זכויות חכירה דונם


פסק דין

השופט א' ריבלין:

1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת ר' שטרנברג-אליעז), בו הוצהר כי המשיב 1, שריה יצהרי (להלן: "שריה"), הינו בעל זכויות חכירה בדונם אחד מתוך המקרקעין אותם מחזיק המערער, אלישע פנטי (להלן: "אלישע"), בחכירה לדורות.


ואלו העובדות הצריכות לעניין: שריה הועסק בסוף שנות ה- 60 כפחח עצמאי במוסך, שהופעל על ידי "למושב", אגודה שיתופית בע"מ (בפירוק), באזור התעשייה נתניה (להלן: "המוסך" ו"האגודה", בהתאמה). הזכויות באגודה נרכשו, לימים, על ידי שלושה, והם - אלישע, יוסף פנטי ז"ל (להלן: "המנוח יוסף"), שעזבונו הוא המשיב 2, והמשיב 3, קלמן ברנשטיין (להלן: "קלמן"). באותה עת, הקצתה עיריית נתניה, לשלושה, 6 דונמים באזור תעשייה שהוקם בנתניה, וכן העניקה להם אופציה לרכישת 6 דונמים נוספים מאת החברה לפיתוח קריית נורדאו (להלן: "מקרקעי קריית נורדאו"), באופן שלכל רוכש הוקצו שני דונמים וניתנה אופציה לרכישת שניים נוספים. האופציה מומשה. השלושה פנו אל שריה בהצעה לנהל פֶחחיה במוסך החדש, שיוקם באזור התעשייה, תוך שירכוש זכויות בדונם קרקע אחד מתוך השנים עשר. שריה שילם, על פי קבלה שבידו, בחודש ספטמבר 1972, 20,000 לירות דאז. כל שנרשם בקבלה היה כי סכום של 20,000 לירות נתקבל משריה בשיק; הקבלה נושאת כותרת של מוסך "למושב" ותאריך ה26.9.72-. עינינו הרואות: הקבלה אינה מכילה את מרבית הפרטים המהותיים הדרושים להשלמת העסקה, ועל כן אין היא מקיימת את דרישות הכתב והמסוימות. לכך עוד נשוב.


בשנת 1973 נתגלע סכסוך בין השלושה, ואלה החלו בהליכים לפירוק השיתוף. בשנת 1975 הוכן זכרון דברים, בו הוצהר כי אלישע, המנוח יוסף וקלמן, מכרו לשריה דונם אחד מתוך השנים עשר, וכי שריה שילם, בתמורה, 20,000 ל"י. קלמן ויוסף חתמו על זכרון דברים, ואולם אלישע סירב לעשות כן.


2. ביום 8.4.76 מונה מפרק לאגודה - הוא המשיב 4 (להלן: "המפרק"), ובשנת 1978 פנו השלושה לבוררות, לצורך יישוב הסכסוכים בינם לבין עצמם. פסק הבוררות, אשר ניתן בשנת 1983, הורה על פירוק השיתוף במקרקעין. נקבע, כי מקרקעי קריית נורדאו יחצו לשני חלקים שווים, אשר יחולקו, על פי הגרלה, לקלמן ולאלישע. עוד נפסק, כי המוסך יימכר בדרך של פירוק שיתוף, והתמורה תחולק בשלושה חלקים שווים בין המנוח יוסף, קלמן ואלישע. לאחר שאושר פסק הבוררות בבית המשפט, הגיעו הצדדים לכלל הסכם, כי המוסך יישאר בידי קלמן ובידי המנוח יוסף, ובתמורה ויתרו שניהם על כל הזכויות במקרקעי קריית נורדאו לטובת אלישע. בסעיף 4 לאותו הסכם נקבע, כי "לא היו ואין לאף אדם זכויות כלשהן בשטחים - של אלישע, מצד אחד, ושל קלמן ויוסף מצד שני". יצויין, כי בקשותיו של שריה להצטרף להליכי הבוררות נדחו.


בשנת 1990, לאחר נסיונות חוזרים ונשנים מצד שריה ליישב את הסכסוך ולקבל את דונם הקרקע המגיע לו, לטענתו, הגיש לבית המשפט תובענה על דרך של המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי, כי הוא "בעל הזכויות של חכירה-לדורות בדונם אחד מתוך שנים עשר".


3. בית המשפט קמא דחה את גרסתו של אלישע בדבר ייעודו של התשלום ששולם על ידי שריה. בית המשפט אימץ את עדותם של שריה, של קלמן ושל העדה גב' עזרן, שהייתה פקידת קבלה במוסך באותה עת, ולפיהן שולמו 20,000 הלירות תמורת דונם הקרקע האמור. בית המשפט סמך קביעתו זו על ראיות נוספות, ובהן גובה הסכום ששולם וסימון מקום הקמת הפֶחחיה של שריה בתשריט שנערך על ידי אלישע ועל ידי שריה בסמוך למועד התשלום (להלן: "התשריט").


עדותו של אלישע, לעומת זאת, נמצאה כעדות ש"לא עוגנה באדני האמת ולא הייתה ראויה לאמון". עוד קבע בית המשפט קמא, כי בעת עריכת הסכם הפשרה, שאושר בפסק הבוררות השני, הוסכם בעל פה כי אלישע ייקח את המקרקעין, ועמם את ההתחייבות העולה מן ההסכם עם שריה. קביעה אחרונה זו מעוררת קושי לאור הדברים המפורשים האמורים בסעיף 4 להסכם.


בית המשפט קמא דחה את טענת ההתיישנות שהעלה אלישע. נפסק, כי עסקת המקרקעין השתכללה רק במועד חתימת זכרון הדברים, קרי - בחודש יולי 1975. קודם לכן, כך נקבע, לא נתקיימו דרישות גמירות הדעת, המסוימות והכתב, הנחוצות להשלמת עסקה מעין זו. לפיכך, כך קבע בית המשפט המחוזי, בעת שהוגשה התובענה, בחודש ינואר 1990, טרם הגיע מרוץ ההתיישנות - שמשכו 15 שנים - לסיומו. גם קביעה זו של בית המשפט קמא, בדבר מועד השתכללות ההסכם, יוצרת קושי, בשאלה אם אכן השתכלל החוזה באותו מועד.


4. בית המשפט קמא סבר, כי עם חתימת זיכרון הדברים השתכללה העסקה במקרקעין. תנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- - כך נקבע - מתקיימים בזיכרון הדברים, והקבלה בדבר תשלום הסכום של 20,000 ש"ח מצביעה על גמירות הדעת שהושגה בזכרון הדברים. בית המשפט לא התעלם מן העובדה כי חתימתו של אלישע נעדרת מזיכרון הדברים, אולם קבע, כי חתימות השותפים האחרים, אשר פעלו בשם השותפות, על זכרון הדברים, "מעידות על התחייבות הנתבעים לשתף את התובע בדונם אחד מתוך השניים עשר" ואילו סימון חלקת הדונם של שריה, על ידי אלישע עצמו, בתשריט, והסיור שערכו הוא ושריה במקרקעין - כל אלה, מחזקים לדעת בית המשפט קמא מסקנה זו ומהווים "תשתית עובדתית להשתק". מעורבותו הראשונית של אלישע - כך נאמר בפסק הדין - מלמדת על גמירות דעתו, ומעשיו משתיקים אותו מלהתכחש לאמור בזיכרון הדברים.


לאור קביעותיו האמורות, הצהיר בית המשפט כי "התובע הוא בעל זכויות ב- 1/12 דונם [והכוונה, אין ספק, היא לדונם אחד מתוך שנים עשר - א' ר'] במקרקעין הידועים כמקרקעי נורדאו מגרשים 26, 27, 28, 29 בגוש 7947 בנתניה ו/או מספור אחר כפי שקיבלו מקרקעין אלה במרוצת השנים". בית המשפט השאיר "לשיקול דעתו" של מנהל מקרקעי ישראל כיצד לאכוף את פסק הדין ההצהרתי, כיוון שהתובע "לא האיר את הסוגיה כיצד ייאכף פסק הדין ההצהרתי, בהתחשב ב- 7,000 מ"ר אשר בנה נתבע 1 (הוא אלישע) על שניים עשר הדונם". בית המשפט המחוזי התיר לשריה לפצל סעדים ולתבוע סעד כספי. כן העיר כי במידה ולא ייאכף פסק הדין יהא שריה רשאי "לעתור למינוי כונס נכסים לביצוע פסק הדין".


5. כנגד פסק דין זה מופנה הערעור שלפנינו. אלישע טוען, כי אין יריבות בינו לבין שריה, שכן החבות כלפי שריה היא של האגודה, או של שלושת השותפים בה. מכל מקום, טוען אלישע, לא היה מקום לחייב אותו בלבד במלוא סכום פסק הדין; אלישע משיג על קביעתו העובדתית של בית המשפט קמא, בדבר קיום הסכמה לפיה מי שיקבל את האדמות, יהיה חייב גם כלפי שריה.


אלישע מוסיף וטוען, כי עסקת המקרקעין לא השתכללה. הקבלה משנת 1972, לטענתו, אין בה די לשכלול עסקה במקרקעין, וגם זכרון הדברים איננו עושה כן - משלא מתנוססת עליו חתימתו של אלישע. חתימה זו - כך סבור אלישע - היתה תנאי מתלה בזכרון הדברים, תנאי ששריה היה מודע לו, ומשלא התקיים התנאי - לא השתכללה העסקה. עוד טוען אלישע, כי חסרים בזכרון הדברים התנאים הנחוצים לעסקת מקרקעין, ובהם פרטים אודות זהות הצדדים ומועד המסירה, התניות לגבי מיסוי, החובה לשאת בתשלומים נוספים ומיקומו הגיאוגרפי המדויק של אותו דונם קרקע שנרכש על ידי שריה.


אלישע סבור גם, כי תביעתו של שריה התיישנה, וזאת, מש"ישן" על תביעתו שנים רבות, על אף שידע כי האגודה נכנסה להליך של פירוק ובוררות. כריתת החוזה, אליבא דאלישע, נעשתה בשנת 1972, עת הוצע לשריה לרכוש את חלקת הדונם, והוא קיבל את ההצעה על ידי ששילם 20,000 ל"י. זיכרון הדברים אינו מפסיק, לטענתו, את מרוץ ההתיישנות שהחל אז. קביעתו של בית המשפט קמא, כי "ניתן להניח כי ביום 27.7.75 [יום החתימה על זכרון הדברים] טרם נולדה עילת התביעה, שכן התובע האמין באותה עת ביושרם של חבריו" [ונראה כי הכוונה בפסק הדין היתה לומר כי באותו יום נולדה עילת התביעה - א'ר'], איננה יכולה לעמוד - כך סבור אלישע. זאת, בין היתר, משום ששריה היה מודע לסכסוך שנתגלע בין חברי האגודה, ולסירובו של אלישע לחתום על זכרון הדברים.


6. שריה סבור, לעומתו, כי אין להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא. מרוץ ההתיישנות, לשיטתו, טרם הגיע לקצו, לאור הוראת סעיף 7 לחוק ההתיישנות, תשי"ח1958-, שעניינה הפסקת מרוץ ההתיישנות בשל תרמית והונאה. אשר להשתכללות החוזה, סבור שריה, כי חתימה על מסמך איננה תנאי שאין בלתו להשתכללות חוזה. לטענתו, העסקה מסוימת דייה, והפרטים החסרים ניתנים להשלמה מכוח החוק. מששולמה התמורה במחיר הקרקע - כך טוען שריה - מהווה הדבר ראייה לכאורה לרכישתה. ועוד טוען שריה, כי מקום בו מקבל אחד הבעלים של נכס תמורה המשקפת את שוויו המלא, מציג הוא בכך מצג, כי הוא פועל גם על דעת הבעלים האחרים.


7. בנסיבות המקרה זכאי אכן שריה לסעד, אף כי לא לסעד שהוענק לו, ואף לא מן הטעמים שמנה בית המשפט קמא.


סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-, קובע, כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הואיל והקבלה שקיבל שריה איננה מקיימת את דרישת הכתב והמסוימות, לא נשתכללה עסקה במקרקעין או התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, בשנת 1972, עת הוצע לשריה לרכוש את הזכויות בדונם הקרקע, ועת ששילם סכום של 20,000 ש"ח בתמורה.


בשנת 1975 נערך, כאמור, זכרון דברים, בו נכתב כי אלישע, המנוח יוסף וקלמן מכרו דונם אחד מתוך שנים עשר דונם במקרקעי קריית נורדאו, לשריה. ואולם, על זכרון הדברים חתומים המנוח יוסף, קלמן ושריה. המקום השמור לחתימתו של אלישע - נותר ריק. אלישע סירב לחתום על זכרון הדברים, והתכחש לעסקה. בית המשפט קמא ביקש להשלים את החסר על ידי מתן נפקות להתנהגותו המוקדמת של אלישע, שהתבטאה, בין היתר, בעריכת התשריט ובסיור בחלקה בלוויית שריה. דא עקא, שכאשר נצטרפו הכתב והמסויימות, שוב לא היתה גמירות דעת מצדו של אלישע. התנהגות הצדדים בעת עריכת זכרון הדברים ותוכן ההסכם, מעידים על היעדר גמירות דעת מצדו. גם בהלכה, לפיה היעדר חתימה אינו שולל, מניה וביה, קיומו של חוזה, אין כדי לסייע לשריה, במקרה זה, הואיל ובענייננו ברור כי היעדר החתימה מורה גם על היעדר הסכמה. בנסיבות אלה, אין לומר כי זכרון הדברים מחייב את אלישע, אף אם במועד מוקדם יותר היה נכון להסכים לביצוע העסקה.


8. ואולם, סבורני כי ראוי להעניק סעד לשריה, מטעם אחר, וזאת משום שסירובו של אלישע לחתום על החוזה עולה כדי התנהגות בחוסר תום לב. אכן, "כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום הלב... פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא-ומתן ומעמדות הצדדים לו" (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 57). "שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), על מקרה של הסתלקות ממשא-ומתן, טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא-ומתן בין הצדדים; שכן, ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצופים הם להציג סיבה יותר ברורה להצדקת פרישה מן המשא-ומתן" (ע"א 416/89 גל-אור (גלר) משה נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, 185-186).


בענייננו, עולה באופן חד משמעי, מן העובדות שהוכחו ומן הממצאים שנקבעו בבית המשפט קמא, כי אלישע נהג בחוסר תום-לב חמור, בהסתלקותו מן העסקה. הסתלקות זו, בשיאו של המשא ומתן, לאחר ששולמה התמורה, הוכנו תוכניות ונערכו שרטוטים, היתה, בנסיבות העניין, מעשה בלתי ראוי ובלתי הוגן, העולה כדי הפרה חמורה של חובת תום הלב. ברי גם, כי עילת התביעה שיסודה בהפרה זו לא נתיישנה, שהרי לא נולדה אלא עם סירובו של אלישע לחתום על זכרון הדברים.


התוצאה היא, כי הערעור מתקבל במובן זה שפסק הדין של בית המשפט המחוזי יבוטל, ועמו הקביעה כי החוזה נשתכלל. הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי, על מנת לאפשר לשריה לבקש את תיקון כתב התביעה באופן שיכלול את הסעדים המתאימים, לאור הפרת חובת תום הלב כלפיו מצדו של אלישע, ובהם סעד של פיצויים והשבה. במסגרת זו ניתן יהא לשקול גם את האפשרות והצורך להעניק פיצויי קיום. הבקשה תוגש על ידי שריה תוך 30 ימים - אחרת יחשב כמי שויתר על האפשרות לעשות כן.


בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.

ש ו פ ט

המשנה לנשיא ש' לוין:


אני מסכים.
המשנה לנשיא

השופט מ' חשין:


אני מסכים.
ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' ריבלין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון