החלטה 1. המבקשת הינה בעלים של נכס בקריית צאנז, אשר בנתניה, הידוע כחלקה 23 בגוש 8273. נכס זה, המהווה מגרש בן כ5- דונם, הופקע על ידי המשיבות במועדים שונים. ההפקעה הראשונה נעשתה עוד ב1987- (לגבי 1,8 דונם מהנכס) והשניה, בה הופקעה יתרת שטח הנכס, נעשתה ב1992-. בתובענה שבפני עותרת המבקשת לחייב את המשיבות בתשלום פיצויים בגין ההפקעה. המשיבות לא התנערו מחובתן לפצות את המבקשת. הן עשו כן ושילמו לה סכום השווה ל119,154.- דולר על פי קביעת או הערכת השמאי מטעמן. המבקשת קיבלה סכום זה, אך לא השלימה עם שיעור הפיצויים. השמאי מטעמה העריך את שווי הקרקע המופקעת בסכום כולל השווה ל479,000.- דולר ועל כן תובעת המבקשת פיצוי על בסיס חוות דעת זו. בישיבה הראשונה שהתקיימה בפני ביום 27.3.01 הוסכם בין הצדדים לפצל את הדיון באופן שבית המשפט ידון ויכריע, קודם לכל, בשאלה העקרונית המתעוררת והשנויה במחלוקת בין הצדדים, היינו בשאלה: "האם לצורך הערכת סכום פיצוי הפקעה יש להתחשב בשווי הקרקע כפי שהוא נגזר מהתוכנית שהיתה בתוקף בעת ההפקעה או במצב התכנוני שקדם לתוכנית זו". בהסכמת ב"כ הצדדים הוריתי על הגשת סיכומים בכתב בשאלה זו והחלטתי תתייחס, איפוא, לסוגיה זו בלבד. 2. תביעת הפיצויים בגין ההפקעה מתייחסת להפקעה השניה שהפרסום לגביה היה ביוני 1992 ולכן לדעת שני הצדדים, המועד הקובע להערכת שווי הפיצוי הוא 60 יום לאחר מכן, היינו ב3.8.92- (לפי הוראות פק' הקרקעות (רכישה לצורכי צבור) 1943). שני השמאים יובל דנוס מטעם המשיבות וגב' גרינברג מטעם המבקשת היו תמימי דעים באשר לדרך או העקרון על פיו יש להעריך את הנכס שהופקע לצורך קביעת שעור הפיצוי שישולם לבעליו. שניהם קבעו בחוות דעתם כי את שווי החלקה המופקעת יש להעריך כנגזר משווי החלקות או המגרשים הסמוכים או הגובלים עם החלקה ואשר יועדו למגורים. השניים קבעו שווי שונה למגרשים הסמוכים בין השאר, או בעיקר, בשל מספר יחידות הדיור לדונם שהותרו לבניה במגרשים אלה לפי תכניות בנין עיר שונות. בעוד שהשמאי מטעם המשיבות העריך את שווי המגרשים הסמוכים על בסיס היתר לבנות 6 יחידות דיור לדונם, לפי התוכניות שקדמו לתכנית האחרונה לפני ההפקעה, הרי שהשמאית מטעם המבקשת ביססה את הערכת שווי המגרשים הסמוכים על היתר לבנות 15 יחידות דיור לדונם בהסתמכה על התכנית האחרונה (נת555/א') שהרחיבה את זכויות הבניה - תכנית שנכנסה לתוקף מספר חודשים לפני מועד ההפקעה השניה. המחלוקת בין הצדדים, אותה הם מסרו להכרעתו של בית המשפט, מתמקדת, איפוא, בשאלה מהו הבסיס הראוי על פיו יש להעריך את שווי החלקה המופקעת. 3. עיינתי בהנמקותיהם של ב"כ הצדדים בסיכומיהם, אשר פורטו ונטענו ע"י שניהם בבהירות, בחדות ובטוב טעם ובפסיקה שהוצגה בפני, והגעתי למסקנה כי הדין ואף הצדק במקרה זה הוא עם המשיבות. אבהיר ואנמק: א. הנכס המופקע (להלן - החלקה) היה מיועד לצרכי ציבור על פי כל תכניות התב"ע שהיו בתוקף לגביו במשך שנים רבות, לפחות מ1951-. במשך השנים פורסמו תכניות בניין עיר שונות לגבי החלקה ומגרשים אחרים באותו אזור. ב2.1.92- פורסמה וקיבלה תוקף התכנית האחרונה לגבי אזור זה (נת/555/א'). במסגרת תכנית זו (ראה נספח ב' לסיכומי ב"כ המבקשת) הוספו זכויות בנייה משמעותיות לאלה שהיו קיימות לגבי חלק מהחלקות או הנכסים על פי התכנית הקודמת (נת555/) ובמקביל נקבעו יעודים ציבוריים עדכניים לחלקות אחרות באותה תכנית. החלקה בה עסקינן יועדה, גם לפי התכנית החדשה, לצרכים ציבוריים. ב. מספר חודשים לאחר מכן היינו ב4.6.92- פרסמו המשיבות הודעת הפקעה לגבי יתרת חלקת המבקשת שטרם הופקעה. מספר חודשים לפני כן, עוד לפני שהתכנית נת/555/א' פורסמה למתן תוקף, היינו ב16.12.91-, ניתנה חוות דעתו של השמאי יובל דנוס, אשר הוזמנה ע"י המשיבות, לגבי שווי השטח המופקע (בהפקעה השניה). חוות דעת זו עודכנה ליום 16.2.93 (ללא שוני בשווי הדולרי של פיצויי ההפקעה) ועל בסיסה שילמו המשיבות למבקשת את הפיצויים בגין ההפקעה השניה. לוח זמנים זה, ובמיוחד העובדה שהערכת שוויה של החלקה המופקעת נעשה עוד לפני שהתכנית החדשה (נת/555/א') קיבלה תוקף מצביע על כי במסגרת התב"ע החדשה ובעקבותיה, הפקיעו המשיבות את החלקה. הן צפו את הצורך בהפקעה ואת הצורך לפצות את בעל החלקה ולפיכך הזמינו חוות דעת של שמאי עוד לפני הודעת ההפקעה כדי לתכנן את צעדיהם ולהכין מקור תקציבי לפיצוי. אם כך, ניתן לומר, כי התכנית החדשה נת/555/א' "ייעדה" את יתרת חלקת המבקשת להפקעה, וזו בפעם הראשונה בתכניות בניין עיר, על אף שגם בתכניות קודמות יועדה החלקה לצרכי ציבור. צודק, אמנם, עו"ד עזגד, אשר טען בסיכומיו כי "תכנית בנין עיר אינה מפקיעה מקרקעין" (ס' 10 לסיכומיו). עם זאת, תכנית כזו מייעדת מקרקעין מסויימים לצורך ציבורי ספציפי, כשם שהיא מייעדת מקרקעין אחרים לבנייה למגורים או למטרות אחרות. התכנית החדשה והאחרונה (נת/555/א') אשר על פיה ובמסגרתה הופקעה החלקה היא, איפוא, התכנית שיעדה את החלקה להפקעה. בתכניות קודמות "סומנה" אמנם החלקה כמיועדת לצרכים ציבוריים, אך לא בוצעה כל הפקעה בעקבות כך או כדי לבצע או להוציא לפועל את התכנית. ג. כשאלה הם פני הדברים יש להכריע במחלוקת שנפלה בין הצדדים לפי הדרך שהתווה בית המשפט העליון וההלכות שנקבעו על ידו בסוגיה זו, ובראש וראשונה בע.א. 536/76 מזרחי - ידיד פד"י ל"א(2) 257 ולאחר מכן בע.א. 402/85 מרקוביץ - עירית ראשל"צ פד"י מ"א(1) 133 בו קבע כב' הנשיא שמגר כי: "נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה היעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה בהתבסס על ס' 188 לחוק התכנון והבניה וס' 189 ו190- לחוק האמור. ההפקעה לצרכי ציבור, שהיא בגדר ביצועה של תכנית, אינה באה להרחיב זכויותיו של בעל מקרקעין אלא היא באה ליטול ממנו את הקרקע למען מטרה ציבורית, אשר לא הוא יבצע אותה אלא הרשות הציבורית. אין כל הצדקה לכך שיערך חישוב תיאורטי, מה היה ערך המקרקעין אילו לא היה מתחייב ביצועה של מטרה לצרכי ציבור, אלא היה מתבצע שינוי יעוד, אשר מאפשר גם לבעלים עצמם לבצע פעולות דומות לאלו אשר הרשות הציבורית עומדת לבצע אותן, כי לא זאת מטרתה של התכנית ותוצאתה". (עמ' 138 לפסק הדין). במקרה שלפנינו נקבע, אמנם, יעודה של החלקה המופקעת לשימוש צבורי כבר לפני שנים ומבחינה זו התכנית החדשה אכן לא שינתה דבר, כפי שטוען עו"ד עזגד, אלא שהתכנית נ/555/א באה, בין השאר, לממש בפועל לראשונה את היעוד הצבורי של הקרקע ועל כן ולצורך כך, הופקעה החלקה כצעד משלים או נוסף לפרסום התכנית החדשה. הנסיבות שפורטו לעיל (פיסקה 3ב' לעיל) מצביעות על היותו של מעשה ההפקעה חלק מהביצוע המעשי של התכנית נת555/א' ועל קיומו של קשר ברור בין ההפקעה ואישור התכנית החדשה. על כן, ניתן לאמר כי השנוי בשוויה של החלקה המופקעת בא כתוצאה מהתכנית החדשה, אשר על פיה ועל פי עקרון השמאות שעל פיו, הוערכה החלקה (שיעור באחוזים מערך המגרשים הסמוכים) עלה ערכה של החלקה המופקעת. ד. בנסיבות אלה, יש להחיל את העקרונות וההלכות שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון, גם על המקרה שלפנינו, אף אם לא חל כל שנוי ביעודה של החלקה המופקעת במשך שנים ארוכות. המימוש בפועל של היעוד הצבורי, היינו ההפקעה במסגרת התכנית החדשה שהשביחה את המגרשים הסמוכים ואת החלקה המופקעת, הביא לעליית ערכה של הקרקע המופקעת ועל כן אין להביא בחשבון השבחה זו, לצורך חישוב ערכה לשם פצוי בעליה, גם במקרה זה, שכן גם במקרה כזה, ולא רק במקרה של שינוי יעוד של ממש, אין לאפשר לבעלי הקרקע המופקעת ליהנות "כשותף להתעשרות" כתוצאה משינוי התכנית, או הרחבת הזכויות לגבי חלק מהחלקות הכלולות בה. (ראה ע.א 536/76 מזרחי - ידיד הנ"ל). 4. לפני מספר ימים (לאחר הגשת הסכומים) ביקש ב"כ המבקשות, עו"ד עזגד, רשות לצרף לסיכומיו פסק דין חדיש שניתן ע"י בית המשפט העליון בימים האחרונים ואשר יש בו, לדעתו, לחזק את טענותיו. עיינתי בפסק הדין (ע.א. 5546/97 6417/97- טרם פורסם) שניתן פה אחד על דעתם של 7 שופטים. אכן, יש בו מן החידוש והוא סוטה באופן ברור ומוצהר מהלכה קודמת מבית מדרשו של בית המשפט העליון לפני כ- 20 שנה (הלכת פייצר), אלא שאין בו, לדעתי, כדי לתמוך או לסייע בעניינה של המבקשת שבפני. זכות הפרט בקניינו, אשר קיבלה מעמד חוקתי מכח ס' 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אינה מצדיקה "התעשרות" של בעל זכות הקניינית ע"ח כספי הציבור כתוצאה משינוי תכנית בנין עיר, וביצועה (ע"י מעשה ההפקעה) שכן לא זו היתה מטרת השינוי בתכנית. לא ניתן לומר, לדעתי, כי הערכת שוויה של החלקה המופקעת על פי הדרך שהתווה בית המשפט העליון בפסיקה שצוטטה לעיל, פוגעת בזכות הקניין, גם אם מדובר בזכות שעוגנה בחוק יסוד וקיבלה מעמד על חוקתי. משהוכחה "זכות ההפקעה" על ידי רשויות ציבוריות שונות "כפעולה כדין, המממשת את האחריות החברתית של הקניין" (דברי כב' הנשיא ברק בע.א 5546/77 הנ"ל) יש לפצות, אמנם, את בעל הזכות הקניינית המופקעת באופן נאות והולם, אך לא מעבר לכך ולא במידה שתהיה בה משום הפרת האיזון בין האינטרס הציבורי וכספו מצד אחד וזכויותיו של הפרט, בעל הזכות, הקניינית, מצד שני. פסיקת בית המשפט העליון לפיה יש לקבוע את שוויה של הקרקע המופקעת על פי המצב התכנוני, או התכנית שקדמה לתכנית שבמסגרתה, או בעקבותיה, הופקע הנכס, מאזנת בין שני האינטרסים, גם במקרה שלפני, שכן על פיה הוענק פיצוי ראוי ונאות למבקשת ומאידך גיסא נמנעה "התעשרותה" ע"ח כספי הציבור. על כן אין, לדעתי לסטות הפעם מההלכה הנ"ל. 5. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את עמדת המשיבות וקובע כי שוויה של הקרקע המופקעת יקבע על בסיס שוויה לפי המצב התכנוני שהיה קיים לפני כניסתה לתוקף של תכנית נת555/א' ביום 2/1/92. קרקעותפיצוייםהפקעה