פסק דין השופטת א' פרוקצ'יה: 1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט א' פינקלמן) בת"א 1217/92 מיום 2.10.96, בו נדחתה תביעת המערער לקבלת סעד הצהרתי לפיו הוא בעל מחצית הדירה נשוא התביעה, ונתקבלה התביעה שכנגד לפיה הזכויות בכל הדירה נתונות למשיבה 2 ועל המערער ועו"ד אליהו מאור לסלק ידם מן הדירה. סלע המחלוקת הוא דירה מס' 12 בגוש 10837 חלקה 10 בחיפה (להלן: הדירה) שהיתה בבעלות עמידר ומינהל מקרקעי ישראל. בעבר, נחלק השימוש בדירה לצרכי מגורים בין שניים: המערער (להלן: שבאבו) אשר החזיק בשלושה חדרים מהדירה ממועד כלשהו בשנות השישים, וניסים עמרה ומשפחתו (להלן: עמרה) אשר החזיקו ביתרת הדירה משנת 1948. ב5.2.70- רכש עמרה את הזכויות בדירה מעמידר והדירה כולה נרשמה על שמו בספרי החברה. עם זאת, שבאבו המשיך גם לאחר מכן להחזיק במחצית הדירה כמקודם. בשנת 1973 נפטר ניסים עמרה וזכויותיו בדירה עברו לבתו, גברת הרצוג, שהיא המשיבה 1. לאחר פטירת עמרה לא נותר איש מבני משפחתו להתגורר בדירה, והחלק שבו התגורר המנוח בעבר הושכר על ידי בני משפחתו לאחרים. שבאבו, מצידו, השכיר ב1981- את חלקו בדירה לעו"ד מאור, ומאותו זמן לא התגורר עוד במקום. מצב זה נמשך עד 1992, כאשר באותה שנה בקשה גברת הרצוג למכור את מחצית הדירה שהיתה בשימושו של עמרה. רק אז התברר לה לראשונה כי הדירה רשומה במלואה על שם עמרה, שכן עד לאותו שלב סברה עם שאר בני משפחתה כי רק חלק מן הדירה היה שייך למורישה. בשלב זה נתעוררה המחלוקת בין הצדדים: שבאבו ביקש הכרה משפטית בזכויותיו במחצית הדירה. גברת הרצוג, כיורשת של עמרה, וגברת לובנהיים, אשר בינתיים רכשה ממנה את הדירה, הגישו תביעה שכנגד נגד שבאבו ועו"ד מאור כשוכר במקום. הסעד שנתבקש הוא סילוק יד מחלק הדירה שהוחזק על ידם. העילה הנטענת בתביעת שבאבו היא, בעיקרה, כי בשנת 1959 רכש מאדם אחר שני חדרים בדירה בדמי מפתח, ולאחר מכן שילם דמי מפתח לעמרה עבור חדר נוסף. לדבריו, עובר לרכישת הדירה על ידי עמרה מעמידר, נתן לו שבאבו סכום של 15,000 ל"י כדי שירכוש עבורו בנאמנות זכויות בעלות במחצית הדירה. וכך רכש, לדבריו, זכויות במחצית הדירה מכוח נאמנות. מאז נהגו, לטענתו, שני המחזיקים בשני חלקי הדירה מנהג בעלים כל אחד בחלקו, ורק לאחרונה התברר לו כי הרישומים בעמידר ובמינהל יוחדו לשמו של עמרה בלבד ושמו שלו לא נזכר בהם. על יסוד אלה, עתר שבאבו להכרה בזכויותיו במחצית הדירה, תחילה כדייר מוגן ולאחר מכן כבעלים, וזאת מכוח רכישה מעמידר על ידי עמרה בנאמנות עבורו. בתביעה שכנגד לסילוק ידם של שבאבו ועו"ד מאור מן המקום טענו המשיבות הרצוג ולובנהיים כי הוטעו על ידי מצג מטעם שבאבו לחשוב כי הוא רכש זכויות בחלק הדירה בו השתמש, ולכן לאחר פטירת עמרה הושכר רק חלקו על ידי יורשיו. רק ב1992- התברר ליורשים כי הדירה כולה רשומה על שם עמרה, ואז לראשונה טענו כי שבאבו השכיר את חלקו לעו"ד מאור בלא זכות כדין. אי לכך, הן דרשו את סילוק ידם של שבאבו ועו"ד מאור מהמקום. עיקרי פסק הדין של בית המשפט המחוזי 3. בית המשפט המחוזי בוחן בפסק דינו את שאלת זכויותיו של שבאבו במחצית הדירה משני היבטים אפשריים: האחד - רכישת זכות לקבל בעלות מכוח "נאמנות נסתרת" שנוצרה, לפי הטענה, בינו לבין עמרה, לפיה שילם שבאבו לעמרה כספים כדי שירכוש עבורו את חלקו בדירה מעמידר, וזאת חרף העובדה כי חלקו לא נרשם בספרי עמידר; השני - רכישת זכויות דיירות מוגנת במחצית הדירה. באשר לשני ההיבטים האמורים, קובע בית המשפט כי שבאבו נכשל בהוכחת זכותו למחצית הדירה, ועם כשלון זה נדונה תביעתו לדחייה. אשר להיבט הראשון, דן בית המשפט בטענת שבאבו כי עמרה שימש שלוחו הנסתר לצורך רכישת חלקו מעמידר, והיה נכון להכיר בתוקפה של הרשאה בעל פה לצורך כך גם אם היא אינה עולה בקנה אחד עם תוכנו הכתוב של חוזה המכר בין עמרה לעמידר. כן היה נכון להכיר בתוקפה המשפטי של הרשאה בעל פה גם נוכח דרישת הכתב בעסקות מקרקעין מכח סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. עם זאת, בחינת הראיות שהובאו לגופן, הביאה את בית המשפט למסקנה כי לא הונחה תשתית ראייתית מוצקה אשר על יסודה ניתן היה לבסס ממצאים כנטען על ידי שבאבו. בית המשפט מסביר בפירוט כי עדותו היתה, למעשה, עדות יחידה, בלא תמיכה בראיות אחרות - בין עדויות ובין מסמכים. משקל עדות יחידה זו היה מועט ביותר. מצבו הבריאותי של שבאבו בעת מתן עדותו היה רופף, דבריו לקו בבלבול רב ובסתירות פנימיות עמוקות. אומר על כך בית המשפט: "הצורה שבה מסר שבאבו את עדותו התרשמתי באופן כללי כי קשה לסמוך על עדותו. גם בא כוח התובע מסכים בסיכומיו (עמוד 21) כי "אין לסמוך על זכרונו (של שבאבו) באשר למועדי התרחשות הארועים הרלבנטיים, לסדר גודל הסכומים ששולמו ולשאלה איזה מסמכים ראה וחתם". בתוכנה של העדות כולה, הן זו שבעל פה והן זו שהוגשה בתצהירים, נמצאו בקיעים רבים בנושאים מהותיים, עד כדי חוסר יכולת לסמוך על דברי המערער. כך, למשל, נתגלו סתירות מהותיות בקשר למועד כניסתו של שבאבו לדירה כדייר מוגן, וכן באשר למהות התשלומים ששולמו על ידו, גובהם ומועדיהם. על רקע זה ניתח בית המשפט את משקלה של העובדה האובייקטיבית, שלא היתה מחלוקת לגביה, לפיה שבאבו החזיק בפועל במחצית הדירה במשך שנים רבות ונהג בה מנהג בעלים גם לאחר רכישתה על ידי עמרה, ורישומה על שמו בעמידר. הוא מצא כי אין בעובדה זו כדי להשלים את החסר בגירסת שבאבו שלא נתאשרה בעדות בעלת משקל, וקבע כי מציאות הדברים בפועל כפי שתוארה עשויה להתיישב לאו דווקא עם רכישת זכויות מכוח נאמנות אלא גם עם דיירות מוגנת או טעות. משעדות שבאבו לא זכתה לאמון ולמשקל, ומשהמנוח עמרה שוב לא נמצא בין החיים ולא יכול היה להעיד, נמצא כי גירסת התובע בענין קיומה של הרשאה נסתרת לא הוכחה, ועל כן נדחתה. אשר להיבט השני הקשור בזכות המגורים של שבאבו, קבע בית המשפט כי הוכח כי לפחות באשר לשני חדרים הוא שילם דמי מפתח, ועלתה השאלה איזו נפקות יש לתת לעובדה זו. בענין זה נקבע, כי שבאבו פינה את יחידת המגורים שלו ומאז 1981 השכיר אותה לעו"ד מאור בשכירות חודשית בלתי מוגנת לתקופות מתחדשות של עד חמש שנים. מסקנתו היתה, כי גם אם עמדה לשבאבו זכות לדיירות מוגנת, הוא ויתר עליה, נטש את הדירה והשכירה בשכירות מישנה אסורה. ממילא, גם בהקשר זה לא עומדות לו זכויות משפטיות לנכס. לאור האמור, החליט בית המשפט לדחות את התביעה ולקבל את התביעה שכנגד והורה על סילוק ידם של שבאבו ועו"ד מאור מהדירה. טענות הצדדים בערעור 4. אלה עיקרי טענות המערער: מצב בריאותו עמד לו לרועץ בשלב מתן עדותו, ולפיכך לא ניתן לדבריו משקל. בנסיבות אלה שגה בית משפט קמא בכך שלא איפשר הבאת ראיות נוספות מטעמו, ואלה הם: עדות מתווך דירות מנחם פייגי, שביקש להעיד על מחיר המכירה של הדירה כולה לגברת לובנהיים שהיה, על פי הטענה, מחיר מופחת המעיד על כך כי יורשי עמרה עצמם יצאו מנקודת הנחה כי חלק מהדירה אינו שייך להם. כן נדחתה בקשת המערער להציג את תיק עמידר לצורך הבהרת נסיבות מכירת הדירה. בהבאת ראיות אלה היה, לטענתו, כדי להאיר ולהבהיר את גרסתו. עוד הוא הדגיש, כי חזקתו העובדתית בחלק הדירה במשך כ25- שנים עד 1992, תוך עשיית מנהג בעלים בה, הינה בעלת ערך משכנע רב ולא יוחס לה המשקל הראוי במערך הראיות כולו. אשר לתביעה שכנגד, נטען על ידו, ראשית, כי לבית המשפט המחוזי לא היתה סמכות עניינית לדון בתביעת הפינוי; שנית, נטען כי לא היה בסיס לקביעה כי הוא נטש את הדירה וכי השכיר את חלקו בהשכרת מישנה אסורה משום שהסכם השכירות לא הוצג ולכן לא ניתן היה ללמוד ממנו אחרת. לעומת זאת, הפרקטיקה ארוכת השנים של השכרה מעידה על כי בעל הבית ויתר על זכותו לאסור על השכרת משנה. טוענות המשיבות: לגירסת "הנאמנות הנסתרת" שנטענה על ידי המערער, אין למצוא ביסוס ראייתי. מעבר לכך, לא היה מקום וסיבה טובה ליצור נאמנות כזו מקום שלא היתה כל מניעה לרכוש את הדירה בשותפות גלויה מעמידר אילו חפצו בכך שבאבו ועמרה בזמנו. העדר מסמכים כלשהם המעידים על קיומה של נאמנות כזו אינו מתיישב עם פרקטיקה נוהגת להעלות על הכתב קיומה של נאמנות והעברת כספים בהקשר לכך, ותמוהה גם העובדה כי שבאבו לא ביקש לתקן את רישום הזכויות בספרי עמידר ולדאוג לרישום שמו על חלקו ולו לאחר פטירת עמרה, לצורך הגנה בסיסית על זכויותיו. חזקת השנים על ידי שבאבו בחלק מן הדירה היא אמנם עובדה קיימת, אך היא עשויה להתיישב עם קיום מצבים משפטיים שונים שאף אחד מהם לא הוכח. כן נוגעות המשיבות בסתירות העמוקות בעדות שבאבו ונותנות הסבר לעובדה כי הדירה נמכרה במהלך המשפט לגברת לובנהיים בפחות מערכה בשוק. הן העלו שוב טענה של התיישנות התביעה ובקשו בערעור שכנגד כי תיפסקנה לזכותן הוצאות שתפצינה אותן על טרחתן בשתי הערכאות. הכרעה 5. נתתי דעתי לטעמי הערעור ובאתי לידי מסקנה כי אין מנוס מדחייתו. המערער מבקש הכרה בזכויותיו לקבל בעלות במחצית הדירה כאשר עילתו מושתתת על טענה כי תחילת זכויותיו הן כדייר מוגן וסופן ברכישת זכויות בעלות מעמידר באמצעות "נאמנות נסתרת", אשר במסגרתה שילם כספים לעמרה ואילו עמרה רכש בעבורו זכויות בחלק מהדירה מעמידר. גירסת הנאמנות שהועלתה נמצאה בלתי מבוססת על ידי בית משפט קמא, ובדין כך. עדותו היחידה של שבאבו בענין זה היתה שזורה סתירות מהותיות שלא ניתנו ליישוב ולקתה בליקויים מהותיים נוספים שפגעו במשקלה. מנגד לעדות יחידה זו ניצבת, אכן, העובדה החשובה כי שבאבו החזיק בפועל בחלק מן הדירה משנות השישים ואילך והשכיר אותה מתחילת שנות השמונים, כאשר עד 1992 איש לא כפר בזכותו לעשות כן. יחד עם זאת, כנגד עובדה זו עולות התמיהות הבאות: הכיצד יתכן כי שבאבו שילם לעמרה כספים בהיקף ניכר על פי מושגי אותה תקופה לצורך רכישת בעלות, ולא דאג לקיום מסמך, קבלה או תיעוד כלשהו שיעיד על התשלום ועל הזכות, שנרכשה בעקבותיו? מדוע לא דאג, לפחות לאחר פטירת עמרה, לבירור פרטי הרישום בעמידר ולא הקפיד על כך שזכויותיו תירשמנה, כאשר ידע שעתה יש לו דין ודברים עם יורשי עמרה שלא ידעו את מהלכיו של מורישם בענין זה? ומעבר לכל אלה, חוזרת ומנסרת השאלה שלא ניתן לה כל מענה והסבר: מדוע, מלכתחילה, נזקקו שבאבו ועמרה לרכישת הזכויות מעמידר עבור שבאבו באמצעות קונסטרוקציה של נאמנות נסתרת במקום לרכוש את הדירה כדת וכדין בשותפות גלויה בין שניהם שתירשם בהתאם? נציגת מינהל מקרקעי ישראל שהעידה במשפט (עמוד 30 לפרוטוקול) אכן ציינה כי לא היתה באותה תקופה כל מניעה לרכוש דירות עמידר בשותפות בין כמה גורמים, אך הדבר לא נעשה במקרה זה ותיק עמידר משקף רכישת הדירה כולה בידי עמרה בלבד. כל הסבר או הבהרה לגבי המניעים והצורך ביצירת נאמנות נסתרת כזו לא הובאו על ידי המערער - דבר אשר העמיק את הבעייתיות שבגרסתו. כאשר מצרפים אלה לאלה את העובדה כי כלפי עמידר הדירה כולה נרכשה ונרשמה בשמו של עמרה, כי עדותו של שבאבו בענין הנאמנות היתה מלאת סתירות מהותיות ולא היתה בעלת משקל של ממש, כי לא הובהר בצורה מניחה את הדעת מה טעם ומה תכלית היו בביצוע נאמנות כזו, וכי גם לאחר מותו של עמרה לא דאג שבאבו להסדרת מעמדו וזכויותיו הנטענות כלפי יורשי עמרה באמצעות תיקון הרישום בספרי עמידר, ונוכח העובדה כי אין, ולו מסמך אחד, התומך בגירסת הנאמנות - המסקנה המתבקשת היא כי אין מנוס אלא לדחות גירסה זו, משלא ניתן להשתית על יסודה הכרה בזכויות שבאבו לרכוש בעלות בנכס האמור. 6. אין בטענות המערער כי זכויותיו הדיוניות נפגעו בכך שלא ניתן לו להביא ראיות נוספות כדי לשנות את פני הדברים. הראיה האחת שנתבקשה התייחסה לתיק עמידר שנתבקש להציגו בפני בית המשפט. הבקשה הוגשה לאחר תום פרשת הראיות, ולאחר שהצדדים הכריזו כי סיימו את הבאת ראיותיהם, ולפיכך דחה בית המשפט את הבקשה, ונכון עשה. הבקשה לא רק הועלתה באיחור, אלא ככל הנראה גם לגופם של דברים לא היה בקבלתה כדי להעלות או להוריד. בא כוח המערער לא הצביע על חומר ספציפי כלשהו הכלול בתיק אשר עשוי היה להאיר באורח מהותי את תוכנה של התביעה, מה גם שעלה מפרוטוקול הדיון כי באי כוח שני הצדדים מכירים היטב את תוכנו של התיק וקבלו לידיהם את המסמכים הכלולים בו. משכך, לא היה בענין זה כדי להשפיע על התוצאה כאן. הבקשה השניה שנדחתה, המתייחסת לעדותו של מתווך הדירות שאמור היה להעיד על שוויה של הדירה בשוק ערב מכירתה, גם היא לא היתה עשויה לתרום תרומה מהותית לחיזוק גירסת המערער. המדובר הוא בנסיון להביא עדות על כך שהדירה נמכרה על ידי גברת הרצוג לגברת לובנהיים במחיר מופחת ב30%- מערכה בשוק. עדות זו לא נשמעה מאחר שהמערער לא מילא אחר התנאים הנדרשים בתקנות סדר הדין לעניין הבאת עדות מומחה, ולפיכך לא היה מקום להתיר את עדותו. אולם גם בענין זה יש לומר כי אפילו הובאה העדות לא היה בה כדי לשנות את פני הדברים. המשיבים היו נכונים להסכים להנחה העובדתית כי הדירה נמכרה בפחות מערכה בשוק, אלא הסבירו כי המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים והובילה להליכים משפטיים לא איפשרה מכירת הדירה נשוא המחלוקת במחיר שוק מלא בעוד המשפט תלוי ועומד. הסבר זה הוא הגיוני ומייתר את הבאת העדות, אשר תוכנה, הצפוי בלאו הכי, מוסכם על הצדדים, וגם בכך אין כדי לשנות את התוצאה שנתקבלה. 7. אשר להיבט האחר הקשור בזכויות הדיירות המוגנת - גם טענה זו לא נתבססה בתביעת שבאבו. ראשית, המערער לא תבע זכויות בהליך זה מכוח דיירות מוגנת, אלא עילתו הושתתה כל כולה על טענת זכות לבעלות כלפי עמידר מכוח הנאמנות הנסתרת עם עמרה. בית משפט קמא נתן דעתו להיבט זה מעבר לנדרש, ומצא כי העובדות, במידה שהוכחו, לא הניחו יסוד איתן גם לקיומן של זכויות דיירות מוגנת. שהרי מתחילת שנות השמונים, שבאבו חדל להתגורר במקום והשכיר את חלקו לעו"ד מאור בשכירות חופשית מתחדשת. לא הוצג כל מסמך אשר מתוכו ניתן היה להסיק על מקור זכויותיו של שבאבו בנכס ועל קיום זכותו להשכירו בשכירות משנה. בית המשפט הניח, מכל מקום, כי גם אם היה שבאבו דייר מוגן בעבר, הוא חדל להחזיק במקום ולא הוכיח קיום זכות להשכרת מישנה. ממילא, גם אם היה בעבר בעל זכות דיירות מוגנת, הוא איבד במהלך השנים זכויות אלה. איננו צריכים להידרש להיבט זה של הענין, ולו מן הטעם שעילת הדיירות המוגנת לא היוותה עילה עצמאית בתביעתו המתוקנת של המערער אלא הוזכרה כנתון עובדתי בלבד לצורך ביסוס טענתו לזכות בעלות, עליה השתית את תביעתו. ממילא ברור מדוע גם לא הובאו ראיות מספקות להוכחת זכותו כדייר מוגן, ועל כן יש לקבל את מסקנת בית המשפט גם בענין זה. בהינתן מצב הדברים האמור, לא היתה בידי בית המשפט תשתית ראייתית עליה יכול היה לבסס מסקנה כי המערער רכש זכויות במחצית הדירה. 8. אין יסוד לטענת העדר סמכות עניינית לבית המשפט המחוזי שהעלה המערער ביחס לתביעה שכנגד שהוגשה נגדו. על פי סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד1984-, בתביעה שכנגד אזרחית מוסמך לדון בית המשפט המחוזי גם אם אותו ענין או אותה תביעה מצויים בסמכות בית משפט השלום. מכאן, שגם אם התביעה שכנגד - אילו הוגשה כתביעה עצמאית - היתה נתונה לסמכות בית משפט השלום, הרי משהוגשה כתביעה שכנגד קמה סמכות לבית המשפט המחוזי לדון בה. 9. טענת ההתיישנות שהועלתה על ידי המשיבות אינה מחייבת בירור משהתביעה שהגיש המערער נדחתה לגופה. 10. סיכומו של דבר: התביעה נדונה לכשלון מחמת העדר תשתית ראייתית מספקת. חזקתו של שבאבו במחצית הדירה במשך שנים רבות בלא הפרעה, הן בחייו של עמרה והן לאחר מותו, הינה עובדה בעלת משקל הוכחתי לא מבוטל. אולם אין די בכך כדי להעיד על אופי זכויותיו של שבאבו בדירה - אם בר-רשות או דייר מוגן, או רוכש זכויות בעלות מעמידר באמצעות נאמנות נסתרת, כטענתו. על המערער היה הנטל להוכיח בבירור מה אופי זכויותיו במקום והוא לא עמד בנטל זה. השאלות האמורות נשארו בלתי פתורות ותיוותרנה בבחינת חידה גם בימים יבואו. העלאתן כאן משמשת עדות לתקופה שבה חיו בני אדם זה לצד זה בלא דאגה ניכרת למסד את יחסיהם במשבצות משפטיות ברורות ולתעדן במסמכים, אלא הבנות הושגו לא אחת בשיחות בעל פה, בלחיצת יד ומכוח מציאות חיים מתמשכת שיצרה עובדות בשטח. כזה הוא, ככל הנראה, המקרה שלפנינו. עם כל הצער שבדבר, לא ניתן להושיט עזרה למערער משעילתו נותרה לוטה בערפל, ובהעדר עדויות ברורות קשה להתחקות אחר טיבן האמיתי של זכויותיו. אין מנוס, איפוא, מדחיית הערעור. ראוי לציין בהקשר זה, כי עו"ד מאור, ששכר את חלקו של המערער בדירה, פונה מהמקום וערעורו לפנינו נמחק. המשיבות בערעורן הנגדי עומדות על הוצאות, לאחר שהן התביעה והן הערעור כנגדן נדחו. בקשתן בדין היא. עם זאת, נותרה בענין זה תחושה כי ראוי לתת ביטוי כספי כלשהו לחזקתו ארוכת השנים של המערער במחצית הדירה, גם אם לא הצליח להוכיח את מהות זכויותיו בה. לאור זאת, אציע שלא לחייב את המערער בהוצאות. מאותם טעמים, טוב היה אילו חזרו בהן המשיבות מכוונתן לתבוע את המערער לשכר ראוי עבור שנות ישיבתו בדירה, ואם בינתיים נדונה תביעה כזו וניתן בה פסק דין, כי ישקלו להימנע מלממשו. נוכח האמור, אציע לדחות את הערעור ולקבל את הערעור שכנגד בלא צו להוצאות. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט י' אנגלרד: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה. מחצית דירהמקרקעין