גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי


פסק דין

הרקע

1. בע"א 782/88 (פורסם בפ"ד מ"ה(5) 625) החליט בית המשפט העליון להחזיר תובענה זו לבית משפט זה כדי שיקבע, בהתאם לבחירת התובעות, ובהסתמך על חוות דעתו של שמאי, את גובה הפיצויים שיש לשלם לתובעות.


2. התובעות הן בעלות שטח של 13 דונם בגוש 6443 שבהוד השרון. שטח זה היווה חלק משטח נרחב יותר שעליו הקימה הנתבעת 120 יחידות דיור עבור עולים חדשים. על פי הרשאה של שר האוצר הופקעה הקרקע בהתאם להודעה שפורסמה ב26.8.1965-. ב1979- הוגשה תובענה זו לפיצויים על ההפקעה.
התובענה נידונה בפני סגן הנשיא, השופטת שולמית ולנשטין. השופטת ולנשטיין פסקה ביום 14.10.88 כי לתובעות הגיעו פיצויים בסכום של 37,145.- ש"ח (פסק הדין פורסם בפ"מ תשמ"ט (ב) 124).
התובעות ערערו על פסק דינה של השופטת ולנשטיין, וכאמור ערעורן התקבל והתובענה הוחזרה לבית משפט זה. לאחר פרישתה של השופטת ולנשטיין הובאה תובענה זו בפני.


3. כאשר התייצבו בעלי דין בפני הודיע ב"כ התובעות, כזכותו על פי פסק דינו של בית המשפט העליון, כי התובעות בחרו בחלופה של הערכת דמי החכירה. בעקבות זאת ניתנה החלטה ביום 12.7.92 כי שמאי שימונה על ידי בית המשפט יקבע את שוויים של דמי החכירה לענין סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1934, מאפריל 1977 ועד לתשלום.
לאחר אותה ישיבה התחלפו באי כחם של שני בעלי הדין, ואלה חזרו בהם מאשר הוסכם בישיבה מיום 12.7.92, וביקשו ארכה על מנת לעתור לתיקונה של אותה החלטה.
בישיבה שהתקיימה ב30.11.92-, התברר שהשמאי לא יוכל לחוות דעתו ללא הנחיות של בית המשפט, הנחיות הצריכות להיקבע לאור טיעונם של בעלי הדין. בסופו של הדיון ביום 30.11.92, נקבע שתיבדק האפשרות שבעלי הדין יסכימו על הנחיות חלופיות לשמאי, על מנת שכאשר תהיה בפני בית המשפט חוות דעת השמאי, בהתבסס על החלופות השונות, יוכלו בעליה דין לטעון לחלופה הנראית להם.


ביום 10.12.92 הודיעו בעלי הדין לבית המשפט כי מספר החלופות שיהיה צורך להעמיד בפני השמאי הוא רב וכי לכן עדיף לקבוע תחילה את ההנחיות לשמאי. לצורך קביעתן של אותן הנחיות ניתן לבאי כח בעלי הדין להגיש את טעוניהם בכתב.


4. בהחלטה שניתנה ביום 19.2.97 נקבעו הנחיות לשמאי להערכת דמי החכירה בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.


באותה החלטה נדחתה עמדת התובעות כי יש לחשב את שווי דמי החכירה על בסיס תשואה הנגזרת משווי הנכס. בסעיף 10להחלטה נאמר:
"העולה מכל שנאמר הוא שלצורך הפיצוי על פי סעיף 13, אין להתבסס על תשואה הנקבעת כאחוז משווי הנכס, ויש לקבוע את דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בגין אותו נכס. אין מניעה שלצורך בחינת הנתון שיקבע על ידי השמאי יושוו דמי השכירות עם תשואה הנגזרת כאחוז משוויו של הנכס, אלא שהדבר ייעשה רק לשם בדיקת אמינותו של הנתון שיקבע השמאי ולא לקביעת הפיצוי על פיו."



בהמשך הדברים (בסעיף 11 להחלטה) אמרתי כי :
"יש לקבוע את דמי השכירות שניתן היה לקבל במועד כלשהו בהתחשב ביעוד של המקרקעין אותה שעה".


בהסכמת הצדדים מונה השמאי אשר שולמן.


5. באי כח בעלי הדין פנו לשמאי במכתב משותף שבו נאמר:
"1. א. על פי החלטת בית המשפט המחוזי כב' השופט ד"ר קלינג בהסכמת הצדדים יש לקבוע את שווי אובדן דמי השכירות בגין קרקע בלבד, ללא מבנים אשר הופקעו על ידי הסכנות. מדי שנה בשנה (לפי מצב תכנוני ערב ההפקעה ולפי מצב התכנוני המשתנה) החל במועד ההפקעה בשנת 1965, בשתי אופציות: לפי המצב התכנוני המשתנה של המקרקעין שנה בשנה וללפי המצב התכנוני של המקרקעין ערב ההפקעה. כן יש לקבוע את שווי הנכס המופקע בערכים של השנים 1981-88 והיום".


6. בעלי הדין חזרו ובקשו הנחיות נוספות לאור הקושי לקבוע את דמי השימוש לכל שנה ובשנה לאורך כל התקופה. בעקבות זאת נקבע ביום 9.11.2000 כי דמי השימוש יחושבו על בסיס התשואה, בהתחשב בשימוש יקבע על ידי בית המשפט. כן נאמר באותה ההחלטה כי אם יקבע שהשימוש הוא חקלאי יהיו דמי השימוש 60 דולר לשנה לדונם לכל השנים.


שומת השמאי שולמן

7. בפני השמאי שולמן היו חוות דעת של שמאי שני הצדדים וכן התקימו בפניו דיונים בהשתתפות עורכי הדין. השמאי בחן את תוכניות המתאר שהיו תקפות לגבי הקרקע הנידונה, R/6 והר2/294/, וקבע כי השימוש בקרקע ששטחה נטו 10,052 מ"ר, הוא לבניה, כאשר הקרקע היא כלשונו: "חצי חקלאית" (עמ'6 לחוות דעתו).


באשר לשווי המקרקעין שמהם יש לגזור את דמי השימוש, היה מוסכם על כל



השמאים כי לאוגוסט 1965 היה שווי 0.9 ש"ח (9000 לירות). לענין השנים



1965-1973 אימץ השמאי שולמן את השווי עליו הסכימו שמאי הצדדים.


באשר לתקופה שמ- 1979 כתב השמאי שולמן (עמ' 7 לחוות דעתו):


החל מ1979- ניכר פער בין שתי ההערכות כאשר ב1990- שומת שמאי הנתבעים ניקי פרימו היא כ75%- בלבד משומת שמאי התובעים מר יובל דנוס לדונם קרקע. בשנת 1999 שומת שמאי הנתבעים מהווה כ53%- משומת שמאי התובעים.
לאור הנתונים, הגישות והתוצאות של שתי השומות, הגעתי למסקנה שמיצוע בין שתיהן הוא הדבר הראוי לעשותו".


על הבסיס האמור קבע השמאי שולמן א שווי המקרקעין לכל אחת מהשנים (חלק ו' לחוות הדעת).


8. כאמור בהחלטה מ9.11.2000- דמי השימוש יייקבעו על בסיס התשואה הנגזרת משווי המקרקעין. לאחר ניתוח פסקי דין ומאמרים קבע השמאי שולמן כי התשואה הראויה לצורך קביעת דמי השימוש תהיה בשיעור של 5% לשנים 1965-70 ובשיעור של 6% מ1970 ואילך. פירוט שווים של דמי השימוש על בסיס תשואה מצוי בחלק ו' לחוות הדעת.


המחלוקת בין בעלי הדין

9. מסגרת ההליך שבפני הותוותה בפסק דינו של בית המשפט העליון, בהחלטותי ובהסכמות של בעלי הדין. לאור אלה ולאור חוות דעתו של השמאי שולמן. המחלוקת שבין בעלי הדין, עשויה היתה להתמקד בשני הענינים שבהם קבע השמאי שולמן: שווי המקרקעין והתשואה, באשר שני אלה הם הרכיבים של דמי השימוש.


עיון בטענותיהן של התובעות בפני מלמד כי הן אינן שבעות רצון מהמסגרת הדיונית. סיכומי התובעות שהוגשו ראשונה הוקדשו בעיקרם לשינוי באווירה המשפטית באשר להפקעת זכויות במקרקעין אשר התחולל מאז הופקעו המקרקעין. מאז הגשת התביעה ואפילו מאז הכרעתו של בית המשפט העליון שהביאה את החזרת התובענה לבית משפט זה. ב"כ התובעות מודעת לכך שבית משפט זה אינו יכול לעשות דבר בתחום זה, והודתה בגילוי לב (בפיסקה 24 לסיכומים) כי אותו שינוי אקלים יחייב "הזקקות נוספת לבית המשפט העליון". אם כך הם הדברים גם לגירסתה, מה טעם היה להטריד בית משפט זה בטיעון שגם באת כח התובעות היתה מודעת שאיתו יכול להועיל בשלב זה.


10. בעוד שבאת כח התובעות האריכה במקום שראוי היה לקצר, קיצרה במקום שבו היה ראוי לפרט.
התובעות טוענות (פיסקה 32 לסיכומים) לטעיות שנפלו בחוות דעתו של השמאי שולמן. תחת פירוט הטעויות הנטענות צירפה באת כח התובעות טבלאות (נספח ד1 לסיכומים). כל שהותירה לבית המשפט הוא לאמץ את הנתונים שלהם היא טוענת, מבלי לאפשר בחינה של טיעונה. בנסיבות אלה אין לי אלא לדחות את הטיעון ולאמץ את נתוניו של השמאי שולמן.


11. אשר החסירה בסיכומים שהגישה, ניסתה באת כח התובעות להשלים בתשובה לסיכומי הנתבעת. "תשובה" שכל כולה מקומה היה בסיכומים הראשונים.
בענין אחד הייתי מוכן לאמץ את טיעונה של באת כח התובעות. בפיסקה 14(ג) לתגובתה נאמר שהסקת השווי של המקרקעין על דרך של מיצוע בין שתי חוות הדעת אינה הדרך הראויה "שכן על המומחה ליתן חוות דעתו המקצועית בהסתמך על בדיקות שערך הוא..." לכן נטען שעל בית המשפט לאמץ את חוות דעתו של השמאי דנוס בהעדר ראיות סותרות. טיעון זה אינו מדוייק כי בפני השמאי שולמן היתה חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת שהיא בבחינת ראיה סותרת. באת כח התובעות לא טרחה להבהיר מדוע יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי דנוס על חוות דעתם של שני השמאים האחרים: השמאי שמונה על ידי בית המשפט והשמאי מטעם הנתבעת.


12. כמו כן ספק בליבי אם השמאי שולמן הלך בדרך הראויה בקובעו את התשואה על בסיס מה שנאמר בפסקי דין ובספרות מקצועית. אם כי ניתן להעזר באלה, הרי קביעתה של התשואה צריכה להעשות על ידי השמאי על סמך חוות דעתו המקצועית. עיון בחוות דעתו של השמאי שולמן אינו מלמד כי כך עשה. אולם שוב, אין בפני טיעון שיאפשר קביעה אחרת. לא די לומר (פסקה 14(ג) לתגובת התובעות) כי "במקרים אחרים דומים נפסקו דמי שכירות בשיעור של 10% ו12%-". תשואה היא נתון המבוסס על השקעות חלופיות במשק בכל אחת מהשנים, כאשר לוקחים בחשבון שיקולים שונים כמו מידת הסיכון בכל השקעה והשקעה. בפני אין נתונים בדבר התשואה שהוצגו בדרך האמורה. בנסיבות אלה אין לי אלא לאמץ את דרכו של השמאי שולמן.


13. הנתבעת טוענת כלפי חוות דעתו של השמאי שולמן כי ראוי היה לבסס את דמי השימוש על שימוש המקרקעין לחקלאות, אלא שאין בטעוני הנתבעת התמודדות עם קביעתו של השמאי כי המקרקעין נועדו ושמשו בפועל גם לבניה.


עוד חוזרת הנתבעת לטיעונה בהליכים קודמים כי הדרך הראויה לקביעת הפיצוי על דמי השימוש איננה התבססות על התשואה. בכך מתעלמת הנתבעת מחוסר היכולת ללכת בענין שבפני בדרך אחרת אשר הביאה להחלטה מ9.11.2000-, שלפיה דמי השימוש יחושבו על בסיס התשואה.


הפחתה מהתשואה

14. הנתבעת טוענת כי יש להפחית את שיעור התשואה לצורך חישוב דמי השכירות, ולהעמידה על 3.3.% ממועד ההעברה של הבעלות במקרקעין לנתבעת. עוד טוענים בעלי הדין לענין ההשלכה הראויה על התשואה, של חבות במס רכוש ובארנונה. כל אלה ענינים שלא ניתן להם ביטוי בחוות דעתו של השמאי שולמן.


בדברה בהפחתת תשואה עקב אי תשלום מיסים, התעלמה הנתבעת מהאמור בפיסקה 16 מהחלטתי מיום 19.2.1997 כי ענין זה אינו נתון לשמאי. לכן לו חפצה הנתבעת להפחית את הפיצוי שתשלם, היה עליה להביא ראיות מפורטות בדבר המיסים שהיו חלים על התובעת אלמלא ההפקעה, תוך התייחסות לכל שנה ושנה. דבר זה לא נעשה.


שווי דרכים ושטח ציבורי פתוח

15. בעוד שהשטח המופקע היה 12,951 דונם, התייחס השמאי לשטח נטו של 10,052 דונם. התובעות טוענות כי השמאי שולמן לא כלל בחוות דעתו הערכה של השטחים שנועדו לדרכים ולשטח ציבורי פתוח. לטענה זו אין שחר. כאשר השמאי שולמן התייחס לשטח של 10,052 דונם נטו, הרי באומרו כן, נתן ביטוי לכך שמדובר בשטח גדול מזה, הוא השטח ברוטו.
מקרקעין ניתן לשום על בסיס ברוטו או בסיס נטו ולהגיע לאותה תוצאה, כל עוד השם מודע לבסיס לשמאותו: לכן, כשם שהתייחס השמאי שולמן לשטח נטו יכול היה לקבוע אותם ערכים לשטח ברוטו. כך עולה גם מפיסקה 14 להחלטתי. יתר על כן השומה שבפני נעשתה לצורך קביעת פיצוי על דמי שימוש שניתן היה לקבל, ואין מדובר בפיצוי על שווי המקרקעין. לגבי דרכים או שטח ציבורי פתוח, ששמשו בפועל לתכלית זו לא ניתן היה לקבל כל דמי שימוש.


הצמדת הפיצוי

16. התובעות טוענות כי יש לקבוע את אופן השיערוך של הפיצוי בגין אבדן דמי השימוש "בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה ו/או אחר" (פסקה 33 לסיכומים).
התובעות מסכימות בסעיף 33 לסיכומיהן שבפסק הדין בענין ע"א 219/93 מדינת ישראל נ' עזבון הרב הורביץ, פ"ד נא(5) 23, נפסק כי חוק פסיקת ריבית אינו חל על הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943. באת כח התובעות סבורה כי פסק הדין שגוי. אלא שדעתה זו אינה מביאה לביטולו.
לאור פסק דין האמור אין בית משפט זה יכול לפסוק הצמדה כלשהי של הפיצוי על אובדן דמי השימוש.
לאור האמור אין חשיבות לדעתי על מתן פיצוי שאינו צמוד, לאחר שנים כה רבות, והנני דוחה את טענת התובעות בדבר זכותן להצמדת סכומי הפיצוי.


סוף דבר

17. פסק דין זה מבוסס על חוות דעתו של השמאי שולמן שמונה בהסכמת בעלי הדין. כעולה מפסק הדין מעוררת חוות הדעת תמיהות לא מעטות. איש מבעלי הדין לא ביקש להציג לו שאלות הבהרה או לדרוש ממנו השלמה של חוות דעתו. שקלתי אם ראוי שבית המשפט יעשה כן, והגעתי לדעה שבנסיבות הענין לא יהיה הדבר ראוי: חוות הדעת ניתנה בנסיבות שאינן שכיחות לגבי חוות דעת. בעלי הדין הופיעו בפני השמאי בישיבות רבות והציגו לו מסמכים. בנסיבות אלה חזקה על בעלי הדין שלו סברו כי יש להשלים את חוות הדעת היו מבקשים שהדבר ייעשה. כמו כן נתתי דעתי על כך שראוי כי הליך זה שתחילתו ב1979- יבוא לסיומו.


18. העולה מכל האמור הוא כי התובעות זכאיות לקבל פיצוי בסכום השווה לדמי השימוש עד ליום 15.1.89, כאמור בפיסקה 16 להחלטה מיום 19.2.97. בהתאם למפורט בפרק ו' לחוות הדעת של השמאי שולמן יהיה הסכום 174,004.25.- ש"ח מסכום זה יש לנכות את הסכום שהתובעות הודו בקבלתו (פסקה 9 לסיכומיהן)

בסך 73.- ש"ח לכן הנני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעות את הסכום של 173,931.25.- ש"ח.


לכאורה, ראוי היה לפסוק הוצאות לטובת התובעות, אבל לא ייעשה כך. אם כי הסכום האמור נפסק לטובת התובעות, הרי מרבית טענותיהן נדחתה והן בבחינת מי שעיקר תביעתו נדחה. כמו כן דרכן של התובעות בסיכומיהן היתה מוזרה כפי שהצבעתי בגוף פסק הדין לכן איני פוסק הוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון