל ולומר: "לפני שעה קלה גמרנו את הישיבה... מבחינתנו הכל בסדר"? נוסח זה מתיישב יותר עם האפשרות, כי ה"ישיבה" שהסתיימה אינה אלא המשך הדיון שקיימו ביניהם כץ והירש לאחר שנציגי בורגר ראנץ עזבו את המקום, אשר במסגרתו הספיקו לשוחח עם פלד. מכאן ועד אישור פורמאלי של הדירקטוריון רחוקה הדרך.


שנית, התעקשותם של כץ והירש שלא לערוך מסמך בכתב לפני ישיבת ההנהלה ביום ד' שלאחר מכן אינה מתיישבת עם קיום ישיבת הנהלה בהולה דקות ספורות לאחר סיום הפגישה.


אמנם ברנע סיפר שכץ מסר לו שכל הדירקטורים אישרו את ההסכם, אך קיים קושי לאמץ את עדותו. לא ברור פשר הסתירה בין הדברים הברורים שנאמרו כביכול על ידי כץ לברנע, לבין ההודעה המעורפלת שהשאיר ללובטון; לא ניתן להתעלם מהסתירה הצורמת בין עדויותיהם של ברנע ולובטון בנוגע לגורלה של הפגישה שתוכננה ליום ג' עם מקדונלדס. בעוד שלובטון סיפר שנושא ביטול הפגישה על ידי החברה לא נדון כלל (עמ' 11), ברנע סיפר שכץ הודיע מפורשות כי פגישה זו תבוטל (עמ' 14). קשה להלום שדברים אלה לא היו נאמרים ללובטון, שהנו הבכיר מבין השניים.


לאור שיקולים אלה אין בידי לקבוע ממצא על יסוד דבריו הנדונים של ברנע. אני קובע, איפוא, כי ביום ו' – 15/9/00 לא התקיימה ישיבת הנהלה של החברה.


כץ והירש אומנם שוחחו בטלפון עם חבר הנהלה שלישי: פלד וקיבלו את ברכתו. בשלב זה התקשר כץ ללובטון והשאיר לו את הודעה במשיבון כי "מבחינתנו הכל בסדר" ושיש לתאם המשך ליום ראשון. אולם, כץ והירש לא שוחחו עם חברה ההנהלה הרביעי גונן. דברי כץ ללובטון, כי "מבחינתנו הכל בסדר", יכולים ללמד שהוא העריך שגם גונן יצרף את הסכמתו, אך אין הדברים שקולים לאישור פורמאלי של הנהלת החברה.


10. נוכחנו לדעת, כי במהלך הפגישה מיום ו' – 15/9/00 סוכמו כל עקרונות העסקה תוך שנאמר לנציגי בורגר ראנץ כי מבחינתם של כץ ושל הירש העסקה מסוכמת. חבר הנהלה שלישי (פלד) נתן ברכתו לעסקה. כץ הודיע ללובטון כי "מבחינתנו הכל בסדר" וביקש לתאם פגישת המשך ליום א' הקרוב. והנה, כאשר שוחח לובטון עם כץ ביום ב' וניסה לתאם את הגעתם של המתכננים לנכס שינה כץ את טעמו וביקש לדחות את המשך המגעים עד לאחר ישיבת הדירקטוריון. בדיעבד ידוע, כי באותה עת שבו נציגי החברה לנהל משא ומתן עם מקדונלדס.


מה גרם לתפנית זו? עניין זה לא נתחוור די הצורך, אך מחומר הראיות עולות מספר אפשרויות: ייתכן שהמתווך כרמל היה זה שהציע לנסות לקבל ממקדונלדס הצעה טובה יותר (וראו את סעיף 4 לתצהירו של מר בן זאב, סמנכ"ל מקדונלדס, המעיד שמי שביקש מהם הצעה משופרת הינו כרמל). יתכן שמי שביקש זאת היה חבר ההנהלה הרביעי: גונן, שעימו שוחח כץ רק לאחר שהשאיר ללובטון את ההודעה במשיבון. בין כך ובין אחרת אין קושי לקבוע, כי מה שהנחה את פעולותיהם של אנשי החברה היה השיקול הכספי. אין מחלוקת כי הצעתה הכספית האחרונה של מקדונלדס הייתה טובה לאין שיעור מהצעתה של בורגר ראנץ. במצב דברים זה בחרה החברה להפנות עורף לבורגר ראנץ, לזנוח את קידום ההסכם עימה ולהתקשר עם מקדונלדס.
האם בפגישה מיום ו' – 15/9/00 נכרת הסכם מחייב



11. לטענת בורגר ראנץ, בפגישה מיום ו' – 15/9/00 נכרת בין הצדדים הסכם מחייב. מסקנה זו נלמדת, לשיטתה, לא רק מדבריהם של כץ והירש עם סיום הפגישה כי מבחינתם העסקה מסוכמת, ומדברי כץ ללובטון כי "מבחינתנו הכל בסדר", אלא גם מהנסיבות הבאות: במהלך הפגישה יצאו כץ והירש להתייעצות; לאחר הסיכום לחצו הצדדים ידיים וירדו לראות את הנכס. לחיצת הידיים בנסיבות אלה מעידה בבירור על גמירות הדעת; כל הפרטים הרלוונטיים סוכמו באותה פגישה והא ראייה, שזכרון הדברים שנערך עם מקדונלדס אינו מפורט יותר; בתום הפגישה לא אמרו נציגי החברה דבר על כוונתם לפגוש את מקדונלדס.


החברה ומקדונלדס טוענות מנגד, כי הסיכום נשוא הפגישה לא היה מלווה בכוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים (גמירת דעת) ואף נעדרו ממנו מרכיבים חיוניים של העיסקה.


אקדים ואומר כי לדעתי נעדר מסיכום ישיבת 15/9/00 יסוד גמירת הדעת. להלן אנמק את עמדתי.


12. בפתח הדברים ראוי לציין, כי מבחן גמירת הדעת הינו אובייקטיבי. הכוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים אינה נאמדת על פי תחושותיו הפנימיות של הטוען אלא על פי אמות מידה אובייקטיביות. ההלכה הפסוקה בעניין זה סוכמה על ידי פרופ' שלו, בספרה: דיני חוזים , מהד' שניה, בעמ' 87, בזו הלשון:



"מבחן גמירות הדעת הוא איפוא מבחן אובייקטיבי. משמעותו של המבחן האוביקטיבי היא, כי גמירות דעתם של הצדדדים לחוזה נלמדת על פי אמות המידה של האדם הסביר. בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה, ולאחריה ותוכן החוזה עצמו, הם הנתונים שעל פיהם יקבע האדם הסביר את קיומה או היעדרה של גמירות דעת".


13. על רקע אמות מידה אלה ראויות להטעמה שלוש הנקודות הבאות:



א. שני הצדדים התנו את תוקף הצעותיהם והסיכומים המוקדמים בכריתתו של הסכם שכירות מפורט בכתב.


ב. הפגישה מיום ו' 15/9/00 לא תועדה, ונציגי החברה סרבו לערוך סיכום בכתב ולחתום עליו.


ג. עם סיום הפגישה לא סוכם מפורשות שהחברה תבטל את פגישתה המתוכננת עם מקדונלדס.


לדעתי, המסקנה העולה מכוחם המצטבר של שלושת השיקולים שמניתי היא, כי למרות שהצדדים סכמו את עקרונות העסקה, עדיין לא נכרת ביניהם חוזה בר תוקף אלא הם נמצאו בשלב הטרום חוזי, אם כי בשלב מתקדם שלו. להלן אפרט את עמדתי.


(א) דרישת שני הצדדים להסכם מפורט בכתב



14. הן בנוסח "הצעה לשכירת שטח מסחרי" ששלחה החברה לבורגר ראנץ (נספח ב'), והן בהצעתה של בורגר ראנץ מיום 6/9/00, הותנו תוקף ההצעות והסיכומים המוקדמים בכריתתו של הסכם שכירות מפורט בכתב. לובטון אישר בעדותו את המובן מאליו, שאף אם הייתה החברה מקבלת את הצעת בורגר ראנץ כלשונה, הרי לאור ההתנייה הנדונה עדיין לא היה בכך כדי לכונן בין הצדדים התקשרות בת תוקף (עמ' 12). והנה, אין מחלוקת כי הסכם מפורט לא נערך. לאור נוסחת הקשר, שלפיה בהעדר הסכם מפורט אין הסכם, המסקנה היא, כי עם סיום הפגישה מיום 15/9/00 עדיין נותרו הצדדים בשדה המשא ומתן.


על משמעותה של נוסחת קשר שלפיה סיכום מוקדם כפוף לעריכת חוזה פורמאלי עמד בית המשפט העליון בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד ל"ג (2), 281, 288:


" 'נוסחת הקשר' אף היא מעידה על כוונת הצדדים. אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמאלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמאלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם … כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל'נוסחת הקשר' ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם. בעניין זה הוכחו בעבר קטיגוריות שונות של נוסחאות אשר מעידות על כוונה זו או אחרת של הצדדים. כך, למשל, מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמאלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן…".
(ההדגשות אינן במקור)



גם פרופ' שלו מציינת בספרה דיני חוזים, בעמ' 105:



"במקרים שבהם מציין הפונה במפורש, כי פנייתו נעשית 'בלי התחייבות' או כ'הזמנה גרידא', או כל ביטוי אחר שבו נשמרת חירות הנסיגה, אין קושי רב לקבוע את מהות הפנייה. הנטייה במקרים כאלה תהא לכבד את רצונו המבוטא של הפונה ולפרש את הפנייה כהזמנה, והטעם: העדר יסוד גמירת דעת מן הפנייה".


כמו כן יפים לענייננו דברי כב' המשנה לנשיא לשעבר מ. בן פורת בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ פ"ד מ"ב (2) 278, 287:



"… דייני אם הצדדים רצו שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום. כאמור לעיל, די בכך כדי שהמשא ומתן בע"פ, אפילו הוא נגמר בשלב מסויים בהסכמה על הפרטים הרלבנטיים, לא יבשיל קשר מחייב וממילא יאפשר לכל צד לחזור בו מן ההסכמה בע"פ (שלפי הנחתי הושגה) כל עוד לא חתם על חוזה...".


כן ראו והשוו: ע"א 860/75 קוט נ' ארגון הדיירים, פ"ד ל"א (3), 813.


15. ב"כ בורגר ראנץ טוען בסיכומיו כי הכפיפות להסכם פורמאלי בוטלה בהמשך, אם משום שאינה מופיעה במסמך השני שיצא מלפני בורגר ראנץ (נספח ד' לכתב התביעה) ואם משום שלא הוזכרה בפגישה מיום ו' 15/9/00. אין בידי לקבל טענה זו. המסמך השני הנ"ל הינו מסמך הבהרות למסמך הראשון ותו לא ואין כל בסיס או הגיון לומר שביטל תנאי מהותי זה. אשר לפגישה מיום 15/9/00, הרי לכל הנוכחים היה ברור שיש לערוך הסכם פורמאלי מפורט, מה עוד שתנאים חשובים עדיין לא סוכמו (המועד המדוייק של מסירת המושכר, מועד התשלום ואופן קיזוז המקדמה, דרך חישוב הפדיון, בטחונות וכו'). במצב דברים זה נוסחת הקשר, אשר שני הצדדים כה הקפידו לכלול במסמכים שבכתב שיצאו מלפניהם, נותרה על כנה.


(ב) העדר מסמך בכתב לתיעוד הפגישה והעדר חתימה



16. אין מחלוקת כי עם סיום הפגישה מיום 15/9/00 סירבו נציגי החברה לערוך ולו זכרון דברים בכתב. לובטון הסביר בעדותו כי דרש שיערך מסמך שוב ושוב, אך כץ והירש אמרו שיש להמתין לפגישה ביום רביעי של הדירקטוריון (עמ' 10). לאור מכלול הנתונים, בעמדתם זו של נציגי החברה ובאי עריכת מסמך בכתב יש כדי ללמד, כי באותה עת עדיין לא השתכללה אצל החברה כוונה ליצור עם בורגר ראנץ יחסים משפטיים מחייבים. מסקנה זו מתחוורת ביתר שאת בזוכרנו, שכץ והירש הציגו את אישור הדירקטוריון כפורמאלי גרידא ומותנה בעיקרו בהמלצתם. סירובם לערוך מסמך בכתב בנסיבות אלה ולחתום עליו אומר דרשני, ומלמד מתוכו כי באותה עת עדיין לא היה מנוי וגמור עמם להתקשר עם בורגר ראנץ' באופן סופי ומחייב.


17. לכך ראוי להוסיף, כי החברה אינה חתומה ולו על אחד מבין המסמכים שהוחלפו בין הצדדים במהלך המשא ומתן. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 571/79 דירות מקסים נ' ג'רבי , פ"ד ל"ז (1) 589, 604:



"על כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדים לגמירות דעת ועל כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו".


(ג) אי ביטול הפגישה עם מקדונלדס



18. למרות שנציגי החברה סברו שקידמו את העסקה עם בורגר ראנץ, כפי שעולה מההודעה שהשאיר כץ ללובטון, לא למיותר להטעים, כי במהלך הפגישה מיום 15/9/00 לא דובר על ביטול הפגישה שנועדה ליום ג' עם מקדונלדס והיא נותרה על כנה (ראו עדות לובטון בעמ' 8). הותרת עמימות בסוגית הפגישה מתוכננת של החברה עם המציע המתחרה, על רקע נוסחת הקשר שהזכרנו קודם, מחד גיסא, ואי נכונותם של כץ והירש לחתום על מסמך בכתב, מאידך גיסא, מלמדת אף היא על העדר גמירת דעת.


(ד) התנהגות הצדדים במהלך הפגישה מיום ו'- 15/9/00



19. על רקע האמור לעיל אין לייחס משמעות מכרעת להתייעצות שקיימו נציגי החברה במהלך הפגישה מיום 15/9/00, או ללחיצות הידיים של הצדדים קודם שירדו לראות הנכס. פעולות אלה יכולות להלום כולן גם סיום מוצלח של שלב נוסף במשא ומתן ואין בהן כדי להעיד על גמירת דעת דווקא (השוו לדברי כב' המשנה לנשיא בן פורת בפרשת זוננשטיין הנ"ל, בעמ' 287). מצד שני ראוי לחזור ולציין בהקשר זה את סירובם של נציגי החברה לערוך עם סיום הפגישה מסמך בכתב.


(ה) ההודעה הטלפונית ללובטון



20. הודעה זו למעשה אינה מוסיפה דבר על מה שנאמר ואירע בפגישה עצמה. אומנם כפי שהסברתי קודם, יש בה כדי להעיד שכץ והירש ראו את העסקה כמסוכמת מבחינתם, כי דירקטור נוסף בירך עליה, כי סביר שהדירקטוריון בכללותו יאשרה, וכי כדאי לקדם את העניינים הכרוכים בעיסקה. אולם, בכל אלה אין כדי לגרוע מכך שעדיין צריך היה לחתום על הסכם פורמאלי, ושכל עוד לא נחתם הסכם פורמאלי אין הצדדים נמצאים במישור החוזי.
21. סיכומו של דבר הוא, כי לא ניתן להצביע בענייננו על קיומם של נתונים חיצוניים – אובייקטיביים, המבססים קיומה של גמירת דעת. עם סיומה של הפגישה עדיין נמצאו הצדדים בשלב הטרום-חוזי.


22. בשולי הדברים אוסיף, כי למרות שהסוגיה לא זכתה להתייחסות מספקת בסיכומי הצדדים שאלתי את עצמי, האם לאור עקרון תום הלב יכולה החברה להסתמך על אי עריכת הסכם שכירות פורמאלי, כעל עילה המצדיקה התנערות מהסיכום המוקדם, וזאת לאחר שהיא עצמה מנעה את עריכתו. לדעתי, בנסיבות העניין לא קיימת מניעות כזו. אף אם אניח שיסוד אי עריכתו של הסכם פורמאלי בחוסר תום ליבה של החברה, הרי עדיין לא ניתן להתעלם מכך שהסיכום המוקדם נעדר גמירת דעת ואין לומר עליו שביטא כוונה להתקשר בהסכם מחייב. חוסר תום לב עשוי לכונן מניעות מקום שבו הייתה גמירת דעת, כגון: כאשר מציע הצעה בלתי הדירה (המעידה בתור שכזו על גמירת דעתו של המציע) מנע בעד הצד השני לקבל במועד הקבוע את הצעתו (ע"א 829/80 שכון עובדים נ' זפניק , פ"ד ל"ז (1), 579). אולם, חוסר תום לב לא יכול להוות תחליף לגמירת דעת וממילא, אין בו כדי ליצור בבחינת יש מאין הסכם מחייב כאשר מיתר הנסיבות עולה, שהצדדים עדיין לא התכוונו להתקשר בהסכם מחייב. כך הם פני הדברים - למצעיר - כאשר לפני בית המשפט עומדים צדדים שווי מעמד, אשר אף אחד מהם לא שנה את מצבו לרעה בעקבות הסיכום המוקדם.


במקרה שלפנינו נמצאו הצדדים בשלב הטרום חוזי. שניהם כאחד גילו את דעתם שתוקפו של כל סיכום מוקדם ביניהם מותנה בעריכתו של הסכם מפורט פורמאלי. הסכם פורמאלי לא נערך. הצדדים שווי מעמד. אין מדובר בספק עתיר כוח שמולו ניצב צרכן בודד, אלא בשני גופים מסחריים שמעמדם איתן. בורגר ראנץ לא שנתה את מצבה לרעה על יסוד הסיכום המוקדם. אף אם אניח כי הסכם פורמאלי לא נערך עקב חוסר תום ליבה של החברה, הרי קביעה שחוסר תום הלב מצדיק לראות את הצדדים כאילו ערכו הסכם פורמאלי, נראית לי מרחיקת לכת. בנסיבות העניין, תוצאות חוסר תום לב לא יכולות להיות שקולות לתוצאות משא ומתן, שבו אמורים היו הצדדים ובאי כוחם לגבש את פרטיה של העסקה (והשוו לדברי כב' המשנה לנשיא לשעבר בן פורת בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ פ"ד מב (2), 287,278).דומה, כי התרופה הראויה לנפגע מחוסר תום הלב במקרה כגון זה אינה אלא פיצויים.


האם קיים בענייננו "מסמך בכתב"



23. אף אם טעינו במה שקבענו למעלה, עדיין דין התביעה להידחות. טעמו של דבר הוא שאף אם לווה הסיכום מיום ו' – 15/9/00 בגמירת דעת, עדיין לא קיים בענייננו "מסמך בכתב" כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין.


24. על פי ההלכה הפסוקה, "מסמך בכתב יכול להיות מורכב משני מסמכים המתקשרים זה לזה באופן טבעי" - ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני, פ"ד ל"ו (2), 151, 160, 161. על רקע הלכה זו טוען ב"כ בורגר ראנץ בסיכומיו, כי בסיסו של ההסכם הוא מסמך ה"הצעה לשכירות שטח מסחרי" (נספח א') שמסרו נציגי החברה לבורגר ראנץ ביחד עם תוכניות המבנה והנכס. הפרטים החסרים במסמכים אלה הושלמו בהצעות בורגר ראנץ מתאריכים 7/9/00 ו – 12/9/00 (נספחים ג'-ד'). בנוסף קבלה הסכמת הצדדים ביטוי בהקלטה על המשיבון הסלולרי של לובטון. כל אלה מהווים במשקלם המצטבר "מסמך בכתב".


25. אשר להקלטה על המשיבון של לובטון ראוי להקדים ולומר, כי ספק רב אם מדובר ב"מסמך בכתב". המקור הפורמאלי לפרשנות המילה "כתב" בסעיף 8 לחוק המקרקעין הינו פקודת הפרשנות. והנה סעיף 1 לפקודה קובע, כי:



"'בכתב – לרבות בדפוס, בליטוגרפיה, במכונת כתיבה, בצילום ובכל דרך אחרת של הצגת מילים או ספרות או העתקן, בצורה הנראית לעין" (ההדגשה אינה במקור).


דומה כי גם הרציונל ההרתעתי של דרישת הכתב שוקל לעבר מסקנה, כי ההקלטה דנן על גבי המשיבון הסלולרי, אשר כץ לא יכול היה לדעת שתשמר על ידי לובטון, אינה מהווה "מסמך בכתב". טעמו של דבר הוא, שאין בכוחה של הקלטה כגון זו להבטיח את המתקשר מפני קלות הדעת והפזיזות העשויות להיות כרוכות בהבטחות הניתנות בעל פה (לרציונל הכפול של דרישת הכתב ובפרט למטרתה ההרתעתית ראו, בין השאר: ע"א 726/71 גרוסמן נ' בידרמן , פ"ד כו (2) 789,781 ; ע"א 106/87 שוויגר נ' רז, פ"ד מו (3) 2, 25).


26. אולם אף נתעלם מהקושי שהזכרנו ונניח שניתן להתייחס אל ההקלטה כאל "כתב", הרי בחינת המסמכים שעליהם מסתמכת בורגר ראנץ מלמדת, שאין הם מהווים "מסמך בכתב" לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין.


בע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי פ"ד מ"ה (5) 410, 423 סיכם כב' השופט בך את ההלכה הנוגעת למהות המסמך הנדרש בזו הלשון:



"נוכל, אם כן, לסכם כי דרישת הכתב היא מהותית במובן זה, שללא מסמך בכתב המעיד על קיום עסקה במקרקעין (על כל פרטיה המהותיים שאינם ניתנים להשלמה מהחוק), העיסקה אינה תקפה, ולא ניתן להוכיח את קיומה בדרכים חלופיות... עם זאת, אין המסמך חייב לגלם את ההתחייבות עצמה, אלא מספיק שהוא מעיד באופן ברור על קיומה" (ההדגשות אינן במקור).


ודוק: על המסמך להעיד באופן ברור על התחייבות המוכר - ראו לעניין זה גם את ע"א 276/71 גרוסמן נ' בידרמן , פ"ד כו (2) 781, 788.


בענייננו, אין במסמכים כדי להעיד באופן ברור על קיומה של התחייבות מצד החברה:



נוסח "ההצעה לשכירת שטח מסחרי" (נספח א) נזנח על ידי הצדדים והם כלל לא התייחסו אליו במהלך המשא ומתן. הטופס נותר ריק לחלוטין ובתור שכזה אינו יכול להעיד על עיסקה קונקרטית כלשהיא. זאת ועוד: בטופס נאמר מפורשות כי תוקפו מותנה בחתימת הסכם פורמאלי, אשר אין מחלוקת שלא נחתם.


הצעות בורגר ראנץ יכולות ללמד על הלך רוחה שלה, אך פשיטא שאין בהן כדי להעיד "באופן ברור" על התחייבות שנטלה על עצמה החברה. זאת ועוד: גם בהן קיימת נוסחת קשר המכפיפה את תוקפן לחתימת הסכם פורמאלי.
ההקלטה במשיבון של לובטון אינה מהווה ראייה ב"כתב" אך גם אם נתעלם מכך הרי המילים: "מבחינתנו הכל בסדר", אינן מעידות בבירור על התחייבות דווקא להבדיל מסיומו המוצלח של שלב נוסף במשא ומתן. זאת ועוד: הסטת הזרקור לחלק השני של הטקסט: "מבחינתנו הכל בסדר, ונתאם את ההמשך ליום ראשון", מובילה למסקנה שעדיין לא קיימת התחייבות, שאם לא כן מדוע צריך לתאם "המשך"?



רואים אנו כי באסופת המסמכים שעליהם מסתמכת בורגר ראנץ אין כדי להוות "מסמך בכתב", שיש בו כדי להעיד באופן ברור על התחייבות מלאה וסופית של החברה להשכיר לבורגר ראנץ את הנכס ל – 15 שנים. כך הם פני הדברים גם בטרם מביאים בחשבון את טענותיה של החברה שהמסמכים לא כוללים שורת פרטים מהותיים, לרבות כאלה שסוכמו בין הצדדים בישיבת יום ו' – 15/9/00. בהקשר זה לא למיותר להעיר, כי מאחר שהמסמכים לא ממלאים את תפקידם ההרתעתי נראה, כי לא ניתן ליתן תוקף להסכמות שלא באו לכלל ביטוי במסמכים (ע"א 196/87 שוויגר נ' אליהו רז לוי ואח', פ"ד מ"ו (2) 2, 34-35). מצד שני, קיומן של הסכמות אלה לא מאפשר להיזקק להוראות ההשלמה הסטטוטוריות (שם; וכן ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס, פ"ד ל"ג (2) 437; אך לגישה שונה ראו ע"א 504/83 זיתון נ' זערורה, פ"ד מ"א (2) 154). מסקנה, כי "רסיסי" המסמכים שבורגר ראנץ מסתמכת עליהם מהווים "מסמך בכתב", עלולה להוביל, איפוא, לתוצאות מוזרות וקשות, שאינן תואמות, בהכרח, את כוונת הצדדים.


27. חיזוק למסקנתי כי במקרה שלפנינו לא קיים "מסמך בכתב" ניתן למצוא בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ' (1), 105. באותה פרשה נערך בין הצדדים הסכם קומבינציה. ההסכם לא הועלה על הכתב, אך היו קיימים מסמכים לא מעטים שהעידו על היחסים בין הצדדים: תוכנית לבניית הבתים; שיק על סך 15,000$ ששולמו ע"ח; זכרון דברים שהסדיר את בניית השלד אשר נחתם על ידי חלק מהצדדים; מסמכי פתיחת חשבון בנק משותף; בקשות להיתרי בנייה אשר אופן החתימות עליהן יכל לתת אינדיקציה למה שסוכם; טיוטת חוזה לא חתומה להעברת הזכויות במחצית המגרש. בית המשפט פסק, כי למרות שאפשר לדלות מהמסמכים פרטים מהותיים שונים עדיין אין הם מוכיחים בצורה ברורה, בין השאר, כי המשא ומתן בין הצדדים התגבש כדי הסכם. לכל היותר אפשר לומר, כי ההסכם שבין הצדדים הוא הסכם בעל פה, הנתמך במספר ראיות בכתב, שאינן ממלאות את דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין (עמ' 196 מול ו'-ז'). מסיבות שמנינו קודם, כך הם פני הדברים גם במקרה שלפנינו.


האם עקרון תום הלב מתגבר בענייננו על דרישת הכתב



28. אני מוכן להניח, כי הפניית עורפה של החברה לסיכום הפגישה מיום 15/9/00 לטובת הצעתה המאוחרת של מקדונלדס, וזאת לאחר שכץ והירש מסרו שהעיסקה מסוכמת וכל שנותר לעשות הוא לאשרה בדירקטוריון לאחר שימליצו עליה ולערוך הסכם פורמאלי, הוותה חוסר תום לב מצד החברה. עם זאת, בנסיבות העניין אין בכך כדי להתגבר על דרישת הכתב.


לאור ההלכה שנפסקה בפרשת קלמר הנ"ל אין עוד עוררין על כך, שבכוחו של עקרון תום הלב להתגבר על דרישת הכתב, אולם הכל מסכימים כי כך ייעשה רק במקרים חריגים ויוצאי דופן. כדברי כב' הנשיא ברק באותה פרשה, בעמ' 197:



"...השימוש בעקרון 'המלכותי' של תום לב להגמשת דרישת 'הכתב' צריך להעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב".


בהמשך הדברים מאמץ כב' הנשיא ברק את גישתה של פרופ' כהן, במאמרה: "צורת החוזה", הפרקליט ל"ח (תשמ"ח – מט') 383, 440 , שלפיה –



"ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף) כגון שהוא קויים או שהייתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני הרכיבים הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב".
במאמרה הנ"ל מוסיפה פרופ' כהן ומציינת, כי במסגרת מבחן האשמה יש לבחון, בנוסף למהות האשמה, את מעמדם של הצדדים לעיסקה. בהקשר זה יש לבחון, בין היתר -



"... האם מבוססים יחסי הצדדים על זיקה מסחרית בלבד שבה מעמדם שווה? במקרה זה אין תמריץ בולט להכרה בתוקפה של העיסקה. שונה המצב אם מדובר ביחסי ספק, מוכר מקצועי וצרכן, לקוח... אם בין הצדדים שוררים יחסי אמון במידה כזו, שעמידה על הדרישה הפורמאלית חותרת תחת יחסי אמון אלה, תידחק הדרישה..."

(שם, בעמ' 448).


שיקול נוסף שראוי להביאו בחשבון הנו, מהי מידת יעילותם של הסעדים האחרים העשוים לעמוד לנפגע כתוצאה מאי קיום העסקה עקב העדר "מסמך בכתב" (שם, בעמ' 449).


ראוי להוסיף, שגם גישתו של כב' השופט גולדברג בפרשת קלמר הייתה מצמצמת, שכן הוא סבר שאת יישום עקרון תום הלב ראוי להגביל רק -



"למקרים שבהם הייתה הסתמכות משמעותית על החוזה, שהתעלמות ממנה תוביל לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת כללים בסיסיים של הגינות...".


29. ומן הכלל אל הפרט:



במקרה שלפנינו לא הייתה הסתמכות כלשהיא של בורגר ראנץ על סיכום הפגישה מיום 15/9/00. דבר נסיגתה של החברה מהסיכום נודע לה ימים ספורים לאחר מכן, בטרם הספיקה להסתמך על הסיכום או לשנות את מצבה לרעה.


אשר למבחן האשמה – הרי החברה אומנם אשמה בכך שפרשה מהמשא ומתן בשלב מתקדם מאוד למרות שנציגיה הבטיחו שהעסקה מסוכמת. אולם, מדובר בשני צדדים שווי מעמד אשר יחסיהם מבוססים על זיקה מסחרית גרידא.


מהותה של האשמה, אופיו של הקשר בין הצדדים והעדר שינוי במצבה של בורגר ראנץ, לא מצדיקים להתעלם מדרישת הכתב ולהכיר בתוקף העסקה למרות העדר מסמך בכתב (השוו לדברי פרופ' כהן בעמ' 446, שבו היא מנתחת את פרשת זוננשטיין). לכך ראוי להוסיף שבורגר ראנץ יכולה להגיש נגד החברה תביעת פיצויים בשל הפרתה של חובת תום הלב. בנסיבות העניין דומה כי בכך יהיה די כדי להביא דברים על תיקונם.


סוף דבר



30. לאור כל המקובץ לעיל דין התביעה להדחות, וכך אנוכי מורה.


בנסיבות העניין אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון