זכויות קנייניות – תוכנית בניה


החלטה

1. זו בקשה לצו מניעה זמני להורות למשיב מס' 1 - יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, להימנע מלהביא לדיון בפני הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, או ועדת המשנה להתנגדויות של ועדה זו, בישיבה שנקבעה ליום 14.8.01, את ההתנגדויות שהגישו המבקשים לתכנית נשוא הדיון. זאת עד לבירור התביעה לצו מניעה קבוע, נשוא התביעה העיקרית.

גם צו המניעה הקבוע שהתבקש בת"א 3376/01 הוא, למעשה, צו מניעה זמני. שכן גם צו זה מתבקש עד למתן פסק-דין בתיק ה"פ 519/98 בבית המשפט המחוזי בירושלים.

בהליך האחרון (ה"פ 519/98), מתדיינים הצדדים, כפי שהבנתי, על זכויותיהם הקנייניות במקרקעין נשוא התכנית, או חלקם.



כאן יש לציין, שמלכתחילה הוגשה התביעה העיקרית כתובענה רגילה, אך לאור מהותה של הבקשה, הוסכם על הצדדים שהבקשה תדון כעתירה מנהלית.



2. התכנית נשוא הבקשה נוגעת למבנה או מבנים המצויים בשכונת/קרית וולפסון בירושלים, והיא נועדה, כעולה מתשובתם של המשיבים, להפוך מבנה שלד תת קרקעי קיים למחסנים ומקלט, קביעת בינוי למעלית נוספת ולמדרגות, וקביעת תוספות בניה לצורך הרחבת המרכז הרפואי, במקום חללים בלתי מנוצלים הקיימים כיום בקריה.

3. לטענת המבקשים, למשיבות אין כל זכות בקרקע נשוא התכנית, לאחר שהעבירו את זכויותיהן בקרקע, על-פי הסכמי חכירת משנה שנעשו עם דיירי השכונה לתקופות ארוכות. המשיבות 2-3 (להלן - "המשיבות"). המשיבות טוענות, מנגד, שהן הבעלים הרשום של חלקה 6 בגוש 30165 בירושלים הידועה כקריית יצחק וולפסון בירושלים, שהיא הקרקע נשוא התכנית. עוד טוענות המשיבות, כי בהסכמי החכירה שנעשו עם רוכשי הדירות נקבע בצורה מפורשת כי זכויות הקניין המלאות בכל חלקי הפרוייקט שלא הוגדרו כדירות מגורים של החוכרים תשארנה בידי המשיבות.



4. אציין כבר עתה, שלפי החומר שהוצג לפני אין בידי להכריע, גם לא במישור הלכאורי, בזכויות הצדדים בקרקע נשוא התכנית. לכאורה, גם אין מקום לקבל בנושא זה הכרעה במסגרת זו, שכן המחלקות בין הצדדים בנושא זה מתבררות בהליך משפטי נפרד אשר תלוי ועומד בפני בית משפט זה.



5. לטענת המבקשים, "הדיון בתכנית המתאר בטרם ניתן פסק דין בתביעה בתיק 519/98, וכן מבלי שניתן לתובעים להגיש את נימוקי ההתנגדות המפורטים שלהם, עלולה, במקרה שהוועדה תאשר את תוכנית המתאר, לפגוע בזכויות הקניין של בעלי הקרקע בקריית וולפסון שהם בעלי הדירות בקריה, שהיא זכות יסוד "בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו." בנוסף, טוענים המבקשים, "עלול אישור התכנית על-ידי הבנייה לגרום נזק בלתי הפיך לתובעים שהשטח בו מתבקשת תוספת הבנייה על-ידי החברות הוא חלק משטחי הרכוש המשותף השייך כאמור לתובעים". עוד נטען על-ידי המבקשים, "שתכנית המתאר הנדונה באה לשנות את תוכנית הבנייה המקורית, לפי תכנית המתאר המקומית 2766, שלפיה קנו בעלי הדירות את דירותיהם בקריה. מעיון ראשוני בתכנית, המתאר הנדונה יש בשינויים אלה כדי לפגוע גם באיכות החיים של בעלי הדירות ובערך רכושם, וזאת עקב צירוף שטחים נרחבים של הרכוש המשותף ל"מרכז המסחרי" שבבעלות החברות".

טענה נוספת שמעלים המבקשים, היא שיש "לחזור על כל תהליך פרסום ההודעה על הפקדת התכנית, כנדרש על-פי הוראות סעיף 89 לחוק התכנון והבנייה וזאת מאחר שהפרסום שנעשה עד כה בוצע שלא כדין, עקב צעדי הטעיה מכוונות של יוזמות התוכנית, זאת על מנת למנוע מבעלי הדירות בקריית וולפסון מלקבל במועד מידע על הגשת תוכנית המתאר לועדה ובכך למנוע מהם להגיש התנגדות לתוכנית".



6. המשיב 1 - יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים טוען בתגובתו באמצעות הפרקליטות, כי "במחלוקת בין המבקשים (והאחרים) לבין המשיבות על הזכויות הקנייניות - אין לועדה המחוזית סמכות הכרעה. אין לה הכלים לכך, והיא אינה ערוכה לדון או להכריע בחילוקי דעות עובדתיים ומשפטיים בין בעלי זכויות במקרקעין נשוא התכנית, אלא אם הומצא לידיה צו בית משפט המורה לה להימנע לדון בתוכנית". עוד טוען המשיב 1, כי "הועדה המחוזית מחויבת לקיים את הדיונים בהתנגדויות לתוכנית במועדם, ולשקול את הפגיעה העשויה להיגרם למתנגדים, אם בכלל, במישור התכנוני בלבד".

באשר לטענה בדבר פרסום התוכנית מחדש, טוען המשיב 1, שטענה מסוג זה הינה טענה שניתן להעלות בפני ועדת ההתנגדויות, וזו יכולה להחליט על פרסום מתקן וקביעת מועד חדש להתנגדויות, אם תראה שיש לכך הצדקה עניינית.



7. ב"כ המשיבות טוען בתגובתו, שיש לדחות את הבקשה על הסף בשל אי צירוף הועדה המחוזית כמשיבה לעתירה וכן בשל השיהוי בהגשתה.

לגופו של עניין טוען גם ב"כ המשיבות, שהועדה המחוזית איננה אמורה, וגם אינה מוסמכת, לדון בטענות קנייניות, אלא עליה לדון בתוכנית ובהתנגדויות על-פי שיקולים תכנוניים בלבד.

עוד טוען ב"כ המשיבות, כי הוועדה המחוזית "אינה רשאית כלל להיעתר לבקשת המבקשים, ולדחות את הדיון שנועד ליום 14.8.01, מאחר והדבר יהווה פגיעה בזכויות המשיבות כי התכנית שהגישו והשקיעו בהכנתה משאבים רבים אכן תידון על-ידי הועדה".



8. טענת המבקשים, לפיה אישור התכנית על-ידי הועדה המחוזית יפגע בזכויותיהם הקנייניות, (בהנחה שיש בידם זכויות כאלה) איננה מקובלת עלי.



9. בנושא זה הלכה פסוקה היא, שהשיקולים לפיהם פועלות הוועדות לתכנון ולבנייה בעת שהן דנות במתן היתרי בנייה, קל וחומר בתכניות בנין עיר, הם שיקולים תכנוניים בלבד, וכי הועדות אינן מוסמכות להכריע בזכויות הקנייניות של הצדדים, כאשר אלה נתונות במחלוקת. (בג"צ 305/82 יוסף מור נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, פ"ד לח (1) 141, וכן בג"ץ 879/89 בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון, פד"י מד(2), 831).



10. מכאן, שגם אם הועדה המחוזית תחליט לאשר את התכנית, לא יהא בכך כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של המבקשים. ההגנה על זכויות אלה, ככל שהצדדים נזקקים לשם כך לערכאות, צריך שתעשה בהתדיינות ישירה לגבי הזכויות הקנייניות או האחרות של הצדדים במקרקעין נשוא התכנית, התדיינות שאמנם מתנהלת כיום בבית משפט זה בפני הרכב אחר, ולא באמצעות מניעתה של הועדה המחוזית מלדון בתכנית.



11. עם זה, איני מקבל את טענת ב"כ המשיבות, הנתמכת, כפי שניתן להבין גם על-ידי באת כוח המשיב 1, לפיה הועדה המחוזית "אינה רשאית כלל להיעתר לבקשת המבקשים, ולדחות את הדיון שנועד ליום 14.8.01, מאחר והדבר יהווה פגיעה בזכויות המשיבות".

ההלכה לפיה הועדה המחוזית (או כל גוף תכנוני אחר) אינם מוסמכים להכריע בנושאים קנייניים:

"אינה מונעת בעד הוועדות לתכנון ולבנייה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הוועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבנייה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.

לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".



(בג"ץ 1578/90 הלן אייזן נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א ואח' , תקדין-עליון, כרך 90(3) עמ' 358).



12. יש להטעים שהלכה זו לא נועדה למנוע פגיעה בזכויות הקנייניות של הצדדים, שבהן הועדה כלל איננה מוסמכת לדון (לגופן), אלא ברצון להימנע מלקיים דיוני סרק. עוד יש להעיר, שההלכה זו איננה מהווה פתח לפריצת הכלל לפיו על הועדה להימנע מלדון בטענות קנייניות. לפיכך, גם הוגבלה סמכותם של גופי התכנון להימנע מלדון, על רקע קנייני, בתכנית או בהתנגדויות עד להכרעת בית המשפט ל"מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין".



13. מכאן, שאין מניעה לכך שהמבקשים יעלו טענותיהם בנושא בפני הוועדה המחוזית. זאת, לא כדי שהוועדה תכריע בזכויות הקנייניות של הצדדים, דבר שהיא איננה מוסמכת לעשות, אלא כדי שתמנע מלדון בתכנית ובהתנגדויות כל עוד לא ניתן בעניין זה פסק דין של בית משפט מוסמך.



14. המבקשים אמנם העלו בקשה מעין זו בפני המשיב 1, אלא שהם עשו זאת בדרך של ניסיון למנוע מראש את עצם הבאת התכנית וההתנגדויות לדיון בפני הועדה. זאת, לטענתם, משום "שהבקשות הללו הן בקשות מקדמיות - מנהליות שהם בסמכות יו"ר הועדה המחוזית ואין הם נושאים שועדת ההתנגדויות צריכה לדון בהם". לסעד כזה המבקשים אינם זכאים. במילים אחרות, המבקשים אינם זכאים למנוע את עצם הבאתה של התכנית או ההתנגדויות בפני הועדה. אולם הם זכאים לבקש מהועדה להימנע מלדון בתכנית ובהתנגדויות עד למתן הכרעה בזכויותיהם הקנייניות. כאשר תעלה הטענה בפני הועדה, יהא עליה להחליט בעניין זה. שיקול הדעת בנושא זה מסור לועדה, ולא בידי המשיב 1, ואינני רואה מקום לדון בשאלה זו, ודאי לא להתערב בשיקול דעתה של הועדה מראש, ועוד טרם עלה הנושא לדיון בפני הועדה. למען הסר ספק אציין, שהועדה רשאית לקבוע לעצמה את סדר הדיונים, היא אינה חייבת להכריע בטענה זו מראש, ועוד לפני הדיון בהתנגדויות עצמן. זאת גם לאור השיהוי בהעלאת הטענה והמועד הקרוב הקבוע לדיון בהתנגדויות.



15. אשר לטענה בדבר הצורך לפרסם את התכנית מחדש, טענה זו לא הובהרה בהליך זה. המבקשים אמנם טענו ש"הפרסום שנעשה עד כה בוצע שלא כדין, עקב צעדי הטעיה מכוונות של יוזמות התוכנית" אולם הם לא פרטו מה היו אותם צעדי הטעייה, וממילא לא ניתן לדון בטענה זו. מעבר לכך, גם טענה זו, כפי שטען המשיב 1 בתשובתו, ניתן להעלות בפני ועדת ההתנגדויות, אשר תוכל להחליט על פרסום מתקן וקביעת מועד חדש להתנגדויות, אם תראה שיש לכך הצדקה עניינית.



16. התוצאה היא שהבקשה נדחית.

אין צו להוצאות.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון