פסק דין 1. ביום 25.1.97 נחתם הסכם בין התובעים לבין הנתבעת מס' 1 (להלן - "הנתבעת") לפיו רכשו התובעים מהנתבעת חנות במבנה מסחרי שהנתבעת התכוונה לבנות בגבעת שאול שבירושלים (ההסכם הנ"ל, שצורף כנספח ב' לתצהיר התובע מס' 1, יכונה להלן - "ההסכם"). כמפורט בהסכם, הנתבעת התקשרה בהסכם קומבינציה עם חברות ה.פ.י. קירור ואחסנה בע"מ (להלן - "ה.פ.י.") שאמורה היתה לשמש כקבלן מבצע. על פי ההסכם שבין הנתבעת לבין ה.פ.י., הנתבעת היתה אמורה להיות בעלת זכויות בכ- 30 אחוז מהמבנה (עמ' 63 לפ', עדותו של הנתבע מס' 2, להלן - "הנתבע"). החנות שנמכרה לתובעים כוללת שתי יחידות במבנה (מס' 27-26) בשטח כולל של כ- 148 מ"ר, ונמצאת בקומה ד'. קיימת גישה לכלי רכב עד לקומה האמורה. התובעים, שהם אחים, התכוונו לנהל בחנות עסק של ממכר ירקות בסיטונות, מאחר והם עובדים כירקנים בשוק מחנה-יהודה. המבנה הנ"ל הוקם בסמוך לשוק הסיטונאי, כך שהתובעים והנתבעת קיוו שהדבר ימשוך למקום סוחרי פירות וירקות. הנתבע הוא מנהל התובעת ובעל מניות בה. על פי המתוכנן, המבנה היה אמור להתאים לצורכיהם של התובעים, כאשר בקומה בה מצויה החנות נבנה שטח המתאים לפריקה וטעינה, עם אפשרות גישה לכלי-רכב עד למפלס האמור, תוכננו חדרי קירור בקומה התחתונה, כמו גם מעלית משא מקומה זו. 2. התובעים מעולם לא נטלו את החזקה בחנות. ביוני 1998 שלחו התובעים לנתבעים מכתב המודיע על ביטול ההסכם עקב שורה של הפרות מצד הנתבעים, שנטען כי היו הפרות יסודיות. תביעה זו הוגשה בדצמבר 1998, ובה תובעים התובעים השבת סכומי הכסף ששילמו עבור רכישת החנות ופיצויים על הנזקים שנגרמו להם. הסכום הנתבע עמד ביום הגשת התביעה על סך של 2,376,011.- ש"ח, כמפורט להלן: (א) סך של 1,904,011.- ש"ח השבת הסכומים ששולמו עבור רכישת החנות, בצירוף ריבית שנתית בשיעור 11%; (ב) הפסד דמי שכירות לתקופה שמיום 1.1.98 (מועד המסירה על פי ההסכם) ועד 31.7.98 (ביטול ההסכם) בסך 147,000.- ש"ח, לפי חישוב של 5,000.- דולר לחודש; (ג) הפסד הכנסה מגידולי ירקות ופירות, בסך 230,000.- ש"ח; (ד) הפסדי ריביות, עמלות סילוק ועמלות בנק, בסך 80,000.- ש"ח; (ה) החזר הוצאות ההתקשרות עם הנתבעים, בסך 15,000.- ש"ח. לחילופין, במקום סכומי הפיצוי המפורטים לעיל, ובנוסף להשבת הסכומים ששולמו עבור רכישת החנות, נתבע סכום של 35,000.- דולר, הוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. 3. התביעה הוגשה גם כנגד הנתבע, למרות שלא היה צד להסכם, על יסוד הטענה שזה הציג בפני התובעים מצגי שווא, הבטיח להם הבטחות כוזבות, הוליכם שולל ופעל בניגוד לחוק ולהסכם, והוא זה שגרם לנתבעת להפר את ההסכם עם התובעים (סעיפים 16-14 לכתב התביעה). 4. לטענת הנתבעים, ההסכם לא הופר על ידם כלל, וודאי שלא בהפרות יסודיות והתובעים לא היו זכאים לבטלו. על פי הטענה, התובעים הם אלה שהפרו את ההסכם כאשר לא שילמו את יתרת התמורה עבור החנות. עוד נטען, שאין כל יריבות בין התובעים לבין הנתבע, אשר פעל רק בשם הנתבעת. 5. התמורה שנקבעה בהסכם עבור החנות עמדה על 436,000.- דולר של ארה"ב, בתוספת מע"מ. מחיר זה כלל, פרט לחנות עצמה, שני מקומות חניה בחניון המקורה שבבנין (שאינו מצוי במפלס בו נבנתה החנות), שטח של רמפה מקורה הצמוד לחנות, דלתות, כלים סניטריים וקירוי "השטח המשותף המיועד לפריקה וטעינה בחזית החנות ... בפרגולה בלבד", הכל כמפורט בנספח "תנאי התשלום" המהווה חלק של ההסכם. מתוך הסכום הנ"ל שולמו ע"י התובעים הסכומים הבאים: (א) סך של 363,000.- ש"ח בתוספת מע"מ, ביום 29.1.97 (יום החתימה על ההסכם) סכום זה שווה ל- 110,000.- דולר; (ב) סך של 179,600.- ש"ח, בתוספת מע"מ, ביום 30.6.97, אף זאת בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בנספח "תנאי התשלום". הסכום האמור שווה ל- 50,000.- דולר; (ג) סך של 564,320 ש"ח, בתוספת מע"מ, ששולמו ביום 31.12.97. סכום זה שווה ל- 160,000.- דולר. בסה"כ שילמו התובעים 320,000.- דולר (ועוד מע"מ), ונותרו חייבים סך של 116,000.- דולר, שהיו אמורים להשתלם "עם קבלת החזקה ביחידה ובכפוף לכך ולא יאוחר מ- 31.12.97" (כאמור בתנאי התשלום). אכן, על פי סעיף 5(א) להסכם, מועד מסירת החזקה בחנות נקבע ליום 31.12.97. עם זאת הוסכם, כי איחור של עד שלושה חודשים, מכל סיבה שהיא, לא ייחשב כאיחור והפרת ההסכם. עוד הוסכם, כי אם החזקה לא תימסר במועדה, תשלם הנתבעת לתובעים "דמי שכירות חודשיים בגין היחידה עפ"י שוויים של דמי שכירות הריאלי בהתאם לדמי שכירות המשתלמים עבור הנכסים דומים בגבעת שאול - ירושלים, בסביבה, עד למסירתה בפועל ..." (סעיף 5(ב) להסכם, כך במקור). 6. כאמור, מכתב הביטול נשלח ע"י ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים ביום 21.6.98 (נספח ה' לתצהיר התובע מס' 1, להלן - "התובע"). במכתב זה מפנה ב"כ התובעים למכתב קודם שלו, מיום 28.4.98, אשר בו פירטו התובעים את הפרות ההסכם מצד הנתבעים. גם מכתב זה צורף לתצהיר התובע כחלק מנספח ה' של התצהיר. על פי המכתב מיום 28.4.98 ההפרות להן טענו התובעים היו כדלהלן: (א) לא נמסרה לתובעים ערבות בנקאית כנגד הסכומים ששולמו לנתבעת; (ב) בניגוד לאמור בסעיף 5.7 למפרט הטכני המצורף להסכם, לא נבנתה מעלית משא; (ג) בניגוד להסכם, "המעבר בסמוך לחנויות הפנימיות" לא נותר רכוש משותף; (ד) השטח המשותף המיועד לפריקה וטעינה בחזית החנות לא קורה בפרגולה; (ה) בחנות מצויים שני צינורות גלויים שיש להסירם ולקובעם בקירות החיצוניים; (ו) החזקה לא נמסרה לתובעים, למרות שחלף מועד המסירה וחלפו גם שלושת החודשים שנקבע לגביהם שלא ייחשבו כאיחור במסירה. במכתב מיום 21.6.98 ("מכתב הביטול") ניתנה לנתבעת "ארכה של חסד", בת 7 ימים, לקיים את חיוביה על פי ההסכם, כך שהביטול נכנס לתוקף ביום 29.6.98. 7. ב"כ הנתבעים השיב לאמור לעיל, בין היתר במכתב מיום 26.6.98 (נספח יב"ש14/ לתצהיר הנתבע). במכתב זה מתייחס ב"כ הנתבעים להפרות הנטענות על ידי התובעים כדלהלן: (א) לענין הערבות הבנקאית - חסרה רק ערבות על סך 50,000.- דולר (התשלום השני מבין שלושת התשלומים ששולמו ע"י התובעים) והנתבעת נכונה להמציאה לאלתר; (ב) מעלית משא תותקן בתוך 12 חודש מיום מסירת החנות. אם כי, כך נטען, אין לתובעים כל צורך במעלית זו, מאחר וניתן להגיע ברכב עד לחנות עצמה; (ג) בניית הפרגולה תושלם בתוך שישה חודשים; (ד) המקום המיועד לתימרון כלי רכב (משאיות) יישאר פתוח על פי התוכניות. ב"כ הנתבעים הוסיף עוד, כי בחזית החנות שרכשו התובעים קיימים שבעה מקומות חניה והתובעים מתבקשים להודיע האם הם מעוניינים לרכשם בטרם הם יוצעו לרוכשים אחרים. אגב, עוד ביום 11.6.98 הודיע ב"כ הנתבעים לב"כ התובעים, כי החנות תהיה מוכנה למסירה ביום 1.7.98 (נספח יב"ש8/א' לתצהיר הנתבע). גם ביום 25.6.98 נשלח מכתב לב"כ התובעים ובו התייחסות ל"מכתב הביטול" מיום 21.6.98 (נספח יב"ש11/ לתצהיר הנתבע). בין היתר נכתב באותו מכתב, כי מועד המסירה נדחה ליום 10.7.98. הנתבעת מודיעה במכתב האמור, כי, לשיטתה, התובעים מנסים להתחמק מהשלמת העסקה תוך העלאת טענות סרק בדבר הפרות יסודיות. הנתבעת עמדה על זכותה לדרוש את אכיפת ההסכם על התובעים. 8. בכתב התביעה הוסיפו התובעים וטענו להפרות נוספות מצד הנתבעים, הפרות שלא בא זכרן ב"מכתב הביטול". בין היתר נטען, כי שטחים שונים שהיו אמורים להיות "שטחים ציבוריים" (מעבר לאלה שתוארו ב"מכתב הביטול") בוטלו. עוד נטען, כי לא נבנו בבנין שטחי קירור, כי נגרעו 23.5% מהשטחים הציבוריים, שלתובעים היו אמורים להיות בהם זכויות, וכי שונה ייעוד המבנה ונעשה בו שימוש כמוסד חינוכי. 9. בשלב הראשון נתייחס לרשימת ההפרות שנטענו ב"מכתב הביטול" ונבחן, האם אכן מדובר בהפרות יסודיות שזיכו את התובעים לבטל את ההסכם. אכן, התובעים נתנו לנתבעת ארכה למילוי ההתחייבויות שהופרו, אך היה מדובר בארכה קצרה ביותר, של 7 ימים, שעל פניה אינה סבירה בנסיבות המקרה, כך שלא ניתן להתייחס לארכה זו כאל ארכה ראויה לשם תיקונן של הפרות שאינן יסודיות. לאחר מכן נבחן את השאלה, האם התובעים רשאים להסתמך על ההפרות הנוספות, אם הן אכן הפרות יסודיות, ולעגן בהן את זכותם לביטול ההסכם, הגם שאין הן נזכרות ב"מכתב הביטול". 10. הגעתי למסקנה, כי ההפרות אשר פורטו ב"מכתב הביטול" לא היו הפרות יסודיות אשר זיכו את התובעים לבטל את ההסכם, כמפורט להלן: (א) נושא הערבות הבנקאית: לטענת התובעים, הם קיבלו ערבות בנקאית רק כנגד חלק מהתשלום השלישי (סעיף 17(2) לתצהיר התובע), בסכום של 420,000.- ש"ח (מתוך 564,320.- ש"ח), ערבות שנמסרה לבנק טפחות, כנגד הלוואה שהתובעים נטלו מבנק זה. העתק ערבות זו, מיום 26.12.97, צורף כנספח יב"ש3/ לתצהיר הנתבע. באשר לתשלום הראשון, נטען על ידי התובעים, כי ניתנה ערבות שפקעה והנתבעים לא חידשוה. בענין זה אין לקבל את גרסת התובעים. הנתבעים הראו, כי ביום 24.2.97, כחודש לאחר ביצוע התשלום הראשון, הוצאה ערבות בסכום זהה לסכום התשלום הראשון (נספח יב"ש4/ לתצהיר הנתבע). ערבות זו מתייחסת במפורש להסכם והופנתה לאדם בשם אבי מיראז'. התובע אישר, כי "מיראז'" הוא כינוי של אביו. התובעים טוענים, כי הערבות מעולם לא נמסרה להם, על אף פניותיהם בנדון. הנתבעים טוענים, כי הודיעו לתובעים שהערבות מוכנה ועומדת לרשותם. מכל מקום, מכיוון שכתב הערבות קיים בפועל והוא תואם את נתוני ההסכם דנן ואת סכום התשלום הראשון ששולם ע"י התובעים ע"ח התמרה, אין לקבוע שהנתבעים הפרו את חיובם בנדון. לא ברור מדוע נפלה בין הצדדים אי הבנה בסוגיה זו, אך לא הוכח שהופר החיוב בענין זה. נותר התשלום השני בסך 50,000.- ש"ח וחלק מהתשלום השלישי שכנגדם לא נמסרה ערבות. ראינו, כי הנתבעים היו מוכנים להעביר הערבות החסרה כנגד התשלום השני לאלתר. התובעים לא הוכיחו שהיו זכאים לערבות בנקאית כנגד כל הסכומים שהיה עליהם לשלם לנתבעים, ואין לשכוח, כי הבניה התקדמה במהלך הזמן. מכל מקום, גם אם מדובר בהפרה מצד הנתבעים, הרי שמדובר בהפרה הניתנת לתיקון במהירות ובקלות, וראינו כי הנתבעים היו מוכנים לתקן את הענין באופן מיידי. בעניין זה יפה האמור בסוגיית האפשרות המיידית והפשוטה לתקן את ההפרה, כגורם העשוי לשלול את יסודיות ההפרה, בספרו של פרופ' א' זמיר, עקרון ההתאמה בקיום חוזים, ירושלים, תש"ן, בעמ' 323: "המקרה המשלים הוא זה שבו ההפרה היא אמנם חמורה למדי, אך היא ניתנת לתיקון במהירות ובקלות יחסית. במקרה כזה ראוי לשלול את כוח הביטול המיידי של הנפגע ולאפשר תיקון מהיר של ההפרה". המסקנה היא, שבנושא החסר בערבויות הבנקאיות, הרי שגם אם מדובר בהפרה יסודית, הדבר ניתן לתיקון מיידי, והנתבעת היתה מוכנה לכך. בנסיבות אלה נשלל כח הביטול המיידי מהתובעים. זאת ועוד, חלף פרק זמן משמעותי מאז היו התובעים אמורים לקבל את הערבויות ועד שהתיימרו לבטל את ההסכם עקב ההפרה שבאי מתן ערבויות בנקאיות. במצב זה אין התובעים יכולים לבטל את החוזה, גם אם מדובר בהפרה יסודית, אלא לאחר מתן ארכה לנתבעים לקיים את החוזה: "הפרה יסודית של חוזה מקנה לנפגע זכות לבטלו בלא מתן ארכה. עם זאת, על הנפגע המעוניין לבטל את החוזה להפעיל זכותו זו בתוך זמן סביר מהיום שבו נודע לו על ההפרה. אם הנפגע לא ביטל את החוזה תוך זמן סביר, אין בכוחו לבטל את החוזה אלא לאחר מתן ארכה למפר לקיים את חיובו (...). לעיתים ניתן יהיה לראות בהימנעות מביטול החוזה תוך זמן סביר משום מחילה על ההפרה (...)". (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1), בעמ' 223 מול האות ה'). נמצא, כי גם על יסוד ההלכה הנ"ל אין להכיר בזכות התובעים לבטל את ההסכם, על יסוד טענה של הפרה יסודית, לנוכח אי יקום החיובים בענין הערבויות הבנקאיות, מבלי להעניק לנתבעת ארכה סבירה לקיום החיוב שהופר. (ב) באשר לאי בנייתה של מעלית משא: לפי סעיף 6(א) להסכם, שמרה הנתבעת לעצמה את הזכות להשלים את חלקי הבנין השונים, פרט לחנות עצמה, בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בחנות. לפיכך, אם טרם הושלמה בנית מעלית המשא במועד הצפוי למסירת החזקה (10.7.98) לא היה בכך משום הפרה. (ג) באשר לשטחים האמורים להיות "שטחים ציבוריים" או רכוש משותף: כאמור, התובעים טוענים, כי בפועל הפכו שטחים שאמורים היו להיות ציבוריים, לשטחים שהוצמדו ליחידות שונות ונעשה בהם שימוש ייחודי שהוציאם מגדר רכוש משותף. אין ממש בטענות התובעים בנדון. על פי ההסכם ונספחיו, התובעים רכשו זכויות בחנות, ברמפה הצמודה לה ובשתי חניות מקורות המצויות במפלס אחר. באשר לכל יתר השטחים במבנה, הוסכם במפורש בהסכם, כי הנתבעת רשאית להוציא ממסגרת הרכוש המשותף "חלקים בלתי בנויים של הקרקע, שטחי חניה, שבילים, שטחים, וכל מתקן או מערכת שיהיו לפי שיקול דעתה הבלעדית, ולרשמם כיחידה נפרדת, או כיחידות נפרדות, או להצמידם ליחידה או ליחידות במבנה - הכל כפי שתמצא לנכון, ובכפוף לכך שהוצאת חלקים אלו מותרת על פי הדין" (סעיף 15(ז) להסכם). עוד הוסכם, בסעיף 15(ח) להסכם, כדלהלן: "מודגש בזה במפורש כי פרט לזכות הרוכש ליחידה כמתואר בנספחים ב', ג' ו- ד' וחלקים ברכוש המשותף הצמודים לה ופרט לזכויות הרוכש בחלקים שמכח החוק אין להוציאם ממסגרת הרכוש המשותף, לא יוקנו לרוכש כל זכויות שהן בקרקע ובבנין". בסעיף 15(ה) להסכם נאמר כי: "המחסנים אשר ייבנו בבנין, למעט המחסן ו/או החניה הנרכשים, אם נרכשים, על ידי הרוכש, החצר, הגינה, הגג, החניות, שטחים פתוחים, שטחי העמודים ושאר השטחים בבנין, חוץ מהיחידה, מוצאים בזאת מן הרכוש המשותף ויהיה רכושה הבלעדי של המוכרת והיא רשאית לעשות בהם כחפצה ...". גם במפרט, שהיה חלק מההסכם, נרשם, כי הוצאו מהרכוש המשותף "גגות, חניות, מחסנים, מעברים, חצרות, גינות, ממ"ק זכויות בניה, חללים". הנה כי כן, אין התובעים יכולים לטעון להפרת התחייבויות הנוגעות לחלקי מבנה שונים, שלשיטתם היו אמורים להיוותר שטחים ציבוריים. אינני מתעלם מכך, שהצמדת מקומות חניה, המצויים בחזית החנות (בצמוד לרמפה), לבעלי יחידות אחרות במבנה, עלולה היתה לחסום את אפשרות הגישה לרמפה ולחנות, ולהקשות על פריקה וטעינה של סחורות. הודה בכך גם הנתבע (עמ' 61 לפרוטוקול). ואולם התובעים לא עיגנו בהסכם הגנה על אינטרס זה שלהם. נהפוך הוא - מתוך הוראותיו הנ"ל של ההסכם אנו למדים, כי התובעים "הפקירו" אינטרס זה ומסרו בידי הנתבעת שיקול דעת מלא וזכות גמורה לעשות באותם שטחים של המבנה כראות עיניה. ואם ייטען שהצמדת מקומות החניה שבחזית החנות ליחידות אחרות במבנה היא קיום ההסכם שלא בתום לב, כי אז נדמה, שבהצעה שהוצעה לתובעים לרכוש מקומות אלה (כמפורט לעיל) קיימו הנתבעים את חובתם בנדון. מכל מקום, לא מדובר במניעה מוחלטת מעשיית שימוש בחנות, אלא בהכבדה על אפשרות השימוש, ואיני סבור שמדובר בהפרה יסודית, לנוכח הוראותיו המפורטות של ההסכם, המתירות לנתבעת לפעול כאמור. (ד) האיחור במסירת החזקה: מעבר לשלושת "חודשי החסד" שנקבעו בהסכם, מדובר באיחור של כשלושה חודשים. הצדדים להסכם ראו לנכון לקבוע בו מנגנון פיצוי למקרה של איחור, ובכך הביעו דעתם, שלא כל איחור ייחשב להפרה יסודית. איחור של שלושה חודשים אינו יכול להחשב כהפרה יסודית, שכן הכללת מנגנון הפיצוי הנ"ל בהסכם מוכיחה שהצדדים צפו אפשרות זו ולא ניתן לומר שהתובעים לא היו כורתים את ההסכם אילו צפו איחור כלשהו מעבר ל"חודשי החסד". כמובן שאיחור לתקופות בלתי סבירות היה יכול להחשב כהפרה יסודית, על אף מנגנון הפיצוי, אך בנתוני הפרשה דנן לא היה צפוי איחור שכזה. בסוגיה זו ניתן גם להסתמך על מכתב התובעים מיום 7.9.98 (נספח יב"ש19/ לתצהיר הנתבע). אגב, מכתב זה אינו מתיישב עם "מכתב הביטול" לפיו ההסכם בוטל עוד ביום 29.6.98. במכתב מיום 7.9.98 עדיין מביעים התובעים את רצונם לקבל חזקה בחנות וטעונים כנגד נושא הערבות הבנקאית, קירוי שטח הפריקה בפרגולה, מעלית המשא ומכירת "שטחים ציבוריים". בענין אחרון זה מודיעים התובעים על כוונתם לתבוע פיצוי. נמצא, כי עוד ביום 7.9.98 לא ראו התובעים את האיחור במסירה כהפרה המזכה אותם בביטול, מה גם שהנתבעת הזמינה אותם, מספר חודשים קודם לכן לקבל את החזקה. כאמור, המכתב הנ"ל אף נוגד חזיתית את הודעת הביטול שנשלחה ביום 21.6.98 ובעצם קיומו הוא יכול להחשב כביטוי לחזרתם של התובעים מהודעה זו. 11. על יסוד כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי בשל העניינים המפורטים ב"מכתב הביטול" לא היו התובעים זכאים לבטל את ההסכם, מבלי ליתן לנתבעים ארכה סבירה לקיים את החיובים שלכאורה הופרו, ארכה שלא ניתנה. בנוסף, במכתב התובעים מיום 7.9.98 יש משום חזרה מהודעת הביטול וספק אם התובעים יכולים עכשיו להסתמך על הודעה זו. ואולם, כאמור לעיל, בכתב התביעה נטען ע"י התובעים לקיומן של הפרות נוספות. הסוגיה הנוגעת לזכותו של צד להסכם להסתמך על הפרות שלא נזכרו בהודעת הביטול אינה סוגיה קלה. בצד קביעות לפיהן לא ניתן להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעת הביטול (ע"א 8729/96 ש' כאכון, מלונות ונופש בע"מ נ' עמידר, דינים-עליון, כרך כח, 59, סעיף 5 לפסק דינו של כב' השופט אור; ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, בעמ' 224 מול האות ז'), נמצא בפסיקה ביטויים יותר מרוככים והתלבטות בשאלה זו (ע"א 262/98 רוט ואח' נ' Deak and Co.Inc. ואח', פ"ד מה(2) 353, בעמ' 377-373; ע"א 3940/94 הנ"ל, בעמ' 229). המלומדים כהן ופרידמן, בספרם חוזים, כרך ב', תשנ"ג, בעמ' 1091-1091, סבורים, כי ההנמקה שניתנה בהודעת הביטול אינה כובלת את הצד המבטל והוא יכול לסמוך על עילה שלא נזכרה בהודעה זו. כפי שנראה בהמשך, לאחר משלוח "מכתב הביטול", הסתבר לתובעים, כי ההסכם הופר בכך, שבעוד שעל פי ההסכם המבנה היה אמור לשמש לתעשיה, מלאכה והחסנה, הוא לא משמש עוד למטרה זו, אלא, ברובו הושכר למוסד חינוכי. ענין זה נטען בכתב התביעה. כתב התביעה הוגש זמן לא רב לאחר שיחידות רבות במבנה הושכרו למוסד החינוכי "בית-יעקב" (ההסכם הראשון שהעניק זכויות למוסד זה נחתם ביום 6.9.98, סעיף 64 לתצהיר הנתבע). ניתן להניח, כי מי שלא שלח הודעת ביטול עקב הפרה יסודית תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה, ייחשב כמי שאינו זכאי לבטל את החוזה עקב אותה הפרה ללא מתן ארכה למפר לקיים את חיובו (ע"א 3940/94 הנ"ל, בעמ' 223 מול האות ה'). מבחינה זו, מי שלא כלל בהודעת הביטול עילת ביטול מסוימת, לא יוכל לאחר מכן, כאשר כבר חלף המועד הסביר להפעיל את זכות הביטול בנוגע לעילה האמורה, להסתמך על הודעת הביטול גם לענין אותה עילת ביטול שלא נכללה בה. מנגד, אין כל ספק שהתובעים היו זכאים לשלוח לנתבעים הודעת ביטול נוספת זמן סביר לאחר שנודע להם על שינוי הייעוד של המבנה. במקרה דנן כתב התביעה עצמו הוגש זמן לא רב לאחר שנודע לתובעים דבר השכרת חלקים ניכרים של המבנה למוסד החינוכי. כידוע, נפסק, כי בנסיבות מסוימות הגשת כתב תביעה מהווה הודעת ביטול (ע"א 186/77 סוכנויות השכרת רכב נ' טרבלוס, פ"ד לג(1) 197, 202; ע"א 367/83 שושן נ' רמות גזית, פ"ד ל"ג(1) 633, 638; ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב, פ"ד מ(4) 533, 545; ע"א 306/85 דאטאלאב נ' פולק אינטרנשיונל, פ"ד מג(2), 309, 314). אילו כתב התביעה היה מוגש זמן רב לאחר שנודע לתובעים דבר שינוי הייעוד הוא לא היה יכול להחשב כהודעת ביטול הנוגעת להפרה זו, מכיוון שעל הנפגע להודיע על הביטול תוך זמן סביר מעת שנודע לו על ההפרה. במקרה כזה לא היו התובעים רשאים להסתמך על "מכתב הביטול" שלא נזכרה בו ההפרה האמורה. ואולם, במקרה דנן המצב שונה, וניתן לראות בכתב התביעה משום הודעת ביטול עקב ההפרה האמורה. 12. העובדה שחלקים נרחבים של המבנה נמסרו לשימושו של מוסד חינוכי משנה לחלוטין את אופי המבנה. התובעים רכשו את החנות במגמה לנהל בה עסק סיטונאי של מכירת ירקות. כאשר כמעט כל הקומה בה מצויה החנות משמשת כמוסד חינוכי לא ניתן לצפות שאפשר יהיה להפעיל בה עסק מסחרי באורח סביר. ייעוד המבנה נקבע בהסכם, כאשר הוצהר בו שהנתבעת התקשרה עם ה.פ.י. בהסכם לפיו התחייבה האחרונה לבנות על הקרקע "מבנה למטרות מסחריות בהתאם לתקנון הת.ב.ע. ובהתאם לתכניות בניה שיאושרו ע"י רשויות התכנון והבניה" (ראו המבוא להסכם). התובע צירף כנספח א' לתצהירו נתונים בדבר הבקשה שהוגשה לקבלת היתר בניה, ולפיהם מדובר בבניה "לתעשיה, מלאכה והחסנה". בסופו של דבר המבנה לא משמש למטרה שלשמה נבנה, ובכך הודה גם הנתבע (עמ' 58 לפרוטוקול). מעדויות הנתבע אנו למדים, כי הוחלט על שינוי הייעוד עוד בתחילת שנת 1998 (עמ' 61 לפרוטוקול), כאשר הנתבעת וה.פ.י. החליטו לנוכח מצב השוק וכישלונן בשיווק היחידות שנבנו, "לעשות מה שיבוא, מה שזמין" (עמ' 62 לפרוטוקול). לא יכול להיות ספק כי התובעים לא היו חותמים על ההסכם אילו ידעו, בעת החתימה, כי הם רוכשים חנות בקומה האמורה לשמש, רובה ככולה, כמוסד חינוכי. מסקנה זו עומדת בתקפה גם לנוכח טענת הנתבעים, לפיה השכרת חלקי המבנה למוסד החינוכי צפויה להסתיים בשנת 2004 והזכויות לא נמכרו למוסד החינוכי, אלא רק הושכרו לו. שימוש במבנה כמוסד חינוכי לתקופה של כשש שנים היא בודאי הפרה יסודית. בכך הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית המזכה את התובעים בביטול ההסכם. 13. מסקנה זו מייתרת את הצורך בהתייחסות לטענת התובעים בנוגע לאי הקמת חדרי קירור. אציין רק, כי הנתבעת לא התחייבה בהסכם שיוקמו חדרי קירור, אך הדבר נזכר בהיתר הבנייה ומבחינה זו התובעים היו יכולים לסמוך על קיומו של מתקן זה. מאידך, הנתבעת לא התחייבה שלתובעים תהיינה זכויות כלשהן בחדרי הקירור וספק אם יש באי בנייתם משום הפרה כלפי התובעים. 14. מאחר והתובעים זכאים לביטול ההסכם, על הנתבעת להשיב להם את התשלומים שקיבלה מידי התובעים, כדלהלן: (א) סך של 363,000.- ש"ח, בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 29.1.97. (ב) סך של 179,600.- ש"ח, בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30.6.97. (ג) סך של 564,320.- ש"ח, בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 21.12.97. מסך כל הסכומים הנ"ל יש לנכות את סכום הערבות הבנקאית שמימשו התובעים, בסך 454,453.- ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 25.12.98 (ראו סעיף 18 לתצהיר הנתבע). אמנם התובעים טוענים שהסכום בו זוכה חשבונם היה אחר (364,339.- ליום 19.7.98, כמפורט בסעיף 35 לתצהיר התובע ובעמ' 5 לסיכומי התובעים), ואולם נתונים אלה אינם מתיישבים עם מכתבו של בנק לאומי מיום 23.12.98 (נספח יב"ש2/ד לתצהיר הנתבע), אשר ממנו עולה, כי הערבות נפרעה ביום 26.12.98. מדובר בערבות על סך 420,000.- ש"ח (נספח יב"ש3/ לתצהיר הנתבע) ולא ייתכן שנפרעה בסכום הנמוך מסכום הקרן, מה גם שמדובר בערבות צמודה למדד. לפיכך יש להעדיף את גרסת הנתבעים בנדון. 15. התובעים טוענים לזכותם לקבל פיצוי בגין האיחור במסירה, לתקופה שממועד המסירה הקבוע בהסכם (31.12.97) ועד למועד בו נכנסה לתוקף הודעתם על ביטול ההסכם (29.6.98), דהיינו - תקופה של שישה חודשים. הנתבעים אינם כופרים בעצם הזכות הנטענת (סעיף 58 לסיכומי הנתבעים). המחלוקת היא באשר לסכום הפיצוי, וליתר דיוק - באשר לסכום דמי השכירות הריאליים המשתלמים עבור נכסים דומים בגבעת שאול (סעיף 5(ב) להסכם, שנוסחו המלא הובא בסעיף 5 דלעיל). בהקשר זה הוגשו ע"י הצדדים חוות דעת שמאים. על פי חוות דעתו של השמאי יוחנן בר-גרא, מטעם התובעים, דמי השכירות הראויים עומדים על סך 9,900 דולר לחודש. על פי חוות דעתו של השמאי אלירם באשר, מטעם הנתבעים, דמי השכירות אינם עולים על 2,750.- דולר (עמ' 51 לפרוטוקול). אינני רואה צורך לדון בפירוט בכל הטענות שהעלו בעלי הדין ביחס לחוות הדעת השמאיות, שכן הוכח, כי המוסד החינוכי ששכר את החנות מהנתבעת משלם דמי שכירות חדשיים בסך 5,000.- דולר (סעיף 76 לתצהיר הנתבע). מכאן, שאין הנתבעים יכולים לטעון ברצינות כי דמי השכירות הראויים נופלים מהסכום האמור, שמתקבל על ידם בפועל. אגב, לא הוכח שדמי השכירות שניתן היה לקבל עבור השכרת החנות לעסק של ממכר ירקות בסיטונות שונים מדמי השכירות שמתקבלים בפועל עבור השכרת החנות למוסד החינוכי. מנגד, אין לקבל את חוות דעתו של מר בר-גרא המבוססת על הערכת שווי החנות בסכום של 1,320,000.- דולר, סכום העולה בהרבה על התמורה שנקבעה בהסכם ואינו סביר על פניו. שמאי זה גם ציין שדמי שכירות של חנות בשוק הסיטונאי (באיזור הירקות) הם כ- 3,000.- דולר לחודש. זאת ועוד, התובעים אינם זכאים לתבוע דמי שכירות בסכום העולה על 5,000.- דולר לחודש, לאחר שבכתב התביעה נקבו בסכום זה כסכום הפיצוי הנתבע (סעיף 22 לכתב התביעה). אכן, בהבאת חוות דעתו של מר בר-גרא היה משום שינוי חזית בנקודה זו והנתבעים לא מחו על-כך ומבחינה זו אין התובעים מנועים מלהסתמך עליה. ואולם, התובעים שילמו אגרת משפט על פי החישוב המבוסס על דמי שכירות חדשיים של 5,000.- דולר, ולא יהיה זה ראוי לאפשר להם לטעון לסכום גבוה יותר. מכל מקום, כאמור, לא ראיתי לקבל את ההגיון שביסוד חוות-דעתו של מר בר-גרא. התוצאה היא, שיש לקבוע את הפיצוי בגין איחור במסירה בסכום של 30,000.- דולר. סכום זה יש להמיר לשקלים על פי השער היציג של הדולר שהיה ידוע ביום 1.4.98 (אמצע התקופה) ומאותו מועד ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין. 16. התובעים טענו כי נגרמו להם נזקים בסכום של 230,000.- ש"ח לאחר שהפסידו כספים שהשקיעו בגידול ירקות ופירות, אשר התכוונו לשווק בחנות. מסתבר, כי התובעים נהגו עוד קודם לכן לגדל ירקות ולשווקם בחנותם בשוק מחנה-יהודה, אך הטענה היא, שלנוכח רכישת החנות הוגדל היקף הגידולים בציפייה שגם המכירות תגדלנה. לא רק שלא הוכח שיעור הגידול הנטען, אלא שהסתבר, מהמסמכים שצורפו לתצהיר התובע, כי גם בשנת 1997 הוזמנה ע"י התובעים אותה כמות העגבניות שהוזמנה לאחר מכן. התובע צירף לתצהירו מסמכים המעידים על זריעת תפוחי אדמה ביום 5.2.98 והוצאת תפוחי אדמה ביום 15.5.98 (נספחים י' ו-י"א לתצהיר). באותה עת כבר ידעו התובעים, גם לשיטתם, שעלול להיות עיכוב במסירת החנות וכי הנתבעת הפרה (לגרסת התובעים) את ההסכם באופן שלא ניתן יהיה לנהל בחנות את העסק. בכל זאת השקיעו התובעים בזריעת תפוחי האדמה. במצב זה אין לומר שהנזק שנגרם להם, אם נגרם, צריך להיות מוטל על הנתבעים. סכומי הנזק שנטענו ע"י התובע בתצהירו, הנובעים מהצורך להשמיד חלק מהיבול, או להותירו בשטח, נטענו באופן כללי וסתמי. כך, למשל, טוען התובע כי נגרם לו הפסד בסך 100,000.- ש"ח מאחר ולא היה יכול לשווק תפוחי אדמה בחנות ונאלץ לשווקם בחנותו שבשוק ובאמצעות בית אריזה (סעיף 39 לתצהיר התובע). גם ההפסדים הנטענים בקשר עם גידול העגבניות, הבצל והמלונים, הם סכומים סתמיים ואין לעדות התובע בנדון משקל של ממש. אין לשכוח, כי בידי התובעים היה לשווק ולו חלק מהיבול בחנותם שבשוק מחנה-יהודה, ולא שוכנעתי שהיתרה לא היתה יכולה להיות משווקת בדרך אחרת. נמצא, שיש לדחות את התביעה בקשר להפסדים שנגרמו לתובעים, לטענתם, כתוצאה מחוסר היכולת לשווק תוצרת חקלאית בחנות מאחר והפסדים אלה לא הוכחו. 17. התובעים נטלו הלוואה מבנק טפחות למימון חלק מעלות רכישת החנות. על פי נספח ח' לתצהיר התובע, העלויות הכרוכות בנטילת ההלוואה, כולל ריביות ועמלות, הגיעו לסך 30,430.- ש"ח ליום 19.7.98. מדובר בנזק שנגרם לתובעים עקב הפרת ההסכם והם זכאים לפיצוי בסכום זה של 30,430.- ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.7.98. 18. התובעים שילמו לבא-כוחם עבור הכנת ההסכם וייצוגם בשלב המשא והמתן מול הנתבעת, סך של 8,465.- ש"ח ביום 10.2.97 (נספח י"ח לתצהיר התובע). התובעים זכאים לפיצוי בגין כך. 19. אינני סבור שהתובעים זכאים להחזר ההוצאות שהיו להם בגין חוו"ד השמאי בר-גרא, הן מהטעם שלא ראיתי לקבל את הערכתו והן מכיוון שחוות-דעת זו חרגה מהסכום הנתבע בכתב התביעה בגין דמי שכירות. 20. על פי ההסכם זכאים התובעים לפיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, בסכום של 35,000.- דולר. פיצוי זה אינו מתווסף לפיצוי בגין נזקים מוכחים. אכן, גם בכתב התביעה נתבע הפיצוי המוסכם רק לחלופין (סעיף 30 לכתב התביעה). נדמה, כי סכומי הפיצוי שנפסקו לתובעים בפסק דין זה (בנוסף להשבת הסכומים ששולמו ע"ח ההסכם) עולים על הסכום האמור. מכל מקום, אם יתברר שסכומי הפיצוי שנפסקו נופלים מהסכום של 35,000.- דולר, בשקלים, ליום 29.6.98 ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד זה, יהיו התובעים זכאים לסכום הפיצוי המוסכם האמור לעיל, במקום הפיצוי בגין הנזקים שהוכחו. 21. נותר לדון בחבותו של הנתבע לפיצוי התובעים. לא הוכח כי הנתבע עצמו, במובחן מפעולותיו שנעשו בשם הנתבעת, אחראי באחריות אישית. הנתבע לא נטל על עצמו התחייבות אישית ולא ניתן לייחס לו מעשים או מחדלים מעבר למעשיה ומחדליה של הנתבעת, אשר הפרה את ההסכם עם התובעים. "הכלל במצב דברים זה הוא, כי המנהלים אינם חבים כלפי המערערים בגין הפרות החוזה שנכרת בינם לבין החברה: קיימת הפרדה בין אישיותה המשפטית של החברה לבין מנהליה, והמנהלים אינם אחראים כלפי צד שלישי אשר התקשר בהסכם עם החברה". (ע"א 4612/95 מתתיהו ואח' נ' שטיל ואח', פ"ד נא(4) 769, בעמ' 790, מול האות א'). גם לא הוכח קיומה של אחריות נזיקית של הנתבע. "עצם מעמדו של מנהל כאורגן בתאגיד אינו מטיל עליו באופן אוטומטי אחריות אישית בנזיקין בגין עוולות שלהן אחראי התאגיד" (שם, עמ' 790, מול האות ז'). לא הוכח כי הנתבע ביצע כלפי התובעים עוולת תרמית, או כי הצהיר בפניהם הצהרות שווא (דהיינו - כי בעת מתן ההצהרות ידע הנתבע כי אין כל סיכוי שחיובי הנתבעת יתממשו). גם חובת הזהירות של הנתבע כלפי התובעים אינה צומחת מעצם הכהונה בתפקיד (שם, עמ' 791, מול האות ד'). "הטלת אחריות על נושא המשרה על בסיס עוולת הרשלנות כל אימת שמתרחשת הפרה של ההתקשרות עלולה לסכל את הבחירה החוזית האמורה [לפיה בחרו התובעים להתקשר עם תאגיד, צ.ז.], ואינה מתיישבת עם העיקרון בדבר הפרדה בין אישיותו המשפטית של התאגיד לבין נושא המשרה". (שם, עמ' 791, מול האות ו'). לצורך גיבושה של חובת זהירות אישית עצמאית של המנהל "נדרש לבסס מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרגילה והשיגרתית של נושא משרה בחברה" (שם, עמ' 792, מול האות א'), כגון - מומחיות אישית ומיוחדת של המנהל עליה סמך הצד האחר להתקשרות, או קיומם של יחסים מיוחדים בין המנהל לבין הצד השלישי שהביאו לכך שהצד השלישי נתן במנהל אמון. גם אם נטען ע"י התובעים שהכירו את הנתבע עוד קודם להתקשרות עם הנתבעת, לא שוכנעתי כי מדובר בהכרות מסוג כזה שהיא אשר הניעה את התובעים להתקשר עם הנתבעת. התובעים ניהלו עם הנתבעת משא ומתן ארוך, עד שנחתם ההסכם, כשהם נעזרים בעורך-דין, ולא נוצר מצב שיחסי אמון מיוחדים בינם לבין הנתבע, גם אם היו קיימים, היו הגורם שהביא את התובעים לחתום על ההסכם. מעצם העובדה שהצדדים ניהלו משא ומתן ממושך כשכל צד מהם נעזר בייעוץ משפטי, ניתן ללמוד כי לא היו יחסי אמון מיוחדים בין התובעים לבין הנתבע. גם אם הפר הנתבע את חובותיו ליידע את התובעים, בזמן אמת, על שינוי הייעוד של המבנה, הרי שדבר זה לא גרם לתובעים נזק, שכן גם אם היו מקבלים את המידע האמור מבעוד מועד, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה הסופית באופן שניתן יהיה לאכוף על הנתבעת את קיומו של חיובה לייעד את המבנה למסחר. התוצאה היא שאני דוחה את התביעה כנגד הנתבע. 22. לסיכום: א. הנתבעת תשיב לתובעים את התשלומים שקיבלה מידיהם, כמפורט בסעיף 14 דלעיל, בניכוי סך של 454,453.- ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 25.12.98. ב. הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בסכום של 30,000.- דולר, כערכו בשקלים ביום 1.4.98 (לפי שער יציג) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד הנ"ל (סעיף 15 דלעיל). כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים סך של 30,430.- ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.7.98 (סעיף 17 דלעיל) וסך של 8,465.- ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.2.97 (סעיף 18 דלעיל). ג. אם סך כל הסכומים המפורטים בסעיף משנה ב' דלעיל, ייפחת מסכום של 35,000.- דולר, כערכו בשקלים ביום 29.6.98 (לפי שער יציג) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה, יהיו התובעים זכאים לתשלום הסכום הנ"ל במקום התשלומים המפורטים בסעיף משנה ב' דלעיל (סעיף 20 דלעיל). ד. הנתבעת תישא בהוצאות המשפט של התובעים בגין אגרת משפט, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום ביצוע כל תשלום ע"ח האגרה. פרט לעניין זה, כל צד יישא בהוצאותיו. ה. הנתבעת תישא בשכ"ט עו"ד של התובעים בסכום של 30,000.- ש"ח להיום ובתוספת מע"מ. בקביעת סכום זה הובאה בחשבון העובדה, שהתביעה כנגד הנתבע נדחתה ועל כן הופחת סכום שכ"ט עו"ד שנפסק לתובעים לעומת הסכום שהיה ראוי לפסקו בהתחשב בסכומים שנפסקו לתובעים בפס"ד זה. הפרת חוזהחוזה